Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/00049287/6 Nieruchomości gruntowe Orłów Drewniany Gmina Izbica Nr działek 809, 947, 340, 183 i 810/2 Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Paweł i Dorota Bereza wspólność ustawowa majątkowa małżeńska 22-376 Orłów Drewniany 2 Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, 22-400 Zamość 001 - nieruchomość oznaczona nr ew. 809 101 000 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 810/2 13 400 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 183 2 100 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 340 2 100 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 947 3 200 zł. Wykonał: ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, 22-400 Zamość Zamość, 27 stycznia 2011 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 809 ark. 2 o powierzchni 2,84 ha położona w miejscowości Orłów Drewniany, obręb nr 0008 Orłów Drewniany, stanowi podłużną działkę w kształcie prostokąta. Część siedliskowa zlokalizo- - wana jest na długości około 150m od krawędzi drogi, a dalsza część stanowi grunt orny. Działka od drogi gminnej zabudowana jest drewnianym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 72m², wykonanym na podmurówce z pustaka żużlowego i warstwie cegły. Ściany wykonane z bali drewnianych, szalowane deską. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej kryty blachą trapezową. Ponadto na działce obora murowana o pow. zabudowy 80m² oraz mały budynek gospodarczy murowany o pow. zabudowy 10m². 2. Wyceniane nieruchomości gruntowe, tj. działki niezabudo- - wane ozn. nr ew. 810/2, 183 i 340 położone są w obrębie nr 0008 Orłów Drewniany arkusz mapy 1. Działki te stanowią grunty orne.działka 810/2 o pow. 1,94ha przylega bezpośrednio od strony południowo-wschodniej do działki ozn. nr ew. 809. Działki o nr ew. 183 i 340 odpowiednio o powierzchni 0,49 i 0,53ha stanowią także grunty orne i są położone z dala od siedliska (ok. 1500 i 2000m). 3. Wyceniana nieruchomość tj. działka ozn. nr ewidencyjnym 947 o pow. 0,53 ha stanowi łąkę położona jest w miejscowości Orłów Drewniany w obrębie nr 0008 Orłów Drewniany ark. 2 i leży w większym kompleksie łąk przylegających do gruntów wsi Orłów Murowany. Teren jest płaski i stosunkowo wilgotny. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Izbica, ustalenia obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica zatwierdzo- - nego uchwałą Rady Gminy Izbica Nr III/21/2002 z dnia 31.12.2002 r. przewidują dla nieruchomości oznaczonych nr ew. 809, 947, 340, 183 i 810/2 położonych w Orłowie Drewnianym kierunki zagospodarowania przestrzennego, odpowiednio: strefa ochrony ekologicznej (947), strefa rolniczej przestrzeni produkcyjnej (183 i 810/2 oraz w przeważającej części 809), strefa osadniczo-rekreacyjna (w części od drogi dla działki 809). Natomiast działka nr ew. 340 leży na terenie terenie, w którym obowiązuje MPZP terenów do zalesienia zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Izbica Nr XXXIII/212 z dn. 30.08.2005 r. Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. - nieruchomość oznaczona nr ew. 809 101 000 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 810/2 13 400 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 183 2 100 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 340 2 100 zł., - nieruchomość oznaczona nr ew. 947 3 200 zł. Data sporządzenia 27 stycznia 2011 r. Opracował ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, 22-400 Zamość
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny... 4 1.1 Przedmiot wyceny... 4 1.2 Zakres wyceny... 4 2 Określenie celu dokonywanej wyceny... 4 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny... 4 3.1 Podstawa formalna opracowania... 4 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego... 5 5 Określenie stanu nieruchomości... 5 5.1 Stan prawny... 5 5.2 Stan techniczno-użytkowy... 7 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo... 7 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym...10 6 Określenie sposobu wyceny... 10 6.1 Rodzaj określanej wartości...10 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki... 11 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami...12 7 Analiza i charakterystyka rynku... 13 8 Określenie wartości nieruchomości... 