OPERAT SZACUNKOWY. Adres nieruchomości: Tatynia, dz. nr 81. Opracował: Jarosław Rzewnicki. Szczecin, dnia r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ew. 81 obręb 0010 Tatynia powiat policki, województwo zachodniopomorskie. Adres nieruchomości: Tatynia, dz. nr 81 Opracował: Jarosław Rzewnicki Szczecin, dnia r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Adres nieruchomości Tatynia, obręb ewidencyjny 0010 Tatynia 3 Księga wieczysta KW nr SZ2S/ /8 prowadzona jest przez SĄD REJONOWY SZCZECIN PRAWOBRZEŻE I ZACHÓD XI ZAMIEJSCOWY WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH Z SIEDZIBĄ W POLICACH. Oznaczenie w ewidencji gruntów Województwo zachodniopomorskie, powiat policki, obręb ewidencyjny 0010 Tatynia, nr działki ewidencyjnej 81 o powierzchni: 0,5600 ha SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI Forma władania Prawo własności: Mieczysław Leśniewicz Opis nieruchomości Na datę wizji lokalnej: nieruchomość gruntowa niezabudowana. Lokalizacja Nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana w Tatyni, gmina Police. Najbliższe otoczenie stanowią podobne działki niezabudowane oraz zabudowa jednorodzinna. W dalszym sąsiedztwie zabudowa jednorodzinna. Działka nieogrodzona, posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta z jednym bokiem wysuniętym. Działka posiada dostęp do drogi publicznejdziałka nr 335. Dostęp do nieruchomości Na dzień wizji lokalnej dojazd do nieruchomości drogą gruntową nieutwardzoną. DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI Cel oszacowania Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi: Wartość rynkowa WRN = ,00 zł Słownie: osiemset trzydzieści jeden tysięcy złotych Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego: Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data na którą przyjęto poziom cen: r. Data wizji nieruchomości: r. Data na którą przyjęto stan nieruchomości: r. Opracował: Rzeczoznawca majątkowy Jarosław Rzewnicki Pieczęć i podpis Strona 2 z 27

3 Spis treści 1. Przedmiot wyceny Zakres wyceny Cel wyceny Podstawy opracowania operatu szacunkowego Podstawa formalna Podstawy prawne i metodologiczne Źródła danych merytorycznych Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego Opis i określenie stanu nieruchomości Stan prawny Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja przedmiotu szacowania Charakterystyka obszaru gminy: Opis przedmiotu szacowania Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Przedstawienie sposobu wyceny Wstęp Podejście porównawcze Opis procedur szacowania w metodzie porównywania parami Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości Wyliczenie średniej wartości 1 m 2 działki niezabudowanej Prezentacja wyniku końcowego Klauzule i ograniczenia Załączniki: Strona 3 z 27

4 1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona jako działka nr 81 o powierzchni: 5600 m 2 Położenie nieruchomości: Tatynia, obręb Zakres wyceny. Zakresem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości. 3. Cel wyceny. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży. 4. Podstawy opracowania operatu szacunkowego Podstawa formalna. Podstawę formalną stanowi zlecenie złożone przez: Mieczysław Leśniewicz Podstawy prawne i metodologiczne. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami. Tekst jednolity (Dz. U. z 2010 r. 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego z dn r. (Dz. U. 207 poz z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Tekst jednolity (Dz. U nr 85 poz. 388) Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wydanie VIII, wydawnictwo Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych. Kodeks Cywilny Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Noty Interpretacyjne. KOMUNIKAT MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 4 stycznia 2010 r. w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności (Dz. Urz. Min. Infrastruktury z r. nr 1 poz. 1) Źródła danych merytorycznych. Odpis z Księgi Wieczystej. Dane z ewidencji gruntów i budynków. Wizja lokalna na nieruchomości. Własna baza danych o lokalnym rynku nieruchomości. 5. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego. Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data na którą przyjęto poziom cen: r. Data wizji nieruchomości: r. Data na którą przyjęto stan nieruchomości: r. 6. Opis i określenie stanu nieruchomości Stan prawny. Strona 4 z 27

