OPERAT SZACUNKOWY KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00058279/5

W yy cc ee nn yy nn ii iee rr uu cc hh oom oo śś cc ii i EE ww aa JJ Juu nn gg 66 22 -- 88 00 00 KK aa ll lii iss zz,,, uu ll l... PP tt oo ll leem ee uu ss zz aa 33 tt ee ll l... 66 66 55 -- 11 99 66 -- 22 99 22,,, ee --m aa ii ill l:: : jj juu nn gg ee ww aa@ ww pp... pp ll l NN II IPP 66 11 88 -- 11 33 22 -- 00 11 -- 22 44 RR EE GG OO NN 33 00 00 11 55 00 55 66 99 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM HANDLOWO USŁUGOWYM POŁOŻONEJ W KALISZU, UL.WARSZAWSKA 93, POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00058279/5 Numer sprawy: KM 1100/14 Z WNIOSKU: Eurofirany B.B. Choczyńscy Sp.j. 34-300 Żywiec, ul. Sienkiewicza 81 którego reprezentuje pełnomocnik: Eurofirany B.B.Choczyńscy Sp.j. Radca prawny Andrzej Twardysko 34-300 Żywiec, ul. Sienkiewicza 81 PRZECIWKO: Jantom Spółka Jawna Tomasz Kurzydłowski i Janusz Nowak w Kaliszu 62-800 Kalisz ul. M. Koszutskiej 34 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ: Działka nr 9/4 0,1074 ha Obręb 0029,029 Tyniec KW nr KZ1A/00058279/5 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kaliszu 400 000,00 zł słownie: czterysta tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 13 LISTOPADA 2014 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny.... 4 1.2. Zakres wyceny.... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawy formalne wycen y... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne... 4 3.3. Materiały pomocnicze... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1. Stan prawny... 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI... 12 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 12 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI... 14 8.1. Rodzaj określonej wartości... 14 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania... 14 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 15 9.1. Obliczenie wartości rynkowej... 15 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM... 19 11. KLAUZULE... 20 12. ZAŁĄCZNIKI... 20

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 9/4 o powierzchni 0,1074 ha, położona w Kaliszu przy ul. Warszawska 93, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101 1 M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 029 Tyniec, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00058279/5 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowa: - budynek handlowo usługowy o powierzchni zabudowy 209,00 m 2, powierzchni użytkowej 280,60 m 2 Przeznaczenie: S.U i K. Z. P: teren zabudowy usługowej Właściciel: Spółka jawna Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa 5/9 niewydzielonej części nieruchomości: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 29.09.2014 r. Data oględzin nieruchomości - 29.09.2014 r. i 29.10.2014 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 13.11.2014 r. Data sporządzenia operatu - 13.11.2014 r. 400 000 zł słownie: czterysta tysięcy złotych Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działkę gruntu nr 9/4 o powierzchni 0,1074 ha, położona w Kaliszu przy ul. Warszawskiej 93 (powiat M. Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101_1 M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 029 Tyniec, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00058279/5 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności zabudowanej nieruchomości obejmującej jedną działkę gruntu nr 9/4 wraz z naniesieniami budowlanym trwale z gruntem związanymi. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 26.09.2014 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości. 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. dnia 02 kwietnia 2014 r. późn. zm.). Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

5 3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 29 września i 29 października 2014r. w obecności współwłaściciela nieruchomości oraz Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00058279/5 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Kalisza 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 13 listopada 2014 r. Data określenia wartości: 13 listopada 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 29 października 2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 29 września 29 października 2014r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00058279/5 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W ww. księdze wieczystej na dzień 13 listopada 2014 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Kalisz, ul. Warszawska 93, sposób korzystania teren zabudowy innej, działka nr 9/4 o powierzchni 0,1074 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność 1/1 Jantom Spółka Jawna Tomasz Kurzydłowski i Janusz Kurzudłowski z siedzibą w Kaliszu. Na podstawie umowy sprzedaży nr rep.: 4240/2002 z dnia 17 czerwca 2002 r. sporządzonej przed notariuszem Dariuszem Radeckim w Kancelarii Notarialnej w Kaliszu wpisano dnia 20 czerwca 2002 r.

