Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 761/1, 761/2, 761/3 i 761/6 obręb 21 Strobów, położonej w Strobowie nr 60, gm. Skierniewice, woj. łódzkie. Księgi Wieczyste LD1H/ /4, LD1H/ /8 i LD1H/ /0 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzone przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 26 listopada 2015 r

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR: 761/1, 761/2, 761/3 I 761/6, OBRĘB WÓLKA STROBOWSKA, GMINA SKIERNIEWICE, STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ PANA MARKA RUDKOWSKIEGO. działki 761/1, 761/2, 761/3, 761/6 GRUNT BUDOWLE RAZEM ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny "Dwór" ,00 zł Stajnia z cz. mieszkalną ,00 zł Garaż ,00 zł Drewutnia ,00 zł Przyłącze wodociągowe ,00 zł Przyłącze elektryczne ,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 6 727,00 zł Zbiornik bezodpływowy 5 189,00 zł Ogrodzenie ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 3,2374 ha oznaczona numerami ewidencyjnymi jako działki: 761/1, 761/2, 761/3, 761/6 obręb 21, na której usytuowany jest Dworek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzone są Księgi Wieczyste: LD1H/ /4, LD1H/ /8, LD1H/ /0 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach.. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny, dla potrzeb sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 274/2013 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z roku poz. 985); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dn r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych rezydencjami. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice. Dane z Ksiąg wieczystych LD1H/ /4, LD1H/ /8, LD1H/ /0 prowadzonych przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Oględziny nieruchomości w dniu r. Decyzja nr 291/2008, z dnia r. o pozwoleniu na budowę dworku mieszkalnego. Dokumentacja techniczna pozyskana z archiwum Starostwa Powiatowego w Skierniewicach. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r 4. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej określono na podstawie zapisów ksiąg wieczystych: LD1H/ /4, LD1H/ /8, LD1H/ /0. Według zapisów w niniejszych księgach właścicielem nieruchomości jest: Pan Marek Rudkowski. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części wsi, w sąsiedztwie rzeki oraz terenów rolniczych. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 761/1, 761/2, 761/3, 761/6 o pow. 3,2374 ha jednostka ewidencyjna M. Skierniewice. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się zabudowa w postaci budynku mieszkalnego typu rezydencja oraz budynki towarzyszące: stajnia, garaż i drewutnia oraz stary budynek mieszkalny z cz. Gospodarczą i stary budynek gospodarczy. Nieruchomość jest zagospodarowana, ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni z tłucznia Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działki nr 761/1, 761/2, 761/3, 761/6 Powierzchnia 3,2374 ha Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Dworek mieszkalny Budynek mieszkalny jednorodzinny wykonany w technologii tradycyjnej, ściany murowane warstwowe, ocieplone wełną mineralną, dach wielospadowy łamany o konstrukcji mieszanej drewnianej i stalowej, kryty gontem drewnianym. Budynek o charakterze dworkowym. Powierzchnia zabudowy: 438,94 m 2 Powierzchnia użytkowa: 880,40 m 2 w tym: Powierzchnia użytkowa mieszkalna: 546,60 m 2 Powierzchnia użytkowa pomocnicza: 258,50 m 2 Kubatura obiektu: 2 987,50 m 3 5

6 NR Zestawienie Powierzchni Nazwa pomieszczenia Powierzchnia [m2] 0.1. POZIOM PIWNIC SALA PŁYWALNI 160, POMIESZCZENIE SPORTOWE 27, SAUNA Z ZAPLECZEM 12, POMIESZCZENIE GOSPODARCZE 6, HYDROFORNIA 14, POMIESZCZENIE GOSPODARCZE 8, PRZECHOWALNIA ŻYWNOŚCI 11, POMIESZCZENIE GOSPODARCZE 12, KOMUNIKACJA 4,70 RAZEM 258,50 POZIOM PARTERU 1.1. PRZEDSIONEK 10, GARDEROBA 1 1, GARDEROBA 2 3, HALL 31, KLATKA SCHODOWA 12, GABINET 30, BAWIALNIA 26, SALON Z JADALNIĄ 97, KUCHNIA Z JADALNIĄ RODZINNĄ 51, SPIŻARNIA 6, PRALNIA I SUSZARNIA 18, POKÓJ 12, POKÓJ 13, KOMUNIKACJA 13, ŁAZIENKA 3, TOALETA 2, PRZEDSIONEK 4, POKÓJ Z ANEKSEM KUCHENNYM 17, POKÓJ 11,40 RAZEM 366,30 POZIOM PODDASZA 2.1. HALL 29, SYPIALNIA 32, GARDEROBA 10, GARDEROBA 3, ŁAZIENKA 22, SYPIALNIA 29, SYPIALNIA 28, ŁAZIENKA 10, ŁAZIENKA 10, SYPIALNIA 29, SYPIALNIA 34, KORYTARZ 12,60 RAZEM 255,60 RAZEM POWIERZCHNIA UŻYTKOWA BUDYNKU 880,40 6

