Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 538 obręb 17, położonej w Skierniewicach przy ul. Bohaterów Westerplatte 86, Miasto Skierniewice, woj. łódzkie. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej jest prowadzona księga wieczysta LD1H/ /2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 17 lutego 2017 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY BOHATERÓW WESTERPLATTE 86, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 538 (OBRĘB 17) GRUNT BUDOWLE RAZEM DZIAŁKA NR w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Budynek gospodarczy ,00 zł Wiata I ,00 zł Wiata II ,00 zł Wiata III ,00 zł Przyłącze elektryczne 393,00 zł Przyłącze wodociągowe 8 10 Przyłącze kanalizacyjne 7 904,00 zł Utwardzenie terenu ,00 zł Ogrodzenie frontowe ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI PRZED OBCIĄŻENIEM SŁUŻEBNOŚCIĄ MIESZKANIOWĄ WARTOŚĆ OBIĄŻENIA - SŁUŻEBNOŚCI MIESZKANIOWEJ OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI PO OBCIĄŻENIU SŁUŻEBNOŚCIĄ MIESZKANIOWĄ

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek gospodarczy Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 606 m 2, (0,0606 ha) oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 538 (obręb 17 Skierniewice), na której jest usytuowany budynek mieszkalny murowany wolnostojący o powierzchni użytkowej 194,19 m 2, budynek gospodarczy oraz trzy wiaty. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 1898/16 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2AStrykowska Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z r., tekst jednolity z 2015 r. poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego M. Skierniewice Księga Wieczysta LD1H/ /2. Oględziny nieruchomości w dniu r. 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej jest prowadzona Księga Wieczysta LD1H/ /2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w w/w księdze wieczystej właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest: Pan Sylwester Kowalczyk. UWAGA: w dziale III Wpisana jest służebność mieszkaniowa na rzecz Pana Czesława i Pani Krystyny Kowalczyk. Wartość nieruchomości zostanie pomniejszona o wartość służebności (koszty zapewnienia mieszkania, na przewidywany [wg GUS] przyszły czas życia). Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno wschodniej części miasta, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenów rzeki Rawka. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 538 obręb 17, o pow. 0,0606 ha, jednostka ewidencyjna M. SKIERNIEWICE. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. Nieruchomość jest ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej ulica Bohaterów Westerplatte Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr: 538 Jednostka ewidencyjna : SKIERNIEWICE Obręb: 17 Powierzchnia gruntu: 0,0606 ha Fragment mapy zasadniczej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, piętrowy, częściowo podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 101,00 m 2 według wypisu z ewidencji gruntów liczba kondygnacji nadziemnych: piwnica + parter + piętro + poddasze użytkowe powierzchnia użytkowa: 194,19 m 2 5

6 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI PIWNICA Lp. Nazwa pomieszczenia rodzaj podłogi Powierzchnia [m2] 1. kotłownia beton 12,9 2. piwnica beton 12,9 3. klatka schodowa beton 7,31 OGÓŁEM PIWNICE 33,11 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI PARTER Lp. Nazwa rodzaj Powierzchnia pomieszczenia podłogi [m2] 1. sień terakota 2,48 2. przedpokój wykładzina 4,7 3. pokój 1 deski 16,53 4. pokój 2 panele 18,35 5. pokój 3 deski 12,59 6. kuchnia terakota 7,26 7. łazienka terakota 3,04 OGÓŁEM PARTER 64,95 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI I PIĘTRO Lp. Nazwa rodzaj Powierzchnia pomieszczenia podłogi [m2] 1. Kl. Schodowa terakota 6,23 2. salon parkiet 51,18 3. pokój 1 panele 12,51 4. kuchnia z aneksem terakota 15,89 5. WC terakota OGÓŁEM I PIĘTRO 1,08 86,89 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI PODDASZE Lp. Nazwa rodzaj Powierzchnia pomieszczenia podłogi [m2] 1. Kl. Schodowa parkiet 10,51 2. pokój 1 panele 9,49 3. sypialnia panele 17,47 4. łazienka terakota 4,88 OGÓŁEM PODDASZE 42,35 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ Lp. POZIOM Powierzch nia [m2] 1. PARTER 64,95 2. I PIĘTRO 86,89 3. PODDASZE 42,35 OGÓŁEM POWIERZCHNIA 194,19 6