6 DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Pod nr 1; ostrzeżenie -z nieruchomości opisanej w dziale I O tej księgi wieczystej toczy się egzekucja. Zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. Egzekucja rzecz EUROFIRANY B.B. CHOCZYŃSCY SP. J., ŻYWIEC, 24023827600000 - wpisano 25 sierpnia 2014 r. DZIAŁ IV hipoteka 2. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 200 000,00 zł 3. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 100 000,00 zł Na rzecz Bank Ochrony Środowiska S.A. Oddział w Ostrowie Wielkopolskim Oddział Operacyjny w Kaliszu, Warszawa, 00623949800208 4. Hipoteka umowna w kwocie 160 000,00 zł na rzecz Eurofirany B.B. Choczyńscy Spółka Jawna, Żywiec DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: Jednostka rejestrowa: Właściciel: Akusz mapy Numer działki Bliższe określenie położenie wielkopolskie M. Kalisz 306101_1 M. Kalisz 029 Tyniec G16 1/1 Jantom Spółka Jawna Tomasz Kurzydłowski i Janusz Nowak z siedzibą w Kaliszu Oznacz. uż. i kont. Klasyf. Powierzchnia użytków i działki klas Nr KW 1 9/4 Warszawska 93 Bi 0,1074 0,1024 KZ1A/00058279/5 Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.

7 Powiat Miasto Kalisz Kalisz to miasto położone w południowowschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km 2, liczy ok. 110 tys. mieszkańców. W latach 1975-1998 był stolicą województwa kaliskiego. Kalisz, ul. Warszawska 93 Tyniec prawobrzeżna dzielnica Kalisza, położona na północny wschód od Śródmieścia, nad Kanałem Bernardyńskim i Swędrnią, włączona do miasta w 1906 i 1934, do 1935 siedziba gminy Tyniec; pełni funkcje mieszkaniowe. SĄSIEDZTWO I DOJAZD Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią budynki po byłym Ośrodku Rozwiązywania Problemów Alkoholowych w Kaliszu, Kaliskie Schronisko dla zwierząt oraz zabudowa mieszkaniowa. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy Warszawskiej (dz. nr 8), ale wjazd urządzony przez teren działek 9/5 i 3/1 (własność Miasto Kalisz).

8 OPIS NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość obejmuje jedną działkę gruntu nr 9/4 o powierzchni 1074 m 2, o kształcie zbliżonym do prostokąta, usytuowana w Kaliszu przy ul. Warszawskiej 93. Działka zabudowana jest budynkiem handlowo- usługowym w średnim stanie technicznym. Niegdyś nieruchomość stanowiła funkcjonalną całość z nieruchomością sąsiednią, stąd urządzony jest wspólny wjazd i budynek znajdujący się na szacowanej nieruchomości znajduje się w granicy działki i przylega jednym bokiem do budynku sąsiedniej nieruchomości. Teren nieruchomości ogrodzony od frontu płotem z przęseł stalowych z siatką. Teren nieruchomości uzbrojony jest w urządzenia infrastruktury technicznej: - sieć wodociągową - sieć elektroenergetyczną - szambo, sieć kanalizacyjna w ulicy - sieć gazową Z informacji od właściciela wynika, iż duża cześć terenu utwardzona została pod samochody ciężarowe oraz wykonany jest drenaż wokół budynku. źródło: msip.kalisz.pl

