określający wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji

OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji Położenie: Kraków, ulica Kostrzecka Województwo: małopolskie Obręb: 0003 Jednostka ewidencyjna: 126104_9 Podgórze Nr działki: 39/19 Pow. działki: 472 m 2 Księga wieczysta: KR1P/00367915/2 Autor opracowania: mgr inż. Tomasz A. Bartyzel KRAKÓW, 11 PAŹDZIERNIK 2011 ROK

REP.TAB/0139/2011 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO: na podstawie art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2010 roku Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) oraz zgodnie Ministrów Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku (Dz.U. Nr 165, poz. 985 z 2011 r.). Przedmiotem wyceny jest nieruchomość : Gruntowa zabudowana Adres nieruchomości: Województwo: Kraków, ul. Kostrzecka Małopolskie Jednostka ewidencyjna: 126104_9 Podgórze Obręb: 0003 Nr ewidencyjny działki: Powierzchnia działki: 39/19 472 m 2 Księga wieczysta: KR1P/00367915/2 Powierzchnia użytkowa budynku: 160 m 2 Obciążenia: Wartość nieruchomości szacowano w stanie wolnym od obciążeń. Cel wyceny : Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualnego sposobu użytkowania dla celów własnych Zamawiającego. Wartość rynkowa jako przedmiotu prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej wg jej stanu i cen na dzień wyceny: V n = 192 094,00 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćdziesiąt cztery złote) Krótki opis nieruchomości: Data określenia wartości : Data sporządzenia operatu : Operat sporządził Nazwisko i imię : Numer uprawnień : Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, w trakcie realizacji, o powierzchni użytkowej 160 m 2. Nieruchomość położona w Krakowie przy ulicy Kostrzeckiej, obręb 0003, jednostka ewidencyjna Podgórze. 11 październik 2011 rok 11 październik 2011 rok Str.2

I. CZĘŚĆ OGÓLNA. 1. Określenie przedmiotu wyceny. - Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa zabudowana. - Położenie - adres: Kraków, woj. małopolskie, ul. Kostrzecka. - Obręb ewid. nr: 0003, Podgórze. - Oznaczenie w ewidencji gruntów: Działka nr 39/19. - Księga wieczysta: KR1P/00367915/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krakowie. 2. Zakres wyceny. Zakres opracowania obejmuje oszacowanie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie realizacji. Budynek położony jest w Krakowie przy ulicy Kostrzeckiej, obręb 0003, jednostka ewidencyjna Podgórze. Nieruchomość objęta Księgą wieczystą KR1P/00367915/2. Zakresem wyceny objęto grunt (działkę ewidencyjną nr 39/19 o powierzchni 472 m 2 ) oraz budynek o funkcji mieszkalnej, o powierzchni użytkowej 160 m 2, według stanu i cen na dzień wyceny. 3. Cel wyceny. Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualnego sposobu użytkowania dla celów własnych Zamawiającego. 4. Podstawy opracowania operatu szacunkowego. 4.1. Podstawa formalna. Podstawą formalną niniejszego opracowania stanowi umowa zawarta pomiędzy Zamawiającym a Kancelarią Nieruchomości z siedzibą w Krakowie przy ul. Tadeusza Kościuszki 66/7 na wykonanie przedmiotowego operatu szacunkowego. 4.2. Podstawy materialno-prawne. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (test jednolity Dz. U. z nr 102, poz.651 z 2010 r. z późn. zmianami), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985 z 2011 r.), Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz.93 z późn. zmianami) Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 z 1982r. poz. 147 z późniejszymi zmianami), Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Krakowa nr XII/87/2003r z dnia 16 kwietnia 2003 roku, Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu szacunkowego. 4.3. Podstawy metodologiczne. Literatura fachowa z zakresu wyceny nieruchomości. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie. Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1 KSWP1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. Str. 3

4.4. Źródła danych merytorycznych. 4.4.1. Dotyczące przedmiotu wyceny. Księga wieczysta KR1P/00367915/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krakowie - załącznik do niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów załącznik do niniejszego operatu. Kopia mapy ewidencyjnej załącznik do niniejszego operatu. Oględziny nieruchomości wykonane przez autora niniejszego opracowania w dniu 11-10-2011 roku. Dane dotyczące stanu technicznego i użytkowego nieruchomości zostały zawarte w pkt. III niniejszego opracowania. 4.4.2. Dotyczące rynku nieruchomości. Badanie akt notarialnych zgromadzonych w Urzędzie Miasta Krakowa wydział Geodezji, dotyczących nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, które w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających wycenę były przedmiotem transakcji wolnorynkowych. Własna baza danych. Wywiady w Kancelariach Notarialnych. Wywiady i informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 5. Daty istotne dla operatu szacunkowego. DATA DOKONANIA OGLĘDZIN NIERUCHOMOŚCI: 11 PAŹDZIERNIK 2011 ROK DATA OKREŚLENIA STANU PRZEDMIOTU WYCENY: 11 PAŹDZIERNIK 2011 ROK DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 11 PAŹDZIERNIK 2011 ROK DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 11 PAŹDZIERNIK 2011 ROK II. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA WYCENY. 1. Opis i określenie stanu nieruchomości. 1.1. Stan prawny nieruchomości. Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka ewidencyjna numer 39/19 o powierzchni 0,0472 ha, położona w Krakowie, województwo małopolskie, obręb 0003, jednostka ewidencyjna Podgórze, objęta jest Księgą wieczystą numer KR1P/00367915/2 jako przedmiot prawa własności. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości są: LUKA POL sp. z o.o. w udziale 1/1. Dział III zawiera wpisy: - bezpłatna służebność przesyłu po działce nr 39/12 na czas nieoznaczony, polegająca na : - możliwości zainstalowania w gruncie przewodu sieci wodociągowej w terenie działki nr 39/12, - pozostawieniu pasa terenu wolnego od zadrzewienia o szerokości min. 1,0m licząc od krawędzi przewodu (w obie strony) oraz pasa terenu wolnego od lokalizacji budynków o szerokości min. 3,0m licząc od krawędzi przewodów (w obie strony) - zapewnieniu dostępu dla prowadzenia prac eksploatacyjno-awaryjnych na sieci wodociągowej, -umożliwieniu przyłączenia do sieci wodociągowej właścicielom działek sąsiadujących bezpośrednio z obciążoną działką od strony zainstalowania sieci oraz przedłużenia tej sieci- na rzecz n/wym; - Wszczęcie egzekucji z nieruchomości (sygn. Akt km 606/11) przeciwko dłużnikowi Luka-Pol spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Krakowie w likwidacji na rzecz wierzycieli Tomasza Paradeckiego i Małgorzaty Paradeckiej - przyłączenie do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (sygn. a. KM 665/11) wpisanego pod numerem 5 przeciwko dłużnikowi Luka-Pol spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji na rzecz wierzycieli Pawła Tworzydło i Moniki Michalskiej; - przyłączenie do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (sygn. Akt KM 607/11) wpisanego pod numerem 5 Str. 4

