BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Romuald Januszewski OPERAT SZACUNKOWY zł

Transkrypt

1 BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Romuald Januszewski ul. Łężyca - Dolna 51B, ZIELONA GÓRA, tel OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny Nr sprawy Km 5337/17 Adres lokalu Właściciel prawa do lokalu Wartość prawa do lokalu Ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra Księga wieczysta ZG1E/ /8 Rafał Marcin Żurek zł (Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy trzysta zł) Opracował : Romuald Januszewski Wrzesień 2018r.

2 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 1 Określenie nieruchomości: Opis nieruchomości: WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny. Lokalizacja: ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra. Księga wieczysta lokalu: ZG1E/ /8 Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 49,5 m 2, usytuowany na V-kond. w budynku pięciokondygnacyjnym wielorodzinnym, środkowy. Lokal składa się z 3 pokoi, jasnej kuchni, przedpokoju, łazienki z WC. Stan techniczny lokalu przeciętny, elementy wykończeniowe znacznie zużyte, lokal do remontu. Budynek mieszkalny wolnostojący, siedmioklatkowy, podpiwniczony, wykonany w technologii uprzemysłowionej. Rok budowy ok Stan techniczny budynku przeciętny, ściany zewnętrzne są ocieplone. Pow. użytkowa lokalu 49,5 m2. Cel wyceny: Zakres wyceny: Metoda wyceny: Oszacowana wartość rynkowa: Określenie wartości prawa własności nieruchomości lokalowej - lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, dla ustalenia ceny otwarcia na licytacji komorniczej Określenie wartości nieruchomości lokalowej dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) wg stanu lokalu na dzień oględzin i wg cen na dzień wykonania wyceny. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania WRU. Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej zł Data określenia wartości rynkowej: r. Data sporządzenia operatu: r. Opracowanie:

3 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, CEL I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Cel wyceny Zakres wyceny PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno - prawne Podstawy metodyczne wyceny Źródła informacji i danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Położenie lokalu mieszkalnego, lokalizacja i otoczenie budynku RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHIKA WYCENY ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie cech rynkowych i ich ocena Ustalenie granic współczynników korygujących Charakterystyka nieruchomości porównawczych o cenie min. i cenie max Obliczenie wartości prawa do nieruchomości Zestawienie wartości szacowanych elementów nieruchomości WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA ZAŁĄCZNIKI... 13

4 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 3 1. PRZEDMIOT, CEL I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Lokal mieszkalny nr 15 położony w budynku przy ul. Ptasiej 22 w Zielonej Górze. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 49,5 m2, usytuowany jest na V-kondygnacji w budynku wielorodzinnym pięciokondygnacyjnym Cel wyceny Określenie wartości prawa własności nieruchomości lokalowej dla ustalenia ceny otwarcia na licytacji komorniczej Zakres wyceny Określenie wartości prawa własności nieruchomości lokalowej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) w stanie na dzień oględzin i wg cen na dzień wyceny. 2. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 2.1. Podstawa formalna Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zielonej Górze Tomasza Karpińskiego z dnia r. do sprawy Km 5337/ Podstawy materialno - prawne - Ustawa z dn r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. z 2018r., poz. 121), Dział IV - Wycena nieruchomości. Rozdział 1 - Określanie wartości nieruchomości. Art. 151 ust. 1 definiujący wartość rynkową nieruchomości, art definiujące sposoby określania wartości nieruchomości, opisujące zasady stosowania podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego oraz określające zasady wyboru przez rzeczoznawcę właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, art wskazujące na dane wykorzystywane w procesie szacowania oraz podające obowiązującą formę tych danych oraz formę sporządzania opinii o wartości nieruchomości, - Ustawa z dn r. o planowaniu przestrzennym ( Dz.U.nr 80 poz.717), - Rozporządzenie Rady Ministrów z dn r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z późniejszymi zmianami), Rozdział 2 - Określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść i technik wyceny opisujące podejścia porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane oraz zasady i warunki stosowania tych podejść. Rozdział 4 - Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego opisujące zasady postępowania w procesie szacowania oraz formę i zawartość operatu szacunkowego. - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Uchwała nr 26/07 i 27/07 z dnia grudnia 2007 r. oraz Uchwała nr 26/08 i 27/08 z dnia 8-09 grudnia 2008 r. Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, KSWP 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. Tymczasowa nota interpretacyjna III.3 - Ustalanie stanu prawnego przedmiotu wyceny: obowiązki rzeczoznawcy majątkowego. Tymczasowa nota interpretacyjna III.4 - Zasady ustalania zużycia. NI 1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KSWP 3 - Operat szacunkowy Podstawy metodyczne wyceny - Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny,

