OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KMP 27/11 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 105/1, 105/2, 105/3, 529, 530, 531 (KW nr KS2E/ /6) OBRĘB LIPIE, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI LIPIE, GMINA CZARNA, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KMP 27/11 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: WOJCIECH GĘBORYS (LIPIE 3, CZARNA) SANOK, dnia 17 grudnia 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KMP 27/11 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: WOJCIECH GĘBORYS S. JÓZEFA I MARII Oznaczenie nieruchomości Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb KS2E/ /6 Czarna Lipie Arkusz 2 4 Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) 31/3 0,0194 ŁIV 0, /4 0,0142 Wp 0, /4 0,0135 Wp 0, /4 0,0169 PsIII 0, /5 0,0061 Wp 0, /6 0,3106 ŁIV 0,1563 ŁV 0,1228 PsIII 0, /2 0,0118 Wp 0, /5 0,0271 ŁIV 0, /6 0,0121 Wp 0, /7 0,1913 RIVa 0,0807 ŁIV 0,0532 ŁV 0, ,1177 ŁIV 0, , ,3278 RIVa 0,1565 ŁIV 0,1540 ŁV 0,2191 ŁIV 0,1796 ŁV 0, /1 0,0308 ŁV 0, /2 0,0199 Wp 0, /3 1,5378 RIVa 1,4452 RIVb 0,0437 ŁV 0,0042 PsV 0,0348 W-PsV 0,0099 Opracował: Strona 2 z 25

3 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Nr działki 31/3, 31/4, 32/4, 45/5, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 529, / /4 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: tereny osadnictwa historycznego MPZP: brak; Studium: tereny osadnictwa historycznego (0,1553ha), tereny preferowane do zabudowy jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna (0,1553ha) MPZP: brak; Studium: tereny osadnictwa historycznego (0,0215ha), tereny preferowane do zabudowy jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna (0,3063ha) MPZP: brak; Studium: tereny preferowane do zabudowy jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna 105/1, 105/2, 105/3 MPZP: brak; Studium: tereny osadniczo rolno kompleksowe Działki ewidencyjne nr 45/5, 45/6 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 45/5, 45/6 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 3167m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dojazd utwardzoną drogą gruntową wyznaczającą zachodnią granicę, w odległości około 50m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Poprzez działkę nr 45/5 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Opis nieruchomości Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 3783m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dojazd możliwy utwardzoną drogą gruntową wyznaczającą zachodnią granicę wąskiej działki nr 45/4, która prowadzi do pozostałego obszaru o kształcie zbliżonym do trapezu. W odległości około 50m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Północną granicę odcina wydzielona droga gruntowa. Teren niemal płaski. Poprzez działkę nr 31/4 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 6726m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dojazd możliwy częściowo utwardzoną drogą gruntową wyznaczającą południową granicę, inna droga gruntowa odcina północną granicę. W odległości około 100m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Poprzez działki nr 32/4 i 47/2 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 2305m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Brak dojazdu, przy południowo zachodnim rogu działki nr 51/7 rozpoczyna się częściowo utwardzona droga gruntowa wyznaczającą południową granicę. W odległości około 160m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Poprzez działkę nr 51/6 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Opracował: Strona 3 z 25

4 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Opis nieruchomości Działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/3 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/3 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 15885m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dalsze otoczenie tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dojazd drogą gruntową wyznaczającą południową granicę, w odległości około 350m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie pochyły na stronę południową. Poprzez działkę nr 105/2 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 45/5, 45/6 Wartość rynkowa prawa własności, działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 Wartość rynkowa prawa własności, działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 Wartość rynkowa prawa własności, działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 Wartość rynkowa prawa własności, działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/ zł SZESNAŚCIE TYSIĘCY SIEDEMSET PIĘĆDZIESIĄT zł zł SIEDEMNAŚCIE TYSIĘCY SIEDEMSET SIEDEMDZIESIĄT zł zł TRZYDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE DWIEŚCIE zł zł JEDENAŚCIE TYSIĘCY SIEDEMSET CZTERDZIEŚCI zł zł SZEŚĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY CZTERYSTA OSIEMDZIESIĄT zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 09 grudnia 2015 roku 17 grudnia 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 4 z 25

