OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI CZERWONAK UL. GDYŃSKA 51-55

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI CZERWONAK UL. GDYŃSKA AUTOR OPERATU: MGR INŻ. ALEKSANDER SCHELLER UPRAWNIENIA ZAWODOWE NR 1137 Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień r: W = zł netto Szacowana nieruchomość położona w Czerwonaku przy ul. Gdyńskiej POZNAŃ, 15 PAŹDZIERNIKA 2010R

2 Wyciąg z operatu szacunkowego: ZLECENIODAWCA: STAR PIPE POLSKA SP. Z O.O. Z SIEDZIBĄ W CZERWONAKU WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI: KW PO1P/ /6, KW NR PO1P/ /3 WŁASNOŚĆ STAR PIPE POLSKA SP. Z O.O. KW PO1P/ /4 WŁAŚCICIEL GRUNTU: SKARB PAŃSTWA, WIECZYSTY UŻYTKOWNIK I WŁAŚCICIEL BUDYNKÓW STANOWIĄCYCH ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ: STAR PIPE POLSKA SP. Z O.O TEMAT OPRACOWANIA: OSZACOWANIE TRZECH ZABUDOWANYCH NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH JEDNOŚĆ GOSPODARCZĄ DLA CELÓW ZABEZPIECZENIA KREDYTU UDZIELANEGO PRZEZ BANK LUB WNIESIENIA APORTEM DO SPÓŁKI PRAWA HANDLOWEGO. NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONE W CZERWONAKU PRZY UL. GDYŃSKIEJ. WYCENA WG AKTUALNEGO SPOSOBU UŻYTKOWANIA (WRU) DANE O NIERUCHOMOŚCI : ADRES: CZERWONAK UL. GDYŃSKA, DZ. NR 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11, 3/13 O ŁĄCZNYM OBSZARZE M 2. K.W. NR PO1P/ /6 DZ. NR 33/9 O OBSZARZE M 2. K.W.NR PO1P/ /3. DZ. NR 3/12, 3/14 O ŁĄCZNYM OBSZARZE 1750 M 2. K.W. NR PO1P/ /4. KSIĘGI PROWADZONE PRZEZ SĄD REJONOWY POZNAŃ STARE MIASTO. OPIS NIERUCHOMOŚCI: Szacowane nieruchomości położone są w Czerwonaku k/poznania przy ul. Gdyńskiej. Lokalizacja w północnej części aglomeracji poznańskiej między trasą Poznań Wągrowiec, a rzeką Wartą w strefie aktywizacji gospodarczej. Położenie w skali aglomeracji poznańskiej uznawane za dobre dla prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości składają się z 9 działek gruntowych zabudowanych obiektami produkcyjno-magazynowo-biurowymi, dla których Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi 3 księgi wieczyste. Łączny obszar gruntu wynosi m2. Przy granicy nieruchomości przebiega linia kolejowa PKP. Dostęp do własnej bocznicy kolejowej przez nieruchomość sąsiadującą na podstawie umowy użyczenia. Nieruchomości zabudowane są następującymi obiektami: portiernią, budynkiem hali produkcyjnej, budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno magazynowym, wiatą magazynową, wiatą cyklopentanu, budynkiem magazynowym, budynkiem trafostacji, budynkiem kotłowni i narzędziowni, budynkiem mieszkalno-socjalnym, budynkiem warsztatowym, budynkiem produkcyjno magazynowym, wiatą magazynową 1, wiatą magazynową 2, budynkiem magazynowym 1, budynkiem magazynowym 2. Drogi i place magazynowe utwardzone płytami betonowymi i kostką brukową betonową. Szacowana nieruchomość uzbrojona jest w media: energia elektryczna z własną trafostacją, woda wodociągowa, gaz sieciowy i bezodpływowy zbiornik ścieków socjalnych. jest położona na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego. USTALENIA: Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień r: W = zł netto DATA: PODPIS: Poznań, 15 października 2010 r. 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA: 1. WSTĘP Podstawa opracowania 1.2. Cel, przedmiot i zakres opracowania Daty istotne w operacie Stan prawny nieruchomości 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 2.1 Opis gruntu 2.2. Opis nakładów 3. METODOLOGIA WYCENY 4. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA 4.1. Opis lokalnego rynku nieruchomości 4.2. Nieruchomości porównawcze 4.3. Ustalenie cech porównawczych 4.4. Obliczenie wartości dla zabudowy 4.5. Obliczenie wartości dla gruntu 4.6. Ustalenie wartości nieruchomości 5. PODSUMOWANIE 6. ZAŁĄCZNIKI 3