5 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra Źródła informacji i danych merytorycznych - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Zielona Góra dla terenu Słoneczne, uchwalony Uchwałą nr LVI/727/09 Rady Miasta Zielona Góra z dnia 24 listopada 2009r., - oględziny lokalu mieszkalnego przeprowadzone w obecności Komornika sądowego oraz najemcy lokalu, Pana Arkadiusza Lewandowskiego, - baza danych cen transakcyjnych autora operatu. 3. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY - Data sporządzenia wyceny r. - Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. - Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. - Data oględzin wycenianej nieruchomości r. 4. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Zgodnie z przepisami art. 4 ust. 17 Ustawy o gospodarce nieruchomościami przez stan nieruchomości rozumie się stan prawny, stan zagospodarowania, stan techniczno- użytkowy, stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny lokalu mieszkalnego określono na podstawie badania księgi wieczystej ZG1E/ /8 prowadzonej przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zielonej Górze. Typ księgi: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość Dział I-O (Oznaczenie nieruchomości): Położenie: woj. lubuskie, miasto Zielona Góra, ul. Ptasia 22, lokal nr 15, Przeznaczenie: lokal mieszkalny, Opis lokalu: pokój -3, kuchnia, kuchnia, przedpokój, Kondygnacja: 5 Odrębność: tak Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 49,5 m2 Dział I-SP (Spis praw związanych z własnością): Udział równy 12/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu, ujawniony w księdze wieczystej nr ZG1E/ /0, Dział II- (Własność): Rafał Marcin Żurek w udziale 1/1, Dział III- (Prawa, roszczenia i ograniczenia): Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawach nr Km 5337/17, Km 1986/18, Dział IV- (Hipoteka): Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00 zł. Wierzyciel hipoteczny: Gmina Zielona Góra o statusie miejskim. UWAGA: w dziale I-O księgi wieczystej mylnie wpisano 2 kuchnie. Powinno być kuchnia oraz łazienka.

6 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W planie zagospodarowania cytowanym w pkcie 2.4, budynek z szacowanym lokalem znajduje się na terenie oznaczonym jako MW2 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Położenie lokalu mieszkalnego, lokalizacja i otoczenie budynku Szacowany lokal mieszkalny nr 15 znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, zlokalizowanym w Zielonej Górze przy ul. Ptasiej 22, w pośredniej strefie Zielonej Góry. Jest to budynek wolnostojący, pięciokondygnacyjny, podpiwniczony, siedmioklatkowy. Lokalizacja na terenie z zabudową mieszkalną wielorodzinną oraz zabudową obiektami towarzyszącymi jak obiekty handlowe, usługowe. Budynek zbudowany na działce nr 78/3 o powierzchni 0,1148 ha. Zgodnie z badaniem księgi wieczystej ZG1E/ /0, stwierdzono, że grunt jest własnością Gminy Zielona Góra o statusie miejskim i został oddany udziałami we współużytkowanie wieczyste właścicielom wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Komunikacja dobra, dobry dojazd z centrum miasta. Dojazd do budynku drogą o nawierzchni utwardzonej. W oparciu o wizję lokalną, wywiad w terenie oraz opracowania kartograficzne ustalono, że działka uzbrojona jest w sieci energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, grzewczą, gazową, telefoniczną Opis konstrukcji budynku mieszkalnego Budynek mieszkalny wielorodzinny, siedmioklatkowy, pięciokondygnacyjny, podpiwniczony, wykonany w technologii uprzemysłowionej. Rok budowy ok Konstrukcja budynku: - ściany nośne żelbetowe, ściany osłonowe murowane, ściany zewnętrzne ocieplone styropianem, - stropodach z płyt korytkowych na ściankach ażurowych i stropie żelbetowym, - stropy żelbetowe, kanałowe, - stolarka okienna w ramach drewnianych i PVC, stolarka drzwiowa drewniana i płycinowa, typowa, - schody żelbetowe wylewane, - wykładziny ścian tynki cem. -wapienne, - elewacja tynk cienkowarstwowy na ociepleniu ścian zewnętrznych,, - instalacje wewnętrzne wodna, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna. Instalacja grzewcza centralna zasilana z sieci miejskiej. Stan techniczny budynku przeciętny. Ściany zewnętrzne ocieplone. Budynek prawidłowo utrzymany Charakterystyka szacowanego lokalu mieszkalnego Powierzchnia użytkowa 49,5 m2, Lokal położony na V kondygnacji, środkowy, składa się z 3 pokoi, jasnej kuchni, łazienki z WC i przedpokoju. Standard elementów wykończeniowych przedstawia się następująco: - pokój nr 1 pokój dzienny z balkonem. Ściany malowane, okna w profilach PVC. Na podłodze wykładzina PVC, drzwi płycinowe, - pokój nr 2 środkowy, okno w profilach PVC. Posadzka cementowa pokryta wykładziną PVC, drzwi płycinowe, ściany malowane, - pokój nr 3 okno w profilach PVC. Posadzka cementowa pokryta wykładziną PVC, drzwi płycinowe, ściany malowane, - kuchnia jasna. Ściany częściowo wykładane glazurą, wybrakowane. Posadzka cementowa pokryta wykładziną PVC,

