OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 675/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKA nr 1393/8 (KW nr KS1E/ /5) OBRĘB LESKO, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI LESKO, GMINA LESKO, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKU I INNYCH URZĄDZEŃ USYTUOWANYCH NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCYCH ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT PRAWA WŁASNOŚCI OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 675/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: TOMA PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWLANE SP. Z O.O. (UL. JANA III SOBIESKIEGO 21, SANOK) SANOK, dnia 08 lipca 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa zabudowana określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i innych urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 675/14 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA użytkownik wieczysty w udziale 1/1: TOMA PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWLANE SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /5 Lesko - M Lesko / Bi 1162 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 1393/8 MPZP: brak; Studium: symbol PU1 obszar zabudowy przemysłowej Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 1393/8 obręb Lesko gruntowa stanowiąca działkę nr 1393/8 z obrębu Lesko, umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości zabudowy o charakterze handlowo usługowym, magazynowym i produkcyjnym. Działka o powierzchni 1162m 2 leży w terenie niemal płaskim, przy wschodniej granicy widoczna nieznaczna skarpa. Zachodnią granicę wyznacza ulica Przemysłowa, brak urządzonego zjazdu. Dojazd możliwy poprzez przyległą działkę nr 1393/7, stanowiącą wewnętrzną drogę o nawierzchni betonowej. Brak własnego parkingu dla klientów. W odległości około 1,2km przebiega droga krajowa nr 84. Na przedmiotowym gruncie posadowiono budynek użytkowy pełniący funkcję administracyjną (biurową). W trakcie oględzin nieruchomości stwierdzono, że mapa ewidencyjna odzwierciedla stan faktyczny odnośnie usytuowania budynku w terenie. Działka posiada kształt zbliżony do nieforemnej litery L, jednak daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Odległość od ścisłego centrum miasta wynosi około 1,1km. Lokalizacja dobra. Budynek administracyjny opis techniczny Budynek administracyjny jest obiektem wolnostojącym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym (pomieszczenia piwniczne o wysokości 2,45m). Obiekt wyposażony w instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, centralne ogrzewanie indywidualne, odgromową, telefoniczną. Powierzchnia zabudowy wynosi 258 m 2, natomiast powierzchnia użytkowa ogółem 525 m 2. Budynek znajduje się w zadowalającym stanie technicznym, zużycie zawiera się w przedziale 31 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont (między innymi: piwnice zalane wodą, ściany zawilgocone i zagrzybiałe; ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian; zużycie podłóg lub ich brak; stolarka okienna i drzwiowa wypaczona i nieszczelna, rynny i rury spustowe przerdzewiałe; ubytki w elewacji). Obiekt jest opuszczony, od wielu lat nieużytkowany, brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych. Niski standard wykończenia. Opracował: Strona 2 z 26

3 Wartość rynkowa praw do nieruchomości w tym: Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu zł TRZYSTA DWADZIEŚCIA CZTERY TYSIĄCE zł zł DWADZIEŚCIA SIEDEM TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 10 czerwca 2015 roku 08 lipca 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 3 z 26

4 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Ustalenie stopy kapitalizacji Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 4 z 26

5 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1393/8 z obrębu Lesko, położoną w miejscowości Lesko, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /5 przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działki nr 1393/8 z obrębu Lesko, położonej w miejscowości Lesko, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności budynku i innych urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działki nr 1393/8 oraz prawa własności budynku i innych urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 675/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 06 marca 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 675/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Strona 5 z 26

6 Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; wypis z rejestru budynków; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS1E/ /5; Wypis ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Lesko, znak GPNiOŚ AO z dnia 15 czerwca 2015 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 08 lipca 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 10 czerwca 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 10 czerwca 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 07 kwietnia 2015 roku, 23 maja 2015 roku oraz 10 czerwca 2015 roku. Opracował: Strona 6 z 26

