Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 2 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 11, obręb 12, jednostka ewidencyjna M.SKIERNIEWICE położonej w miejscowości Skierniewice przy ulicy Łódzkiej 16. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /3 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 04 grudnia 2015 roku

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY Łódzkiej 16, OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA NR 11 WG STANU I CEN NA DZIEŃ WYCENY. 1. GRUNT O FUNKCJI MIESZKANIOWEJ zł 2. Budynek mieszkalny zł 3. Przyłącze elektryczne 513 zł 4. Przyłącze wodociągowe zł 5. Przyłącze kanalizacyjne zł 6. Zbiornik na nieczystości płynne zł 7. Ogrodzenie zł OGÓŁEM zł słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset złotych. 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis budynków i budowli Budynek mieszkalny Budynek gospodarczy Wiata Przyłącza Ogrodzenie PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana o powierzchni 0,0695 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka 11, obręb 12 M. Skierniewice. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym i wiatą. Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta NR LD1H/ /3 przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia Km 2474/14 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria Komornicza ul. Reymonta 2A Skierniewice Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego ( tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz,121) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 518 oraz zmiana ustawy z dnia r., poz.985); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. poz z późn. zm.) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki zawodowej: - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy OPERAT SZACUNKOWY Scalone Normatywy do Wycen Budynków i Budowli Nr 112 wg cen II kwartału 2015 r. Warszawskie Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego Budownictwa WACETOB SP.Z O.O. Dział Nieruchomości. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja 4

5 Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice; Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów w KW Nr LD1H/ /3 prowadzonej przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Treść zapisów w KW: LD1H/ /3 Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I Oznaczenie nieruchomości : Położenie: miejscowość Skierniewice Opis i nr działek: 11, obręb 12 Sposób korzystania: działka zabudowana Obszar : 0,0695 ha Dział I-Sp; Spis Praw Związanych z Własnością Brak wpisów Dział II Własność Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Właściciel: Renata Chmielak, córka Stefana i Mirosławy i Grzegorz Chmielak, syn Zbigniewa i Zofii Dział III Prawa, Roszczenia, Ograniczenia i Ostrzeżenia Ostrzeżenie Nr 2 Wszczęcie egzekucji przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Pawła Pacyńskiego w sprawie Km 2474/14 prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: bankowy tytuł egzekucyjny z dnia , sygnatura akt BTE WIN/00/87023/14 postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia , sygnatura akt i co 554/14 GETIN NOBLE BANK S.A. Wrocław Dział IV: Hipoteka Nr 2 Hipoteka umowna kaucyjna ,31zł osiemdziesiąt sześć tysięcy trzysta pięćdziesiąt cztery 31/100 złotych. Wierzyciel hipoteczny: GETIN NOBLE BANK S.A. Z/S W WARSZAWIE Siedziba: WARSZAWA Nr 3 Hipoteka umowna kaucyjna ,02 zł sześćdziesiąt tysięcy czterysta czterdzieści osiem 02/100 złotych. Wierzyciel hipoteczny: GETIN NOBLE BANK S.A. Z/S W WARSZAWIE Siedziba: WARSZAWA 5

6 Nr 4 Hipoteka przymusowa ,51 zł Wierzyciel hipoteczny: ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH Nr 5 Hipoteka przymusowa ,45 zł Wierzyciel hipoteczny: ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH Siedziba: WARSZAWA Księgę Wieczystą badano dnia 04 grudnia 2015 roku Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w mieście Skierniewice przy ulicy Łódzkiej 16. Nieruchomość stanowi zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Kształt działki jest prostokątny, porośnięta krzewami ozdobnymi: tuje, cyprysik, bukszpan i lilak. Nieruchomość wyposażona jest w urządzenia infrastruktury technicznej: energii elektrycznej, wodociągu i własny zbiornik bezodpływowy na ścieki, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów kolejowych. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Według wypisu z rejestru gruntów, który stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 11 o powierzchni 695 m2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i wiatą. W wykonaniu postanowienia art. 948 Kpc wycena obejmie następujące części: nieruchomość o funkcji zabudowy mieszkaniowej o powierzchni 0,0695 m2 Wypis z rejestru gruntów i budynków stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis budynków i budowli Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny, parterowy o konstrukcji mieszanej : cz. murowanej i cz. drewnianej. Parametry techniczne - powierzchnia zabudowy: 67,75 m 2 - powierzchnia użytkowa 47,37 m 2 Zestawienie powierzchni użytkowej Powierzchnia Lp. Wyszczególnienie użytkowa [m2] 1. sień 7,4 2. przedpokój 11,88 3. łazienka 4,58 4. kuchnia 8,96 5. pokój 14,55 Razem 47,37 6

