OPERAT SZACUNKOWY. Oszacowana wartość: PLN. Słownie złotych: dwieście siedem tysięcy czterysta

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości Rzeszów, osiedle Pobitno, ul. Kurpiowska 5, lokal mieszkalny nr 45, działka gruntu nr 2258, obręb nr Pobitno/Wilkowyja Północ. Dla niniejszego prawa nie jest prowadzona księga wieczysta. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 840/12 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość: PLN Słownie złotych: dwieście siedem tysięcy czterysta Sporządził: Rzeszów, dnia r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI 1. Cel wyceny Sprzedaż - Opłaty za u.w. lub trwały - Zastaw hipoteczny - nieruchomości zarząd Zastaw bankowy - Nieruchomość reprezent. dla PTN - Inny cel X 2. Położenie nieruchomości Gmina (miasto) Rzeszów 3. Opis nieruchomości Nr działki Obręb ewid.: Pobitno/Wilkowyja Północ Rodzaj Nieruchomości ul. Kurpiowska 5 lokal nr 45 Funkcja dominująca wg miejsc. Planu zagospodarowania Nr działki (n-ry grupy działek): 2258 powierzchnia 1,2443 ha Uzbrojenie działki Wartość gruntu niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Nie dotyczy!2

3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości Kurpiowska 5 lokal nr 45 1 Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowo-usługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, PLN Wartość nieruchomości: ,00 PLN (słownie złotych: dwieście siedem tysięcy czterysta). Data: r. Podpis:.!3

4 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe) Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia nieruchomości Stan nieruchomości działki gruntu Stan techniczno-użytkowy budynku wielorodzinnego i lokalu mieszkalnego Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia i metody wyceny Dane z rynku nieruchomości Określenie wpływu czasu na zmianę cen Określenie wag cech rynkowych Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej mieszkalnej Wynik końcowy wyceny i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki 16!4

5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem 45 położonego w budynku wielomieszkaniowym przy ul. Kurpiowskiej 5, znajdującego się w miejscowości Rzeszów, osiedle Pobitno, województwo podkarpackie. Dla niniejszego prawa nie jest prowadzona księga wieczysta. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 840/12 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna. Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Andrzeja Kopacza wykonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i dokonania oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 45 położonego przy, ul. Kurpiowskiej 5 w Rzeszowie w sprawie egzekucji należności pieniężnej - nr sprawy Km 840/ Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1) Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. tekst jednolity Dz.U.2010 r. Nr 102 poz. 651, z późniejszymi zmianami. 2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 r. Nr 207 poz z późniejszymi zmianami. 3) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 nr 16 poz.93 ze zmianami) 4) Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. tekst jednolity Dz.U z późniejszymi zmianami. 5) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne. 1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa ) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educatera, Olsztyn 2005, 3) E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Warszawa 2004 r. 4) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożonych wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). 5) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny,!5

6 3.4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1) informacje uzyskane z Urzędu Miasta Rzeszowa dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego, 2) Zlecenie biegłemu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Andrzeja Kopacza wykonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i dokonania oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 45 położonego przy ul. Kurpiowskiej 5 w Rzeszowie w sprawie egzekucji należności pieniężnej - nr sprawy Km 840/12, 3) wizja lokalna na nieruchomości dnia i r, w trakcie której dokonano oględzin nieruchomości tylko budynku wielomieszkaniowego i otoczenia, 4) informacje uzyskane od administratora na temat lokalu i budynku wielomieszkaniowego, 5) informacje z Urzędu Miasta Rzeszowa na temat cen transakcyjnych kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych. 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości i Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie informacji uzyskanej w Spółdzielni Mieszkaniowej GEODECI. Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem niniejszej wyceny jest Pani Alicja Płonka w całości. Przyjęta została w poczet członków roku i posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążone kredytem. Dla wycenianej nieruchomości na dzień wyceny nie jest prowadzona księga wieczysta. Wycenie podlega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Stan otoczenia nieruchomości. Działka położona jest w centralnej wschodniej części miasta Rzeszowa o gęstej zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej w ramach osiedla Pobitno. W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajduje się w przeważającej części zabudowa wielorodzinna oraz od strony południowej starsza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz handlowo-usługowa będąca pierwszą linią zabudowy od strony ul. Lwowskiej. Obszar, na którym znajduje się niniejszy budynek wielomieszkaniowy wraz z przedmiotową nieruchomością lokalową będącą przedmiotem wyceny jest terenem lekko wznoszącym się w kierunku północno-wschodnim, ulica Kurpiowska przebiega równolegle od strony północno-wschodniej do niniejszego budynku wielomieszkaniowego. Teren dobrze zagospodarowany, plac zabaw dla dzieci, tereny zielone, nasadzenia i trawniki w dobrym stanie. Obok bloku od strony północno-wschodniej znajduje się parking dla mieszkańców. Obszar bez uciążliwej zabudowy przemysłowej. W niewielkiej odległości w kierunku południowym przebiega jedna z głównych ulic miasta Rzeszowa - ul. Lwowska wzdłuż której urządzona jest zbiorowa komunikacja miejska. Duże!6

