32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 7/2017 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr KR1Y/00053880/9, położonej w Myślenicach (obręb 2) przy ul. Średniawskiego 76 A, gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki ewidencyjnej nr 638 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 1397/15 autor opracowania: Myślenice, 11 stycznia 2017 r.
strona 2/27 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 3 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 I.2. Stan prawny... 3 I.3. Zleceniodawca... 4 I.4. Cel wyceny... 4 I.5. Daty wyceny... 5 I.6. Podstawa formalno - prawna... 5 I.7. Źródła informacji... 5 I.8. Metodyka wyceny... 6 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 8 II.1. Lokalizacja... 8 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 8 II.3. Działka gruntu... 9 II.4. Budynek mieszkalny... 10 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 12 III.1. Analiza rynku... 12 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości... 20 IV. WYNIK KOŃCOWY... 25 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 27 VI. ZAŁĄCZNIKI... 27
strona 3/27 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa, położona w Myślenicach obręb 2 przy ulicy Średniawskiego 76 A, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR1Y/00053880/9 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki ewidencyjnej nr 638 o powierzchni 0,0586 ha. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej w granicach w/w działki wraz ze wszystkimi częściami składowymi i elementami zagospodarowania terenu. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/00053880/9 dla nieruchomości gruntowej położonej w Myślenicach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 638 o powierzchni 0,0586 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Dariusz Marek Spytkowski syn Stefana i Anny, na podstawie postanowienia o nabyciu spadku, sygn. akt NS 192/85, wydanego dn. 30.04.1985 r. przez Sąd Rejonowy w Myślenicach oraz umowy darowizny nr Rep. A 7879/95 zawartej dn. 24.11.1995 r. Dział I Sp. wolny od wpisów. Dział III zawiera wpis o treści: - Inny wpis wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Dariusza Spytkowskiego, Pesel: 70082908673 na rzecz wierzyciela Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo- Kredytowej im. Stefczyka. W dziale IV wpis o treści: hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 117.916,50 zł (sto siedemnaście tysięcy dziewięćset szesnaście 50/100 złotych), jako zabezpieczenie kredytu, odsetek, prowizji
strona 4/27 oraz innych kosztów i należności banku, z terminem zapłaty 15.05.2033 r., odsetki zmienne, oprocentowanie kredytu wg zmiennej stopy procentowej wynoszącej na dzień podpisania umowy 6,69 % w stosunku rocznym na warunkach określonych w zaświadczeniu banku z dnia 14.03.2008 r., hipoteka na całej tej nieruchomości Dariusza Marka Spytkowskiego syna Stefana i Anny, na rzecz ING Bank Śląski Spółka Akcyjna oddział w Myślenicach, ulica Reja 8 w Katowicach. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z obowiązującą ewidencją gruntów. W jednostce rejestrowej G942, w obrębie ewidencyjnym Myślenice 2 [Nr 0002], w jednostce ewidencyjnej Myślenice miasto [Nr 120903_4], wpisana jest działka ewidencyjna nr 638 o powierzchni 0,0586 ha. Zgodnie z kartoteką budynków, poz. 120903_4.0002.G942, na działce nr 638 w jednostce ewidencyjnej Myślenice miasto [Nr 120903_4], w obrębie ewidencyjnym Myślenice 2 [Nr 0002], posadowione są: drewniany budynek mieszkalny o numerze ewidencyjnym 120903_4.0002.690_BUD, o jednej kondygnacji nadziemnej, niepodpiwniczony, powierzchnia zabudowy 52 m 2, adres: ul. Średniawskiego 76a; drewniany budynek niemieszkalny w kategorii Pozostałe budynki niemieszkalne, o numerze ewidencyjnym 120903_4.0002.691_BUD, o jednej kondygnacji nadziemnej, niepodpiwniczony, o powierzchni zabudowy 17 m². I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 22 lipca 2016 r. I.4. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
strona 5/27 I.5. Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 11 stycznia 2017 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 11 stycznia 2017 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 16 listopada 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 16 listopada 2016 r. I.6. Podstawa formalno prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 26 grudnia 2016 r. poz. 2147), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Myślenice. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb 2. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.