7 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe wylewane Ściany cz. murowane, cz. drewniane Strop belki drewniane Więźba dachowa drewniana Pokrycie dachowe ondulina 7

8 Tynk wewnętrzny w cz. drewnianej ocieplenie + płyta kartonowo-gipsowa + panele ścienne, włazience glazura, w sieni boazeria świerkowa Tynk zewnętrzny cementowo-wapienny Stolarka okienna drewniana Stolarka drzwiowa drzwi wewnętrzne o podwyższonym standardzie, wejściowe drewniane Parapety wewnętrzne PCV Podłogi w pokoju panele, w pozostałych pomieszczeniach terakota W przedpokoju - kominek Rynny - PCV Instalacje: - elektryczna - wodociągowa - kanalizacyjna - co z kominka Rok budowy : brak danych prawdopodobnie lata 50-te. Część murowana wzniesiona na skutek pożaru budynku Budynek gospodarczy Budynek gospodarczy wykonany w technologii tradycyjnej Parametry techniczne: Wymiary zewnętrzne : 11,90 m x 6,10 m Powierzchnia zabudowy : 72,59 m 2 Powierzchnia użytkowa : 58,07 m 2 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe Ściany murowane z pustaków suporex i pyłowych na zaprawie cementowo-wapiennej Konstrukcja dachowa krokwiowo drewniana z pokryciem eternitem falistym i częściowo papą. Tynk wewnętrzny tylko w 1 pomieszczeniu, w pozostałych brak tynku wew. Tynk zewnętrzny brak Okna drewniane Wrota, drzwi drewniane Instalacja elektryczna 8

9 Rok budowy : 1982 Budynek wymaga kapitalnego remontu ( remont dachu, tynk wewnętrzny i zewnętrzny, posadzki) w celu wykorzystania jako garażu i pomieszczeń gospodarczych Wiata Wiata o jednej ścianie własnej. Parametry techniczne: Wymiary zewnętrzne: 15,20 m x 8,25 m Powierzchnia zabudowy: 125,40 m 2 Powierzchnia użytkowa: 112,86 m 2 Widok wiaty przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: Fundamenty pod słupy i jedną ścianę od strony torów kolejowych - betonowe 2 słupy metalowe o średnicy Fi 130 mm Konstrukcja dachowa drewniana Pokrycie dachowe eternit falisty Rynna PCV Posadzka - betonowa Instalacja elektryczna 2 lampy jarzeniowe 2x35V Rok budowy : 1982 Uwaga: Wiata o jednej ścianie własnej, ( wykorzystane ogrodzenie), dwóch słupach metalowych, konstrukcji dachowej i posadzki, nie jest składnikiem towarzyszącym zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Poprzedni właściciel wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z powyższym wiata zostaje pominięta w wycenie Przyłącza - elektryczne napowietrzne typu warkocz długości 30,0 m Stopień zużycia technicznego 40% - wodociągowe z wodociągu miejskiego. Długość przyłącza 16,0 m Stopień zużycia technicznego 40% - kanalizacyjne do zbiornika bezodpływowego nieczystości płynnych. Długość przyłącza 10,0 m. Stopień zużycia technicznego 40% - zbiornik betonowy na ścieki płynne o pojemności 2,5 x 2,5 x 2,0. Stopień zużycia technicznego 40% 9

10 Ogrodzenie - ogrodzenie frontowe z płyt betonowych prefabrykowanych, wysokość 4 płyty + cokół. Długość ogrodzenia 6,0 m. Stopień zużycia technicznego 20% Brama rozsuwana bez napędu elektrycznego długości 3,50 m. i wysokości 1,40 z prętów metalowych Stopień zużycia technicznego 20%. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: MNu tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi zabezpieczenie egzekucji. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10

