Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości 10/16 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym oznaczonej w ewid. gruntów jako działka nr 1 obręb 8, położonej w Skierniewicach, przy ul. Sikorskiego 38, Miasto Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /6 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 1 sierpnia 2012 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI 10/16 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY SIKORSKIEGO 38, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 1 (OBRĘB 8) GRUNT BUDOWLE RAZEM działka 488/ ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Przyłącze elektryczne 315,00 zł Studnia 1 932,00 zł Ogrodzenie 4 294,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny w stanie surowym Budynek mieszkalny drewniany Budynek gospodarczy drewniany Wiata drewniana Budynek gospodarczy murowany Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,2068 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka 1 (obręb 8 Skierniewice), na której jest usytuowany budynek mieszkalny murowany wolnostojący w stanie surowym o powierzchni użytkowej 91,5 m 2, drewniany budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. Na działce znajduje się kilka drzew owocowych: jabłonie, orzech włoski o raz kilka krzewów ozdobnych. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /6 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej 10/16 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości 10/16 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 135/12 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (dz. U. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 4

5 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym w stanie surowym aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Oględziny nieruchomości w dniu r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości z udziałem 10/16 jest: Pani Monika Caban. Protokół badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest we wschodniej części miasta na terenie osiedla mieszkaniowego MAKOWSKA, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów PKP. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 1 o pow. 0,2068 ha, jednostka ewidencyjna _1 M. SKIERNIEWICE. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym, budynek mieszkalny drewniany, budynek gospodarczy murowany, budynek gospodarczy drewniany oraz wiata drewniana. Budynki poza mieszkalnym w stanie surowym znajdują się w złym stanie technicznym. Nieruchomość jest ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej. Fragmenty map: ewidencyjnej i zasadniczej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5

6 Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr 1 Jednostka ewidencyjna : SKIERNIEWICE Obręb: 8 Powierzchnia gruntu: 0,2068 ha UWAGA: Przez zachodnią część działki przebiega rurociąg gazowy, co obniża atrakcyjność działki ze względu na brak możliwości budowy obiektów w obrębie strefy reglamentacji rurociągu, co ilustruje fragment mapy zasadniczej. Pas gruntu, w którym znajduje się rurociąg jest ścieżką zwyczajową. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny w stanie surowym Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący niepodpiwniczony, piętrowy, wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : liczba kondygnacji nadziemnych 2 powierzchnia użytkowa 91,56 m 2 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: 6

7 Opis konstrukcji: Budynek mieszkalny wolnostojący, niepodpiwniczony, Fundamenty betonowe ; Ściany zewnętrzne murowane z pustaka keramzytowego; Ścianki poddasza pustak; Stropy płyta żelbetowa wylewana na belkach stalowych Schody - betonowe; Więźba dachowa drewniana; Pokrycie dachowe papa na deskowaniu Tynki zew. brak ; Stolarka okienna brak; Stolarka drzwiowa brak, Podłogi brak Instalacje: - brak Stopień zużycia : 5 %. Budynek w trakcie budowy, otwarty, brak wykończenia, stopień zaawansowania budowy : 43,09 % Budynek mieszkalny drewniany Budynek mieszkalny wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 36,54 m 2 powierzchnia użytkowa 31,06 m 2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: Budynek mieszkalny drewniany wolnostojący, niepodpiwniczony, Fundamenty brak; Ściany zewnętrzne drewniane obite płytą pilśniową; Ścianki działowe - drewniane Stropy drewniane Więźba dachowa drewniana; pokrycie dachowe blacha na deskowaniu Stolarka okienna PCV, drzwiowa drzwi drewniane, drzwi zewnętrzne drewniane, Podłogi w pokojach drewniane, Instalacje: - elektryczna Stopień zużycia 80 %, budynek w złym stanie technicznym, do rozbiórki po zakończeniu budowy. Rok budowy: brak danych, prawdopodobnie lata 40-te XX wieku. 7