7 natężenie ruchu panujące na niniejszej ulicy powoduje uciążliwość dla bezpośredniego otoczenia podobnie jak w części zachodniej wzdłuż Alei Żołnierzy I Armii WP prowadzącej do węzła autostradowego Rzeszów - Wschód z autostradą A 4. Bliska odległość szkoły, szpitala, głównych traktów komunikacyjnych miasta. W otoczeniu wycenianej nieruchomości znajdują się punkty handlowe i usługowe. Odległość od ścisłego centrum miasta Rzeszowa wynosi ok m Stan nieruchomości działki gruntu. Działka, na której posadowiony jest budynek wielorodzinny posiada numer ewidencyjny obręb ewidencyjny nr 218 (Pobitno/Wilkowyja Pn) stanowi współwłasność Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej GEODECI oraz właścicieli wyodrębnionych lokali zgodnie z przypadającymi im udziałami w nieruchomości wspólnej. Teren w tym obszarze w przeważającej części równy, z lekkim spadkiem w kierunku południowo-zachodnim. Na przedmiotowej działce posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy oznaczony numerem 5 przy ul. Kurpiowskiej, w pozostałej części działka zagospodarowana jako tereny okołomieszkaniowe: tereny rekreacyjne, zieleń miejska, plac zabaw dla dzieci, boisko sportowe. Działka nie jest zdewastowana i zdegradowana środowiskowo, w północnowschodniej działki znajduje się parking dla mieszkańców. Lokalizacja charakteryzuje się spokojem, ale sporą intensywnością ruchu kołowego od strony ul. Lwowskiej i Alei Żołnierzy I Armii WP, z dogodnym dostępem do głównych dróg miejskich. Dane na temat działki: uzbrojenie działki pełne, dojazd do działki dobry, warunki terenowe dobre, teren lekko pochyły w kierunku południowo-zachodnim, warunki lokalizacyjne dobre, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów handlowych i usługowych dobre Stan techniczno-użytkowy budynku wielorodzinnego i lokalu mieszkalnego. Opis stanu budynku wielorodzinnego. Podczas wizji lokalnej w dniu 17 i r. oraz podczas rozmowy z przedstawicielami zarządcy nieruchomości ustalono. Budynek wielomieszkaniowy zlokalizowany jest przy ulicy Kurpiowskiej nr 5. W budynku mieszczą się lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnice. Budynek usytuowany jest centralnie na działce nr 2258 prostopadle do ulicy Kurpiowskiej w pierwszym pasie zabudowy. Blok oddany do użytkowania w r. Wykonany jest w technologii tradycyjnej murowanej, docieplony styropianem. Obiekt stosunkowo nowy, z większych remontów wykonano: remont elewacji całego budynku w 2001 r, remont klatek schodowych w 2007 r, aktualnie trwają prace remontowe balkonów. Fundamenty betonowe, ściany piwnic z płyt kanałowych i stropy żelbetowe wylewane. Ściany nośne i działowe wykonane z cegły ceramicznej pełnej. Dach mansardowy docieplony pokryty blachą, obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej. W budynku znajdują się następujące instalacje: gazowa, kanalizacyjna, centralnej ciepłej i zimnej wody, c.o., telefoniczna, telewizji kablowej i internetu.!7

