Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 262/49,262/55,580/2,580/3,580/4,580/5, 580/6,580/7,580/8,580/9,580/10,580/11,580/14,580/15,580/16,580/17,580/18,580/19, 580/20,580/21,580/22,580/23,580/25 obręb 9 oraz udziałów w działkach 580/1 i 580/13 obręb 9, położonej w Skierniewicach przy ul. Kozietulskiego, gm. Miasto Skierniewice, woj. łódzkie. Księgi Wieczyste LD1H/ /8, LD1H/ /2 i LD1H/ /9, dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzone przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 14 października 2014 r

2 P R E A M B U Ł A Niniejszy operat jest drugą wersją operatu mojego autorstwa datowanego na 11 kwietnia 2014r. dot. określenia wartości rynkowej 21 nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej oraz pięcioma nieruchomościami niezabudowanymi - tworzących zespół mieszkaniowy pod nazwą : Osiedle nad Potokiem Żołnierzak Spółka Jawna z/s w Markach. Niniejsza wersja została opracowana na skutek : - upływu czasu pomiędzy kwietniem 2014 a pażdziernikiem 2014 r. - uwag i sugestii zawartych w Postanowieniu Sądu Rejonowego w Skierniewicach Sygn.akt. I Co 503/14 z dnia 18 sierpnia 2014 r. Skutkiem spełnienia zaleceń i upływu czasu wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wzrosła w stosunki do wartości rynkowej określonej w operacie szacunkowym z 11 kwietnia 2014 r. 2

3 Lp Zestawienie wartości nieruchomości objętej kw: LD1H/ /8, LD1H/ /2 i LD1H/ /9 Nazwa Kozietulskiego 7C Kozietulskiego 7D Kozietulskiego 7E Kozietulskiego 7F Kozietulskiego 7G Kozietulskiego 7H Kozietulskiego 7I Kozietulskiego 7J Kozietulskiego 7K Kozietulskiego 7L Kozietulskiego 9D Kozietulskiego 9E Kozietulskiego 9F Kozietulskiego 9G Kozietulskiego 9H Kozietulskiego 9I Kozietulskiego 9J Kozietulskiego 9K Kozietulskiego 9L wartość nieruchomości budynek ,66 zł ,92 zł ,66 zł ,52 zł ,66 zł ,32 zł ,66 zł ,12 zł ,66 zł ,48 zł ,66 zł ,48 zł ,66 zł ,64 zł ,66 zł ,20 zł ,66 zł ,96 zł ,66 zł ,82 zł ,68 zł ,07 zł ,68 zł ,63 zł ,68 zł ,85 zł ,68 zł ,19 zł ,68 zł ,85 zł ,68 zł ,73 zł ,68 zł ,63 zł ,68 zł ,19 zł ,68 zł ,97 zł 20. Kozietulskiego 9M ,68 zł ,09 zł działka nr 580/2 udział 1/24 w dz. 580/ ,76 zł 4 959,98 zł działka nr 580/3 udział 1/24 w dz. 580/ ,16 zł 4 959,98 zł działka nr 580/4 udział 1/24 w dz. 580/ ,36 zł 4 959,98 zł działka nr 580/5 udział 1/24 w dz. 580/ ,56 zł 4 959,98 zł działka nr 580/6 udział 1/24 w dz. 580/ ,20 zł 4 959,98 zł działka nr 580/7 udział 1/24 w dz. 580/ ,20 zł 4 959,98 zł działka nr 580/8 udział 1/24 w dz. 580/ ,04 zł 4 959,98 zł działka nr 580/9 udział 1/24 w dz. 580/ ,48 zł 4 959,98 zł działka nr 580/10 udział 1/24 w dz. 580/ ,72 zł 4 959,98 zł działka nr 580/11 udział 1/24 w dz. 580/ ,86 zł 4 959,98 zł działka nr 580/14 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,92 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/15 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,36 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/16 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,14 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/17 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,80 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/18 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,14 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/19 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,26 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/20 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,36 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/21 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,80 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/22 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,02 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/23 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/ ,90 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł działka nr 580/25 udział 1/24 w dz. 580/1 udział 1/13 w dz. 580/13 Kozietulskiego 9O ,68 zł ,65 zł ,34 zł 4 959,98 zł 6 771,71 zł 22. Działka nr 262/ ,92 zł 0,00 zł 5 623,92 zł 0,00 zł 0,00 zł 23. Działka nr 262/55 156,22 zł 0,00 zł 156,22 zł 0,00 zł 0,00 zł Ogółem ,22 zł grunt 3

