BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom. (0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 278 obręb 9, położonej w Skierniewicach przy ul. Floriana 20, Miasto Skierniewice, woj. łódzkie. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej jest prowadzona księga wieczysta LD1H/00013137/2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 22 września 2016 r.
ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY PLAC FLORIANA 20, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 278 (OBRĘB 9) GRUNT BUDOWLE RAZEM DZIAŁKI NR 278 174 90 711 80 886 70 w tym: Budynek mieszkalny 646 169,00 zł Przyłącze elektryczne 2 28 Przyłącze wodociągowe 3 823,00 zł Przyłącze gazowe 3 578,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 4 992,00 zł Utwardzenie terenu 35 206,00 zł Ogrodzenie frontowe 15 752,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 886 70 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy materialno-prawne... 4 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 5 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny... 5 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości... 5 5.2.2. Opis gruntu... 5 5.2.3. Opis naniesień budowlanych... 5 5.2.3.1. Budynek mieszkalny... 5 5.2.3.3. Budowle... 11 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 11 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA... 12 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 14 9. PROCEDURA WYCENY... 15 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 16 11. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM... 23 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA.... 24 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 24 14. ZAŁĄCZNIKI... 24 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,1299 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 278 (obręb 9 Skierniewice), na której jest usytuowany budynek mieszkalny murowany wolnostojący o powierzchni użytkowej 299,23 m 2 Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 29-6-2016 KM 1481/14 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria: 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2. Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia 7.11.1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia 21.08.97 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z 15.05.15 r., tekst jednolity z 2015 r. poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22.09.04 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4
3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego M. Skierniewice Księga Wieczysta LD1H/00013137/2 Oględziny nieruchomości w dniu 14.09.2016 r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 22.09.2016 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 22.09.2016 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 22.09.2016 r. 4. Data dokonania oględzin nieruchomości - 14.09.2016 r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej jest prowadzona Księga Wieczysta LD1H/00013137/2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w w/w księdze wieczystej właścicielami przedmiotowej nieruchomości są: Państwo Leszek i Wanda Teresa, małż. Jagodzińscy. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w centralnej części miasta, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenów użyteczności publicznej. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 278 o pow. 0,1299 ha, jednostka ewidencyjna M. SKIERNIEWICE. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz garaż. Nieruchomość jest ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej. 5.2.2. Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr: 278 Jednostka ewidencyjna : SKIERNIEWICE Obręb: 9 Powierzchnia gruntu: 0,1299 ha Fragment mapy zasadniczej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu 5.2.3. Opis naniesień budowlanych 5.2.3.1. Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 231,00 m 2 liczba kondygnacji nadziemnych 2 + poddasze użytkowe powierzchnia użytkowa 299,23 m 2 5
Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: 6
7
8
9
ZESTAWIENIE POWIERZCHNI Lp. Nazwa Pow. [m2] pomieszczenia Podłoga 1. PIWNICA klatka schodowa 6,3 drewniana 2. WC 0,47 terakota 3. kotłownia 13,69 beton 4. suszarnia 11,45 terakota 5. pom. Gospodarcze 40,32 drewniana 6. pralnia 9,84 terakota 7. garaż 34,4 terakota 8. garaż II 44,35 beton 9. schowek 13,31 terakota RAZEM PIWNICA 174,13 1. PARTER przedsionek 5,29 terakota 2. hall 5,68 terakota 3. biuro 10,93 deski drewniane 4. salon 44,42 terakota 5. pokój 1 8,85 deski drewniane 6. garderoba 12,8 deski drewniane 7. kuchnia 23,77 terakota 8. jadalnia + spód atresoli 36,7 deski drewniane 9. sypialnia 17,29 deski drewniane 10. łazienka 6,38 terakota 11. antresola 4,15 drewno 12. korytarz 1,11 deski drewniane 13. klatka schodowa 7,92 drewno RAZEM PARTER 185,29 1. PIĘTRO korytarz 13,06 deski drewniane 2. pokój 1 11,7 deski drewniane 3. sypialnia 12,15 biała 4. korytarz 2 4,9 deski drewniane 5. pokój 2 9,79 6. strych użytkowy 14,45 RAZEM PIĘTRO 66,05 PODDASZE 1. pokój 44,04 wykładzina 2. łazienka 3,85 terakota RAZEM PODDASZE 47,89 POWIERZCHNIA OGÓLNA 473,36 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA 299,23 10
Opis konstrukcji: Budynek mieszkalny wolnostojący, podpiwniczony, Fundamenty betonowe ; Ściany zewnętrzne murowane z cegły dwuwarstwowe; Ścianki działowe - cegła pełna Stropy płyta żelbetowa wylewana na belkach stalowych Schody wewnętrzne - drewniane; Więźba dachowa drewniana; Pokrycie dachowe ondulina Tynki zew. tynk cementowo - wapienny ; Obróbki blacharskie blacha Stolarka okienna PCV i drewniana; Stolarka drzwiowa drzwi drewniane, drzwi zewnętrzne drewniane, Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, CO, gazowa, alarmowa Rok budowy: prawdopodobnie lata 80-te. Stan techniczny średni Stopień zużycia funkcjonalnego i technicznego 30 % 5.2.3.3. Budowle 5.2.3.3.1. Ogrodzenie 1/. Ogrodzenie frontowe betonowe, otynkowane z bramą drewnianą. Długość ogrodzenia: 29 mb, w tym brama 4 m i furtka 1,0 m. Stopień zużycia: 20 % 2/. Brama od strony ul. Słonecznej rama stalowa + opierzenie z desek. Długość: 3,80 mb Stopień zużycia: 20 % 5.2.3.3.2. Przyłącza 1/. Przyłącze elektryczne napowietrzne, dł. 36,00 m, stopień zużycia 15 % 2/. Przyłącze wodociągowe z sieci miejskiej, długość przyłącza: 17,00 m Stopień zużycia 15 % 3/. Przyłącze kanalizacyjne do sieci miejskiej, długość przyłącza: 27,00 m Stopień zużycia 15 % 4/. Przyłącze gazowe, długość przyłącza: 7,00 m. Stopień zużycia 5 % Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: 9.39.MNp. Fragment opisu m.p.z.p. (teren przy ul. Słonecznej i Placu Św. Floriana) Przeznaczenie terenu: funkcja mieszkaniowo-usługowa Zasady i warunki zagospodarowania: - teren położony w granicach strefy A ochrony konserwatorskiej, zagospodarowanie terenu podlega ustaleniom 9 niniejszej uchwały oraz przepisom szczególnym, - wskaźnik zabudowy działki obiektami kubaturowym: - dla działek o nr : 277, 278, 279, 280 - do 0,5, - dla działki nr 208/2 łącznie z działką nr 567 - do 0,6, - zakaz zwiększania wskaźnika zabudowy obiektami kubaturowym na pozostałych działkach, - udział terenów zieleni minimum 30% powierzchni działki, 11