18 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych...18 8.2 Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości...22 8.2.1 Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 809... 22 8.2.2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana rolna oznaczona nr ew. 810/2... 22 8.2.3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana rolna oznaczona nr ew. 183... 22 8.2.4 Nieruchomość gruntowa niezabudowana rolna oznaczona nr ew. 340... 23 8.2.5 Nieruchomość gruntowa niezabudowana rolna (łąka) oznaczona nr ew. 947... 23 9 Wynik końcowy wyceny... 23 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe... 24 Załączniki: 1. Załącznik nr 1, 2. Załącznik nr 2, 3. Załącznik nr 3, 4. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 23 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 713/10, 5. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 23 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 713/10, 6. Obwieszczenie z dnia 23 listopada 2010 r. - sygn. akt KM 713/10, 7. Zawiadomienie z dnia 21.12.2010 r., 8. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/00049287/6, 9. Wypis z rejestru gruntów i budynków, 10. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000 szt. 2, 11. Kopia mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000, 12. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działka nr ew. 809 arkusz 2 i nieruchomości niezabudowane ozn. nr ew. 810/2, 183, 340 arkusz 1 i nr ew. 947 arkusz 2 położone w obrębie 0008 Orłów Drewniany w miejscowości Orłów Drewniany gm. Izbica, woj. lubelskie opisane w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00049287/6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr ew. 809 arkusz 2 i nieruchomości niezabudowanych ozn. nr ew. 810/2, 183, 340 arkusz 1 i nr ew. 947 arkusz 2 położone w obrębie 0008 Orłów Drewniany w miejscowości Orłów Drewniany gm. Izbica, woj. lubelskie opisanych w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00049287/6, tj. prawa własności do: w/w nieruchomości gruntowych, budynków na nieruchomości ozn. nr ew. 809, pozostałych elementów zagospodarowania i urządzeń trwale związanych z nieruchomościami. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, 22-400 Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 23 listopada 2010 r. sygn. akt KM 713/10. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261 poz. 2603 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), oraz
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 5 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia 01.01.2008 r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu 8.01.2011 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu krosnostawskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 27 stycznia 2011 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 27 stycznia 2011 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 27 stycznia 2011 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 8 stycznia 2011 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr ew. 809 arkusz 2 i nieruchomości niezabudowanych ozn. nr ew. 810/2, 183, 340 arkusz 1 i nr ew. 947 arkusz 2 położonych w obrębie 0008 Orłów Drewniany w miejscowości Orłów Drewniany gm. Izbica, woj. lubelskie, będących własnością Pawła i Doroty Bereza na zasadach wspólności ustawowej majątkowej
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 6 małżeńskiej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta Nr ZA1Z/00049287/6. Na podstawie odpisu zwykłego z przedmiotowej księgi ustalono: Nr księgi wieczystej ZA1Z/00049287/6 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Orłów Drewniany gmina: Izbica sposób korzystania: -, -, -, -, nieruchomość zabudowana nr działek: 183, 340, 809, 947, 810/2 obszar: 6,3300 m² Paweł Bereza s. Jana i Czesławy i Dorota Ewa Bereza c. Tadeusza i Jadwigi wspólność ustawowa majątkowa małżeńska -w dziale III: Rubryka 3.4 - Treść wpisu Podrubryka 3.4.1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 713/10 Podrubryka 3.4.4 Inna osoba prawna 1. nazwa: KREDYT BANK S.A. CENTRUM KREDYTÓW ZAGROŻONYCH W LUBLINIE 2. siedziba: WARSZAWA -w dziale IV: Hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie 101.490,00 zł. - kredyt inwestycyjny udzielony umową kredytu Nr 60 1500 1373 7013 7000 8987 0000 z dn. 25 lipca 2006 r. Podrubryka 4.4.4 Inna osoba prawna 1. nazwa: KREDYT BANK S.A. ODDZIAŁ W CHEŁMIE 2. siedziba: WARSZAWA Hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie 50.000,00 zł. - spłata odsetek i innych kosztów zgodnie z umową kredytu Nr 60 1500 1373 7013 7000 8987 0000 z dn. 25 lipca 2006 r. Podrubryka 4.4.4 Inna osoba prawna 1. nazwa: KREDYT BANK S.A. ODDZIAŁ W CHEŁMIE 2. siedziba: WARSZAWA Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Krasnymstawie, działki o nr ew. 810/2, 183, 340 arkusz 1 i działki ozn. nr ew. 947, 809 arkusz 2 położone w obrębie nr 0008 Orłów