4 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu Opis naniesień budowlanych Budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

5 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,7816 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działki 262/49,262/55,580/2,580/3,580/4,580/5,580/6,580/7, 580/8,580/9, 580/10,580/11, 580/14,580/15,580/16,580/17,580/18,580/19,580/20,580/21, 580/22,580/23, 580/25 obręb 9 na których są usytuowane budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej oraz udziały w działkach nr: 580/1 o pow. 0,0762 ha i 580/13 o pow. 0,0510 ha. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzone są Księgi Wieczysta LD1H/ /8, LD1H/ /2 i LD1H/ /9 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej i nieruchomości gruntowych niezabudowanych w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej i nieruchomości gruntowych niezabudowanych w stanie na dzień wyceny. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia Km 2497/13 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria:Komornicza Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego ( tekst jednolity w Dz.U. z 2014 r., poz. 121). Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz.518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako zbiór zasad dobrej praktyki. - Krajowy Standard Podstawowy OPERAT SZACUNKOWY jako zbiór zasad dobrej praktyki Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. 5

6 Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice Dane z Ksiąg wieczystych LD1H/ /8, LD1H/ /2 i LD1H/ /9 prowadzonych przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Oględziny nieruchomości w dniu r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r 4. Data dokonania oględzin nieruchomości r. UWAGA: Oględziny wewnątrz segmentu nie doszły do skutku z powodu nieobecności właściciela, informacje uzyskano z dokumentacji Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Skierniewicach. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej określono na podstawie zapisów ksiąg wieczystych: LD1H/ /8, LD1H/ /2 i LD1H/ /9. Według zapisów w niniejszych księgach właścicielem działek: 262/49,262/55,580/2,580/3,580/4,580/5,580/6,580/7, 580/8,580/9, 580/10,580/11, 580/14,580/15,580/16,580/17,580/18,580/19,580/20,580/21, 580/22,580/23, 580/25 obręb 9, udziału 21/24 w działce 580/1 oraz udziału 11/13 w działce nr 580/13 jest Osiedle Nad Potokiem Żołnierzak S.J. siedziba: Marki. Protokoły badania ksiąg wieczystych stanowią załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w zachodniej części miasta, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i rzeki Łupii. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 262/49,262/55,580/2,580/3,580/4,580/5,580/6,580/7, 580/8,580/9,580/10,580/11,580/14,580/15,580/16,580/17,580/18,580/19,580/20,580/21, 580/22,580/23,580/25 obręb 9 na których są usytuowane budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej oraz działki nr: 580/1 o pow. 0,0762 ha i 580/13 o pow. 0,0510 ha jednostka ewidencyjna _1 M. SKIERNIEWICE. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się zabudowa w postaci 21 (+ trzy budynki, które zostały sprzedane) budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Nieruchomość jest zagospodarowana, ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działki nr 262/49,262/55,580/2,580/3,580/4,580/5,580/6,580/7,580/8,580/9,580/10, 580/11, 580/14,580/15,580/16,580/17,580/18,580/19,580/20,580/21,580/22,580/23,580/25 Jednostka ewidencyjna : _1 M. SKIERNIEWICE, obręb: 9 6