7 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 6 - łazienka z WC wyposażenie sanitarne stanowią natrysk w kabinie, mała umywalka i ustęp. Ściany wyłożone płytkami glazurowanymi, na podłodze płytki gresowe, drzwi płycinowe. - przedpokój - na podłodze wykładzina PVC, ściany malowane, drzwi wejściowe do lokalu drewniane. W przedpokoju znajduje się szafa wnękowa. Standard wykończenia przeciętny, duży stopień zużycia elementów wykończeniowych. Pomieszczenia zorientowane na północ i południe. Elementy wykończeniowe sprzed lat, ich duże zużycie adekwatne do wieku tych elementów. Elementy wykończeniowe kwalifikują się do remontu i wymiany. 5. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa do lokalu mieszkalnego dokonano uwzględniając: - postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; - cel wyceny; - wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; - lokalizację i rodzaj nieruchomości; Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny i jednocześnie sposobu ustalania wartości rynkowej przedmiotu wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne, w tym Rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej dla określenia wartości rynkowej prawa do lokalu mieszkalnego. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ww. ustawa stanowi, że wartość rynkową praw do nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub w podejściu mieszanym (jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, która polega na określaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i stanu prawnego oraz przeznaczenia. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Decydując się na przyjęcie wyżej opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu w/w metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych.

8 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 7 Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej Cmin oraz nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej Cmax. Określenie ceny średniej Cśr ze zbioru transakcji przyjętych do analizy. Określenie zakresu współczynników korygujących jako [Cmin/Cśr ; Cmax/Cśr] Określenie wartości rynkowej wycenianego lokalu wg formuły WR = C śr * u i * Pu, (zł) gdzie: u i wartość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Pu powierzchnia lokalu. 6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: - Obszar Zielona Góra. - Okres analizy cen transakcyjnych: od pocz. 2017r. do daty wyceny. - Rynek lokalny jako rynek lokali mieszkalnych. - Obszar Zielona Góra. Rejon objęty analizą charakteryzuje się przeciętną ilością transakcji kupna - sprzedaży lokali mieszkalnych ale wystarczającą do zastosowania podejścia porównawczego. W szczególności badano ceny lokali mieszkalnych w budynkach o podobnym wieku i technologii wykonania czyli mieszkań w budynkach o wieku lat, w budynkach budowanych w technologii uprzemysłowionej, na osiedlach w rejonie szacowanego lokalu. W okresie od początku 2017r. odnotowano tam ok. 160 transakcji sprzedaży lokali w budynkach zbudowanych w latach , w tym ok. 40 transakcji w budynkach 11-kondygacyjnych. Ceny transakcyjne przeciętnie zawierały się w przedziale zł/m2 pow. użytkowej lokalu, choć były również pojedyncze transakcje z cenami spoza tego przedziału. Najwięcej transakcji zawierało się w przedziale cenowym zł/m2. Ceny takie dotyczą zarówno lokali jako odrębnej własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zaobserwowana rozbieżność cenowa lokali mieszkalnych na badanym rynku lokalnym, wynika głownie z różnorodności stanu techniczno-funkcjonalnego lokalu oraz położenia lokalu w budynku i powierzchni lokali. Z analizy zbioru zawartych transakcji wynika, że największym zainteresowaniem na badanym rynku lokalnym cieszyły się mieszkania jedno i -dwupokojowe, które osiągały najwyższe ceny transakcyjne jednostkowe w przeliczeniu na 1 m2 pow. użytkowej. Na podstawie analizy rynku stwierdzono, że rynek lokali mieszkalnych w Zielonej Górze jest dość stabilny, ceny nie zmieniają się gwałtownie aczkolwiek można zaobserwować zmniejszoną ilość transakcji. W okresie po 2009 r. zaobserwowano stabilizację cenową lub niewielkie obniżki cen jako efekt odbijającego się na nieruchomościach globalnego kryzysu gospodarczego. Analiza cen ofertowych w biurach nieruchomości pokazuję, ze zauważalnie wydłuża się czas ekspozycji nieruchomości, ceny transakcyjne są ok. 5-8 % niższe niż ceny ofertowe. Należy tez zwrócić uwagę, na fakt, że wraz z realizacją w niedalekiej okolicy budynków budowanych przez deweloperów zwiększy się zainteresowanie mieszkaniami w takich budynkach co może jednocześnie rzutować na mniejsze zainteresowanie lokalami w budynkach starszych a tym samym na zmniejszenie cen takich lokali. Do wyceny przedmiotowego lokalu przyjęto 0 % trend czasowy od początku 2017r. Nie wzięto pod uwagę transakcji, w stosunku, do których zachodziło podejrzenie szczególnych warunków zawarcia transakcji. W tabeli nr 1 przedstawiono transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych zbliżonych do szacowanego lokalu a więc o zbliżonej lokalizacji, powierzchni i zbliżonym stanie technicznym, położonych w budynkach pięciokondygnacyjnych o podobnym okresie budowy i konstrukcji wykonania.