- wysokość budynków w pierzejach: - ulicy Wodnej i placu św. Floriana - 2 kondygnacje, przy czym druga kondygnacja wyłącznie w poddaszu, - ulicy Słonecznej i Strykowskiej od 2 do 3 kondygnacji, przy czym trzecia kondygnacja wyłącznie w poddaszu, - wysokość budynków mieszkalnych i mieszkaniowo-usługowych we wnętrzu działek, do 2 kondygnacji, przy czym druga wyłącznie w poddaszu, - wysokość pozostałych budynków we wnętrzu działek - 1 kondygnacja, bez poddaszy użytkowych, z zachowaniem wyniesienia kalenicy dachu max. do 4,0 m ponad teren rodzimy, - wzdłuż ul. Słonecznej obowiązuje zabudowa pierzejowa, warunek nie dotyczy działek nr 575/2 i 575/6, - głębokość zabudowy pierzejowej od 10,0 do 12,0 m, licząc od linii zabudowy, - budynek, na działce 207, oznaczony na rysunku planu wskazany do ochrony konserwatorskiej, podlega ustaleniom określonym w 9 niniejszej uchwały, - brama w zachodniej pierzei placu św. Floriana, objęta ochroną konserwatorską, - zakaz lokalizacji w pierzejach: kiosków, pawilonów, budynków gospodarczych, garaży i wiat, - dopuszcza się ogrodzenia z wyłączeniem ogrodzeń z betonowych elementów prefabrykowanych, działek od strony: - ulicy Słonecznej ogrodzeniem ażurowym o wysokości nie przekraczającej 1,6 m, z cokołem pełnym o wysokości do 0,8 m ponad poziom chodnika, - Placu św. Floriana - ogrodzeniem pełnym o wysokości do 2,0 m ponad poziom chodnika. Fragment części graficznej m.p.z.p. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Istniejąca zabudowa znajduje się w średnim stanie technicznym i może być nadal wykorzystywana w celach mieszkaniowych. 12
8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako zabudowa mieszkaniowa. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 13
8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Charakterystyka rynku 1. Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2015 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi Lp. REP Data transakcji TRANSAKCJE PRZYJETE DO ANALIZY Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 Cena jednostkowa skorygowana zł/m2 Działka Nr Powiezchnia działki Powierzchni a uzytkowa [m2] 1. 453/2015 17.03.2015 ul. Łowicka 3 219,20 zł 3 261,21 zł 95 3036 170,85 2. 865/2015 05.03.2015 ul. Lipowa 2 779,81 zł 2 822,73 zł 1128 576 136,7 3. 703/2015 01.08.2015 u. Piekarska 3 111,11 zł 3 142,75 zł 52 1623 270 4. 1513/2015 20.08.2015 ul.królowej 4 522,61 zł 4 552,81 zł 192/3 355 100 Jadwigi 5. 1261/2015 12.06.2015 ul. Strobowska 2 970,88 zł 3 006,31 zł 169 826 84,15 6. 799/2015 22.04.2015 ul. Na Piaski 2 619,05 zł 2 658,34 zł 80/4 621 126 ul. Kubusia 7. 1221/2015 10.06.2015 Puchatka 3 20 3 235,58 zł 864 780 125 8. 5096/2015 14.09.2015 ul. Sienna 2 643,75 zł 2 672,06 zł 714 303 151,3 9. 4823/2015 28.10.2015 ul. Miła 3 565,06 zł 3 590,04 zł 29/8 899 140,25 10. 4490/2015 04.11.2015 Nowobielańska 2 636,43 zł 2 660,88 zł 404/4 921 151,72 11. 215/2016 13.02.2016 Skierniewice 3 085,71 zł 3 102,52 zł 1224 337 175 12. 398/2016 15.03.2016 Skierniewice 3 186,28 zł 3 200,74 zł 1533,1535 520 163,2 W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, stan techniczny i standard wykończenia. Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu technicznego i standardu wykończenia budynku. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi: 0,0757 zł/m2 x dzień. Trend czasowy obliczono funkcją nachylenie programu EXCEL. 14
2. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2015 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej. PRÓBKA REPREZENTATYWNA L.p. REP Data transakcji Cjedn. zł/m2 Cena skoryg. Nr działki Ulica 1. 1986/2015 27.04.2015 84,34 zł 99,61 zł 2 102/4 1162 Nowobielańska Obręb Powierzc hnia m2 2. 2041/2015 07.05.2015 119,94 zł 134,91 zł 13 155/4,160/9 467 Mandarynkowa 3. 2194/2015 15.05.2015 99,12 zł 113,85 zł 19 59/27 1119 Starbarcicha 4. 1185/2015 03.06.2015 124,09 zł 138,26 zł 9 575/4,/6,585 408 Słoneczna 5. 1826/2015 03.07.2015 8 93,28 zł 13 294/13 159 Zadębie 6. 2881/2015 14.10.2015 125,00 zł 135,22 zł 19 48/5 1000 Starbarcicha 7. 2091/2015 26.10.2015 133,15 zł 143,01 zł 3 35/7 1795 Skłodowskiej 8. 2169/2015 09.11.2015 102,56 zł 112,00 zł 3 575/2 39 Skłodowskiej 9. 5536/2015 10.12.2015 98,52 zł 107,04 zł 19 59/30 1015 Starbarcicha 10. 5704/2015 14.12.2015 135,00 zł 143,41 zł 4 14/29,/30 686 Sobieskiego 11. 103/2015 28.12.2015 87,41 zł 95,40 zł 6 305/21,306/22 1144 Trzcińska 12. 