przeciwko dłużnikowi Luka-Pol spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Krakowie w likwidacji na rzecz wierzycieli Doroty Pachacz i Stanisława Pachacza; - przyłączenie postępowania egzekucyjnego o sygn. KM 791/11 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Podgórza do postępowania wpisanego pod pozycją nr 3 w rubryce nr 3.4.1.2. W dziale IV wpisano: - hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie 2 000 000,00 zł, termin zapłaty 30-09-2010, wierzyciel hipoteczny Krakowski Bank Spółdzielczy oddział Mogilany; - hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie 500 000,00 zł, wierzyciel hipoteczny Krakowski Bank Spółdzielczy oddział Mogilany. Odpis z Księgi wieczystej KR1P/00367915/2 z dnia 11-10-2011 r. stanowi załącznik do niniejszego opracowania. Oznaczenie nieruchomości w rejestrze gruntów. Dane ewidencyjne: Właściciel działki: LUKA-POL sp. z o.o., udział 1/1. Księga wieczysta: KR1P/00367915/2 Jednostka ewidencyjna: 126104_9 Podgórze Obręb: 0003 Nr działki: 39/19 Powierzchnia działki: 0,0472 ha Adres: Woj. małopolskie, Powiat M. Kraków, Kraków, ul. Kostrzecka Stwierdzono zgodność pomiędzy odpowiednimi wpisami dotyczącymi oznaczenia i powierzchni działki w księdze wieczystej, a wpisami w rejestrze gruntów. 1.2. Stan techniczny i użytkowy nieruchomości. - położenie: Kraków, ul. Kostrzecka - rodzaj nieruchomości: Gruntowa zabudowana. - sposób użytkowania: Działka budowlana. - obręb: 0003. - jednostka ewidencyjna: Podgórze. - nr ewidencyjny działki: 39/19 - powierzchnia działki: 0,0472 ha - kształt: Działka 39/19 ma kształt zbliżony do prostokąta, korzystny - konfiguracja terenu: Teren płaski. Drogą gruntową utwardzona, ulicą Kostrzecką, zjazd z ulicy Tynieckiej, bezpośredni - dojazd: dojazd do działki poprzez drogi wewnętrzne - udziały w nieruchomościach gruntowych stanowiących drogę, będących we współwłasności LUKA-POL S.A. Budynek mieszkalny opis. Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, w trakcie realizacji na dzień wyceny zostały wykonane fundamenty, ściany parteru i strop nad parterem. Ściany wewnętrzne konstrukcyjne przyziemia żelbetowe, ściany zewnętrzne i wewnętrzne murowane z pustaków ceramicznych, ściany działowe murowane. Płyta stropowa żelbetowa monolityczna, klatka schodowa żelbetowomonolityczna. Budynek parterowy z poddaszem użytkowym z garażem wbudowanym, niepodpiwniczony. Brak instalacji, brak stolarki, teren wokół budynku do zagospodarowania. Powierzchnię użytkową budynku ustalono w przybliżeniu w oparciu o pomiary miernikiem laserowym budynku sąsiedniego stanie surowym oraz o dokumentację uzyskaną od Zamawiającego - 160 m 2. Położenie i dostęp. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krakowie przy ulicy Kostrzeckiej, w rejonie ulicy Tynieckiej, obręb numer 0003, jednostka ewidencyjna Podgórze. Otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości jest korzystne, zabudowa budynkami jednorodzinnymi niskiej intensywności oraz tereny zielone, zadrzewione. Dojazd do przedmiotowej nieruchomości drogą gruntową utwardzoną, zjazd z ulicy Tynieckiej. Ulica Kostrzecka jest ulicą boczna od ulicy Tynieckiej. W pobliżu wjazd na autostradę A4, korzystny wyjazd w stronę lotniska Kraków Balice. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie korzystnym lokalizacyjnie, charakteryzującym się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców nieruchomości. Str. 5

2. Przeznaczenie w planie miejscowym. Dla przedmiotowego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren objęty ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Krakowa nr XII/87/2003r z dnia 16 kwietnia 2003 roku działka stanowi tereny o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności. 3. Określenie sposobu wyceny. Dla przedmiotowej wyceny przyjmuje się wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów obecnie stosowanych. Ze względu na cel wyceny oraz charakter nieruchomości za podstawę wyceny przyjęto wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania z uwzględnieniem stanu zaawansowania prac budowlanych w dacie wyceny. Zgodnie z art. 150 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Z uwagi na cel wyceny zostanie określona wartość rynkową przedmiotu wyceny, wartość zostanie określona dla aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wartość rynkowa (WR) nieruchomości została zdefiniowana w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1. strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z art. 150 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. 4. Wybór podejścia i metody szacowania. W celu prawidłowego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej wg stanu na dzień wyceny, tzn. w trakcie realizacji, wg cen na dzień wyceny zastosowano pomocniczo elementy podejścia mieszanego. Ze względu na fakt, że na wybranym rynku lokalnym nie było transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem zaawansowania prac budowlanych, do oszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości w stanie na dzień wyceny zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. Stosownie do art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz 16 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., podejście mieszane, metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość, o której mowa, określa się Str. 6

jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu ww. robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości jako ukończonej, w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny, zastosowano podejście porównawcze. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art.150 oraz zgodnie z art.153, Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, sposób użytkowania, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Podstawowym założeniem metody porównywania parami jest określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o znanych cechach, ale nieznanej wartości poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc o znanych cechach i cenach transakcyjnych. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. W konsekwencji, z porównania w każdej parze, otrzymuje się kilka wartości jednostkowych przedmiotowej nieruchomości. Ostateczną wartość jednostkową oblicza się jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średnią ważoną, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Wartość całkowitą przedmiotu wyceny otrzymuje się mnożąc określoną wartość jednostkową przez powierzchnię całkowitą stanowiącą przedmiot wyceny. 5. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami jednorodzinnymi. 5.1. Rodzaj rynku. Rynek lokalny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi rynek pierwotny. Z uwagi na niewielką ilość transakcji dla potrzeb niniejszego opracowania analizie poddano lokalny rynek nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnym, położonymi na terenie Krakowa, jednostka ewidencyjna Podgórze, w szczególności obręb 0003 i obręby sąsiednie. Rynek sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi stanowi wąski segment rynku mieszkaniowego w porównaniu z rynkiem lokali mieszkalnych. Charakteryzuje się on większą stabilizacją niż rynek lokali mieszkalnych. Ceny również uległy w 2009 roku spadkowi, ale nie był on tak znaczący. Znacznie zmalała natomiast ilość transakcji. Największą ilość transakcji sprzedaży domów jednorodzinnych odnotowano na obrzeżach miasta na terenie jednostki ewidencyjnej Podgórze a następnie na terenie Krowodrzy. Ceny w 2009 roku spadły o kilka procent, do początku 2011 roku nastąpiła widoczna stabilizacja. Najchętniej kupowane są domy o cenach z przedziału od 500 000 zł do 1 200 000 zł. Ceny są widocznie zróżnicowane, zależą przede wszystkim od lokalizacji i położenia, ale równie ważny jest stan techniczny budynku i powierzchnia działki. Najwyższe ceny osiągają domy zlokalizowane na terenie jednostki ewidencyjnej Krowodrza, w szczególności dzielnica Wola Justowska oraz dzielnice sąsiadujące. Dużym zainteresowaniem cieszy się również Śródmieście. Tren Podgórza to przede wszystkim rynek pierwotny. W obrocie przeważają małe domy, poniżej 150 m 2. Najdroższe ceny osiągają budynki o charakterze willowym. Do analizy przyjęto wyłącznie transakcje budynków w trakcie realizacji w stanie bez wykończenia wewnętrznego. 5.2. Obszar badań. Obszarem badań jest rynek lokalny miasta Krakowa, jednostka ewidencyjna Podgórze, w szczególności obręb 0003 i obręby sąsiednie. 5.3. Przedział czasowy. Do obliczeń wykorzystano wiarygodne informacje zawarte z akt notarialnych dotyczące nieruchomości gruntowych stanowiących działki budowlane zabudowane domami jednorodzinnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających datę wykonania niniejszego operatu szacunkowego. Str. 7

5.4. Ustalenie cech rynkowych i ich wag. Cechy rynkowe dla rynku lokalnego określono w niniejszym punkcie opracowania. Zostały one ustalone poprzez analizę ofert kupna i ofert sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących działki budowlane zabudowane domami jednorodzinnymi w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane. Po przeprowadzonej analizie dostępnych danych stwierdzono, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnych do szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej są uzależnione od następujących cech rynkowych, które to cechy rynkowe wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny: lokalizacja, położenie, stan techniczny budynku, powierzchnia użytkowa budynku, powierzchnia działki, otoczenie, sąsiedztwo, dojazd, rodzaj zabudowy. Wymienione czynniki dotyczą nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi, położone na lokalnym rynku. Wagi poszczególnych cech rynkowych określono jako ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości C. Wartości wag określono na podstawie informacji, danych uzyskanych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami czyli na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych. 5.5. Baza danych. Do obliczeń w podejściu porównawczym dla metody porównywania parami wybrano spośród posiadanej bazy danych próbę reprezentatywną nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających wycenę i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości oraz charakteryzujące się podobieństwem do nieruchomości wycenianej w szczególności co do rodzaju, wielkości i przeznaczenia. PRÓBKA REPREZENTATYWNA nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy, które były przedmiotem obrotu rynkowego, położonych na terenie Krakowa, jednostka ewidencyjna Podgórze. Lp Rep. A Data transakcji Ulica Pow. użytkowa budynku [m 2 ] Pow. działki [m 2 ] Cena transakcyjna [zł] Cena transakcyjna jednostkowa [zł/m 2 ] 1 8269/2010 2010-07-14 Wielogórska 153,40 1753 654 205,61 4 264,70 2 7445/2010 2010-09-28 Tyniecka 160,00 739 285 046,73 1 781,54 3 623/2011 2011-02-01 Tyniecka 140,00 799 350 000,00 2 500,00 4 1638/2011 2011-02-16 Tyniecka 224,00 1047 787 037,04 3 513,56 5 4996/2010 2010-07-02 Tyniecka 157,00 695 299 065,42 1 904,88 6 1496/2010 2010-01-19 Wdałego 200,00 3692 526 448,60 2 632,24 7 4163/2010 2010-04-16 Karcza Jana 240,00 365 780 373,83 3 251,56 8 5723/2010 2010-05-31 Wielogórska 159,00 1619 360 000,00 2 264,15 9 2291/2010 2010-06-29 Kobierzyńska 174,00 523 590 000,00 3 390,80 W związku ze stabilizacją cen na rynku lokalnym przyjętym do analizy oraz przyjęciem do obliczeń cen transakcji z ostatnich miesięcy nie uwzględniono poprawki ze względu na upływ czasu zastosowano wskaźnik zmiany cen wynoszący 1.00 jako najbardziej odpowiedni do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych. Przyjęcie innego wskaźnika ze względu na upływ czasu wpłynęłoby na wypaczenie procesu szacowania. 5.6. Nieruchomości porównawcze. 5.6.1. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Na potrzeby wyceny przyjęto poniższe skale ocen podobieństwa cech, które zostały podane na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz na podstawie dostępności danych. Podane skale podobieństwa cech rynkowych zostały wykorzystane jako pomocnicze przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości. Str. 8

