OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 822/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 79/6 (KW nr KS1E/ /1) OBRĘB KALNICA, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI KALNICA, GMINA CISNA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 822/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: ARKADIUSZ PASIKOWSKI (UL. PRUSA 9, ŁUKÓW) SANOK, dnia 26 sierpnia 2016 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 1774) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 822/15 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: ARKADIUSZ DANIEL PASIKOWSKI S. JERZEGO I SABINY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /1 Cisna Kalnica - 79/ PsIV 3120 Nr działki 79/6 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo usługowego; Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku, znak sprawy GGID.7331/48/07 zabudowa mieszkaniowo usługowa Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 79/6 obręb Kalnica Nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji indywidualnej. Otoczenie tworzą również obszary wykorzystywane rolniczo, grunty odłogowane i zakrzewione oraz lasy. Działka o powierzchni 3120m 2 posiada kształt nieforemny, zbliżony do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Północną granicę wyznacza częściowo wąska droga o nawierzchni asfaltowej oraz kręty ciek wodny, w obrębie którego występuje zadrzewienie. Dojazd drogami gruntowymi odcinającymi południową oraz wschodnią granicę. Droga główna biegnąca przez miejscowość znajduje się w odległości około 0,8km. Teren znacznie nachylony na stronę północno wschodnią. Od strony północnej występuje niewielkie zakrzewienie, pozostały obszar porośnięty wysokimi trawami ogrodzony jest drewnianym płotem (brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych i remontowych). Lokalizacja bardzo dobra. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 79/ zł STO CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 09 sierpnia 2016 roku 26 sierpnia 2016 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 2 z 15

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 3 z 15

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiące działkę ewidencyjną nr 79/6 położoną w miejscowości Kalnica, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /1 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 79/6 położoną w miejscowości Kalnica, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 822/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 27 czerwca 2016 roku, dotyczące sygn. akt KM 822/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; Opracował: Strona 4 z 15

5 E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; K. Zmarlicki, Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2011 rok ; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS1E/ /1; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Cisna zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy nr XXII/238/2001 z dnia 07 lutego 2001 roku; Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku, znak sprawy GGID.7331/48/07; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 26 sierpnia 2016 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 09 sierpnia 2016 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /1 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, stanowi własność w udziale 1/1: Arkadiusz Pasikowski s. Jerzego i Sabiny. Opracował: Strona 5 z 15

6 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /1 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 79/6 Obręb: 0006, KALNICA Sposób korzystania: PS PASTWISKA TRWAŁE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): / /, 0,3000 HA Obszar całej nieruchomości: 0,3120 HA Położenie Miejscowość: KALNICA Gmina: CISNA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: ARKADIUSZ DANIEL PASIKOWSKI S. JERZEGO I SABINY Lp. 1. Numer wpisu: 3 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 423/14 Rodzaj zmiany: Lp. 1. PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 822/15 Lp. 2. PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 251/16 Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko): Lp. 1. MAŁGORZATA SIEJAK Lp. 2. SŁAWOMIR BOŁTROMIUK Lp. 3. MAREK KARSKI Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: ,00 (CZTERYSTA OSIEM TYSIĘCY) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA, Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: ,00 (PIĘĆSET TRZYDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE PIĘĆSET) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA, Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 3 Suma (słownie), waluta: ,70 (STO OSIEMNAŚCIE TYSIĘCY PIĘĆSET JEDEN 70/100) ZŁ Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko): MAŁGORZATA SIEJAK Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 4 Suma (słownie), waluta: 59496,39 (PIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY CZTERYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ 39/100) ZŁ Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, PESEL): SŁAWOMIR BOŁTROMIUK, Opracował: Strona 6 z 15

7 Dział IV KW Hipoteka Lp. 5. Numer hipoteki (roszczenia): 5 Suma (słownie), waluta: 39848,00 (TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY OSIEMSET CZTERDZIEŚCI OSIEM) ZŁ Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, ŁUKÓW, , ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 6. Numer hipoteki (roszczenia): 6 Suma (słownie), waluta: 11312,78 (JEDENAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA DWANAŚCIE 78/100) ZŁ Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL): GRAŻYNA KRĘGOL, PIOTR, IRMINA, Lp. 7. Numer hipoteki (roszczenia): 7 Suma (słownie), waluta: 99000,00 (DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ASAJ SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, SIEDLCE, Lp. 8. Numer hipoteki (roszczenia): 8 Suma (słownie), waluta: 30614,62 (TRZYDZIEŚCI TYSIĘCY SZEŚĆSET CZTERNAŚCIE 62/100) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W LUBLINIE INSPEKTORAT W ŁUKOWIE, WARSZAWA, Lp. 9. Numer hipoteki (roszczenia): 9 Suma (słownie), waluta: 45445,20 (CZTERDZIEŚCI PIĘĆ TYSIĘCY CZTERYSTA CZTERDZIEŚCI PIĘĆ 20/100) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W LUBLINIE INSPEKTORAT W ŁUKOWIE, WARSZAWA, Lp. 10. Numer hipoteki (roszczenia): 10 Suma (słownie), waluta: 12189,37 (DWANAŚCIE TYSIĘCY STO OSIEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ 37/100) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W LUBLINIE INSPEKTORAT W ŁUKOWIE, WARSZAWA, Lp. 11. Numer hipoteki (roszczenia): 11 Suma (słownie), waluta: 34625,00 (TRZYDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE SZEŚĆSET DWADZIEŚCIA PIĘĆ) ZŁ Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji) Lp. 1. NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, ŁUKÓW, , ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Arkadiusz Pasikowski s. Jerzego i Sabiny (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Opracował: Strona 7 z 15