7 Opis techniczny: Ławy fundamentowe żelbetowe, wylewane z betonu B-25 zbrojone stalą AIIIN, ławy fundamentowe 120 x 40 cm, niecka basenu gr. 25 cm Ściany fundamentowe murowane trójwarstwowe (bloczek betonowy 25cm + styropian 12cm bloczek betonowy 10 cm. Ściany zewnętrzne gr. 47 cm, pustak ceramiczny U gr. 25 cm, wełna mineralna 12 cm, cegła DZ 9 cm Ściany wewnętrzne konstrukcyjne gr 25 cm, z pustaka ceramicznego U. Ścianki działowe z cegły ceramicznej pełnej 12 cm Tynki natryskowe gipsowe Podciągi i nadproża żelbetowe zbrojone ora typu L19 Stropy nad piwnicą i parterem strop typu Filigran gr. 24 cm, oparte na ścianach zewnętrznych, wewnętrznych oraz podciągach Wieńce żelbetowe zbrojone stalą AIIIN Słupy konstrukcję schodów stanowią cztery słupy wsporcze żelbetowe o przekroju 51x25 cm Dach w technologii mieszanej drewno i stal, dach łamany czterospadowy typu mansardowego. Kąty nachylenia dachu 29 stopni i 39,40 stopni, Pokrycie dachu gontem drewnianym Schody wewnętrzne wykonane jako prefabrykowane żelbetowe, zewnętrzne betonowe monolityczne Izolacje: Termiczna ; Przeciwwilgociowa: Akustyczna Wyposażenie w urządzenia techniczne: en. Elektryczna oświetleniowa i odgromowa woda, kanalizacja, CO i CWU z lokalnej pompy ciepła Wentylacja mechaniczna z rekuperacją Telewizyjno radiowa Rok budowy: 2008 Stopień zużycia: 0% - budynek w trakcie wykończenia Stajnia budynek mieszkalno - gospodarczy Budynek stanowi jeden z elementów zespołu budynków o charakterze założenia dworskiego. Budynek posiada jedną kondygnację nadziemną i poddasze, które w założeniu projektowym ma stanowić magazyn słomy. Wykonany w technologii tradycyjnej, ściany murowane, dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty gontem drewnianym. Powierzchnia zabudowy: 241,14 m 2 Powierzchnia użytkowa: 199,30 m 2 w tym: Powierzchnia użytkowa mieszkalna: 51,60 m 2 Powierzchnia użytkowa stajni: 122,80 m 2 Powierzchnia użytkowa garażu: 24,90 m 2 Kubatura obiektu: 1 162,70 m 3 7