9 OPIS ZABUDOWAŃ BUDYNEK USŁUGOWO - HANDLOWY Budynek, dwukondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, kryty dachem wielospadowym. Program użytkowy całego budynku obejmuje pomieszczenia na parterze i piętrze. Budynek przylega jedną ścianą do budynku sąsiedniej nieruchomości. Budynek wpisany jest do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta Kalisza. DANE TECHNICZNE - wg pomiarów własnych (zastosowana Norma ISO 9836:1997) Powierzchnia zabudowy - 209,00 m 2 Powierzchnia użytkowa 280,60 m 2 (bez piwnic) Program użytkowy: Parter Powierzchnia* [m 2 ] Piętro Powierzchnia* [m 2 ] pomieszczenie 50,00 pom. 31,00 pomieszczenie 19,20 pom. 45,00 pomieszczenie 50,00 pom. 45,00 pomieszczenie 6,30 kl. schodowa 13,10 korytarz 4,20 korytarz 2,80 pom. sanitarne 7,80 klatka schodowa 6,20 RAZEM 146,50 134,10 * Z uwagi na fakt, iż pomiarów dokonywano z natury bez wykonywania inwentaryzacji budowlanej w formie dokumentacji technicznej zastosowano zaokrąglenia powierzchni do jednego miejsca po przecinku.

10

11 OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Ściany: murowane z cegły pełnej Stropy: w części drewniane i w części wylewane Dach: konstrukcji drewnianej, kryty dachówką Posadzki: betonowe i drewniane, w części wyłożone wykładziną pvc, płytkami, parkietem, na poddaszu deski drewniane i płyt osb Stolarka okienna i drzwiowa: okna drewniane modrzewiowe, drzwi drewniane Schody: wewnętrzne drewniane, zewnętrze wylewane betonowe Elewacja: tynk cementowo - wapienny Wykończenie ścian wewnętrznych: tynki cementowo wapienne, ściany malowane, w części sanitarnej płytki ceramiczne Instalacje: - wodno - kanalizacyjna - elektryczna - centralne ogrzewanie (brak grzejników, piec miałowy) - instalacja odgromowa - instalacja alarmowa i przeciwpożarowa Stan techniczny Budynek wybudowany w latach 20-tych XX wieku. Stan techniczny budynku średni, standard wykończenia niski. Użyte materiały wykończeniowe straciły swoje walory estetyczne, użytkowe i techniczne. Budynek wymaga modernizacji i remontu. Z informacji od właściciela wynika, iż w ostatnich 10 latach została wymieniona na nową: instalacja elektryczna, instalacja wodna (na miedzianą), okna, kominy, schody zewnętrzne na taras.

12 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej (U). źródło:msip.kalisz.pl 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta Kalisza Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami usługowo - handlowymi obszar rynku miasto Kalisz okres badania cen dwa lata wstecz od daty wyceny jednostka odniesienia cena transakcyjna za nieruchomość zabudowaną Analizie poddano rynek nieruchomości zabudowanych budynkami handlowo - usługowymi. Analiza wykazała, iż ten segment rynku jest średnio rozwinięty. W większości obiekty takie są wynajmowane i nie podlegają sprzedaży. W ostatnich dwóch latach odnaleziono 9 transakcji sprzedaży nieruchomości handlowo usługowych.

