OPERAT SZACUNKOWY. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026 SPIS TREŚCI

OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 29 POŁOŻONEJ W KALISZU, UL. LEGIONÓW 19A POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00061303/7 Numer sprawy: KM 806/07 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ WYNOSI: 219 000,00 zł słownie: dwieście dziewiętnaście tysięcy złotych WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ Z UWZGLĘDNIENIEM WARTOŚCI PRAWA ZOBOWIĄZANIOWEGO WYNOSI: 108 000,00 zł słownie: sto osiem tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 27 października 2014 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 3 1.1. Przedmiot wyceny. 3 1.2. Zakres wyceny. 3 2. CEL WYCENY 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 4 3.1. Podstawy formalne wyceny 4

2 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne 4 3.3. Materiały pomocnicze. 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości 4 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5 5.1. Stan prawny 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI 12 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 13 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 14 8.1. Rodzaj określonej wartości 14 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania 14 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 16 9.1. Obliczenie wartości rynkowej 16 10. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY Z UWZGLĘDNIENIEM PRAWA ZOBOWIĄZANIOWEGO UŻYCZENIA 18 11. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM 19 12. KLAUZULE 20 13. ZAŁĄCZNIKI 20 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny nr 29 położony w Kaliszu, obręb 0069,069 Czaszki przy ul. Legionów 19a o powierzchni użytkowej 69,56 m 2, składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju, usytuowany na 3 piętrze w budynku wielorodzinnym wraz z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni 8,50 m 2. Udział związany z własnością lokalu, który stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali 390/10000. Księga wieczysta dla nieruchomości lokalowej KZ1A/00061303/7.

3 Przeznaczenie: Właściciel: Cel wyceny: Procedura szacowania: Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej Budynek usytuowany jest na działkach gruntu nr 76 i 73/3 o powierzchni 0,2196 ha zapisanych w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00003004/7. SUiKZP: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej Osoba fizyczna Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 26.09.2014 r. Data oględzin nieruchomości - 26.09.2014 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 27.10.2014 r. Data sporządzenia operatu - 27.10.2014 r. 219 000 zł słownie: dwieście dziewiętnaście tysięcy złotych Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem prawa zobowiązaniowego Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: 108 000 zł słownie: sto osiem tysięcy złotych Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość lokalowa lokal mieszkalny nr 29 o powierzchni użytkowej 69,56 m 2 usytuowany na trzecim piętrze w budynku wielorodzinnym, położonym w Kaliszu przy ul. Legionów 19a wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej 390/10000. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest księga wieczysta nr KZ1A/00061303/7 przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej według stanu z dnia oględzin wraz z udziałem w prawie własności gruntu oraz w częściach wspólnych budynku.

4 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności lokalu mieszkalnego dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 18 sierpnia 2014 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości. 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2010r. Dz. U. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.). Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami). 3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny lokalu przeprowadzone w dniu 26 września 2014 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00061303/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Miasta Kalisza

5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 27 października 2014 r. Data określenia wartości: 27 października 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 26 września 2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 26 września 2014 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest księga wieczysta nr KZ1A/00061303/7 przez Sąd Rejonowy w Kaliszu VI Wydział Ksiąg Wieczystych W ww. księdze wieczystej na dzień 27 października 2014 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Kalisz, ul. Legionów 19a, lokal mieszkalny nr 29 składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju, komórki lokatorskiej nr 29-1, usytuowany na 4 kondygnacji stanowiący odrębną nieruchomość o powierzchni użytkowej 78,06 m 2 DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali 390/10000. DZIAŁ II własność 1/1 Paweł Wojciech Nowak, syn Wojciecha i Teresy. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego i ułamkowej części gruntu nr rep. 8765/2003 z dnia 21.10.2003 r. przed notariuszem Dariuszem Rodeckim w Kaliszu wpisano dnia 12 stycznia 2004 r. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia 1. Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Wzmianka o wszczęciu egzekucji przez wierzyciela Bank Przemysłowy S.A. w Łodzi, oddział w Kaliszu oraz o przyłączeniu się do egzekucji kolejnych wierzycieli: Kaliskiego Przedsiębiorstwa Budowlanego S.A. w Kaliszu, Jerzego Migasiewicza, Barbary Kołodziejczak, Haliny Borratyńskiej, Artura Bekera, Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych S.A. w Kaliszu, Mariana Gieszczyńskiego wpisane w dzale III kw. 3004 obciążają również nieruchomość objętą niniejszą księgą wieczystą 1. Ostrzeżenie Z nieruchomości opisanej w dziale I-0 tej księgi wieczystej toczy się egzekucja, zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. - Ultimo Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, - PEKAO S.A. I/O Kalisz - Bank Polska Kasa Opieki S.A. z siedzibą w Warszawie DZIAŁ IV hipoteka 1. Hipoteka przymusowa łączna zwykła w kwocie 168 900 zł na rzecz Banku Przemysłowego SA Oddział w Kaliszu z siedzibą w Łodzi 3. Hipoteka przymusowa łączna zwykła w kwocie 38 339,36 zł na rzecz Banku Przemysłowego SA Oddział w Kaliszu z siedzibą w Łodzi 4. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 187 808,50 zł na rzecz Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kaliszu