4 1. WSTĘP Podstawa opracowania Formalna. Zlecenie z firmy Star Pipe Polska Sp. Z o.o. z siedzibą w Czerwonaku na sporządzenie operatu określającego wartość rynkową wycenianych nieruchomości położonych w Czerwonaku przy ul. Gdyńskiej Uprawnienia wykonawcy nr 1137 do sporządzania wycen nieruchomości i majątku nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z 2004r. poz z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. nr 2109 z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami) Merytoryczna Wizja lokalna przeprowadzona w dniu r Notowania cen czynszów najmu i cen sprzedaży nieruchomości w obrocie bank danych Biura Talarczyk i Scheller Nieruchomości oraz PKAN RealNet sp. z o.o. o transakcjach rynkowych, wysokościach czynszów, dochodach z nieruchomości, stopach zwrotu zainwestowanego kapitału, poziomie zysków itp Dokumentacja formalno prawna dotycząca nieruchomości obejmująca: - badanie akt i dokumentów stanowiących podstawę wpisu do księgi wieczystej, - informację dotyczące przeznaczenia wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, Materiały pomocnicze: - Źróbek S., Cellmer R., Czerkies J., Muczyński A., Wycena wartości rynkowej nieruchomości Wydawnictwo UM-M, Olsztyn 2001; 4

5 - Cymerman R., Hopfer A., System i procedury szacowania nieruchomości, Wydanie II,Z C O Zielona Góra 2000; - Hopfer A., Źróbek R., Źróbek S., Szacowanie nieruchomości podejściem dochodowym, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2001 ; - Kucharska Stasiak E., Wartość rynkowa nieruchomości, Twigger, Warszawa Poradnik Doradcy Majątkowego Obliczanie powierzchni i kubatury budynków, IDM, Warszawa Źróbek R. Zużycie łączne w wycenie i zarządzaniu nieruchomościami, EDUCATERRA, Olsztyn Prystupa M. Wycena Mienia Poradnik menadżera, Centrum Informacji Menadżera, Warszawa Opracowanie Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości R.Cellmer; Edukaterra Olsztyn 1999r. - Opracowanie Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości S. Źróbek i M. Bałeja; Edukaterra Olsztyn 2000r Cel, przedmiot i zakres opracowania. Przedmiotem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej trzech zabudowanych nieruchomości stanowiących jedność gospodarczą dla celów zabezpieczenia kredytu udzielanego przez bank lub wniesienia aportem do spółki prawa handlowego wg aktualnego sposobu użytkowania(wru) W zakresie opracowania są 3 nieruchomości położone w Czerwonaku k/poznania i stanowiące jedność gospodarczą, zabudowane obiektami produkcyjnymi, magazynowymi, mieszkalnymi i biurowymi. Zakres wyceny obejmuje grunt z infrastrukturą towarzysząca wchodzącą w skład nieruchomości oraz zabudowę nieruchomości. dla której Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą nr PO1P/ /6 jest oznaczona w ewidencji gruntów jako: obręb Czerwonak, arkusz mapy nr 7, działki nr 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11, 3/13 o łącznym obszarze m 2. Prawo własności gruntu. dla której Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą nr PO1P/ /3 jest oznaczona w ewidencji gruntów jako: obręb Czerwonak, arkusz mapy nr 7, działki nr 3/9 o obszarze m 2. Prawo własności gruntu. 5

