OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 26, POŁOŻONEGO W ŁODZI, PRZY UL. WYŻSZEJ 25/27 WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 32/1000 CZĘŚCI W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI 37/16 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, W OBRĘBIE G-17 KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/00146250/6 AUTOR: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 46317/13 Data opracowania: 19 czerwca 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO z oszacowania prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 26, zlokalizowanego w budynku, posadowionym na działce gruntu nr 37/16 w obrębie G-17 przy ul. Wyższej 25/27 w Łodzi, wraz z udziałem w wysokości 32/1000 części w prawie użytkowania wieczystego działki 37/16 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku, księga wieczysta nr LD1M/00146250/6 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo odrębnej własności samodzielnego (w sensie art. 2 ustawy o własności lokali) lokalu mieszkalnego nr 26, znajdującego się w budynku 5-kondygnacyjnym posadowionym na działce gruntu nr 37/16 w obrębie G-17 przy ul. Wyższej 25/27 wraz z udziałem w 32/1000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 37/16. Dla przedmiotowej nieruchomości XVI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą LD1M/00146250/6. Jest to lokal w amfiladzie usytuowany na 3 piętrze (4 kondygnacja) i składa się z: 2 pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki z WC o łącznej powierzchni 37,14 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w instalacje: elektryczna, wodociągowa, c.o., kanalizacyjna, gazowa, c.w., domofonowa. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu mieszkalnego nr 26, stanowiącego prawo odrębnej własności, zlokalizowanego w budynku, posadowionym na działce gruntu nr 37/16, w obrębie G-17, przy ul. Wyższej 25/27 w Łodzi dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi Pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza 93-177 Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/21. Sprawa nr KM 46317/13. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 26 położonego w Łodzi przy ul. Wyższej 25/27 wraz z udziałem w 32/1000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 37/16, dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = 120 900 zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych 5. Data istotne dla procesu sporządzenia operatu: Data sporządzenia operatu: 17 kwietnia 19 czerwca 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 czerwca 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 13 maja 2015 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 13 maja 2015 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676- nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 46317/13 2
Spis treści 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 7 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 9 6.1 Wybór metodologii wyceny... 9 6.2 Sposób wyceny... 9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 12 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 18 8.1 Określenie trendu czasowego... 18 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 18 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 20 10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C.... 21 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 21 Załączniki: 1. Badanie SUiKZP; 2. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wycrny; 3. Rzut przedmiotowego lokalu; 4. Badanie ewidencji gruntów; 5. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości nr 26, znajdującej się w Łodzi, przy ul. Wyższej 25/27. KM 46317/13 3
1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 26 wraz z udziałem w wysokości 32/1000 części w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr 37/16 w obrębie G- 17 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku; b. położenie lokalu: Łódź, ul. Wyższa 25/27 w obrębie G-17, działka nr 37/16; c. powierzchnia gruntu: 0,0330 ha (grunt w UW do 02 marca 2099 r.); d. powierzchnia mieszkania: 37,14 m 2 ; e. KW nieruchomości lokalowej: LD1M/00146250/6; f. KW gruntu: LD1M/00009237/7. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 26 oraz udział w 32/1000 częściach wspólnych budynku i w takiej samej części użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 37/16 w obrębie G-17; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w tym udział w 32/1000 częściach wspólnych budynku, oraz w takiej samej części użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 37/16 w obrębie G-17, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi Pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza 93-177 Łódź, ul. DąBROWSKIEGO 17/21. Sprawa nr KM 46317/13. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 16 kwietnia 2015 roku (otrzymane w dniu 17 kwietnia 2015 roku) Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi Pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza 93-177 Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/21. Sprawa KM 46317/13. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. U. 2014 poz. 518 z późn. zm.) - UGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) - RCzK. KM 46317/13 4
3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 13 maja 2015 roku; 2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi; 3. Badanie rejestru gruntów z dnia 13 maja 2015 r.; 4. Badanie KW nr LD1M/00146250/6 z dnia 13 maja 2015 roku; 5. Przegląd transakcji na rynku lokalnym (MODGiK w Łodzi); 6. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane od zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej; 7. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 8. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 17 kwietnia 19 czerwca 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 czerwca 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 13 maja 2015 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 13 maja 2015 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1M/00146250/6 Lokal stanowiący odrębną nieruchomość Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Łódź, ulica Wyższa 25/27, lokal nr 26 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: Lokal mieszkalny numer składa się z 2 pokoi, aneksu kuchennego, łazienki, korytarza Kondygnacja: 4 Odrębność: tak Obszar: 37,14 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu Właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 32/1000 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi przez czas do dnia 02 marca 2099r. Działki gruntu nr 37/16- z nieruchomości KW nr 9237. Dział II: Właściciel Właściciel Prawo własności do lokalu mieszkalnego przysługuje w całości Panu Marcinowi Sejda na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny rep A 6415/2008 z dnia 19.08.2008r. KM 46317/13 5
DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 17821/11 prowadzonej przez Kamila Pietrasika- Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi- Widzewa w Łodzi w celu wyegzekwowania należności wierzyciela: Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ul. Wyższej 25/27 w Łodzi. Do egzekucji niniejszej przyłączył się wierzyciel- Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości położonej przy ul. Wyższej 25/27 w Łodzi celem wyegzekwowania należności pieniężnej w sprawie KM 733/12. Do egzekucji niniejszej przyłączył się wierzyciel- Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z siedzibą w Warszawie- celem wyegzekwowania należności pieniężnej w sprawie KM 7796/12/ Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: Do egzekucji w prawie KM 17821/11 przyłączył się wierzyciel mbank Spółka Akcyjna w Warszawie, w sprawie KM 46317/13. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: Do egzekucji w sprawie KM 17821/11 przyłączył się wierzyciel Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji Allianz Polska Spółka Akcyjna w Warszawie w sprawie KM 21033/15. Dział IV: HIPOTEKA Hipoteka umowna kaucyjna do sumy 239250,00 zł (słownie: dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy dwieście pięćdziesiąt 0/100 złotych) z tytułu kredytu, odsetek, prowizji, innych kosztów i należności ubocznych objętych umową nr 00407239/2008 z terminem zapłaty do 15.08.2038r. na rzecz Bre Bank Spółka Akcyjna Oddział Bankowości Detalicznej w Łodzi (mbank). Hipoteka przymusowa do sumy 120355,80 zł (słownie: sto dwadzieścia tysięcy trzysta pięćdziesiąt pięć 80/100 złotych) z tytułu wierzytelności objętych tytułem wykonawczym i odsetek (Wyrok zaoczny Sądu Rejonowego w Gostyninie I wydział Cywilny, z dnia 14.08.2014r., Sygn. Akt I C 163/14). Wierzyciel hipoteczny: Towarzystwo Ubezpieczeń i Restrukturyzacji Allianz Polska Spółka Akcyjna. b) Według ewidencji gruntów: Obręb: G-17 Działka nr: 37/16 0,0330 ha Adres: Wyższa 25/27 Dzielnica: Łódź Górna Użytek/klasa gruntu: B Tytuł własności: LD1M/00009237/7 Współużytkownik wieczysty: w 32/1000 części Marcin Sejda 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia 02.06.1993 roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego KM 46317/13 6
przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW - tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej obejmują tereny zarówno o zabudowie zwartej, jak i w strukturach rozluźnionych osiedlowych. Zgodnie z art. 154.2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651, z późn.zm.), SUiKZP stanowi podstawę określenia przeznaczenia, w przypadku braku MPZP. Obecny sposób zagospodarowania nieruchomości zgodny jest z przeznaczeniem znajdującym się w studium. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Osiedle administracyjne Dąbrowa, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowej części Łodzi, w dawnej dzielnicy Górna, w stosunkowo bliskiej odległości od centrum. Prawdopodobnie nazwa tego rejonu pochodzi od licznego drzewostanu. Dopiero w drugiej połowie XVIII wieku sprowadzono olędrów polskich i niemieckich, a na wykarczowanych polach stały Holędrów Choiński i wieś Dąbrówka, zwanej też Dąbrową. Nowo powstałe osady weszły w skład parafii Mileszki erygowanej przez Jana Bogorię Skotnickiego, arcybiskupa gnieźnieńskiego. Pod koniec XIX wieku Dąbrowa zaczęła się niezmiernie intensywnie urbanizować. Powstały zakłady przemysłowe, zaczęła się parcelacja lasów i pól oraz ziem należących do chłopów. W jej rezultacie powstało drugie, co do wielkości przedmieście Łodzi, którego centralnym placem był Czerwony Rynek. W 1906 roku władze carskie włączyły do miasta sąsiadujące z nią tereny, wśród nich Dąbrówkę oraz Chojny Kolonię. Dąbrowa została przyłączona do Łodzi w 1915 roku. Po I wojnie światowej, powstawać zaczęły na Chojnach i Dąbrowie całe osady domków jednorodzinnych oraz gospodarstw ogrodniczych, (zamieszkało tu wielu tramwajarzy). Mapa nr 1: Podział na osiedla administracyjne wg Systemu Informacji Miejskiej. W latach 1960-1975 zbudowano wielkie osiedle mieszkaniowe. Wywłaszczono licznych gospodarzy i ogrodników, oraz wielu właścicieli domków jednorodzinnych. Projektantami osiedla w wyniku konkursu zorganizowanego przez Komitet do Spraw Urbanistyki i Architektury zostali mgr inż. Czesław Kaźmierski i mgr inż. arch. Bolesław Tatarkiewicz. Na południe od istniejącej ulicy Dąbrowskiego powstało osiedle Dąbrowa I, a na północ Dąbrowa II. Projektowane osiedle miało liczyć około 50000 mieszkańców, w tym Dąbrowa I aż 30.000. Pierwsze budynki mieszkalne powstały w rejonie ulic Zapolskiej i Umińskiego w systemie szkieletowym. Następne budowano już w systemie wielkiej płyty. Budynki na całym osiedlu wykonało specjalnie powołane w tym celu Przedsiębiorstwo Budownictwa Wielkopłytowego "Dąbrowa". KM 46317/13 7
Mapa nr 2: Lokalizacja i otoczenie przedmiotowego budynku (na podstawie GoogleMaps). Na terenie osiedla znajduje się min.: Skwer im. Św. Maksymiliana Marii Kolbego, Kościół, Przedszkole Miejskie nr 6, nr 76, nr 118, XXXI Liceum Ogólnokształcące, Gimnazjum nr 45, Biblioteka Publiczna, Miejskie schronisko i noclegowania dla kobiet, liczne punkty handlowo usługowe. Dojazd do nieruchomości dogodny, najbliższa komunikacja miejska autobus w odległości ok. 400 m przy ulicy Broniewskiego lub przy ulicy Dąbrowskiego. Budynek z przedmiotowym lokalem położony w głębi osiedla przy ul. Wyższej, która jest drogą utwardzoną trylinką. Przed budynkiem miejsca parkingowe dla mieszkańców bloku. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Ogólnie lokalizację przedmiotu wyceny w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za dobrą. W bezpośrednim sąsiedztwie, znajdują się budynki wielorodzinne 5-kondygnacyjne, a nieco dalej także drobne punkty handlowo usługowe (np. pawilony handlowe, apteki). Budynek został oddany do użytku w latach 60/70-tych, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej, stropy z płyt prefabrykowanych, podłogi z rulonową wykładziną PCF z podkładem tłumiącym. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Wyposażony jest w instalację elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalację telefoniczną, oraz domofon. Klatka schodowa jest zadbana. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja: 4 (3 piętro) Usytuowanie okien: zachód Typ mieszkania: amfilada Struktura lokalu: Lokal w amfiladzie, składa się z 2 pokoi, łazienki z WC, kuchni i przedpokoju. Okna lokalu wychodzą na stronę zachodnią. W załączeniu do operatu znajduje się rzut lokalu. Powierzchnia użytkowa: wg danych z KW oraz danych uzyskanych od Administratora nieruchomości powierzchnia lokalu wynosi 37,14 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu: Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia zwrotu znajduje się KM 46317/13 8
