OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWADZ NR: 13 km 15 OBR. GNIEW[0019] Tczew, maj 2010 r.

Transkrypt

1

2 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 0 WYCIĄG Z OPERATU 3 I DANE WYJŚCIOWE PODSTAWY FORMALNE WYCENY 4 PODSTAWY PRAWNE WYCENY PODSTAWA MERYTORYCZNA 4 5 II OPIS PRZEDMIOTU WYCENY III STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI OZNACZENIE W REJESTRZE EWIDENCJI GRUNTÓW UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE OPIS TECHNICZNO- UZYTKOWY PROCEDURA SZACOWANIA WYBÓR I PODSTAWA PRAWNA ZASTOSOWANEJ METODY 3 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH METODYKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI 7 7 IV OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA 10 V WYNIKI WYCENY 11 VI VII DANE KOŃCOWE ZAŁĄCZNIKI 11 1

3

4 I. DANE WYJŚCIOWE. 1. PODSTAWA FORMALNA 1.1. Zleceniodawca: INWEST-KOM SP. Z O.O Gniew, ul. Wiślana Zleceniobiorca : AGROGEO E. SZENROK, Tczew ul. Jaworowa 4a / Przedmiot i zakres wyceny : Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Gniewie, przy drodze prowadzącej do przeprawy promowej przez Wisłę, stanowiąca działkę nr: 13 o powierzchni 1360 m, będącą własnością INWEST-KOM SP. Z O.O. Jednostka ewidencyjna 140_4 Miasto Gniew, obręb Nr 0019 Operat dotyczy w/w przedmiotu wyceny i obejmuje: opis nieruchomości określenie stanu nieruchomości na datę szacowania, określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny na datę szacowania, w rozumieniu art. 151 ust. 1, ustawy wymienionej w pkt. w/g aktualnego sposobu wykorzystania Cel wyceny : Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla oceny wierzytelności banku z tytułu udzielenia kredytu Data wyceny : Data wizji terenowej: Data opracowania operatu: 16 maja 010 r. 0 maja 010 r. Wycenę sporządzono wg stanu prawnego, użytkowego i poziomu cen na: 0 maja 010 r.. PODSTAWA PRAWNA WYCENY: Przy szacowaniu wartości rynkowej, zastosowano przepisy prawa normujące procedury i metody szacunkowe mienia, w postępowaniu egzekucyjnym dla zaspokojenia roszczeń z nieruchomości /art. 948 kodeksu postępowania cywilnego/ oraz przepisy: Ustawa z dnia 9 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. nr 140, poz. 939) Ustawa z dnia 1 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ( j.t. Dz.U. z 004 r. Nr 61, poz. 603 z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów z 1 września 004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 07, poz. 109 z późn. zmianami).

5 3. PODSTAWA MERYTORYCZNA: 3.1. Przepisy uzupełniające. Ustawa z dnia r o ochronie i kształtowaniu środowiska (jednolity tekst Dz.U. Nr 49, poz 196 z 1994 r.) Powszechne Krajowe zasady Wyceny [ PKZW ] uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 6/07 z dn. 1 grudnia 007r. 3.. Źródła informacji. Materiały geodezyjno- kartograficzne, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów Księga wieczysta KW IV Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Tczewie. Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Gniew. Wywiad w terenie Inne Wycenę nieruchomości wykonano na podstawie zlecenia udzielonego przez INWEST-KOM SP. Z O.O Gniew, ul. Wiślana Materiały pomocnicze. Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych pod redakcją A. Hopfera Twigger, Warszawa 1999r., wyd III. Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer Warszawa 005 r. Literatura bieżąca.