6 dla której Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą nr PO1P/ /4 jest oznaczona w ewidencji gruntów jako: Obręb Czerwonak, arkusz mapy nr 7, działki nr 3/12, 3/14 o łącznym obszarze m 2. Prawo wieczystego użytkowania gruntu Daty istotne w operacie: - data wizji lokalnej r - stan nieruchomości na dzień r - data poziomu cen r - data sporządzenie operatu r 1.4. Stan prawny nieruchomości. Nieruchomości położone w Czerwonaku, dla których Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgi wieczyste pod oznaczeniem KW nr PO1P/ /6, PO1P/ /3, PO1P/ /4. KW nr PO1P/ /6: Dział I: Czerwonak Działka nr 3/4 - teren zabudowany mieszkalny Działka nr 3/5 - teren zabudowany mieszkalny Działka nr 3/6 - teren zabudowany mieszkalny Działka nr 3/7 - teren zabudowany mieszkalny Działka nr 3/11 - teren zabudowany mieszkalny Działka nr 3/13 - teren zabudowany mieszkalny Obszar: ha Dział I Sp.: Wolny od wpisów Dział II: StarPipe Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Czerwonaku przy ul. Gdyńskiej 51. Na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości Rep. A. 9026/99 z dnia roku not. M. Kolasa i wniosku dz. kw. / /99, wpisano dnia roku Dział III: Wolny od wpisów 6

7 Dział IV: Poz. nr 4 Hipoteka umowna łączna zwykła zł jako należności z tytułu umowy kredytu K/29/2005/2 na rzecz DANSKE BANK A/S S.A. Oddział w Polsce w Warszawie Regon Księgi Wieczyste współobciążone PO1P/ /3 pod poz. nr 3, PO1P/ /4 pod. poz. 4. Kredyt został udzielony na 364 dni (z opcją przedłużenia na kolejne 364 dni). Na podstawie oświadczenia Banku z dnia roku i wniosku z dnia roku dz. kw. PO1P/ /08/001, wpisano dnia roku. KW nr PO1P/ /3: Dział I: Województwo poznańskie, gmina Czerwonak Działka nr 3/14 - tereny zabudowane inne Działka nr 3/12 - tereny zabudowane inne Budynek: Budynek produkcyjny nr inw o pow. 312 m 2 Odrębność: tak Budynek administracyjny mieszkalny nr inw Odrębność: tak Budynek dawnej szatni nr inw o pow. 288 m 2. Odrębność: tak Budynek biurowy nr inw o pow. 78 m 2. Odrębność: tak Studnia kopana nr inw Odrębność: tak Obszar: ha Dział I Sp.: Poz. nr 1 Wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania i własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość: Prawo związane z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym przeznaczona pod zabudowę domem mieszkalnym oraz właściciele budynków stanowiących odrębną nieruchomość budynek produkcyjny nr inw o pow. 312m2, administ. mieszkalny nr inw i dawnej szatni nr inw o pow. 288m2 - biurowym nr inw o pow. 78m2 - studnia kopana nr inw Dział II: Skarb Państwa 7

