OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 23/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 168/7, 168/8 OBRĘB KRZYWE (KW nr KS1E/ /6) POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI KRZYWE, GMINA CISNA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 23/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: PAWEŁ KORZENIEWSKI (UL. BOCIANIA 28/5, WARSZAWA) SANOK, dnia 27 grudnia 2014 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 23/14 prawo własności Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jednostka ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /6 Cisna Krzywe 4 Nr działki Numer działki Pow. (m 2 ) 168/ Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) PsIV 2167 W / PsIV 2503 Przeznaczenie nieruchomości 168/7, 168/8 MPZP: teren mieszkaniowo usługowy Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 168/7 obręb Krzywe gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski. Działka o powierzchni 2497m 2 umiejscowiona jest głównie wśród gruntów poddanych uprawie, odłogowanych, zadrzewionych i zakrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym. Poprzez nieruchomość przepływa utrudniający zagospodarowanie ciek wodny, wzdłuż którego widoczne jest zakrzewienie. Do działki prowadzi wydzielona droga gruntowa, odległość od drogi asfaltowej wynosi około 0,3km. Położenie zadowalające w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka porośnięta jest głównie trawą odłogowana. Działka ewidencyjna nr 168/8 obręb Krzywe gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski. Działka o powierzchni 2503m 2 umiejscowiona jest głównie wśród gruntów poddanych uprawie, odłogowanych, zadrzewionych i zakrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym. Do działki prowadzi wydzielona droga gruntowa, odległość od drogi asfaltowej wynosi około 0,3km. Położenie zadowalające w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka porośnięta trawą koszona. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 168/7 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 168/ zł STO TRZY TYSIĄCE zł zł STO SIEDEMNAŚCIE TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 20 grudnia 2014 roku 27 grudnia 2014 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 18

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie wartości nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 18

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 168/7, 168/8 położone w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /6 przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Pl. Konstytucji 3-go Maja Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 168/7, 168/8 położone w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 168/7, 168/8 położone w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 23/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 12 listopada 2014 roku, dotyczące sygn. akt KM 23/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 18

5 Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego - wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS1E/ /6; Uchwała Rady Gminy Cisna Nr III/44/98 z dnia 30 grudnia 1998 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 27 grudnia 2014 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 20 grudnia 2014 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 20 grudnia 2014 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 20 grudnia 2014 roku. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 18

6 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /6 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 168/7, 168/8 z obrębu Krzywe, jednostki ewidencyjnej Cisna, stanowi własność w udziale 1/1 Paweł Korzeniewski s. Ryszarda i Lucyny. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /6 DZIAŁKA EWIDENCYJNA LP. 1 NR 168/7 OBRĘB: KRZYWE OBSZAR (PRZYŁĄCZENIE): 0,2497 HA SPOSÓB KORZYSTANIA: PS PASTWISKA TRWAŁE MIEJSCOWOŚĆ: KRZYWE GMINA: CISNA POWIAT: LESKI WOJEWÓDZTWO: PODKARPACKIE DZIAŁKA EWIDENCYJNA LP. 2 NR 168/8 OBRĘB: KRZYWE OBSZAR (PRZYŁĄCZENIE): 0,2503 HA SPOSÓB KORZYSTANIA: PS PASTWISKA TRWAŁE MIEJSCOWOŚĆ: KRZYWE GMINA: CISNA POWIAT: LESKI WOJEWÓDZTWO: PODKARPACKIE OBSZAR CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI: 0,5000 HA BRAK WPISÓW PRAWO WŁASNOŚCI W UDZIALE 1/1: PAWEŁ KORZENIEWSKI S. RYSZARDA I LUCYNY TREŚĆ WPISU: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 23/14. INNA OSOBA PRAWNA LUB JEDNOSTKA ORGANIZACYJNA NIE BĘDĄCĄ OSOBĄ PRAWNĄ: POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A., WARSZAWA RODZAJ HIPOTEKI: HIPOTEKA UMOWNA SUMA (SŁOWNIE), WALUTA: ,00 (DWIEŚCIE DZIEWIĘTNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA) ZŁ WIERZYTELNOŚĆ I STOSUNEK PRAWNY: NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA WRAZ Z ODSETKAMI, PROWIZJE I OPŁATY, PRZYZNANE KOSZTY POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO LUB EGZEKUCYJNEGO ORAZ ŚWIADCZENIA UBOCZNE, UMOWA KREDYTU GOTÓWKOWEGO AURUM NR Z DNIA R. WIERZYCIEL HIPOTECZNY: POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 43 W WARSZAWIE, WARSZAWA, REGON Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 18