11 Do określenia wartości przedmiotu wyceny zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z gruntem o pow. 0,0695 ha i towarzyszącymi budowlami służącymi do funkcjonowania nieruchomości. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: 1/ Segment rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi: Obszar rynku miasto Skierniewice oraz pomocniczo miasto Łowicz i Rawa Maz. Okres badania cen od 2013 r. - do dnia wyceny Rodzaj rynku segment rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Z uwagi na rodzaj nieruchomości analizę rynku rozszerzono na teren miast Łowicz i Rawa Mazowiecka oraz wydłużono w czasie. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, stan techniczny budynku, powierzchnię użytkową budynku, standard i funkcjonalność, powierzchnię działki oraz dodatkowe powierzchnie (np. garaż, budynki gospodarcze). Budynki wykonane w nowszej technologii ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto budynki o mniejszej powierzchni użytkowej są droższe niż budynki o powierzchni użytkowej powyżej 200 m2. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi z tendencją wzrostową. Wyliczony trend czasowy z rynku jest dodatni i wynosi 0,2348 zł/m2p.u./dzień. Wykres trendu czasowego 3 000,00 zł 2 500,00 zł 2 000,00 zł 1 500,00 zł 1 000,00 zł 500,00 zł 0,00 zł 11

12 Ceny transakcyjne z aktów notarialnych skorygowano trendem czasowym z rynku i po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 977,57 zł/m2 do 2 689,72 zł/m2 powierzchni użytkowej budynku. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika w szczególności od stanu technicznego budynku i położenia. Budynki zlokalizowane bliżej granic miast są droższe od budynków położonych w dużej odległości od strefy centralnej. W analizowanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Data transakcji PRÓBKA REPREZENTATYWNA Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 C.jedn.skoryg owana Działka Nr Powiezchnia działki [m2] Pow. uzytkowa budynku [m2] bud.gospodar czy Lp. REP Skierniewice ul / Poprzeczna 2 210,36 zł 2 238,30 zł 134 Skierniewice ul ,6 jest / A.Krzywoń 941,18 zł 977,57 zł brak Skierniewice ul / Batorego 2 251,61 zł 2 359,14 zł ,65 jest 1920 Skierniewice ul / Mazowiecka Skierniewice ul. 867,05 zł 1 048,30 zł 612/ brak / Zadębie 1 069,52 zł 1 286,45 zł 496/ ,1 brak 1936 Skierniewice / ul.sosnowa 2 476,78 zł 2 689,72 zł ,75 jest 1960 Łowicz / ul.magazynowa 1 185,96 zł 1 343,96 zł ,4 brak / Łowicz ul.blich Rawa Maz. 904,00 zł 1 069,28 zł ,15 jest / ul.jerozolimska Rawa 1 945,35 zł 1 991,60 zł ,95 jest / Maz.ul.Skierniewicka Skierniewice ul. 937,77 zł 989,42 zł ,3 jest / Łódzka 300,38 zł 385,84 zł 24/ ,94 jest Uwaga transakcja prezentowana na szarym tle odrzucono jako transakcja skrajna Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja 25 % - Kształt i wielkość działki 10 % - Powierzchnia użytkowa domu 15 % - Standard, funkcjonalność 10 % - Stan techniczny budynku 30 % - Dodatkowa powierzchnia 10 % Rok budowy 12