8 Budynek gospodarczy drewniany Budynek gospodarczy wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 28,75 m 2 liczba kondygnacji nadziemnych 1 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: Budynek gospodarczy drewniany dobudowaną wiatą, niepodpiwniczony, Fundamenty brak; Ściany zewnętrzne drewniane Ścianki działowe - drewniane Stropy drewniane Więźba dachowa drewniana; Pokrycie dachowe papa na deskowaniu Stopień zużycia 80 %, Ze względu na prowizoryczny charakter budynku i znaczne zniszczenie nie określa się wieku budynku Wiata drewniana Budynek gospodarczy wykonany w technologii tradycyjnej, dobudowany do budynku gospodarczego. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 29,00 m 2 liczba kondygnacji nadziemnych 1 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: 8

9 Opis konstrukcji: Budynek wiaty drewnianej dobudowany do budynku gospodarczego, Fundamenty brak; Konstrukcja - drewniana Więźba dachowa drewniana; Pokrycie dachowe papa na deskowaniu Stopień zużycia 80 %, Ze względu na prowizoryczny charakter budynku i znaczne zniszczenie nie określa się wieku budynku Budynek gospodarczy murowany Budynek gospodarczy murowany wolnostojący niepodpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : liczba kondygnacji nadziemnych 1 powierzchnia użytkowa 15,08 m 2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: Budynek mieszkalny wolnostojący, niepodpiwniczony, Fundamenty betonowe ; Ściany zewnętrzne murowane z pustaka betonowego; Więźba dachowa drewniana; Pokrycie dachowe blacha na deskowaniu Tynki zew. brak ; Instalacje: - brak Stopień zużycia 70 %, Rok budowy: brak danych, prawdopodobnie lata 80-te XX wieku. UWAGA: Budynek mieszkalny drewniany oraz budynki gospodarcze, ze względu na zużycie funkcjonalne i techniczne zostają pominięte w wycenie. Ich wartość jest zerowa, tzn. wartość materiałów porozbiórkowych pokryje koszty rozbiórki. W dalszej części operatu przedmiotowa nieruchomość będzie brana pod uwagę jako nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym w stanie surowym. 9

10 Budowle Ogrodzenie 1/. Ogrodzenie frontowe z siatki na słupkach metalowych (częściowo na słupkach betonowych) osadzonych w cokole betonowym, brama i furtka z siatki w ramach. Długość ogrodzenia: 47,50 mb, w tym brama z furtką długości 5,00m. Stopień zużycia: 70% 2/. Ogrodzenie boczne i tylne z siatki na słupkach metalowych (częściowo na słupkach betonowych) osadzonych w cokole betonowym. Długość ogrodzenia: 77,00 mb. Stopień zużycia: 70% Ogrodzenie od strony wschodniej leży na terenie działki sąsiedniej Studnia kopana 1/. Studnia kopana, z kręgów betonowych. Stopień zużycia 40 % Przyłącza 1/. Przyłącze elektryczne napowietrzne, dł. 15,00 m Stopień zużycia 20 % Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: MNp. Budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Na działce jest rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego, więc po jej zakończeniu nieruchomości może nadal być wykorzystywana w celach mieszkaniowych. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Charakterystyka rynku Analiza nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2010 r do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w stanie surowym. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w stanie surowym, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; stan zaawansowania budowy, funkcjonalność budynku, a także: infrastruktura, powierzchnia budynku i położenie nieruchomości. 10