9 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 8 Tabela 1 Wykaz transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach pięciokondygnacyjnych w Zielonej Górze L.p. Data transakcji Adres Kondygn. Pow. lokalu, m2 Cena transakc. zaktualizowana, zł/ m Ptasia 3 43, Ptasia 5 47, Ptasia 4 48, Ptasia 1 47, Wypoczynek 5 56, Wypoczynek 5 46, Studzienki Sucharskiego 4 48, Ptasia 4 48, Zawadzkiego "Zoski" 2 47, Francuska 2 46, Wojska Polskiego 4 50, Cmin 2343 Cmax 2995 Cśr OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 7.1. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny prawa własności do lokali mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę: - Lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo - Położenie lokalu w budynku - Powierzchnia użytkowa lokalu - Stan techniczny budynku - Funkcjonalność, standard i stan techniczny lokalu Cechy te mają następujące charakterystyki: Tabela 2

10 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 9 Lp. Rodzaj cechy Skalowanie cechy i opis Korzystna W centralnej części miejscowości lub w bezpośrednim jego sąsiedztwie. Punkty handlowo-usługowe w pobliżu. Łatwy dojazd, nieskomplikowany, w pobliżu głównych ulic. 1 Lokalizacja ogólna 2 Lokalizacja w budynku 3 Wielkość lokalu 4 5 Stan techniczny budynku Standard i stan techn. lokalu Przeciętna Niekorzystna Korzystna Przeciętna Niekorzystna Niedaleko głównych arterii komunikacyjnych (dobra dostępność komunikacyjna) Punkty handlowo-usługowe w niewielkiej odległości. Obrzeża miejscowości, utrudniona dostępność komunikacyjna. Obiekty handlowo-usługowe w odległości w znacznej odległości I piętro Piętra pośrednie Parter i ostatnia kondygnacja Korzystna Do 50 m 2 Przeciętna Od 50 m² do 70 m² Niekorzystna Powyżej 70 m² Budynek w którym prowadzona jest systematycznie gospodarka remontowa, nie wykazuje istotnych Korzystny uszkodzeń, instalacje po wymianie, elewacja i klatki schodowe odnowione. Budynek wymagający drobnych prac remontowych, nie Przeciętny wykazuje istotnych uszkodzeń, instalacje po wymianie, elewacja i klatki schodowe do odnowienia. Budynek wymagający znaczących prac remontowych, Niekorzystny celowa jest wymian instalacji, elewacja i klatki schodowe do odnowienia. Lokale w pełni wykończone, z wyposażeniem kuchni Korzystny oraz łazienki, o dobrym stanie technicznym, wyposażone w nowoczesne instalacje techniczne. Lokale, których stan i stopień zużycia wynika z Przeciętny normalnego eksploatowania. Lokale w stanie wymagającym wykończenia lub Niekorzystny remontu, bez zaawansowanych technicznie instalacji. Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości W x znajdzie się pomiędzy C min a C max. Tabela 3 Wagi cech porównawczych Lp. Cechy rynkowe Wyceniany lokal mieszkalny Udział cechy w DC (waga cechy) [%] 1 Lokalizacja ogólna Przeciętna 20% 2 Lokalizacja w budynku Niekorzystna 25%

