ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, 61-062 Poznań, www.anwo.poznan.pl tel./fax 61 653 31 22 kom. 501-127-919 AM.190.2018 OPERAT SZACUNKOWY Temat opracowania: Dotyczy opisu i oszacowania wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego NR 3 zlokalizowanego w Swarzędzu na os. Czwartaków nr 3. Postępowanie egzekucyjne : KM 728/18 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9a, 62-020 Swarzędz. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na stan z dnia wizji lokalnej wynosi: WRN= 252 270,00 PLN Słownie: dwieście pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt złotych. OPRACOWAŁ: Poznań, dnia 13 sierpnia 2018r.
WYCIĄG Z OPINII BIEGŁEGO SĄDOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Gmina Swarzędz Miejscowość Swarzędz os. Czwartaków nr 3 Lokal mieszkalny nr 3 o pow. 63,6m 2 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla celów postępowania komorniczego. Sygn. akt KM 728/18 3 Osoby, którym przysługuje prawo do Witoldowi Zara nieruchomości 4 Sposób korzystanie z nieruchomości Nieruchomość użytkowana jako lokal mieszkalny 5 Rodzaj nieruchomości Lokal mieszkalny zlokalizowany na osiedlu zorganizowanym i zagospodarowanym w budynku wielorodzinnym IV piętrowym na I piętrze. Lokal składa się z 4 pokoi, kuchni,, łazienki, wc i korytarza o łącznej powierzchni 63,6m 2. Wykończenie lokalu standardowe, lokal o stanie technicznym zadawalającym. 6 Określona wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego: WRN= 252 270,00 PLN Słownie: dwieście pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt złotych. 7 Data określenia wartości 13 sierpnia 2018r. 8 Data sporządzenia operatu 13 sierpnia 2018r. 9 Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy majątkowego nr 5260 10 Podpis rzeczoznawcy 2
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA Wyciąg z operatu szacunkowego... 2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA.... 4 2. CEL OPRACOWANIA.... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA.... 4 3.1.Formalna.... 4 3.2. Merytoryczna.... 4 3.3. Prawna... 5 4. DATY NIEZBĘDNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY.... 6 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI.... 6 5.1. Status formalno prawny.... 6 5.2. Oznaczenie nieruchomości.... 7 5.3. Opis nieruchomości... 7 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.... 14 7. METODOLOGIA WYCENY.... 14 8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI.....18 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ.... 21 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI... 26 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 26 12. ZAŁĄCZNIKI... 26 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA 1.1 Przedmiot opracowania Przedmiotem opracowania jest lokal mieszkalny NR 3 zlokalizowany w Swarzędzu na os. Czwartaków nr 3, powiat poznański. Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest Witold Zara. 1.2 Zakres opracowania Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w Swarzędzu na os. Czwartaków nr 3 m 3, w tym: - lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 63,6m 2 2. CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień opisu jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej dla sprzedaży licytacyjnej. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 728/18 3. PODSTAWA OPRACOWANIA. 3.1. Formalna. Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia 07.06.2018r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego. Operat szacunkowy sporządził : Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy - uprawnienia państwowe nr 5260. 3.2. Merytoryczna. Lustracja terenu nieruchomości wykonana w dniu 17.07.2018r. na terenie lokalu mieszkalnego NR 3 zlokalizowanego w Swarzędzu na os. Czwartaków nr 3. Z przeprowadzonej wizji sporządzono notatkę służbową stanowiącą załącznik do niniejszego opracowania. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2008, Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011 Cymermann R. Hopfer A.: Wycena Nieruchomości: zasady i procedury, PFSRM, Warszawa 2008 4
Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r. Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r. Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012 Czaja J., Parzych P., Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w aspekcie międzynarodowych standardów wyceny, Stowarzyszenie Naukowe im. Stanisława Staszica, Kraków 2007 Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 Kucharska-Stasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009 Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2011 Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex 2008. Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości, Dom Wydawniczy ABC Warszawa 2006. Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku lokali mieszkalnych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu, Kancelariach Notarialnych i Biurach Obrotu Nieruchomości położonych na terenie powiatu poznańskiego. Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o poziomie ruchu cen lokali mieszkalnych zlokalizowanych na terenie powiatu poznańskiego miasto Swarzędz. 3.3. Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2018 r., poz. 121; z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami; Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny - Dz. U. z 2014, poz. 121 i 827 z późniejszymi zmianami, Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz. U. z 2014, poz. 101 z późn. zm. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o Spółdzielniach Mieszkaniowych Dz. U. z 2013 r.,poz. 1222. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( Dz.U. z 2017r., poz. 1596) 5
4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO. Wartość rynkową nieruchomości określa się według stanu z dnia: 17 lipca 2018 roku. Wartość rynkową nieruchomości określa się według poziomu cen na dzień: 13 sierpnia 2018 roku. Opinię sporządzono dnia: 13 sierpnia 2018 roku. Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 17 lipca 2018 roku. 5. DANE O NIERUCHOMOŚCI. 5.1. Status formalno prawny Dla przedmiotowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nie została założona księga wieczysta. Spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje panu Witoldowi Zara. Księga Wieczysta gruntu PO2P/00225403/9 stan na dzień 13.08.2018r. DZIAŁ I (oznaczenie nieruchomości) Położenie, województwo wielkopolskie, powiat poznański, miasto Swarzędz, dz. nr 76/58, 76/60, 76/62, 76/63, 103/78, tereny mieszkaniowe, obszar łączny 1,3072 HA, budynek mieszkalny na os. Czwartaków nr 2, budynek mieszkalny na os. Czwartaków nr 3, budynek mieszkalny na os. Czwartaków nr 4, budynek mieszkalny na os. Czwartaków nr 5, budynek mieszkalny na os. Czwartaków nr 6, budynek mieszkalny na os. Czwartaków nr 7. DZIAŁ I-SP (spis praw związanych z własnością) Użytkowanie wieczyste do dnia 2086-11-30 DZIAŁ II (własność) Właściciel Miasto Swarzędz Użytkownik wieczysty: Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu w udziale 1257614 /1495388 części oraz właściciele wyodrębnionych lokali w pozostałych udziałach. DZIAŁ III (prawa, roszczenia i ograniczenia) BEZTERMINOWE, BEZPŁATNE PRAWO UŻYTKOWANIA NIERUCHOMOŚCI, KTÓREGO WYKONYWANIE OGRANICZAĆ SIĘ BĘDZIE ZGODNIE Z UCHWAŁĄ RADY NADZORCZEJ Z DNIA 27 PAŹDZIERNIKA 2005R. NR 6/10/05- DO : A) KORZYSTANIA Z PASA GRUNTU O SZEROKOŚCI MIN.3 METRÓW W KAŻDĄ STRONĘ ( LICZĄC OD SKRAJU PRZEWODU ), KTÓRE TO KORZYSTANIE POLEGAĆ BĘDZIE WYŁĄCZNIE NA UTRZYMANIU RURY WODOCIĄGOWEJ ORAZ B) KORZYSTANIA Z 6
