OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 28, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY GROTA ROWECKIEGO 19, (I PIĘTRO), DLA KTÓREGO JEST PROWADOZNA KSIEGA WIECZYSTA LD1P/00027704/7 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 2335/12 Data opracowania: 19 kwietnia 2013 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 28, zlokalizowanego w Pabianicach przy ul. Grota Roweckiego 19, LD1P/00027704/7 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 28 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c) z księgą wieczystą o nr LD1P/00027704/7, położonego w budynku przy ul. Grota Roweckiego 19 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy, usytuowany na drugiej kondygnacji (I piętro) i składa się z: - 3 pokoi - kuchni - łazienki - toalety - przedpokoju o łącznej powierzchni 47,80 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w media: zimną wodę, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, ogrzewanie centralne, elektryczną, instalacje gazową, kanalizacyjną instalacje domofonową, TV Azart Budynek wybudowany w 1976 r. jest ocieplony, elewacja odnowiona. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w wysokości ½ udziału Pani Magdalenie Papiernik i w ½ udziału Tomaszowi Filipczak na podstawie umowy sprzedaży AN Nr rep A 4672/2007 z dnia 27.06.2007 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = 105 700 zł słownie: sto pięć tysięcy siedemset złotych 5. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość udziału w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, należącego do Magdaleny Papiernik dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W RN-1/2 = 50 100 zł słownie: pięćdziesiąt tysięcy sto złotych 6. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość udziału w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, należącego do Tomasza Filipczak dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W RN-1/2 = 50 100 zł słownie: pięćdziesiąt tysięcy sto złotych 7. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wykonania zdjęć: Data wizji lokalnej: 06 marca 19 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 8. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2335/12 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 9 6.1 Wybór metodologii wyceny... 9 6.2 Sposób wyceny... 9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 11 Opis lokali uwzględnionych w porównaniach:... 14 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 14 8.1 Określenie trendu czasowego... 14 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 14 8.3 Oszacowanie wartości udziału 1/2 części w spółdzielczym własnościopwym prawie do lokalu mieszkalnego... 16 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 17 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 18 Załączniki: 1. Badanie księgi wieczystej LD1P/00027704/7 z dnia 03.04.2013 roku; 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Grota Roweckiego 19/28; 4. Pismo z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie należnego, a nie wniesionego wkładu budowlanego z tytułu docieplenia budynku z przedmiotowym lokalem. KM 2335/12 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 28 (zgodnie z art. 244 Kodeksu Cywilnego) z urządzoną księgą wieczystą LD1P/00027704/7, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Grota Roweckiego 19, c. powierzchnia lokalu: 47,80 m 2, d. usytuowanie lokalu: pierwsze piętro (II kondygnacja), e. ekspozycja okien: północ - południe. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Zamkowej 3, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 10 kwietnia 2013 roku (otrzymana 12 kwietnia 2013 roku) Pana Mariusza Kuźniaka, Komornika działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego swoją kancelarię w Pabianicach ul. Zamkowa 3, 95-200 Pabianice. KM 2335/12. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 Nr 651 poz. 102, z późn.zm.) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.)-uosm; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361, z późn.zm.) -UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.zm.) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.) -RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 03 kwietnia 2013 roku; 3. Badanie księgi wieczystej nr LD1P/00027704/7 z dnia 03 kwietnia 2013 roku; 4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 8. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 28 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 2335/12 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wykonania zdjęć: Data wizji lokalnej: 06 marca 19 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 03 kwietnia 2013 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00027704/7 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie Pabianice ul. Grota Roweckiego 19, m.28 Numery działek ewidencyjnych: 299/7, 299/14, 299/103 Oznaczenie: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 28 usytuowanego w budynku na ulicy Grota Roweckiego 19, o łącznej powierzchni 47,80 m 2. Lokal usytuowany jest na drugiej kondygnacji, składa się z czterech izb. Dział I: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w wysokości: - ½ udziału Pani Magdalenie Papiernik - ½ udziału Tomaszowi Filipczak na podstawie umowy sprzedaży AN Nr rep A 4672/2007 z dnia 27.06.2007 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Banku Polska Kasa Opieki S.A. w Warszawie w sprawie KM 2335/12 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Wzmianka o przyłączeniu sie kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 713/12 - do toczącej się egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 161 200,00 zł (sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych) Kredyt budowlano - hipoteczny nr 77124030443111001013841866 Termin zapłaty 2037-06-15 Wierzyciel hipoteczny: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. I ODDZIAŁ W PABIANICACH Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 161 200,00 zł (sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych) Odsetki, prowizja oraz inne koszty i należności uboczne od kredytu budowlano - hipotecznego nr 77124030443111001013841866 Termin zapłaty 2037-06-15 Wierzyciel hipoteczny: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. I ODDZIAŁ W PABIANICACH 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. KM 2335/12 5
Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S- 8 oraz znajduje się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Nieruchomość usytuowana w budynku posadowionym bezpośrednio przy skrzyżowaniu ul Grota Roweckiego z ul KM 2335/12 6
Nawrockiego, co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Nawrockiego oraz ulicy Grota Roweckiego zlokalizowane są przystanki autobusowe wielu linii autobusowych, tj. 1, 2, 5, 7, 260, 261, 262, 263. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowousługowy. W odległości ok. 300 m w kierunku zachodnim znajduje się market Biedronka. Ponadto występują także obiekty oświaty. Zdjęcia 1-4: Otoczenie przedmiotowej nieruchomości. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. W większości bloki są otynkowane, umalowane. W pobliżu liczne sklepy spożywcze, punkt prasowy. W okolicy znajdują się także obiekty oświaty. Budynek został oddany do użytku w 1976 roku. Budynek o konstrukcji OWT, odnowiony, pomalowany i ocieplony w 2009 roku 1. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami teren zielony. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na pierwszym piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. W budynku po dwa mieszkania na kondygnacji. 1 (*) UWAGA: Zgodnie z pismem, które biegły otrzymał dnia 18 marca 2013 roku od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w związku z termomodernizacją budynku z przedmiotowym lokalem, które miało miejsce w 2009 roku, powstał obowiązek uzupełnienia wkładu budowlanego. Zgodnie z oświadczeniem Spółdzielni: Na dzień 18.03.2013 r. należny, a nie wniesiony wkład budowlany stanowi kwotę 3482,56 złotych. Obecny stan związany z nieuzupełnieniem wkładu budowlanego przez właścicieli lokalu nie wpływa na wartość szacowanej nieruchomości, stanowi jedynie dodatkową informację. Pismo ze Spółdzielni stanowi załącznik do operatu. KM 2335/12 7
Zdjęcia 5-8: Widok budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz wraz z zaznaczeniem okien lokalu od strony północnej. Zdjęcia 9-10: Drzwi wejściowe do wycenianego lokalu i klatka schodowa. Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja II (I piętro). Usytuowanie okien: północ, południe. KM 2335/12 8
Struktura lokalu: W lokalu znajdują się trzy pokoje, kuchnia, toaleta, łazienka, przedpokój. Kuchnia od strony północnej, a balkon od strony południowej. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg danych z księgi wieczystej powierzchnia lokalu wynosi 47,80 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, nieruchomość nie została udostępniona biegłemu do czynności oględzin, stąd mogą wynikać różnice w stanie lokalu. Biegły PRZYJĄŁ stan przedmiotowego lokalu jako średni. Według informacji uzyskanej od gospodarza domu, w lokalu od około trzech miesięcy nikt nie przebywa. Wnioskując po oględzinach nieruchomości z zewnątrz stolarka okienna PCV, drzwi wejściowe do lokalu wymienione, antywłamaniowe, określono standard wykończenia lokalu, jako średni. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomosci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UoGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 RCK, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. KM 2335/12 9
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną nieruchomości lokalowe (rynek wtórny) stanowiące ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcza własność lokalu, o podobnej powierzchni z tego samego osiedla w budynkach pięciokondygnacyjnych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, - powierzchnia użytkowa lokalu (PUM). Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - powierzchnia użytkowa lokalu (PUM), - struktura lokalu, - stan techniczny budynku, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny pięciokondygnacyjny). został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostaływ dalszej analizie pominięte. KM 2335/12 10