8 Opis techniczny: Ławy fundamentowe żelbetowe, wylewane z betonu B-25 zbrojone stalą AIIIN, ławy fundamentowe 60 x 40 cm, Ściany fundamentowe murowane trójwarstwowe (bloczek betonowy 24cm + styropian 4 cm bloczek betonowy 10 cm. Ściany zewnętrzne gr. 42 cm, pustak ceramiczny U gr. 25 cm, wełna mineralna 8 cm, cegła DZ 9 cm Ściany wewnętrzne konstrukcyjne gr 25 cm, z pustaka ceramicznego U. Ścianki działowe z cegły ceramicznej pełnej 12 cm Tynki natryskowe gipsowe Podciągi i nadproża żelbetowe zbrojone ora typu L19 Stropy typu TERIVA gr. 34 cm, oparte na ścianach zewnętrznych, wewnętrznych oraz podciągach Wieńce żelbetowe zbrojone stalą AIIIN Dach o konstrukcji drewnianej, czterospadowy. Kąty nachylenia dachu 29 stopni, Pokrycie dachu gontem drewnianym Izolacje: Termiczna ; Przeciwwilgociowa: Akustyczna Wyposażenie w urządzenia techniczne: en. Elektryczna oświetleniowa i odgromowa woda, kanalizacja, CO i CWU z lokalnej pompy ciepła Wentylacja Rok budowy: 2008 Stopień zużycia: 0% - budynek w trakcie wykończenia Garaż - gospodarczy Budynek stanowi jeden z elementów zespołu budynków o charakterze założenia dworskiego. Budynek posiada jedną kondygnację nadziemną i poddasze nieużytkowe. Wykonany w technologii tradycyjnej, ściany murowane, dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty gontem drewnianym. Powierzchnia zabudowy: 160,25 m 2 Powierzchnia użytkowa: 134,20 m 2 w tym: Powierzchnia użytkowa garażu: 80,70 m 2 Pow. uż. zaplecza technicznego: 23,10 m 2 Pow. uż. warsztatu modelarskiego: 30,40 m 2 Kubatura obiektu: 752,00 m 3 Opis techniczny: Ławy fundamentowe żelbetowe, wylewane z betonu B-25 zbrojone stalą AIIIN, ławy fundamentowe 60 x 40 cm, Ściany fundamentowe murowane trójwarstwowe (bloczek betonowy 24cm + styropian 4 cm bloczek betonowy 10 cm. Ściany zewnętrzne gr. 42 cm, pustak ceramiczny U gr. 25 cm, wełna mineralna 8 cm, cegła DZ 9 cm 8

9 Ściany wewnętrzne konstrukcyjne gr 25 cm, z pustaka ceramicznego U. Ścianki działowe z cegły ceramicznej pełnej 12 cm Tynki natryskowe gipsowe Podciągi i nadproża żelbetowe zbrojone ora typu L19 Stropy typu TERIVA gr. 34 cm, oparte na ścianach zewnętrznych, wewnętrznych oraz podciągach Wieńce żelbetowe zbrojone stalą AIIIN Dach o konstrukcji drewnianej, czterospadowy. Kąty nachylenia dachu 29 stopni, Pokrycie dachu gontem drewnianym Izolacje: Termiczna ; Przeciwwilgociowa: Akustyczna Wyposażenie w urządzenia techniczne: en. Elektryczna oświetleniowa i odgromowa woda, kanalizacja, CO i CWU z lokalnej pompy ciepła Wentylacja Rok budowy: 2008 Stopień zużycia: 0% - budynek w trakcie wykończenia Drewutnia Budynek stanowi jeden z elementów zespołu budynków o charakterze założenia dworskiego. Budynek posiada jedną kondygnację nadziemną. Wykonany w technologii tradycyjnej, ściany murowane, dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty gontem drewnianym. Powierzchnia zabudowy: 49,90 m 2 Powierzchnia użytkowa: 42,40 m 2 Kubatura obiektu: 195,30 m 3 Opis techniczny: Ławy fundamentowe żelbetowe, wylewane z betonu B-25 zbrojone stalą AIIIN, ławy fundamentowe 60 x 40 cm, Ściany fundamentowe murowane (bloczek betonowy 24cm). Ściany zewnętrzne gr. 25 cm, pustak ceramiczny U Tynki natryskowe gipsowe Nadproża typu L19 Wieńce żelbetowe zbrojone stalą AIIIN Dach o konstrukcji drewnianej, czterospadowy. Kąty nachylenia dachu 29 stopni, Pokrycie dachu gontem drewnianym Wyposażenie w urządzenia techniczne: en. Elektryczna oświetleniowa i odgromowa Rok budowy: 2008 Stopień zużycia: 0% - budynek w trakcie wykończenia. Decyzja o pozwoleniu na budowę nr 291/2008 stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu. Dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik nr 6 niniejszego operatu. 9