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 7 Drewniany w miejscowości Orłów Drewniany, gm. Izbica, województwo lubelskie, stanowią własność Pawła i Doroty Bereza: Nr jednostki G174 rejestrowej: Nr działki, arkusz 810/2, arkusz 1 183, arkusz 1 340, arkusz 1 947, arkusz 2 809, arkusz 2 powierzchnia uż. 1,94 ha, w tym: 0,49 ha, w tym: 0,53 ha, w tym: 0,53 ha, w tym: 2,84 ha, w tym: - opis użytku 0,01 R IIIa klasa, 0,35 R IIIa klasa, 0,38 R IIIb klasa, 0,39 Ł IV klasa 0,2794 R IIIa klasa 1,27 R IIIb klasa, 0,14 R IIIb klasa 0,15 R IVa klasa 0,13 Ł V klasa 0,4306 B R IIIa klasa, 0,66 R IVa klasa, 0,01 W 1,12 R IIIb klasa 0,74 R IVa klasa 0,27 R IVb klasa Położenie działki Orłów Drewniany Według prowadzonej w Starostwie Powiatowym w Krasnymstawie kartoteki budynków: Nr ew. budynku: 809;1 809;2 809;3 809;4 Nr działki, arkusz Funkcja budynku Kondygnacja Powierzchnia zabud. Powierzchnia użytkowa 809, arkusz 2 mieszkalne 1.0 84,00 nie wypełniono 809, arkusz 2 prod.-usług. rol. 1.0 110,00 nie wypełniono 809, arkusz 2 prod.-usług. rol. 1.0 10,00 nie wypełniono 809, arkusz 2 prod.-usług. rol. 1.0 119,00 nie wypełniono Rok budowy 1950 1950 1950 1950 Materiał ścian drewniane murowane murowane drewniane Adres budynku Orłów Drewniany Razem pow. zabudowy 323,00m² Mając na względzie powyższe zestawienia stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie oznaczenia nieruchomości co do zabudowy i sposobu użytkowania nie są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. Stan faktyczny w zakresie budynków na nieruchomości ozn. nr ew. 809 stwierdzony w toku oględzin w dniu 08.01.2011 r. różni się natomiast z kartoteką budynków opis zabudowy w pkt 5.2.1 niniejszej opinii. 5.2 Stan techniczno-użytkowy 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo 1. Nieruchomość zabudowana stanowiąca działkę siedliskową o nr ewidencyjnym 809 o pow. 2,84ha: Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 809 ark. 2 o powierzchni 2,84 ha położona w miejscowości Orłów Drewniany, obręb nr 0008 Orłów Drewniany, stanowi podłużną działkę w kształcie prostokąta. Część siedliskowa zlokalizowana jest na długości około 150m od krawędzi drogi, a dalsza część stanowi grunt orny (rolny). Działka przylega swym krótszym bokiem, tj. częścią siedliskową do drogi gminnej, z której ma bezpośredni dostęp (wjazd). Jest to północno-wschodnia strona działki. Od
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 8 strony północno-zachodniej i południowo-wschodniej graniczy z terenami rolnymi zabudowanymi, a od strony południowo-zachodniej z działką rolną niezabudowaną. Teren o spokojnym spadku w stronę drogi gminnej toteż siedlisko znajduje się w najniższym (najwilgotniejszym) miejscu. Działka od drogi gminnej o nawierzchni bitumicznej zabudowana jest drewnianym budynkiem mieszkalnym wykonanym na podmurówce z pustaka żużlowego i warstwie cegły. Budynek o powierzchni użytkowej 72m². Ściany wykonane z bali drewnianych, szalowane deską. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej kryty blachą trapezową w kolorze brąz. Obróbki blacharskie oraz rynny z blachy ocynkowanej. Do budynku dobudowany z gazobetonu ganek oraz pomieszczenie pełniące funkcję kotłowni. Drzwi wejściowe do budynku drewniane kasetonowe w dobrym stanie. W ganku; podłoga wykończona terakotą, ściany tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, a sufit panelami PCV. Wewnątrz drzwi płytowe starego typu z szybą. Z ganku wejście do kotłowni, w której znajduje się piec węglowy wraz z zasobnikiem na ciepła wodę posadzka betonowa, ściany niewykończone. Również z ganku wejście do części mieszkalnej przedpokoju. W przedpokoju terakota na podłodze, ściany wykończone tynkiem gładkim cementowo-wapiennym malowanym farbami emulsyjnymi, a na powale płyta tekturowa. Powała nie ocieplona. Z przedpokoju wejście do łazienki, która nie jest