Analiza porównawcza Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca OCENA Opis 1 Otoczenie 2 3 Piętro Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 4 PUM (cecha ciagła) Dobre Średnie Bardzo dobre Dobre Średnie dobry średni niski Budynek położony w głębi osiedla, między innymi budynkami wielorodzinnymi, przed budynkiem miejsca postojowe dla pojazdów. Dostęp do komunikacji miejskiej oraz punktów handlowo-usługowych dobry. Cechy otoczenia jak w przypadku otoczenia określonego jako dobre, z tym, że mogą wystąpić uciążliwości w postaci hałasu spowodowanego np. bliskim położeniem ulicy o dużym natężeniu ruchu. Piętro pierwsze i drugie. Piętra pośrednie (trzecie piętro). Parter, piętro ostatnie. W pokojach na ścianach gładzie, ściany pomalowane farbą lub tapetowane, na podłogach parkiety lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze terakota, ściany wyłożone glazurą, w łazience glazura, terakota, w toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub parkiety, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Podwieszane sufity w jednym lub kilku pomieszczeniach. Grzejniki nowego typu. Okna nowe drewniane lub PCV. Lokal niewymagający nakładów na remont. Co najmniej pięć z cech wymienionych, jako bardzo dobre, jednak nie więcej niż dziewięć. Lokal wymagający nakładów na remont. Mniej niż pięć cech wymienionych, jako dobre. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. PUM min Lokal o pu 37,55 m 2 PUM max Lokal o pu 48,19 m 2 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Popyt na nieruchomości nierozłącznie związany jest z ogólną sytuacją ekonomiczną w kraju. Stan gospodarki, przekłada się na zwiększone zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości (także komercyjnymi). Rynek nieruchomości w Łodzi i okolicach, podobnie jak w większości miast Polski, przeżywał w poprzednich latach wielkie ożywienie. Szczególnie było ono odczuwalne na rynku nieruchomości mieszkaniowych i gruntów pod tego typu budownictwo. W tym czasie powstawało wiele nie tylko nowych budynków mieszkalnych, ale także szereg niestandardowych pomysłów wdrażanych w życie, przez deweloperów. Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. KM 2335/12 11
Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Segment rynku: Wybrany Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału 41-50 m 2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m 2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m 2 a 60 m 2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje lokalami znajdującymi się w budynkach położonych w niewielkiej KM 2335/12 12
obszar geograficzny: Okres badania cen transakcyjnych Stopa bezrobocia Zjawiska demograficzne odległości od lokalu wycenianego. Ostatnie 6 miesięcy Według danych z końca października 2012 roku miasto Pabianice liczyło 67 651 mieszkańców, to jest o około 1947 mniej niż w marcu 2010 roku. Oznacza to ujemną migrację i świadczy o kurczeniu się miasta i związanego z nim rynku. Według danych GUS-u Pabianice były na 2 miejscu w Polsce pod względem najbiedniejszych miast. Dochody budżetu na mieszkańca wynosiły 2062,52 zł, a przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło ok. 3336 zł. Stopa bezrobocia w powiecie pabianickim zanotowana we wrześniu 2012 roku (dane z Powiatowego Urzędu Pracy -PUP) wyniosła 16,7 procenta. To o 3,5 procenta więcej niż w województwie łódzkim i 4,3 więcej niż w Polsce. W porównaniu z rokiem 2011, liczba bezrobotnych rejestrujących się w PUP nie maleje. Dane PUP dotyczące okresu styczeń październik 2012 wskazują na niewielki spadek bezrobocia w skali roku. W styczniu 2011 roku było 8.140 zarejestrowanych bezrobotnych, w październiku 2012-7.678. To i tak o 200 osób więcej niż w październiku 2011. W ciągu dziesięciu miesięcy 2012 roku prawie dwukrotnie wzrosła w porównaniu z planem liczba staży realizowanych za pośrednictwem urzędu, mających na celu aktywizację zawodową bezrobotnych. W Pabianicach oferty pracy można znaleźć na pod adresem: http://www.puppabianice.pl/index.php?site=,89,1147,0&lang=pl Mapa 4: Miasto Pabianice z zaznaczeniem orientacyjnego położenia wycenianej nieruchomości. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości KM 2335/12 13
trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych dwu- i jednopokojowych, położonych w bliskim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. L.P. DATA ADRES PUM [m 2 ] PIETRO CENA [zł] Cena 1 mkw [zł/m 2 Skorygowana ] Cena 1 mkw [zł/m 2 ] 1 2013-01-15 Grota Roweckiego 38,74 4 85 000,00 2 194,11 2151,96 2 2013-02-18 Grota Roweckiego 48,19 1 109 000,00 2 261,88 2251,61 3 2013-01-22 Mokra 37,55 0 90 000,00 2 396,80 2357,30 4 2012-12-27 Bugaj 47,87 3 125 000,00 2 611,24 2543,50 5 2013-02-22 Bracka 49,41 2 130 000,00 2 631,05 2624,31 Opis lokali uwzględnionych w porównaniach: C min C max 1. Transakcja nr 2 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 48,19 m 2, usytuowany na 1 piętrze, w budynku 5-kondygnacyjnym o odnowionej elewacji. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się bezpośrednio przy ulicy Grota Roweckiego. Standard wykończenia lokalu - średni. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, bardzo dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 2. Transakcja nr 3 w tabeli 4 Lokal o powierzchni użytkowej 47,87 m 2, usytuowany na trzecim piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym o odnowionej elewacji. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Bugaj, w głębi osiedla. Standard wykończenia lokalu - dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 3. Transakcja nr 5 w tabeli 5 Lokal o powierzchni użytkowej 49,41 m 2, usytuowany na drugim piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym o odnowionej elewacji. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Brackiej, w głębi osiedla. Standard wykończenia lokalu - dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych dwupokojowych położonych w bliskim sąsiedztwie szacowanego lokalu, które zostały zanotowane na w ciągu ostatniego roku od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od marca 2012 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował spadek na poziomie -7%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna C min = 2151,96 Cena maksymalna C max = 2624,31 ΔC = C max - C min = 2 624,31 zł/m 2-2151,96 zł/m 2 = 472,35 zł/m 2 KM 2335/12 14
Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Poprawki Udział cechy Zakres kwotowy liczba przedziałów skok poprawki Otoczenie 35% 165,32 1 165,32 Stan techniczny lokalu 45% 212,56 2 106,28 Pietro 15% 70,85 2 35,43 PUM 5% 23,62 cecha ciągła 23,62 Razem 100% 472,35 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Cechy lokal wyceniany Grota Roweckiego Bugaj Bracka Otoczenie dobre dobre dobre bardzo dobre Stan techniczny lokalu średni średnie średni dobry Pietro bardzo dobre średnie bardzo dobre dobre PUM 47,8 48,19 47,87 49,41 Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Cechy rynkowe Poprawki Udział Grota Zakres liczba skok cechy Roweckiego kwotowy przedziałów poprawki Bugaj Bracka Otoczenie 35% 165,32 1 165,32 0,00-165,32-165,32 Stan techniczny lokalu 45% 212,56 2 106,28 0,00 0,00-106,28 Pietro 15% 70,85 2 35,43 0,00-35,43 0,00 PUM 5% 23,62 cecha ciągła 23,62-0,78-0,78-3,21 Razem 100% 472,35 0,00-165,32-271,60 cena 2 251,61 2 543,50 2 624,31 cena średnia za 1m2 p.u.(zł) 2 251,61 2 378,18 2 352,71 cena z uwzgl. poprawek zł/m2 2 327,50 powierzchnia wycenianego lokalu (m2) 47,80 wartość wycenianego prawa do lokalu (zł) 111 254,52 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa nieruchomości lokalowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N = P * W 1m 2 W NL = 47,80 m 2 x 2 327,50 zł/m 2 = 111 254,52 2 zł. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2335/12 15
Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 28 (całego) położonego w Pabianicach, w budynku pięciokondygnacyjnym przy ulicy Grota Roweckiego 19, oszacowano na dzień 15 kwietnia 2013 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 111 300 zł. słownie: sto jedenaście tysięcy trzysta złotych. 8.3 Oszacowanie wartości udziału 1/2 części w spółdzielczym własnościopwym prawie do lokalu mieszkalnego Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest ułamkowy udział w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 28 położonego w Pabianicach przy ul Grota Roweckiego 19 należącego do Magdaleny Papiernik oraz udział w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 28 położonego w Pabianicach przy ul Grota Roweckiego 19 należącego do Tomasza Filipczak, wartość tych udziałów zostanie odrębnie oszacowana. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, ze z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale tez obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, ze rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralna całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. Należy pamiętać, że przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa udziałów w wysokości 1/2 całości przedmiotowej nieruchomości. Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części należącego do Magdaleny Papiernik w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie współczynnik korygujący (W K ) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem przedmiotowy udział obliczono według wzoru: W u1/2 = W RN x 1/2 x 0,9 W u1/2 = 111 254,52zł x 1/2 x 0,9 W u1/2 = 50 064,53 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy sześćdziesiąt cztery złote i 53/100) KM 2335/12 16