7 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /5 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, wyceniana nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji jako działka nr 1393/8 z obrębu Lesko jednostki ewidencyjnej Lesko M, stanowi własność w udziale 1/1: Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym gruntu w udziale 1/1 jest: Toma Spółka z o.o. z siedzibą w Sanoku. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw KS1E/ /5 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 1393/8 Obręb: - Sposób korzystania: DZIAŁKA ZABUDOWANA Przyłączenie: NR KW / /, OBSZAR 0,1162 HA Obszar całej nieruchomości: 0,1162 HA Budynki Przeznaczenie budynku: BUDYNEK Odrębność: TAK Urządzenia Opis: URZĄDZENIE Położenie Miejscowość: LESKO Gmina: LESKO Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Lp. 1. Numer prawa: 1 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj prawa: UPRAWNIENIE WYNIKAJĄCE Z PRAWA UJAWNIONEGO W DZIALE III INNEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ Treść prawa: NIEODPŁATNE I BEZTERMINOWE PRAWO PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ NR 1393/3 PASEM DROŻNYM O SZEROKOŚCI CZTERECH METRÓW BIEGNĄCYM WZDŁUŻ PÓŁNOCNEJ GRANICY DZIAŁKI 1393/3 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH DZIAŁKI NR 1393/4. Prawo użytkowania wieczystego Okres użytkowania: Sposób korzystania: DZIAŁKA GRUNTU W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM ORAZ BUDYNEK I URZĄDZENIE STANOWIĄCE ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA Dział II KW Własność Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Użytkownik wieczysty w udziale 1/1: TOMA SPÓŁKA Z O. O., SANOK Opracował: Strona 7 z 26

8 Dział III KW Obciążenia Lp. 1. Numer wpisu: 2 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 675/14 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : PODKARPACKI BANK SPÓŁDZIELCZY, SANOK Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 9 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: ,00 (PIĘĆSET TYSIĘCY) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWA, SPŁATA ODSETEK I INNYCH KOSZTÓW UBOCZNYCH Termin zapłaty: Inne informacje: WARUNKI OKREŚLONE I ZAWARTE W OŚWIADCZENIU BANKU. UMOWA KREDYTU OBROTOWEGO NR 26/2006 Z DNIA R. Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : PBS, SANOK, Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 10 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: ,00 (STO PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWA, SPŁATA ODSETEK I INNYCH KOSZTÓW UBOCZNYCH Termin zapłaty: Inne informacje: WARUNKI OKREŚLONE I ZAWARTE W OŚWIADCZENIU BANKU. UMOWA KREDYTU OBROTOWEGO NA DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ Z DNIA R. Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : PBS, SANOK, Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 11 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 28442,00 (DWADZIEŚCIA OSIEM TYSIĘCY CZTERYSTA CZTERDZIEŚCI DWA) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ROSZCZENIA WYNIKAJĄCE Z ZALEGŁOŚCI W OPŁACANIU SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE, UBEZPIECZNIE ZDROWOTNE, FUNDUSZ PRACY I FUNDUSZ GWARANTOWANYCH ŚWIADCZEŃ PŁATNICZYCH WRAZ Z ODSETKAMI ZA ZWŁOKĘ LICZONYMI DO DNIA R. I KOSZTAMI UPOMNIENIA Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa): ZUS ODDZIAŁ W JAŚLE Opracował: Strona 8 z 26