10 Budynek mieszkalny - stary Budynek mieszkalny z częścią gospodarczą. Parterowy, niepodpiwniczony wykonany w technologii tradycyjnej, konstrukcja dachowa drewniana, pokrycie dachówką betonową. Powierzchnia zabudowy: 118,40 m 2 Powierzchnia użytkowa: 100,65 m 2 Opis techniczny: Fundamenty - betonowe Ściany zewnętrzne pustak betonowy i cegła cementowo - wapienna Tynki wewnętrzne wapienno cementowe, zewnętrzne częściowo wykonane Dach stropodach pokryty papą, Rok budowy: brak danych, prawdopodobnie: lata 40-te ubiegłego stulecia Stopień zużycia: 80 % Budynek gospodarczy - stary Budynek gospodarczy. Parterowy, niepodpiwniczony wykonany w technologii tradycyjnej, konstrukcja dachowa drewniana, pokrycie dachówką betonową. Powierzchnia zabudowy: 118,40 m 2 Powierzchnia użytkowa: 100,65 m 2 Opis techniczny: Fundamenty - betonowe Ściany zewnętrzne pustak betonowy i cegła cementowo - wapienna Tynki wewnętrzne wapienno cementowe, zewnętrzne częściowo wykonane Dach o konstrukcji drewnianej, pokryty dachówką betonową, Rok budowy: brak danych, prawdopodobnie: lata 40-te ubiegłego stulecia Stopień zużycia: 80 % UWAGA: Budynek mieszkalny stary i budynek gospodarczy stary z uwagi na zły stan techniczny oraz architekturę i możliwości wykorzystania nie pasuje do nowo wybudowanych obiektów i pomija się je w wycenie jako przeznaczone do rozbiórki Budowle A./ Przyłącze wodociągowe, z sieci wiejskiej, długość: 120 mb, Stopień zużycia: 5% B./ Przyłącze elektryczne z sieci, długość: 140 mb, Stopień zużycia: 5% C./ Kanalizacyjne do zbiornika, długość przyłącza 25 mb, Stopień zużycia: 5% D./ Zbiornik na ścieki, Zbiornik bezodpływowy, stopień zużycia 5% E./ Ogrodzenie prowizoryczne, wykonane z siatki na słupkach. Stopień zużycia: 30% 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: R tereny rolne. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Istniejąca zabudowa znajduje się bardzo dobrym stanie technicznym, może być wykorzystywana w celach mieszkaniowych. 10

11 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Charakterystyka rynku 1. Analiza nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi typu REZYDENCJA W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku województwo łódzkie i województwo mazowieckie, Okres badania cen od r - do dnia wyceny. Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi typu rezydencja. Stwierdza się, iż rynek nieruchomości zabudowanych rezydencjami i dworkami jest słabo rozwinięty. Przeważają budynki mieszkalne w niższych standardach i cenach jednostkowych. Z tego względu analizę rynku rozszerzono na obszar województwa łódzkiego i mazowieckiego. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości typu rezydencje, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię gruntu stan budynku. Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu budynku (do zamieszkania, wykończony w wysokim standardzie, w niskim standardzie), powierzchni użytkowej oraz lokalizacji. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. Ceny jednostkowe w analizowanym okresie zawarte są w przedziale od 4 918,95 zł/m2 do 6 555,29 zł/m2. Trend czasowy obliczono funkcją NACHYLENIE w programie EXCEL, w analizowanym okresie jest on nieznacznie dodatni i wynosi 0,2456 zł/m2 x dzień zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł Wykres trendu czasowego Wykres trendu czasowego Liniowy (Wykres trendu czasowego) maj 13 sie 13 lis 13 mar 14 cze 14 wrz 14 gru 14 kwi 15 11

12 TRANSAKCJE PRZYJETE DO ANALIZY L.p. Data Cena jedn. zł/m2 Cena jedn. skorygowan a zł/m ,16 zł 4 918,95 zł ,58 zł 6 555,29 zł ,28 zł 4 934,11 zł ,14 zł 5 273,99 zł ,31 zł 5 621,22 zł Położenie Pow. użytkowa [m2] Pow. gruntu [m2] Kosewo, gm. Nasielsk, powiat nowodworski, woj.. Mazowieckie 634, ,00 Powązki, gm. Mszczonów, woj.. Mazowieckie 179, ,00 Dobra, gm. Stryków, woj.. Łódzkie 220, ,00 Michałówek, gm. Stryków, woj.. Łódzkie 355, ,00 Zaradzyńska, ul. Hubala, gm. Ksawerów 192, ,00 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 25 % - Powierzchnia użytkowa 20 % - Powierzchnia gruntu 15% - Dodatkowe powierzchnie 10 % - Stan budynku 30 % 2. Analiza nieruchomości niezabudowanych o charakterze mieszkaniowym ANALIZA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny Gminy Skierniewice Okres badania cen od r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze mieszkaniowym Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w Gminie Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, nieduża odległość i łatwy dojazd do miasta. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest powierzchnia i kształt działki. Większe działki cieszą się mniejszym powodzeniem i charakteryzują się niższą ceną jednostkową. ZALEŻNOŚĆ CENY OD POWIERZCHNI 14,00 zł 12,00 zł 10,00 zł 8,00 zł 6,00 zł 4,00 zł 2,00 zł 0,00 zł