Wartość ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 28 położonego w Pabianicach przy ul Grota Roweckiego 19 należącego do Magdaleny Papiernik, dla celu postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 15 kwietnia 2013 roku, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 50 100 zł słownie: pięćdziesiąt tysięcy sto złotych Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części należącego do Tomasza Filipczak w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie współczynnik korygujący (W K ) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem przedmiotowy udział obliczono według wzoru: W u1/2 = W RN x 1/2 x 0,9 W u1/2 = 111 254,52zł x 1/2 x 0,9 W u1/2 = 50 064,53 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy sześćdziesiąt cztery złote i 53/100) Wartość ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 28 położonego w Pabianicach przy ul Grota Roweckiego 19 należącego do Tomasza Filipczak, dla celu postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 15 kwietnia 2013 roku, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 50 100 zł słownie: pięćdziesiąt tysięcy sto złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Tu należy zwrócić uwagę, że stosunek ΔC3/Cśr wynosi 19% co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. Stosunkowo niewielkie ΔC oznacza, że możliwości korekty cen transkacyjnych są stosunkowo wąskie. Tak małe ΔC zdarza się zwykle na rynkach na których jest dość duża liczba porównywalnych transakcji. 2. O dużym prawdopodobnieństwie otrzymanego wyniku świadczy również niewielka liczba cech różnicujących. Gdyż jest zasadą, iż im mniejsza liczba cech różnicujących tym lokale wybrane do porównań bardziej spełniają wymogi art. 4 pkt. 16 UoGN. 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 28 przy ulicy Grota Roweckiego 19 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatniego roku, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 4. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 28 położonego przy ulicy Grota Roweckiego 19 w Pabianicach wynosi: 111 300 zł słownie: sto jedenaście tysięcy trzysta złotych. 5. Wartość rynkowa udziału w wysokości ½ każdy, w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 28 położonym przy ulicy Grota Roweckiego 19 w Pabianicach wg stanu i cen na dzień na dzień 03 kwietnia 2013 roku wynosi: 50.100 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy sto złotych) 3 Różnica pomiędzy Cmax a Cmin. KM 2335/12 17
6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 15 kwietnia 2013 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 03 kwietnia 2013 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości z powodu niedopuszczenia biegłego do ich dokonania. 6. Wyceniający ponownie informuje, że (jak jest napisane powyżej) nie dokonał oględzin wnętrza lokalu mieszkalnego. Tak więc jego stan faktyczny może się różnić od tego przyjętego w operacie, jako średni (w trzy stopniowej skali). W sytuacji, gdyby faktyczny stan lokalu różnił się od przyjętego i można by było określić go jako niski wartość szacowanej nieruchomości wyniosłaby w zaokrągleniu do setek złotych 106 200 zł. Natomiast w przypadku, gdy stan lokalu można by określić jako dobry jego wartość wyniosłaby w zaokrągleniu do setek złotych 116 300 zł. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr 0207291. 13. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 18 (osiemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2335/12 18
KM 2335/12 19
ZAŁĄCZNIK NR 1 Protokół z badania księgi wieczystej WYPIS Z DOKUMENTU Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651, z późn.zm.) 1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego dokonywany jest wypis LD1P/00027704/7 2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca SĄD REJONOWY W PABIANICACH, V WYDZIAŁ KW Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie Pabianice ul. Grota Roweckiego 19, m.28 Numery działek ewidencyjnych: 299/7, 299/14, 299/103 Oznaczenie: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 28 usytuowanego w budynku na ulicy Grota Roweckiego 19, o łącznej powierzchni 47,80 m 2. Lokal usytuowany jest na drugiej kondygnacji, składa się z czterech izb. Dział I: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w wysokości: - ½ udziału Pani Magdalenie Papiernik - ½ udziału Tomaszowi Filipczak na podstawie umowy sprzedaży AN Nr rep A 4672/2007 z dnia 27.06.2007 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Banku Polska Kasa Opieki S.A. w Warszawie w sprawie KM 2335/12 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Wzmianka o przyłączeniu sie kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 713/12 - do toczącej się egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 161 200,00 zł (sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych) Kredyt budowlano - hipoteczny nr 77124030443111001013841866 Termin zapłaty 2037-06-15 Wierzyciel hipoteczny: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. I ODDZIAŁ W PABIANICACH Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 161 200,00 zł (sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych) Odsetki, prowizja oraz inne koszty i należności uboczne od kredytu budowlano - hipotecznego nr 77124030443111001013841866 Termin zapłaty 2037-06-15 Wierzyciel hipoteczny: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. I ODDZIAŁ W PABIANICACH 4. Data sporządzenia wypisu: 03.04.2013 r. Podpis KM 2335/12 20
ZAŁĄCZNIK NR 2 Rzut lokalu KM 2335/12 21