11 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 10 3 Wielkość lokalu Korzystna 15% 4 Stan techniczny budynku Przeciętny 15% 5 Funkcjonalność, standard i stan techniczny lokalu Stan przeciętny/dostateczny, cecha niekorzystna 25% Suma 100% Opis cech dot. szacowanego lokalu: a) lokalizacja ogólna Położenie przy ul. Ptasiej, strefa pośrednia. Jest to teren z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, w pobliżu obiekty oświatowe, rekreacyjne tereny leśne. Cecha przeciętna, b) lokalizacja w budynku. Położenie lokalu na V kondygnacji, cecha niekorzystna, c) wielkość lokalu. Lokal o powierzchni użytkowej 49,5 m2. Na lokalnym rynku największym powodzeniem cieszą się lokale o pow. do ok. 60 m2. Cecha korzystna, d) stan techniczny i standard wykończenia budynku. Budynek z ok r. Budynek wykonany w technologii uprzemysłowionej. Stolarka okienna PVC. Instalacja grzewcza zasilana z sieci miejskiej. Budynek wyposażony w instalacje wewnętrzna wod.-kan., gaz, c.o. i elektryczną. Ściany zewnętrzne ocieplone. Stan techniczny przeciętny. Cecha przeciętna, e) Standard i stan techniczny lokalu. Standard opisany w pkcie Duży stopień zużycia elementów wykończeniowych. Nie stwierdzono zawilgocenia ścian. Standard przeciętny, stan techniczny elementów wykończeniowych niekorzystny. Cecha przeciętna /niekorzystna Ustalenie granic współczynników korygujących Cenę średnią, maksymalna i minimalną nieruchomości określono wykorzystując dane z Tabeli nr 1. Cmin = 2343 zł/m 2 ; Cmax = 2995 zł/m 2 ; Cśr = 2658 zł/ m 2 ; Obliczenie dolnej i górnej granicy sumy wskaźników korygujących: Cmin/Cśr = 2343 / 2658 = 0,881 Cmax /Cśr = 2995 / 2658 = 1,127 Zbiór wartości wskaźników korygujących Ui dla wycenianego lokalu powinien znajdować się w przedziale: 0,881 < Ui < 1, Charakterystyka nieruchomości porównawczych o cenie min. i cenie max. Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na wartość, poddano najtańszy i najdroższy lokal z przyjętych do próbki reprezentatywnej. Lokale te oznaczono odpowiednio A i B Lokal A Cmin Data transakcji: wrzesień 2017r. Położenie: Zielona Góra, ul. Zawadzkiego Zośki Lokalizacja ogólna strefa pośrednia, bliskość obiektów usługowych i handlowych, cecha przeciętna

12 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 11 Lokalizacja w budynku 2 kond., cecha korzystna Wielkość lokalu 47,8 m 2 cecha korzystna Stan techniczny budynku przeciętny, budynek wielorodzinny z lat 70-tych, ocieplnony, cecha przeciętna Standard lokalu lokal do remontu, cecha niekorzystna, Cena transakcyjna 1m 2 p.u. na dzień sprzedaży: 2343 zł/m2 Lokal B Cmax Data transakcji: styczeń 2017r. Położenie: Zielona Góra, ul. Ptasia Lokalizacja ogólna strefa pośrednia, bliskość obiektów usługowych i handlowych, cecha przeciętna, Lokalizacja w budynku 3 kond., cecha przeciętna Wielkość lokalu 43,4 m 2 cecha korzystna Stan techniczny budynku przeciętny, budynek wielorodzinny z lat 70-tych, ocieplony, cecha przeciętna /korzystna, Standard lokalu typowy, cecha przeciętna, Cena transakcyjna 1m 2 p.u. na dzień sprzedaży: 2995 zł/m Obliczenie wartości prawa do nieruchomości. W Tabeli 4 przedstawiono ocenę wycenianego lokalu za pomocą sumy współczynników korygujących. Wielkość współczynników korygujących ustalono następująco: - równy 0 dla równych cech nier. szacowanej i porównawczej, - 25% dla cech pośrednich np. korzystna/ przeciętna przeciętna lub przeciętna /niekorzystna niekorzystna, - 50% dla cech korzystna - przeciętna lub przeciętna niekorzystna - 100% dla cech korzystna niekorzystna. Tabela 4 Tabela porównawcza Lp. Cechy rynkowe Cechy szacowanego lokalu mieszkalnego Udział cechy w DC (waga cechy) [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników korygujących U i 1 Lokalizacja ogólna Przeciętna 20% 0,176 0,225 0,201 2 Lokalizacja w budynku Niekorzystna 25% 0,220 0,282 0,221 3 Wielkość lokalu Korzystna 15% 0,132 0,169 0,151 4 Stan techniczny budynku Przeciętny 15% 0,132 0,169 0,151 5 Funkcjonalność, standard i stan techniczny lokalu Przeciętna /niekorzystna 25% 0,221 0,282 0,236 Suma 100% 0,881 1,127 0,96 Z powyższej tabeli wynika, że wartość współczynnika korygującego U dla wycenianego lokalu wynosi: 5 U = Ui = 0,960 i =1 Obliczenie wartości prawa własności lokalu o powierzchni użytkowej 49,5 m 2.