13 Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 6,25 zł/m2 do 13,20 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od lokalizacji ogólnej, uzbrojenia, kształtu, nawierzchni drogi dojazdowej oraz wielkości działki. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wyliczony trend czasowy z rynku w analizowanym okresie jest dodatni i wynosi 0,00461 zł/m2 x dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. 14,00 zł 12,00 zł 10,00 zł 8,00 zł 6,00 zł 4,00 zł 2,00 zł WYKRES TRENDU CZASOWEGO 0,00 zł mar 14 kwi 14 cze 14 lip 14 wrz 14 lis 14 gru 14 lut 15 kwi 15 W analizowanym okresie miało miejsce kilka transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. WYKAZ TRANSAKCJI KUPNA SPRZEDAZY O FUNKCJI MIESZKANIOWEJ JEDNORODZINNEJ Lp. Rep. Data transakcji POŁOŻENIE Pow. [m2] Nr ewidencyjny działki Cena jednostko wa zł/m2 Cena jednostk owa skorygo 1. 26/ Mokra Lewa ,256 10,62 zł 12,10 zł 2. 64/ Dębowa Góra /1 11,75 zł 13,20 zł / Balcerów ,71 zł 8,40 zł / Strobów ,00 zł 10,33 zł / Miedniewice /1 8,94 zł 11,52 zł 6. 42/ Strobów ,284/1 4,77 zł 6,25 zł / Strobów /2,39/3,39/ 658 6,25 zł 7,45 zł / Sierakowice Lewe /2,499/9,4 4 9,35 zł 10,93 zł / Mokra Lewa /14 7,17 zł 8,47 zł Uwaga: transakcje prezentowane na żóltym tle przyjęto do porównań. 13

14 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 30 % - Powierzchnia działki 25 % - Kształt 10 % - Droga 15 % - Infrastruktura techniczna 20% 9. PROCEDURA WYCENY 9.1. Przedstawienie sposobu wyceny Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 14

15 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie wartości rynkowej 1 m2 budynku mieszkalnego typu REZYDENCJA Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Maksymalny wpływ cechy na cenę Rodzaj cechy Δ= 1 636,33 zł Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu 20,00% Powierzchnia gruntu 15,00% Dodatkowe powierzchnie 25,00% 409,08 zł 327,27 zł 245,45 zł 10,00% 163,63 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : - wpływ kwotowy woj.. Mazowieckie woj. Łódzkie korzystna(do 200 m 2 ) średnio korzystna (od 200 m 2 do 400 m 2 ) niekorzystna (powyżej 400 m 2 ) do m2 powyżej m2 brak jest, budynki do 100 m2 jest, budynki powyżej 100 m2 wykończony w niskim standardzie 1,00 0,00 0,00 zł 1,00 327,27 zł 0,50 163,63 zł 0,00 0,00 zł 0,00 1,00 0,00 0,50 1,00 0,00 409,08 zł 0,00 zł 245,45 zł 0,00 zł 81,82 zł 163,63 zł 0,00 zł Stan budynku 30,00% 490,90 zł wykończony w wysokim standardzie (nieukończony) wykończony w wysokim standardzie 0,50 1,00 245,45 zł 490,90 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax 6 555,29 zł Cmin 4 918,95 zł Cmax - Cmin 1 636,33 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Data transakcji Data wyceny Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 634,00 220,90 355,30 Cena jedn nieruchomości [zł/m2] 4 850,16 zł 4 753,28 zł 5 066,14 zł Trend czasowy z tytułu upływu czasu [zł/m2/dzień] 0, , ,24560 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] 4 918,93 zł 4 934,04 zł 5 273,92 zł Lokalizacja Nasielsk, powiat woj.. Łódzkie Stryków, woj.. Dodatkowe powierzchnie Stan budynku WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ garaże 54,50 m2, budynek gosp. - 90,10 m2, razem pow ,60 m2 Brak wykończony w wysokim standardzie wykończony w wysokim standardzie budynek gospodarczy o pow. 45,00 m2 wykończony w wysokim standardzie 15