strona 6/27 I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość części składowych gruntu. Wartość rynkową działki gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, - utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości,
strona 7/27 - wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, - określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, - ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W X = C ŚR n ui i= 1
strona 8/27 gdzie: U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości. II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ulicy Średniawskiego 76 A w Myślenicach obręb 2, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości ok. 1 km od centrum miejscowości. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej. Dojście po gruntach prywatnych, ścieżką od ulicy Średniawskiego ok. 40 m. Dostępność do sieci infrastruktury społecznej dobra w odległości do 400 m znajduje się szkoła, przedszkole, obiekty usługowohandlowe. Nieruchomość znajduje się w drugiej linii zabudowy, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Myślenice, zatwierdzonym uchwałą nr 407/LVIII/2010 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia 31.05.2010 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze typu:
strona 9/27 M1, tj. terenie zabudowy mieszkaniowej o przeważającej funkcji zabudowy jednorodzinnej - miejskiej - obejmującym zabudowę jednorodzinną oraz zabudowę mieszkaniowo usługową położoną w strefie urbanizacji, na terenie miasta Myślenice. źródło: http://www.myslenice.pl/plany/studium-2/ II.3. Działka gruntu. Działka nr 638 o powierzchni 0,0586 ha, zgodnie z rejestrem gruntów użytkowana w całości jako tereny mieszkaniowe. Działka o kształcie wydłużonego wieloboku o długości ok. 45-50 m oraz szerokości ok. 13 m, teren nachylony w kierunku południowym. W centralnej części nieruchomości posadowiony budynek mieszkalny, opisany szczegółowo w dalszej części niniejszego opracowania (punkt II.4). Stan zagospodarowania działki przeciętny. Dojście do budynku utwardzone z kostki betonowej, pozostałą część działki stanowi teren biologicznie czynny trawnik z pojedynczymi drzewami (świerk, jabłoń, orzech). Teren działki ogrodzony, od wschodu siatka zwykła na betonowej podmurówce, od południa siatka zgrzewana oraz ogrodzenie drewniane, furtka aluminiowa (ogrodzenie nie pokrywa się z granicą działki, przesunięte w kierunku północnym), od zachodu ogrodzenie betonowe prefabrykowane (od frontu) oraz ze sztachet drewnianych (od strony ogrodu), od północy częściowo siatka zwykła, częściowo brak ogrodzenia. Przedmiotowa nieruchomość uzbrojona w sieć energetyczną i wodno-kanalizacyjną miejską. Przez sąsiednią nieruchomość przebiega sieć gazowa.
strona 10/27 źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/ II.4. Budynek mieszkalny. Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek oznaczony numerem porządkowym 76A przy ulicy Średniawskiego w Myślenicach, posadowiony jest w środkowej części działki nr 638. Budynek mieszkalny jednorodzinny, w zabudowie bliźniaczej, parterowy, niepodpiwniczony, poddasze nieużytkowe, wybudowany w latach 20-30-tych XX wieku. Wejście główne do budynku od strony wschodniej bezpośrednio do wiatrołapu (3,00 m 2 ). Z wiatrołapu przejście do sieni (3,53 m 2 ), z której dostępna jest łazienka (wydzielona z sieni, pow. 2,63 m 2 ) oraz kuchnia (13,35 m 2 ). Z kuchni