6 Budynek mieszkalny w którym usytuowany jest wyceniany lokal mieszkalny położony jest w Kaliszu w obrębie 0069,069 Czaszki na działkach nr 76 i 73/3 o łącznej powierzchni 0,2196 ha zapisanych w księdze wieczystej nr KZ1A/00003004/7. Uwaga! - W dniu 20 listopada 2008 r. w Kaliszu pomiędzy Pawłem Nowakiem a Teresą Nowak została zawarta umowa użyczenia lokalu. Kserokopia umowy stanowi załącznik do niniejszej opinii. Umowa została zawarta z datą pewną, wpływa ujemnie na wartość nieruchomości lokalowej. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.

7 Powiat Miasto Kalisz Kalisz to miasto położone w południowowschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km 2, liczy ok. 110 tys. mieszkańców. W latach 1975-1998 był stolicą województwa kaliskiego. Kalisz, ul. Legionów Budynek usytuowany jest w pośredniej strefie miasta Kaliszu, przy u zbiegu ulicy Staszica i Legionów w obrębie Czaszki. Czaszki lewobrzeżna dzielnica Kalisza położona na południe od Wrocławskiego Przedmieścia, ograniczona ulicami: Czaszkowską, Nowym Światem, Górnośląską, Polną, Południową, Częstochowską i Kanałem Rypinkowskim.

8 SĄSIEDZTWO, DOJAZD, Źródło: msip.kalisz.pl Budynek w którym usytuowany jesz szacowany lokal mieszkalny położony jest w pośredniej strefie miasta u zbiegu ulicy Stanisława Staszica i Legionów. Najbliższe sąsiedztwo stanowią budynki wielorodzinne, targowisko, restauracja Pod Orzechami i wiele innych punków usługowych. Dojazd do budynku drogą asfaltową z chodnikami.

9 ZAGOSPODAROWANIE TERENU Teren nieruchomości ogrodzony, wjazd na podwórze poprzez dwie bramy: jedną od strony ulicy Staszica dwuskrzydłową stalową i drugą od strony ulicy Legionów przesuwną, otwieraną automatycznie. Teren podwórza utwardzony kostką brukową. OPIS BUDYNKU WIELORODZINNEGO W KTÓRYM USYTUOWANY JEST SZACOWANY LOKAL Budynek mieszkalno usługowy, czterokondygnacyjny z poddaszem, całkowicie podpiwniczony, wybudowany w 2002 r., o kształcie litery L. Zrealizowany w technologii tradycyjnej, dach wielospadowy konstrukcji drewnianej kryty dachówką. Budynek trzyklatkowy, na parterze zlokalizowano 7 lokali użytkowych, na wyższych kondygnacjach usytuowanych jest 29 lokali mieszkalnych, w piwnicy znajdują się komórki lokatorskie, kotłownia, pomieszczenia techniczne. Dane techniczne: - długość: 45,90 m, - szerokość: 22,53 i 13,83m, - wysokość: 12,70 m, - powierzchnia zabudowy: 653,35 m 2 - kubatura: 11 760 m 3 INSTALACJE WEWNĘTRZNE elektryczna oświetleniowa i gniazd wtykowych wodno-kanalizacyjna centralnego ogrzewania gazowa wentylacji grawitacyjnej telewizyjna i telefoniczna domofon Budynek w dobrym stanie technicznym. Remonty i modernizacje wykonywane na bieżąco.