7 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: elewacja tylna elewacja frontowa Widok wnętrz w budynku przedstawiają poniższe fotografie: pokój na parterze 7

8 pokój na parterze kuchnia na parterze łazienka na parterze 8

9 Salon na piętrze Salon na piętrze jadalnia na piętrze 9

10 Kuchnia na piętrze Pokój i korytarz na piętrze pokój na poddaszu 10

11 sypialnia na poddaszu Klatka schodowa Łazienka na poddaszu 11

12 Opis konstrukcji: Budynek mieszkalny wolnostojący, podpiwniczony, Fundamenty betonowe ; Ściany zewnętrzne murowane z cegły i pustaka Elewacja- styropian + siatka + klej Ścianki działowe - cegła pełna Stropy płyta żelbetowa wylewana na belkach stalowych Schody wewnętrzne - betonowe; Więźba dachowa drewniana; Pokrycie dachowe ondulina Obróbki blacharskie blacha Tynki wewnętrzne- wapienno- cementowe Stolarka okienna PCV, częściowo drewniana Stolarka drzwiowa drewniana Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, C.O. z pieca węglowego Rok budowy: 1963, rozbudowany w latach 90-tych. Stan techniczny dobry Stopień zużycia funkcjonalnego i technicznego 25 % Budynek gospodarczy Budynek gospodarczy, wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 56,70 m 2 powierzchnia użytkowa: 48,20 m 2 Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe ; Ściany zewnętrzne murowane z cegły i pustaka Elewacja- styropian + siatka + klej Ścianki działowe - cegła pełna Stropy płyta żelbetowa wylewana na belkach stalowych Więźba dachowa drewniana, pokrycie dachowe ondulina Obróbki blacharskie blacha Tynki wewnętrzne- wapienno- cementowe Stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa PCV Instalacje: elektryczna, Rok budowy: 1980, remontowany w późniejszych latach. Stan techniczny dobry Stopień zużycia funkcjonalnego i technicznego 35 %. 12

13 Budowle Wiata I Wiata dobudowana do budynku gospodarczego, konstrukcja stalowa, konstrukcja dachowa drewniana, pokrycie z blachy. Powierzchnia wiaty: 30,00 m 2 Stopień zużycia: 30 % Wiata II Wiata dobudowana do budynku gospodarczego, konstrukcja drewniana, pokrycie z blachy. Powierzchnia wiaty: 44,00 m 2 Stopień zużycia: 5 % 13

14 Wiata III Wiata dobudowana do budynku gospodarczego, konstrukcja drewniana, pokrycie z blachy. Powierzchnia wiaty: 34,00 m 2 Stopień zużycia: 7 % Przyłącza 1/. Przyłącze elektryczne napowietrzne, dł. 16,00 m, stopień zużycia 15 % 2/. Przyłącze wodociągowe z sieci miejskiej, długość przyłącza: 50,00 m Stopień zużycia 15 % 3/. Przyłącze kanalizacyjne do sieci miejskiej, długość przyłącza: 43,00 m Stopień zużycia 15 % Utwardzenie terenu 1/. Utwardzenie kostką brukową m 2, Stopień zużycia 20 % Ogrodzenie 1/. Ogrodzenie frontowe słupki murowane z cegły klinkierowej, przęsło, bramy i furtki - stalowe, dł. 13,50 m., w tym dwie bramy, i dwie furtki, stopień zużycia 5 %. Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 14