13 Data transakcji Ulica Powierzchnia Cena łączna działki(ek) działki i bud 2013-08-29 Cicha 307 100000 2014-04-04 Lubelska 764 225000 2013-10-25 Legionów 1672 400000 2013-04-25 Starożytna 4252 425000 2014-03-11 Borkowska 563 576000 2013-04-11 Legionów 1281 900000 2013-05-23 Łódzka 4541 1130000 2013-01-29 Noskowska 1,4246 1250000 2013-04-29 Sukiennicza 569 1700000 Z bazy odrzucono kila transakcji zupełnie nie przystających do wycenianej pod względem atrybutów cenotwórczych i pozostawiono tylko 4 na podstawie których dokonano obliczeń. Data transakcji Obręb Ulica Cena łączna działki i bud Powierzchnia działki(ek) Zaktualizowana cena 1 mkw pu 2014-04-04 Winiary Lubelska 225000 764 225000 2013-10-25 Czaszki Legionów 400000 1672 400000 2013-04-25 Piwonice Starożytna 425000 4252 425000 Kolonia Wschód 2014-03-11 Chmielnik Borkowska 576000 563 576000 Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych pozwala stwierdzić, iż od początku 2013 roku są stabilne. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie. Z analizy wynika, iż największy wpływ na cenę ma lokalizacja nieruchomości. Potencjalni klienci zwracają uwagę na dostępność komunikacyjną i ekspozycję nieruchomości. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w pobliżu centralnej części miasta lub te bardzo dobrze wyeksponowane. Ważnym atrybutem jest również stan techniczny zabudowań, oczywiście im budynek bardziej zadbany, zmodernizowany i wyremontowany tym cena wyższa. Kolejną cechą, która wpływa na wartość jednostki porównawczej w badanym segmencie rynku jest powierzchnia użytkowa budynku oraz działki, im większa tym cena całkowita oczywiście większa. Bardzo ważnym atrybutem wpływającym na wartość jest zagospodarowanie terenu, utwardzenia oraz dojazd. Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami i własnej analizy.

14 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości oraz wartość dla wymuszonej sprzedaży. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej

Liczba transakcji KM 1100/14 15 przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 4 transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 225 000,00 zł 401 315,67 Cena maksymalna = 576 000,00 zł DELTA = 351 000,00 zł Liczba próbek = 4 Liczba porównań = 4 Odchylenie standardowe = 143 825,13 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 Cena 1 mkw Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości: 500 000 550 000 Położenie 30 % Stan 25 % Otoczenie 5 % Wielkość 15 % Zaplecze 10 % Powierzchnia 15 %

16 Nr N podstawie przedstawionego zbioru 4 cen transakcyjnych dokonano porównania obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Kalisz Powierzchnia działki [m2] Cena całkowita [zł] 1 2013-04-25 Starożytna 4252 425 000,00 OPIS Nieruchomość zabudowana budynkiem usługowym w dobrym stanie technicznym powierzchni użytkowej 1093,33 m 2, Uzbrojenie terenu W, P, K zagospodarowanie korzystne, sąsiedztwo: zabudowa jednorodzinna, teren niezabudowane, dojazd drogą asfaltową, 2 2013-10-25 Legionów 1672 400 000,00 OPIS Nieruchomość zabudowana budynkiem usługowo - biurowym w dobrym stanie technicznym powierzchni użytkowej do 200 m 2 Uzbrojenie terenu W, P, K, G zagospodarowanie korzystne, sąsiedztwo: zabudowa usługowo handlowa, teren ogrodzony, dojazd drogą asfaltową, 3 2014-03-11 Borkowska 1376 576 000,00 OPIS Nieruchomość zabudowana budynkiem usługowo handlowym murowanym w dobrym stanie technicznym o powierzchni użytkowej ok. 400 m 2 Uzbrojenie terenu W, P, K, G zagospodarowanie korzystne, sąsiedztwo: zabudowa jednorodzinna i tereny inwestycyjne, teren ogrodzony, dojazd drogą asfaltową, 4 2014-04-04 Lubelska 764 225 000,00 OPIS OPIS CECH RYNKOWYCH Nieruchomość zabudowana budynkiem handlowym murowanym w średnim stanie technicznym o powierzchni użytkowej 161,00 m 2 Uzbrojenie terenu W, P, K, G zagospodarowanie średnio korzystne, sąsiedztwo: zabudowa mieszkaniowa Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre Nieruchomość bardzo dobrze wyeksponowana, położona w strefie pośredniej miasta lub przy bardzo ruchliwej trasie wylotowej z miasta zadowalające Nieruchomość bardzo dobrze wyeksponowana drodze wylotowej z miasta o średnim natężeniu ruchu samochodowego średnie Nieruchomość żle wyeksponowana usytuowana przy drodze osiedlowej Stan techniczny i standard wykończenia dobry średni Budynek po remontach i modernizacji lub nowe, materiały wykończeniowe standardowej jakości, nowoczesne wnętrza, dobra jakość wykonania Budynek wymagający remontów kapitalnych, standard wykończenia niski