5 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 5 z 25

6 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 105/1, 105/2, 105/3, 529, 530, 531, położone w miejscowości Lipie, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/ /6 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 105/1, 105/2, 105/3, 529, 530, 531, położone w miejscowości Lipie, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KMP 27/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 21 sierpnia 2015 roku, dotyczące sygn. akt KMP 27/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U poz. 520 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U poz. 542 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Strona 6 z 25

7 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypisy z rejestru gruntów; kopie map ewidencyjnych; księga wieczysta nr KS2E/ /6; Zaświadczenie znak GZ z dnia 19 października 2015 roku, wydane przez Urząd Gminy Czarna; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 17 grudnia 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 09 grudnia 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 09 grudnia 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 26 września 2015 roku. Opracował: Strona 7 z 25

8 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/ /6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 105/1, 105/2, 105/3, 529, 530, 531 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, stanowi własność w udziale 1/1: Wojciech Gęborys s. Józefa i Marii. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia KS2E/ /6 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 31/1 Lp. 2 Nr 32/1 Lp. 3 Nr 45/3 Lp. 4 Nr 45/4 Lp. 6 Nr 46/1 Lp. 7 Nr 47 Przyłączenie (numer księgi wieczystej z której odłączono działkę): / / Lp. 8 Nr 51/4 Lp. 9 Nr 105 Położenie Miejscowość: LIPIE Gmina: CZARNA Powiat: BIESZCZADZKI Województwo: PODKARPACKIE Komentarz do migracji W ŁAMIE 5 WIDNIEJE WPIS :"ROLA,ŁĄKA,PASTWISKO,LAS,WODA, DROGA I TEREN ZABUD." BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: WOJCIECH GĘBORYS S. JÓZEFA I MARII Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE Treść wpisu: USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI MIESZKANIA POLEGAJĄCEJ NA KORZYSTANIU Z POKOJU W BUDYNKU MIESZKALNYM ORAZ PRAWO DOŻYWOTNIEGO UŻYTKOWANIA 30 ARÓW GRUNTU Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, imię ojca, imię matki): MARIA GĘBORYS, JAN, FRANCISZKA Lp. 2. Numer wpisu: 3 Rodzaj wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE 1 KMP 27/11. Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko): ANNA BIELEC Opracował: Strona 8 z 25

9 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 7 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 1149,60 (JEDEN TYSIĄC STO CZTERDZIEŚCI DZIEWIĘĆ 60/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): NALEŻNOŚCI WYNIKAJĄCE Z DECYZJI. Inne informacje: Z TYTUŁU ŁĄCZNEGO ZOBOWIĄZANIA PIENIĘŻNEGO ZA ROK: 2015, 2014, 2013, 2012, 2011 I NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA WRAZ Z ODSETKAMI ORAZ KOSZTY UPOMNIEŃ. Wierzyciel hipoteczny Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) (nazwa, siedziba, REGON): GMINA CZARNA, CZARNA GÓRNA, W wyniku przeprowadzonej modernizacji ewidencji gruntów na obszarze obrębu ewidencyjnego Lipie, uległy podziałowi działki nr 31/1 (31/3, 31/4 i 31/5), 32/1 (32/3, 32/4 i 32/5), 45/3 (45/5 i 45/6), 47 (47/1, 47/2 i 47/3), 51/4 (51/5, 51/6 i 51/7), 105 (105/1, 105/2 i 105/3). Księga wieczysta zawiera wpis dot. działek sprzed podziału, niemniej jednak zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U poz. 542 z późniejszymi zmianami), 9 ust. 5: w razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się numerami w postaci ułamka q/p, w którym q jest liczbą naturalną oznaczającą numer działki ewidencyjnej pierwotnej podlegającej podziałowi, zaś p jest najmniejszą liczbą naturalną umożliwiającą wyróżnienie każdej nowej działki ewidencyjnej. Następnie: działka nr 529 powstała w wyniku scalenia działek nr 32/3 oraz 47/1, działka nr 530 powstała w wyniku scalenia działek nr 32/5 oraz 47/3, a działka nr 531 powstała w wyniku scalenia działek nr 31/5 oraz 46/1. Księgą wieczysta nie zawiera informacji nt. poszczególnych obszarów nieruchomości, w procesie wyceny przyjęto miary zgodne z aktualną ewidencją gruntów. Oznaczenie nieruchomości Nr księgi wieczystej Podmiot ewidencyjny Obręb Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) 31/3 0,0194 ŁIV 0, /4 0,0142 Wp 0, /4 0,0135 Wp 0, /4 0,0169 PsIII 0, /5 0,0061 Wp 0,0061 ŁIV 0, /6 0,3106 ŁV 0,1228 PsIII 0,0315 KS2E/ /6 Wojciech Gęborys s. Józefa i Marii (forma władania: własność; udział: 1/1) oraz Maria Gęborys c. Jana i Franciszki (forma władania: użytkownik dożywotni; udział: 1/1) Lipie 47/2 0,0118 Wp 0, /5 0,0271 ŁIV 0, /6 0,0121 Wp 0,0121 RIVa 0, /7 0,1913 ŁIV 0,0532 ŁV 0, ,1177 ŁIV 0,1177 RIVa 0, ,5296 ŁIV 0,1540 ŁV 0, ,3278 ŁIV 0,1796 ŁV 0,1482 Opracował: Strona 9 z 25

