OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 595/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 201 (KW nr KS1E/ /6) OBRĘB MYCZKÓW, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI MYCZKÓW, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 595/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: JACEK SIEK (UL. MIKOŁAJCZYKA 7/5, RZESZÓW), AGNIESZKA SIEK (UL. MIKOŁAJCZYKA 7/5, RZESZÓW) SANOK, dnia 24 października 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 595/15 podejście porównawcze prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: AGNIESZKA SIEK C. TADEUSZA I MARII ORAZ JACEK SIEK S. ANDRZEJA I CZESŁAWY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /6 Solina Myczków RIVb 3730 RV 479 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 201 MPZP: symbol 5.MP tereny dla zabudowy pensjonatowej Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 201 obręb Myczków Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 201 położona jest w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 4209m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług turystycznych. Otoczenie tworzą również tereny wykorzystywane rolniczo oraz lasy. W odległości około 2,2km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości Polańczyk, droga wojewódzka nr 894 znajduje się w odległości około 0,5km. Nieruchomość posiada kształt zbliżony do trapezu, daje możliwość dobrego zagospodarowania. Teren równy, nieznacznie opadający przy granicy wschodniej. Od strony zachodniej dojazd możliwy oświetloną, publiczną drogą o nawierzchni asfaltowej. Działka porośnięta jest trawami, koszona. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,4km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr zł DWIEŚCIE OSIEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 26 września 2015 roku 24 października 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 2 z 14

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 3 z 14

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 201, położoną w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /6 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 201, położoną w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 595/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 03 września 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 595/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; Opracował: Strona 4 z 14

5 E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS1E/ /6; Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Uzdrowisko Polańczyk, znak RGPI z dnia 06 października 2015 roku, wydany przez Urząd Gminy Solina; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 24 października 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 26 września 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 26 września 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 26 września 2015 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /6 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 201 z obrębu Myczków, jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi własność w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: Agnieszka Siek c. Tadeusza i Marii oraz Jacek Siek s. Andrzeja i Czesławy. Opracował: Strona 5 z 14

6 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /6 Działka ewidencyjna Lp. 1 NR 201 Obręb: 0009, MYCZKÓW Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Przyłączenie (numer księgi wieczystej z której odłączono działkę, obszar): / /, 0,4200 HA Położenie Miejscowość: MYCZKÓW Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 0,4209 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: AGNIESZKA SIEK C. TADEUSZA I MARII ORAZ JACEK SIEK S. ANDRZEJA I CZESŁAWY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 595/15 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : SANTANDER CONSUMER BANK S. A., WROCŁAW Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: ,50 (STO DWADZIEŚCIA SZEŚĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE DZIEWIĘĆ 50/100) ZŁ Odsetki (rodzaj): ZMIENNE Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): SPŁATA KAPITAŁU WRAZ Z ODSETKAMI, INNYMI OPŁATAMI ORAZ KOSZTAMI WYNIKAJĄCYMI Z UMOWY POŻYCZKI HIPOTECZNEJ Termin zapłaty: Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY POŻYCZKI HIPOTECZNEJ NR H/08/10022/CC Z DNIA R Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : SANTANDER CONSUMER BANK S. A., WROCŁAW, Księga wieczysta nr KS1E/ /6, prowadzona tylko i wyłącznie dla przedmiotowej działki, wskazuje w Dziale I-O, iż obszar całej nieruchomości wynosi 0,4209ha, a działka nr 201 została odłączona z innej księgi wieczystej i posiadała obszar 0,4200ha. W procesie wyceny przyjęto miarę 0,4209ha, na podstawie aktualnie prowadzonej ewidencji gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Jacek Siek s. Andrzeja i Czesławy oraz Agnieszka Siek c. Tadeusza i Marii (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1, małżeństwo). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) KS1E/ /6 Solina Myczków Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) RIVb 3730 RV 479 Opracował: Strona 6 z 14

7 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 201 usytuowana jest w miejscowości Myczków (gmina Solina, powiat leski) w odległości około 16km w stronę południowo - wschodnią od Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad 80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy. Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 55,7% jej ogólnej powierzchni. W 2013 roku zarejestrowanych było 684 podmiotów gospodarki, z czego: około 3,9% w sektorze przemysłowym, około 6,6% w budowlanym i blisko 9,8% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5313 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 29 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił 17,2% (powiat leskim 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 32 mieszkania (powiat leski 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Miejscowość Myczków istniała w XV wieku jako własność Kmitów. Do 1939 roku we wsi znajdował się dwór, którego właścicielem był kpt. Czesław Wawrosz bohater walk z lat We wsi znajdują się dwa kościoły położone obok siebie, przedzielone wspólną dzwonnicą parawanową. Pierwszy z budynków, funkcjonujący dawniej jako cerkiew greckokatolicka, a obecnie kościół rzymskokatolicki, to kościół parafialny pw. Matki Boskiej Nieustającej Pomocy z 1899 roku wzniesiony z fundacji Jana Nepomucena Zatorskiego, właściciela tutejszego majątku. Drugi kościół to obiekt wybudowany w 1901 roku, również przez Jana Zatorskiego jako fundatora, przeznaczony od początku dla ludności rzymskokatolickiej. Kościół ten jest pw. Najświętszego Serca Pana Jezusa Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 201 obręb Myczków Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 201 położona jest w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 4209m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług turystycznych. Otoczenie tworzą również tereny wykorzystywane rolniczo oraz lasy. W odległości około 2,2km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości Polańczyk, droga wojewódzka nr 894 znajduje się w odległości około 0,5km. Nieruchomość posiada kształt zbliżony do trapezu, daje możliwość dobrego Opracował: Strona 7 z 14