PASA GRUNTU O SZEROKOŚCI MIN.3 METRÓW W KAŻDĄ STRONĘ ( LICZĄC OD SKRAJU PRZEWODU ), KTÓRE TO KORZYSTANIE POLEGAĆ BĘDZIE WYŁĄCZNIE NA UTRZYMANIU TEGO RUROCIĄGU KANALIZACJI SANITARNEJ I KOMORY ZASÓW NA RZECZ SPÓŁKI : AQUANET SPÓŁKI Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W POZNANIU WPIS SPOSOBU ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ, Z KTÓREJ WYODRĘBNIONO LOKALE - ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ WYKONYWANY BĘDZIE PRZEZ SPÓŁDZIELNIĘ JAKO ZARZĄD POWIERZONY NA PODSTAWIE ART. 27 UST. 2 USTAWY Z DNIA 15 GRUDNIA 2000R. O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH. ODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU NA RZECZ SPÓŁKI VEOLIA ENERGIA POZNAŃ SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W POZNANIU I JEJ NASTĘPCÓW PRAWNYCH NA CZAS EKSPLOATACJI SIECI CIEPLNYCH ROZDZIELCZYCH; - SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU BĘDZIE POLEGAŁA NA PRAWIE SWOBODNEGO PRZESYŁU ENERGII CIEPLNEJ, A TAKŻE PRAWIE SWOBODNEGO DOSTĘPU I DOJAZDU DO SIECI ROZDZIELCZYCH, W CELU DOKONYWANIA ICH KONSERWACJI, REMONTÓW, WYMIANY, MODERNIZACJI ORAZ BIEŻĄCEJ OBSŁUGI ZWIĄZANEJ Z ICH EKSPLOATACJĄ, Z OGRANICZENIEM WYKONYWANIA TEGO PRAWA DO PASA GRUNTU ZAJMOWANEGO PRZEZ: SIECI CIEPLNE ROZDZIELCZE O DŁUGOŚCI 20,0 MB I SZEROKOŚCI PASA 0,5 M; O DŁUGOŚCI 17,0 MB I SZEROKOŚCI PASA 1,0 M ORAZ O DŁUGOŚCI 11,0 MB I SZEROKOŚCI 1,0 M, KTÓRYCH PRZEBIEG ZAZNACZONY JEST KOLOREM NIEBIESKIM NA MAPIE STANOWIĄCEJ ZAŁĄCZNIK NR 7 DO NINIEJSZEGO AKTU NOTARIALNEGO. OGRANICZA TO MOŻLIWOŚĆ ZABUDOWY, TRWAŁYCH NASADZEŃ I TRWAŁYCH FORM ZAGOSPODAROWANIA GRUNTU NAD SIECIĄ ORAZ JEJ BEZPOŚREDNIM SĄSIEDZTWIE POZA STANEM ISTNIEJĄCYM NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU NA RZECZ SPÓŁKI VEOLIA ENERGIA POZNAŃ SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W POZNANIU I JEJ NASTĘPCÓW PRAWNYCH NA CZAS EKSPLOATACJI PRZYŁĄCZY ; - SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU BĘDZIE POLEGAŁA NA PRAWIE SWOBODNEGO PRZESYŁU ENERGII CIEPLNEJ, A TAKŻE PRAWIE SWOBODNEGO DOSTĘPU I DOJAZDU DO PRZYŁĄCZY, W CELU DOKONYWANIA ICH KONSERWACJI, REMONTÓW, WYMIANY, MODERNIZACJI ORAZ BIEŻĄCEJ OBSŁUGI ZWIĄZANEJ Z ICH EKSPLOATACJĄ, Z OGRANICZENIEM WYKONYWANIA TEGO PRAWA DO PASA GRUNTU ZAJMOWANEGO PRZEZ PRZYŁACZA: O DŁUGOŚCI 45,0 MB I SZEROKOŚCI PASA 0,5 M; O DŁUGOŚCI 37,0 MB I SZEROKOŚCI PASA 0,5 M, O DŁUGOŚCI 26,0 MB I SZEROKOŚCI 1,0 M, ORAZ O DŁUGOŚCI 15 MB I SZEROKOŚCI PASA 1,0 M, KTÓRYCH PRZEBIEG ZAZNACZONY JEST KOLOREM POMARAŃCZOWYM NA MAPIE STANOWIĄCEJ ZAŁĄCZNIK NR 7 DO NINIEJSZEGO AKTU NOTARIALNEGO. OGRANICZA TO MOŻLIWOŚĆ ZABUDOWY, TRWAŁYCH NASADZEŃ I TRWAŁYCH FORM ZAGOSPODAROWANIA GRUNTU NAD SIECIĄ ORAZ W JEJ BEZPOŚREDNIM SĄSIEDZTWIE POZA STANEM ISTNIEJĄCYM DZIAŁ IV (hipoteka) 7
Brak wpisów 5.2 Oznaczenie nieruchomości województwo: wielkopolskie, powiat: poznański, miasto: Swarzędz, lokalizacja: os. Czwartaków 3 m 3, 5.3 Opis nieruchomości Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km2. W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej jego części. Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej. Wchodzi w skład obszaru, który pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno - gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów regionu. Gmina Swarzędz jest dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym. Nowe osiedla mieszkaniowe, bardzo dobra infrastruktura rekreacyjna - liczne obiekty sportowe w tym pływalnia, dofinansowane szkoły z zapleczem sportowym, sprawna komunikacja miejska łącząca Swarzędz z Poznaniem, jezioro Swarzędzkie i bliskość lasów sprawiają, że warunki mieszkaniowe i ceny mieszkań zbliżone są do poznańskich. Swarzędz leży przy międzynarodowej trasie nr 2 łączącej Wschód Europy z Zachodem. Przez gminę biegnie również inna międzynarodowa droga - nr 5 łącząca Skandynawię z Czeską Pragą. Swarzędz bardzo intensywnie rozwija się pod względem gospodarczym. W mieście i gminie działa kilka tysięcy podmiotów gospodarczych, wśród nich kilkadziesiąt przedsiębiorstw z kapitałem zagranicznym. Dynamicznie rozwijają się handel i usługi. Jako dobre miejsce do prowadzenia biznesu wybrały Swarzędz zarówno wielkie firmy, jak Volkswagen, a także setki średnich i małych przedsiębiorstw, głównie z branży handlowej oraz tradycyjnej dla Swarzędza, stolarskiej i tapicerskiej. W południowej części Swarzędza, przy drodze nr 92 i linii kolejowej stworzono dużą, nadal rozbudowującą się, strefę przemysłową. 8
Mapa Nr 1 i 2. Widok lokalizacji nieruchomości. Źródło: www.google.pl/maps 9