7 Powierzchnia: 0,7816 ha Właściciel: Osiedle Nad Potokiem Żołnierzak S.J.siedziba: Marki Działka nr: 580/1, obręb 9 Powierzchnia. 0,0762 ha Właściciel: Osiedle Nad Potokiem Żołnierzak S.J. siedziba: Marki z udziałem 21/24 Działka 580/13, obręb 9 Powierzchnia 0,0510 ha Właściciel: Osiedle Nad Potokiem Żołnierzak S.J. siedziba: Marki z udziałem 11/13 Fragment mapy stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Mapa sytuacyjna z zatwierdzonym projektem podziału wraz z wykazem zmian gruntowych stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Wypisy z rejestru gruntów stanowią załącznik nr 5 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej Budynki mieszkalne jednorodzinne wykonane w technologii tradycyjnej. Budynki w zabudowie szeregowej. Budynki: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 Podpiwniczone Powierzchnia użytkowa mieszkalna 138,96 m 2 Budynki: 12,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23 niepodpiwniczone Powierzchnia użytkowa mieszkalna 143,70 m 2 Powierzchnie użytkowe ustalono na podstawie zamiennej dokumentacji projektowej, która stanowi załączniki do decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Skierniewice zezwalających na użytkowanie budynków. Kopie rzutów kondygnacji segmentów nr 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 stanowią załącznik nr 6 Kopie rzutów kondygnacji segentów nr 12,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23 stanowią załącznik nr 7 Opis techniczny: Ławy fundamentowe żelbetowe, wylewane z betonu B-20 zbrojone 4 x 12mm ze stali A-III i strzemionami 6mm co 30 cm ze stali A-0. Ściany fundamentowe i piwnic segm. 7,30 z bloczków betonowych gr. 25 Ściany nośne i osłonowe nadziemia warstwowe z cegły pełnej i kratówki grubości 38cm i 25 cm ocieplone styropianem 12 cm. Ścianki działowe ceramiczne 12 cm lub gips karton 10 cm. Stropy : nad piwnicą - wielokanałowy płyta żerańska pozostałe : gęstożebrowy - Teriva, w częściach klatek schodowych żelbetowe Podciągi i schody: żelbetowe wylewane / betonu B-20 Wejścia na antresole : w segm. 6,50 - schody drewniane, w segm. 7,30 - schody metalowe. Zejścia z tarasów na segm. 6,50 - schody metalowe. Konstrukcja dachu krokwiowe jętkowa, drewniana Elewacja ze styropianu gr.12 cm. szczyty styropian 15 cm. pokryta wyprawą akrylową wg kolorystyki firmy MIKSPOL Izolacje: Termiczna ; Przeciwwilgociowa: Przeciwwiatrowa : folia PE Wyposażenie w urządzenia techniczne: en. elektryczna 7

8 gaz, woda, kanalizacja, CO i CW Powyższy opis techniczny jest wyciągiem z zamiennego projektu architektonicznobudowlanego. Rok budowy: 2010 Stopień zużycia: 3% Dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik nr 8 niniejszego operatu. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: 9.77.MNp,KX,Z - funkcja mieszkaniowo-usługowa, funkcja piesza, funkcja zieleni, 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Istniejąca zabudowa znajduje się w dobrym stanie technicznym (zabudowa nowa, niezamieszkała), może być wykorzystywana w celach mieszkaniowych. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Charakterystyka rynku 1. Analiza nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od r - do dnia wyceny. Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej. Stwierdza się, iż rynek nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej jest mało rozwinięty. Przeważają budynki w zabudowie wolnostojącej. Również mało jest na rynku budynków w zabudowie bliźniaczej. Z tego względu analizę rynku rozszerzono wstecz na lata 2011 i 2012 i ograniczono do budynków w zabudowie szeregowej. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, rodzaj prawa do gruntu stan budynku. Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu budynku (do wykończenia, do zamieszkania), powierzchni użytkowej oraz lokalizacji. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. Ceny jednostkowe w analizowanym okresie po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 2094,90 zł/m2 do 4301,81 zł/m2. Trend czasowy z rynku obliczono funkcją NACHYLENIE w programie EXCEL, w analizowanym okresie jest on nieznacznie ujemny i wynosi -0,2511 zł/m2 x dzień. 8

9 Tytuł osi Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, 5 000,00 zł 4 000,00 zł 3 000,00 zł TREND CZASOWY y = -0,2511x R² = 0, ,00 zł 1 000,00 zł 0,00 zł Tytuł osi W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji sprzedaży nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych do nieruchomości wycenianej ( rodzaj własności, przeznaczenie, konstrukcja budynku). Cechy różniące nieruchomości skorygowane zostaną poprawką kwotową. L.p. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Nr ident. transak cji w bazie Pozycja w tabeli TRANSAK CJE Rep. Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkow a (zł/m2) Pow. Użytkowa (m2) Cena jednostkow a skorygowan a trendem czasowym zł/m2 pu / Nasturcjowa 2 942,17 85, , / Jana Brzechwy 3 813,56 118, , / Jana Brzechwy 3 813,58 118, ,73 Transakcje przyjęte do porównań / Jana Brzechwy 3 813,58 118, , / Nasturcjowa 3 676,47 102, , / Witkacego 3 031,00 160, , / Kozietulskiego 2 341,43 168, , / Asnyka 4 212,00 129, , / Podrzeczna 4 432,62 141, , / Kozietulskiego 2 261,90 168, , / Wyspiańskiego 2 840,91 176, , / Koszarowa 3 958,33 96, , / Jana Brzechwy 4 406,78 118, , / Mazowiecka 3 655,46 119, , / Wyspiańskiego 3 117,25 102, , / Wyspiańskiego 2 412,00 172, , / Koszarowa 3 401,00 108, , / Jana Brzechwy 3 479,55 118, , / Krasickiego 3 333,33 90, , / Jana Brzechwy 3 675,20 117, , / Skłodowskiej 2 725,00 200, ,38 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji wagi atrybutów wyliczono analitycznie sposoben korelacyjnym: 9