10 OPIS LOKALU MIESZKALNEGO Lokal mieszkalny jednopoziomowy usytuowany jest na trzecim piętrze w budynku czterokondygnacyjnym. Lokal posiada balkon i taras oraz pomieszczenie przynależne w postaci komórki lokatorskiej o powierzchni 8,50 m 2. POWIERZCHNIA UŻYTKOWA LOKALU - 69,56 m² Program użytkowy: przedpokój pokój pokój pokój z aneksem kuchennym kuchnia łazienka z wc Rzut lokalu stanowi załącznik do opinii, nie uwzględnia on jednak zmiany położenia ścianek działowych: połączono pokój, kuchnię i część przedpokoju oraz zrezygnowano z pomieszczenia gospodarczego na rzecz większej powierzchni przedpokoju i łazienki. Dokonane zmiany nie zmieniły powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

11 POKÓJ Z ANEKSEM KUCHENNYM POKOJE ŁAZIENKA Z WC PRZEDPOKÓJ

12 BALKON TARAS Opis wykończenia. Ściany: w łazience i wc płytki, w pokojach i przedpokoju ściany gipsowane i malowane posadzki betonowe wyłożone panelami podłogowymi oraz płytkami ceramicznymi okna PCV oraz drewniane połaciowe Instalacje w lokalu: - elektryczna, - wodna, - kanalizacyjna, - centralnego ogrzewania, - domofon. Standard wykończenia lokalu przeciętny. Materiały wykończeniowe przeciętnej jakości. Układ funkcjonalny lokalu korzystny. UWAGA! Lokal mieszkalny jest lokalem jednopoziomowym. Jednak z informacji od właściciela wynika, iż pierwotnie miał on wraz z lokalem na poddaszu stanowić jedno mieszkanie. W związku z tym istnieje jedna instalacja elektryczna dla lokali, a przestrzeń, która miała stanowić klatkę schodową pomiędzy lokalami została tymczasowo zabudowana i nie może stanowić trwałej przegrody pomiędzy kondygnacjami oddzielającymi odrębne lokale. 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

13 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar miasto Kalisz; Okres analizy cen transakcyjnych od stycznia 2013 r. Rynek wtórny sprzedaży lokali mieszkalnych Analizie poddano rynek wtórny lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielolokalowych znajdujących się na terenie miasta Kalisza. W okresie badań przyjętym do analizy zanotowano znaczną ilość transakcji, rynek jest ustabilizowany i w związku z tym do obliczeń nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie. Z bazy transakcji wyłoniono 12, które są najbardziej podobne do wycenianego lokalu. Analiza rynku wykazała, że przedmiotem transakcji są lokale mieszkalne stanowiące nieruchomości lokalowe oraz własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu. Wzajemna relacja obu praw na lokalnym rynku w Kaliszu wynosi 1:1. Największym zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się mieszkania o powierzchni użytkowej do 45 m 2. Za mały lokal trzeba mniej zapłacić, mimo iż cena jednostkowa może być i zazwyczaj jest wyższa niż w przypadku mieszkań większych. Nienajlepsza sytuacja ekonomiczna większości społeczeństwa, brak stabilizacji finansowej powodują, że nabywcy wybierają lokale mniejsze, obawiając się wysokich comiesięcznych kosztów utrzymania dużych mieszkań. Łatwiej sprzedać lokal jedno-, dwupokojowy niż duży. Największy wpływ na cenę ma oczywiście lokalizacja, im bliżej centrum tym na ogół drożej. W standardzie wykończenia zwraca się uwagę na stan okien czy szyby zespolone szczelne czy jeszcze ramy drewniane skręcane oraz na podłogi (parkiet czy panele pcv lub wykładzina), posadzki w łazience i kuchni (płytki ceramiczne czy pcv), ściany z gładzią gipsową czy bez. Niski standard wykończenia obniża oczywiście wartość lokalu. Dla inwestorów ważne jest również położenie lokalu na piętrze - najkorzystniejsze na pierwszym i drugim piętrze, parter i ostatnie piętro zwłaszcza w blokach bez windy to najmniej korzystne nasilenie atrybutu. Istotny atrybut to także technologia budowy tzn. z czego jest zbudowany budynek korzystniej gdy z cegły, wielka płyta betonowa obniża w sposób znaczny cenę. Na podstawie analizy wyodrębniono następujący zbiór transakcji: Data Obręb Ulica Cena łączna Pu lokalu Cena 1 Piętro transakcji działki i lok mkw pu 2013-06-06 Czaszki Legionów 167000 59,38 2812,39 4 PIĘTRO 2013-11-04 Czaszki Staszica 175000 61,94 2825,31 PARTER 2013-07-15 Os. Asnyka Asnyka 150000 52,78 2841,99 4 PIĘTRO 2013-09-02 Os. Asnyka Asnyka 155000 52,78 2936,72 3 PIĘTRO 2013-11-27 Os. Asnyka Legionów 195000 64,70 3013,91 1 PIĘTRO 2014-03-03 Czaszki Legionów 101000 33,27 3035,77 2 PIĘTRO 2013-10-22 Os. Asnyka Asnyka 200000 64,90 3081,66 3 PIĘTRO 2013-04-19 Czaszki Staszica 100000 32,01 3124,02 2 PIETRO 2013-07-03 Czaszki Polna 140000 43,85 3192,70 2 PIĘTRO 2014-01-02 Os. Asnyka Asnyka 240000 72,99 3288,12 3 PIĘTRO 2013-07-29 Os. Asnyka Asnyka 240000 72,98 3288,57 1 PIĘTRO 2013-03-26 Czaszki Lipowa 120000 33,60 3571,43 3 PIĘTRO