w załączeniu do nieniejszego operatu, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Standard lokalu określono na podstawie oględzin zewnętrznych oraz wywiadu środowiskowego, a w dalszej części operatu stan tej cechy różnicującej przyjęto jako średni (przeciętny), jak większość lokali z rynku wtórnego. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. KM 46317/13 9
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. 11. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 12. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 13. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. 1 m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych (rynek wtórny). o podobnej powierzchni z tego samego osiedla, położone w budynkach 5-kondygnacyjnych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 46317/13 10
Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - PUM (powierzchni użytkowa lokalu) cecha ciągła, - piętro, - standard lokalu, - układ funkcjonalny lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - struktura lokalu, - stan techniczny budynku, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny 5-kondygnacyjny), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabela nr 1: Opis rynkowych cech różnicujących wraz ze stanami, które przyjmują. Lp. 1 Cecha różnicująca Standard lokalu 2 Otoczenie 3 Piętro 4 PUM 5 Układ funkcjonalny Ocena Opis Wykończenie lokalu nie nosi śladów użytkowania. Okna nowe dobry drewniane lub PCV. Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal nie wymagający nakładów na remont lub moderniazację. Materiały wykończeniowe dobrej lub średniej jakości. Lokal średni remontowany na przestrzeni ostatnich 5-10 lat. Lokal wymagający poniesienia nakładów na odświeżenie; widoczne ślady użytkowania. Lokal nieremontowany od minimum 10 lat. Materiały wykończeniowe średniej jakości. W lokalu stara stolarka okienna i drzwiowa. Lokal niski wymagający znacznych nakładów na remont (zużycie przekracza 50%). Budynek położony w głębi osiedla. Dobry dostęp do komunikacji bardzo dobre miejskiej, punktów handlowo-usługowych, ośrodków oświaty. W otoczeniu brak uciążliwości. J.w., z tym że mogą wystąpć uciążliwości w postaci połozoenia dobre budynku z lokalem blisko ruchliwej ulicy lub w hałaśliwym otoczeniu (m.in. ulica, kompleks handlowo-usługowy). bardzo dobre Piętro 1 i 2. dobre Piętro 3. Górna granica Lokal o powierzchni 40,55 m 2. przedziału Dolna granica Lokal o powierzchni 35,71 m 2. przedziału bardzo dobry Lokal rozkładowy. dobry Lokal w amfiladzie. KM 46317/13 11
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości Od początku roku weszły w życie większe wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Od stycznia osoby zaciągające kredyt muszą dysponować gotówką sięgającą 10 proc. wartości nieruchomości. Taka sytuacja powoduje wzrost zainteresowania programem Mieszkanie dla Młodych, który ułatwia osobom bez gotówki dostęp do kredytu mieszkaniowego. Jednocześnie program zachęca kupujących do skorzystania z oferty deweloperów, dofinansowanie można bowiem dostać jedynie kupując nieruchomość z rynku pierwotnego.,,mieszkanie dla Młodych - jest to nowy program dofinansowania zakupu pierwszego mieszkania dla małżeństw i osób samotnych (tzw. singli) do 35 roku życia. O pomoc państwa można ubiegać się do końca 2018 roku. Program obejmie lokale o powierzchni do 75 metrów. Najmniej skorzystają rodziny bezdzietne oraz tzw. single dla tej grupy dopłaty wyniosą do 10%. Rodziny z dziećmi otrzymają nawet 15% dofinansowania oraz dodatkową pomoc, jeśli urodzi się trzecie lub kolejne dziecko w przeciągu 5-ciu lat od zakupu mieszkania. Powierzchnia domów jednorodzinnych nie może przekraczać 100 m 2 albo 110 m 2, jeśli w rodzinie wychowuje się przynajmniej troje dzieci. Kwota kredytu musi stanowić minimum 50% ceny zakupionego mieszkania. Pierwsze trzy kwartały 2014 roku były pod względem sprzedaży kredytów hipotecznych słabsze od analogicznego okresu 2013 r. o 1 proc. Szacuje się, że trend ten w 2015 zostanie utrzymany, a to za sprawą m.in. wzrostu minimalnego poziomu wkładu własnego. Na rynek nieruchomości bardzo silnie oddziałują również ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która na początku marca br. obniżyła stopę referencyjną o 50 pkt bazowych do 1,50 proc. w skali rocznej. Ekonomiści oczekiwali obniżki o 25 punktów bazowych. Niższe stopy oznaczają niższe koszty pożyczania pieniędzy - czyli kredyty będą tańsze. Obniżka może więc zachęcić biznes i gospodarstwa domowe do większej aktywności na rynku nieruchomości. Mniejsze