wykończona posadzka betonowa, ściany i sufit obite płytą tekturową (malowane w kolorze zielonym). Z przedpokoju wejście do salonu, w którym podłogę wykonano z deski, ściany i sufit płyta tekturowa. W pokoju tym wymieniono okna na PCV (2 szt. w tym jedno podwójne z drzwiami balkonowymi). Kolejnym pomieszczeniem do którego wchodzi się z przedpokoju jest kuchnia. Podłoga wykonana z terakoty, natomiast ściany częściowo wykończono tynkiem cementowo-wapiennym, a częściowo, podobnie jak sufit płytą tekturową. W tym pomieszczeniu okna starego typu drewniane. Z kuchni jest wejście do pokoju (sypialnia dzieci), którego podłogę wykonano z paneli PCV na posadce betonowej, natomiast ściany i sufit nie remontowane płyta tekturowa. Drzwi wejściowe do tego pokoju dwuskrzydłowe, starego typu drewniane. Okna w pokoju wymienione na PCV. Stan wykończeń budynku mieszkalnego określono na podstawie oględzin jako słaby, zaś za zadowalający uznano stan techniczny ze względu na to, że dach został wymieniony, budynek jest na murowanych podwalinach, nie stwierdzono żadnych pęknięć czy też ugięć wskazujących na potrzebę remontu konstrukcji. Wymaga docieplenia oraz prac remontowo-modernizacyjnych i wykończeniowych. W budynku istnieje sprawna instalacja elektryczna, wodna z własnego ujęcia (hydrofor w piwnicy pod oborą) oraz kanalizacyjna (własne szambo obok budynku). Na budynku skrzynka gazowa bez podłączenia do sieci. W części zachodniej (wzdłuż linii działki) kilka metrów od budynku mieszkalnego znajduje się obora murowana. Obora o pow. zabudowy 110m² na fundamencie betonowym, podmurówce z cegły palonej, wykonana z pustaka żużlowego z domieszką cegły. Dach dwuspadowy kryty eternitem płaskim powierzchnia dachu wskazuje na przecieki, widoczne są wyraźne załamania i ugięcia konstrukcji - wymaga natychmiastowego remontu. Okna i drzwi drewniane starego typu w słabym stanie technicznym. W budynku brak stropu, położone jedynie belki dwuteownika. Wewnątrz w większości wykonane posadzki oraz zagrody metalowe przygotowane do chowu trzody chlewnej. Od strony północnej (od domu) pomieszczenie socjalne z piwnicą. Ogólny stan tego budynku jest słaby wymaga przede wszystkim remontu dachu. Na działce w części wschodniej (na przeciwko obory) znajduje się mały budynek gospodarczy o pow. zabudowy 10m². Budynek murowany z cegły, kryty dachówką cementową. Praktycznie budynek ten nie nadaje się do dalszego użytkowania przeznaczony jest do rozbiórki. Pozostałe elementy zagospodarowania terenu:
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 9 Ogrodzenia - od ulicy cząstkowe siatka stalowa na słupkach stalowych oraz brama dwuskrzydłowa o konstrukcji stalowej na słupkach stalowych wypełniona siatką. Drzewka owocowe - Pojedyncze, stare drzewa owocowe oraz pojedyncze krzewy i zakrzaczenia (samosiewy) na całym terenie działki Utwardzenia terenu - brak Inne - studnia z kręgów betonowych Ogólnie stan wykończeń wewnętrznych budynków oceniono średnio jako słaby oraz sumaryczny stan techniczny budynków jako całości - słaby. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Dodatkowe walory gruntu (w tym fizyczne) jakie posiada nieruchomość, ze względu na powierzchnię gruntu, są ponadprzeciętne. Ogólnie położenie nieruchomości stanowiącej działkę siedliskową nr ew. 809 w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono również jako dobry (korzystny). Nieruchomość jest uzbrojona w podstawowe media średnie uzbrojenie. Nieruchomość jest zamieszkana i użytkowana zgodnie ze swym przeznaczeniem. Budynki gospodarskie nie są obecnie wykorzystywane. 2. Nieruchomości niezabudowane stanowiące działki o nr ewidencyjnych 810/2, 183 i 340: Wyceniane nieruchomości stanowiące działki niezabudowane ozn. nr ewidencyjnymi 810/2, 183 i 340 położone są w obrębie nr 0008 Orłów Drewniany arkusz mapy 1. Działki te stanowią grunty orne. Działka nr ew. 810/2 o pow. 1,94ha przylega bezpośrednio od strony południowo-wschodniej do opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej ozn. nr ew. 809. Dlatego też jej charakterystyczne cechy w zakresie odniesienia do gruntu, są identyczne jak działki nr ew. 809. Działki o nr ew. 183 i 340 odpowiednio o powierzchni 0,49 i 0,53 ha stanowią także grunty orne i są położone z dala od siedliska (ok. 1500 i 2000m). Przy czym działka nr 340 położona jest w sąsiedztwie lasów (niekorzystne oddziaływanie) w