14 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szac owania Do wyceny nieruchomości lokalowej zastosowano: podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

15 Procedura związana ze stosowaniem podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (C max ). 5. Określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej). 6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących. 7. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W R = C n śr i 1 U i gdzie: U i oznacza wielkość i tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości. n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

Liczba transakcji KM 806/07 16 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej Ceny: Cena średnia = 3 084,38 zł Cena minimalna = 2 812,39 zł Cena maksymalna = 3 571,43 zł Wartości brzegowe: Cmin / Cśr = 0,91 Cmax / Cśr = 1,16 Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 3 300,29 Liczba próbek = 12 Odchylenie standardowe = 226,18 2 900 3 000 3 100 3 200 Cena 1 mkw 3 300 3 400 3 500 Przyjęte cechy rynkow e Położenie 40 % standard 35 % powierzchnia 10 % Piętro 15 % OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre Położenie w pobliżu punków usługowo handlowych w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej, w budynku wielorodzinnym niskim, teren nieruchomości ogrodzony, Standard wykończenia średnie podwyższony przeciętny niski Piętro korzystne I i II piętro średnio korzystne mało korzystne Powierzchnia bardzo korzystna do 35 m2 lokalu wydzielony parking Położenie w pobliżu punków usługowo handlowych w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej, w budynku wielorodzinnym niskim, osiedle lub teren nieruchomości nieogrodzony, utrudnienia parkingowe materiały wykończeniowe wysokiej jakości, lokal wyposażony w meble w stałej zabudowie materiały wykończeniowe standardowej jakości, dobra funkcjonalność pomieszczeń materiały wykończeniowe niskiej jakości piętra pośrednie parter i ostatnie piętro korzystna Pomiędzy 35-55 m 2 średnio korzystna Powyżej 55 m 2