10 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Oznaczenie nieruchomości c.d. Podmiot ewidencyjny Obręb Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) 105/1 0,0308 ŁV 0,0308 Nr księgi wieczystej Wojciech Gęborys s. Józefa i Marii (forma władania: własność; udział: 1/1) oraz Ryszard Zbigniew Gęborys s. Leona i Marii i Maria Janina Gęborys c. Tomasza i Anny (forma władania: dzierżawa; udział: 1/1, wspólność ustawowa) Lipie 105/2 0,0199 Wp 0, /3 1,5378 RIVa 1,4452 RIVb 0,0437 ŁV 0,0042 PsV 0,0348 W-PsV 0,0099 Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 lutego 2009 roku, sygn. akt II SA/Wr 429/08, wskazuje: W rozdziale 2 pt. Prawo własności wód w art. 10 ust. 1a ustawodawca stwierdził, że śródlądowe wody powierzchniowe płynące stanowią własność Skarbu Państwa. Z kolei art. 14 ust. 1 stanowi, że grunty pokryte wodami powierzchniowymi stanowią własność właściciela tych wód. Można zatem przyjąć, że ustawodawca w art. 14 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1a Prawa wodnego zawarł domniemanie, że wszystkie grunty pokryte śródlądowymi wodami powierzchniowymi płynącymi są przedmiotem własności państwa. Zgodnie zaś z art. 14 ust. 1a, przez grunty pokryte śródlądowymi wodami powierzchniowymi (...) rozumie się grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych, w granicach linii brzegu. Z powyższych przepisów wynika, że wolą ustawodawcy było aby wody powierzchniowe płynące przesądzały o własności gruntu pod taką wodą, oczywiście wyłącznie w rozumieniu przepisów ustawy prawo wodne. W tym miejscu podkreślić należy, że konieczne jest rozgraniczenie własności wód i gruntu w rozumieniu przepisów ustawy Prawo wodne od własności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny. Rozważania cywilistyczne na temat własności działki nr [...], jakie poczynione zostały w skardze pozostają bez znaczenia wobec przedmiotu kontroli Sądu, tj. jedynie przejścia gruntu (nie należy utożsamiać z przejęciem własności działki) do zasobu Skarbu Państwa. Tak więc przepis art. 14 ust. 1 prawa wodnego reguluje więź prawną, jaka zachodzi pomiędzy własnością wody a gruntem pokrytym wodami płynącymi. O więzi tej rozstrzygnął bowiem ustawodawca, wyrażając zasadę prawną, że własność wody płynącej rozciąga się na własność gruntu pod wodami. Granica ta nie przebiega na styku wody z gruntem, lecz jest ustalona decyzją administracyjną o ustaleniu linii brzegu (art. 15), na podstawie której wytycza się grunt pod wodą z pominięciem naturalnych linii brzegowych. Oznacza to, że granice własności gruntu pod wodą nie pokrywają się z lustrem wody. (patrz: Prawo wodne. Komentarz. J. Szachułowicz LexisNexis str. 77, 2007). Celem wytyczenia linii brzegowej jest ustalenie prawnego rozmiaru koryta cieku naturalnego odstępującego na niektórych jego odcinkach od cieku w jego szerokości naturalnej. Dla części przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja ustalająca linię brzegową (jak wynika z uregulowań ustawowych, zasób gruntów pokrytych wodami płynącymi nie powstaje z mocy prawa). Stan prawny ustalono na podstawie informacji i dokumentacji uzyskanych ze Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Strona 10 z 25