5 Zgodnie z KW nr SZ2S/ /8 właścicielem nieruchomości jest Mieczysław Leśniewicz. Protokół z badania księgi wieczystej lokalu stanowi załącznik do niniejszego operatu Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z UCHWAŁĄ NR LVI/409/10 Rady Miejskiej w Policach z dnia r. w sprawie uchwalenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. Tatynia teren na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczony jest symbolami:11.mn/u, 03.KDD. Przeznaczenie terenu: - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej, - tereny dróg publicznych- droga dojazdowa Lokalizacja przedmiotu szacowania. Strona 5 z 27

6 6.4. Charakterystyka obszaru: Powiat policki powiat w północno-zachodniej Polsce, w woj. zachodniopomorskim. Jest powiatem o najmniejszej powierzchni w województwie. Jego siedzibą jest miasto Police. Utworzony w 1999 roku w ramach reformy administracyjnej. Według danych z 31 grudnia 2013 r. powiat miał mieszkańców. W skład powiatu wchodzą: gminy miejsko-wiejskie: Nowe Warpno, Police gminy wiejskie: Dobra (Szczecińska), Kołbaskowo miasta: Nowe Warpno, Police Powiat położony jest na Równinie Wkrzańskiej i na Wzniesieniach Szczecińskich nad Doliną Dolnej Odry. Obejmuje Puszczę Wkrzańską z Rezerwatem Świdwie. Granicami powiatu są: od północy Zalew Szczeciński, od wschodu i południa rzeka Odra i Szczecin, a od zachodu granica państwowa z Niemcami (landy Meklemburgia-Pomorze Przednie i Brandenburgia). Do 1975 r. gminy powiatu tworzyły powiat szczeciński (ziemski). Powiat graniczy z: Powiatem goleniowskim (poprzez Odrę) Powiatem gryfińskim Szczecin (miasto na prawach powiatu) Świnoujście (miasto na prawach powiatu, graniczy poprzez Zalew Szczeciński) W powiecie dominuje przemysł chemiczny (Zakłady Chemiczne Police). Siedzibą władz powiatu jest miasto Police. Organem uchwałodawczym jest Rada Powiatu w Policach, w której skład wchodzi 19 radnych [19]. Gminy powiatu polickiego są obszarem właściwości miejscowej Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, jednakże sprawy karne i wieczystoksięgowe dla gmin powiatu rozpatrywane są przez 2 wydziały zamiejscowe w Policach [20]. Powiat policki jest obszarem właściwości miejscowej Sądu Okręgowego w Szczecinie [21]. Ponadto powiat policki jest obszarem właściwości Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie. Strona 6 z 27

7 6.5. Opis przedmiotu szacowania. Nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana w Tatyni, gmina Police. Najbliższe otoczenie stanowią podobne działki niezabudowane oraz zabudowa jednorodzinna. W dalszym sąsiedztwie zabudowa jednorodzinna. Działka nieogrodzona, posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta z jednym bokiem wysuniętym. Działka posiada dostęp do drogi publicznej- działka nr Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Dla potrzeb wyceny określono: Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Obszar rynku: powiat policki. Okres badania cen: W wyniku analizy stwierdzono, że w badanym okresie zanotowano wystarczającą ilość transakcji sprzedaży nieruchomości na badanym obszarze. 8. Przedstawienie sposobu wyceny Wstęp. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej lub innego rodzaju wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 152 Ustawy o gospodarce nieruchomościami do określania wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa nieruchomości podlega oszacowaniu w procesie wyceny. Wartość rynkowa określana jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Określona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Mając na uwadze powyższe oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oszacowano wartość rynkową nieruchomości: podejściem porównawczym, metodą porównywania parami Podejście porównawcze. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. W procesie porównania należy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość, a w szczególności: Strona 7 z 27