13 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na cechę Rodzaj cechy = 1 712,15 zł LOKALIZACJA OGÓLNA 25% 428,04 zł Częściowy wpływ ceny na cechę stefa centrum 1,00 428,04 zł strefa pośrednia 0,50 214,02 zł strefa peryferyjna 0,00 0,00 zł b.dobry - kształt regularny ( kwadrat, prostokąt), powierzchnia gruntu od 1000 do 2000 m2 1, ,22 zł KSZTAŁT I WIELKOŚĆ DZIAŁKI POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU STANDARD,FUNKCJ ONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE BUDYNKU STAN TECHNICZNY BUDYNKU 10% 15% 10% 30% 171,22 zł 256,82 zł 171,22 zł 513,65 zł zadawalający - kształt o regularnych proporcjach boków umożliwiający racjonalne wykorzystanie powierzchni gruntu, powierzchnia od 500 do 100 m2 0, ,20 zł średni - kształt nieregularny np. trapez, trójąt, powierzchnia do 500 m2 0,333 57,01 zł zły - zachwiana proporcja boków działki, mocno wydłużone paski gruntowe mogą funkcjonować jako samodzielna działka gruntu. 0,00 0,00 zł korzystna pow.do 100 m2 1, ,82 zł średnio korzystna (pow.do 50 m2) 0, ,27 zł zadawalająca (pow.do 150 m2) 0,337 86,55 zł niekorzystna (pow. powyżej 150 m2) 0,00 0,00 zł wysoki - Dom nowy lub po kapitalnym remoncie. Wysoki standard wykończenia. Zastosowanie materiałów nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt. 1,00 171,22 zł średni - dom w średnim stanie technicznym, wymagający bieżącego remontu. Standardowe wykończenie. Korzystny rozkład pomieszczeń. 0,50 85,61 zł niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard wykończenia niski, odbiegający od obecnych standardów. 0,00 0,00 zł b.dobry - element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Stopień zużycia do 10 %. 1,00 513,65 zł dobry- element budynku nie wykazuje większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania szczególnie mechaniczne.element wymaga konserwacji. Stopień zużycia do 25 %. 0, ,60 zł średni - budynek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Stopień zużycia do 50%) 0, ,04 zł DODATKOWA POWIERZCHNIA 10% 171,22 zły - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0,000 0,00 zł jest ( budynek gospodarczy, garaż) 1,00 171,22 zł brak 0,00 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max Cena min Cena max - Cena min Cśrednia= MEDIANA 2 689,72 zł 977,57 zł 1 712,15 zł 1 599,37 zł 1 315,21 zł 13

14 Podsumowując powyższe ze względu na różnorodność transakcji rynkowych do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa wartość powierzchni użytkowej znajdzie się w przedziale cen. Cechy rynkowe różniące nieruchomości skorygowane zostaną poprawką. Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP. 2826/ / / /2015 DATA TRANSAKCJI Data wyceny LOKALIZACJA WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Skierniewice ul.sosnowa Skierniewice ul. Batorego Rawa Maz. ul.jerozolimska Skierniewice ul. Poprzeczna Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 2 476,78 zł 2 251,61 zł 1 945,35 zł 2 210,36 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] Cena jednostkowa 0,2348 zł 0,2348 zł 0,2348 zł 0,2348 zł nieruchomości skorygowana trenden czasowym 2 689,72 zł 2 359,14 zł 1 991,60 zł 2 238,30 zł STAN TECHN. BUDYNKU średni średni średni średni STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, średni średni średni średni WYPOSAŻENIE POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] prostokąt 1632 m2 prostokąt 1886 m2 prostokąt 1195 m2 prostokąt 490 m2 POWIERZCHNIA DOMU [m2] ,65 107,95 65,6 DODATKOWA POWIERZCHNIA jest jest jest jest OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOW YCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA Skierniewice ul. Łódzka strefa pośrednia POWIERZCHNIA [m2] 47,37 średnio korzystna - pow. do 50 m2 STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ średni średni POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] 695 pow. 500 do 1000 m2 STAN TECHNICZNY BUDYNKU średni - budynek z lat 50- tych po przeprowadzonej modernizacji średni 14