11 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Lokalizacja nieruchomości Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 105/1, 105/2, 105/3, 529, 530, 531 usytuowane są w miejscowości Lipie (gmina Czarna, powiat bieszczadzki) w odległości około 21km w stronę południowo wschodnią od stolicy powiatu tj. Ustrzyk Dolnych. Powiat bieszczadzki jest najbardziej wysuniętą na południowy wschód częścią Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od południa ze Słowacją, od zachodu z powiatem leskim i sanockim, od północy natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje powierzchnię ha. Tworzą go gmina miejsko wiejska Ustrzyki Dolne oraz 2 gminy wiejskie: Czarna i Lutowiska. Środowisko tego regionu jest zróżnicowane pod względem walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Obszar powiatu bieszczadzkiego jest urozmaicony, od łagodnych, falistych wzgórz, rozległych dolin, po wysokie, strome pasma górskie. Klimat regionu ma charakter górski. Powiat należy do obszarów turystyczno rolniczych. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia przestrzennego ludności. Gmina wiejska Czarna leży w strefie nadgranicznej, sąsiaduje z Ukrainą, a także z gminami: Lutowiska, Solina, Ustrzyki Dolne, Cisna. Różnorodność form ukształtowania terenu, bogactwo fauny i flory stwarzają dogodne warunki do wypoczynku i uprawiania turystyki. Lesistość gminy dochodzi do 61,8% jej ogólnej powierzchni, która wynosi 18477ha. Gospodarka oparta jest głównie na obsłudze ruchu turystycznego, rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się pozyskiwaniem i obróbką drewna, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 197 podmioty gospodarki, z czego: ok. 9,1% w sektorze przemysłowym, ok. 4,5% w budowlanym, a ok. 31,5% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 2391 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 13 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie bieszczadzkim 19 osób na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Czarna wynosił 14,6% (powiat bieszczadzki 14%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 46 mieszkań (powiat bieszczadzki 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości W wyniku przeprowadzonej modernizacji ewidencji gruntów na obszarze obrębu ewidencyjnego Lipie, działki będące przedmiotem wyceny uległy podziałowi, a następnie scaleniu. Wycenę przeprowadzono z zastosowaniem podziału nieruchomości na części funkcjonalne, tak aby możliwe było dobre zagospodarowanie każdej z nich, oraz aby możliwa była sprzedaż działek z zachowaniem ich przydatności do użytkowania. Działki ewidencyjne nr 45/5, 45/6 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 45/5, 45/6 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 3167m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dojazd utwardzoną drogą gruntową wyznaczającą zachodnią granicę, w odległości około 50m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Poprzez działkę nr 45/5 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Opracował: Strona 11 z 25

12 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca dobry b. dobre zadowalająca b. dobry Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 3783m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dojazd możliwy utwardzoną drogą gruntową wyznaczającą zachodnią granicę wąskiej działki nr 45/4, która prowadzi do pozostałego obszaru o kształcie zbliżonym do trapezu. W odległości około 50m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Północną granicę odcina wydzielona droga gruntowa. Teren niemal płaski. Poprzez działkę nr 31/4 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca dobry b. dobre zadowalająca dobry Działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 6726m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dojazd możliwy częściowo utwardzoną drogą gruntową wyznaczającą południową granicę, inna droga gruntowa odcina północną granicę. W odległości około 100m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Poprzez działki nr 32/4 i 47/2 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca dobry b. dobre zadowalająca b. dobry Działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 2305m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Brak dojazdu, przy południowo zachodnim rogu działki nr 51/7 rozpoczyna się częściowo utwardzona droga gruntowa wyznaczającą południową granicę. W odległości około 160m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Poprzez działkę nr 51/6 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Opracował: Strona 12 z 25