Opis ogólny nieruchomości. Nieruchomość położona jest w strefie pośredniej miasta Swarzędza na osiedlu Czwartaków. Lokalizacja korzystna. Osiedle mieszkaniowe jest zagospodarowane z urządzoną infrastrukturą i zielenią ozdobno rekreacyjną oraz siecią handlowo usługową. Dostęp do komunikacji miejskiej stwarza dobre warunki bytowe dla mieszkańców osiedla. Do centrum miasta ok 1,0km do urzędu gminy ok 1,0km, do centrum handlowego ETC ok. 3,0 km. Do przystanku komunikacji miejskiej 200m, szkoła, sklepy itd. oddalone o około 500m. Sąsiedztwo zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Uzbrojenie techniczne terenu: prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, gaz. Fot. nr 1. Widok ogólny nieruchomości. - Opis budynku mieszkalnego: Budynek mieszkalny wielorodzinny IV piętrowy, podpiwniczony, wybudowany w technologii uprzemysłowionej tzw. wielka płyta w roku 1987. Budynek ocieplony i otynkowany. Stan techniczny budynku zadawalający. Budynek posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Widok ogólny budynku mieszkalnego przedstawiają fotografie nr 2-7. Fot. nr 2-7. Widok ogólny budynku mieszkalnego. 10
- Opis lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny zlokalizowany w budynku IV piętrowym na I piętrze i składa się z 4 pokoi, kuchni, łazienki, WC i korytarza - łączna powierzchnia użytkowa 63,6m 2. W przedmiotowym lokalu mieszka 1 osoba. Opis pomieszczeń w lokalu mieszkalnym: o Pokoje: jeden pokój z balkonem, posadzki mozaika parkietowa, ściany tapetowane, sufity malowane, okna drewniane a jedno PCV, drzwi płycinowe, grzejniki żeliwne. o Kuchnia: posadzka płytki ceramiczne, ściany częściowo obłożone płytkami i częściowo malowane, sufit malowany farbami, okno drewniane, grzejnik stalowy. o Łazienka: posadzka płytki ceramiczne, ściany obłożone płytkami ceramicznymi, sufit malowane, wanna, umywalka, ustęp, grzejnik drabinkowy, drzwi płycinowe. o WC: posadzka płytki ceramiczne, ściany obłożone płytkami ceramicznymi, sufit malowany farbami, drzwi płycinowe. o Korytarz: posadzka mozaika parkietowa, ściany tapetowane, sufit malowany farbami, drzwi wejściowe drewniane. o Do lokalu przynależy piwnica 11
Instalacje techniczne: prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, gaz, c.w. i c.o. z sieci, domofon. Stan techniczny lokalu zadawalający o wykończeniu standardowym. Widok pomieszczeń w lokalu przedstawiają poniższe fotografie Nr 8 17. Fot. nr 8 11. Widok pokoi. Fot. nr 12. Widok kuchni. 12
Fot. nr 13. Łazienka. Fot. nr 14. WC. 13
Fot. nr 15-16. Korytarz. Fot. nr 17. Balkon. 6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego obejmującego tereny położone w Swarzędzu w rejonie ulic Cieszkowskiego, Grudzińskiego, Zamkowej, Św. Marcina oraz Strzeleckiej w tym osiedli Kościuszkowców, Czwartaków, Dąbrowszczaków, Zygmunta III Wazy przyjętym uchwałą Rady Miasta z dnia 25.08.2009r, uchwała nr XLV/274/2009r.(Dz. U. Woj. Wlkp. nr 219 poz. 3771 z dnia 10.12.2009r), przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach o funkcji pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną MW. 7. METODOLOGIA WYCENY. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2018 poz. 121; z późniejszymi zmianami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny 14
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. ; Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008r., w. 08.08.2014r.] Standard specjalistyczny KSWS: Określenie wartości ograniczonych praw rzeczowych [Uchwała RK nr 2/04/2014 z dnia 07.04.2014r.]. Wartość rynkową interpretuje się jako: - najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. 15
- możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny. Zgodnie z art.2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu ( ) mogą stanowić odrębne nieruchomości. Stosownie do ust. 2 powyższego artykułu samodzielnym lokalem ( ) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal ( ) zwane pomieszczeniami przynależnymi ( ust.4). Ust. 1 art.3 cytowanej wyżej ustawy mówi, że właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali art.3, ust.2. Sposób określania udziałów w nieruchomości wspólnej określa art.3, ust.2-7 ustawy o własności lokali. Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości rynkowej lokalu zastosowano podejście porównawcze uwzględniając warunki określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: - rodzaj nieruchomości, - położenie nieruchomości, - sposób użytkowania, - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, - stan nieruchomości, - aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt. 3.1. podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. 16
Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku, charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku. Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się: - metodę porównywania parami, - metodę skorygowanej ceny średniej, - metodę analizy statystycznej rynku. Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Założenia ogólne Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, do oszacowania wartości, po analizie rynku zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 17
Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: WR = Cśr x n I gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 1 Ui 8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Przeprowadzano analizę rynku lokali mieszkalnych na terenie Miasta Swarzędza. Okres badań to rok 2017-2018. Informacje o rynku nieruchomości zebrano w Urzędzie Miejskim w Swarzędzu, Starostwie Powiatowym w Poznaniu i kancelariach notarialnych i w poznańskich biurach nieruchomości. Poznań i sąsiadujące gminy powiatu poznańskiego zamieszkuje ok. 1 mln osób. Powiat poznański jest największym pod względem powierzchni powiatem w województwie wielkopolskim, stanowi zaplecze gospodarcze i mieszkalne Poznania. Zdecydowaną większość aglomeracji poznańskiej 18
stanowią mieszkańcy miasta (ok. 54 proc.). Od 2007 r. w Poznaniu utrzymuje się dodatni przyrost naturalny, przy jednocześnie rejestrowanym ujemnym saldzie migracji. Obserwowany jest stopniowy odpływ ludności z miasta w kierunkach podmiejskich. Współczesny rynek nieruchomości coraz wyraźniej pokazuje, że jednym z podstawowych kryteriów wyboru nieruchomości jest jego lokalizacja. Zgiełk wielkich miast sprawia, że coraz częściej decydując się na zakup nieruchomości nabywcy skłaniają się w stronę uroków prowincji. Inwestycje zlokalizowane w gminach ościennych konkurują z poznańskimi głównie cenami, otaczającą przestrzenią oraz bliskością terenów zielonych. Toteż nie brakuje chętnych na ich kupno, dlatego miasto Swarzędz jest atrakcyjną lokalizacją na zakup nieruchomości. Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku nieruchomości jest fakt, że od kilku lat na obszarze gmin powiatu poznańskiego powstaje więcej nowych domów i mieszkań, aniżeli w samym Poznaniu. Sytuacja ta jest ewenementem w skali ogólnopolskiej, gdyż w gminach otaczających pozostałe duże miasta liczba nowych lokali mieszkalnych jest zawsze mniejsza od tej w stolicy danego regionu. W ostatnim czasie pojawiło się w mieście i gminie Swarzędz dużo nowych, zorganizowanych osiedli mieszkaniowych budowanych przez poznańskich developerów, ze względu na korzystne położenie Swarzędza przy samej granicy Poznania. Miasto traktowane jest jako tzw. sypialnia Poznania. Tradycyjnie już do najtańszych należy wielka płyta, która jednocześnie jednak cały czas cieszy się wzięciem. W Polsce stoi ponad 4 mln mieszkań postawionych w technologii wielkiej płyty, a więc mieszka w nich nawet kilkanaście milionów obywateli. Blok z czasów PRL to ciągle najczęstsze mieszkanie spotykane w ofertach z rynku wtórnego. Takie budynki z jednej strony oskarżane są o wiele wad, ale z drugiej ciągle cieszą się sporą popularnością, także w konfrontacji z nowym budownictwem. Analizując rynek lokali mieszkalnych zauważono dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. Wskaźnik zawieranych transakcji ten dla ww nieruchomości wynosi około 30 transakcji w skali roku. Na rynku lokalnym miasta i gminy Swarzędz w ostatnich latach w ofercie pojawiła się dość duża ilość nowych zorganizowanych osiedli, monitorowanych, zagospodarowanych z dobrą lokalizacją i dogodnością dojazdu. Szczególnie prężnie rozwija się zabudowa wielorodzinna w samym Swarzędzu i Zalasewie. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na lokale mieszkalne o powierzchni do 60m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. Analiza dotyczyły terenu miasta Swarzędza- osiedle Czwartaków dlatego pominięto cechę lokalizacji przy wycenie. 19