15 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: MNp. - funkcja mieszkaniowo - usługowa Fragment części graficznej m.p.z.p. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Istniejąca zabudowa znajduje się w średnim stanie technicznym i może być nadal wykorzystywana w celach mieszkaniowych. 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest 15

16 fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako zabudowa mieszkaniowa. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Charakterystyka rynku 1. Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2015 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi Lp. REP Data transakcji TRANSAKCJE PRZYJETE DO ANALIZY Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 Cena jednostkowa skorygowana zł/m2 Działka Nr Powiezchnia działki Powierzchni a uzytkowa [m2] / ul. Łowicka 3 219,20 zł 3 217,10 zł , / ul. Lipowa 2 779,81 zł 2 777,67 zł , / u. Piekarska 3 111,11 zł 3 109,42 zł / ul. Strobowska 2 970,88 zł 2 969,04 zł , / ul. Na Piaski 2 619,05 zł 2 617,06 zł 80/ ul. Kubusia / Puchatka ,15 zł / ul. Sienna 2 643,75 zł 2 642,19 zł , / ul. Miła 3 565,06 zł 3 563,63 zł 29/ , / Nowobielańska 2 636,43 zł 2 635,02 zł 404/ , / Witkacego 3 085,71 zł 3 084,61 zł / Radziwiłłówny 3 186,28 zł 3 185,27 zł 1533, , / ul. Traugutta 3 025,21 zł 3 023,44 zł , / ul. Nasturcjowa 3 208,56 zł 3 207,99 zł ,2 W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, stan techniczny i standard wykończenia. 16

17 Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu technicznego i standardu wykończenia budynku. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie ujemny i wynosi: -0,003 zł/m2 x dzień. Trend czasowy obliczono funkcją nachylenie programu EXCEL zł zł zł zł zł zł zł zł zł 500 zł Wykres trendu czasowego 0 zł gru 14 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 maj 16 sie 16 lis Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2016 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej. PRÓBKA REPREZENTATYWNA L.p. REP Data transakcji Cjedn. zł/m2 Cena skoryg. Obręb Nr działki Powierzc hnia m2 Ulica / ,63 zł 89,83 zł / Modrzewskiego / ,45 zł 113,23 zł /5 116 Jasna / ,83 zł 81,07 zł Sosnowa / ,27 zł 113,21 zł / Trzcińska / ,28 zł 19 59/ Wesoła / ,09 zł 116,13 zł /8 902 Działkowa / ,86 zł 77,12 zł / Kasztanowa 1957/ ,16 zł 141,06 zł 05 31/5 802 Miła / ,86 zł 128,06 zł /2,363/3 udz.2/16 w dz Graniczna / ,34 zł 84,06 zł /11i/,256/ Działkowa / ,99 zł 91,81 zł /9 udz.1/3 w 2035 Działkowa / ,41 zł 110,99 zł 19 82/3,82/4 66/2,/3, 67/15, 1091 Starbarcicha / ,48 zł 70,58 zł 19 /17,/19,/21,/ Łowicka / ,81 zł 112,73 zł /1 807 Sybiraków 17

18 Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : - Lokalizacja, położenie; wielkość działki; kształt działki; rodzaj nawierzchni drogi; Infrastruktura techniczna Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, położenia blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie dodatni i wynosi 0,06 zł/m2 x dzień gru 15 sty 16 mar 16 maj 16 cze 16 sie 16 paź 16 lis 16 sty 17 Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 70,48 zł/m2 do 141,06 zł/m PROCEDURA WYCENY 9.2. Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 18