9 Dział IV KW Hipoteka Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 12 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 62161,69 (SZEŚĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE STO SZEŚĆDZIESIĄT JEDEN 69/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ZALEGŁOŚCI Z TYTUŁU PODATKU VAT OD TOWARÓW I USŁUG ZA ROK 2008/8, 2008/9, 2008/10 I 2008/11 Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa, siedziba, rola instytucji): URZĄD SKARBOWY, SANOK, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 5. Numer hipoteki (roszczenia): 13 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 76681,33 (SIEDEMDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY SZEŚĆSET OSIEMDZIESIĄT JEDEN 33/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ZALEGŁOŚCI Z TYTUŁU PODATKU OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA ROK 2008, ODSETKI, KOSZTY UPOMINAWCZE ORAZ DALSZE ODSETKI 0D R Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, SANOK, , ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 6. Numer hipoteki (roszczenia): 14 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 7564,30 (SIEDEM TYSIĘCY PIĘĆSET SZEŚĆDZIESIĄT CZTERY 30/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ZALEGŁOŚĆ W OPŁACANIU SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE, FUNDUSZ PRACY ORAZ FUNDUSZ GWARANTOWANYCH ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH WRAZ Z OSETKAMI ZA ZWŁOKĘ NALICZONYMI DO R. I KOSZTAMI UPOMNIENIA Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W JAŚLE INSPEKTORAT W SANOKU, WARSZAWA, Lp. 7. Numer hipoteki (roszczenia): 15 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 81713,20 (OSIEMDZIESIĄT JEDEN TYSIĘCY SIEDEMSET TRZYNAŚCIE 20/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ZALEGŁOŚCI W OPŁACANIU PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z ODSETKAMI Wierzyciel hipoteczny Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) (nazwa, siedziba, REGON) : GMINA LESKO, LESKO, Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Skarb Państwa (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1) oraz Przedsiębiorstwo Budowlane Toma Spółka z o.o. z siedzibą w Sanoku (charakter własności / władania: użytkowanie wieczyste; udział: 1/1). Opracował: Strona 9 z 26

10 Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /5 Lesko - M Lesko / Bi 1162 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym w Lesku oraz Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, z mocy samego prawa, z dniem 05 grudnia 1990 roku, do dnia 04 grudnia 2089 roku, nabyło Przedsiębiorstwo Budownictwa Rolniczego w Lesku (Decyzja znak GP.II-GG-7228/115c/91 z dnia 22 października 1991 roku, Urząd Wojewódzki w Krośnie; opis: miejscowość Lesko, ul. 25-lecia PRL, prawo użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości). TOMA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sanoku prawo użytkowania wieczystego nabyła na podstawie umowy przeniesienia z dnia 27 marca 1997 roku (akt notarialny Rep. A nr 2721/970) od Przedsiębiorstwa Budownictwa Rolniczego w Lesku w upadłości likwidacyjnej (umowa warunkowa sprzedaży z dnia 06 grudnia 1996 roku, akt notarialny Rep. A nr 10023/96 prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności położonych na nim budynków i urządzeń). Stawka opłaty rocznej określona jest na poziomie 3% Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 1393/8 usytuowana jest w miejscowości Lesko, w gminie Lesko, w powiecie leskim. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim, a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina miejsko wiejska Lesko jest jedną z 5 gmin powiatu leskiego. Zajmuje obszar blisko 112 km 2 (13% powierzchni powiatu). W skład gminy Lesko wchodzi 14 sołectw, w tym miasto Lesko (stolica powiatu) leżące bezpośrednio przy drodze krajowej nr 84 prowadzącej z Sanoka do Krościenka. Gmina położona jest na granicy dwóch makroregionów: Karpat Zachodnich i Karpat Wschodnich, a dokładniej w obrębie Dołów Jasielsko Sanockich i Bieszczadów Niskich. Jest to kraina płaskich kotlinek, które rozdzielają płaty niskich pogórzy. Lesistość gminy dochodzi do 48,2% jej ogólnej powierzchni. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się pozyskiwaniem i obróbką drewna, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 1159 podmiotów gospodarki, z czego: około 6,9% w sektorze przemysłowym, około 11,6% w budowlanym i blisko 4,1% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało osoby, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 104 osoby na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim jedynie 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Lesko wynosił 15,8% (powiat leski 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 22 mieszkania (powiat leski 23 Opracował: Strona 10 z 26