8 Lokalizacja wycenianego budynku w strefie dużej intensywności zabudowy obiektami o charakterze głównie mieszkalnym. Warunki środowiskowe korzystne z punktu widzenia przeznaczenia lokalu pomimo aktualnie (planowane oddanie ostatniego fragmentu autostrady A 4 w przyszłym roku i przerzucenie większości ruchu na nią) dużej uciążliwości ruchu kołowego. Opis lokalu mieszkalnego, stan techniczny i standard wykończenia Lokal mieszkalny o numerze 45 o powierzchni 51,70 m 2 (powierzchnię lokalu przyjęto na podstawie danych zawartych w dokumentacji spółdzielni mieszkaniowej - rzut lokalu stanowi załącznik nr 5 do niniejszego operatu) znajduje się na trzecim piętrze, budynku wielomieszkaniowego. Na podstawie danych uzyskanych w spółdzielni mieszkaniowej lokal mieszkalny składa się z dwóch pokoi, łazienki z WC, kuchni z jadalnią, przedpokoju oraz balkonu. Do lokalu przynależy piwnica 4,14 m 2. Układ funkcjonalny lokalu mieszkalnego średnio korzystny - wejście do jednego pokoju za pośrednictwem drugiego. W stosunku do pierwotnego układu dokonano niewielkich zmian. Usunięto jedne drzwi do jadalni oraz wybudowano w przedpokoju ściankę działową tworząc pomieszczenie garderoby wraz z podręcznym składem. Mieszkanie posiada balkon, na które wejście urządzone z pokoju większego. Mieszkanie środkowe w ramach kondygnacji. Lokal wyposażony we wszystkie instalacje sieciowe. Wykończenie lokalu: podłogi w pokojach i przedpokoju klepka drewniana, w kuchni, łazience z WC płytki ceramiczne. Stolarka okienna drewniana, nie wymieniana od początku funkcjonowania lokalu, drzwi wewnętrzne i zewnętrzne płycinowe również niewymieniane od początku użytkowania lokalu. Tynk wewnętrzny tradycyjny, ściany szpachlowane i malowane farbami. Ściany kuchni w przestrzeni międzymeblowej, łazienka z WC wykończone w płytkach ceramicznych. Na balkonie płytki ceramiczne. Ogólny stan lokalu pod względem wykończenia jak i funkcjonalności oceniono jako dobry, wymagający odświeżenia i remontu szczególnie w ramach kuchni i łazienki z WC. Mieszkanie aktualnie nie jest zamieszkałe. 6. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość, w której mieści się przedmiotowy lokal mieszkalny jest objęty ustaleniami UCHWAŁY NR XXXVII/113/2000 Rady Miasta Rzeszowa z dnia r. z późniejszymi zmianami w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Rzeszowa. Zgodnie z ustaleniami ww. uchwały wyceniana nieruchomość położona jest w konturze tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości lokalowych mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych. Rodzaj rynku: nieruchomości lokalowe mieszkalne będące przedmiotem transakcji kupna sprzedaży usytuowane w budynkach wielorodzinnych.!8

9 Obszar rynku: Miasto Rzeszów. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od stycznia 2014 do dnia wyceny. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych i standardzie technicznym. Badanie rynku lokalnego dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami. Uwzględniając niniejsze informacje stwierdzono, iż w transakcjach dotyczących lokali mieszkalnych usytuowanych w ramach obrębu 218 i obrębów sąsiednich o podobnych cechach osiągane były ceny w zakresie od ok PLN/m² do ok PLN/m² przeliczając w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu. W badanym okresie stwierdzono, iż na rynku nieruchomości mieszkaniowych pochodzących z rynku wtórnego zawarto stosunkowo dużą ilość transakcji pozwalających na obiektywne oszacowanie wartości nieruchomości lokalowej mieszkalnej. Należy zauważyć, że mieszkania znajdujące się zarówno w wieżowcach jak i blokach niskich cieszą się podobnym zainteresowaniem i nie ma to większego wpływu na cenę. Własność lokalu bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu również nie miało wpływu na osiąganą cenę sprzedaży. Na rzeszowskim rynku nieruchomości lokalowych od kilku lat prym wiodą mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego. Spółdzielnie mieszkaniowe i developerzy w ostatnich latach oddają do użytku kilkaset mieszkań rocznie. Są to jednak mieszkania w tzw. stanie developerskim wymagającym jeszcze znacznych nakładów na wykończenie pomieszczeń. Powoduje to, że na rynku wtórnym zainteresowaniem cieszą się mieszkania wykończone dobrymi materiałami w nowoczesnej architekturze o bardzo dobrej lokalizacji, z dostępem do obiektów użyteczności publicznej. Na rozpiętość cenową ma wpływ lokalizacja nieruchomości, standard wykończenia, dostępność komunikacyjna, dostęp do placówek handlowo-usługowych oraz położenie na piętrze. Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości lokalowych mieszkalnych stwierdzono: z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały zmianom na przestrzeni analizowanego okresu czasu, obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży, wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale o bardzo dobrym stanie technicznym, wysokim standardzie wykończenia i bardzo dobrej, nowoczesnej funkcjonalności, położone w korzystnym sąsiedztwie z dobrym dostępem do dróg utwardzonych, punktów handlowych i usługowych. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 8. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia!9

