Konspekt wykładu Podejście porównawcze / mgr inŝ. BoŜena Hopfer /

Konspekt wykładu Podejście porównawcze / mgr inŝ. BoŜena Hopfer / Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego. Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w : - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 z póź. zm. / - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 z poź. zm. / - Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego /. Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŝeniu, Ŝe wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy róŝniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnieniem się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeŝeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. 4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 stanowi : Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a takŝe cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na połoŝenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. 5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy uŝyciu metod stosowanych do analizy statystycznej. Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze słuŝy do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę moŝliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących załoŝeń : 1

a) strony umowy są do siebie niezaleŝne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, b) mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji, c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, d) nie działają w sytuacji przymusowej, e) upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku. W zaleŝności od celu wyceny, postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy moŝe zastosować róŝne rodzaje wartości rynkowej, a mianowicie : WRU wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania - jest to wartość rynkowa nieruchomości, która w dalszym ciągu będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej uŝytkowania. WRA - Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu uŝytkowania - jest to wartość rynkowa, która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości na cele inne niŝ obecne. Aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać taki rodzaj wartości, muszą ku temu występować konkretne przesłanki, zarówno pod względem prawnym, jak i realnych moŝliwości realizacji danego przedsięwzięcia związanego z transformacją uŝytkowania. WRO - wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu uŝytkowania - jest to szczególny wariant wartość rynkowej dla alternatywnego sposobu uŝytkowania, przy załoŝeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako zgodne z prawem, fizycznie moŝliwe finansowo wykonalne i dające najwyŝszą wartość. WRW - wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaŝy - jest to wartość rynkowa określona z uwzględnieniem załoŝenia, Ŝe istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu, lub wynegocjowania sprzedaŝy. WRP - wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaŝy - jest to wartość rynkowa, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaŝy. Rzeczoznawca bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzenia przez niego operatu szacunkowego, ale takŝe i te, które mogą wystąpić w okresie przyszłym. ZałoŜenia dotyczące rynku nieruchomości : Wartość rynkowa nieruchomości moŝe być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości. Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową 2

nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę moŝna rozszerzyć o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę moŝna rozszerzyć na rynek ponadlokalny i krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych. Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następującą jego charakterystykę : - rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową, lokali mieszkalnych, lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych itd. ) - obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle,miasto, gmina, region, obszar kraju itd. ) - okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata ) Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a takŝe gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane. JeŜeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niŝ data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuŝszym niŝ dwa lata. MoŜe to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, Ŝe transakcje kupna sprzedaŝy określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ). - charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny, bezrobocie ), - stan środowiska naturalnego ( hałas, emisję pyłów, podziemne cieki, eksploatację górniczą, nasłonecznienie, sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych, walory uzdrowiskowe terenu itp.) Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem : a ) cech fizycznych nieruchomości ( przykładowo : zbliŝone powierzchnie gruntów, budynków, ich zuŝycie ) b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym, c ) cech uŝytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób uŝytkowania, renoma, relacja popytu i podaŝy ) Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a kaŝda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe naleŝy odpowiednio scharakteryzować ze 3

względu na ich moŝliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ). Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości moŝna stwierdzić, Ŝe : a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają róŝne wagi. b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi naleŝy określić na podstawie załoŝonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny. c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując załoŝenie, Ŝe wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min, a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych. Waga cechy jest % udziałem w C. Ceny w tym przypadku naleŝy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny. a) przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości. b) W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, naleŝy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału. [ C min - Cmax ]. Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu Ŝe tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów. Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości.rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ). Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy. Odnoszą się takŝe do konkretnego rodzaju nieruchomości. RóŜnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieŝności co do ich wartości. Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawów atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaŝy nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej. Wycena nieruchomości metodą porównywania parami. Procedura wyceny Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zaleŝy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i róŝnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym załoŝeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości. Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów: 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych. 4

2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podaŝą nieruchomości. 3. Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. NaleŜy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej. 4. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji kaŝdej z cech oraz opisu kaŝdego z ustalonych stopni poszczególnych cech. 5. Dobór transakcji, z których moŝliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych i poprawek z tytułu róŝnic w cechach. 6. Obliczenie wpływu czasu ( trendu ) na zmianę cen w jednostce czasu ( przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości. 7. Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości. 8. Wybór kilku podobnych nieruchomości, które zostały wcześniej sprzedane i których ceny transakcyjne moŝna ustalić oraz opis nieruchomości porównywalnych przez pryzmat określonych wcześniej cech rynkowych. 9. Obliczenie wag cech rynkowych : a. Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda pozostałe równe ) b. Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c. Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości 10. Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi ( od 3 do 5 nieruchomości porównawczych ). Na tym etapie cechy wycenianej nieruchomości porównujemy kolejno z cechami kaŝdej nieruchomości przyjętej do porównania. Porównanie odbywa się więc w parach porównawczych na podstawie cech rynkowych. 11. Określenie róŝnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach. Porównanie nieruchomości prowadzimy w tabelach porównawczych, których wzór przedstawiono poniŝej. Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C (waga cechy) [ %] 1 1 2...... n Zakres kwotowy [zł] Poprawki [zł] Suma 100 5