8 zagospodarowania. Teren równy, nieznacznie opadający przy granicy wschodniej. Od strony zachodniej dojazd możliwy oświetloną, publiczną drogą o nawierzchni asfaltowej. Działka porośnięta jest trawami, koszona. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,4km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry b. dobre zadowalająca dobry Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 201 z obrębu Myczków, jednostki ewidencyjnej Solina, objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Uzdrowisko Polańczyk Gminy Solina zatwierdzonym Uchwałą Nr XXI/189/08 Rady Gminy Solina z dnia 29 lipca 2008 roku. Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 201 MPZP: symbol 5.MP tereny dla zabudowy pensjonatowej 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Po latach stagnacji, w połowie lat 70-tych i 80-tych, od początku lat 90-tych notuje się dynamiczny rozwój bazy wypoczynkowo usługowej. Duży wpływ na ten stan ma fakt przemian społeczno politycznych, który pozwolił na inwestycje kapitałowe biznesu. Przykładem są tu miejscowości: Polańczyk, Solina, Myczkowce, Wołkowyja. Szeroka oferta usługowa pozwala na przyjazd turystów z różnych klas społecznych. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo, głównie o charakterze turystycznym. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami podobnymi do wycenianej jest słabo rozwinięty, badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Transakcje są zróżnicowane, przeciętne ceny jednego m 2 powierzchni gruntu kształtują się na poziomie od około 50 zł do około 120 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Opracował: Strona 8 z 14

9 Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo o charakterze turystycznym powiat leski od września 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; Opracował: Strona 9 z 14

10 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 10 z 14

11 Wagi cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję spadkową na poziomie -0,84% w skali roku (tj. -0,07% w skali miesiąca). Opracował: Strona 11 z 14

12 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 Solina Solina ,47 114,74 2 A Solina Solina ,44 73,35 3 Solina Solina ,60 77,83 4 B Solina Zawóz ,79 66,37 5 C Cisna Cisna ,92 52,14 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 806m 2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy o charakterze turystycznym oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd drogą gruntową. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 50m w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszar potencjalnego rozwoju usług turystyki i wypoczynku. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający b. dobre dobra b. dobry Nieruchomość B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1587m 2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy o charakterze turystycznym oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren istotnie pochyły. Dojazd wąską drogą asfaltową. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 50m w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszar potencjalnego rozwoju usług turystyki i wypoczynku. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra dobry zadowalające b. dobra b. dobry Nieruchomość C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1419m 2 umiejscowiona jest wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren niemal płaski, w części działki widoczne jednak zagłębienie po stawie. Dojazd wąską drogą asfaltową. Lokalizacja dobra. Przeznaczenie nieruchomości: tereny zabudowy pensjonatowej i rekreacji indywidualnej. Opracował: Strona 12 z 14

13 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry dobre dobra dobry Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 201 obręb Myczków Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra dobra 2 Dojazd b. dobry zadowalający dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre b. dobre zadowalające dobre 4 Powierzchnia zadowalająca dobra b. dobra dobra 5 Kształt dobry b. dobry b. dobry dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 114,74 zł/m 2 C min = 52,14 zł/m 2 C = 62,60 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 18,78 0,00 0,00 9,39 Dojazd 20% 12,52 12,52 6,26 6,26 Ukształtowanie terenu 15% 9,39 0,00 9,39 4,70 Powierzchnia 20% 12,52-6,26-12,52-6,26 Kształt 15% 9,39-4,70-4,70 0,00 Suma 100% 62,60 1,56-1,57 14,09 Cena zł/m 2 73,35 66,37 52,14 Wartość po poprawkach 74,91 64,80 66,23 Średnia wartość 1m 2 68,65 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 201 z obrębu Myczków, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi: WN = 68,65 zł/m 2 x 4209 m 2 = ,85 zł zł Opracował: Strona 13 z 14

14 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 201 z obrębu Myczków, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr zł DWIEŚCIE OSIEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Kopia mapy zasadniczej. 5. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /6 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 6. Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Uzdrowisko Polańczyk, znak RGPI z dnia 06 października 2015 roku, wydany przez Urząd Gminy Solina. Opracował: Strona 14 z 14