492/2016 25.01.2016 112,32 zł 119,48 zł 4 82/3 5431 Sobieskiego 13. 1221/2016 23.03.2016 100,70 zł 106,14 zł 19 258/13 1986 Starbarcicha Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : - Lokalizacja, położenie; wielkość działki; kształt działki; rodzaj nawierzchni drogi; Infrastruktura techniczna Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, położenia blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,0297 zł/m2/dzień. Cmax= 143,41 zł Cmin= 93,28 zł Cmax-Cmin= 50,13 zł Cśrednia 118,59 zł MEDIANA 113,85 zł Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 93,28 zł/m2 do 143,41 zł/m 2. 9. PROCEDURA WYCENY 9.2. Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W 15
związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 10.1. Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna 15 % - wielkość działki 10 % - Powierzchnia użytkowa 25 % - Typ zabudowy 5 % - Standard, funkcjonalność 20 % - Stan techniczny 25 % 16
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na cechę Rodzaj cechy =1894,47 zł Częściowy wpływ ceny na cechę LOKALIZACJA OGÓLNA 15% 284,17 strefa centralna 1,00 284,17 zł strefa pośrednia 0,50 142,09 zł strefa peryferyjna 0,00 WIELKOŚĆ DZIAŁKI 10% 189,45 korzystna - powierzchnia gruntu do ok. 700 m2. 1,00 189,45 zł średnia - powierzchnia powyżej 700-1500 m2 0,67 126,93 zł niekorzystna - powierzchnia powyżej 1500 m2 0,34 64,41 zł POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU 25% 473,62 korzystna pow.do 110 m2 1,00 473,62 zł średnio korzystna (pow.od 111-170 m2) 0,50 236,81 zł niekorzystna (pow. powyżej 170 m2) 0,00 DODATKOWA POWIERZCHNIA 5% 94,72 jest 1,00 94,72 zł brak 0,00 STANDARD,FUN KCJONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE 20% 378,89 wysoki - Dom nowy lub po kapitalnym remoncie. Wysoki standard wykończenia. Zastosowanie materiałów nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt. 1,00 378,89 zł średni - dom w średnim stanie technicznym, wymagający bieżącego remontu. Standardowe wykończenie. Korzystny rozkład pomieszczeń. 0,50 189,45 zł niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard wykończenia niski, odbiegający od obecnych standardów. Dom częściowo niewykończony 0,00 STAN TECHNICZNY BUDYNKU 25% 473,62 b.dobry - element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Stopień zużycia do 10 %. 1,00 473,62 zł dobry- element budynku nie wykazuje większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania szczególnie mechaniczne.element wymaga konserwacji. Stopień zużycia do 25 %. 0,67 317,32 zł średni - budynek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Stopień zużycia do 50%) 0,34 161,03 zł niski - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max 4 552,81 zł Cena min 2 658,34 zł Cena max - Cena m 1 894,47 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 17
WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja Rodzaj cechy nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 REP. 453/2015 703/2015 5096/2015 4823/2015 DATA TRANSAKCJI 17.03.2015 01.08.2015 14.09.2015 28.10.2015 Data wyceny 22.09.2016 strefa pośrednia, ul. Łowicka strefa pośrednia, ul. Piekarska strefa pośrednia, ul. Sienna strefa pośrednia, ul. Miła LOKALIZACJA Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 3 219,20 zł 3 111,11 zł 2 643,75 zł 3 565,06 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] 0,0757 zł 0,0757 zł 0,0757 zł 0,0757 zł Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden 3 261,21 zł 3 142,75 zł 2 672,06 zł 3 590,04 zł WIELKOŚĆ DZIAŁKI 3 036,00 1 623,00 303,00 899,00 niekorzystna niekorzystna korzystna średnia niekorzystna niekorzystna średnio korzystna średnio korzystna POWIERZCHNIA DOMU 170,85 270 151,3 140,25 DODATKOWA POWIERZCHNIA brak brak brak jest, garaż STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ średni wysoki średni wysoki STAN TECHN. BUDYNKU dobry b.dobry dobry b.dobry Lokalizacja ogólna strefa centralna wielkość działki 1299 m2 średnia Powierzchnia użytkowa 299,23 m2 niekorzystna Dodatkowa powierzchnia brak Standard, funkcjonalność średni Stan techniczny budynku średni 18
Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m2 pow. uż. TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana RODZAJ CECHY Cena jednostkowa skorygowana trendem Transakcja nr 1 x strefa centralna, ul. Floriana LOKALIZACJA Wpływ cechy na cenę 284,17 zł Poprawka kwotowa x średnio WIELKOŚĆ DZIAŁKI korzystna Wpływ cechy na cenę 128,00 zł Poprawka kwotowa x POWIERZCHNIA DOMU Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa DODATKOWA POWIERZCHNIA Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa STAN TECHNICZNY BUDYNKU Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa Suma poprawek kwotowych Cena jednostkowa skorygowana poprawką kwotową Średnia cena jednostkowa budynku (zł/m2 p.u.) niekorzystna brak Transakcja nr 2 3 261,21 zł strefa pośrednia, ul. Łowicka 3 142,75 zł Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 2 672,06 zł 3 590,04 zł strefa pośrednia, s trefa poś redni a, strefa pośrednia, ul. Piekarska ul. Si enna ul. Miła 142,09 zł 142,09 zł 142,09 zł 142,09 zł 142,08 zł 142,08 zł 142,08 zł 142,08 zł niekorzystna niekorzystna korzystna średnia 189,45 zł 126,93 zł 128,00 zł 128,00 zł -61,45 zł 317,32 zł średnio średnio niekorzystna niekorzystna korzystna korzystna 236,81 zł 236,81 zł -236,81 zł -236,81 zł brak brak brak jest 95,52 zł -95,52 zł średni 189,45 zł x średni wysoki średni wysoki 189,45 zł 378,89 zł 189,45 zł 378,89 zł -189,44 zł -189,44 zł średni 161,03 zł x x dobry b.dobry dobry b_dobry 317,32 zł 477,60 zł 317,32 zł 477,60-156,29 zł -316,57 zł -156,29 zł -316,57 zł 113,79 zł -235,93 zł -312,47 zł -378,94 zł 3 375,00 zł 2 906,82 zł 2 359,59 zł 3 211,10 zł 2 963,13 zł WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM: 299,23 m2 x 2 963,13 zł/m2 = 886 657,39 zł PRZYJĘTO: 886 700 zł Słownie: osiemset osiemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych. 10.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej o powierzchni 1299 m2 Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 25 % - Powierzchnia gruntu 25 % - Kształt działki 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura techniczna 20% 19
Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Gradacja ceny w obrębie cechy: GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 25% 12,53 zł POWIERZCHNIA 25% 12,53 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 5,01 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 10,03 zł 20% 10,03 zł strefa centralna 1,000 12,53 zł strefa pośrednia 0,500 6,27 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 12,53 zł do 1000 m2 0,800 10,02 zł od 1001 do 1500 m2 0,600 7,52 zł od 1501 do 2000 m2 0,400 5,01 zł od 2001 do 2500 m2 0,200 2,51 zł powyżej 2500 m2 0,000 prostokąt 1,000 5,01 zł trapez 0,500 2,51 zł nieforemny 0,000 asfalt 1,000 10,03 zł kostka 0,750 7,52 zł destrukt 0,500 5,01 zł tłuczeń 0,250 2,51 zł grunt 0,000 pełna (en.,w.,k.g) 1,000 10,03 zł niepełna( en.,w.k) 0,500 5,02 zł podstawowa ( en.w) 0,000 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin= Cśrednia MEDIANA 143,41 zł 93,28 zł 50,13 zł 118,59 zł 113,85 zł Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 20
Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 5536/2015 1185/2015 492/2016 1221/2016 Data transakcji (wyceny) 10.12.2015 03.06.2015 25.01.2016 23.03.2016 Cena jedn. 98,52 zł 124,09 zł 112,32 zł 100,70 zł Trend czasowy zł/m2/d Cena jedn 0,029700 0,029700 0,029700 0,029700 skorygowana trendem czasowym 107,04 zł 138,26 zł 119,48 zł 106,14 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Starbarcicha Słoneczna Sobieskiego Starbacicha POWIERZCHNIA m2 1 015 408 5 431 1 986 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat nieforemny prostokąt DROGA tłuczeń tłuczeń asfalt tłuczeń INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech. w zasięgu niepełnej infr. techn. Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Skierniewice, ul. Floriana strefa centralna POWIERZCHNIA [m2] 1299 od 1001 do 1500 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej 21