NaleŜy podkreślić znaczenie kolumny 4 w procedurze szacowania. Im większy zakres cechy, tj. większy udział cechy w C, tym moŝliwości oceny zarówno na plus jak i na minus szacowanej nieruchomości są większe. Oznacza to, Ŝe nieruchomość posiadająca dobre parametry w obrębie cech o największej wadze uzyska wysoką wartość rynkową. 12. Obliczanie wartości nieruchomości zaleŝy od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od róŝnic pomiędzy cechami w kaŝdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy poprawek pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłuŝył nam jako wzorzec porównawczy. 13. W ostatnim etapie tej metody obliczmy ostateczną wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną lub średnią waŝoną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy z jednakową ufnością potraktujemy analizy dokonane w kaŝdej parze. Na ogół jest jednak tak, Ŝe niektóre analizy obdarzamy większą ufnością. Większe zaufanie moŝe wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które róŝniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogą się bardziej róŝnić. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią waŝoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia waŝona ma za zadanie promować nieruchomości, które w procesie analizy porównawczej otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości bezwzględnej poprawek. Wartość rynkową jako średnią waŝoną ze porównawczych określa się według wzoru: skorygowanych cen nieruchomości C 1 * w 1 + C 2 * w 2 +...+ Cn * w n Wm 2 = ------------------------------------------------------- w 1 + w 2 +...+ w n Gdzie: w 1,2,...n - współczynnik wiarygodności waga [ Wagi stosowane w powyŝszej formule moŝna określić : - stosując odwrotność liczby poprawek nadanych kaŝdej nieruchomości porównawczej ( Jeśli liczba poprawek n = 7, to waga w = 1/n = 1/7 = 0,143 ) - lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych kaŝdej nieruchomości porównawczej. ( JeŜeli do skorygowania ceny transakcyjnej uŝyto trzy poprawki o następujących wartościach : - 6, +5, +7, to suma wartości bezwzględnej poprawek wynosi / r/ = 18, a waga ma wartość w = 1/ /r / = 1/ 18 = 0,055 ] Wartość rynkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych. C 1 + C 2 +...+ C n Wm 2 = ----------------------------------------------- n 6

Gdzie: Wm 2 - wartość rynkowa jednego metra szacowanej nieruchomości C 1 + C 2 +...+ C n - ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych po skorygowaniu n - liczba transakcji przyjętych do porównania w metodzie porównywania parami 14. Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej przez przemnoŝenie określonej w pkt. 13 wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej. WRN = Wm 2 x Pu x E Gdzie : WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości Wm 2 - wartość rynkowa 1 m 2 szacowanej nieruchomości Pu - powierzchnia uŝytkowa szacowanej nieruchomości E - współczynnik eksperta [ 0,9-1,1 ] Uwaga współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach. Wycena nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Procedura określania wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej 1. Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, w szczególności poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen. 2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona realizacja pomiędzy popytem a podaŝą nieruchomości. 3. Określenie liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z rynku lokalnego. W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia załoŝenia, Ŝe - wartość rynkowa nieruchomości będącej wyceny mieści się w przedziale pomiędzy ceną minimalną ( Cmin ), a ceną C (max ), jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę, - przy przyjęciu powyŝszych warunków brzegowych zastosować naleŝy w procesie szacowania nieruchomości ogólną metodę interpolacji, - w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej, lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, naleŝy stosować metodę ekstrapolacji. 4. Opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych. 5. Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) w kontekście cech rynkowych. 6. Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych oraz zakresu sumy czynników korygujących: [ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr ]. PowyŜszy zakres zapewni, Ŝe wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin. I Cmax. 7

7. Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech. Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla kaŝdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób : Waga i * ( Cmin / Cmax ) < = u i < = waga i * ( Cmax / Cmin ) Przyjmując powyŝsze warunki brzegowe, naleŝy zastosować w szacowaniu nieruchomości ogólną metodę interpolacji. 8. Określanie jednostkowej wartości rynkowej wg wzoru: Wr = Cśr * Ui, Gdzie: Ui wartości współczynników odzwierciedlające ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. NaleŜy podkreślić, Ŝe liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym. Zakres sumy współczynników korygujących wynika z konieczności zachowania załoŝenia mówiącego, Ŝe wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy: Po uwzględnieniu wzoru: Otrzymamy: Cmin< = Wx < = Cmax. Wx = Cśr * Ui, Cmin< = Cśr * Ui < = Cmax. Dzieląc obie strony nierówności przez Cśr. ograniczamy zakres sumy współczynników korygujących, co przedstawia poniŝszy wzór: Cmin/Cśr < = Ui < = Cmax/Cśr. PowaŜnym zagadnieniem jest pytanie, jak liczna powinna być baza danych transakcyjnych, aby moŝna było stosować metodę skorygowanej ceny średniej? Z przeprowadzonych badań wynika, Ŝe liczebność prób reprezentowanych powinna wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji. Próbę moŝna jednak obliczać, gdy liczba transakcji jest dość liczna a rozkład cen ma cechy rozkładu normalnego. Średnią cenę obliczyć moŝemy takŝe na podstawie wszystkich zebranych cen transakcyjnych na danym rynku lokalnym z okresu badania cen. Z powyŝszych informacji wynika, Ŝe metodę korygowania ceny średniej moŝna stosować, gdy na rynku lokalnym dysponujemy bazą danych o liczebności co najmniej kilkunastu transakcji. PoniŜsza tabela przedstawia sposób określania wartości metodą skorygowanej średniej. 8

Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C Zakresy współczynników Wartości (waga cechy) [%] korygujących współczynników Ui 1 2 3 4 5 1 2...... n Suma 100 Cmin/Cśr Cmax/Cśr Ui Obliczenia wartości nieruchomości wycenianej dokonujemy stosując wzór WRN = Wr x Pu x E Gdzie : WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości Wr ( = Cśr * Ui, ) - wartość rynkowa 1 m 2 szacowanej nieruchomości Pu - powierzchnia uŝytkowa szacowanej nieruchomości E - współczynnik eksperta [ 0,9-1,1 ] Uwaga współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach. Podejście porównawcze moŝe być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw, jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna liczba wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie moŝna było określać zachowanie rynku. Dla pewnych typów nieruchomości, które są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego, podejście porównawcze jest najlepszym sposobem określania ich wartości rynkowej. Liczba transakcji na rynku nieruchomości umoŝliwia lub ogranicza zastosowanie tej metody, np. jest ona rzadko stosowana do szacowania nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu z powodu braku nieruchomości porównawczych na danym rynku. Z tych względów podejście porównawcze najczęściej uŝywane jest do określania wartości nieruchomości : gruntowych, mieszkalnych oraz małych nieruchomości handlowych, usługowych i rzemieślniczych. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ustalanie trendu czasowego Współczynnik zmiany cen z uwagi na upływ czasu oblicza się wykorzystując następującą formułę matematyczną : C 2 - C 1 r t = ------------------- x 100 % ( 1 ) C 1 x t Gdzie : r t - współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu wyraŝony procentowo C 1 - cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość, której data zawarcia transakcji jest dalsza od momentu wyceny 9

C 2 - cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość, której data zawarcia transakcji jest bliŝsza momentowi wyceny NaleŜy zwrócić szczególną uwagę na fakt, iŝ nieruchomości o cenach transakcyjnych C 1, C 2 wykorzystywane do określania wartości r t muszą spełniać następujący warunek : - muszą róŝnić się między sobą tylko i wyłącznie datą zawarcia transakcji sprzedaŝy, a w związku z tym pod względem przyjętego zestawu cech ( atrybutów ) są identyczne. Ostateczną wartość współczynnika r t określa się na podstawie średniej arytmetycznej uzyskanej z kilku par nieruchomości, przy czym odrzuca się wielkości skrajne, znacznie odbiegające od poziomu większości z nich ( np. róŝniące się o więcej niŝ 30 % o przeciętnych pozostałych wyników ) r t1 + r t2 + r t3 + r tn r t = ------------------------------------------- ( 2 ) n Sprowadzanie cen transakcyjnych na datę wyceny W celu porównania nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą naleŝy ich ceny transakcyjne sprowadzić do daty wyceny stosując następującą formułę matematyczną : C st = C x ( 1 + r t x t ) ( 3 ) Gdzie : C st - cena skorygowana na datę wyceny C - cena sprzedaŝy r t - współczynnik zmiany cen, zapisany w postaci dziesiętnej t - ilość jednostek czasu ( miesięcy ) W przypadku posiadania duŝej liczby nieruchomości róŝniących się między sobą tylko datą sprzedaŝy oraz w razie wystąpienia na rynku duŝych zmian średniego poziomu cen w krótkich przedziałach czasowych, naleŝy uwzględnić te zaleŝności stosując następującą formułę matematyczną : C st = C x ( 1 + r t1 x t 1 + r t2 x t 2 + r t3 x t 3 + r tn x t 4 ) ( 4 ) Gdzie : C st - cena skorygowana na datę wyceny C - cena sprzedaŝy r tn - współczynnik zmiany cen, zapisany w postaci dziesiętnej w danym przedziale na jednostkę czasu t n - ilość jednostek czasu ( miesięcy ) w przedziale 10

Przepisy prawne - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r / - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004, z póź. zm. / - Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego /. Literatura - M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 11

Projekt nr 1 O P E R A T S Z A C U N K O W Y OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR X W BUDYNKU WIELORODZINNYM POŁOśONYM PRZY UL. WĄWOZOWEJ 10 W WARSZAWIE Autor operatu szacunkowego:... Uczestnik praktyk zawodowych z zakresu wyceny nieruchomości Warszawa, 20 styczeń 2005r. 12