13 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający b. dobre dobra b. dobry Działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/3 obręb Lipie Działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/3 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, o łącznej powierzchni 15885m 2 umiejscowione są w sąsiedztwie gruntów odłogowanych oraz poddanych uprawie rolniczej i łąk. Dalsze otoczenie tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dojazd drogą gruntową wyznaczającą południową granicę, w odległości około 350m przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie pochyły na stronę południową. Poprzez działkę nr 105/2 przepływa ciek wodny (strefa północna), pozostały obszar porośnięty jest głównie trawami. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający dobre zadowalająca b. dobry Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 105/1, 105/2, 105/3, 529, 530, 531 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czarna zatwierdzonym Uchwałą Nr XV/136/01 Rady Gminy w Czarnej z dnia 24 kwietnia 2001 roku. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Nr działki 31/3, 31/4, 32/4, 45/5, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 529, / /4 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: tereny osadnictwa historycznego MPZP: brak; Studium: tereny osadnictwa historycznego (0,1553ha), tereny preferowane do zabudowy jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna (0,1553ha) MPZP: brak; Studium: tereny osadnictwa historycznego (0,0215ha), tereny preferowane do zabudowy jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna (0,3063ha) MPZP: brak; Studium: tereny preferowane do zabudowy jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna 105/1, 105/2, 105/3 MPZP: brak; Studium: tereny osadniczo rolno kompleksowe Dla przedmiotowych działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Opracował: Strona 13 z 25

14 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gmin Ustrzyki Dolne oraz Czarna w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od kilku do maksymalnie 10 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane gminy: Ustrzyki Dolne oraz Czarna od listopada 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Opracował: Strona 14 z 25

15 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Opracował: Strona 15 z 25

16 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Opracował: Strona 16 z 25

17 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane, przyjęto transakcje dokonane w latach , na terenie powiatu bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała nieznaczną tendencję spadkową na poziomie -0,24% w skali roku (tj. -0,02% w skali miesiąca) OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 - A Czarna Czarna G ,68 8,64 2 Czarna Czarna D ,15 6,14 3 Ustrzyki D. Liskowate ,29 4, B Ustrzyki D. Ropienka ,09 4, C Ustrzyki D. Jureczkowa ,13 5,11 6 Ustrzyki D. Stańkowa ,75 5,73 7 Ustrzyki D. Równia ,84 9,82 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A działka ewidencyjna o powierzchni 12677m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Dojazd publiczną drogą o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie pochyły. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry dobre zadowalająca dobry Opracował: Strona 17 z 25

18 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, B działka ewidencyjna o powierzchni 3666m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Dojazd publiczną drogą o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki nieforemny, zbliżony do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie pochyły. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca b. dobry dobre zadowalająca dobry C działka ewidencyjna o powierzchni 17555m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Dojazd publiczną drogą o nawierzchni asfaltowej. Kształt działki zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca b. dobry b. dobre zadowalająca b. dobry Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działki ewidencyjne nr 45/5, 45/6 obręb Lipie Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd dobry b. dobry b. dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca zadowalająca zadowalająca zadowalająca 5 Kształt b. dobry dobry dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 9,82 zł/m 2 C min = 4,08 zł/m 2 C = 5,74 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Strona 18 z 25

19 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 1,72-0,86 0,00 0,00 Dojazd 20% 1,15-0,58-0,58-0,58 Ukształtowanie terenu 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Powierzchnia 20% 1,15 0,00 0,00 0,00 Kształt 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Suma 100% 5,74-0,58 0,28-0,58 Cena zł/m 2 8,64 4,08 5,11 Wartość po poprawkach 8,06 4,36 4,53 Średnia wartość 1m 2 5,65 Na przedmiotowym gruncie obecny jest drzewostan, do określenia jego wartości posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lutowiska. Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w kolejnej tabeli. Sortyment Gatunek Klasa wieku Miąższość m 3 Cena netto loco skład (zł) Suma (zł) S4 brzoza ,00 556,00 M2 liściaste ,00 90,00 Razem 646,00 W związku z faktem, iż w obrębie nieruchomości znajduje się ciek wodny utrudniający zagospodarowanie, wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki ewidencyjne nr 45/5, 45/6 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WN = 5,65 zł/m 2 x 3167 m 2 x 0, ,00 = 16750,20 zł 16750,00 zł Działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 obręb Lipie Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd dobry b. dobry b. dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca zadowalająca zadowalająca zadowalająca 5 Kształt dobry dobry dobry b. dobry Opracował: Strona 19 z 25