17 Charakterystyka nieruchomości porównawczych o cenie maksymalnej i minimalnej Lp. Nazwa cechy Lokal o cenie C min Lokal o cenie C max 1. Położenie średnie dobre 2. Standard wykończenia niski podwyższony 3. Piętro mało korzystne korzystne 4. Powierzchnia użytkowa lokalu średnio korzystna korzystna L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynni ków korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Położenie 40 0,36-0,46 dobre 0,46 2 Standard 35 0,32-0,41 przeciętny 0,36 wykończenia 3 Piętro 15 0,14-0,17 średnio 0,16 korzystne 4 Powierzchnia 10 0,09-0,12 średnio 0,09 korzystna Razem 100 0,91-1,16 1,07 K - współczynnik korekcyjny (0.90-1.10) : 1 Wartość rynkowa 1 m2 wynosi: 3 300,29 Słownie : trzy tysiące trzysta zł. 29/100 Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej wynosi: WR = 69,56 m2 x 3300,29 zł/m2 = 229 569,17 zł przyjęto: 230 000 zł słownie: dwieście trzydzieści tysięcy złotych Z oświadczenia właściciela wynika, iż lokal ma wady techniczno użytkowe tj.: wspólną instalacja elektryczną z lokalem na poddaszu oraz nietrwale zabudowaną przestrzeń pomiędzy kondygnacjami. Uwzględniając powyższe przyjmuję, współczynnik zmniejszający wartość nieruchomości równy 5% (współczynnik eksperta). Współczynnik uwzględnia ewentualne trudności i nakłady jakie trzeba ponieść w przypadku rozdziału instalacji i zabudowy przestrzeni na klatkę schodową. W związku z tym wartość rynkowa według stanu aktualnego wynosi 230 000 x 0,95 = 218 500 zł w zaokrągleniu 219 000 zł słownie: dwieście dziewiętnaście tysięcy złotych

18 10. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY Z UWZGLĘDNIENIEM PRAWA ZOBOWIĄZANIOWEGO UŻYCZENIA Dnia 20 listopada 2008 r. w Kalisz została zawarta umowa użyczenia pomiędzy Pawłem Nowakiem jako użyczającym a Teresą Nowak jako biorącą do używania. Z umowy niniejszej wynika, iż: - przedmiotem użyczenia jest nieruchomość lokalowa o powierzchni 69,00 m 2 położona w Kaliszu przy ul. Legionów 19a /29, - umowa jest nieodpłatna, - umowa została zawarta na czas oznaczony 20 lat - została zawarta z datą pewną (potwierdzona notarialnie dnia 26 marca 2014 grudnia 2009 r. nr. Rep.A: 14651/09) Wartość umowy wyliczam na podstawie czasu w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony możliwości użytkowania lokalu (14 lat) oraz wartości dochodu z wynajmu mieszkania jakiego zostanie pozbawiony nabywca w tym czasie. S = D x W k D - Dochód z wynajmu mieszkania (przyjmuję 1000* zł/miesiąc x 12 miesięcy = 12000 zł) W k - współczynnik kapitalizacji (W k = [1-(1+r) -n ] /r = [1-(1+0,06) -14 ]/0,06 = 9,2950 r stopa kapitalizacji dla rynku mieszkaniowego (6%) w Kaliszu n- ilość lat pozbawienia właściciela lokalu z dochodu (14 lat określono na podstawie lat pozostałych do wykorzystania na postawie umowy) S = 12 000 zł * 9,2950 = 111 540 zł Skapitalizowana wartość prawa zobowiązaniowego przyjmuję w zaokrągleniu : 111 000 zł * miesięczny czynsz najmu przyjęto na podstawie analizy rynku czynszów najmu na terenie miasta Kalisza Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem prawa zobowiązaniowego wynosi 219000 zł 111000 zł = 108 000 zł słownie: sto osiem tysięcy złotych

19 11.WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ LOKAL MIESZKALNY NR 29 POŁOŻONY W KALISZU PRZY UL. LEGIONÓW 19A WRAZ Z UDZIAŁEM W PRAWIE WŁASNOŚCI GRUNTU I CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU ZAPISANY W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00061303/7 WYNOSI: 219 000,00 zł słownie: dwieście dziewiętnaście tysięcy złotych WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ LOKAL MIESZKALNY NR 29 POŁOŻONY W KALISZU PRZY UL. LEGIONÓW 19A WRAZ Z UDZIAŁEM W PRAWIE WŁASNOŚCI GRUNTU I CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU ZAPISANY W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00061303/7 Z UWZGLĘDNIENIEM PRAWA ZOBOWIĄZANIWEGO UŻYCZENIA WYNOSI: 108 000,00 zł słownie: sto osiem tysięcy złotych Oszacowane wartości odpowiadają cenom jakie uzyskano za lokale na badanym terenie. Wartość 1 m 2 ma odzwierciedlenie w bazie transakcji i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.

20 12. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin lokalu ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 13. ZAŁĄCZNIKI Odpis z księgi wieczystej nr KZ1A/00061303/7 Wypis z kartoteki lokali. Rzut lokalu (z dokumentacji technicznej) Umowa użyczenia