11 Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu zaawansowania budowy i funkcjonalności budynku. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. W związku z niedużą ilością transakcji na rynku, trendu czasowego nie uwzględniono. Lp. Rep Data transakcji / Położenie Próbka reprezentatywna Cena jedn. zł/m2 Skierniewice ul. Reja /2010 Skierniewice ul Jaskółcza Nowe Mostki / gm.sochaczew Pow.bu dynku [m2] Funkcjonalno ść budynku 2341,85 164,40 funkcjonalny 3272,1 110,00 funkcjonalny 1633,33 180,50 funkcjonalny umiarkowanie funkcjonalny / Kampinos 1806,14 166, / / / Wola Pasikońska 2508,96 139,50 funkcjonalny Rawa umiarkowanie Mazowiecka 2785,71 140,00 funkcjonalny Jedlicze B gm. Zgierz 3503,65 137,00 funkcjonalny / Balcerów 1435,81 296,00 funkcjonalny / Jedlicze A gm. Zgierz 3391,38 109,10 funkcjonalny Zaawansowanie budowy otwarty wymagający wykończenia wymagający wykończenia wymagający wykończenia Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Położenie 15 % - Powierzchnia użytkowa 20 % - funkcjonalność budynku 25 % - Infrastruktura techniczna 10% - Stan zaawansowania budowy 30 % 2. Analiza nieruchomości gruntowych niezabudowanych W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2011 r do dnia wyceny 11

12 Nr działki Powierzchnia m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej 10/16 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej Próbka reprezentatywna Lp. Rep. Data transakcji POŁOŻENIE obręb / ul. Mazowiecka 5 114/2,113/ ,94 zł 106,03 zł 2. 1/ ul.bielańska ,91 zł 65,96 zł / ul.kasztanowa 8 352/ ,70 zł 78,28 zł / ul.miła 5 33/ ,53 zł 107,04 zł / ul.kątna 4/7,4/1,8/1 1193,7 56,97 zł 73,95 zł / ul. Miła 5 35/13,35/4 961,69 57,19 zł 74,90 zł / ul.prosta 104/ ,00 zł 79,28 zł / ul.gajowa 216/ ,21 93,19 zł / ul.trzcińska 6 2/ ,43 zł 86,56 zł / ul.miła 5 35/13,35/15 820,69 95,04 zł 113,10 zł / ul.zadębie 13 48/10,48/ ,67 zł 95,19 zł / ul. Urocza 5 130/11,139//4 1523,8 72,19 zł 88,78 zł / ul.podlesna 15 34/ ,67 zł 111,27 zł / ul.graniczna 7 662/10,662/3 882,33 90,67 zł 110,15 zł / ul.urocza 5 130/ ,19 zł 91,13 zł / ul.sosnowa 9 469/ ,75 zł 126,23 zł / ul.działkowa /1,187/ ,00 zł 77,06 zł / ul.feliksów / ,58 zł 77,36 zł 19. S-679/ ul. Młynarska / ,05 zł 202,60 zł / ul.podleśna 15 65/ ,95 zł 109,85 zł / ul.feliksów 299/ ,00 zł 129,83 zł Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : - Lokalizacja, położenie; wielkość działki; kształt działki; dostęp do drogi publicznej; Infrastruktura techniczna Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, położenia blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,03850 zł/m2/dzień. Wykres trendu czasowego 250 zł 200 zł 150 zł 100 zł 50 zł 0 zł lis 10 lut 11 cze 11 wrz 11 gru 11 kwi 12 Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 65,96 zł/m2 do 202,60 zł/m 2. 12

13 9. PROCEDURA WYCENY 9.1. Przedstawienie sposobu wyceny Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. Zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. ` 13

14 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Maksymalny wpływ cechy na cenę Rodzaj cechy Δ= 2067,84 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : Miasto Skierniewice 1,00 310,18 zł POŁOŻENIE 15,00% 310,18 zł gmina Zgierz, Gmina Skierniewice 0,50 155,09 zł gmina Kampinos 0,00 0,00 zł POWIERZCHNIA UŻYTKOWA 20,00% 413,57 zł korzystna (do 120 m 2 ) 1,00 413,57 zł średnio korzystna ( m2) 0,50 206,79 zł niekorzystna (powyżej 180 m 2 ) 0,00 0,00 zł FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU 25,00% 516,96 zł funkcjonalny - wys. 1,5 kondygnacji, ciekawie rozczłonkowana bryła budynku. Zabudowa wolnostojąca, gustownie zagospodarowana działka. 1,00 516,96 zł umiarkowana funkcjonalność - wys. do 2 kondygnacji, prosta architektura zewnętrzna, zabudowa bliźniacza. Proste zagospodarowanie 0,50 258,48 zł niefunkcjonalny - wys. do 3 kondygnacji, prymitywna architektura, budynek złączony z innymi budynkami o funkcji innej niż mieszkalna brak zagospodarowania działki 0,00 0,00 zł INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 10,00% 206,78 zł pełne (en.el.,w.,k.,) 1,00 206,78 zł niepełne (en.el.,w.,) 0,50 103,39 zł podstawowe (en.el.) 0,00 0,00 zł STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY 1,00 620,35 zł 30,00% 620,35 zł otwarty 0,50 310,18 zł stan zerowy 0,00 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= 3503,65 Cmin= 1435,81 Cmax-Cmin= 2067,84 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 14