16 RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Strobów, gm. Skierniewice woj.. Łódzkie POW. UŻYTKOWA 880,4 niekorzystna (powyżej 400 m2) POWIERZCHNIA GRUNTU powyżej m2 DODATKOWE POWIERZCHNIE STAN BUDYNKU OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH stajnia - 199,30 m2, garaż - 134,20 m2, drewutnia 42,40 m2 p.u. wykończony w wysokim standardzie (nieukończony) jest, budynki powyżej 100 m2 wykończony w wysokim standardzie (nieukończony) Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja nr Rodzaj cechy wyceniana nr 1 nr 2 3 Cena jednostkowa skorygowana [zł/m2] 4 918,93 zł 4 934,04 zł 5 273,92 zł Lokalizacja szczegółowa Strobów, gm. Skierniewice Nasielsk, powiat nowodworski, woj.. Stryków, woj.. Łódzkie Stryków, woj.. Łódzkie woj.. Łódzkie woj. Mazowieckie woj.. Łódzkie woj.. Łódzkie Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 416,36 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka -416,36 zł 0,00 zł 0,00 zł Powierzchnia użytkowa budynku (m 2 ) 880,40 634,00 220,90 355,30 Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 166,54 zł 166,54 zł Poprawka 0,00 zł -166,54 zł -166,54 zł Powierzchnia gruntu powyżej m2 do m2 do m2 powyżej m2 Wpływ cechy na cenę 249,81 zł 0,00 zł 0,00 zł 249,81 zł Poprawka 249,81 zł 249,81 zł 0,00 zł Dodatkowe powierzchnie jest, budynki powyżej 100 m2 jest, budynki powyżej 100 m2 jest, budynki do 100 m2 Brak Wpływ cechy na cenę 166,54 zł 163,63 zł 0,00 zł 81,82 zł Poprawka 2,91 zł 166,54 zł 84,72 zł Stan budynku TABELA PORÓWNAWCZA wykończony w wysokim standardzie (nieukończony) wykończony w wysokim standardzie wykończony w wysokim standardzie wykończony w wysokim standardzie Wpływ cechy na cenę 249,81 zł 499,63 zł 499,63 zł 499,63 zł Poprawka -249,82 zł -249,82 zł -249,82 zł Suma poprawek -416,37 zł -166,55 zł -416,36 zł Cena jednostkowa skorygowana 4 502,56 zł 4 767,49 zł 4 857,56 zł Średnia cena jednostkowa nieruchomości 4 709,20 zł WARTOŚC RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM typu REZYDENCJA W STANIE NA DZIEŃ WYCENY WYNOSI: 4 709,20 zł/m2 x 880,40 m2 = ,68 zł Przyjęto: zł Słownie: cztery miliony sto czterdzieści sześć tysięcy złotych 16

17 10.2. Określenie wartości rynkowej gruntu działek nr 761/1, 761/2, 761/3 i 761/6 LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA 25% INFRASTRUKTURA TECHNICZNA GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Lokalizacja na obrzeżu Skierniewic 1,000 2,08 zł 1,74 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 0,69 zł DROGA 30% 2,08 zł 15% 1,04 zł 20% 1,39 zł wieś II rzędna 0,500 1,04 zł wieś III rzędna 0,000 0 zł do 2500 m2 1,000 1,74 zł od 2500 do 5000 m2 0,750 1,31 zł powyżej 5000 m2 0,000 0 zł prostokąt, zbliżony do prostokąta 1,000 0,69 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 1,04 zł kostka 0,750 0,78 zł destrukt 0,500 0,52 zł tłuczeń 0,250 0,26 zł grunt 0,000 0,00 zł niepełna( en.,w.k.) 1,000 1,39 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax = 13,20 zł C min = 6,25 zł C min -C max = 6,94 zł Cśredn= 11,19 zł MEDIANA= 11,19 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 1236/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 8,00 zł 11,75 zł 4,75 zł 6,25 zł Trend czasowy zł/m2/dziń Cena jedn 0, , , ,00461 skorygowana trendem czasowym 10,33 zł 13,20 zł 6,23 zł 7,45 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Strobów Dębowa Góra Strobów Strobów POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat nieforemny prostokąt DROGA asfalt gruntowa asfalt gruntowa INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa 17