kierunku południowo-zachodnim od działki siedliskowej. Praktycznie w kierunku wyznaczonym po długości działki zabudowanej ozn. nr ew. 809. Działka nr ew. 340 przeznaczona jest pod zalesienie lecz obecnie ma charakter rolny. Działka nr ew. 183 również graniczy z lasem ale tylko z jednej strony. Z pozostałych stron z gruntami rolnymi w dobrej kulturze. Z uwagi na to że leżą w jednym kompleksie gruntów i sąsiadują ze sobą przez kilkanaście działek, noszą podobne cechy typowe dla takich nieruchomości. W otoczeniu nieruchomości szacowanych o nr ew. 183 i 340 brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości Orłów Drewniany oceniono jako słabe. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono również jako słaby ze względu na dojazd drogami bocznymi jakość drogi dojazdowej - słaba. Położenie w odniesieniu do siedliska niekorzystne, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych przeciętne (działka nr ew. 183) i niekorzystne (działka nr ew. 340) oraz korzystne kształty tych działek. 3.Nieruchomość niezabudowana stanowiąca działkę o nr ewidencyjnym 947 o pow. 0,53ha: Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę ozn. nr ewidencyjnym 947 o pow. 0,53 ha stanowi łąkę położona jest w miejscowości Orłów Drewniany w obrębie nr 0008 Orłów Drewniany ark. 2 i leży w większym kompleksie łąk przylegających do gruntów wsi Orłów Murowany. Graniczy z nieruchomościami
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 10 rolnymi stanowiącymi łąki. Ma kształt podłużnego prostokąta zakończonego trójkątem, teren jest płaski i stosunkowo wilgotny. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Przydatność glebowo-rolnicza dobra - IV klasa gruntu. Jakość drogi dojazdowej dobra. Położenie nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. 947 w odniesieniu do terenu najbliższego siedliska oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono również jako dobry. Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych, ze względu na to że działka leży w większym kompleksie łąk, oceniono jako korzystne. Natomiast opisany wyżej kształt działki jest przeciętny. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Izbica, ustalenia obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Izbica Nr III/21/2002 z dnia 31.12.2002 r. przewidują dla nieruchomości oznaczonych nr ew. 809, 947, 340, 183 i 810/2 położonych w Orłowie Drewnianym kierunki zagospodarowania przestrzennego, odpowiednio: strefa ochrony ekologicznej (947), strefa rolniczej przestrzeni produkcyjnej (183 i 810/2 oraz w przeważającej części 809), strefa osadniczo-rekreacyjna (w części od drogi dla działki 809). Natomiast działka nr ew. 340 leży na terenie, dla którego obowiązuje MPZP terenów do zalesienia zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Izbica Nr XXXIII/212 z dn. 30.08.2005 r. W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Izbica i w części MPZP gminy. Nieruchomości obecnie są wykorzystywane odpowiednio do celów mieszkaniowych i rolniczych. Nie są wynajmowane czy też dzierżawione. Brak jest informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 11 Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania poszczególnych nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Ponieważ budynki położone na działce nr ew. 809 są częścią składową nieruchomości gruntowej w związku z tym nie uzasadnioną byłaby odrębna wycena gruntu i odrębna budynku. Dlatego też, mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny całej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadniają rodzaje wycenianych nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tych nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianych do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Izbica, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych, w szczególności o podobnych gabarytach, odpowiednio stanie wykończeń oraz standardzie najbardziej zbliżonym do nieruchomości wycenianej (działka nr ew. 809), a także o podobnej powierzchni gruntu. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 23 listopada 2010 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości ozn. nr ew. 809 w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 12 się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do nieruchomości ozn. nr ew. 809 odstąpiono od wyceny jej wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości jako całości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości odpowiednio w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz w odniesieniu do 1m 2 powierzchni gruntu znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 13 Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: 1. rodzaj rynku: rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie siedliskowej na warunkach prawa własności, z uwzględnieniem rodzaju i stanu budynków oraz powierzchni działki, rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod produkcję rolną na warunkach prawa własności, rynek nieruchomości rolnych stanowiących łąki, na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku gmina Izbica, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości, zarówno dla nieruchomości zabudowanej mającej przeznaczenie wg studium pod rolniczą przestrzeń produkcyjną z zabudową osadniczo-rekreacyjną jak również dla nieruchomości rolnych stanowiących grunty orne (rolne) oraz odpowiednio stanowiącej łąkę zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie siedliskowej, tj. zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz budynkami gospodarczymi do produkcji rolnej i przeznaczonymi zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod rolniczą przestrzeń produkcyjną oraz zabudowę osadniczo-rekreacyjną na warunkach prawa własności był dobrze rozwinięty. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Izbica zanotowano 6 transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej nieruchomości zabudowanej. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana nieruchomość to nieruchomość typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 6 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jako parametru najbardziej cenotwórczego w tym zbiorze nie są zbyt zależne od powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.750,00 zł. uzyskała nieruchomość
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 14 zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. użytkowej około 60 mkw budynkiem gospodarczym oraz dwoma stodołami drewnianymi. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.000,00 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 84mkw i drewnianym budynkiem gospodarczym położona w Tarnogórze (lokalizacja słaba) o słabym stanie technicznym budynków. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/dodatkowe budynki, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Ze względu na sytuację w rolnictwie drugorzędne znaczenie dla tych nieruchomości ma klasa gruntu i przydatność gruntu do wykorzystania rolniczego. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu opinii. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod zabudowę zagrodową: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie zagrodowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 20% 3 Uzbrojenie 20% 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 5 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 2 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie zagrodowej Lp. Cecha Strefy, klasy 1 Lokalizacja 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 3 Uzbrojenie Bardzo dobra, blisko miasta przy głównej drodze Dobra, w strefie peryferyjnej, blisko miasta/siedziby gminy Słaba, z dala od miasta Dobry, do użytku po wykonaniu drobnych prac remontowych/ dodatkowy/e budynek/ki w stanie zadowalającym Średni, budynek w stanie technicznym do remontu gruntownego/ dodatkowy/e budynek/ki w słabym stanie Słaby, wszystkie budynki w słabym stanie technicznym Dobre, co najmniej cztery podstawowe media na działce Średnie, dwa lub trzy podstawowe media na działce Słabe, energia elektryczna lub inne pojedyncze