15 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 REP 5622/ / /2011 Data transakcji Data wyceny POWIERZCHNIA BUDYNKU 109,10 296,00 139,50 Cena jedn nieruchomości [zł/m2] 3 391,38 zł 1 435,81 zł 2 508,96 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] 0,00000 zł 0,00000 zł 0,00000 zł Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym 3 391,38 zł 1 435,81 zł 2 508,96 zł POŁOŻENIE Jedlicze A gm. Zgierz Balcerów Wola Pasikońska gm. Kampinos FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU umiarkowana funkcjonalność funkcjonalny umiarkowana funkcjonalność INFRASTRUKTURA TECHNICZNA niepełna niepełna podstawowa STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY wymagający wykończenia wymagający wykończenia Położenie Skierniewice powierzchnia użytkowa 91,56 m2 dobra Funkcjonalność budynku umiarkowana funkcjonalność infrastruktura techniczna pełna Stan zaawansowania budowy stansurowy otwarty 15

16 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m 2 pow. uż. TABELA PORÓWNAWCZA Rodzaj cechy Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Cena jednostkowa [zł/m2] 3 391,38 zł 1 435,81 zł 2 508,96 zł POŁOŻENIE Skierniewice Jedlicze A gm. Zgierz Balcerów Wola Pasikońska gm. Kampinos Wpływ cechy na cenę 310,18 zł 155,09 zł 155,09 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa 155,09 zł 155,09 zł 310,18 zł POWIERZCHNIA BUDYNKU 91,56 109,10 296,00 206,79 Wpływ cechy na cenę 413,57 zł 413,57 zł 0,00 zł 163,88 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 413,57 zł 249,69 zł FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU umiarkowana funkcjonalność umiarkowana funkcjonalność funkcjonalny umiarkowana funkcjonalność Wpływ cechy na cenę 258,48 zł 258,48 zł 516,96 zł 258,48 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł -258,48 zł 0,00 zł INFRASTRUKTURA TECHNICZNA pełne niepełne niepełne podstawowe Wpływ cechy na cenę 206,78 zł 103,39 zł 103,39 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa 103,39 zł 103,39 zł 206,78 zł STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY otwarty wymagający wykończenia wymagający wykończenia Wpływ cechy na cenę 310,18 zł 620,35 zł 620,35 zł 620,35 zł Poprawka kwotowa -310,17 zł -310,17 zł -310,17 zł Suma poprawek kwotowych -51,69 zł 103,40 zł 456,48 zł Cena jednostkowa skorygowana 3 339,69 zł 1 539,21 zł 2 965,44 zł Średnia cena jednostkowa zł/m ,78 zł WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM: 91,56 m 2 x 2 614,78 zł/m 2 = ,26 zł PRZYJĘTO: zł 16