8 Wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania i własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość: Star Pipe Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Czerwonaku. Na podstawie umowy sprzedaży Rep. A. 2792/2002 z dnia roku not. J. Jakubowski w Poznaniu i wniosku z dnia roku dz. kw. / /02, wpisano dnia roku. Dział III: Wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania i własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość: Wolny od wpisów Dział IV: Wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania i własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość: Poz. nr 2 Hipoteka umowna łączna zwykła zł jako należności z tytułu umowy kredytu K/29/2005/2 na rzecz DANSKE BANK A/S S.A. Oddział w Polsce w Warszawie Regon Księgi Wieczyste współobciążone PO1P/ /6 pod poz. nr 4, PO1P/ /4 pod. poz. 3. Kredyt został udzielony na 364 dni (z opcją przedłużenia na kolejne 364 dni). Na podstawie oświadczenia Banku z dnia roku i wniosku z dnia roku dz. kw. PO1P/ /08/001, wpisano dnia roku. KW nr PO1P/ /4: Dział I: Województwo poznańskie, gmina Czerwonak Działka nr 3/9 - tereny zabudowane inne Obszar: ha Dział I Sp.: Wolny od wpisów Dział II: Star Pipe Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Czerwonaku. Na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z tytułu wniesienia aportu Rep. A. 4193/02 z dnia roku not. M. B. Danecka w Poznaniu i decyzji ZK-III/A/Z-145/02/3 z dnia roku Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz wniosku z dnia roku dz. kw. / /02, wpisano dnia roku. 8

9 Dział III: Wolny od wpisów Dział IV: Poz. nr 3 Hipoteka umowna łączna zwykła zł jako należności z tytułu umowy kredytu K/29/2005/2 na rzecz DANSKE BANK A/S S.A. Oddział w Polsce w Warszawie Regon Księgi Wieczyste współobciążone PO1P/ /6 pod poz. nr 4, PO1P/ /3 pod. poz. 2. Kredyt został udzielony na 364 dni (z opcją przedłużenia na kolejne 364 dni). Na podstawie oświadczenia Banku z dnia roku i wniosku z dnia roku dz. kw. PO1P/ /08/001, wpisano dnia roku Przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego Szacowane nieruchomości położone są w obszarze nie objętym aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. W miejscowym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czerwonak zatwierdzonym Uchwałą nr 173/XXVIII/2000 z dnia 14 czerwca 2000 roku szacowane nieruchomości położone są na terenach przeznaczonych pod działalność gospodarczą produkcja, magazyny, handel i usługi. 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI Szacowane nieruchomości położone są w Czerwonaku k/poznania przy ul. Gdyńskiej. Lokalizacja w północnej części aglomeracji poznańskiej między trasą Poznań Wągrowiec, a rzeką Wartą w strefie aktywizacji gospodarczej. Położenie w skali aglomeracji poznańskiej uznawane za dobre dla prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości składają się z 9 działek gruntowych zabudowanych obiektami produkcyjno-użytkowymi, dla których Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi 3 księgi wieczyste. Łączny obszar gruntu wynosi m 2. Przy granicy nieruchomości przebiega linia kolejowa PKP. Dostęp do własnej bocznicy kolejowej przez nieruchomość sąsiada na podstawie umowy użyczenia. Nieruchomości zabudowane są następującymi obiektami: - portiernią - budynkiem hali produkcyjnej, - budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno magazynowym, 9

10 - wiatą magazynową, - wiatą cyklopentanu, - budynkiem magazynowym, - budynkiem trafostacji, - budynkiem kotłowni i narzędziowni, - budynkiem mieszkalno-socjalnym, - budynkiem warsztatowym, - budynkiem produkcyjno magazynowym, - wiatą magazynową 1, - wiatą magazynową 2, - budynkiem magazynowym 1, - budynkiem magazynowym Opis gruntu Dane ogólne Księga wieczysta: PO1P/ /6 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu. - Obręb: Czerwonak - arkusz mapy nr: 7 - działki nr: 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11,3/13 Łączny obszar nieruchomości m 2. Księga wieczysta: PO1P/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu. - Obręb: Czerwonak - arkusz mapy nr: 7 - działka nr: 3/9 Łączny obszar nieruchomości m 2. Księga wieczysta: PO1P/ /4 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu. - Obręb: Czerwonak - arkusz mapy nr: 7 - działki nr: 3/12, 3/14 Łączny obszar nieruchomości m 2. 10