8 Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /1 Cisna Kalnica - 79/ PsIV 3120 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zamawiającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 79/6 usytuowana jest w miejscowości Kalnica (gmina Cisna, powiat leski). Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2014 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Cisna położona jest w powiecie leskim, województwie podkarpackim. Zajmuje powierzchnię 28726ha. Lesistość gminy dochodzi do 87,5% jej ogólnej powierzchni. Część obszaru gminy wchodzi w skład Bieszczadzkiego Parku Narodowego, a reszta znajduje się w granicach Ciśniańsko Wetlińskiego Parku Krajobrazowego. Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2014 roku zarejestrowanych było 285 podmiotów gospodarki, z czego: około 5,6% w sektorze przemysłowym, około 5,6% w budowlanym i blisko 23,5% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 1726 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 6 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Cisna wynosił 18,4% (powiat leski 15,6%). W 2014 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 69 mieszkań (powiat leski 33 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2015, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 79/6 obręb Kalnica Nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji indywidualnej. Otoczenie tworzą również obszary wykorzystywane rolniczo, grunty odłogowane i zakrzewione oraz lasy. Działka o powierzchni 3120m 2 posiada kształt nieforemny, zbliżony do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Północną granicę wyznacza częściowo wąska droga o nawierzchni asfaltowej oraz kręty ciek wodny, w obrębie którego występuje zadrzewienie. Dojazd drogami gruntowymi odcinającymi południową oraz wschodnią granicę. Droga główna biegnąca przez miejscowość znajduje się w odległości około 0,8km. Teren znacznie nachylony na stronę północno wschodnią. Od strony północnej występuje niewielkie zakrzewienie, pozostały obszar porośnięty wysokimi Opracował: Strona 8 z 15

9 trawami ogrodzony jest drewnianym płotem (brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych i remontowych). Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra dobry zadowalające zadowalająca dobry Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, objęta jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Cisna zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr XXII/238/2001 z dnia 07 lutego 2001 roku. Brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Dla nieruchomości została wydana Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku, znak sprawy GGID.7331/48/07. Nr działki 79/6 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: potencjalne tereny budownictwa mieszkaniowo usługowego; Decyzja o Warunkach Zabudowy nr 47/07 z dnia 20 grudnia 2007 roku, znak sprawy GGID.7331/48/07 zabudowa mieszkaniowo usługowa 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 nieruchomości podobnych kształtują się na poziomie od około 30 zł do około 60 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Przyjęto do analizy transakcje przekraczające okres 2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości podobnych oraz ich ograniczoną ilość. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane powiat leski, gmina Cisna od 2013 roku do dnia opracowania operatu Opracował: Strona 9 z 15

10 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; Opracował: Strona 10 z 15

11 obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 11 z 15

12 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, z krótkim odcinkiem drogą gruntową. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 800m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 800m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego, (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 2,14% w skali roku (tj. 0,18% w skali miesiąca). Opracował: Strona 12 z 15

13 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1A Cisna Kalnica ,47 52,41 2B Cisna Kalnica ,29 41,13 3 Cisna Cisna ,18 72,03 4 Cisna Smerek ,00 53,32 5C Cisna Przysłup ,73 60,78 6 Cisna Smerek ,83 43,03 7 Cisna Wetlina ,36 43,57 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1867m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony do kwadratu, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nierówny, nieznacznie nachylony na stronę północną. Grunt częściowo zakrzewiony, niezadbany porośnięty wysokimi trawami. Dojazd wąską drogą asfaltową, droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,8km. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry dobre b. dobra b. dobry Nieruchomość B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3227m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt nieforemny, zbliżony do litery L, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie nachylony na stronę północną. Grunt nieznacznie zakrzewiony, porośnięty głównie wysokimi trawami, częściowo koszony. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga asfaltowa znajduje się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,7km. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra dobry dobre zadowalająca dobry Opracował: Strona 13 z 15

14 Nieruchomość C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3583m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Grunt w całości porośnięty koszonymi trawami. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga asfaltowa znajduje się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,5km. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry b. dobre zadowalająca b. dobry Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 79/6 obręb Kalnica Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra dobra 2 Dojazd dobry b. dobry dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu zadowalające dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca b. dobra zadowalająca zadowalająca 5 Kształt dobry b. dobry dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 72,03 zł/m 2 C min = 41,13 zł/m 2 C = 30,90 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 9,26 0,00 0,00 4,63 Dojazd 20% 6,18-3,09 0,00 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 4,64-2,32-2,32-4,64 Powierzchnia 20% 6,18-6,18 0,00 0,00 Kształt 15% 4,64-2,32 0,00-2,32 Suma 100% 30,90-13,91-2,32-2,33 Cena zł/m 2 52,41 41,13 60,78 Wartość po poprawkach 38,50 38,81 58,45 Średnia wartość 1m 2 45,25 Opracował: Strona 14 z 15

15 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna, o powierzchni 3120m 2, wynosi: WN = 45,25 zł/m 2 x 3120 m 2 = ,00 zł zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 79/6 z obrębu Kalnica, jednostki ewidencyjnej Cisna obszar wiejski, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 79/ zł STO CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Kopia mapy zasadniczej. 5. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /1 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Strona 15 z 15