CECHA OCENA OPIS bardzo dobre: Osiedla nowe, zadbane, zlokalizowane przy głównych drogach, w niedalekiej odległości od głównych szlaków komunikacyjnych, z bardzo dobrym dostępem do obiektów handlowo-usługowych i obiektów oświatowych, modna i ekskluzywna okolica. Osiedla zlokalizowane przy bocznych drogach, w dalszej odległości od głównych szlaków Położenie - dobre : komunikacyjnych, ze średnim dostępem do obiektów handlowo-usługowych i oświatowych, ruchliwe ulice lokalizacja w bliskim sąsiedztwie, tereny zadbane. Tereny oddalone od głównych dróg, niedogodny dojazd, daleka odległość od terenów zurbanizowanych, w średnie : znacznym oddaleniu od obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświatowych, miejscowości mało popularne, zaniedbane. bardzo dobry: Nowy, elewacja w bardzo dobrym stanie technicznym. Budynek w standardzie deweloperski, z rozprowadzonymi instalacjami, kotłownią, na ścianach gładzie, wylewki samopoziomujące Stan techniczny Elewacja w dobrym stanie technicznym, budynek wykonany w ostatnich kilku latach. Budynek z częściowo dobry: budynku rozprowadzonymi instalacjami, okna i drzwi zewnętrzne zamontowane średni: Przeznaczony do częściowego odświeżenia lub brak elewacji. Brak tynków, wylewek poziomujących, Powierzchnia użytkowa budynku Powierzchnia działki Dojazd, otoczenie, sąsiedztwo Rodzaj zabudowy instalacji, brak stolarki okiennej i drzwiowej bardzo korzystna: Poniżej 140,00 m 2. korzystna: 140,00 m 2-200,00 m 2 średnio korzystna: Powyżej 200,00 m 2 Bardzo korzystna: Powyżej 1000 m 2, teren działki zagospodarowany wysokiej jakości materiałami, zieleń pielęgnowana, krzewy ozdobne, ogrodzenie korzystna: powyżej 500 1000 m 2, teren działki częściowo zagospodarowany, ogrodzony średnio korzystna: poniżej 500 m 2, teren działki do zagospodarowania bardzo dobry: Dojazd droga asfaltową dwukierunkową, bardzo dobry dojazd komunikacją publiczną, otoczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nowe osiedla, tereny zielone, liczne punkty handlowo - usługowe dobry: średni: bardzo dobry: dobry: średni: 5.6.2. Nieruchomości porównawcze. Dojazd drogą asfaltową boczną, dobry dojazd komunikacją publiczną, otoczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny usługowe, średnia odległość od obiektów handlowo-usługowych Dojazd asfaltową jednokierunkową lub ślepą, gruntową utwardzoną, średni komunikacją publiczną, otoczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w złym stanie technicznym, tereny przemysłowe, dalsza odległość od obiektów handlowo-usługowych Zabudowa wolnostojąca Zabudowa bliźniacza Zabudowa szeregowa Opis nieruchomość A przyjętej do porównania 1. Położenie: Kraków, ulica Tyniecka. 2. Rep A. 623/11. 3. Data transakcji: 01-02-2011 r. 4. Powierzchnia działki: 799 m 2. 5. Powierzchnia budynku: 140,00 m 2. 6. Cena transakcyjna: 350 000,00 zł 7. Cena transakcyjna jednostkowa: 2 500,00 zł/m 2. 8. Dojazd, otoczenie, sąsiedztwo: dobry. 9. Stan techniczny budynku: bardzo dobry. 10. Rodzaj zabudowy: dobry. Opis nieruchomość B przyjętej do porównania 1. Położenie: Kraków, ulica Tyniecka. 2. Rep A. 1638/11. 3. Data transakcji: 16-02-2011 r. 4. Powierzchnia działki: 1047m 2. 5. Powierzchnia budynku: 224,00 m 2. 6. Cena transakcyjna: 787 037,04 zł 7. Cena transakcyjna jednostkowa: 3 513,56 zł/m 2. 8. Dojazd, otoczenie, sąsiedztwo: dobry. 9. Stan techniczny budynku: bardzo dobry. 10. Rodzaj zabudowy: bardzo dobry. Opis nieruchomość C przyjętej do porównania 1. Położenie: Kraków, ulica Karcza. 2. Rep A. 4163/10. 3. Data transakcji: 16-04-2010 r. 4. Powierzchnia działki: 365m 2. 5. Powierzchnia budynku: 240,00 m 2. Str. 9