11 Lokalizacja Lokalizacja w północnej części aglomeracji poznańskiej między trasą Poznań Wągrowiec, a rzeką Wartą w strefie aktywizacji gospodarczej. Położenie w skali aglomeracji poznańskiej uznawane za dobre dla prowadzenia działalności gospodarczej. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się obiekty infrastruktury przemysłowej i usługowej Uzbrojenie terenu Do szacowanych nieruchomości prowadzi dojazd od ulicy Gdyńskiej. Na terenie nieruchomości, bądź bezpośrednio przy nich (w pasie ulicznym) znajdują się następujące media: - energia elektryczna (stacja transformatorowa oraz rozdzielnia elektryczna SN i NN), - woda wodociągowa, - kanalizacja do bezodpływowego zbiornika, - gaz sieciowy, - przewody telekomunikacyjne Zagospodarowanie Na dzień wizji lokalnej r na terenie nieruchomości prowadzona jest działalność o charakterze produkcyjnym, magazynowym, biurowym z funkcją mieszkaniową. Działalność gospodarcza jest prowadzona w sposób zgodny z założeniami planistycznymi gminy Czerwonak Opis nakładów budowlanych Infrastruktura Teren nieruchomości stanowiących przedmiot niniejszego opracowania został wyposażony w niezbędne dla tej funkcji budowle, a w szczególności: - ogrodzenie częściowo z siatki stalowej na słupkach stalowych umocowanych w betonowych fundamentach, częściowo z elementów stalowych gotowych i częściowo murowane z innych elementów drobnowymiarowych, - trzy bramy wjazdowe, w tym dwie uchylne i jedna przesuwna obsługiwana z portierni przy wjeździe głównym, 11

12 - place składowe i drogi wewnętrzne utwardzone płytami betonowymi na powierzchni ok m 2 oraz kostką brukową betonową na powierzchni ok m 2, - przyłącza mediów Budynki na nieruchomości KW PO1P/ /6 Szacowana nieruchomość w skład której wchodzą działki nr 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11, 3/13 o powierzchni m 2 zapisane w KW PO1P/ /6 zabudowana jest następującymi budynkami: budynkiem hali produkcyjnej, budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno magazynowym, wiatą magazynową, budynkiem portierni, wiatą cyklopentanu, budynkiem trafostacji, budynkiem kotłowni i narzędziowni. Budynek hali produkcyjnej Hala jednonawowa, jednokondygnacyjna, połączona łącznikiem z budynkiem biurowym. W budynku wydzielono piętrową część, w której znajdują się pomieszczenia magazynowo warsztatowe i socjalno biurowe o powierzchni użytkowej 120 m 2 i socjalne o powierzchni użytkowej 60 m 2. Powierzchnia zabudowy: m 2 Powierzchnia użytkowa: m 2 Kubatura: m 3 Wysokość hali 13,0 m. Budynek pobudowany w latach siedemdziesiątych XX wieku na fundamentach żelbetowych o konstrukcji stalowej z wypełnieniem ścian z płyt obornickich. Dach z płyty obornickiej na konstrukcji stalowej, dwuspadowy kryty papą. Do budynku przybudowane są dwie przybudówki w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. Posadzka w hali betonowa, w części socjalnej, biurach płytki ceramiczne. Bramy stalowe. Stolarka okienna energooszczędna z profili PCV. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, alarmowa przeciwpożarowa i przeciwwybuchowa, antywłamaniowa, odgromowa, 12