11 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 1393/8 obręb Lesko gruntowa stanowiąca działkę nr 1393/8 z obrębu Lesko, umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości zabudowy o charakterze handlowo usługowym, magazynowym i produkcyjnym. Działka o powierzchni 1162m 2 leży w terenie niemal płaskim, przy wschodniej granicy widoczna nieznaczna skarpa. Zachodnią granicę wyznacza ulica Przemysłowa, brak urządzonego zjazdu. Dojazd możliwy poprzez przyległą działkę nr 1393/7, stanowiącą wewnętrzną drogę o nawierzchni betonowej. Brak własnego parkingu dla klientów. W odległości około 1,2km przebiega droga krajowa nr 84. Na przedmiotowym gruncie posadowiono budynek użytkowy pełniący funkcję administracyjną (biurową). W trakcie oględzin nieruchomości stwierdzono, że mapa ewidencyjna odzwierciedla stan faktyczny odnośnie usytuowania budynku w terenie. Działka posiada kształt zbliżony do nieforemnej litery L, jednak daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Odległość od ścisłego centrum miasta wynosi około 1,1km. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający b. dobre dobra b. dobry Budynek administracyjny opis techniczny Budynek administracyjny jest obiektem wolnostojącym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym (pomieszczenia piwniczne o wysokości 2,45m), wykonanym w technologii tradycyjnej z następujących materiałów: fundamenty betonowe, częściowo z cegły pełnej; stropy nad piwnicami, parterem oraz piętrem wykonane z drobnowymiarowych elementów prefabrykowanych na belkach także prefabrykowanych; ściany zewnętrzne parteru i piętra, wewnętrzne nośne, ścianki działowe oraz trzony wentylacyjno kominowe murowane z cegły pełnej; dach stropodach, pokryty papą asfaltową na lepiku; rynny i rury spustowe z blachy; klatka schodowa wylewana na budowie, okładzina schodów z lastrico; stolarka okienne drewniana (na parterze część okien - zamontowane kraty); stolarka drzwiowa typowa, drzwi płycinowe; tynki wewnętrzne cementowo wapienne kat. III; w części pomieszczeń na ścianach boazeria; w łazienkach i wc płytki ceramiczne; ściany w korytarzach do wysokości 1,10m pomalowane farbą olejną; podłogi parkiety, wykładzina PCV, lastrico lub same wylewki; elewacja tynk nakrapiany. Budynek wyposażony w instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, centralne ogrzewanie indywidualne, odgromową, telefoniczną. Powierzchnia zabudowy wynosi 258 m 2, natomiast powierzchnia użytkowa ogółem 525 m 2. Obiekt znajduje się w zadowalającym stanie technicznym, zużycie zawiera się w przedziale 31 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont (między innymi: piwnice zalane wodą, ściany zawilgocone i zagrzybiałe; ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian; Opracował: Strona 11 z 26

12 zużycie podłóg lub ich brak; stolarka okienna i drzwiowa wypaczona i nieszczelna, rynny i rury spustowe przerdzewiałe; ubytki w elewacji). Obiekt jest opuszczony, od wielu lat nieużytkowany, brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych. Niski standard wykończenia. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dostępność dla klientów Stan techniczny obiektu Powierzchnia użytkowa obiektu Otoczenie dobra dobra zadowalający dobra dobre Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 1393/8 z obrębu Lesko, jednostki ewidencyjnej Lesko M, objęta jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Lesko zatwierdzonym Uchwałą Nr XVIII/168/2000 Rady Miejskiej w Lesku z dnia 05 października 2000 roku z późniejszymi zmianami. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Dla przedmiotowej działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 1393/8 MPZP: brak; Studium: symbol PU1 obszar zabudowy przemysłowej Na potrzebę określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr 1393/8 z obrębu Lesko jednostki ewidencyjnej Lesko M, w procesie wyceny uwzględniono zapisy 28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości odpowiada przeznaczeniu określonemu w akcie notarialnym Rep. A nr 10023/96, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku administracyjnego SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona Opracował: Strona 12 z 26

13 wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami): Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: gdzie: Sr t T -t W k =(1- ) +0,25 R T T W k współczynnik korygujący Sr stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12 30 Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w 29 ust. 3. Opracował: Strona 13 z 26

14 gdzie: WR pr.uw =WR pr.wl W k WR pr.uw WR pr.wl Wk wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności współczynnik korygujący Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami Opracował: Strona 14 z 26

