Wykład otwarty : Aspekty teoretyczne i praktyczne wyceny nieruchomości

Transkrypt

1 WYŻSZA SZKOŁA EKONOMII TURYSTYKI i NAUK SPOŁECZNYCH Kielce, dnia 27 listopada 2011r. Wykład otwarty : Aspekty teoretyczne i praktyczne wyceny nieruchomości 1. Istota i cele wyceny nieruchomości 1.1.Podstawowym przepisem prawnym regulującym problematykę wyceny nieruchomości oraz działalności gospodarczej wykonywanej przez rzeczoznawców majątkowych jest USTAW A z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Dz. U. Nr 102 z 2010 roku z późniejszymi zmianami). W ustawie zdefiniowano rodzaje i sposoby określania wartości nieruchomości, a także zamieszczono regulacje dotyczące dziedziny rzeczoznawstwa majątkowego. Ustawa usankcjonowała również zawód rzeczoznawcy majątkowego. Ilekroć w ustawie jest mowa o: 6) wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości 6a) określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości, 1.2. Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę min. : - ustalenie ceny wywoławczej przy sprzedaży 1

2 - aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste - ustalenie wielkości zabezpieczenia kredytu - ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie 2. Rodzaje wartości W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: 1) określenia wartości rynkowej, 2) określenia wartości odtworzeniowej, 3) ustalenia wartości katastralnej, 4)określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. 2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. 3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. 4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. 3. Definicja i interpretacja wartości rynkowej 3.1. W artość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 2

3 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. 4. Sposoby określania wartości Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: 4.1. porównawczego, 4.2. dochodowego 4.3. kosztowego, 4.4. mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. 5. Operat szacunkowy, definicja Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. z późniejszymi zmianami 1. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 3

4 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Definicja na podstawie Krajowego Standardu Wyceny KSWP3 Operat szacunkowy dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości 4

5 7. Prezentacja sporządzonego operatu szacunkowego z wyceny nieruchomości (prezentacja w toku wykładu) 8. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami - rzeczoznawca majątkowy 8.1.Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 8.2.Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 8.3.Rzeczoznawca majątkowy ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie, która: 1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych, 2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za 5

6 przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa znaczenie ze względu na wykonywany zawód, mające 3) posiada wyższe wykształcenie, 4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, 5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, 6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. 2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt. 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami. Lidia Żmijewska rzeczoznawca majątkowy pośrednik w obrocie nieruchomościami zarządca nieruchomości 8816 Akty prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku - o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 z póź. zmianami ) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r. poz z późniejszymi zmianami) 6

7 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 sierpnia 2011 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 z 2011 r. poz. 2109) Literatura Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer W ycena nieruchomości, zasady i procedury Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych W arszawa Ewa Kucharska-Stasiak- Nieruchomość a rynek Wydawnictwo Naukowe PW N Sabina Źróbek Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości Educaterra Olsztyn 2005 Europejskie standardy wyceny 2009-Wydanie polskie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Międzynarodowe Standardy W yceny Wydanie polskie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Leksykon rzeczoznawcy majątkowego 7