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO (sporządzony zgodnie ze Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Standard VII.1, wydanie ósme uzupełnione ) 1. Określenie nieruchomości PołoŜenie nieruchomości Gmina: m. st. Warszawa, Dzielnica: Ursynów m. st. Warszawy Ulica: Wąwozowa 10 / X Obręb: 1-11-12 Działka nr ewid.: 8 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje: osobie fizycznej Opis lokalu Lokal mieszkalny nr X o powierzchni uŝytkowej 83,9 m 2, składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i wc, połoŝony jest na czwartym, ostatnim piętrze w pięciokondygnacyjnym budynku wielomieszkaniowym. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem prowadzona jest Księga Wieczysta KW Nr XXXXXX, przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, VII Wydział Ksiąg Wieczystych. 2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, dla potrzeb sprzedaŝy przez właściciela. 3. Oszacowana wartość rynkowa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego Wartość rynkowa, dla aktualnego sposobu uŝytkowania (WRU) wynosi: 318.317 zł słownie: trzysta osiemnaście tysięcy trzysta siedemnaście tysięcy 4. Data, na którą określono wartość: 20.01.2005 r. 5. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 20.01.2005 r. Autor operatu:... Uczestnik praktyk zawodowych z zakresu Wyceny nieruchomości Podpis autora operatu:... 13

S P I S T R E Ś C I 1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 1.1. Przedmiot wyceny... 3 1.2. Zakres wyceny... 3 2. Cel wyceny... 3 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego... 3 3.1. Podstawa formalna wyceny... 3 3.2. Podstawy formalno prawne wyceny... 4 3.3. Źródła danych merytorycznych... 4 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego... 5 5. Opis i określenie stanu nieruchomości... 5 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2. PołoŜenie nieruchomości... 6 5.3. Stan techniczno uŝytkowy... 7 6. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym...10 7. Określenie sposobu wyceny...11 7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości... 11 7.2. Wybór podejścia i metody wyceny... 11 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości... 12 9. Określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego... 14 9.1. Opis procedury szacowania... 14 9.2. Określenie cech rynkowych i ich ocena... 15 9.3. Aktualizacja cen z tytułu upływu czasu... 16 9.4. Wyliczenie wag poszczególnych cech... 17 9.5. Określenie cech rynkowych... 19 9.6. Opis lokali porównawczych... 19 9.7. Określenie cech rynkowych lokali porównywanych... 21 9.8. Obliczenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego... 22 Wynik końcowy wyceny... 23 12.1. Analiza wyników... 23 Klauzule i ustalenia dodatkowe... 24 Załączniki... 24 14

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr X o powierzchni uŝytkowej 83,9 m 2, połoŝonego w budynku wielomieszkaniowym nr 10 przy ul. Wąwozowej w Warszawie. Budynek ten zlokalizowany jest na obszarze oznaczonym w ewidencji gruntów w obrębie 1-11-12, jako działka ewidencyjna nr 38 o powierzchni 3 753 m 2. Grunt jest własnością m. st. Warszawa. Prawo uŝytkowania gruntu posiada Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa Motywacja z siedzibą w Warszawie przy ul. Wąwozowej. Posiadaczem własnościowego, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego jest xxxxxxxxxxxxxxxx. Przedmiotowy lokal nie posiada odrębnej księgi wieczystej. Natomiast Księga wieczysta KW nr XXXXXX, prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa - VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Warszawie urządzona jest dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek mieszkalny. 1.2. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje oszacowanie w/w wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Wycena nie obejmuje spółdzielczego własnościowego prawa do stanowiska parkingowego w garaŝu podziemnym. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dla potrzeb sprzedaŝy przez właściciela. 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 3.1. Podstawa formalna wyceny Podstawę formalną wyceny stanowi umowa ustna, zawarta w dniu 05.01.2005r. pomiędzy zamawiającym..., a wykonawcą operatu... Operat wykonywany jest w ramach praktyk zawodowych z zakresu wyceny nieruchomości. 3.2. Podstawy prawne wyceny 3.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. Nr 261 z 2004 roku, poz. 2603 z póź. zm. ). 3.2.2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207 z 2004 r, poz. 2109 ). 3.3. Źródła danych merytorycznych 3.3.1. Księga wieczysta KW Nr XXXXXX prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Warszawie. 3.3.2. Wypis z ewidencji gruntów. 15