20 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 9,82 zł/m 2 C min = 4,08 zł/m 2 C = 5,74 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 1,72-0,86 0,00 0,00 Dojazd 20% 1,15-0,58-0,58-0,58 Ukształtowanie terenu 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Powierzchnia 20% 1,15 0,00 0,00 0,00 Kształt 15% 0,86 0,00 0,00-0,43 Suma 100% 5,74-1,01-0,15-1,01 Cena zł/m 2 8,64 4,08 5,11 Wartość po poprawkach 7,63 3,93 4,10 Średnia wartość 1m 2 5,22 W związku z faktem, iż w obrębie nieruchomości znajduje się ciek wodny utrudniający zagospodarowanie, wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki ewidencyjne nr 31/3, 31/4, 45/4, 531 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WN = 5,22 zł/m 2 x 3783 m 2 x 0,9 = 17772,53 zł 17770,00 zł Działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 obręb Lipie Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd dobry b. dobry b. dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca zadowalająca zadowalająca zadowalająca 5 Kształt b. dobry dobry dobry b. dobry Opracował: Strona 20 z 25

21 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 9,82 zł/m 2 C min = 4,08 zł/m 2 C = 5,74 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 1,72-0,86 0,00 0,00 Dojazd 20% 1,15-0,58-0,58-0,58 Ukształtowanie terenu 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Powierzchnia 20% 1,15 0,00 0,00 0,00 Kształt 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Suma 100% 5,74-0,58 0,28-0,58 Cena zł/m 2 8,64 4,08 5,11 Wartość po poprawkach 8,06 4,36 4,53 Średnia wartość 1m 2 5,65 W związku z faktem, iż w obrębie nieruchomości znajduje się ciek wodny utrudniający zagospodarowanie, wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki ewidencyjne nr 32/4, 47/2, 529, 530 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WN = 5,65 zł/m 2 x 6726 m 2 x 0,9 = 34201,71 zł 34200,00 zł Działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 obręb Lipie Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd zadowalający b. dobry b. dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia dobra zadowalająca zadowalająca zadowalająca 5 Kształt b. dobry dobry dobry b. dobry Opracował: Strona 21 z 25

22 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 9,82 zł/m 2 C min = 4,08 zł/m 2 C = 5,74 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 1,72-0,86 0,00 0,00 Dojazd 20% 1,15-1,15-1,15-1,15 Ukształtowanie terenu 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Powierzchnia 20% 1,15 0,58 0,58 0,58 Kształt 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Suma 100% 5,74-0,57 0,29-0,57 Cena zł/m 2 8,64 4,08 5,11 Wartość po poprawkach 8,07 4,37 4,54 Średnia wartość 1m 2 5,66 W związku z faktem, iż w obrębie nieruchomości znajduje się ciek wodny utrudniający zagospodarowanie, wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki ewidencyjne nr 51/5, 51/6, 51/7 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WN = 5,66 zł/m 2 x 2305 m 2 x 0,9 = 11741,67 zł 11740,00 zł Działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/3 obręb Lipie Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra zadowalająca zadowalająca 2 Dojazd zadowalający b. dobry b. dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu dobre dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca zadowalająca zadowalająca zadowalająca 5 Kształt b. dobry dobry dobry b. dobry Opracował: Strona 22 z 25

23 gruntowa, działki nr 31/3, 31/4, 32/4, 45/4, 45/5, 45/6, 47/2, 51/5, 51/6, 51/7, Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 9,82 zł/m 2 C min = 4,08 zł/m 2 C = 5,74 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 1,72-0,86 0,00 0,00 Dojazd 20% 1,15-1,15-1,15-1,15 Ukształtowanie terenu 15% 0,86 0,00 0,00-0,43 Powierzchnia 20% 1,15 0,00 0,00 0,00 Kształt 15% 0,86 0,43 0,43 0,00 Suma 100% 5,74-1,58-0,72-1,58 Cena zł/m 2 8,64 4,08 5,11 Wartość po poprawkach 7,06 3,36 3,53 Średnia wartość 1m 2 4,65 W związku z faktem, iż w obrębie nieruchomości znajduje się ciek wodny utrudniający zagospodarowanie, wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki ewidencyjne nr 105/1, 105/2, 105/3 z obrębu Lipie, jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WN = 4,65 zł/m 2 x m 2 x 0,9 = 66478,73 zł 66480,00 zł Opracował: Strona 23 z 25