15 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Biorąc po uwagę cel wyceny oraz charakter przedmiotowej nieruchomości, w procesie wyceny uwzględniono transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami o funkcji użytkowej. Lokalny rynek, tj. obszar powiatu leskiego jest słabo rozwinięty, rocznie notuje się tutaj do kilku transakcji. Z powodu braku wystarczających danych, poszerzono obszar badania o powiaty: sanocki, bieszczadzki, brzozowski, krośnieński oraz gorlicki. Ceny jednego m 2 powierzchni użytkowej podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie od 400 zł do około 1200 zł. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku, tj. obszarze powiatów: leskiego, bieszczadzkiego i sanockiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę o charakterze użytkowym. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Lokalny rynek, tj. obszar powiatu leskiego jest słabo rozwinięty. Transakcje są zróżnicowane, ceny jednego m 2 powierzchni podobnych gruntów kształtują się na poziomie od około 30 zł do około 60 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami o funkcji użytkowej; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo o charakterze użytkowym powiaty: leski, bieszczadzki, brzozowski, sanocki, gorlicki, krośnieński od czerwca 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 15 z 26

16 Określenie wag cech rynkowych dot. nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji użytkowej Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis b. dobra Bardzo dobry dostęp do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Brak trudności w określeniu lokalizacji nieruchomości na mapie. Tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. Lokalizacja 30% dobra zadowalająca b. dobra Dobry dostęp do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Brak trudności w ustalaniu lokalizacji nieruchomości na mapie. Utrudniony dostęp do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Problematyczne ustalenie lokalizacji nieruchomości na mapie. Parking własny przy obiekcie. Parking w bezpośrednim sąsiedztwie. Udogodnienia dla niepełnosprawnych. Bardzo dobre położenie względem układu drogowego. Dogodny dojazd. Dostępność dla klientów 20% dobra Parking w nieznacznej odległości. Dobre położenie względem układu drogowego. Dogodny dojazd. zadowalająca Brak parkingu. Występują trudności ze znalezieniem miejsca do parkowania. Zadowalające położenie względem układu drogowego. Skomplikowany dojazd. Stan techniczny obiektu Powierzchnia użytkowa obiektu 25% 15% Otoczenie 10% b. dobry dobry zadowalający Obiekty kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie. Zużycie techniczne do 15%. Obiekty dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Zużycie techniczne między 15% a 30%. Obiekty w stanie zadowalającym, wymagające poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Zużycie techniczne powyżej 30%. b. dobra Powierzchnia użytkowa od 200m 2 do 500m 2. dobra Powierzchnia użytkowa powyżej 500m 2. zadowalająca Powierzchnia użytkowa do 200m 2. b. dobre dobre zadowalające Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w bardzo dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą, występują optymalne warunki funkcjonowania i rozwoju. Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą, występują korzystne warunki funkcjonowania i rozwoju. Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w zadowalającym lub negatywnym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą, mogą występować niekorzystne warunki funkcjonowania i rozwoju. Opracował: Strona 16 z 26

17 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 2000m 2 a 4000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 1000m 2 a 2000m 2 oraz 4000m 2 a 5000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 1000m 2 oraz powyżej 5000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Opracował: Strona 17 z 26

18 Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o funkcji użytkowej Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami o funkcji użytkowej) dokonane w latach , na terenie powiatów: leskiego, bieszczadzkiego, brzozowskiego, krośnieńskiego, sanockiego i gorlickiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni użytkowej). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 2,00% w skali roku (tj. 0,17% w skali miesiąca). Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatów: leskiego, sanockiego i bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 2,14% w skali roku (tj. 0,18% w skali miesiąca) OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Pow. użytkowa (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 p. u. (zł) Cena 1m 2 p. u. zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 - A Brzozów - G Humniska , ,36 417, B Lesko - M Lesko , , ,04 3 Lesko M Lesko , ,51 752,79 4 Bukowsko Bukowsko , , , C Gorlice Gorlice , ,11 775,65 6 Ustrzyki D. - M Ustrzyki D , , ,83 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem o powierzchni użytkowej 171,00m 2. Budynek biurowo administracyjny, wolnostojący, znajduje się w zadowalającym stanie technicznym, nieużytkowany. Teren niemal płaski. Dojazd wąską drogą gruntową utwardzoną żwirem i płytami betonowymi. Własny parking, w odległości około 90m przebiega droga wojewódzka. usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz użyteczności publicznej. Lokalizacja dobra. Opracował: Strona 18 z 26