19 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna 15 % - wielkość działki 10 % - Powierzchnia użytkowa 25 % - Typ zabudowy 5 % - Standard, funkcjonalność 20 % - Stan techniczny 25 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na cechę Rodzaj cechy = 946,57 zł Częściowy wpływ ceny na cechę LOKALIZACJA OGÓLNA 15% 141,99 strefa centralna 1,00 141,99 zł strefa pośrednia 0,50 70,99 zł strefa peryferyjna 0,00 WIELKOŚĆ DZIAŁKI 10% 94,66 korzystna - powierzchnia gruntu do ok. 700 m2. 1,00 94,66 zł średnia - powierzchnia powyżej m2 0,50 47,33 zł niekorzystna - powierzchnia powyżej 1500 m2 0,00 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU 25% 236,64 korzystna pow.do 110 m2 1,00 236,64 zł średnio korzystna (pow.od m2) 0,50 118,32 zł niekorzystna (pow. powyżej 170 m2) 0,00 DODATKOWA POWIERZCHNIA 5% 47,33 jest 1,00 47,33 zł brak 0,00 STANDARD,FUN KCJONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE 20% 189,31 wysoki - Dom nowy lub po kapitalnym remoncie. Wysoki standard wykończenia. Zastosowanie materiałów nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt. 1,00 189,31 zł średni - dom w średnim stanie technicznym, wymagający bieżącego remontu. Standardowe wykończenie. Korzystny rozkład pomieszczeń. 0,50 94,66 zł niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard wykończenia niski, odbiegający od obecnych standardów. Dom częściowo niewykończony 0,00 STAN TECHNICZNY BUDYNKU 25% 236,64 b.dobry - element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Stopień zużycia do 10 %. 1,00 236,64 zł dobry- element budynku nie wykazuje większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania szczególnie mechaniczne.element wymaga konserwacji. Stopień zużycia do 25 %. 0,67 158,55 zł średni - budynek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Stopień zużycia do 50%) 0,34 80,46 zł zły - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0 19

20 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max Cena min Cena max - Cena m 3 563,63 zł 2 617,06 zł 946,57 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP. 799/ / / /2015 DATA TRANSAKCJI Data wyceny strefa peryferyjna, ul. Na Piaski strefa pośrednia, ul. Sienna strefa pośrednia, ul. Nasturcjowa strefa pośrednia, ul. Piekarska LOKALIZACJA Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 2 619,05 zł 2 643,75 zł 3 208,56 zł 3 111,11 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] -0,0030 zł -0,0030 zł -0,0030 zł -0,0030 zł Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden 2 617,06 zł 2 642,19 zł 3 207,99 zł 3 109,42 zł WIELKOŚĆ DZIAŁKI POWIERZCHNIA DOMU 621,00 714,00 144, ,00 korzystna średnia korzystna niekorzystna średnio korzystna średnio korzystna średnio korzystna niekorzystna ,3 112,2 270 DODATKOWA POWIERZCHNIA brak brak brak jest, garaż STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ średni średni średni wysoki STAN TECHN. BUDYNKU b.dobry dobry dobry b.dobry Lokalizacja ogólna strefa peryferyjna wielkość działki 606 m2 korzystna Powierzchnia użytkowa 194,19 m2 niekorzystna Dodatkowa powierzchnia jest Standard, funkcjonalność niski Stan techniczny budynku dobry 20