6 II. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY. 1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. Nieruchomość [ dz. 13 km 15 obr. Gniew ] objęta księgą wieczystą KW prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Tczewie jest własnością GMINY GNIEW Gniew pl. Grunwaldzki 1. Właścicielem nieruchomości jest INWEST-KOM SP. Z O.O Gniew, ul. Wiślana 6. Dział III KW bez wpisów Dział IV KW bez wpisów OZNACZENIE W EWIDENCJI GRUNTÓW Tablica nr 1. L.P WYSZCZEGÓLNIENIE WOJEWÓDZTWO JEDNOSTKA EWIDENCYJNA OBRĘB NR JEDN. REJESTROWEJ DZIAŁKA NR POWIERZCHNIA KW OZNACZENIE Pomorskie Gniew M [140_4] Gniew [ NR 0019 ] G ha USTALENIA PLANISTYCZNE Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Nr VII/69/07 Rady Miejskiej w Gniewie z dnia 6 kwietnia 007 r.) teren dz. 13 oznaczony jest symbolem II.16.3.KS/U tereny parkingu i targowiska oraz II.16.4.IT/KDS- tereny systemów komunikacji i infrastruktury technicznej. 4. OPIS TECHNICZNO - UŻYTKOWY 4.1. Położenie: DZIAŁKI: 13 w operacie ewidencji gruntów zakwalifikowane zostały do obrębu ewidencyjnego Gniew [ NR 0019 ]. Nieruchomość położona jest w Gniewie, przy drodze prowadzącej do przeprawy promowej przez Wisłę. Dojazd do nieruchomości dobry, odległość od krajowej drogi nr1 ~50m. 4.. Opis nieruchomości: Teren nieruchomości płaski; kształt działki wielokątny. Działka stanowi południową część bazy logistycznej firmy INWEST-KOM SP. Z O.O. Nieruchomość niezagospodarowana, nieuzbrojona ( uzbrojenie pełne w sąsiedztwie ). Teren działki 13 może ulegać podtapianiu przy bardzo wysokich stanach wód rzeki Wisły.

7 III. PROCEDURA SZACOWANIA 1. WYBÓR I PODSTAWA PRAWNA ZASTOSOWANEJ METODY Określając metodę wyceny uwzględniono: charakter nieruchomości, cel wyceny, ustalenia planistyczne oraz przepisy prawne wyszczególnione w p.i.. Powyższe uwarunkowania oraz dane o aktualnych transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym zadecydowały, że: wycenę wartości rynkowej przeprowadza się skorygowanej ceny średniej podejściem porównawczym, metodą określa się wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) zgodnie ze standardem III.. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH: Wykaz analizowanych nieruchomości: LP LOKALIZACJA Powierzchnia m Data transakcji Prymasa Wyszyńskiego Krasickiego 1150 cmin =35,83 cmax =53,61 c=17,78 CECHY GRUNTU I FUNKCJA W MPZP TABLICA. Cena 1m w złotychtrend Cena 1m w złotych 47,94 41,95 35,83 30,64 36,3 30,64 50,36 4,81 50,4 5,93 4,71 49,1 45,95 40,51 45,5 39,89 45,5 39,89 43,9 38,7 53,61 48,33 41,94 35,65 549,5 480,95 uzbrojony, tereny P-U nieuzbrojony,tereny MN cśr=45,79 cmin/cśr =0,78 cmax/cśr =1,17 Trend czas 0,84 %/mc Tr1=[49,1-4,81]/4,81*1=1,5 Tr=[49,1-4,71]/4,71*1=1,7 Tr4=[30,64-30,64]/30,64*1=0,00 Tr=0,84%/mc Analiza wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych zmieniały się w zakresie

8 35,83 zł/m 53,61 zł/m. Cena średnia z 11 transakcji wyniosła 45,79 zł/m. Nie stwierdzono istotnych różnic w cenie jednostkowej gruntów o funkcji MN czy MN-U lub P-U Działka o najwyższej cenie jednostkowej 53,61 zł za 1 m powierzchni położona jest w Gniewie przy ul. Krasickiego. Powierzchnia działki wynosi 1343 m. Lokalizacja i otoczenie działki atrakcyjne. Dojazd dobry drogami utwardzonymi. Działka nieuzbrojona. Działka nieogrodzona i niezagospodarowana. Działka o najniższej cenie jednostkowej 35,83 zł za 1 m powierzchni położona jest w Gniewie przy ul. Kapinosa. Powierzchnia działki wynosi 198 m. Lokalizacja i otoczenie działki średnie. Dojazd dobry drogami utwardzonymi. Działka nieuzbrojona. Działka nieogrodzona i niezagospodarowana. Ustalenie i wyskalowanie cech rynkowych. Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji kupna sprzedaży działek budowlanych w latach , przyjęto następujące cechy /atrybuty/ rynkowe najsilniej wpływające na wartość rynkową w/w działek oraz procentowy udział atrybutów w kreowaniu ich rynkowej wartości. Tablica nr 3 Symbol cechy Cecha 1 Cecha Cecha 3 Opis cechy Udział lokalizacja i bezpośrednie otoczenie. Położenie nieruchomości w strefie centralnej, środkowej czy peryferyjnej miasta, a także odległość od centrum handlowo usługowego, banków i instytucji administracyjnych są równie istotne jak bezpośrednie otoczenie sąsiedztwo lasów, ogrodów, morza, czy fabryk i innych zakładów przemysłowych. 30 % Infrastruktura techniczna. Do tych czynników należy zaliczyć wyposażenie nieruchomości w media sieć wodociągowa, gazowa, ciepłownicza, elektroenergetyczna, telekomunikacyjna oraz kanalizacja deszczowa, ogólnospławna, przemysłowa i sanitarna. 30 % Wielkość działki. Ze wzrostem wielkości działki spada wartość 0 % jednostkowa m. Cecha 4 Cecha 5 Przyjęto trzy zakresy pow. : do 1000m m ponad 5000m kształt działki i hipsometria. Ten atrybut decyduje zarówno o dogodności dojazdu jak i zabudowy nieruchomości ze względu np. na nachylenie stoku. dostęp komunikacyjny. Ten atrybut decyduje o dogodności dojazdu do centrum handlowo-usługowego, banków i urzędów administracyjnych,a zwłaszcza o możliwości komunikacji ze szpitalami, jednostkami straży pożarnej lub policji 10 % 10 %