10 - Lokalizacja szczegółowa 22 % - Powierzchnia użytkowa 24 % - Pow, działki 20 % - Wiek budynku 8 % - Standard nieruchomości 14 % - Stan techniczny 12% - 2. Analiza nieruchomości niezabudowanych o charakterze mieszkaniowym ANALIZA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny miasta Skierniewice Okres badania cen od stycznia 2014 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze zabudowy mieszkaniowej Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów użyteczności publicznej. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest powierzchnia i kształt działki. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 54,22 zł/m2 do 166,74 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od lokalizacji uzbrojenia technicznego, kształtu oraz wielkości działki. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wyliczony trend czasowy z rynku w analizowanym okresie jest dodatni i wynosi 0,03051 zł/m2 x dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. W analizowanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. 10

11 PRÓBKA REPREZENTATYWNA REP Data transakcji C_jedm zł/m2 Cena skorygo wana Lokalizacja Nr działki Powierz chnia [m2] Ulica 179/ ,43 zł 30,70 zł m.skierniewice 49,54/ Miedniewicka 158/ ,98 zł 54,22 zł m.skierniewice 212/ Łódzka 270/ ,24 zł 107,11 zł m.skierniewice 182/12,182 /7,182/ Gajowa 543/ ,50 zł 96,13 zł m.skierniewice 59/ Starbacicha 143/4,/5,/4, 110/ ,74 zł 60,12 zł m.skierniewice /5,147/ Gajowa 624/ ,47 zł 72,64 zł m.skierniewice 60/2 611 Gerbery 583/ ,00 zł 107,17 zł m.skierniewice 332/8,333/ Trzcioska 908/ ,43 zł 105,51 zł m.skierniewice 59/ Starbacicha 985/ ,40 zł 63,42 zł m.skierniewice 288/ Sierakowicka 636/ ,90 zł 63,83 zł m.skierniewice 49/ Łączna 1291/ ,44 74,05 zł m.skierniewice Rawska 1591/ ,35 104,92 zł m.skierniewice 599/ / ,91 zł 130,69 zł m.skierniewice 442/ / ,93 zł 80,69 zł m.skierniewice 63/ Podleśna 1368/ ,50 zł 101,57 zł m.skierniewice 586/6 201 Bielaoska 333/14,333 43/ ,48 zł 90,16 zł m.skierniewice / Trzcioska 508/ ,75 zł 96,07 zł m.skierniewice 299/ Feliksów 8255/ ,00 zł 77,07 zł m.skierniewice 164/ Młynarska 2334/ ,16 zł 121,97 zł m.skierniewice 82/ Starbarcicha 3446/ ,02 zł 88,86 zł m.skierniewice 10/6 930 Myśliwska 143/6,147/ 999/ ,88 zł 65,63 zł m.skierniewice 6,147/ Gajowa 5409/ ,15 zł 98,41 zł m.skierniewice 1273,34/ Łąkowa i Miła 129/7,130/ 5274/ ,44 zł 166,74 zł m.skierniewice 19,130/4 908 Urocza 1164/ ,25 zł 61,17 zł m.skierniewice 2/ Miedniewicka 800/ ,58 zł 207,93 zł m.skierniewice 71/ Łączna Uwaga: transakcja prezentowana na szarym tle zostaje odrzucona jako transakcja odstajaca. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 30 % - Powierzchnia działki 20 % - Kształt 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura techniczna 20% 11

12 9. PROCEDURA WYCENY 9.1. Przedstawienie sposobu wyceny Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (tekst jednplity w Dz. U. z 2014 r., poz. 518) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie wartości rynkowej 1 m2 pow. uż. budynku w zabudowie szeregowej Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. 12