13 wentylacji mechanicznej nawiewno wywiewnej, sprężonego powietrza, centralnego ogrzewania z kotłowni gazowej. Budynek biurowy Budynek trzykondygnacyjny, niepodpiwniczony połączony z halą produkcyjną. Budynek pobudowany w latach 70-tych, w 2000 roku przeszedł modernizację. W budynku znajdują się dwie klatki schodowe. Powierzchnia zabudowy: 340 m 2 Powierzchnia użytkowa: 730 m 2 Kubatura: m 2 Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych w konstrukcji z ram stalowych ze wspornikami z profili pełnościennych z wypełnieniem ścian z elementów drobnowymiarowych. Stropy z płyt kanałowych. Dach płaski z płyt korytkowych kryty papą. Stolarka okienna energooszczędna z profili PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. Na podłogach płytki ceramiczne, wykładziny dywanowe i lastriko w klatkach schodowych. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, sieci komputerowej, telefoniczna, alarmowa, odgromowa, wentylacji grawitacyjnej, centralnego ogrzewania z zasilaniem z kotłowni. Budynek produkcyjno magazynowy Budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony o charakterze produkcyjno magazynowym i socjalno biurowym. Powierzchnia zabudowy: 809 m 2 Powierzchnia użytkowa: 745 m 2 Kubatura: 4 843,0 m 3 Budynek pobudowany w dwudziestoleciu międzywojennym XX wieku, w okresie powojennym przebudowany i rozbudowany. Fundamenty żelbetowe. Technologia budynku murowa z cegły czerwonej. Dach o konstrukcji stalowej kryty blachą falistą ze świetlikami dachowymi. Stolarka okienna stalowa przemysłowa oraz drewniana energochłonna w części socjalno biurowej. Bramy stalowe. Posadzka betonowa w części produkcyjnej, w części biurowo socjalnej płytki ceramiczne. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, sieci komputerowej, centralnego ogrzewania z kotłowni gazowej, wentylacji i sprężonego powietrza. 13

14 Wiata magazynowa Wiata o konstrukcji stalowej, otwarta pobudowana w latach 80-tych XX wieku. Powierzchnia zabudowy: m 2 Powierzchnia użytkowa: m 2 Kubatura: m 3 Rozpiętość nawy: 18,0 m Rozstaw naw: 6,0 m Wiata pobudowana w technologii szkieletu stalowego ze słupami z przekrojów pełnościennych. Dźwigary stalowe kratowe. Dach z blachy falistej. Posadzka z kostki brukowej betonowej. Teren wokół wiaty ogrodzony płotem z siatki stalowej. Budynek portierni Parterowy, niepodpiwniczony budynek pobudowany w latach 70-tych XX wieku w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. W budynku znajdują się: przedsionek, pomieszczenie stróża i toaleta. Powierzchnia zabudowy: 21,20 m 2 Powierzchnia użytkowa: 18,80 m 2 Kubatura: 56,0 m 3 Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych, ściany murowane z elementów drobnowymiarowych. Dach płaski kryty papą. Stolarka okienna energooszczędna PCV, stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. Posadzka betonowa kryta wykładzinami PCV. W budynku znajduje się instalacja elektryczna, wodociągowa i kanalizacyjna. Ogrzewanie elektryczne. Tynki cementowo wapienne malowane farbami. Budynek ocieplony styropianem. Wiata cyklopentanu: Wiata pobudowana po roku 2000 w w technologii mieszanej dwie ściany pobudowane w technologii murowej, pozostałe i dach w technologii szkieletu stalowego kryte blachą falistą. Pod wiatą znajduje się stalowy zbiornik walczakowy z cyklopentanem. Wiata wyposażona w kanał rewizyjny. Powierzchnia użytkowa: 46 m 2 Kubatura: 192 m 3 14