21 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m2 pow. uż. TABELA PORÓWNAWCZA RODZAJ CECHY Cena jednostkowa skorygowana trendem Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 x Transakcja nr ,06 zł Transakcja nr ,19 zł Transakcja nr ,99 zł 3 109,42 zł strefa eryferjna, ul. strefa peryferyjna, strefa pośrednia, s trefa poś redni a, strefa pośrednia, Westerplatte ul. Na Piaski ul. Sienna ul. Na s turcjowa ul. Piekarska LOKALIZACJA Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa x WIELKOŚĆ DZIAŁKI korzystna Wpływ cechy na cenę 94,66 zł Poprawka kwotowa x POWIERZCHNIA DOMU Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa DODATKOWA POWIERZCHNIA Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa STAN TECHNICZNY BUDYNKU Wpływ cechy na cenę Poprawka kwotowa Suma poprawek kwotowych Cena jednostkowa skorygowana poprawką kwotową Średnia cena jednostkowa budynku (zł/m2 p.u.) niekorzystna jest 47,33 zł 70,99 zł 70,99 zł 70,99 zł -70,99 zł -70,99 zł -70,99 zł korzystna średnia korzystna niekorzystna 94,66 zł 47,33 zł 94,66 zł 47,33 zł 94,66 zł średnio średnio średnio korzystna korzystna korzystna niekorzystna 118,32 zł 118,32 zł 118,32 zł -118,32 zł -118,32 zł -118,32 zł brak brak 47,33 zł niski x dobry 158,55 zł x x brak 47,33 zł jest 47,33 zł 47,33 zł średni średni średni wysoki 94,66 zł 94,66 zł 94,66 zł 189,31 zł -94,66 zł -94,66 zł -94,66 zł -189,31 zł b.dobry dobry dobry b_dobry 236,64 zł 158,55 zł 158,55 zł 236,64-78,09 zł -78,09 zł -243,74 zł -189,31 zł -236,64 zł -243,73 zł 2 373,32 zł 2 452,88 zł 2 971,35 zł 2 865,69 zł 2 665,81 zł WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM: 194,19 m2 x 2 665,81 zł/m2 = ,64 zł PRZYJĘTO: zł Słownie: pięćset siedemnaście tysięcy siedemset złotych Określenie wartości służebności osobistej mieszkaniowej Obliczenie kosztów zapewnienia mieszkania ( wartość służebności mieszkaniowej) Miesięczny czynsz w lokalu mieszkaniowym: 13,00 zł/m2 Powierzchnia lokalu : 64,95 m2 Stopa kapitalizacji: 10,5 %, stopa dyskontowa: 9,0 % Przewidywana przyszła długość życia dla osoby starszej 5,78 lat, dla osoby młodszej 7,28 lat (na podstawie danych GUS w 2016) Obliczenie rocznego czynszu za wynajem lokalu: 13,00 zł/m2 * 64,95 m2 * 12 mies. = ,20 zł 21

22 Wartość czynszu w latach kolejnych: Stopa kapitalizacji k = 10,50 % Stopa dyskontowa a = k β, przyjmując β = 1%, a = 10,5 % - 0,9 % = 9,6 % Czynnik dyskontujący 1 + 0,096 = 1,096 Czynniki dyskontujące i wartości czynszów w kolejnych latach Lata czynsz roczny czynnik dyskontujący czynsz zdyskontowany na datę sporządzenia opera tu ,20 1, , ,20 1, , ,20 1, , ,20 1, , ,20 1, , ,20 1, , ,20 1, ,72 7, ,60 1, ,89 Suma zdyskontowanych wartości czynszu ,09 zł Przyjęto zł Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej o powierzchni 606 m2 Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 25 % - Powierzchnia gruntu 25 % - Kształt działki 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura techniczna 20% - Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. 22

23 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 25% 17,62 zł POWIERZCHNIA 25% 17,62 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 7,05 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 14,10 zł 20% 14,10 zł strefa centralna 1,000 17,62 zł strefa pośrednia 0,500 8,81 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 17,62 zł do 1000 m2 0,800 14,10 zł od 1001 do 1500 m2 0,600 10,57 zł od 1501 do 2000 m2 0,400 7,05 zł od 2001 do 2500 m2 0,200 3,52 zł powyżej 2500 m2 0,000 prostokąt 1,000 7,05 zł trapez, zblizony do prostokąta 0,500 3,52 zł nieforemny 0,000 asfalt 1,000 14,10 zł kostka 0,750 10,57 zł destrukt 0,500 7,05 zł tłuczeń 0,250 3,52 zł grunt 0,000 pełna (en.,w.,k.g) 1,000 14,10 zł niepełna( en.,w.k) 0,500 7,05 zł podstawowa ( en.w) 0,000 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin= Cśrednia MEDIANA 141,06 zł 70,58 zł 70,48 zł 102,73 zł 109,64 zł Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 23