oprocentowanie korzystnie wpływa na niższą ratę kredytu, co oczywiście zwiększa zdolność kredytową. Oznacza to, że kredytobiorca może płacić niższe raty o kilkadziesiąt lub nawet kilkaset złotych. W całym minionym roku 2014, ceny m 2 mieszkań zmieniały się nieznacznie. Najbardziej spośród pięciu dominujących miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk i Poznań) spadły ceny w stolicy. Pod koniec zeszłego roku za metr kwadratowy mieszkania używanego należało zapłacić średnio 7000 zł, co oznacza spadek o 300 zł względem wcześniejszego kwartału. W ciągu całego minionego roku ceny w Warszawie zmieniły się jednak tylko o około 150 zł. W Gdańsku przez większość roku ceny transakcyjne wynosiły 5000 zł/mkw. Odnotowany wzrost dotyczy tylko porównania z pierwszym kwartałem, gdy płaciło się średnio 4800 zł/mkw. We Wrocławiu również KM 46317/13 12
wyraźnych zmian cenowych nie odnotowano. Za metr kwadratowy mieszkania wg ostatnich danych NBP płaciło się 5100 zł. Z kolei w Krakowie wzrost cen był minimalny na poziomie 100 zł do 5800 zł. W Poznaniu stawki transakcyjne przez cały 2014 rok praktycznie się nie zmieniły za metr kwadratowy mieszkania używanego należało płacić 4900 zł. Obecnie do najtańszych na rynku należą mieszkania w blokach z wielkiej płyty i w kamienicach. Różnice cenowe potrafią być znaczne w zależności od lokalizacji. Mieszkania w blokach mogą więc uzyskiwać ceny wyraźnie powyżej średnich, jeśli są położone w dogodnych, atrakcyjnych miejscach np. w centrach miast. Podobnie ma się rzecz w przypadku kamienic te dobrze zlokalizowane, zwłaszcza po remontach automatycznie zyskują na wartości i mogą nawet stać się nieruchomościami prestiżowymi. Jeśli chodzi o metraż preferowany przez klientów największą popularnością cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe o średnich metrażach 45-60 mkw. Na rynku mniejszą atrkcyjność posiadają kawalerki postrzegane jako mieszkania niepraktyczne. Obecnie natomiast z racji taniejących kredytów i ciągle atrakcyjnych cen, większy popyt notuje się w segmencie mieszkań dużych powyżej 70 mkw. Poniżej zaprezentowano grafikę obrazującą ceny na rynku pierwotnym i wtórnym w największych polskich miastach w marcu 2015r. Sytuacja na lokalnym rynku mieszkaniowym Poniżej zaprezentowano kształtowanie się cen transakcyjnych w okresie od lutego 2014 do lutego 2015 roku. KM 46317/13 13
Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, opublikowanego w połowie marca rynek nieruchomości w Łodzi ponownie potwierdza swą wyjątkowość. Podczas gdy w innych dużych miastach koszt metra kwadratowego małych mieszkań jest wyższy, tu wzrasta wraz z powierzchnią. Ważną informacją jest również marcowa obniżka stóp procentowych aż o 0,5 p.p., która przełożyła się na zauważalny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Łódzki rynek nieruchomości udowodnił już niejednokrotnie, że nie można go mierzyć taką samą miarą, jak w innych dużych miastach. Najnowsze dane pokazują, że ponownie mamy do czynienia z odstępstwem od reguły. Nikogo nie dziwi fakt, że koszt metra kwadratowego małych mieszkań jest wyższy niż lokali o dużym metrażu. W Łodzi jest odwrotnie. Metr kawalerki kosztuje mniej niż lokali dwu- czy trzypokojowych. Kawalerki można tu nabyć średnio za 3 416 zł za mkw., podczas gdy za M-3 i M-4 zapłacimy odpowiednio 3 580 i 3 800 zł. Dla porównania w Krakowie za najmniejsze lokum zapłacimy średnio 7 190 zł za mkw., natomiast za metr mieszkania dwupokojowego 6 780 zł. Mieszkania w Łodzi nabywane są średnio za 194 tys. złotych. To niezmiennie jedna z najniższych cen wśród największych polskich miast. Co ważne, w większości przypadków za tę kwotę możemy zakupić trzypokojowy lokal lub dwa pokoje w naprawdę dobrym standardzie podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. Wprawdzie w ostatnim czasie średnie ceny mieszkań nieznacznie wzrosły, jednak i tak kupujący mają do dyspozycji duży wachlarz ofert z kwotami poniżej 3 tys. zł za mkw. dodaje. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku obserwowane ceny mieszkań w Łodzi wzrosły zaledwie o 2%. Oznacza to, że rynek ten jest jednym z najbardziej stabilnych cenowo. Na rynku wtórnym we wszystkich dużych polskich miastach największa jest podaż mieszkań wybudowanych w technologii wielkiej płyty. Średnio to niemal 40% wszystkich wystawionych na sprzedaż mieszkań. Największy odsetek lokali w blokach z płyty odnotowujemy w Łodzi KM 46317/13 14
Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny Okres badania cen transakcyjnych Sytuacja gospodarcza województwa łódzkiego w kwietniu 2015 ok. 60%, podczas gdy w Krakowie i Poznaniu jest to tylko połowa wyniku łódzkiego 29%. Są to również nieruchomości najtańsze. W Łodzi mieszkania w blokach z płyty są tańsze od budynków powstałych po 1995 roku. Najnowsze budownictwo, czyli budynki powstałe po 2000 roku to druga, co do wielkości kategoria mieszkań wystawionych na sprzedaż. Średnio stanowi około 30% podaży, podczas gdy w Warszawie jest to 41%, a w Łodzi jedynie 12%. Najwyższe ceny za metr osiągają wybudowane w latach 2007-2014 oraz przedwojenne kamienice (Warszawa i Kraków). Lokale mieszkalne (prawa odrębnej własności) w 5-kondygnacyjnycj budynkach z podobnego okresu budowy. Obręb G-15, G-17. Lokale 2- pokojowe. Obręby G-15, G-17. Ostatnie 13 miesięcy. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw było o 1,6% wyższe w stosunku do kwietnia 2014 r. Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 12,0%, tj. o 0,3 p. proc. niższym niż w lutym 2015 r., a w porównaniu z kwietniem 2014 roku była niższa o 1,7 p. proc. Wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu rocznym wyniósł 3,4%. W okresie styczeń-kwiecień, w porównaniu z analogicznym okresem 2014 r., wynagrodzenia wzrosły o 4,6%. W kwietniu niższe niż przed rokiem były ceny większości warzyw i owoców, cukru, oleju rzepakowego, mięsa (kurcząt, wieprzowiny i wołowiny) oraz kasz. Wzrosły ceny kawy, mąki oraz jaj. Niższe były ceny benzyny, oleju napędowego oraz węgla kamiennego, wzrosły natomiast ceny zaopatrzenia w ciepłą i zimną wodę z sieci wodociągowej. Na rynku rolnym województwa łódzkiego niższe niż przed rokiem były przeciętne ceny skupu podstawowych produktów rolnych. Wyjątkiem była cena żywca wołowego. Spadek cen w skali roku odnotowano również w obrocie targowiskowym podstawowymi produktami rolnymi. Wartość produkcji sprzedanej przemysłu w kwietniu 2015 r. była o 0,1% (w cenach stałych) niższa niż przed rokiem, natomiast w okresie styczeń kwiecień, w stosunku do analogicznego okresu 2014 r., odnotowano jej wzrost o 1,8%. Wyższa niż przed rokiem była wartość produkcji sprzedanej budownictwa (w cenach bieżących) o 21,6%, a w odniesieniu do pierwszych czterech miesięcy 2014 r o 9,1%. Produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 11,6% w porównaniu z kwietniem 2014 r., a w porównaniu z okresem styczeń kwiecień 2014 r. wzrosła o 0,4% (w cenach bieżących). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania była wyższa niż w kwietniu 2014 r. o 254. Od początku roku przekazano natomiast o 6,2% mieszkań mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Mieszkania te KM 46317/13 15
oddano w ramach budownictwa indywidualnego, przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem, komunalnego i spółdzielczego. Wartość sprzedaży detalicznej w kwietniu 2015 r. w ujęciu rocznym wzrosła (w cenach bieżących) o 1,0%, a w stosunku do notowanej w poprzednim miesiącu o 1,8%. Wartość sprzedaży hurtowej w jednostkach handlowych wzrosła, w stosunku do kwietnia 2014 r., o 4,4%, natomiast w porównaniu z marcem br. spadła o 11,8%. W pierwszym kwartale 2015 r. wyniki finansowe badanych przedsiębiorstw niefinansowych były korzystniejsze niż uzyskane rok wcześniej. Tempo wzrostu przychodów z całokształtu działalności przewyższa- ło tempo wzrostu kosztów ich uzyskania, w następstwie czego wskaźnik poziomu kosztów był niższy niż przed rokiem. Nakłady inwestycyjne zrealizowane w pierwszym kwartale 2015 r. przez przedsiębiorstwa województwa łódzkiego były o 51,9% wyższe niż w analogicznym okresie 2014 r. Zwiększyła się również wartość kosztorysowa inwestycji rozpoczętych. Stopa bezrobocia w województwie łódzkim w kwietniu 2015 Zachowania inwestorów Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 12,0% i w stosunku do poprzedniego miesiąca spadła o 0,3 p. proc., a w porównaniu z kwietniem 2014 r. była niższa o 1,7 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia w końcu kwietnia 2015 r. należały: kutnowski (15,2%), zgierski (14,8%), łaski (14,7%), zduńskowolski (14,6%), łęczycki i pabianicki (po 14,4%), a o najniższej skierniewicki (7,3%), rawski (7,5%), wieruszowski (8,1%) oraz łowicki (9,6%). W porównaniu z kwietniem 2014 r. we wszystkich powiatach odnotowano spadek stopy bezrobocia, najwyższy w powiatach: opoczyńskim (o 3,4 p. proc. do 12,9%), łaskim (o 3,2 p. proc. do odpowiednio 14,7%), zgierskim (o 3,0 p. proc. do 14,8%) oraz kutnowskim (o 2,5 p. proc do 15,2%), brzezińskim i Piotrkowie Trybunalskim (o 2,4 p. proc. do odpowiednio 12,7% i 10,5%), a najniższy w łódzkim wschodnim i łęczyckim (o 0,9 p. proc. do odpowiednio 