l/p. l/p. 6. Cena transakcyjna: 780 373,83 zł 7. Cena transakcyjna jednostkowa: 3 251,56 zł/m 2. 8. Dojazd, otoczenie, sąsiedztwo: bardzo dobry. 9. Stan techniczny budynku: bardzo dobry. 10. Rodzaj zabudowy: dobry. 6. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jako standard deweloperski. 6.1. Procedura i przyjęte założenia. W zastosowanej metodzie porównywania nieruchomości parami oparto się na poniższych trzech nieruchomościach porównawczych wybranych z bazy danych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i najbardziej zbliżonych pod względem istotnych cech do nieruchomości wycenianej. Suma wag wynosi 100% i odnosi się do różnicy C = C max - C min, przy czym każdej z wag można przypisać wartość kwotową. Analizę wpływu cechy na cenę i na wartość rynkową prowadzi się w parach na podstawie, których określa się o ile nieruchomość o najlepszym i najgorszym stanie różni się. C = C max - C min gdzie: C - zmienność cen na lokalnym rynku nieruchomości. C max - cena jednostkowa maksymalna. C min - cena jednostkowa minimalna. C max 4 264,70 zł/m 2 C min 1 781,54 zł/m 2 CECHA C = 2 483,16 zł/m 2 PRZYJĘTE TRANSAKCJE PORÓWNAWCZE: A, B, C. Charakterystyka A B C wycenianej nieruchomości X 1. Położenie, lokalizacja Kraków, ulica Kostrzecka Kraków, ulica Tyniecka Kraków, ulica Tyniecka Kraków, ulica Karcza 2. Rodzaj zabudowy dobry dobry bardzo dobry dobry 3. Stan techniczny budynku bardzo dobry bardzo dobry bardzo dobry bardzo dobry 4. Powierzchnia użytkowa korzystna korzystna średnio korzystna średnio korzystna 5. Powierzchnia działki średnio korzystna korzystna bardzo korzystna średnio korzystna 6. Dojazd, otoczenie, sąsiedztwo dobry dobry dobry bardzo dobry 7. Cena transakcji - 350 000,00 zł 787 037,04 zł 780 373,83 zł 8. Cena jednostkowa - 2 500,00 zł/m 2. 3 513,56 zł/m 2. 3 251,56 zł/m 2. CECHA PORÓWNANIE CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI SZACOWANEJ ( X ) I PORÓWNAWCZYCH ( A ), ( B ), ( C ) WAGA CECHY ZAKRES KWOTOWY POPRAWKA X-A POPRAWKA X-B POPRAWKA X-C [ % ] [ zł /m 2 ] [ % } [ zł ] [ % ] [ zł ] [ % ] [ zł ] 1. Położenie, lokalizacja 25 620,79 10% 62,08 10% 62,08-30% -186,24 2. Stan techniczny budynku 20 496,63 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 3. Powierzchnia użytkowa budynku 15 372,47-6% -22,35 55% 204,86 60% 223,48 4. Powierzchnia działki 20 496,63-24% -119,19-85% -422,14 9% 44,70 5. Dojazd, otoczenie, sąsiedztwo 10 248,32 20% 49,66 15% 37,25-30% -74,50 6. Rodzaj zabudowy 10 248,32 0% 0,00-40% -99,33 0% 0,00 SUMA: 100 % SUMA POPRAWEK WYRAŻONA W ZŁOTYCH [+/- zł/m 2 ] -29,80-217,28 7,44 CENY BEZ POPRAWEK [zł/m 2 ] 2 500,00 3 513,56 3 251,56 WARTOŚĆ UWZGLĘDNIAJĄCA POPRAWKI [zł/m 2 ] 2 470,20 3 296,28 3 259,00 ŚREDNIA WARTOŚĆ 1 m 2 POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ BUDYNKU MIESZKALNEGO [zł/m 2 ] 3 008,49 WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ JAKO STANDARD DEWELOPERSKI [zł] 3 008,49 x 160 m 2 481 358,40 zł Str. 10

Wartość wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wg standardu deweloperskiego oraz wg cen na dzień wyceny, wynosi: W R = w x x P uż W R = 3 008,49 zł/m 2 x 160 m 2 = 481 358,40 zł Przyjęto: V R = 481 358,00 zł (słownie: czterysta osiemdziesiąt jeden tysięcy trzysta pięćdziesiąt osiem złotych) 6. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. 6.1. Rodzaj rynku. Rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Z uwagi na duże zróżnicowanie wartości nieruchomości w poszczególnych strefach dla potrzeb niniejszego opracowania analizie poddano lokalny rynek nieruchomości zawężony do najbliższego obszaru położenia wycenianej nieruchomości. Rynek sprzedaży nieruchomości gruntowych po słabym roku 2008 rok 2009 przyniósł dalszy spadek liczby transakcji i załamanie wartości obrotu, rekordowy był 2007 rok pod względem ilości transakcji sprzedaży. W ciągu 2 lat nastąpił 90-proc. spadek wartości obrotu. Przejawem wielkiej słabości rynku w 2009 r. jest również liczba transakcji gruntami o dużych powierzchniach zanotowano jedynie ok. kilkanaście transakcji gruntami o powierzchni co najmniej 1 ha, z czego zaledwie kilka dotyczyło działek budowlanych. W latach poprzednich, zwłaszcza w 2006 i 2007 r., istotne znaczenie miały również transakcje wielkopowierzchniowymi terenami z zabudowaniami przeznaczonymi do rozbiórki, traktujące nieruchomości jako tereny inwestycyjne. W odniesieniu do wszystkich cen działek budowlanych spadek cen jest mniejszy dzięki segmentowi działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z racji załamania na rynku gruntów inwestycyjnych zdecydowanie największy udział ilościowy w obrocie gruntami, podobnie jak w latach poprzednich, mają działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Już w drugiej połowie 2008 r., a zwłaszcza w okresie od września do grudnia, rynek znalazł się w stanie hibernacji. W 2010 r. tendencja ta była kontynuowana, o czym świadczą niskie obroty. Ogólnie rynek gruntów w Krakowie wyróżniał się spadkiem wartości transakcji. Znikły duże transakcje, znikł realny popyt. Jedynie rynek gruntów pod zabudowę jednorodzinną wykazywał się stabilizacją. Z początkiem roku 2010 zauważalne jest pewne ożywienie i oznaki poprawy, do początku 2011 roku ceny są stabilne, a ilość transakcji umiarkowana. Najwyższe ceny osiągają działki budowlane zlokalizowane na terenie jednostki ewidencyjnej Śródmieście i Krowodrza, w szczególności dzielnicy Wola Justowska. Infrastruktura w omawianych rejonach jest dobrze rozwinięta, a łatwy dojazd do centrum Krakowa oraz atrakcyjne otoczenie przyrodnicze sprawia, że potencjalni nabywcy chętnie wybierają te lokalizacje pod swoje przyszłe domy. Znacznie niższe ceny osiągają działki na terenie Podgórza i Nowej Huty, w szczególności zlokalizowane przy obiektach uciążliwych czy przy drogach o dużym natężeniu ruchu. 6.2. Obszar badań. Obszarem badań jest rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w obrębie właściwym dla przedmiotowej nieruchomości oraz w obrębach sąsiednich, zlokalizowanych w Krakowie na terenie jednostki ewidencyjnej Podgórze. 6.3. Przedział czasowy. Do obliczeń wykorzystano wiarygodne informacje zawarte z akt notarialnych dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających datę określenia wartości przedmiotu wyceny. 6.4. Ustalenie cech rynkowych. Cechy rynkowe dla rynku lokalnego określono w niniejszym punkcie opracowania. Zostały one ustalone poprzez analizę ofert kupna i ofert sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będącymi w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku Str. 11