Tabela nr 1. Próbka reprezentatywna. Data transakcji Miasto Osiedle Pu lokalu Cena 1 mkw pu Piętro Rodzaj budynku Nr repertorium 24.06.2018 Swarzędz Czwartaków 63,6 3694,97 PARTER N 1780/2018 19.06.2018 Swarzędz Czwartaków 52,64 4445,29 3 PIĘTRO N 5040/2018 16.04.2018 Swarzędz Czwartaków 62,9 4197,14 6 PIĘTRA W 1357/2018 27.03.2018 Swarzędz Czwartaków 53,0 4226,42 4 PIĘTRO N 2451/2018 29.01.2018 Swarzędz Czwartaków 70,7 3960,40 9 PIĘTRO W 895/2018 30.08.2017 Swarzędz Czwartaków 53 4339,62 1 PIĘTRO W 7853/2017 22.08.2017 Swarzędz Czwartaków 42,4 4174,53 4 PIĘTRO N 5121/2017 27.07.2017 Swarzędz Czwartaków 63,6 3773,58 1 PIĘTRO N 4831/2017 18.05.2017 Swarzędz Czwartaków 53 3754,72 3 PIĘTRO N 4219/2017 18.05.2017 Swarzędz Czwartaków 62,9 3656,60 7 PIĘTRO W 4199/2017 19.04.2017 Swarzędz Czwartaków 53 3849,06 3 PIĘTRO N 1792/2017 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 3 656,60 zł/m 2 do 4 445,29 zł/m 2 Wpływ na wysokość ceny lokali mieszkalnych miały takie czynniki jak wielkość lokalu, standard wykończenia i stan techniczny lokalu, położenie na piętrze czy rodzaj budynku. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje średnie zainteresowanie lokalami mieszkalnymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 4 do 7 miesięcy. Biorąc pod uwagę zebrany materiał porównawczy oraz fakt iż w ostatnich miesiącach nie odnotowano wahań cen lokali mieszkalnych, przyjęto trend czasowy na poziomie 0%. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej. Z grupy badanych transakcji wybrano lokale mieszkalne, najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej NI 1, w której jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa lokalu stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia funkcjonalne, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową 20
nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 3) na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Zrezygnowano z analizy transakcji, o której mowa w punkcie 1) i 2) z uwagi na dużą różnorodność transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen lokali mieszkalnych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: a) standard wykończenia : 40% b) powierzchnia lokalu : 40% c) położenie na piętrze : 15% d) rodzaj budynku : 5% 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKLAU MIESZKALNEGO. W celu określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku lokali mieszkalnych wyznaczono 4 cechy, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: 21
Przyjęte cechy rynkow e powierzchnia lokalu 40 % Rodzaj budynku 5 % Standard wykończenia 40 % polożenie na piętrze 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Standard wykończenia 3 strefy podwyższony standard - nowoczesne aranżacje wnętrz, najnowsze materiały i rozwiązania architektoniczne, stan techniczny lokalu dobry standard -lokal wykończony standardowo z materiałów o średniej jakości, standardowe rozwiązania architektoniczne, stan techniczny lokalu zadawalający poniżej lokal wykończony materiałami niskiej jakości, lokal do remontu Powierzchnia lokalu 3 strefy dobra - zakres powierzchniowy do 45m 2 średnia - zakres powierzchniowy od 45,1m 2 60m 2 słaba - zakres powierzchniowy powyżej 60m 2 Położenie na piętrze - 3 strefy korzystne pietra od I do III średnio-korzystne piętra od IV do VI niekorzystne parter i piętra powyżej VI Rodzaj budynku 2 strefy korzystny budynek do V-ciu kondygnacji średnio-korzystny - budynek powyżej V-vio kondygnacji 22