17 Powierzchnia użytkowa duża Powyżej 600 m 2 budynku przeciętna pomiędzy 200-600 m 2 mała poniżej 200 m 2 Zagospodarowanie terenu korzystne teren utwardzony kostką brukową w całości, teren ogrodzony średnio korzystne utwardzenie terenu częściowe mało korzystne Brak utwardzenia terenu, ogrodzenia Otoczenie korzystne zabudowa usługowo handlowa i mieszkaniowa średnio korzystne zabudowa usługowo handlowa, nieruchomości uciążliwe(w postaci np. schroniska dla psów) mało korzystne tylko zwarta zabudowa mieszkaniowa Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 425 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 105 300,00 dobre zadowalające 52 650,00 Stan techniczny 25 87 750,00 średni dobry - 87 750,00 Powierzchnia 15 52 650,00 przeciętna duża - 26 325,00 użytkowa Wielkość działki 15 52 650,00 średnia duża - 26 325,00 Zagospodarowanie 10 35 100,00 średnio korzystne korzystne - 17 550,00 terenu Otoczenie 5 17 550,00 średnio korzystne mało korzystne 8 775,00 Suma: - 114 075,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 400 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 105 300,00 dobre dobre 0,00 Stan techniczny 25 87 750,00 średni dobry - 87 750,00 Powierzchnia 15 52 650,00 przeciętna mała 26 325,00 użytkowa Wielkość działki 15 52 650,00 średnia średnia 0,00 Zagospodarowanie 10 35 100,00 średnio korzystne korzystne - 17 550,00 terenu Otoczenie 5 17 550,00 średnio korzystne korzystne - 8 775,00 Suma: - 96 525,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 576 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 105 300,00 dobre zadowalające 52 650,00 Stan techniczny 25 87 750,00 średni dobry - 87 750,00 Powierzchnia 15 52 650,00 przeciętna przeciętna 0,00 użytkowa Wielkość działki 15 52 650,00 średnia mała 26 325,00 Zagospodarowanie 10 35 100,00 średnio korzystne korzystne - 17 550,00 terenu Otoczenie 5 17 550,00 średnio korzystne mało korzystne 8 775,00 Suma: - 8 775,00

18 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 225 000,00 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 105 300,00 dobre średnie 105 300,00 Stan techniczny 25 87 750,00 średni średni 0,00 Powierzchnia 15 52 650,00 przeciętna mała 26 325,00 użytkowa Wielkość działki 15 52 650,00 średnia mała 26 325,00 Zagospodarowanie 10 35 100,00 średnio korzystne mało korzystne 17 550,00 terenu Otoczenie 5 17 550,00 średnio korzystne mało korzystne 8 775,00 Suma: 175 500,00 Wartości cząstkowe: Wx-425000,00 = 425000,00+(-96552,00) = 328448,00 Wx-400000,00 = 400000,00+(-87750,00) = 312 250,00 Wx-576000,00 = 576000,00+(-17550,00) = 558450,00 Wx-225000,00 = 225000,00+184275,00 = 409275,00 Sposób obliczania wartości 1 m2 - średnia arytmetyczna: 402 105,75 zł Wartość nieruchomości wycenianej: przyjęto 400 000,00 zł słownie: czterysta tysięcy złotych

19 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR 9/4 O POWIERZCHNI 0,1074 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00058279/5 WYNOSI 400 000 zł słownie: czterysta tysięcy złotych Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.

20 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00058279/5 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych. Wypis z rejestru gruntów i budynków. Kopia mapy ewidencyjnej.