15 TABELA PORÓWNAWCZA RODZAJ CECHY Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] Nieruchomość wyceniana x Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr ,72 zł 2 359,14 zł 1 991,60 zł 2 238,30 zł LOKALIZACJA srefa pośrednia strefa strefa pośrednia strefa pośrednia strefa pefyferyjna peryferyjna Wpływ cechy na cenę 214,02 zł 0,00 zł 214,02 zł 214,02 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa x 214,02 zł 0,00 zł 0,00 zł 214,02 zł STAN TECHNICZNY średni średni średni średni średni BUDYNKU Wpływ cechy na cenę 171,04 zł 171,04 zł 171,04 zł 171,04 zł 171,04 Poprawka kwotowa x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, średni średni średni średni średni WYPOSAŻENIE Wpływ cechy na cenę 85,61 zł 85,61 zł 85,61 zł 85,61 zł 85,61 zł Poprawka kwotowa x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł KSZTAŁT, WIELKOŚĆ DZIAŁKI [m2] Wpływ cechy na cenę 114,20 zł 171,22 zł 171,22 zł 171,22 zł 114,20 zł Poprawka kwotowa x -57,01 zł -57,01 zł -57,01 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA DOMU 47,37 80,75 177,65 107,95 65,60 Wpływ cechy na cenę 170,27 zł 256,82 zł 0,00 zł 86,55 zł 256,82 zł Poprawka kwotowa -86,55 zł 170,27 zł 83,72 zł -86,55 zł DODATKOWA POWIERZCHNIA jest jest jest jest jest Wpływ cechy na cenę 171,22 zł 171,22 zł 171,22 zł 171,22 zł 171,22 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek kwotowych Cena jednostkowa x 70,45 zł 113,26 zł 26,71 zł 127,47 zł skorygowana poprawką 2 760,18 zł 2 472,40 zł 2 018,31 zł 2 365,77 zł kwotową Średnia cena jednostkowa budynku (zł/m2 p.u.) 2 404,16 zł Wartość rynkowa budynku mieszkalnego wraz z gruntem i towarzyszącą infrastrukturą techniczną wynosi: 47,37 m2 x 2404,16 zł/m 2 = ,06 zł Po zaokrągleniu przyjęto: zł 8.2. Określenie wartości rynkowej gruntu działki nr 11 o powierzchni 695 m 2 Analiza rynku lokalnego Obszar rynku miasto Skierniewice Okres badania cen od czrwca 2015 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Na analizowanym rynku podaż wyznacza cenę. Podaż niezabudowanych terenów o charakterze mieszkaniowym jest wyraźnie widoczna w strefie pośredniej i peryferyjnej miasta. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wysokość ceny jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, Najdroższe są 15

16 nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest kształt działki i wielkość. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Z punktu widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nie inwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna Ceny transakcyjne zawarte są w przedziale od 51,48 zł/m2 do 133,15 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od lokalizacji, wielkości działki, jakości drogi, uzbrojenia oraz możliwości inwestycyjnych działki. Obserwowane są niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych jednak z tendencją do równowagi, dlatego nie zastosowano trendu czasowego związanego z kształtowaniem się cen transakcyjnych nieruchomości. W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń Odnotowano na analizowanym rynku kilkanaście transakcji, z czego do analizy wybrano 11 transakcji, które są najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. W YKAZ TRANSAKCJI KUPNA SPRZEDAZY GRUNTÓW O FUNKCJI MIESZKANIOW EJ JEDNORODZINNEJ Lp. Rep. Data transakcji POŁOŻENIE Powierzc hnia m2 Nr ewidency jny działki Cena jednostko wa zł/m / ul. Łowicka ,04 zł / Zadębie /2,35/2,35/5 51,48 zł / Zadębie /13 80,00 zł / Na piaski /3 75,71 zł /2015 Marii Skłodowskiej Curie /7 133,15 zł / Starbarcicha /5 125,00 zł / Waryńskiego /1 110,00 zł / Waryńskiego /5 95,00 zł / Bielańska ,1607/7,575/5 122,34 zł / Mazowiecka /7,206,9 105,19 zł / Trzcińska /23,306/24 98,31 zł / Trzcińska 700 6/5 90,00 zł / GO Pułku Berlińskiego /6 34,15 zł / GO Pułku Berlińskiego /5 29,27 zł / Bajkowa ,78 zł / Stefara Batorego /18 162,78 zł Uwaga: transakcje prezentowane na szarym tle odrzucono jako transakcje odstające. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny terenów zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: 16

17 - Lokalizacja szczegółowa: 25% - Powierzchnia działki [m2]: 25 % - Kształt działki 10 % - Droga: 20 % - Infrastruktura: 20 % Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 gruntu. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 25% 20,42 zł POWIERZCHNIA 25% 20,42 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 8,17 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 16,33 zł 20% 16,33 zł strefa centralna 1,000 20,42 zł strefa pośrednia 0,500 10,21 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 1000 m2 1,000 20,42 zł od 1000 do 1600 m2 0,750 15,32 zł powyżej 1600 m2 0,000 0 zł kwadrat 1,000 8,17 zł prostokąt 0,667 5,45 zł trapez 0,333 2,72 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 16,33 zł kostka 0,750 12,25 zł destrukt 0,500 8,17 zł tłuczeń 0,250 4,08 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.,w.,k.g) 1,000 16,33 zł niepełna( en.,w.k.) 0,500 8,17 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł 100% 81,67 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax = C min = C min -C max = Cśredn= MEDIANA= 133,15 zł 51,48 zł 81,67 zł 98,27 zł 96,66 zł 17