Charakterystyka lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: - Lokal o cenie minimalnej cena 3 656,60zł/m 2, Swarzędz os. Czwartaków wykończenie poniżej standardu, powierzchnia lokalu słaba, położenie na piętrze niekorzystne 7 piętro, rodzaj budynku średnio-korzystny. - Lokal o cenie maksymalnej cena 4 445,29zł/m 2, Swarzędz os. Czwartaków - standard wykończenia podwyższony, powierzchnia lokalu średnia, korzystne położenie na piętrze 3 piętro, rodzaj budynku korzystny. 23
Charakterystyka wycenianej nieruchomości. L.p. Cechy rynkowe Waga cechy 1 Standard wykończenia standardowe 2 Powierzchnia lokalu słaba 3 Położenie na piętrze korzystne 4 Rodzaj budynku korzystny C min W N C max Cena średnia = 4 006,57 zł Cena minimalna = 3 656,60 zł Cena maksymalna = 4 445,29 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących Zakres cech przyjętych do porównań L.p. 1 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Standard 40 wykończenia Powierzchnia lokalu 40 Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech poniżej standard powyżej 0,364-0,444 0,364 0,404 0,444 0,364-0,444 Słaba Średnia Dobra 0,364 0,404 0,444 3 4 0,137-0,166 niekorzystne średniokorzystne korzystne Położenie na 15 piętrze 0,137 0,151 0,166 0,045-0,056 średniokorzystny - korzystny Rodzaj 5 budynku 0,045-0,056 Razem 100 0,91 1,11 0,91 1,11 24
L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres wsp. korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Standard 40 0,364-0,444 standard 0,404 wykończenia 2 powierzchnia 40 0,364-0,444 słaba 0,364 lokalu 3 Położenie na 15 0,137-0,166 korzystne 0,166 piętrze 4 Rodzaj budynku 5 0,045-0,056 korzystny 0,056 Razem 100 0,91-1,11 0,99 Wartość rynkowa 1 m 2 lokalu mieszkalnego określa się w/g zależności W r1m2 = C śr x U i gdzie : W r 1m2 wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości C śr cena średnia 1 m 2 powierzchni użytkowej z próbki reprezentatywnej U i - oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowego lokalu mieszkalnego wynosi W r1m2 = 4 006,57 zł * 0,99 = 3 966,50zł/m 2 W r1m2 = 3 966,50zł/m 2 Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego użytkowej 63,6 m 2 na dzień wizji lokalnej wyniesie: W RN = 63,6m 2 3 966,50zł/m 2 = 252 269,40zł Po zaokrągleniu: WRN= 252 270,00 PLN o powierzchni Słownie: dwieście pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt złotych. 25
10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI. Stosownie do Postanowienia Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 07.06.2018r. sporządzono opinię biegłego sądowego dotyczącą określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego NR 3, zlokalizowanego w Swarzędzu na os. Czwartaków nr 3. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wysokości: WRN= 252 270,00 PLN Słownie: dwieście pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt złotych. Analizując transakcje lokalami mieszkalnymi na terenie Miasta Swarzędz os. Czwartaków, uwzględniając między innymi standard wykończenia lokalu, powierzchnię porównywanych lokali, stan techniczny budynku oraz położenie na piętrze otrzymany wynik 3 966,50zł/m 2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1 m 2 p.u. szacowanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupnasprzedaży lokali mieszkalnych podobnych na rynku lokalnym. Otrzymana wartość 3 966,50zł/m 2 p.u. mieści się w przedziale cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. Ustaloną wartość nieruchomości ocenia się jako realną, nie odbiegającą od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie i położeniu. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości. Opinia nie może być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli cel określony w operacie. Określona wartość rynkowa nie zawiera żadnego podatku, w tym podatku VAT Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu - Pawła Śliwińskiego. 12. ZAŁĄCZNIKI Notatka służbowa. Protokół z badania KWNR PO2P/00225403/9 Polisa ubezpieczeniowa Poznań, dnia 13 sierpnia 2018r. OPRACOWAŁ: 26
27