13 GRADACJA CENY W OBRĘCIE CECHY Maksymalny wpływ cechy na cenę Cecha = 2206,91 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu Powierzchnia działki Wiek budynku Standard nieruchomośc i Stan techniczny 22,00% 485,52 zł 24,00% 529,66 zł 20% 441,38 8,00% 176,55 zł 14,00% 308,97 zł 12% 264,83 Wsp rozdział u Wartośd cechy Kozietulskaiego, Krasickiego, Podrzeczna bardzo korzystna 1, ,52 zł Witacego, Asnyka, Mazowiecka, Skłodowskiej korzystna 0, ,14 zł umiarkowanie Nasturcjowa, Koszarowa korzystna 0, ,76 zł Wyspiaoskiego mało korzystna 0, ,38 zł Brzechwy, niekorzystna 0,000 0,00 zł do 115 m2 średnio korzystna 0, ,80 zł 115 m2-155 m2 korzystna 1, ,66 zł ponad 155 m2 mało korzystna 0,000 0,00 zł do 250 m m2 ponad 800 m2 do 10 lat lat lat lat ponad 40 lat wysoki (tynki gipsowane, parkiety, ocieplenie budynku, gustowne zagospodarowanie działki średni (tynki wapienne, mozjka, częściowe ocieplenie budynku, proste zagospodarowanie działki) niski (tynki wapienne, podłogi z desek, bud. Nieocieplony, brak zieleni ozdobnej) dobry deweloperski zły 1, ,38 zł 0, ,40 zł 0 0,00 zł 1, ,55 zł 0, ,41 zł 0,500 88,28 zł 0,250 44,14 zł 0,000 0,00 zł 1, ,97 zł 0, ,48 zł 0,000 0,00 zł 1, ,83 zł 0, ,86 zł 0 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: C max = C min = C max - C min = 4 301,81 zł 2 094,90 zł 2 206,91 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 13

14 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAO Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja CECHA nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. 4229/ / / /2014 Data Cena jedn ,90 zł 3 479,55 zł 3 813,58 zł 3 333,33 zł Trend -0,2511-0,2511-0,2511-0,2511 Cj skorygowana trendem czasowym 2 094,90 zł 3 434,09 zł 3 573,50 zł 3 289,63 zł LOKALIZACJA Kozietulskiego Jana Brzechwy Jana Brzechwy Krasickiego POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU [m2] 168,00 118,00 118,00 90,00 POWIERZCHNIA DZIAŁKI *m2+ 743,00 249,00 248,00 139,00 ROK BUDOWY STANDARD NIERUCHOMOŚCI Średni wysoki wysoki niski STAN TECHNICZNY deweloperski deweloperski deweloperski dobry OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA OPIS CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA ul. Kozietulskiego bardzo korzystna POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU [m2] 138,96 i 143, m2-155 m2 ŚREDNIA POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] m2 ROK BUDOWY 2010 do 10 lat STANDARD NIERUCHOMOŚCI średni średni STAN TECHNICZNY deweloperski deweloperski 14

15 TABELA PORÓWNAWCZA CECHA Nieruchomośd wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. x 4229/ / / /2014 Data Cena jedn. x 2 261,90 zł 3 479,55 zł 3 813,58 zł 3 333,33 zł Trend x -0,2511-0,2511-0,2511-0,2511 Cj skorygowana trendem czasowym x 2 094,90 zł 3 434,09 zł 3 573,50 zł 3 289,63 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Kozietulskiego Kozietulskiego Jana Brzechwy Jana Brzechwy Krasickiego cecha rynkowa bardzo korzystna bardzo korzystna niekorzystna niekorzystna bardzo korzystna wartość cechy 485,52 zł 485,52 zł 0,00 zł 0,00 zł 485,52 zł poprawka x 0,00 zł 485,52 zł 485,52 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU 138,96 168,00 118,00 118,00 90,00 cecha rynkowa korzystna mało korzystna korzystna korzystna średnio korzystna wartość cechy 529,66 zł 0,00 zł 529,66 zł 529,66 zł 317,80 zł poprawka x 529,66 zł 0,00 zł 0,00 zł 211,86 zł POWIERZCHNIA DZIAŁKI ,00 249,00 248,00 139,00 cecha rynkowa m m2 do 250 m2 do 250 m2 do 250 m2 wartość cechy 294,40 zł 294,40 zł 441,38 zł 441,38 zł 441,38 zł poprawka x 0,00 zł -146,98 zł -146,98 zł -146,98 zł ROK BUDOWY wiek cecha rynkowa do 10 lat do 10 lat do 10 lat do 10 lat ponad 40 lat wartość cechy 176,55 zł 176,55 zł 176,55 zł 176,55 zł 0,00 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 176,55 zł STANDARD NIERUCHOMOŚCI średni średni wysoki wysoki niski wartość cechy 154 zł 154 zł 309 zł 309 zł 0 zł poprawka x 0,00-154,48-154,48 154,48 STAN TECHNICZNY deweloperski deweloperski deweloperski deweloperski dobry wartość cechy 211,86 zł 211,86 zł 211,86 zł 211,86 zł 264,83 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł -52,97 zł POPRAWKA ŁĄCZNA x 529,66 zł 184,06 zł 184,06 zł 342,95 zł Cena jednostkowa poprawiona x 2 624,56 zł 3 618,15 zł 3 757,55 zł 3 632,58 zł Waga x Cena średnia wagowana 3 251,48 Wartość rynkowa 1m2 nieruchomości zabudowanej budynkiem szeregowym w stanie i cen na dzień wyceny wynosi: 3 251,48 zł/m2 15