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana #ADR! nr 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. X 5536/2015 1185/2015 492/2016 1221/2016 Data transakcji (wyceny) 22.09.2016 10.12.2015 03.06.2015 25.01.2016 23.03.2016 Cena jedn. 98,52 zł 124,09 zł 112,32 zł 100,70 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0,029700 0,029700 0,029700 0,029700 skorygowana trendem czasowym X 107,04 zł 138,26 zł 119,48 zł 106,14 zł LOKALIZACJA ul. Floriana strefa Starbarcicha strefa Słoneczna strefa Sobieskiego strefa Starbacicha strefa centralna peryferyjna centralna pośrednia peryferyjna wartość cechy 12,53 zł 12,53 zł 6,27 zł 6,27 zł poprawka 12,53 zł 6,26 zł 6,26 zł 1299 1015 408 5431 1986 POWIERZCHNIA m2 od 1001 do 1500 m2 od 1001 do 1500 m2 do 500 m2 powyżej 2500 m2 od 1501 do 2000 m2 wartość cechy 7,52 zł 7,52 zł 12,53 zł 5,01 zł poprawka X -5,01 zł 7,52 zł 2,51 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokat nieforemny prostokąt wartość cechy 5,01 zł 5,01 zł 5,01 zł 5,01 zł poprawka X 5,01 zł DROGA asfalt tłuczeń grunt asfalt tłuczeń wartość cechy 10,03 zł 2,51 zł 10,03 zł 2,51 zł poprawka 7,52 zł 10,03 zł 7,52 zł INFRASTRUKTURA w zasięgu pełnej infr.techn. w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech. w zasięgu niepełnej infr. techn. wartość cechy 10,03 zł 5,02 zł 10,03 zł 10,03 zł 5,02 zł poprawka 5,01 zł 5,01 zł Poprawka łaczna 25,07 zł 5,02 zł 18,79 zł 18,79 zł Cena jed. poprawiona 132,11 zł 143,28 zł 138,27 zł 124,93 zł Waga 1 1 1 1 Cena jedn. srednia 134,65 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 1299 m 2 x 134,65 zł/m 2 = 174 910,35 zł Przyjęto wartość : 174 900 zł 22
10.5. Określenie wartości budynków i budowli: 886 700 zł 174 900 zł = 711 800 zł Rozdział kwoty 711 800 zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 6, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: Przyłącze elektryczne: Przyłącze wodociągowe: Przyłącze gazowe: Przyłącze kanalizacyjne: Utwardzenie terenu Ogrodzenie frontowe Ogółem: 646 169 zł 2 280 zł 3 823 zł 3 578 zł 4 992 zł 35 206 zł 15 752 zł 711 800 zł 11. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY PLAC FLORIANA 20, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 278 (OBRĘB 9) GRUNT BUDOWLE RAZEM DZIAŁKI NR 278 174 90 711 80 886 70 w tym: Budynek mieszkalny 646 169,00 zł Przyłącze elektryczne 2 28 Przyłącze wodociągowe 3 823,00 zł Przyłącze gazowe 3 578,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 4 992,00 zł Utwardzenie terenu 35 206,00 zł Ogrodzenie frontowe 15 752,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 886 70 Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny wynosi 886 700 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia budynku, kształt działki, uzbrojenie terenu oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa gruntu za 1m 2 powierzchni w wysokości 134,65 zł/m 2 oraz wartość 1 m2 budynku mieszkalnego 2 963,13 m2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. 23
12. KLAUZULE I OGRANICZENIA. Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Właściciela nieruchomości. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 22.09.2017 r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 14. ZAŁĄCZNIKI 14.1. Fragment planu miasta Skierniewice. 14.2. Protokół badania księgi wieczystej 14.3. Fragment mapy zasadniczej 14.4. Wypis z rejestru gruntów. 14.5. Rozdział cen na poszczególne składniki budowlane 24