strona 11/27 przejście do pokoju (15,56 m 2 ), z którego dostępy jest kolejny pokój (8,88 m 2 ). Wysokość kondygnacji wynosi 2,34 m. Od strony północnej dobudowana została przybudówka (20,88 m 2 ), bez otworu drzwiowego, z dwoma oknami. Architektura budynku słaba, układ funkcjonalny bardzo słaby, występują pomieszczenia przejściowe. Opis konstrukcji budynku Brak fundamentów, budynek posadowiony na kamiennej podmurówce. Ściany z bali drewnianych, od zewnątrz szalowane deskami (od strony południowej oraz wschodniej). Od strony północnej przybudówka murowana z pustaka, brak elewacji. Ściany od wewnątrz obłożone płytami gipsowo-kartonowymi. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Kominy murowane z cegły. Opis wykończenia budynku Drzwi wejściowe drewniane, drzwi wewnętrzne do kuchni oraz do łazienki płycinowe, brak drzwi do pokoi. Brak wejścia do przybudówki. W jednym pokoju oraz w kuchni okna drewniane typu szwedzkiego zespolone, w przybudówce dwa okna pcv, w wiatrołapie małe okienko pcv, w jednym pokoju oraz w łazience brak otworu okiennego. Ściany wewnętrze oraz sufity obłożone płytami gipsowo-kartonowymi. Podłogi w pokojach wykończone panelami, położonymi na deskach. W kuchni, w łazience, w wiatrołapie oraz w sieni terakota. W łazience oraz w kuchni nad blatem roboczym ściany obłożone płytkami. Część ścian w wiatrołapie obłożone panelami pcv. Budynek wyposażony w instalacje energetyczną oraz wodno-kanalizacyjną miejską. Brak instalacji gazowej. Ogrzewanie budynku elektryczne, grzejniki elektryczne konwekcyjne, w łazience zlokalizowany bojler elektryczny Nordic. W kuchni zlokalizowany kominek z wkładem żeliwnym (nieczynny). Stan techniczny i standard budynku Brak dokumentacji technicznej budynku. Stan techniczny budynku określono jako słaby. W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają znacznie obniżoną klasę. Standard wykończenia i wyposażenia niski. Widoczne zawilgocenie ścian, na powierzchni tynków widoczne pęknięcia, wykruszenia i częściowe odpadanie tynku. Ściany wewnętrzne znacznie odchylone od pionu. Wymagane przeprowadzenie generalnego remontu budynku, polegające m.in. na wymianie pokrycia dachu, wymianie stolarki okiennej, wymianie starych instalacji oraz malowaniu ścian wewnętrznych.
strona 12/27 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Miasto Myślenice znajduje się na pograniczu Beskidów i Pogórza Karpackiego w odległości około 30 km od Krakowa i zajmuje obszar 30,1 km 2. Myślenice charakteryzują się rozwiniętą siecią handlową oraz przemysłem maszynowym, drzewnym, metalowym, odzieżowym i spożywczym. Dobrze rozwinięty jest także sektor usług oraz drobnego wytwórstwa, co stanowi bogatą spuściznę oraz dorobek lokalnego rzemiosła. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi Dla potrzeb wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych starszymi budynkami mieszkalnymi, obszar miasta Myślenice, okres badania cen: od stycznia 2015 r. do dnia niniejszej wyceny. Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 75% wszystkich transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o charakterze rekreacyjno wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich liczba nie przekracza
strona 13/27 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (miasto Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe), sposób korzystania (budynki mieszkalne jednorodzinne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (funkcja i architektura, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną konstrukcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1.
strona 14/27 Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. 12-09-2016 2627/16 31-08-2016 2112/16 26-01-2016 998/16 Ulica Kazimierza Wielkiego Kazimierza Wielkiego Kazimierza Wielkiego Cena łączna Pow. działki(ek) Pow użytkowa Cena 1 mkw działki 70 000 901 b.d. 78 35 000 322 b.d. 109 370 000 935 184,6 396 19-12-2015 6962/15 Średniawskiego 75 000 136 50 551 28-10-2015 10341/15 Daszyńskiego 189 000 1 896 180 100 15-06-2015 4925/15 Daszyńskiego 165 000 1 544 70 107 27-05-2015 1114/15 Senatorska 360 000 780 100 462 24-04-2015 1902/15 Marsz. Piłsudskiego 640 000 2 504 140,55 256 06-03-2015 1006/15 Średniawskiego 110 000 180 110 611 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia 35 000 136 50,0 78 640 000 2 504 184,6 611 223 778 1 022 119,3 297