24 Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 1868/ / / /2016 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 79,63 zł 112,07 zł 105,41 zł 107,81 zł Trend czasowy zł/m2/d Cena jedn 0, , , , skorygowana trendem czasowym 89,83 zł 121,01 zł 110,99 zł 112,73 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Modrzewskieg o Trzcińska Starbacicha Sybiraków POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI trapez prostokat prostokąt prostokąt DROGA asfalt grunt tłuczeń tłuczeń INFRASTRUKTURA w zasięgu pełnej infr.tech. podstawowa podstawowa podstawowa Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa Skierniewice, ul. LOKALIZACJA Westerplatte strefa peryferyjna POWIERZCHNIA [m2] 606 do 1000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infrastruktury technicznej w zasięgu niepełnej infrastruktury technicznej 24

25 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana #ADR! nr 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. X 1868/ / / /2016 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 79,63 zł 112,07 zł 105,41 zł 107,81 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0, , , , skorygowana trendem czasowym X 89,83 zł 121,01 zł 110,99 zł 112,73 zł LOKALIZACJA ul. Westerplatte Modrzewskiego Trzcińska Starbacicha Sybiraków strefa peryferyjna strefa pośrednia strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna wartość cechy 8,81 zł poprawka -8,81 zł POWIERZCHNIA m2 do 1000 m2 od 1001 do 1500 m2 od 1001 do 1500 m2 od 1001 do 1500 m2 do 1000 m2 wartość cechy 14,10 zł 10,57 zł 10,57 zł 10,57 zł 14,10 zł poprawka X 3,53 zł 3,53 zł 3,53 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt trapez prostokat prostokąt prostokąt wartość cechy 7,05 zł 3,52 zł 7,05 zł 7,05 zł 7,05 zł poprawka X 3,53 zł DROGA asfalt asfalt grunt tłuczeń tłuczeń wartość cechy 14,10 zł 14,10 zł 3,52 zł 3,52 zł poprawka 14,10 zł 10,58 zł 10,58 zł INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infr.techn. w zasięgu pełnej infr.tech. podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 7,05 zł 14,10 zł poprawka -7,05 zł 7,05 zł 7,05 zł 7,05 zł Poprawka łaczna 12,35 zł 24,68 zł 21,16 zł 14,10 zł Cena jed. poprawiona 102,18 zł 145,69 zł 132,15 zł 126,83 zł Waga Cena jedn. srednia 126,71 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 606 m 2 x 126,71 zł/m 2 = ,26 zł Przyjęto wartość : zł Określenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem służebności mieszkaniowej: Wartość nieruchomości bez uwzględniania służebności: zł Wartość obciążenia służebnością: zł Wartość nieruchomości z uwzględnieniem służebności: zł zł = zł 25

26 10.6. Określenie wartości budynków i budowli: zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. 11. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY BOHATERÓW WESTERPLATTE 86, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 538 (OBRĘB 17) GRUNT BUDOWLE RAZEM DZIAŁKA NR w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Budynek gospodarczy ,00 zł Wiata I ,00 zł Wiata II ,00 zł Wiata III ,00 zł Przyłącze elektryczne 393,00 zł Przyłącze wodociągowe 8 10 Przyłącze kanalizacyjne 7 904,00 zł Utwardzenie terenu ,00 zł Ogrodzenie frontowe ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia budynku, kształt działki, uzbrojenie terenu oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa gruntu za 1m 2 powierzchni w wysokości 126,71 zł/m 2 oraz wartość 1 m2 budynku mieszkalnego 2 665,81 m2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. 26

27 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA. Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Właściciela nieruchomości. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 14. ZAŁĄCZNIKI Fragment planu miasta Skierniewice Protokół badania księgi wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Rozdział cen na poszczególne składniki budowlane 27