13 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 12 Wr = Cśr * U * Pu Wr = 2658 zł / m 2 * 0,960* 49,5 m2 = zł. Wr = zł. Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy trzysta zł. 7.5 Zestawienie wartości szacowanych elementów nieruchomości. Wartość udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu na potrzeby niniejszego opracowania można przyjąć w wysokości średnich cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe na podobnych terenach. Ceny te kształtują się na poziomie zł/m2 Wartość udziału w prawie użytkowania wiecz. działki nr 78/3 o pow. 0,1147 ha może być równa : Wgr = 12 / 1000 * 1148 m2 * 300 zł/m2 = 4132 zł, przyjęto zł, Wartość lokalu równa jest : Wb = = Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy trzysta zł. Razem zł zł. 8. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej - lokalu mieszkalnego ( zł) jest wartością rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU), uwzględnia atrybuty takie jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, położenie lokalu w budynku, powierzchnię lokalu, stan techniczny budynku, funkcjonalność, standard i stan techniczny lokalu. W wyniku analizy transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na badanym obszarze, wartość rynkową w odniesieniu do 1 m 2 p.u. określono na poziomie zł/m 2 Określona wartość przedmiotowego lokalu mieszkalnego w odniesieniu do 1 m 2 zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym. Zdaniem rzeczoznawcy określona wartość jest właściwa z punktu widzenia celu, któremu ma służyć. 9. KLAUZULE I OGRANICZENIA a) Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), b) Oszacowanie wartości rynkowej prawa do lokalu dokonano wg stanu lokalu na dzień wizji lokalnej, c) Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2, d) Opis konstrukcji i stanu technicznego budynku i lokalu nie stanowią ekspertyzy budowlanej, Wszelkie informacje dotyczące stanu lokalu i budynku otrzymane w czasie oględzin, przyjęto w dobrej wierze, d) Oszacowana wartość praw do nieruchomości nie jest zwiększona o podatki (w szczególności podatek VAT) i opłaty związane z nabyciem nieruchomości, e) Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności, f) Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie dostępne dane i dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości prawa do lokalu.

14 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra ZAŁĄCZNIKI - dokumentacja fotograficzna, - odpis księgi wieczystej, - kopia ubezpieczenia OC rzeczoznawcy.

15 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 14 Widok budynku mieszkalnego Widok budynku mieszkalnego Pokój dzienny nr 1 Pokój nr 2 Pokój nr 3 Kuchnia

16 Lokal mieszkalny, ul. Ptasia 22/15, Zielona Góra 15 Łazienka Łazienka Przedpokój Przedpokój

17 GHIJKLMINOPGHMOMRSTU5VWXWY ZY 2[5\WX5V3]U25^_[Y ZT2[`abR[S3Y [5c2ZRdZcef2345 \Wb`\Rd`XWY [ScZWTUghXSX[5UiceWjWkl TMmKn[fW TMmKn[fRG TMmKn[[ TMmKn[[[ TMmKn[_ T2[`a[fWfW2X`c25X[5X[5UiceWjWkc[ 1o pqrstuvw vpxsy 1yz{o x{}~w x{oyqzq x 4 A \IƒK q q}{ x{ ˆ Š ŒŽŒ šž œ šš ˆœš Š žÿ 1yz{o ªxu yrw «y o { u { x{ªq«uªy p A A (')#<.)# 1=+ "=<.)# 1=+ "= <.)# 1=+ "= 1yz{oªq«uªy d`r[` 99 4 '= )#(.'= 1/ ' 0C²<' -³1)=CA<' -³1)=CA< pxsªq«uªy Œ œ ± Ÿ œ ".#> ' 0CA 'q rw uµu E<@ o w ~ { x{c yz{o«sx x vx{ wst{µ ˆ Œ Ÿ Š š Œ p A.+A#¹@@@²ºEBº¹@ Œ ˆ ˆ± œ± ro q» ± œ±ž œˆ Œ ˆ!=' ˆ Œ Ÿ Š qª{pqvx{o xy}wt«qv{µªq«uªyvou pqvx{o x~pqzx{s {¼po w uª{} w ½:^ 777j9 TWbij5XdZhgTSc5 WTRd`Y SY [Ri6T`X5WY X[WRbi 1o pqrstuvw vpxsy A 1o pqrstuvw vpxsy A ijwy `i¾zdbwy `X[`Y [5c2ZRd53W^R U25T`¾Z\Wb`\i[iT2[`aiY 5 Y R ]\XZcec2gkc[`cehiTZXbiU5 `XU À<?@@ÁCA@C?²< ÉÊËÌÍÎ 1!=") (.0 )!= ',('=<.)# 1=+ "=ÃAC? Ž ž œ œˆœÿ ˆ œš œ œžžœ ˆ œšˆœ œœœˆ šž œœœˆ ÄŽÅÆ ˆ Š ˆ ˆ Š Œ œœ œ >. ', ¹.+A#¹@@@@DB²B¹@Á¹@@A<?@@ÁCA@C?º@BF?EFºB<?@@ÁCA?CAACAE A@ AÇ Áº²EBB< 1)#<AC? Œ œ ˆ Š Œ ˆˆ œšÿ ±œ ŽÅ šÿ ±œ Ž ž šÿ Œ šžåæ ˆ ˆ ž Ȉ Š Œ œœ œ