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 15 Lp. Cecha Strefy, klasy 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 5 Dojazd i dostęp Ponadprzeciętne działka siedliskowa znacznej wielkości z możliwością zabudowy dodatkowych budynków lub budowli gospodarskich powyżej 1,50ha Przeciętne pow. gruntu działki siedliskowej od 0,50 do 1,50ha, możliwość zabudowy dodatkowego/ych budynku/ów Słabe pow. gruntu działki siedliskowej do 0,50ha bądź bez możliwości dalszej zabudowy Korzystny, działka siedliskowa położona przy drodze gminnej o nawierzchni bitumicznej Przeciętny, działka siedliskowa położona w odległości kilkuset metrów od drogi gminnej o nawierzchni bitumicznej Niekorzystny, działka siedliskowa położona w strefie peryferyjnej, z utrudnionym dostępem do drogi gminnej dostęp drogą gruntową Na podstawie wiarygodnych informacji uzyskanych w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono że dla tego typu nieruchomości nie zanotowano wzrostu cen. Ceny w badanym okresie były stałe, stąd Tr = 0. Świadczy o tym również niewielka liczba transakcji. II. W badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne) i przeznaczonych zgodnie ze studium pod uprawy rolne zanotował 7 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,80 zł., uzyskała działka gruntu o pow. 5900 m² w klasie IIIb, z dobrym dojazdem i położona blisko siedliska w miejscowości Wirkowice I. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,40 zł. uzyskała działka gruntu o pow. 6200 m² położona w miejscowości Orłów Drewniany w klasie IIIb, o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska lecz dobrej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha przydatność glebowo-rolnicza gruntu została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższą cechę na tym samym poziomie ze względu na to że leżą praktycznie w tej samej miejscowości i praktycznie w jednym większym kompleksie gruntów. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne):
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 16 Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Razem 100% Tab. 4 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp. Cecha Strefy, klasy 1. Lokalizacja 2. 3 4 Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Bardzo dobra, położenie w pobliżu miasta lub siedziby gminy do 2 km lub w korzystnych warunkach pod względem rolniczym Dobra, położenie z dala od miasta lub siedziby gminy od 2 do 5 km przy nie najgorszych warunkach pod względem rolniczym Słaba, położenie z dala od miasta lub siedziby gminy powyżej 5 km lub przy słabych warunkach pod względem rolniczym Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami Dobre /przylega do siedliska/ Przeciętne /od 100 do 500 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 500 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie prostokąta /łatwiejsza uprawa mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub podobny Niekorzystny, wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). III. Analiza transakcji dokonanych w badanym okresie gruntami stanowiącymi łąki trwałe na określonym wyżej rynku pokazała, iż nieruchomości te stosunkowo rzadko występują w obrocie. W okresie
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 17 analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Izbica zanotowano 5 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Z przeprowadzonych transakcji wynika, że ceny jednostkowe za takie grunty są nieco niższe niż ceny gruntów ornych. Ceny jednostkowe w odniesieniu do jednostki 1m² fizycznego gruntu kształtują się w przedziale od 0,33 zł. do 0,81 zł. za 1m². Z analizy uzyskanych aktów notarialnych, wynika że transakcji tych dokonano w celu powiększenia powierzchni łąki, bądź utworzenia większej powierzchni łąki. Pomimo, iż odnotowano tylko 5 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, spełnione zostały warunki konieczne do zastosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości stanowiących łąki. Zebrane transakcje zestawiono w Załączniku nr 3 na końcu operatu. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ze względu na to że uzyskano jedynie 5 transakcji oraz mając na uwadze wiarygodne informacje z biur obrotu nieruchomościami w tym zakresie, nie dokonywano korekty cen z uwagi na upływ czasu (przyjęto Tr = 0). Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 3 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i aspekty cenotwórcze. Przyjęto cechy rynkowe, ich wagi oraz ich gradację: Tab. 5 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 6 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki Lp Cecha Strefy, klasy 1. 2. 3 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Bardzo dobra, gleba I i II klasy Dobra, gleba III i IV klasy Słaba, gleba V i VI klasy Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami Dobre /do 1500 m od siedliska/ Przeciętne /od 1500 do 3000 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 3000 m od siedliska /