strona 15/27 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Zabudowania wielkość i stan Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: działka zabudowana budynkiem o dużej powierzchni, o przeciętnym stanie technicznym, wykonany z dobrej jakości materiałów; pełne uzbrojenie, bardzo słaba: działka zabudowana budynkiem o niewielkiej powierzchni użytkowej, stan techniczny budynku bardzo słaby; bardzo niski standard wykonania i wykończenia; bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 25% 20 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie terenu dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie terenu funkcja w planie miejscowym Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; budynek garażowy wolnostojący na działce bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 10 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 16/27 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - budowlanych Dla potrzeb wyceny działki niezabudowanej przeznaczonej na cele zabudowy określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej, obszar miasta Myślenice, okres badania cen: od stycznia 2015 r. do dnia niniejszej wyceny. W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (miasto Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i
strona 17/27 poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli nr 3. Tabela nr 3 Data transakcji Nr Rep. Ulica Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw 23-08-2016 2132/16 Dąbrowskiego 162000 914 177,24 30-06-2016 822/16 Os. Plebańska Góra 100000 965 103,63 28-06-2016 716/16 Sobieskiego 217500 1537 141,51 09-06-2016 300/16 Sobieskiego 215000 1854 115,97 23-05-2016 2751/16 Os. Traugutta 160000 600 266,67 30-12-2015 2537/15 Lipowa 250000 1200 208,33 18-11-2015 5712/15 Na Tarnówce 84000 1189 70,65 16-10-2015 5549/15 Kazimierza Wielkiego 110000 1000 110,00 24-08-2015 4617/15 Zdrojowa 36000 287 125,44 31-07-2015 3922/15 Dąbrowskiego 123000 865 142,20 23-06-2015 3143/15 Sobieskiego 175000 1917 91,29 10-06-2015 1209/15 Na Tarnówce 39800 398 100,00 10-06-2015 1209/15 Na Tarnówce 84700 847 100,00 10-04-2015 1626/15 Bergela 150000 1007 148,96 10-03-2015 1078/15 Sienkiewicza 100000 452 221,24 18-02-2015 876/15 Dąbrowskiego 120000 821 146,16 10-02-2015 569/15 Zdrojowa 190000 752 252,66 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia 36 000 287 70,65 250 000 1 917 266,67 136 294 977 148,35
strona 18/27 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Na Tarnówce Data transakcji: 18 listopada 2015 r. Repertorium A: 5712/15 Powierzchnia działki: 1 189 m² Cena transakcyjna: 84 000 zł Przeznaczenie M2 - tereny z podstawowym przeznaczeniem dla funkcji mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy Działka o regularnym kształcie, zbliżona do prostokąta o wymiarach 43,5m x 27 m. Lokalizacja przeciętna, w odległości ok. 2 km od centrum Myślenic, w pobliżu drogi krajowej nr 7 popularnej zakopianki, dostęp do infrastruktury społecznej słaby. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny niezabudowane, pojedyncze domy mieszkalne jednorodzinne. Działka obciążona służebnością gruntową szlakiem drożnym, na rzecz dz. 388/2. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Os. Traugutta Data transakcji: 23 maja 2016 r. Repertorium A nr 2751/16 Powierzchnia działki: 600 m 2 Cena transakcyjna: 160 000 zł Przeznaczenie: MN (budownictwo mieszkaniowe), komunikacja Działka o kształcie prostokąta o wymiarach ok. 40 m x 15 m, korzystna do zagospodarowania. Otoczenie bezpośrednie stanowią zabudowania domów jednorodzinnych o zróżnicowanej strukturze wiekowej oraz tereny niezabudowane. Lokalizacja nieruchomości bardzo dobra, w odległości około 500 m od centrum miasta. Wszystkie media sąsiedztwie, z możliwością przyłączenia.