11,8% i 14,4%), łowickim (o 1,0 p. proc do 9,6%), skierniewickim (o 1,1 p. proc do 7,3%) oraz powiecie zduńskowolskim i Łodzi (o 1,3 p. proc do odpowiednio 14,6% i 11,2%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w kwietniu 2015 r. odnotowano w siedmiu województwach: wielkopolskim (7,6%), śląskim (9,5%), mazowieckim i małopolskim (po 9,6%), dolnośląskim (10,4%), pomorskim (10,9%) oraz w województwie opolskim (11,6%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cecha przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest jego lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 50%- 60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na przyjęcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tej samej części miasta (sąsiadujące ze sobą obręby G-15 i G-17) wpływ cechy lokalizacja został KM 46317/13 16
wyeliminowany oraz wpływ cechy otoczenie wyniósł 30%. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest standard lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przez zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu lokalu waha się do 35%-55%, natomiast dla analizowanego segmentu wyniósł on 45%. Łączny wpływ pozostałych cech powierzchni użytkowa, układ funkcjonalnyu, piętro - waha się od 5%-10%, a ich łączny wpływ wynosi 25%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami odrębnej własności lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości (obręb G-17, G-15) lokale 2-pokojowe: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych 2-pokojowych na osiedlu Dąbrowa (obręb G-17, G-15). LP Data transakcji Obręb Ulica Piętro Pu lokalu [m 2 ] Cena [zł] Cena 1 m2 pu [zł/m 2 ] 1 2014-09-02 G - 17 Felińskiego 2 35,71 100000,00 2800,34 2 2014-08-11 G - 17 Śmigłego - Rydza Edwarda 2 40,08 115000,00 2869,26 3 2014-09-18 G - 15 Podgórna 1 40,55 120000,00 2959,31 4 2014-10-15 G - 15 Siarczana 1 35,76 107000,00 2992,17 5 2014-07-09 G - 15 Przyborowskiego 1 36,97 112000,00 3029,48 6 2014-09-03 G - 15 Przyborowskiego 1 37,25 114000,00 3060,40 7 2014-08-26 G - 17 Kadłubka 2 36,28 115000,00 3169,79 8 2014-09-29 G - 15 Przyborowskiego 2 40,20 130000,00 3233,83 9 2014-09-19 G - 15 Podgórna 3 39,21 129000,00 3289,98 10 2014-10-13 G - 15 Podgórna 1 36,04 120000,00 3329,63 11 2014-08-07 G - 17 Broniewskiego 2 39,01 134000,00 3435,02 12 2014-07-02 G - 17 Deotymy 1 40,05 145000,00 3620,47 C min - C max Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość położona w budynku 5-kondygnacyjnym, na 2 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 35,71 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Felińskiego, dobry dostęp do komunikacji miejskiej i zaplecza handlowousługowego. Lokal w amfiladzie. Standard wykończenia lokalu niski. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne, punkty usługowo-handlowe. Budynek położony bezpośrednio przy ulicy oraz przy osiedlowym pawilonie handlowycm, co wiąże się z uciążliwościami (hałas). Nieruchomość o cenie maksymalnej Nieruchomość położona w budynku 5- kondygnacyjnym, na 1 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 40,05 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Deotymy, w głębi osiedla, bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej i zaplecza handlowo-usługowego. Lokal rozkładowy. Standard wykończenia lokalu dobry. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne. KM 46317/13 17
8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw odrębnej własności lokali mieszkalnych w Łodzi na terenie obrębu G-17 i G-15, które zostały zanotowane od czerwca 2014 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, brak mierzalnego trendu stabilizację cen. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cena minimalna C min = 2800,34 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3620,47 zł/m 2 Cena średnia C śr = 3149,14 zł/m 2 Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Otoczenie, - Piętro, - PUM, - Standard lokalu, - Układ funkcjonalny lokalu. Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2800,34 zł / mkw 0,8892 3149,14 zł / mkw C C max śr 3620,47 3149,14 zł / mkw 1,1497 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. KM 46317/13 18
Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cecha Współczynnik maksymalny Współczynnik minimalny Wagi cech dla ui-max dla Ui-min Otoczenie 30% 0,3449 0,2668 Standard lokalu 45% 0,5174 0,4002 PUM 10% 0,1150 0,0889 Piętro 5% 0,0575 0,0445 Układ funkcjonalny 10% 0,1150 0,0889 RAZEM 100% 1,1497 0,8892 Natomiast tabela nr 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Zakresy i wartości poszczególnych cech różnicujących. Cecha Stan danej cechy Otoczenie bardzo dobre dobre 0,3449 0,2668 Standard lokalu dobry średni niski 0,5174 0,4588 0,4002 PUM Górna granica przedziału Dolna granica przedziału 0,1150 0,0889 Piętro bardzo dobre dobre 0,0575 0,0445 Układ funkcjonalny bardzo dobry dobry 0,1150 0,0889 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa: WYCENIANY LOKAL Cecha Wagi cech Stan wycenianego lokalu Otoczenie 30% bardzo dobre 0,3449 Standard lokalu 45% średni 0,4588 PUM 10% 37,14 0,0966 Piętro 5% dobre 0,0445 Układ funkcjonalny 10% dobry 0,0889 RAZEM 100% 1,0337 Cena skorygowana 1 m2 [zł/m2] 3255,14 Powierzchnia uzytkowa lokalu [m2] 37,14 Wartość rynkowa wycenianego prawa [zł] 120 895,88 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m 2 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej KM 46317/13 19
U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Natomiast wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: 2 W R = P * W 1m gdzie: P powierzchnia lokalu W R = 37,14 m 2 x 3255,14 zł/m 2 = 120 895,88 2 zł. Wartość prawa własności lokalu nr 26 wraz z 32/1000 częścią stanowiącą udział w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr 37/16 w obrębie G-17 oraz udziałem 32/1000 w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 120 900 zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), wiek budynku, technologia budowy (wielkopłytowa) zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 2. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Przy wycenie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 26 przy ul. Wyższej 25/27 do porównań przyjęto nieruchomości lokalowe będące przedmiotem obrotu z osiedla Dąbrowa z obrębu G-17 podobne do przedmiotu wyceny, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość prawa własności tych lokali. Dane o transakcjach zostały przyjęte z aktów notarialnych. 4. Określona wartość prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 26 wraz z udziałem 32/1000 w częściach wspólnych budynku i udziałem w 32/1000 części prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 37/16 w obrębie G-17 położonego w Łodzi przy ul. Wyższej 25/27 według cen z dnia 14 czerwcaa 2015 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 120 900 zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości porównywalnych z tej samej lokalizacji z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 46317/13 20
6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C. Zgodnie z art. 948. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowił lokal mieszkalny nr 26 stanowiący odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 32/1000 w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr 37/16 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 32/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Wyższej 25/27 w Łodzi. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 26 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie wieczystego użytkowania działek gruntu nr 37/16 w obrębie G-17 położonego w Łodzi przy ul. Wyższej 25/27, która wynosi: W RN = 120 900 zł Jednakże stosując się do art. 948. 2. udział w wysokości 32/1000 w działce gruntu o powierzchni łącznej 330 m 2, a zatem ok. 10,56 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby ok. W UG = 1077,12 zł, co stanowi ok. 0,89% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona według cen na z dnia 14 czerwca 2015 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 13 maja 2015 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. KM 46317/13 21
8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017956. 13. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 15. Operat zawiera 22 (dwadzieścia dwie) ponumerowane strony (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 46317/13 22
ZAŁĄCZNIK nr 1 Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego WYPIS Z DOKUMENTU Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) 1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego dokonywany jest wypis 2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Urząd Miasta Łodzi Łódź ul. Piotrkowska 104 3. Treść wypisu: Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia 02.06.1993 roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy wielorodzinnej. Zgodnie z art. 154.2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261 poz. 2603, z późn.zm.), SUiKZP stanowi podstawę określenia przeznaczenia, w przypadku braku MPZP. 1. Data sporządzenia wypisu: 13 maja 2015 roku Podpis KM 46317/13 23