16 10.2. Określenie wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości gruntowej niezabudowanej GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 30% 33,76 zł strefa centralna 1,000 33,76 zł strefa pośrednia 0,500 16,88 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 1000 m2 1,000 22,50 zł POWIERZCHNIA 20% 22,50 zł od 1001 do 1500 m2 0,750 16,88 zł od 1501 do 2000 m2 0,500 11,25 zł od 2001 do 2500 m2 0,250 5,63 zł powyżej 2500 m2 0,000 0 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 11,25 zł prostokąt 1:2 1,000 11,25 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 22,50 zł kostka 0,750 16,88 zł DROGA 20% 22,50 zł destrukt 0,500 11,25 zł tłuczeo 0,250 5,63 zł grunt 0,000 0,00 zł INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 22,50 zł 100% 112,52 zł pełna (en.,w.,k.g) 1,000 22,50 zł niepełna( en.,w.k) 0,500 11,25 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax= Cmin.= Cmax-Cmin= 166,74 zł 54,22 zł 112,52 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. 16

17 TRANSAKCJE PRZY JĘTE DO PORÓW NAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 5274/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 162,44 zł 95,15 zł 93,75 zł 119,16 zł Trend czasowy zł/m2/dziń 0, , , ,03051 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 166,74 zł 99,45 zł 96,07 zł 121,97 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁ OW A ul.urocza ul.łąkowa ul.feliksów ul.starbarcicha POW IERZCHNIA m KSZTAŁ T DZIAŁ KI prostokąt prostokat prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń tłuczeń asfalt tłuczeń INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech.pełna w zasięgu niepełnej infr.tech.pełna OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa Skierniewice, LOKALIZACJA ul.kozietulskiego strefa centralna POWIERZCHNIA [m2] do 800 do 1000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieforemny nieforemny DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej 17

18 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomośd wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 5274/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 162,44 zł 95,15 zł 93,75 zł 119,16 zł Trend czasowy zł/m2/dzieo Cena jedn 0, , , ,03051 skorygowana trendem czasowym X 166,74 zł 99,45 zł 96,07 zł 121,97 zł LOKALIZACJA ul.kozietulskiego ul.urocza strefa ul.łąkowa strefa ul.feliksów strefa ul.starbarcicha strefa strefa centralna pośrednia pośrednia pośrednia peryferyjna wartość cechy 33,76 zł 16,88 zł 16,88 zł 16,88 zł 0,00 zł poprawka 16,88 zł 16,88 zł 16,88 zł 33,76 zł do POWIERZCHNIA m2 do 1000 m2 do 1000 m2 od 1001 do 1500 m2 od 1501 do 2000 m2 od 1001 do 1500 m2 wartość cechy 22,50 zł 22,50 zł 16,88 zł 11,25 zł 16,88 zł poprawka X 0,00 zł 5,62 zł 11,25 zł 5,62 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieforemny prostokąt prostokat prostokąt prostokąt wartość cechy 0,00 zł 11,25 zł 11,25 zł 11,25 zł 11,25 zł poprawka X -11,25 zł -11,25 zł -11,25 zł -11,25 zł DROGA asfalt tłuczeo tłuczeo asfalt tłuczeo wartość cechy 22,50 zł 5,63 zł 5,63 zł 22,50 zł 5,63 zł poprawka 16,88 zł 16,88 zł 0,00 zł 16,88 zł w zasięgu w zasięgu w zasięgu w zasięgu w zasięgu pełnej niepełnej niepełnej pełnej niepełnej INFRASTRUKTURA infr.techn. infr.tech. infr.tech. infr.tech.pełna infr.tech.pełna wartość cechy 22,50 zł 11,25 zł 11,25 zł 22,50 zł 11,25 zł poprawka 11,25 zł 11,25 zł 0,00 zł 11,25 zł Poprawka łaczna 33,76 zł 39,38 zł 16,88 zł 50,63 zł Cena jed. poprawiona 200,50 zł 138,83 zł 112,95 zł 172,60 zł Waga Cena jedn. srednia 156,22 zł Wartość rynkowa 1m2 prawa własności do gruntu wynosi 156,22 zł 18