9 4. METODYKA WYCENY. Przedmiotowa nieruchomość - DZIAŁKA nr 13 ark. mapy 15 obr. Gniew [ Nr 0019 ] wyceniona została metodą skorygowanej ceny średniej. Metoda skorygowanej ceny średniej opiera się na następujących założeniach: Poszukiwana wartość szacowanej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną, a maksymalną, jakie zanotowano na rynku lokalnym w rozpatrywanym okresie. Wartość rynkowa nieruchomości jest korektą ceny średniej ( przeciętnej ) obliczonej na podstawie wybranej próbki reprezentatywnej z dokonanych na rynku lokalnym transakcji kupna sprzedaży. Analizę dotyczącą wielkości współczynników korygujących prowadzi się wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na danym rynku lokalnym. Założenie to wymaga uprzedniego określenia właściwego dla danego rynku lokalnego zbioru cech rynkowych wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na cenę. Wskaźnikową jednostką korygowaną będzie 1mpu budynków lub 1m gruntu przy określaniu wartości gruntu. FORMUŁA METODY Nieruchomość wyceniono w odniesieniu do nieruchomości położonych w Gniewie. Wartość nieruchomości wyceniono w/g wzoru : cen transakcyjnych podobnych n W = C N śr x Σ U i i=1 gdzie : W C U N śr - wartość 1 mpu gruntu - średnia cena określona na podstawie próbki reprezentatywnej - współczynniki korygujące uwzględniające cechy mające istotny wpływ na i wartość rynkową i - numer kolejny wsp. IV. OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA

10 Nieruchomość gruntową niezabudowaną wyceniono podejściem porównawczym, metodą skorygowanej ceny średniej w odniesieniu do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, położonych w Gniewie. Nieruchomości przyjęte do analizy porównawczej wybrano ze zbioru nieruchomości będących przedmiotem transakcji kupna- sprzedaży w latach r. Zweryfikowano je uwzględniając: atrybuty wynikające z analizy rynku tj. lokalizację i otoczenie, dogodność dojazdu, wielkość działek i hipsometrię, stan techniczny budynków, funkcję w MPZP, uzbrojenie i zagospodarowanie. Opis cech rynkowych nieruchomości wycenianej Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w Gniewie przy drodze prowadzącej do przeprawy promowej Nieruchomość gruntowa o powierzchni 1360 m stanowi część bazy logistycznej firmy INWEST KOM Lokalizacja nieruchomości średnia. Sąsiedztwo korzystne - nieruchomości o podobnym charakterze, od strony południowej łąki. Dojazd na nieruchomość dobry droga asfaltowa. Działka niezagospodarowana, nieuzbrojona ( uzbrojenie pełne w pobliżu ). Konfiguracja terenu korzystna, płaska. Punktem wyjścia oszacowania wartości jest cena 1m gruntu poprawiony ze względu na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości. Określenia wartości rynkowej gruntu nieruchomości dokonano w oparciu o o poniższe założenia : * do porównania przyjęto nieruchomości o podobnej lub zbliżonej charakterystyce w stosunku do przedmiotowej (wielkości, położenia) nieruchomości. * jako parametr podstawowy przyjęto m powierzchni działki. * przyjęto pięciostopniową skalę oceny poszczególnych atrybutów (np. dobry, powyżej średniej, średni, poniżej średniej, zły ) W oparciu o przeprowadzoną analizę rynku lokalnego działek gruntowych ustalono: Cmax = 53,61 zł/m Cmin = 35,83 zł/m Cśred. = 45,79 zł/m Najwyższa cena transakcyjna Najniższa cena transakcyjna Cena średnia Ustalenie zakresu współczynników korygujących: Cmin : Cśred = 35,83 : 45,79 = 0,78 Cmax : Cśred = 53,61 : 45,79 = 1,17 Powyższe ustalono na podstawie transakcji w próbce reprezentatywnej w ilości 1 transakcji nieruchomości gruntowych. Poniżej przedstawiono tabelę wyliczenia końcowego wartości gruntu. Ocena gruntu działki 13 przy użyciu współczynników korygujących: Tablica nr 4 L.p. 1 Atrybuty rynkowe Lokalizacja, otoczenie Przedział (%) Zakres min. współ Zakres max. współ Ocena nieruchomości Wartość współcz. 30 0,34 0,351 średnia 0,9 0,195 Uzbrojenie 0 0,156 0,34 pełne w pobliżu 3 Wielkość (powierzchnia) nieruchomości 10 0,078 0,117 duża 0,078 4 Geometria, hipsometria 0 0,156 0,34 dobra 0,34 5 Dostępność komunikacyjna 0 0,156 0, ,780 1,170 RAZEM Współczynnik eksperta dobra 1,0 Wartość 1m 47,30 złotych Wartość gruntu nieruchomości - działki: 13 położonej w Gniewie wyniesie: 13 60m x 47,30 zł /m = ,60 słownie: złotych po zaokrągleniu: WR = ,- zł sześćset czterdzieści trzy tysiące trzysta siedemdziesiąt pięć zł 0,34 1,033