18 TRANSAKCJE PRZY JĘTE DO PORÓW NAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 1589/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 75,71 zł 93,04 zł 90,00 zł 95,00 zł Trend czasowy zł/m2/dziń 0, , , ,00000 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 75,71 zł 93,04 zł 90,00 zł 95,00 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Na piaski ul. Łowicka Trzcińska Waryńskiego POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat prostokąt trapez DROGA tłuczeń asfalt tłuczeń asfalt INFRASTRUKTURA niepełna pełna niepełna niepełna OPIS NIERUCHOMOŚCI W YCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOW YCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Skierniewice ul. Łódzka strefa pośrednia POWIERZCHNIA [m2] 695 powierzchnia do 1000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA niepełna niepełna 18

19 TABELA PORÓW NAW CZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1589/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 75,71 zł 93,04 zł 90,00 zł 95,00 zł Trend czasowy zł/m2/dzień 0, , , ,00000 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 75,71 zł 93,04 zł 90,00 zł 95,00 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul.łódzka Na piaski ul. Łowicka Trzcińska Waryńskiego strefa pośredna strefa peryferyjna strefa pośrednia strefa peryferyjna strefa peryferyjna wartość cechy 10,21 zł 0,00 zł 10,21 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA m2 poprawka 10,21 zł 0,00 zł 10,21 zł 10,21 zł od 1000 do powyżej 1600 do 1000 m2 do 1000 m m2 do 1000 m2 m2 wartość cechy 20,42 zł 20,42 zł 15,32 zł 20,42 zł 15,32 zł poprawka X 0,00 zł 5,10 zł 0,00 zł 5,10 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokat prostokąt trapez wartość cechy 5,45 zł 5,45 zł 5,45 zł 5,45 zł 2,72 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 2,73 zł DROGA asfalt tłuczeń asfalt tłuczeń asfalt wartość cechy 16,33 zł 4,08 zł 16,33 zł 4,08 zł 4,08 zł poprawka 12,25 zł 0,00 zł 12,25 zł 12,25 zł INFRASTRUKTURA niepełna niepełna pełna niepełna niepełna wartość cechy 8,17 zł 8,17 zł 16,33 zł 16,33 zł 16,33 zł poprawka 0,00 zł -8,16 zł -8,16 zł -8,16 zł Poprawka łaczna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia 30,63 zł -3,06 zł 14,30 zł 1,72 zł 106,34 zł 89,98 zł 104,30 zł 96,72 zł ,34 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu działki nr 11 obręb 12 wynosi: 695 m 2 x 99,34 zł/m 2 = ,30 zł Po zaokrągleniu przyjęto: zł Z powyżej wartości wydzielono wartości poszczególnych składników nieruchomości: - Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wg stanu i cen na dzień wyceny wynosi: zł z tego: - grunt zł - budynek mieszkalny zł - przyłącze elektryczne 513 zł - przyłącze wodociągowe zł - przyłącze kanalizacyjne zł - zbiornik na nieczystości płynne zł - ogrodzenie frontowe zł 19

20 Tabela z wyliczeniem wartości poszczególnych składników wchodzących w skład nieruchomości zabudowanej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 9.ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI I. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 11 położonej w obrębie 12 M. Skierniewice wynosi: - grunt zł - budynek mieszkalny zł - przyłącze elektryczne 513 zł - przyłącze wodociągowe zł - przyłącze kanalizacyjne zł - zbiornik na ścieki zł - ogrodzenie frontowe zł Razem wartość rynkowa nieruchomości zł słownie :sto trzynaście tysięcy dziewięćset złotych. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora. 10,6.Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1-3 otrzymuje Zleceniodawca, Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, up rawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment planu miasta Skierniewice Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Tabela z wyliczeniem wartości 20