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 18 Lp Cecha Strefy, klasy 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie prostokąta /łatwiejsza agrotechnika mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub zbliżony Niekorzystny, wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Z informacji uzyskanych w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika, iż oprócz nieruchomości komercyjnych, ceny pozostałych rodzajów nieruchomości położonych w mniejszych miejscowościach generalnie ustabilizowały się od połowy 2008 r. i zachowują tendencję stałą. 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Charakterystykę nieruchomości zabudowanej ozn. nr ew. 809 stanowiącej przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej nieruchomości, zestawiono w tabeli nr 7: Tab. 7 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość oznaczoną nr ew. 809 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 27 styczeń 2011 r. 2 Adres Orłów Drewniany 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 2,84 ha 5 Lokalizacja Dobra 6 Powierzchnia bud. mieszkalnego 72m² 7 Stan techniczny budynków/ dodatkowe budynki Słaby 8 Uzbrojenie Średnie 9 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Ponadprzeciętne 10 Dojazd i dostęp Korzystny 11 Wartość nieruchomości?
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 19 Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe zabudowane najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 2 i 3 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 8 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości oznaczone nr ew. 810/2, 183 i 340 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości wyceniane Parametry cech nieruchomości wycenianych 810/2 183 340 1 Data przeprowadzania szacunku 20 styczeń 2011 r. 2 Adres Orłów Drewniany 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 1,94 ha 0,49 ha 0,53 ha 5 Lokalizacja Dobra Słaba Słaba 6 7 8 Jakość drogi dojazdowej do działki Dobra Słaba Słaba Położenie działki w odniesieniu do siedliska Dobre Niekorzystne Niekorzystne Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Korzystne Przeciętne Niekorzystne 9 Kształt działki Korzystny 10 Wartość nieruchomości??? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe rolne najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 3, 4 i 5 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 9 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość oznaczoną nr ew. 947 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 27 styczeń 2011 r. 2 Adres Orłów Drewniany 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 0,53 ha 5 6 7 8 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Dobra Dobre Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości?
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 713/10 str. 20 Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe stanowiące łąki najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 3 i 4 Załącznika nr 3 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 10 Obliczenie ceny jedn. nieruchomości oznaczonej nr ew. 809 - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech nieruchomości Udział % w całości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa X i A X i B X i C 1 Lokalizacja 40% 300,00 150 150,00 2 Stan techniczny budynków/ dodatkowe budynki 20% 150,00 75 3 Uzbrojenie 20% 150,00-75 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 75,00 75,00 37,5 75,00 5 Dojazd i dostęp 10% 75,00 37,5 6 Suma poprawek 100% 750,00 150,00 112,50 262,50 7 Cena jednostkowa 1m² w odn. do powierzchni uż. budynku mieszkalnego 1 333,33 1 362,07 1 000,00 8 Cena poprawiona 1 483,33 1 474,57 1 262,50 Oszacowana wartość 1m² powierzchni 1 406,80 Tab. 11 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości oznaczonej nr ew. 810/2 - metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Lp cech kwoty poprawki cenowa X i A X i B X i C nieruchomości 1 Lokalizacja 30% 0,12-0,06 2 3 4 Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 0,08 0,08 0,08 20% 0,08 0,08 0,08 20% 0,08 0,04 5 Kształt działki 10% 0,04 0,02 0,04 6 Suma poprawek 100% 0,40 0,16 0,04 0,16 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 0,54 0,66 0,52 8 Cena poprawiona 0,70 0,70 0,68 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 0,69