18 GHIJKLMINOPGHMOMRSTU5VWXWY ZY 2[5\WX5V3]U25^_[Y ZT2[`abR[S3Y [5c2ZRdZcef2345 \Wb`\Rd`XWY [ScZWTUghXSX[5UiceWjWkl TMmKn[fW TMmKn[fRG TMmKn[[ TMmKn[[[ TMmKn[_ T2[`a[fRofRo[RoU`Y 2Y [S2`XZce2Y a`rxwkc[s RGmpGHKJMJmqMKNrstMJnKpNIusmq vwxax CCC 1y wz{ }~ w 1 ƒ ywy~~ 4? "z{ ~ wy~~ it2[`a2y [S2`XZ2Y a`rxwkc[s \Wb`\i, ˆz Š { ~ Œ y Žzƒz w Œ <ˆ}y }~Œzwy~z }ˆz~Œ~ } zzy~ vwxaxa? A@@@ { Œˆ y { Œ~<ˆ}y Œ Œ {z }ˆ ~ zˆ~ 1 ƒ yˆ } < š œ žÿ 1 ƒ y { ~ wy~ ž œ š TWbij5XdZhgTSc5oWTRd`Y SY o[ri6t`x5wy X[WRbi 1y wz{ }~ w? ijwy `i ZdbWY `X[`Y [5c2ZRd53W^RoU25T` Z\Wb`\i[iT2[`aiY 5 Y Ro]\XZcec2gkc[`cehiTZXbi<BB?A?@@ <?@@ CA@C?ª<0 v)!= '±,('=< ÃÄÅÆÇÈ.)#v±1=+²"=³AC? Ÿ µ µ µ œ œ ¹ º œ µ» ¼ ž ¼ ž œ ½ ¾œ œ µ œ µ µ œ Ÿ @@A<?@@ CA@C?«@BF?EF«B<?@@ CA?CAACAExA@xA x «ªEBB< 1)#<AC? µ œ œ Áž ž Ÿžµ Áž ž µ Á Ÿ µ µ ¾œ œž µ» µ œ Ÿ À

19 GHIJKLMINOPGHMOMRSTU5VWXWY ZY 2[5\WX5V3]U25^_[Y ZT2[`abR[S3Y [5c2ZRdZcef2345 \Wb`\Rd`XWY [ScZWTUghXSX[5UiceWjWkl TMmKn[fW TMmKn[fRG TMmKn[[ TMmKn[[[ TMmKn[_ rstat r}xyz{xz z~w }z ƒ{{suz{} ˆ Š ŒŽ Š Ž Ž ŒŽ Š Œ š œž Ÿxv z } z ˆŽ Ž Š š ŽˆŽ ŒŠ Ž Žš ŽˆŽ œ ŽˆŽ ˆ Ž ª«ª T2[`a[[fY a`rxwkl Y nkopmpmoqo CCC rstat9 464 CCC U` `aj`uc[x iu5b<,=r#1!/< "Ÿ(,)! =< EA@??@?ED± TWbij5XdZhgTSc5²WTRd`Y SY ²[Ri6T`X5WY X[WRbi 1u svwxyz{ {s}x~ E<ž 1u svwxyz{ {s}x~ E ²WRd`XWY [5X[5WRdY [5UT25X[iX`hZc[`R²`Tbi<)1(?@@B³Až<?@AžCA@C?@<( >"#0Ÿ1Ÿ,/,.)#rŸ1#0+µ".#,/>.)= )-/,)r1/<.)#rÿ1=+µ"= ±@ Š Œ Ž Š ŒˆŽ Š œ Ž š Š Œ Œ Ž Š œ Ž š¹œ šž ŒŽºš¹Œ» ¼ Ž Œ ˆ ½ ˆ Š Š >.t',t³.+a#³@@@@±¾±?³ab³@@a<?@abc@±c@?aaf? F@@<?@ABC@±C@žCA¾t±Dt¾ t?d±±¾¾< 1)#<?ž Š Œ Ž ˆ ŠŒŽ Ž œ Ž œ Ž Žš œ Š Œ ¼ Ž Ž š À ˆ Š Š ž i3wt`rstwy `<)1(±±D³A <?@A C@¾C? <( >"#0Ÿ1Ÿ,/,.)#rŸ1#0+µ".#),/>.)= -/,)r1/??c?± š Ž Œš š Š Œ Œ Ž š œ» ¼ Ž Œ ˆ ½ ˆ Š Š >.t',t³.+a#³@@@@±¾±?³ab³@@a<?@abc@±c@?aaf? F@@<?@ABC@±C@žCA¾t±Dt¾ t?d±±¾¾< 1)#<?ž Š Œ Ž ˆ ŠŒŽ Ž œ Ž œ Ž Žš œ Š Œ ¼ Ž Ž š À ˆ Š Š ÁÂÃÄÅÆ