8 zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu, cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne, ekonomiczne poprzez właściwy dobór nieruchomości podobnych. W podejściu porównawczym stosuje się metody: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Metoda porównywania nieruchomości parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno, z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag Opis procedur szacowania w metodzie porównywania parami. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. 9. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości. W tabeli przedstawiono przykładowe transakcje kupna - sprzedaży działek gruntowych zawarte na w/w terenie. Zawarte transakcje dają dużą możliwość uzyskania najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką wyceniana nieruchomość mogłaby osiągnąć na rynku na datę przyjęcia poziomu cen. Szczegółowe dane i informacje na temat transakcji znajdują się w bazie autora opracowania. Tabela 1. Przykładowe transakcje nieruchomościami niezabudowanymi. Data Powiat Obręb Powierzchnia [m 2 ] Cena jednostkowa [zł/m 2 ] Police , * Police 12, Mścięcino , * Police Bartoszewo , * Police Warzymice , Police Mierzyn ,01 *Transakcje przyjęte do porównania Wyliczenie średniej wartości 1 m 2 działki niezabudowanej. Podobieństwo wybranych nieruchomości do nieruchomości wycenianej zostało sformułowane za pomocą 4 atrybutów. Strona 8 z 27

9 Charakterystykę nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wybranych z bazy do porównania z uwzględnieniem przyjętych atrybutów - cech rynkowych wpływających na ceny transakcyjne przedstawiają poniższe tabele. Wyliczenie przyrostu cenowego: ΔC = cena max cena min Przyrost cenowy wynosi: ΔC = 187,01 115,40 = 71,61 zł Stopniowanie cech rynkowych: Lokalizacja ogólna, przyjazność okolicy, (rozpiętość atrybutów 1): - korzystna, - średnio korzystna, Powierzchnia działki, odwrotnie proporcjonalna do ceny (rozpiętość atrybutów 2): - mała (do 500 m 2 ) - średnia (pow. 500 do 1000 m 2 ) - duża (pow m 2 ) Sąsiedztwo i otoczenie, (rozpiętość atrybutów 1): - korzystne - średnio korzystne Dojazd (rozpiętość atrybutów 1): - dobry, - średni. Tabela 2: Analiza nieruchomości porównawczych. Cechy do porównania Położenie nieruchomości 12, Mścięcino Bartoszewo Warzymice Data transakcji Cena jednostkowa [zł/m 2 ] 120,37 135,00 182,60 Lokalizacja ogólna Korzystna Korzystna Średnio korzystna Powierzchnia działki [m 2 ] Duża Duża Średnia Sąsiedztwo i otoczenie Korzystne Korzystne Korzystne Dojazd Dobry Dobry Dobry Cechom rynkowym wyłonionym podczas analizy przypisano następujący układ wagowy: Tabela 3: Układ wagowy i zakres kwotowy cech rynkowych. Cecha rynkowa Waga cechy Przyrost cenowy Zakres kwotowy cechy Lokalizacja ogólna 40% 71,61 28,64 Powierzchnia działki [m 2 ] 30% 71,61 21,48 Sąsiedztwo i otoczenie 15% 71,61 10,74 Dojazd 15% 71,61 10,74 Suma: 100% ,61 Tabela 4. Wyliczenie średniej wartości 1m 2. Lp. Cechy do porównania Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 1 Popr. NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE Nieruchomość 2 Popr. Nieruchomość 3 1. Adres x x x 12, Mścięcino - Bartoszewo - Warzymice - 2. Data transakcji x x x Cena za 1m 2 x x x 120, ,6-4. Lokalizacja 40% 28,64 Korzystna Korzystna 0,00 Korzystna 0,00 Średnio korzystna 5. Powierzchnia działki 30% 21,48 Duża Duża 0,00 Duża 0,00 Średnia 10,74 6. Sąsiedztwo i otoczenie 15% 10,74 Korzystne Korzystne 0,00 Korzystne 0,00 Korzystne 0,00 Popr. 28,64 Strona 9 z 27