10 infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 9. Wybór podejścia i metody wyceny. Dla dokonania wyceny nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Natomiast zgodnie z 4 ust.4 Rozporządzenia: Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.!10

11 Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opis procedury szacowania. Zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga zastosowania następującej procedury szacowania nieruchomości: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen na datę wyceny, 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, 6) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 7) Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ), 8) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 9) Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresu współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych, 10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min,c max ]. 11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W = C sr n i=1 u i gdzie: u i wielkość i tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących, 12) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (w niniejszym operacie m 2 powierzchni wycenianego lokalu).!11

12 10. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 Lp ULICA i NR Data transakcji Rep.A nr PIĘTR O METRAŻ CENA SPRZEDAŻY CENA 1 M2 1 Lwowska 98A /2015 parter 76, , , Paderewskiego 3E / , , , Rejtana 1H / , , , Warneńczyka / , , , Powstańców Listopadowych / , , , Rejtana / , , , Lwowska 98C / , , , Monte Cassino / , , , Paderewskiego 1H / , , , Twardowskiego / , , , Paderewskiego 1C /2014 parter 61, , , Małopolska / , , ,63 3 Cena śr ,28 Ilość izb 11. Określenie wpływu czasu na zmianę cen. W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, stan techniczny i standard wykończenia, położenie na piętrze. Analizując ceny długookresowo można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stosunkowo stabilne w analizowanym okresie. W związku z powyższym do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych. 12. Określenie wag cech rynkowych. Na podstawie analizy i badań rynku, tj. preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości oraz informacji pochodzących z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stwierdzono, że na ceny nieruchomości tego typu znaczący wpływ mają następujące cechy:! Otoczenie (sąsiedztwo),! Powierzchnia użytkowa lokalu,! Położenie na piętrze,! Stan techniczny i standard wykończenia,! Dostępność komunikacyjna.!12

13 L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Otoczenie (sąsiedztwo) bardzo korzystne otoczenie o dobrej funkcji i renomie, bardzo dobry dostęp do usług i handlu Powierzchnia użytkowa mieszkania korzystne niekorzystne duża średnia mała otoczenie o różnej funkcji i renomie, dobry dostęp do usług i handlu otoczenie uciążliwe lub złej renomie, słaby dostęp do usług i handlu powyżej 60 m2 powyżej 40 do 60 m2 do 40 m2 3 Położenie na piętrze bardzo dobre I piętro 4 5 Stan techniczny - standard wykończenia Dostępność komunikacyjna dobre słabe bardzo dobry dobry zadowalający bardzo dobra dobra ograniczona piętra pośrednie (bez I, parteru i ostatniego) parter i ostatnie małe zużycie techniczne, standard wykończenia wysoki, wykonany z bardzo dobrych materiałów zużycie techniczne zauważalne, standard wykończenia z materiałów standardowych widoczne znaczne zużycie poszczególnych elementów, wskazany remont pomieszczeń, słabej jakości materiały położenie w centrum miasta/dzielnicy z bardzo dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i głównych dróg miasta położenie w części śródmiejskiej miasta/dzielnicy z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i głównych dróg miasta położenie na obrzeżach miasta/dzielnicy z utrudnionym dostępem do komunikacji miejskiej i głównych dróg miasta Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna C min = 2 804,75 PLN/m 2 cena maksymalna C max = 5 349,38 PLN/m 2 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych dla nieruchomości lokalowych. 1 Otoczenie (sąsiedztwo) W1 30% 2 Powierzchnia użytkowa mieszkania W2 20% 3 Położenie na piętrze W3 15% 4 Stan techniczny - standard wykończenia W4 10% 5 Dostępność komunikacyjna W5 25% 100% Określenie ceny średniej: C śr = (3 800, ,63) / 12 = 4 225,28 PLN/m 2!13