postrzegane i akceptowane. Po przeprowadzonej analizie dostępnych danych stwierdzono, że ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych do szacowanej nieruchomości gruntowej są uzależnione od następujących cech rynkowych, które to cechy rynkowe wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny: - lokalizacja, położenie, - powierzchnia działki, - kształt działki, - uzbrojenie działki, - otoczenie, sąsiedztwo, dojazd. Wagi cech rynkowych Lp. Cechy rynkowe Wagi cech rynkowych 1 Położenie, lokalizacja 25% 2 Powierzchnia działki 20% 3 Kształt działki 20% 4 Uzbrojenie działki 20% 5 Otoczenie, sąsiedztwo dojazd 15% Wymienione czynniki dotyczą nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położone na przyjętym do analizy rynku lokalnym. Wagi poszczególnych cech rynkowych określono jako ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości C. Wartości wag określono na podstawie informacji, danych uzyskanych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami czyli na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych. Lp 6.5. Baza danych. Grupa reprezentatywna nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju, wielkości i przeznaczenia w planie miejscowym lub studium do nieruchomości wycenianej. Do obliczeń w podejściu porównawczym w metodzie korygowania ceny średniej wybrano spośród posiadanej bazy danych reprezentatywną próbę transakcji rynkowych spełniających następujące warunki: transakcje na podstawie akt notarialnych zgromadzonych w Urzędzie Miasta w Krakowie (oddział Katastru Nieruchomości), transakcje, które miały miejsce w okresie ostatnich miesięcy poprzedzającym wycenę, transakcje dotyczące nieruchomości podobnych pod względem najważniejszych cech rynkowych podanych w punkcie II 6.4., niniejszego opracowania. W związku ze względu na zauważalny minimalny spadek cen nieruchomości gruntowych, który to spadek pokrywa wynikający z art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku wskaźnik zmian cen nieruchomości służący do aktualizacji cen przyjęto do obliczeń ceny transakcji bez uwzględnienia poprawek ze względu na upływ czasu zastosowano wskaźnik zmiany cen wynoszący 1.00 jako najbardziej odpowiedni do obecnej sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Przyjęcie innego wskaźnika ze względu na upływ czasu wpłynęłoby na wypaczenie procesu szacowania. Data transakcji PRÓBKA REPREZENTATYWNA nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego przyjętych do analiz. Cena Pow. działki Cena transakcyjna Obręb Numer działki [ m 2 transakcyjna ] jednostkowa [zł/m 2 ] [zł] Rep. A 1 2010-02-05 5 43/8 640 96 000,00 150,00 882/10 2 2010-06-08 37 83/5, 61/22, 83/9 801 200 000,00 249,69 2797/10 3 2010-06-14 37 11/7, 11/11 1517 420 000,00 276,86 5588/10 4 2010-08-18 37 11/8, 11/12 1431 357 750,00 250,00 7386/10 5 2010-10-11 79 118 1392 200 000,00 143,68 11037/10 6 2010-09-30 74 126 919 230 000,00 250,27 4155/10 7 2011-01-12 3 167/1 1174 180 000,00 153,32 205/11 Str. 12

8 2011-04-20 3 56/7, 56/16, 55/6, 57/27, 57/28, 57/16 1026 220 000,00 214,42 2292/11 9 2011-04-29 4 53/5, 52/12 1657 350 000,00 211,23 1503/11 10 2010-08-17 71 419/9,. 419/14 724 121 311,48 167,56 8227/10 11 2010-09-09 71 419/8, 419/3 763 120 491,80 157,92 9033/10 12 2010-10-21 71 419/11, 419/14 684 106 557,38 155,79 10516/10 6.6. Nieruchomości porównawcze. CENA ŚREDNIA TRANSAKCYJNA C ŚR = 198,40 zł/m 2 6.6.1. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Na potrzeby wyceny przyjęto poniższe skale ocen podobieństwa cech, które zostały podane na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych stanowiących działki niezabudowane, oraz na podstawie dostępności danych. Podane skale podobieństwa cech rynkowych zostały wykorzystane jako pomocnicze przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości. Cecha OCENA OPIS przy głównych ulicach i ciągach komunikacyjnych, ekspozycja frontowa w głównej części 1 bardzo dobre: ulicy, z bardzo dobrym dostępem do obiektów handlowo-usługowych i obiektów oświatowych, modna i ekskluzywna okolica. Położenie, lokalizacja 2 dobre : w pobliżu głównych ulic, ze średnim dostępem do obiektów handlowo-usługowych i oświatowych, ruchliwe ulice w bliskim sąsiedztwie, tereny średnio zadbane. 3 średnie : w miejscach rzadko uczęszczanych, daleka odległość od terenów zurbanizowanych, w znacznym oddaleniu od obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświatowych, dzielnice mało popularne, zaniedbane. sąsiedztwo nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych i usługowych, drogi 1 atrakcyjne: asfaltowe główne, bardzo dobry dojazd komunikacją publiczną, bezpośredni dostęp z drogi publicznej tereny mieszkaniowe oraz tereny niezabudowane przeznaczone na cel mieszkaniowy i Otoczenie, sąsiedztwo, 2 dobre: usługowy; drogi asfaltowe boczne, ulice jednokierunkowe, dobry dojazd komunikacją dojazd publiczną, bezpośredni dostęp z drogi publicznej sąsiedztwo nieruchomości źle utrzymanych, duży hałas; drogi utwardzone i gruntowe, ulice 3 średnie: ślepe, średni dojazd komunikacją publiczną, brak bezpośredniego dojazdu z drogi publicznej Powierzchnia działki Kształt działki Uzbrojenie działki 1 bardzo dobra: o pow. 800-1600 m 2 2 dobra: o pow. poniżej 800 m 2 3 przeciętna: o pow. powyżej 1600 m 2 ; 1 bardzo dobry: kształt wielokąta zbliżonego do prostokąta, kwadratu, korzystny 2 dobry: kształt trapezu, trójkątny, prostokąta o małej szerokości, średnio korzystny 3 przeciętny: kształt wąski, wydłużony, nieregularny 1 korzystne: działka uzbrojona, wszystkie media w działce lub w granicy działki 2 średnio korzystne: media w odległości do 200m lub media niepełne 3 niekorzystne: media w odległości powyżej 200m, brak mediów Opis nieruchomość A przyjętej do porównania o cenie minimalnej Nieruchomość położona w Krakowie obręb 79, Rep. A 11037/10 z dnia 11-10-2010 roku. Forma własności własność. Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 118 o powierzchni 1392 m 2. Działka posiada średni dostęp. Uzbrojenie średnie. Opis nieruchomość B przyjętej do porównania o cenie maksymalnej Nieruchomość położona w Krakowie przy ulicy Winnickiej, obręb 37, Rep. A 5588/10 z dnia 14-06-2010 roku. Forma własności własność. Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 11/7 oraz udziału w działce 11/11 o łącznej powierzchni 1517 m 2. Działka posiada dobry dostęp. 7. Określenie wartości nieruchomości gruntowej jako niezabudowanej. - Cechy nieruchomości, które mają istotny wpływ na wartość zależą w sposób decydujący od lokalnego rynku nieruchomości i jego charakterystyki. - Wagi poszczególnych cech rynkowych określono procentowo. Suma wag wynosi 100 %. - Obliczenie ceny średniej (obliczenia wykonano w tabeli). Osiągnięte ceny transakcyjne działek porównywalnych od C 1 do C 12 zł/m 2 : gdzie ( dane z tabeli ) C śr - średnia cena transakcyjna. Str. 13