7 Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Podmiot ewidencyjny Jednostka ewidencyjna Obręb Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /6 Paweł Korzeniewski s. Ryszarda i Lucyny (własność, udział 1/1) Cisna Krzywe 168/ PsIV 2167 W / PsIV 2503 Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość leży w miejscowości Krzywe, w gminie Cisna, w powiecie leskim i jest usytuowana około 47km od stolicy powiatu, tj. miasta Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2012 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Cisna położona jest w powiecie leskim, województwie podkarpackim. Zajmuje powierzchnię 28726ha. Lesistość gminy dochodzi do 87,5% jej ogólnej powierzchni. Część obszaru gminy wchodzi w skład Bieszczadzkiego Parku Narodowego, a reszta znajduje się w granicach Ciśniańsko Wetlińskiego Parku Krajobrazowego. Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2012 roku zarejestrowanych było 273 podmiotów gospodarki, z czego: około 6,2% w sektorze przemysłowym, około 5,5% w budowlanym i blisko 27,8% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 1725 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 6 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Cisna wynosił 18,3% (powiat leski 16%). W 2012 roku oddano na terenie gminy 10 mieszkań do użytkowania (powiat leski 72 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2013, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 18

8 Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 168/7 obręb Krzywe gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski. Działka o powierzchni 2497m 2 umiejscowiona jest głównie wśród gruntów poddanych uprawie, odłogowanych, zadrzewionych i zakrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym. Poprzez nieruchomość przepływa utrudniający zagospodarowanie ciek wodny, wzdłuż którego widoczne jest zakrzewienie. Do działki prowadzi wydzielona droga gruntowa, odległość od drogi asfaltowej wynosi około 0,3km. Położenie zadowalające w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka porośnięta jest głównie trawą odłogowana. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający zadowalające dobra dobry Działka ewidencyjna nr 168/8 obręb Krzywe gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Krzywe, gmina Cisna, powiat leski. Działka o powierzchni 2503m 2 umiejscowiona jest głównie wśród gruntów poddanych uprawie, odłogowanych, zadrzewionych i zakrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym. Do działki prowadzi wydzielona droga gruntowa, odległość od drogi asfaltowej wynosi około 0,3km. Położenie zadowalające w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka porośnięta trawą koszona. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający dobre dobra b. dobry Przeznaczenie nieruchomości stanowiąca działki nr 168/7, 168/8 z obrębu Krzywe jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowione są na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Krzywe 4 zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Cisna Nr III/44/98 z dnia 30 grudnia 1998 roku. Działki położone są w obrębie Cieśniańsko Wetlińskiego Parku Krajobrazowego. Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 18

9 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 168/7, 168/8 MPZP: teren mieszkaniowo usługowy 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gminy Cisna, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo, zwłaszcza osadnicze z dopuszczeniem usług. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Transakcje są zróżnicowane, ceny jednego m 2 nieruchomości podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od ok. 30 zł do ok. 70 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane powiat leski od grudnia 2012 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 18

10 wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami szczegółowymi oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz działając zgodnie art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji, które miały miejsce w przeciągu ostatnich dwóch lat, dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 18

11 obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny porównawcze Sposób wyceny nieruchomości porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 18

12 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadawalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w złym stanie technicznym, drogi wąskie, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadawalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadawalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadawalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadawalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 18

13 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych, itp.. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję spadkową na poziomie -5,50% w skali roku (tj. -0,46% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 18