19 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dostępność dla klientów Stan techniczny obiektu Powierzchnia użytkowa obiektu Otoczenie dobra dobra zadowalający zadowalająca dobre B nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem o powierzchni użytkowej 750,00m 2. Budynek o funkcji biurowo handlowej, wolnostojący, w dobrym stanie technicznym. Teren niemal płaski. Dojazd możliwy bezpośrednio z drogi krajowej, własny parking. usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie podobnej zabudowy o funkcji użytkowej oraz obiektów użyteczności publicznej. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dostępność dla klientów Stan techniczny obiektu Powierzchnia użytkowa obiektu Otoczenie b. dobra b. dobra dobry dobra dobre C nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem o powierzchni użytkowej 323,00m 2. Budynek biurowo administracyjny znajduje się w dobrym stanie technicznym, na bieżąco remontowany. Teren niemal płaski. Dojazd wewnętrzną drogą asfaltową, własny parking. W odległości około 0,3km przebiega droga krajowa. usytuowana w strefie przemysłowej miasta, w pobliżu obiektów handlowo usługowych i użyteczności publicznej. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dostępność dla klientów Stan techniczny obiektu Powierzchnia użytkowa obiektu Otoczenie dobra b. dobra dobry b. dobra dobre Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Lesko - M Lesko ,11 29,02 2 B Ustrzyki Dolne - M Ustrzyki Dolne ,13 46,04 3 C Ustrzyki Dolne - M Ustrzyki Dolne ,25 57,26 4 Ustrzyki Dolne - M Ustrzyki Dolne ,72 51,45 5 Sanok - M Olchowce ,50 57,30 Opracował: Strona 19 z 26

20 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2980m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo usługowych, magazynowych oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu przyległej publicznej drogi asfaltowej brak urządzonego zjazdu. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry b. dobre b. dobra dobry B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1813m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo usługowych, magazynowych oraz gruntów niezabudowanych. W pobliżu widoczna zabudowa mieszkaniowa. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry b. dobre dobra b. dobry C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2409m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów o charakterze handlowo usługowym i magazynowym. Bliskie otoczenie tworzy również zabudowa mieszkaniowa oraz grunty niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry b. dobre b. dobra b. dobry Ustalenie stopy kapitalizacji Z powodu braku danych z rynku nieruchomości podobnego typu do wycenianej, stopę kapitalizacji określono zgodnie z dyspozycją zawartą w 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Stopa ta wyznaczana jest na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopa dyskontowa określana jest na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) pn. Nota Interpretacyjna Nr 2 (NI2) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości precyzują: ( ) Opracował: Strona 20 z 26

21 Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości nieruchomości Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym. Uwzględniając założenia procedury wyceny oraz bazując na zjawiskach ekonomiczno gospodarczych występujących na rynku, stopę dyskontową obliczono według następującego wzoru: gdzie: r = r 1 + r 2 + r 3 r r 1 r 2 r 3 stopa dyskontowa stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość Ustalenie realnej stopy określonej na podstawie rynku kapitałowego rentowności ryzyka obliczono według następującej formuły: gdzie: r 1 = ((1 + r 4)/(1+r 5))-1 r 1 r 4 r 5 stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego średnia, nominalna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego stopa inflacji przyjęta zgodnie z komunikatem Głównego Urzędu Statystycznego, na podstawie danych za rok poprzedni Opracował: Strona 21 z 26