C min - cena minimalna. C max - cena maksymalna. max - maksymalny wskaźnik zmienności cen. min - minimalny wskaźnik zmienności cen. cena minimalna C min : C min = 143,68 zł/m 2 cena maksymalna C max : C max = 276,86 zł/m 2 wskaźniki zmienności cen: max = C max : C śr = 1,3955 min = C min : C śr = 0,7242 C śr = {C 1 +C 2 +C 3 +C 4 +C 5 +C 6 +C 7 +C 8 +... +C 12 } :12 C śr = 198,40 zł/m 2 Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość części nieruchomości. Lp. Cecha/atrybut Waga Współczynnik korygujący i. S i [%] min max i 1. Położenie, lokalizacja 25% 0,18105 0,348875 0,167825 2. Powierzchnia działki 20% 0,14484 0,2791 0,13426 3. Kształt działki 20% 0,14484 0,2791 0,13426 4. Uzbrojenie działki 20% 0,14484 0,2791 0,13426 5. Otoczenie, sąsiedztwo dojazd 15% 0,10863 0,209325 0,100695 SUMA: 100 % 0,7242 1,3955 0,6713 Poprawki do wycenianych nieruchomości. u I = I MIN + x k I gdzie: u i - oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość. Obliczenie współczynników korygujących dla wycenianej działki 39/19 jako niezabudowanej: Lp. Cecha / atrybut i min i k i u i 1. Położenie, lokalizacja 0,18105 0,167825 0,60 0,2817 2. Powierzchnia działki 0,14484 0,13426 0,44 0,2039 3. Kształt działki 0,14484 0,13426 0,65 0,2321 4. Uzbrojenie działki 0,14484 0,13426 0,75 0,2455 5. Otoczenie, sąsiedztwo dojazd 0,10863 0,100695 0,58 0,1670 SUMA: 1,1302 Ostateczną wartość rynkową 1 m 2 prawa własności przedmiotowej działki 39/19 jako niezabudowanej obliczono jako korektę ceny średniej C śr, zgodnie z poniższą formułą: w x = C śr x u i w x = 198,40 zł/m 2 x 1,1302 = 224,23 zł/m 2 w x = 224,23 zł/m 2 Wartości rynkowa prawa własności W G szacowanej działki jako niezabudowanej wynosi: V gr = w x x P pow. Przyjęto: V gr 39/19 = 224,23 zł/m 2 x 472 m 2 = 105 836,56 zł V gr 39/19 = 105 837,00 zł (słownie: sto pięć tysięcy osiemset trzydzieści siedem złotych) Str. 14

8. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym w trakcie realizacji w stanie na dzień w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Niezbędne informacje dotyczące cen jednostkowych wielkości wskaźników uzyskano na podstawie badania rynku w zakresie robót budowlanych oraz z katalogów nakładów rzeczowych wydawnictwa Sekocenbud - Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO, wydawnictwa Bistyp-Consulting oraz Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych wydawnictwa Bistyp-Consulting, Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego na roboty inwestycyjne. Budynek mieszkalny jednorodzinny, w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 160 m 2 - określono według podstawy oznaczonej symbolem Obiekt 1163: Stan zawansowania robót w stanie na dzień wyceny: Lp. Rodzaj prac pozostałych do wykonania % udział kosztu elementu w całości kosztów Prace pozostałe do wykonania w [%] Udział kosztu elementu w całości kosztów pozostałych do poniesienia [%] 1 Roboty ziemne 3,2 25 0,80 2 Fundamenty w tym: 0,00 3 betonowe 2,4 0 0,00 4 Ściany przyziemia w tym: 0,00 5 murowane 2,8 0 0,00 6 Izolacje przeciwwilgociowe 0,6 20 0,12 7 Ściany nadziemnia w tym: 0,00 8 murowane 15,6 55 8,58 9 żelbetowe 2,2 0 0,00 10 Stropy, sklepienia, schody i podesty 6,4 40 2,56 11 Ścianki działowe 2,7 55 1,49 12 Dach- konstrukcja 3,0 100 3,00 13 Dach- pokrycie 10,2 100 10,20 14 Izolacje p-wilgociowe, cieplne, p-dźwiękowe 5,5 100 5,50 15 Okna i drzwi zewnętrzne 8,9 100 8,90 16 Tynki i oblicowania w tym: 0,00 17 tynki, wyprawy, sztablatury 2,9 100 2,90 18 okładziny i oblicowania 4,8 100 4,80 19 Podłoża 3,1 80 2,48 20 Elewacja 11,7 100 11,70 21 Roboty zewnętrzne 2,5 100 2,50 22 Tablice rozdzielcze 0,5 100 0,50 23 Instalacje oświetleniowe 1,1 100 1,10 24 Instalacje gniazd wtykowych 0,8 100 0,80 25 Instalacja wodociągowa 1,1 100 1,10 26 Instalacja kanalizacyjna 1,6 100 1,60 27 Instalacja gazowa 0,9 100 0,90 28 Instalacje alarmowa i sygnalizacyjna 0,3 100 0,30 29 Instalacje multimedialne 0,4 100 0,40 30 Instalacje RTV 0,1 100 0,10 31 Instalacje odgromowa 0,1 100 0,10 32 Instalacja centralnego ogrzewania 4,6 100 4,60 Suma 100-77,03 Stan zaawansowania prac budowlanych: S z = 22,97 % Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie na dzień wyceny wynosi: V n = (V R -V GR )*S z +V GR V n = (481 358,00 zł 105 837,00 zł) * 22,97 % + 105 837,00 zł V n = 192 094,17 zł Str. 15

Przyjęto: V n = 192 094,00 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćdziesiąt cztery złote) 9. Wynik końcowy wyceny nieruchomości gruntowej, wnioski i uzasadnienia. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer 39/19 o powierzchni 472 m 2, zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalnej, w trakcie realizacji, o powierzchni użytkowej 160 m 2, położonym w Krakowie przy ulicy Kostrzeckiej, według stanu oraz według cen na dzień sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego czyli na dzień 11 października 2011 roku, wynosi: V n = 192 094,00 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćdziesiąt cztery złote) Uzasadnieniem końcowego wyniku wyceny jest właściwy dobór nieruchomości porównawczych na co wskazują wielkości liczbowe poprawek korygujących i wag do obliczenia średniej wartości jednostkowej. Nieruchomość objęta wyceną należy do nieruchomości ogólnego przeznaczenia tj. nieruchomości typowych, które są lub mogą być przedmiotem powszechnego obrotu i które występują na rynku. Ustalona w procesie szacowania wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla: - rodzaj i przeznaczenie szacowanej nieruchomości, - aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny, - bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości, - stan techniczny, standard wykończenia i funkcjonalność. Po przeanalizowaniu transakcji zawartych w badanym okresie na rynku lokalnym, w obrocie nieruchomościami tego samego rodzaju, należy zauważyć, że uzyskane w niniejszej wycenie wartości są realne i porównywalne na obszarze rynku nieruchomości. Wartość uzyskana w wyniku wyceny za 1 m 2 powierzchni użytkowej przedmiotowego budynku nie odbiega od ceny średniej cen z nieruchomości na badanym rynku. Wyniki wyceny mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego operat szacunkowy został sporządzony. Wartość uzyskana w wyniku wyceny za 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości jest wypadkową jego cech rynkowych mających wpływ na wartość. Przedstawiona powyżej wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu odpowiednich założeń. 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe.. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności ustalono na podstawie: jej cech funkcjonalnych, przyjętych do analizy materiałów wyjściowych, obowiązujących przepisów prawnych i Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych uwarunkowań prawnych, analizy rynku lokalnego.. Wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT ani innych opłat stosowanych przy zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości.. Autor opracowania nie udziela gwarancji co do aktualności wyceny po dacie jej wykonania.. Niniejszy operat szacunkowy może być wykorzystany jedynie do celu jak w pkt. 3.. Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami Rzeczoznawca sporządził wyciąg z wyceny (zamieszczony na str.2), którego treść i forma zostanie przekazana organom prowadzącym kataster nieruchomości.. Z uwagi na ochronę danych osobowych (Dz. U. Nr 133, poz. 883 z późniejszymi zmianami) w operacie szacunkowym nie podano nazwisk, oraz imion osób od których uzyskano informacje poprzez wywiady niezbędne do sporządzenia przedmiotowego operatu.. Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianej nieruchomości nie stanowi ekspertyzy technicznej.. Autor opracowania nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne ukryte wady wycenianych obiektów, których występowania Rzeczoznawca nie mógł stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dostarczonych materiałów dokumentacji technicznej.. Operat szacunkowy sporządzono w 3- ch jednobrzmiących egzemplarzach, z których dwie otrzymuje Zleceniodawca, a jedną otrzymuje Zleceniobiorca.. Oszacowana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości może ulec zmianie wraz ze zmianą popytu na podobne nieruchomości, oraz ze względu na zmianę koniunktury gospodarczej kraju.. Powierzchnię użytkową budynku przyjęto na podstawie pomiarów budynku sąsiedniego tożsamego z budynkiem wycenianym, ze względu na brak możliwości uzyskania dokumentacji techniczno - budowlanej oraz zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zamawiającego. Str. 16

. Operat wykonano i podpisano w Krakowie w dniu 11 października 2011 roku. Operat sporządził i podpisał: mgr inż. Tomasz Andrzej Bartyzel Rzeczoznawca majątkowy Zarządca nieruchomości Pośrednik w obrocie nieruchomościami Biegły sądowy w zakresie szacowania nieruchomości i zarządzania nieruchomościami 11. Załączniki. 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Odpis z Księgi wieczystej. 3. Wypis z rejestru gruntów. 4. Kopia mapy ewidencyjnej. Budynek, dojazd, otoczenie Str. 17

Str. 18