3.3.3. Dane z Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy, zatwierdzonego Uchwałą Rady m. st. Warszawy Nr XXXV/199/92 w dniu 28 września 1992 r. 3.3.4. Wizja lokalna. 3.3.5. Informacje własne uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych o zawartych transakcjach kupna sprzedaŝy podobnych nieruchomości na rynku lokalnym, w tym akty notarialne udostępnione przez Archiwum Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Gminy Warszawa Centrum. 3.3.6. Informacje uzyskane z biur pośrednictwa nieruchomości (Wikala, Polanowscy, Kancelaria Motty) w zakresie cech rynkowych nieruchomości lokalowych podobnych do wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym, wpływających na poziom cen w obrocie. 3.3.7.Informacje uzyskane u Zarządcy budynku, w którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość, w zakresie gospodarki remontowej budynku. 5.3.8. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wydanie ósme uzupełnione, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia wyceny 20.01.2005r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 20.01.2005r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 20.01.2005r. Data dokonania oględzin lokalu 10.01.2005r. i 20.01.2005r. 5. Opis i określenie stanu lokalu 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny Przedmiotowy lokal mieszkalny nie jest wyodrębniony z budynku i nie posiada osobnej Księgi Wieczystej. Lokal mieszkalny nr X, o powierzchni uŝytkowej 83,9 m 2, składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i w.c.. Do lokalu przypisana jest piwnica o powierzchni 4,5 m 2, a właściciel lokalu posiada na podstawie odrębnego przydziału spółdzielcze własnościowe prawo do stanowiska parkingowego w garaŝu podziemnym. Lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku nr 10 przy ul. Wąwozowej w Warszawie. Właścicielem gruntu na podstawie art. 20 ust. 1 Ustawy z dnia 15.03.2002r. o ustroju m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 z 2002r.) od dnia 31.10.2002r. jest m. st. Warszawa. Jednak na dzień badania dokumentów w ewidencji gruntów jako właściciel gruntu dalej wpisana jest Gmina Warszawa Ursynów, a w księdze wieczystej jako właściciel figuruje Dzielnica Gmina Mokotów. Ponadto na podstawie aktualnego wypisu z rejestru gruntów stwierdzono, Ŝe budynek, w którym połoŝona jest w/w nieruchomość lokalowa usytuowany jest na 16

działce ewidencyjnej nr 8 w obrębie 1-11-12 o powierzchni 3753m 2. Prawo uŝytkowania wieczystego gruntu posiada Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa... z siedzibą w Warszawie ul. Wąwozowa X na podstawie aktu notarialnego Rep.A-2012 z dnia 23.12.1992r. Spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje... na podstawie przydziału nr 24 z dnia 18.11.1996r. wydanego przez SBM.... Dla nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą KW NrXXXXXX, w której zapisy w dziale I i II nie są zgodne ze stanem rzeczywistym. W dziale I brak jest dokładnego adresu nieruchomości, wpisany jest nieaktualny numer ewidencyjny działki i nieaktualny obręb działki, a takŝe nie ujawniony jest budynek wielomieszkaniowy. W dziale II brak jest wpisu dotyczącego właściciela budynku. Wpisy w I i II dziale KW dotyczą stanu nieruchomości na dzień ustanowienia uŝytkowania wieczystego gruntu. Nie zostały przekazane do Sądu w celu aktualizacji dane dotyczące zmian jakie nastąpiły na przestrzeni ostatnich lat. W dziale III dokonany jest wpis określający ustanowienie nieodpłatnej słuŝebności na rzecz Stołecznego Zakładu Energetycznego S.A., polegającej na udostępnieniu wstępu na teren działki i do pomieszczeń stacji transformatorowej. Dział IV jest wolny od wpisów. W wyniku badania Księgi wieczystej KW Nr XXXXXX stwierdza się, Ŝe nieruchomość jest wolna od obciąŝeń. 5.2. PołoŜenie nieruchomości Szacowany lokal połoŝony jest na czwartym piętrze w budynku wielomieszkaniowym, pięciokondygnacyjnym, zlokalizowanym przy ulicy Wąwozowej w Warszawie, na osiedlu Kabaty, na terytorium naleŝącym do Dzielnicy Ursynów m. st. Warszawy. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal mieszkalny jest w kształcie litery L. PołoŜony on jest dłuŝszym bokiem wzdłuŝ ulicy Wąwozowej, a krótszym wzdłuŝ ulicy Cichej Wody. Otoczenie budynku stanowią podobne w większości, pięcio-, sześcio kondygnacyjne budynki wielomieszkaniowe wybudowane w latach 1996 2002. Od strony północnej biegnie ulica Wąwozowa, o średnim natęŝeniu ruchu, oddzielona od budynku szerokim pasem zieleni. Po przeciwnej stronie ulicy Wąwozowej usytuowane są budynki wielomieszkaniowe, oddzielone od ulicy parkingiem. Od strony wschodniej biegnie ulica osiedlowa Lisi Jar o małym natęŝeniu ruchu, a po przeciwnej stronie ulicy usytuowany jest budynek wielomieszkaniowy. Od ulicy, budynki oddzielone są wąskimi pasami zieleni i chodnikami. Od strony południowej i zachodniej okna wychodzą na wewnętrzne podwórko, ogrodzone z dwóch stron do szczytów budynku, tworząc zamknięty plac zieleni z zamontowanymi zabawkami dla dzieci. Pod ogródkiem zlokalizowany jest garaŝ, z miejscami parkingowymi dla mieszkańców budynku, a ponadto wydzielone są miejsca parkingowe wzdłuŝ ulic wokół budynku. W jednym ze skrzydeł budynku, na parterze, znajdują się lokale handlowe i usługowe. W pobliŝu, na terenie osiedla, równieŝ znajdują się niewielkie obiekty handlowe i usługowe oraz supermarket TESCO. Bardzo dobry dostęp do środków komunikacji miejskiej: linie autobusowe na ulicy Wąwozowej oraz metro przy ulicy Komisji Edukacji Narodowej. Metro zapewnia szybki dojazd do centrum miasta oraz wielu obiektów administracji, słuŝby zdrowia, oświaty i kultury. 17