10 7. Dojazd 15% 10,74 Średni Dobry -10,74 Dobry -10,74 Dobry -10,74 Suma poprawek 100% 71, ,74-10,74 28,64 Skorygowana transakcyjna cena ,63 124,26 211,24 Średnia wartość za 1m 2 = 148,38 zł Na podstawie wyliczeń w tabeli 4 wartość 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 148,38 zł. Wyliczona cena mieści się w przedziale pomiędzy ceną max a min może więc posłużyć do wyliczenia wartości całej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi iloczyn jej powierzchni i średniej arytmetycznej cen skorygowanych, czyli: WR = 5600 m 2 x 148,38 zł/m 2 = ,00 zł Przyjęto: ,00 zł Słownie: osiemset trzydzieści jeden tysięcy złotych 10. Prezentacja wyniku końcowego. Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym, kształtującym się w wolnym obrocie na analizowanym rynku nieruchomości, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku miejscowego. Otrzymana wartość zawarta jest w przedziale między ceną minimalną i maksymalną podczas analizy rynku. Biorąc pod uwagę powyższe, wynik wyceny uznaje się za potwierdzony i uzasadniony na tle przeprowadzonej analizy rynku. Opracował: Jarosław Rzewnicki 11. Klauzule i ograniczenia. Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystywane dla innych celów jak określone w operacie. Operat sporządzono zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Standardami Wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wiarygodność dostarczonych przez Zleceniodawcę dokumentów. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia; Operat niniejszy nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora. Autor opracowania nie ponosi odpowiedzialności za prawne i fizyczne wady ukryte wycenianej nieruchomości, których nie mógł stwierdzić podczas wizji lokalnej. Strona 10 z 27

11 12. Załączniki: dokumentacja fotograficzna, protokół badania księgi wieczystej, kopia wypisu z rejestru gruntów, kopia wyrysu mapy ewidencyjnej, kopia wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego. Strona 11 z 27

12 Dokumentacja fotograficzna Strona 12 z 27

13 Strona 13 z 27

14 Strona 14 z 27

15 Strona 15 z 27

16 Strona 16 z 27

17 Strona 17 z 27

18 Strona 18 z 27

19 Strona 19 z 27

20 Strona 20 z 27

21 Strona 21 z 27

22 Strona 22 z 27

23 Strona 23 z 27

24 Strona 24 z 27

25 Strona 25 z 27

26 Strona 26 z 27

27 PROTOKÓŁ BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Działki ewidencyjne Lp Nr podstawy wpisu Numer działki 81 1, 2, 3, 4 Obręb ewidencyjny (nazwa) Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość) Sposób korzystania Lp. 1. TATYNIA 1 ZACHODNIOPOMORSKIE, POLICKI, POLICE, TATYNIA GRUNTY ORNE Obszar całej nieruchomości 0,5600 HA DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ BRAK WPISÓW DZIAŁ II WŁASNOŚĆ Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności) Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL) Lp /1 ---8, 9 MIECZYSŁAW WOJCIECH LEŚNIEWICZ, JÓZEF, LEONTYNA, DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA Numer wpisu 1 6 Rodzaj wpisu Treść wpisu OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE BEZPŁATNA I NA CZAS NIEOKREŚLONY SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA PRZEJŚCIA I PRZEJAZDU NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA DZIAŁKI NR 364/2 O OBSZARZE 3,11 HA POŁOŻONEJ W TATYNI, GMINA POLICE, POWIAT POLICKI, WOJEWÓDZTWO ZACHODNIOPOMORSKIE, DLA KTÓREJ NIE JEST PROWADZONA KSIĘGA WIECZYSTA, PASEM GRUNTU O SZEROKOŚCI 5 (PIĘĆ METRÓW) OZNACZONYM KOLOREM CZERWONYM NA ZAŁĄCZNIKU DO UMOWY STANOWIĄCEJ PODSTAWĘ NINIEJSZEGO WPISU. DZIAŁ IV HIPOTEKA Komentarz do migracji BRAK WPISÓW Za zgodność: Jarosław Rzewnicki Strona 27 z 27