14 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Cisna Smerek ,00 51,28 2 Cisna Cisna ,41 48,27 3 Cisna Kalnica ,46 46,98 4 B Cisna Krzywe ,00 69,36 5 Cisna Krzywe ,88 36,58 6 C Cisna Krzywe ,07 32,97 7 Cisna Cisna ,15 32,74 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A działka ewidencyjna o powierzchni 1875m 2 położona jest przy częściowo utwardzonej drodze gruntowej. Działka porośnięta trawą jest częściowo ogrodzona, ma kształt zbliżony do prostokąta, daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, leży w terenie o nieznacznym nachyleniu. znajduje się w pobliżu centrum miejscowości Smerek, około 52km od stolicy powiatu, tj. miasta Leska. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Lokalizacja dobra. Przeznaczenie nieruchomości: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo usługowego o niskiej intensywności zabudowy. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający dobre b. dobra b. dobry B działka ewidencyjna o powierzchni 1000m 2 położona jest bezpośrednio przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. Działka porośnięta trawą jest nieogrodzona, ma kształt zbliżony do trapezu, leży w terenie niemal płaskim. znajduje się w odległości około 0,5km w linii prostej w stosunku do nieruchomości wycenianej oraz około 45km od stolicy powiatu, tj. miasta Leska. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i turystyczna. Przeznaczenie nieruchomości: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo usługowego o niskiej intensywności zabudowy. Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 18

15 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca dobry b. dobre dobra dobry C działka ewidencyjna o powierzchni 3172m 2 położona jest przy drodze asfaltowej. Działka porośnięta trawą jest nieogrodzona, ma kształt zbliżony do trapezu, daje możliwość dobrego zagospodarowania, leży w terenie o nieznacznym nachyleniu. znajduje się w odległości około 0,1km w linii prostej w stosunku do nieruchomości wycenianej oraz około 45km od stolicy powiatu, tj. miasta Leska. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i turystyczna. Przeznaczenie nieruchomości: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo usługowego o niskiej intensywności zabudowy. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca b. dobry dobre zadowalająca dobry Określenie wartości nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 168/7 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd zadowalający zadowalający dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu zadowalające dobre b. dobre dobre 4 Powierzchnia dobra b. dobra dobra zadowalająca 5 Kształt dobry b. dobry dobry dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = 69,36 zł/m 2 Cmin = 32,74 zł/m 2 C = 36,62 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 18

16 Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 11,00-5,50 0,00 0,00 Dojazd 20% 7,32 0,00-3,66-7,32 Ukształtowanie terenu 15% 5,49-2,75-5,49-2,75 Powierzchnia 20% 7,32-3,66 0,00 3,66 Kształt 15% 5,49-2,75 0,00 0,00 Suma 100% 36,62-14,66-9,15-6,41 Cena zł/m 2 51,28 69,36 32,97 Wartość po poprawkach 36,62 60,21 26,56 Średnia wartość 1m 2 41,13 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 168/7 z obrębu Krzywe jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi: 41,13 zł/m 2 x 2497 m 2 = ,61 zł zł Działka ewidencyjna nr 168/8 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd zadowalający zadowalający dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu dobre dobre b. dobre dobre 4 Powierzchnia dobra b. dobra dobra zadowalająca 5 Kształt b. dobry b. dobry dobry dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = 69,36 zł/m 2 Cmin = 32,74 zł/m 2 C = 36,62 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 18

17 Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 11,00-5,50 0,00 0,00 Dojazd 20% 7,32 0,00-3,66-7,32 Ukształtowanie terenu 15% 5,49 0,00-2,75 0,00 Powierzchnia 20% 7,32-3,66 0,00 3,66 Kształt 15% 5,49 0,00 2,75 2,75 Suma 100% 36,62-9,16-3,66-0,91 Cena zł/m 2 51,28 69,36 32,97 Wartość po poprawkach 42,12 65,70 32,06 Średnia wartość 1m 2 46,63 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 168/8 z obrębu Krzywe jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi: 46,63 zł/m 2 x 2503 m 2 = ,89 zł zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 168/7, 168/8 z obrębu Krzywe jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 168/7 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 168/ zł STO TRZY TYSIĄCE zł zł STO SIEDEMNAŚCIE TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. Opracował: Maciej Lorenc Strona 17 z 18

18 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /6 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 5. Uchwała Rady Gminy Cisna Nr III/44/98 z dnia 30 grudnia 1998 roku. Opracował: Maciej Lorenc Strona 18 z 18