19 10.3. Określenie wartości służebności przejazdu i przechodu przez działkę 580/12 WYBÓR METODY WYCENY DLA SŁUŻEBNOŚCI PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ 580/12 Metodyka określania wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowych nie jest dostatecznie opisana w przepisach prawa i innych aktach normatywnych. Poniżej przedstawiono akty prawne, które w swych postanowieniach traktują o służebności: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami w art. 143 ust. 2 wymienia budowę drogi do urządzeń infrastruktury technicznej: Treść art. 143 ust 2 ugn:. "Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych". Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z 1964 roku z późniejszymi zmianami, art ); Tymczasowa nota interpretacyjna Nr IV.4 Wybrane prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny". Tymczasowa nota interpretacyjna Nr V.8. Zasady określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej. Brak jest standardu precyzyjnie określającego sposób wyceny służebności drogowej. Pomimo braku unormowań prawnych w tym zakresie, wykształciła się praktyka ustanawiania służebności drogowej przejścia i przejazdu w zamian za określoną sumę pieniędzy. Ponieważ Wydziały Geodezji rejestrujące transakcje kupna-sprzedaży nie publikują w "rejestrach cen" transakcji z nabycia służebności oraz ze względu na unikalność tych transakcji nie istnieje możliwość wyceny służebności podejściem porównawczym. Jedyną metodyką, możliwą do zastosowania, w sposób pośredni tj przez analogię,jest metodyka zawarta w p Tymczasowej Noty Interpretacyjnej IV.4 Wybrane prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny" jako zbiór zasad dobrej praktyki Dla przypadku, gdy służebność przesyłu nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wysokość wynagrodzenia następuje według wzoru parametrycznego: W s = P x W 1 x K gdzie: W s - wartość prawa służebności przesyłu; P - powierzchnia pasa gruntu o ograniczonym sposobie użytkowania; W1 - wartość rynkowa m 2 gruntu przed obciążeniem; K - - współczynnik, określany przez wyceniającego, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa ( wartość tego współczynnika może wynosić od 0 do 1). Przy braku danych rynkowych stosuje się wzór: K= [S x R + u x k x (l -S)]/R 19

20 gdzie: S - współczynnik zmniejszenia wartości przy braku danych rynkowych z przedziału 0.15 do 0.20; k współczynnik określający sposób współkorzystania z nieruchomości z przedziału 0 do 1 R - stopa kapitalizacji u - współczynnik rynkowej relacji stawki najmu (dzierżawy) do wartości grunt W s = P x W 1 x K P - powierzchnia pasa gruntu o ograniczonym sposobie użytkowania; właściciel działki nr 580/13 będzie korzystać z działki nr 580/12 na całej jej długości oraz szerokości 2m. P = 42 m x 2 m = 84 m 2. W1 - wartość rynkowa m 2 gruntu przed obciążeniem: 156,22 zł/m 2, (przyjęto z tabeli porównawczej z punktu 10.2 niniejszego opracowania). K - współczynnik odzwierciedlający udział proporcję korzystania z gruntu przez jego właściciela (nieruchomość obciążona) i posiadacza służebności K=[S x R + u x k x (l -S)]/R Przyjęto: S = 0,15 - droga wewnętrzna Rynkowa stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego: (R) - stopa bazowa oprocentowanie papierów długich - 4,0 % - premia ogólna inwestycji w nieruchomości ( 2 4 %) - 3,0 % - premia dla konkretnej nieruchomości (2 8 %) - 4,0 % nieruchomość o dużym wydłużeniu, użytkowana jako droga, nie może być wykorzystywana w inny sposób Razem R = 11,00 % u 0,07 - według publikacji "Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych" A. Trybusz, "Acta Academiae Agriculturae Technicae Olstenensis" (ART. Olsztyn, Nr 24/1993 r. k - współczynnik uwzględniający sposób współkorzystania z nieruchomości przez nieruchomość władną i nieruchomość obciążoną, zakładając współmierne korzystanie z pasa gruntu przez właściciela działki sąsiadującej i właściciela działki wycenianej. Przyjęto k = 0,90 Ws = P x W1 x K K = [ 0,15 x 0,11 + 0,07 x 0,90 x (1 0,15)]/0,11 = 0,6368 W s = 84 m 2 x 156,22 zł/m 2 x 0,6368 = 8 356,40 zł Przyjęto zł 20