18 OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Wólka Strobowska wieś III rzędna POWIERZCHNIA [m2] powierzchnia powyżej 5000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń tłuczeń INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1236/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 8,00 zł 11,75 zł 4,75 zł 6,25 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0, , , ,00461 skorygowana trendem czasowym X 10,33 zł 13,20 zł 6,23 zł 7,45 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Wólka Strobowska Strobów Dębowa Góra Strobów Strobów wieś III rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wartość cechy 0,00 zł 1,04 zł 1,04 zł 1,04 zł 1,04 zł poprawka -1,04 zł -1,04 zł -1,04 zł -1,04 zł POWIERZCHNIA m2 powyżej od 2500 do od 2500 do 5000m2 do 2500 m m m2 do 2500 m2 wartość cechy 0,00 zł 1,74 zł 1,31 zł 1,31 zł 1,74 zł poprawka X -1,74 zł -1,31 zł -1,31 zł -1,74 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokat nieforemny prostokąt wartość cechy 0,69 zł 0,69 zł 0,69 zł 0,00 zł 0,69 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,69 zł 0,00 zł DROGA tłuczeń asfalt grunt asfalt grunt wartość cechy 0,26 zł 1,04 zł 0,00 zł 1,04 zł 0,00 zł poprawka -0,78 zł 0,26 zł -0,78 zł 0,26 zł INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łaczna -3,56 zł -2,09 zł -2,44 zł -2,78 zł Cena jed. poprawiona 6,77 zł 11,11 zł 3,79 zł 4,67 zł Waga Cena jedn. srednia 6,59 zł 18

19 Wartość rynkowa prawa własności do gruntu wynosi : 6,59 zł/m2 x m2 = ,66 zł Przyjęto: zł Słownie: dwieście trzynaście tysięcy trzysta złotych. 11. OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKÓW I BUDOWLI Określenie wartości budynków i budowli: Wartość nieruchomości zabudowanej: zł. Wartość nieruchomości gruntowej: zł Wartość budynków i budowli: zł zł = zł. Rozdzielenia kwoty zł na poszczególne składniki dokonano w załączniku nr 7 niniejszego operatu. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny TYPU dwór: Stajnia z cz. mieszkalną: Garaż: Drewutnia: Przyłącze wodociągowe Przyłącze elektryczne: Przyłącze kanalizacyjne: Zbiornik bezodpływowy: Ogrodzenie Ogółem: zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł 12. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR: 761/1, 761/2, 761/3 I 761/6, OBRĘB WÓLKA STROBOWSKA, GMINA SKIERNIEWICE, STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ PANA MARKA RUDKOWSKIEGO. działki 761/1, 761/2, 761/3, 761/6 GRUNT BUDOWLE RAZEM ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny "Dwór" ,00 zł Stajnia z cz. mieszkalną ,00 zł Garaż ,00 zł Drewutnia ,00 zł Przyłącze wodociągowe ,00 zł Przyłącze elektryczne ,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 6 727,00 zł Zbiornik bezodpływowy 5 189,00 zł Ogrodzenie ,00 zł 19

20 Uzasadnienie Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej położonej w Wólce Strobowskiej nr 60, gmina Skierniewice według stanu i poziomu cen na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania. Określona wartość 1 m2 nieruchomości zabudowanej, jest nieznacznie poniżej ceny minimalnej, ze względu na niedokończenie inwestycji oraz bardzo dużą powierzchnię budynku mieszalnego, natomiast 1 m2 nieruchomości gruntowej mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 13. KLAUZULE I OGRANICZENIA. Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego, Kancelaria Skierniewice, ul. Reymonta 2A.. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Właściciela nieruchomości. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1-3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość budynku mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 14. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PF SRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 20

21 15. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania księgi wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Decyzja o pozwoleniu na budowę Dokumentacja fotograficzna Rozdzielenie kwoty na poszczególne składniki 21