5.3. Stan techniczno uŝytkowy 5.3.1.Stan techniczno uŝytkowy budynku Budynek wielomieszkaniowy, z lokalami uŝytkowymi, w kształcie litery L, pięciokondygnacyjny, z dachem dwuspadowym, całkowicie podpiwniczony, bez windy, z garaŝem podziemnym. W budynku znajduje się 41 lokali mieszkalnych i 8 lokali uŝytkowych oraz 49 miejsc parkingowych w garaŝu podziemnym. Budynek został wybudowany w technologii tradycyjnej i przekazany do eksploatacji w 1996 roku. Opis techniczny budynku przedstawiono w tabeli nr 1. Tabela 1 Fundamenty - ławy, stopy i ściany fundamentowe Ŝelbetowe, wylewane Mury i posadzki piwnic suche. Konstrukcja - ściany nośne Ŝelbetowe, wylewane - słupy i filary konstrukcji szkieletowej Ŝelbetowe - ściany zewnętrzne warstwowe, murowane z cegły ceramicznej Max i kratówka - ściany wewnętrzne murowane z cegły ceramicznej pełnej - ściany działowe murowane z cegły ceramicznej dziurawki - stropy gęstoŝebrowe typu Akerman - strop nad garaŝem płyta Ŝelbetowa Stan konstrukcji dobry widoczne jedynie drobne rysy, brak ugięć stropów. Dach - konstrukcja dachu drewniana, płatwiowo kleszczowa - pokrycie blacha stalowa ocynkowana, profilowana i malowana Brak widocznych ugięć i wykrzywień, nie ma śladów przecieków stan dobry. Klatki schodowe - biegi i spoczniki schodów Ŝelbetowe, monolityczne, wykończone lastrico - balustrady stalowe, z pochwytem drewnianym Stan techniczny dobry; ściany, sufity i drzwi wejściowe do klatki odnowione w 2002r. Elewacja - tynk cementowo wapienny kat. III, zacierany na gładko i malowany farbą emulsyjną na biało Częściowe łuszczenie się farby, częściowe wykruszenia na balustradach balkonów. Posadzki Stolarka okienna i drzwiowa Na klatkach schodowych i w piwnicach brak śladów zuŝycia stan techniczny dobry. - okna i drzwi balkonowe drewniane, zespolone, trzyszybowe - drzwi wejściowe do klatek schodowych z drewna dębowego Stan techniczny dobry. Instalacje - wodno kanalizacyjna stan dobry - ciepłej wody stan dobry - elektryczna miedziana stan dobry - gazowa stan dobry 18

- centralnego ogrzewania stan dobry - telefoniczna stan dobry - domofonowa stan dobry - telewizyjna stan dobry Ogólny stan techniczny budynku dobry. 5.3.1. Stan techniczno uŝytkowy lokalu mieszkalnego Szacowany lokal mieszkalny nr X o powierzchni uŝytkowej 83,9 m 2 usytuowany jest w III klatce schodowej na czwartym piętrze w budynku wielomieszkaniowym, pięciokondygnacyjnym, pięcioklatkowym. Lokal składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju oraz łazienki i w.c. o następujących powierzchniach uŝytkowych: pokój - 25,7 m 2 pokój - 10,7 m 2 pokój - 10,3 m 2 pokój - 9,6 m 2 kuchnia - 9,8 m 2 przedpokój - 12,8 m 2 łazienka - 3,8 m 2 w.c. - 1,2 m 2 ------------------------------------------------------------------------------------------- Razem - 83,9 m 2 Wysokość pomieszczeń - 2,60 m PowyŜsze dane przyjęte na podstawie dokumentacji technicznej budynku, zostały potwierdzone przez pomiary sprawdzające wykonane podczas wizji lokalnej. Lokal posiada teŝ balkon od strony południowej, wychodzący na podwórko. Mieszkanie środkowe o nasłonecznieniu dwustronnym. Od północy trzy pokoje, których okna wychodzą na ulicę osiedlową, a od południa pokój największy i kuchnia z oknami wychodzącymi na podwórko. Funkcjonalność lokalu bardzo dobra. Tynki wewnętrzne i okładziny ścian. Tynki cementowo wapienne kategorii III, ściany malowane farbą emulsyjną, odnawiane w roku 2002. W kuchni, wzdłuŝ ciągu roboczego, połoŝony pas glazury. W łazienkach glazura do wysokości sufitu. Podłogi i posadzki. Podłogi w pokojach: mozaika dębowa, w przedpokoju, kuchni i łazienkach terakota. Na balkonie terakota mrozoodporna. Stolarka drzwiowa i okienna. Okna drewniane, jednoramowe, trzyszybowe. Drzwi płycinowe, pełne, w dobrym stanie technicznym. 19