21 10.4. Określenie wartości rynkowej poszczególnych segmentów Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/2 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7C), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/2: 408 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/2 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/2: 408m 2 x 156,22 = ,76 - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7C w Skierniewicach Wartość segmentu 7C ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,92 zł Wartość działki gruntu 580/ ,76 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 21

22 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/3 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7D), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/3: 278 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/3 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/3: 278 m 2 x 156,22 = ,16 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7D w Skierniewicach Wartość segmentu 7D ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,52 zł Wartość działki gruntu 580/ ,16 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 22

23 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/4 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7E), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/4: 288 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/4 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/4: 288 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,36 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7E w Skierniewicach Wartość segmentu 7F ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,32 zł Wartość działki gruntu 580/ ,36 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 23

24 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/5 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7F), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/5: 298 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/5 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/5: 298 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,56 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 złł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7F w Skierniewicach Wartość segmentu 7F ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,12 zł Wartość działki gruntu 580/ ,56 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 24

25 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/6 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7G), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/6: 310 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/6 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/6: 310 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,20 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7G w Skierniewicach Wartość segmentu 7G ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,48 zł Wartość działki gruntu 580/ ,20 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 25

26 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/7 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7H), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/7: 360 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/7 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/7: 360 m 2 x 156,22 = ,20 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7H w Skierniewicach Wartość segmentu 7H ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,48 zł Wartość działki gruntu 580/ ,20 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 26

27 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/8 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7I), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/8: 382 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/8 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/8: 382 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,04 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7I w Skierniewicach Wartość segmentu 7I ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,64 zł Wartość działki gruntu 580/ ,04 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 27

28 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/9 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7J), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/9: 384 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/9 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/9: 384 m 2 x 156,22 = ,48 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7J w Skierniewicach Wartość segmentu 7J ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,20 zł Wartość działki gruntu 580/ ,48 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 28

29 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/10 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7K), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/10: 376 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/10 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/10: 376 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,72 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7K w Skierniewicach Wartość segmentu 7K ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,96 zł Wartość działki gruntu 580/ ,72 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 29

30 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/11 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 7L), oraz udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1: Powierzchnia użytkowa segmentu: 138,96 m 2 Powierzchnia działki 580/11: 413 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/11 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 138,96 m 2 = ,66 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/11: 413 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,86 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 7L w Skierniewicach Wartość segmentu 7L ,66 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,82 zł Wartość działki gruntu 580/ ,86 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł 30

31 Określenie wartości segmentu położonego na działce: 580/14 obr. 9 (segment pod adresem ul. Kozietulskiego 9D), udziału 1/24 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/1 oraz udziału 1/13 w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 580/13: Powierzchnia użytkowa segmentu: 143,70 m 2 Powierzchnia działki 580/14: 386 m 2 Powierzchnia działki 580/1: 762 m 2 (udział 1/24) Powierzchnia działki 580/13: 510 m 2 (udział 1/13) Wartość 1 m 2 nieruchomości zabudowanej : 3 251,48 zł/m 2 Wartość służebności przejazdu i przechodu przez działkę 580/12: zł Wartość nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnym 580/14 w stanie na dzień wyceny: 3 251,48 zł/m 2 x 143,70 m 2 = ,68 zł W tym: - wartość działki gruntu nr 580/14: 386 m 2 x 156,22 zł/m2 = ,92 zł - wartość udziału 1/24 w działce gruntu nr 580/1: 762 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/24 = 4 959,98 zł - wartość udziału 1/13 w działce gruntu nr 580/13 (wraz z wartością służebności przechodu przez działkę 580/12): 510 m 2 x 156,22 zł/m2 x 1/13 + (8 360 * 1/13) = 6 128,63 zł + 643,08 zł = 6 771,71 zł Zestawienie wartości nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. Kozietulskiego 9D w Skierniewicach Wartość segmentu 9D ,68 zł Wartość nieruchomości budynkowej ,07 zł Wartość działki gruntu 580/ ,92 zł Wartość udziału 1/24 w działce gruntu 580/ ,98 zł Wartość udziału 1/13 w działce gruntu 580/ ,71 zł 31