14 Określenie zakresu sumy współczynników korygujących: Granica dolna G d = C min / C śr = 2 804,75 / 4 225,28 = 0,664 Granica górna G g =C max / C śr = 5 349,38 / 4 225,28 = 1,266 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla nieruchomości lokalowych mieszkalnych. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej dla nieruchomości lokalowych mieszkalnych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości Nieruchomość wyceniana C min C max Kurpiowska 5/45 1 Powierzchnia mieszkania 92,70 29,91 51,70 2 Forma władania swpdl własność swpdl 3 Stan techniczny zadowalający dobry dobry 4 Dojazd dobry bardzo dobry dobry 5 Lokalizacja ogólna Paderewskiego Rejtana Kurpiowska 6 Sąsiedztwo korzystne niekorzystne korzystne 7 Uzyskana cena w PLN za 1 m , ,38 X 8 Data transakcji X Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównań. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości przedstawia się następująco: L.p. Wyszczególnione cechy do porównań Charakterystyka porównywalnych nieruchomości C min C max nieruchomość wyceniana 1 Otoczenie (sąsiedztwo) korzystne niekorzystne korzystne 2 Powierzchnia użytkowa mieszkania duża mała średnia 3 Położenie na piętrze słabe dobre dobre 4 Stan techniczny - standard wykończenia zadowalający dobry dobry 5 Dostępność komunikacyjna ograniczona bardzo dobra dobra!14

15 Tabela określająca sumę współczynników korygujących. L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w % Zakres współczynników korygujących Wartości współczynni ków ui Otoczenie (sąsiedztwo) 30,00% 0,199 0,380 0,199 2 Powierzchnia użytkowa mieszkania 20,00% 0,133 0,253 0,193 3 Położenie na piętrze 15,00% 0,100 0,190 0,190 4 Stan techniczny - standard wykończenia 10,00% 0,066 0,127 0,127 5 Dostępność komunikacyjna 25,00% 0,166 0,317 0,241 Suma 100,00% 0,664 1,266 0, Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej mieszkalnej. Obliczenia wartości 1 m 2 powierzchni nieruchomości lokalowej mieszkalnej dokonano wg poniższego wzoru: W 1m 2 = C sr u i C śr = 4 225,28 PLN/m 2 W 1m2 = 4 225,28 x 0,950 = 4 012,54 PLN/m 2 n i=5 Wartość rynkową prawa własności do lokalu mieszkalnego W R nier : W R nier. = 51,70 m 2 x 4 012,54 PLN/m 2 = ,41 PLN W R nier. = PLN Słownie złotych: dwieście siedem tysięcy czterysta 14. Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień wynosi ,00 PLN (słownie złotych: dwieście siedem tysięcy czterysta). Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym ceną transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym. Wycenę przeprowadzono na podstawie próbki reprezentatywnej nieruchomości podobnych położonych na terenie miasta Rzeszowa, których transakcje przeprowadzono w okresie od stycznia 2014 r. do dnia wyceny. W procesie wyceny uzyskano wartość 1 m 2 w wysokości: 4.012,54 PLN/m 2. Uzyskana wartość rynkowa jest najbardziej zbliżona do ceny jaką można za przedmiotowy lokal uzyskać na rynku. Wartość ta mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. 15. Klauzule i zastrzeżenia. 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony.!15

16 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 5. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu programu NUMBERS Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 7. Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Rzeszowa kopia części graficznej. 3. Usytuowanie budynku z przedmiotowym lokalem na mapie Rzeszowa. 4. Wydruk mapy ewidencyjnej z systemu informacji przestrzennej Miasta Rzeszowa. 5. Rzut mieszkania - kopia z dokumentacji technicznej budynku. 6. Kopia zlecenia od Komornika na wykonanie opracowania.!16

17 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna.!17

18 !18

19 Załącznik nr 2 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Rzeszowa kopia części graficznej.

20 Załącznik nr 3 Usytuowanie budynku z przedmiotowym lokalem na mapie Rzeszowa.!20