Drzwi zewnętrzne stalowe, antywłamaniowe, w dobrym stanie technicznym. Instalacje. Lokal wyposaŝony jest w następujące instalacje: - ciepłej wody; - wodociągowo kanalizacyjną; - centralnego ogrzewania; - elektryczną 220 V i 380 V; - domofonową; - telefoniczną; - TV kablową. WyposaŜenie kuchni w zlewozmywak dwukomorowy, a łazienki w wannę i umywalkę, w.c. - w miskę ustępową i umywalkę. Stan techniczny lokalu ocenia się jako dobry, wymagający odświeŝenia. 6. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m. st. Warszawy z dnia 28 września 1992 roku, teren szacowanej nieruchomości połoŝony jest w obszarze MU-25 o funkcjach mieszkaniowo usługowych. a) W obszarze tym preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych z urządzeniami I stopnia obsługi. b) W obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie: - funkcji usługowych II i III stopnia obsługi, - innych funkcji nie kolidujących z funkcjami preferowanymi. c) W obszarze wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciąŝliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji. Lokalizacja i sposób uŝytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. 7. Określenie sposobu wyceny 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości W niniejszym operacie określono wartość rynkową spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynaleŝnymi dla aktualnego sposobu uŝytkowania (WRU). Art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt. 3.2.2.) mówi, Ŝe Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, moŝliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: - strony umowy były od siebie niezaleŝne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 20

- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych w standardzie III.1 Wartość rynkowa jako podstawa wyceny stanowią, Ŝe wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania (WRU) jest to wartość określona przy przyjęciu dodatkowego załoŝenia, Ŝe nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej uŝytkowania. 7.2. Wybór podejścia i metody wyceny Według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt. 3.2.2.): Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i połoŝenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposaŝenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zgodnie z powyŝszym, wyceny własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Według art.153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt.3.2.2.): Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy załoŝeniu, Ŝe jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy róŝniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeŝeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Według 5 ust.1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów (pkt. 3.2.4.): 1.Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a takŝe cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ponadto szczegóły dotyczące wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa Standard III.7 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych (pkt. 3.2.5.). 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Dla potrzeb wyceny określono: - rynek lokalny, jako rynek lokali mieszkalnych ( własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu ) o powierzchni od 60 do 105 m 2, połoŝonych w budynkach wielomieszkaniowych, budowanych w technologii tradycyjnej; - obszar rynku Dzielnica Ursynów naleŝąca do m. st. Warszawa; - okres badania cen : styczeń 2004 styczeń 2005. 21

Obszar ten w rozumieniu zasad wyceny stanowi lokalny rynek nieruchomości. Rynek ten charakteryzuje się umiarkowaną ilością transakcji kupna sprzedaŝy własnościowego spółdzielczego prawa do lokali mieszkalnych, z uwagi na zbyt małą podaŝ. Atrakcyjność w/w rynku lokalowego związana jest przede wszystkim z linią metra, która przebiega przez cały Ursynów i stanowi znaczne udogodnienie komunikacyjne, zwłaszcza dla osób mieszkających w jego najbliŝszym sąsiedztwie. Poza tym jest wiele linii autobusowych. Od południa Ursynów otacza kompleks lasu kabackiego, stanowiącego miejsce wypoczynku i rekreacji. Dostęp do niego umoŝliwiają poza ulicami liczne ścieŝki rowerowe i piesze. Na obszarze tym rozbudowana jest sieć lokalnych punktów handlowych i usługowych oraz kilka duŝych supermarketów. W większości znajdują się tam budynki wielomieszkaniowe o wysokości od kilku do kilkunastu kondygnacji, budowane z wielkiej płyty. Są teŝ budynki budowane w technologii tradycyjnej, zlokalizowane głównie od strony południowej, wschodniej oraz wzdłuŝ linii metra, oddawane do uŝytku na przestrzeni lat 90 tych i po roku 2000. W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne, a takŝe obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaŝy. Do porównania przyjęte zostały tylko transakcje dokonane na nieruchomościach wybudowanych w technologii tradycyjnej. Z informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami wynika, Ŝe popyt na lokale mieszkalne w analizowanym rejonie jest dwa razy większy od podaŝy, a zainteresowanie lokalami budowanymi w technologii tradycyjnej nie maleje od kilku lat. Widoczne jest teŝ w porównaniu z innymi rejonami Warszawy, większe zainteresowanie mieszkaniami o większym metraŝu i wyŝszym standardzie. Jednocześnie analizując ceny transakcyjne sprzedaŝy lokali mieszkalnych z tego rynku lokalnego naleŝy stwierdzić, Ŝe są one wyŝsze niŝ w innych rejonach Ursynowa i Warszawy. Nie wzięto pod uwagę transakcji, w stosunku do których zachodziło podejrzenie szczególnych warunków zawarcia transakcji. Wyeliminowano ceny transakcyjne tych lokali, za które płatność była rozłoŝona na raty. W okresie badania cen na wyŝej określonym rynku ceny lokali mieszkalnych uzyskiwały wysokość od 3 307 zł/m 2 do 4 840 zł/m 2 powierzchni uŝytkowej. Ustalono równieŝ, Ŝe w badanym okresie średni wzrost cen z tytułu upływu czasu transakcji wynosił około 0,41 % w skali miesiąca (pkt. 9.3). W wyniku analizy rynku lokalnego, w tym analizy transakcji kupna sprzedaŝy lokali mieszkalnych, rozmów przeprowadzonych w agencjach obrotu nieruchomościami, ustalono, Ŝe ceny tych nieruchomości na określonym wyŝej rynku zaleŝne są przede wszystkim od następujących cech rynkowych: - lokalizacji; - sąsiedztwa; - kształtu architektonicznego i standardu budynku; - połoŝenia lokalu na piętrze; - stanu technicznego i standardu lokalu. 22