17 10.1. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej (jako grunt niezabudowany) Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 25 % - Powierzchnia gruntu 30 % - Kształt działki 10 % - Dostęp do drogi publicznej 10 % - Infrastruktura techniczna 25% Wyodrębniono Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 mieszkaniową jednorodzinną. Gradacja ceny w obrębie cechy: powierzchni gruntu pod zabudowę Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen Cmax= Cmin= Cmax - Cmin = Cśrednia = 202,60 zł 65,96 zł 136,64 zł 143,16 zł Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 1419/ / / /2011 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 108,75 zł 66,58 zł 89,95 zł 108,00 zł Trend czasowy zł/m2/dziń 0, , , ,03850 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 126,23 zł 77,36 zł 109,85 zł 129,83 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Sosnowa ul.feliksów ul. Podleśna ul. Feliksów POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt INFRASTRUKTURA niepełna pełna niepełna pełna 17

18 Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA ul. Sikorskiego niekorzystna POWIERZCHNIA [m2] 2068 powyżej 1500 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI zbliżony do prostokąta zbliżony do prostokąta INFRASTRUKTURA el+woda +kan + gaz pełna TABELA PORÓWNAWCZA TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1419/ / / /2011 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 108,75 zł 66,58 zł 89,95 zł 108,00 zł Trend czasowy zł/m2/dzień 0, , , ,03850 Cena jedn skorygowana trendem X 124,30 zł 75,44 zł 107,93 zł 127,90 zł LOKALIZACJA ul. Sikorskiego ul. Sosnowa ul.feliksów ul. Podleśna ul. Feliksów średnio średnio średnio średnio niekorzystna korzystna korzystna korzystna korzystna wartość cechy 0,00 zł 23,91 zł 23,91 zł 23,91 zł 23,91 zł poprawka x -23,91 zł -23,91 zł -23,91 zł -23,91 zł POWIERZCHNIA m2 powyżej 1500 m2 powyżej 1500 m2 od 1001 do 1500 m2 powyżej 1500 m2 powyżej 1500 m2 wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 13,65 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka x 0,00 zł -13,65 zł 0,00 zł 0,00 zł KSZTAŁT DZIAŁKI zbliżony do prostokąta prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt wartość cechy 9,10 zł 18,23 zł 18,23 zł 18,23 zł 18,23 zł poprawka x -9,13 zł -9,13 zł -9,13 zł -9,13 zł INFRASTRUKTURA pełna niepełna pełna niepełna niepełna wartość cechy 20,50 zł 13,67 zł 20,50 zł 13,67 zł 13,67 zł poprawka x 6,83 zł 0,00 zł 6,83 zł 6,83 zł Poprawka łączna -26,21 zł -46,69 zł -26,21 zł -26,21 zł Cena jed. poprawiona 98,09 zł 28,75 zł 81,72 zł 101,69 zł Waga Cena jedn. srednia 77,56 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 2068 m 2 x 77,56 zł/m 2 = ,08 zł Ze względu na gazociąg przebiegający przez działkę, ścieżkę zwyczajową w zachodniej części działki oraz sąsiedztwo linii kolejowej zmniejszam wartość gruntu współczynnikiem eksperckim E= -10%. W g = ,08 * (1-01) = ,67 zł Przyjęto wartość : zł 18

19 10.1. Określenie wartości udziału 10/16 wartości nieruchomości Określenie wartości 10/16 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej: zł x 10/16 = zł Przyjęto wartość : zł Określenie wartości 10/16 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej niezabudowanej zł x 10/16 = zł Przyjęto wartość : zł Określenie wartości 10/16 niewydzielonej części budynków i budowli zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: zł Przyłącze elektryczne: 315 zł Studnia zł Ogrodzenie zł Ogółem: zł 11. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI 10/16 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY SIKORSKIEGO 38, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 1 (OBRĘB 8) GRUNT BUDOWLE RAZEM działka 488/ ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Przyłącze elektryczne 315,00 zł Studnia 1 932,00 zł Ogrodzenie 4 294,00 zł 19

20 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA. Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Właściciela nieruchomości. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 5 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3,4 otrzymuje Zleceniodawca Nr 5 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 14. ZAŁĄCZNIKI Fragment planu miasta Skierniewice Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej i zasadniczej z uwidocznionym gazociągiem Wypis z rejestru gruntów Rozdział wartości budowli na poszczególne składniki budowlane 20