strona 19/27 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 4. Tabela nr 4 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane; bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach; bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej; bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej; 25% 15 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy; 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia; bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; 15 % 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 20/27 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Do bezpośredniej wyceny całej nieruchomości wybrano 4 nieruchomości porównawcze o atrybutach zbliżonych do przedmiotowej, będące przedmiotem obrotu w formie transakcji kupna - sprzedaży na analizowanym obszarze, opisane poniżej (wyróżnione w Tabeli nr 1). Nieruchomość porównawcza A CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji sierpień 2016 r. Rep. A. Nr 2112/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 35.000 zł / 109 zł Położenie, lokalizacja, dojazd Myślenice, ul. Kazimierza Wielkiego, lokalizacja ogólna słaba, w odległości ok. 3 km od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej słaby, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej Zabudowania wielkość i stan Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Uzbrojenie terenu Przeznaczenie terenu Inne (w tym ograniczenia) Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym w bardzo złym stanie technicznym. Obiekt drewniany, parterowy. Stolarka okienna drewniana skrzynkowa. 322 m 2 ; kształt działki wydłużony, długość ok. 35 m, szerokość od 7 m do 13 m; stan zagospodarowania działki przeciętny działka ogrodzona, plac przed budynkiem utwardzony o nawierzchni żwirowej Nieruchomość posiada przeciętny dostęp do uzbrojenia w sieci infrastruktury technicznej Zgodnie z aktualnym studium nieruchomość znajduje się w strefie urbanizacji (I) oraz obszarze typu MU Bardzo słabe źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 21/27 Nieruchomość porównawcza B CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji styczeń 2016 r. Rep. A. Nr 998/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Zabudowania wielkość i stan Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Uzbrojenie terenu Przeznaczenie terenu Inne (w tym ograniczenia) 370.000 zł / 396 zł Myślenice, ul. Kazimierza Wielkiego, lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości ok. 600 m od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej dobry, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa handlowo-usługowa, dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, murowanym, w całości podpiwniczonym, parterowym z użytkowym poddaszem o powierzchni użytkowej 184,6 m 2. Budynek wybudowany w latach 30-tych XX wieku. Architektura budynku słaba. Stan techniczny budynku przeciętny. Na działce posadowiony również budynek gospodarczy, parterowy o powierzchni użytkowej 45,8 m 2, zrealizowany w latach 30-tych XX w. 935 m 2 ; kształt regularny, w zarysie zbliżony do prostokąta; stan zagospodarowania działki dobry, w południowo - zachodnim narożniku murowana altana ogrodowa i grill, dojazd i dojście do budynku oraz plac przed budynkami utwardzony o nawierzchni betonowej, ogrodzenie w całości Nieruchomość posiada dostęp do pełnego uzbrojenia w sieci infrastruktury technicznej (elektryczna, gazowa, wodno - kanalizacyjna). Zgodnie z aktualnym studium nieruchomość znajduje się w strefie urbanizacji (I) oraz obszarze typu PU Dobre źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 22/27 Nieruchomość porównawcza C CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji grudzień 2015 r. Rep. A. Nr 6962/15 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Zabudowania wielkość i stan Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Uzbrojenie terenu Przeznaczenie terenu Inne (w tym ograniczenia) 75.000 zł / 551 zł Myślenice, ul. Średniawskiego, lokalizacja ogólna bardzo dobra, w odległości ok. 200 m od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej bardzo dobry, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa oraz zabudowa handlowousługowa, dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Budynek mieszkalny drewniany o powierzchni użytkowej 50 m 2, o słabym stanie technicznym 136 m 2 ; kształtem zbliżona do trapezu prostokątnego o podstawach ok. 12 m i 17 m oraz wysokości ok. 8,5 m, stan zagospodarowania działki słaby Nieruchomość posiada dostęp do pełnego uzbrojenia w sieci infrastruktury technicznej. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w strefie ścisłej ochrony konserwatorskiej, zabytkowej Brak źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 23/27 Nieruchomość porównawcza D CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji październik 2015 r. Rep. A. Nr 10341/15 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Zabudowania wielkość i stan Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Uzbrojenie terenu Przeznaczenie terenu 189.000zł / 100 zł Myślenice, ul. Daszyńskiego, lokalizacja ogólna przeciętna, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz od strony południowo-wschodniej droga krajowa nr 7 (popularna Zakopianka ) Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o konstrukcji drewnianej na podmurówce z kamienia, dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką, okna drewniane - budynek z lat 30-tych XX w. Architektura budynku słaba. Stan techniczny słaby, budynek od dłuższego czasu niezamieszkały. 1.896 m 2 ; teren działki mocno nachylony w kierunku południowo-wschodnim; kształt nieruchomości regularny Nieruchomość posiada przeciętny dostęp do sieci infrastruktury technicznej. Tereny zabudowy mieszkaniowej Inne (w tym ograniczenia) Teren działki mocno nachylony, sąsiedztwo drogi o dużym natężeniu ruchu źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 24/27 Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe Tabele nr 5. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu (w przypadku tego typu nieruchomości działka gruntu posiada wartość zdecydowanie dominującą w wartości całej nieruchomości nabywając taką nieruchomość kupujący często oceniają wyłącznie cechy gruntu traktując zabudowania jako wartość dodaną; ponadto brak wiarygodnych danych o powierzchni zabudowań, a szacowanie nieruchomości w oparciu o te dostępne może prowadzić do znacznego zniekształcenia wyniku wyceny). Tabele nr 5 Nieruchomości do porównania Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Zabudowania - wielkość i stan Powierzchnia, konfiguracja i stan zagosp. działki Uzbrojenie terenu Przeznaczenie terenu 1-5 1-5 1-5 1-5 1-5 1-5 zł/m kw. 1 1 3 3 2 1 109 3 5 3 5 3 4 396 5 3 5 5 3 5 551 1 4 1 2 3 1 100 1 1 4 4 3 2? Inne Cena jednostkowa Przedział cenowy: c max - c min. 533 Udział kwotowy Udział kwotowy Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej Max. na Atrybut Poprawka korygująca dla poszczególnego rozpiętość jednostkę atrybutu (zł/m²) skali atrybutu A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie, 133,25 0-2 -4 0 0,25 33,31 dojazd 4 0,00-66,63-133,25 0,00 Zabudowania - wielkość i stan 0,20 106,60 0-4 -2-3 26,65 4 0,00-106,60-53,30-79,95 Powierzchnia, konfiguracja i stan 79,95 1 1-1 3 0,15 19,99 zagosp. działki 4 19,99 19,99-19,99 59,96 Uzbrojenie terenu Przeznaczenie terenu Inne 0,15 0,15 0,10 79,95 1-1 -1 2 19,99 4 19,99-19,99-19,99 39,98 79,95 1 0 0 0 19,99 4 19,99 0,00 0,00 0,00 53,30 1-2 -3 1 13,33 4 13,33-26,65-39,98 13,33 SUMA 1,00 Suma poprawek: 73,29-199,88-266,50 33,31 Ceny skorygowane : 182,29 196,12 284,50 133,31 Powierzchnia działki = 586 Waga atrybutu Wartość jednostkowa: 199 Wartość 117 000
strona 25/27 Z uwagi na cel wyceny określa się wartość poszczególnych części składowych tej nieruchomości tj. wartość gruntu i budynku na nim posadowionym. Wartość gruntu działki nr 638 o powierzchni 0,0586 ha określa się w oparciu o transakcje podobne przedstawione w Tabeli nr 3, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 6. Tabela nr 6 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 70,65 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 266,67 u min 0,4762 cena średnia 148,35 u max 1,7976 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1191 0,4494 1 5 2 0,1845 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0714 0,2696 1 5 4 0,2098 0,15 0,0714 0,2696 1 5 1 0,0714 Przeznaczenie 0,15 0,0714 0,2696 1 5 3 0,1500 Uzbrojenie 0,15 0,0714 0,2696 1 5 4 0,2098 Inne 0,15 0,0714 0,2696 1 5 2 0,1107 1,00 0,4762 1,7976 0,9362 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 148,35 * 0,9362 = 138,89 W = 586 * 138,89 81 000 Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego) wynosi: 117 000 zł 81 000 zł = 36 000 zł
strona 26/27 IV. WYNIK KOŃCOWY. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR1Y/00053880/9 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki ewidencyjnej nr 638, położonej przy ul. Średniawskiego 76 A w Myślenicach obręb 2, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 117 000 zł słownie złotych: sto siedemnaście tysięcy w tym: działka gruntu: budynek mieszkalny: 81 000 zł (słownie złotych: osiemdziesiąt jeden tysięcy) 36 000 zł (słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy) Oszacowane wartości praw do nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 11 stycznia 2017 r.
strona 27/27 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA. 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku mieszkalnego określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o pomiar własny. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia właściciela i typowych rozwiązań stosowanych dla obiektów podobnych nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI. 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Protokół z badania księgi wieczystej. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Wypis z kartoteki budynków. 5. Kopia mapy zasadniczej. 6. Dokumentacja fotograficzna.