W tabeli 2 (załącznik Nr 1) przedstawiono wybrane do dalszej analizy transakcje sprzedaŝy nieruchomości. 9. Określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego 9.1. Opis procedury szacowania Przeprowadzono następującą procedurę szacowania: - Określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniany lokal mieszkalny poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. - Dokonano analizy lokalnego rynku lokali mieszkalnych których przedmiotem sprzedaŝy było własnościowe spółdzielcze prawo do lokali mieszkalnych na podstawie transakcji rynkowych zawartych w okresie od stycznia 2002 do grudnia 2002. - Określono cechy rynkowe wpływające na wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego - Określono wagi cech rynkowych wpływających na wartość. - Wybrano trzy lokale których przedmiotem sprzedaŝy było własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, dokonano szczegółowej charakterystyki tych lokali. - Określono róŝnice (poprawki kwotowe) w wartości pomiędzy lokalem wycenianym a lokalami przyjętymi do porównania. - Określono wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach porównawczych. 9.2. Określenie cech rynkowych i ich ocena Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich skalę ocen przedstawiono w tabeli 3. Tabela 3 L Cecha p. rynkowa 1. Lokaliz acja 2. Sąsiedzt wo Ocena Bardzo dobra Opis Bardzo dobra dostępność do środków komunikacji miejskiej (w tym do metra) i punktów handlowo usługowych (do 200 m), bardzo dobry dojazd. Dobra Dobra dostępność do środków komunikacji miejskiej (w tym do metra), i punktów handlowo usługowych (od 200 m do 300 m.). Zła Przystanki komunikacji miejskiej i obiekty handlowo usługowe w odległości powyŝej 300 m, brak bezpośredniego dostępu do metra. Bardzo dobre NajbliŜsze otoczenie budynków ładnie zagospodarowane, zadbane, zieleń, cisza, okna nie wychodzą na ruchliwą ulicę. Przeciętne Otoczenie zagospodarowane standardowo, słyszalny hałas uliczny, bliskość ruchliwej ulicy. 23

3. Kształt architektonicz ny i standard budynku Złe Nowoczesn y 4. Piętro Bardzo dobre Pośrednie Złe 5. Stan Bardzo techniczny i dobry standard lokalu Dobry Bliskość ruchliwej ulicy, hałas uliczny, brak ciągów pieszych, znikoma zieleń. Ciekawa architektura budynku, zastosowane nowoczesne technologie wykończenia, estetyczny wygląd. Przeciętny Standardowa architektura budynku, mało interesujący kształt i standardowe wykończenie budynku. Zły Pierwsze piętro. Pozostałe piętra. Parter i ostatnie piętro. Lokal w dobrym stanie technicznym, nie wymagający napraw o wysokim standardzie wykończenia. Lokal dobrze utrzymany, ale wymaga drobnego remontu lub odświeŝenia, standardowe wykończenie. Lokal do remontu generalnego lub w stanie surowym, wymagający nakładów na wykończenie. Analizując cechy cenotwórcze nie uwzględniono cech wspólnych dla wszystkich lokali mieszkalnych wybranych do analizy: - Przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego wszystkie lokale mieszkalne połoŝone są na obszarze oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego jako MU 25 (tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkalną z usługami). - Formy własności analiza dotyczyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. - Lokalizacji względem centrum Warszawy wszystkie lokale są połoŝone w podobnej odległości od centrum miasta. - WyposaŜenie w instalacje wszystkie lokale wyposaŝone są w te same instalacje. - Telefon wszystkie lokale wyposaŝone są w linie telefoniczne. - Wielkości mieszkania przyjęto lokale mieszkalne o powierzchni uŝytkowej od 60 m 2 do 105 m 2. - GaraŜ dla kaŝdego lokalu istnieje moŝliwość dokupienia miejsca parkingowego w garaŝu wielostanowiskowym lub osobnego garaŝu. - Piwnica kaŝdy lokal ma moŝliwość korzystania z pomieszczenia w piwnicy. 9.3. Aktualizacja cen z tytułu upływu czasu W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, Ŝe ceny w badanym okresie miały nieznaczną tendencję wzrostową. Do obliczenia trendu czasowego wybrano transakcje róŝniące się tylko datą i ceną sprzedaŝy, przy takich samych pozostałych cechach. Trend czasowy obliczono według następującego wzoru: T r = ( Cp Cw) x 100 % Cwxt 24