11 V. WYNIKI WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa nieruchomości DZIAŁKA: nr 13 obr. Gniew [ Nr 0019 ] o pow m oszacowana podejściem porównawczym, metodą skorygowanej ceny średniej na dzień 0 maja 010r. wynosi: WRU = ,- zł słownie: sześćset czterdzieści trzy tysiące trzysta siedemdziesiąt pięć zł. Oszacowana powyżej wartość rynkowa nieruchomości jest najbardziej zbliżona do prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania w warunkach normalnie funkcjonującego rynku nieruchomości. Wartość jednostkowa 1m = 47,30 zł mieści się w granicach cen jednostkowych 1mpu osiąganych na regionalnym rynku nieruchomości. VI. UWAGI KOŃCOWE. Niniejszą wycenę sporządzono na podstawie dokumentów i informacji przedłożonych przez Zamawiającego w połączeniu z wizją lokalną w dniu 16 maja 010 roku, zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi zasadami wyceny [PKZW] uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 6/07 z 1 grudnia 007 r. Określając wartość przedmiotu wyceny założono, że przedłożone dokumenty są zgodne ze stanem faktycznym oraz, że nie pominięto żadnych istotnych elementów, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca określając wartość rynkową przedmiotu wyceny założył, że stopień możliwości sięgnięcia po zabezpieczenie kredytu jak i ocena ryzyka kredytodawcy podlegać będzie analizie i ocenie przez bank kredytujący. Niniejszy operat stanowi materiał uzupełniający i nie przesądza przyznania ani wysokości kredytu. Określona wartość przedmiotu wyceny stanowi wartość brutto i nie uwzględnia obciążenia hipoteki. Wycena ma charakter poufny i została sporządzona dla wiadomości właściciela nieruchomości, jego profesjonalnych doradców i wierzycieli. Wycena nie może być publikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy. Wyceny nie można wykorzystywać do innego celu niż określony w opracowaniu ( pkt. 1.4.). Norma zawodowa w standardzie III.1 Wartość rynkowa jako podstawa wyceny w p-cie 1.7. brzmi : Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznawcę o sumę odpowiadająca podatkom i opłatom jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności takim podatkiem jest podatek od towarów i usług (VAT). Operat szacunkowy powinien zawierać informację odpowiadającą powyższemu ustaleniu - co autor niniejszą klauzulą spełnia. Oświadczam, że zgodnie z moją wiedzą i doświadczeniem podane fakty i dane są prawdziwe i ścisłe oraz, że nie byłem, nie jestem, ani nie będę osobiście zainteresowany wynikiem transakcji dotyczącej wycenianej nieruchomości, a także decyzją o udzieleniu kredytu, na potrzeby, której została zlecona niniejsza wycena. Wycena zawiera 1 strony maszynopisu. Integralną część wyceny stanowią załączniki wymienione na stronie 1.

12 VII. ZAŁĄCZNIKI WYPIS I WYRYS Z EWIDENCJI GRUNTÓW ODPIS KW DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Wycenę sporządził: Eugeniusz Szenrok

13 ZAŁĄCZNIKI

14

15

16 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

17