20 GHIJKLMINOPGHMOMRSTU5VWXWY ZY 2[5\WX5V3]U25^_[Y ZT2[`abR[S3Y [5c2ZRdZcef2345 \Wb`\Rd`XWY [ScZWTUghXSX[5UiceWjWkl TMmKn[fW TMmKn[fRG TMmKn[[ TMmKn[[[ TMmKn[_ T2[`a[[[foU`Y `^UWR2c25X[`[W3U`X[c25X[` pqrar CCC 1s qtuvwxyz yq{v 1 }~syq{v 9 D<A@ "tux yq{v WRdU255X[5!s~ ƒyq{v,(.-.*! #+.#' -0*.1)#" - $-),(ˆ"=,)#' E Š AŠ >! -.-#+ ()*ˆ (!*ˆ,=1)= #+.#' -/01#+.1)#" - $-), "tux }{xœz pqrar (ˆ"=,)#' E Š AŠˆ"./Ž-. 1 ˆ (!*ˆ,=1)##+.#' -/01#,(ˆ"=,)# ' ADB AB TWbij5XdZhgTSc5oWTRd`Y SY o[ri6t`x5wy X[WRbi 1s qtuvwxyz yq{v D Y 52Y `X[5TW2`oa`dZX`\5XWkc[<' E Š AŠ<?@ABC@ACAE<' "1)' (>,/ˆ"./(>.)#"#0 1,/,.)#p 1#0+".#! =(.'="ˆ) (') š œžÿ š š žÿ Ÿªœš œÿ «œš š CA A FEF@@<?@ABC@ CACA@r rašrš D E< Ÿ š «œ œšš ž ž ± žÿ Ÿªœš œ š Ÿ ²š «œ A@ Y 52Y `X[5TW2`oa`dZX`\5XWkc[<' ADB AB<?@ABC@C@Š<' "1)' (>,/ˆ"./(>.)#"#0 1,/,.)#p 1#0+".#! =(.'="ˆ) (') EE š œžÿ š š žÿ Ÿªœš œÿ «œš š «œ AB ŠF@@<?@ABC@CA CA@r r ra@a E< 1)#<EA Ÿ š «œ œšš ž ž ± žÿ Ÿªœš œ š Ÿ ²š «œ ³ µ

21 GHIJKLMINOPGHMOMRSTU5VWXWY ZY 2[5\WX5V3]U25^_[Y ZT2[`abR[S3Y [5c2ZRdZcef2345 \Wb`\Rd`XWY [ScZWTUghXSX[5UiceWjWkl TMmKn[fW TMmKn[fRG TMmKn[[ TMmKn[[[ TMmKn[_ T2[`a[_fe[oWd5b` pqrar CCC 1s qtuvwxyz yq{v 1 }~s{qtw~ {stv ƒ ~ {x 4 "tu x {qtw~ {stv ƒ ~ {x e[owd5b`ijwy X`b`icZVX` ( }xvˆty {~ <yx wx 4488Š7^77(! ()#Œ1=$-)#!/()*-/ ()#Œ(#!(.#$%>.)#()! 2a,{~s zw~ tž{vwtv ~ qsxy z š œ žÿ š œ ž Y mohm moª«mgi O MN 0~u tvw xvx}ts u w~szwts{x ~ t y{ ~ }{ u z }{ z ± ² ³ pqrara.= #. )#-.#1)#.,"! ',!/ ",1#0 1) '=-)# 0#0,=p "/.=-0) pqrar 3j[X`2[5\WX`3]U`WRd`diR[5 j[5vrb[j<.)#p 1=+ "= TWbij5XdZhgTSc5oWTRd`Y SY o[ri6t`x5wy X[WRbi 1s qtuvwxyz yq{v ijwy `iµzdbwy `X[`Y [5c2ZRd53W^RoU25T`µZ\Wb`\i[iT2[`aiY 5 Y Ro]\XZcec2gkc[`cehiTZXbi<BB?A?@@ <?@@ CA@C? <0 p)!= ',('=<.)#p 1=+ "=¹AC? š º» ± ¼½±³ ²¼ ¾³ ± ² À ²» ²» ±² ³ Á¼ºÂ ³» û š» B CA@C?Ä@BF?EFÄB<?@@ CA?CAACAErA@rAÅr Ä EBB< 1)#<AC? ³ Æ ³» ±ŸÇ œ ¼ºš ±ŸÇ œ ¼ ² ±Ÿ š À³ ±¼ºÂ ²»» š» ÈÉÊËÌÍ

22

23