15 Budynek trafostacji: Budynek parterowy, niepodpiwniczony pobudowany w latach 70-tych X wieku w technologii murowej. W budynku znajduje się transformator o mocy 400 kw. Powierzchnia użytkowa: 66 m 2 Kubatura: 250 m 3 Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych, ściany murowane z elementów drobnowymiarowych. Dach płaski kryty papą. Stolarka drzwiowa stalowa. Tynki cementowo wapienne. Budynek kotłowni i narzędziowni: Budynek jednokondygnacyjny o wysokości ok. 10m z antresolą wewnętrzną pobudowany w technologii szkieletu stalowego krytego płytą stalową warstwową. Dach z płyty obornickiej płaski kryty papą. Stolarka okienna stalowa, stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. W budynku znajdują się następujące instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, centralnego ogrzewania. Posadzki betonowe, w hali kotłów płytki ceramiczne. W budynku znajduje się automatyczna kotłownia z kotłem zasilanym gazem ziemnym z sieci komunalnej oraz zapasowym kotłem olejowym zasilanym ze zbiornika oleju opałowego. Kotłownia ogrzewa zabudowę produkcyjno-magazynową nieruchomości poza budynkami mieszkalnymi, które mają własne systemy grzewcze. Na parterze kotłowni znajduje się narzędziownia i kotłownia, na antresoli pomieszczenia socjalne. Powierzchnia zabudowy: 179 m 2 Powierzchnia użytkowa: 173 m 2 Kubatura: m 2 Na terenie nieruchomości o powierzchni m 2 zapisanej w KW PO1P/ /3 znajdują się dwa budynki produkcyjno magazynowe o łącznej powierzchni użytkowej 516,0 m 2. Budynki magazynowo produkcyjne zespolone Dwa parterowe budynki produkcyjno magazynowe (1 i 2) pobudowane w latach 20-tych XX wieku w technologii murowej. W budynku 1 przeprowadzono remont nowy dach, instalacja sprężonego powietrza i 15

16 centralnego ogrzewania zasilaną z kotłowni oraz wymieniono stolarkę okienną na energooszczędną PCV. Powierzchnia zabudowy: 645 m 2 Powierzchnia użytkowa: 516 m 2 Budynki pobudowane w latach 20-tych XX wieku na fundamentach żelbetowych ze ścianami pobudowanymi w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. Dach w budynku 1 (po remoncie) z kształtowników stalowych dwuspadowy kryty blachą falistą. Stolarka energooszczędna z profili PCV. Bramy warstwowe lub metalowe. Posadzki betonowe. Instalacje: elektryczna, wodociągowo kanalizacyjna, sprężonego powietrza, centralnego ogrzewania. Budynek 2 z dachem o konstrukcji drewnianej, deskowany kryty papą na lepiku. Posadzki betonowe. Budynek 2 wyposażony jedynie w instalację elektryczną. Na terenie nieruchomości zapisanej w KW nr PO1P/ /4, w skład której wchodzą działki nr 3/12, 3/14 o pow m 2 znajdują się następujące budynki: budynek socjalno - mieszkalny, budynek warsztatowy, budynek produkcyjno magazynowy, wiata magazynowa, wiata magazynowa, budynek magazynowy, budynek magazynowy. Budynek socjalno - mieszkalny Budynek pobudowany w latach 20-tych XX wieku, w kolejnych latach rozbudowywany. W budynku znajduje się część socjalna, 3 mieszkania oraz archiwum. Powierzchnia użytkowa: 300,99 m 2 w tym: powierzchnia socjalna 67,72 m 2, powierzchnia warsztatowa 69,24 m 2, powierzchnia mieszkań 148,34 m 2, archiwum 15,69 m 2. Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych ławowych w technologii murowej z cegły czerwonej. Dach dwuspadowy kryty dachówką ceramiczną. Stolarka okienna energooszczędna PCV i drewniana skrzynkowa. Stolarka drzwiowa płycinowa. Na podłogach panele, płytki ceramiczne, wykładzina PCV, deski podłogowe. Tynki wewnętrzne cementowo 16

17 wapienne malowane. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, centralnego ogrzewania z kotłowni, alarmowa. Budynek warsztatowy Budynek pobudowany w latach 20-tych XX wieku w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych i znajduje się przy wiacie i budynku socjalno mieszkalnym. Powierzchnia użytkowa 121,29 m 2 Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. Dach o konstrukcji drewnianej dwuspadowy kryty papą. Stolarka okienna drewniana. Posadzka betonowa. W budynku znajduje się instalacja elektryczna i wodno kanalizacyjna. Budynek produkcyjno magazynowy Budynek pobudowany w latach 20-tych XX wieku w technologii murowej z cegły w zabudowie z budynkiem socjalno mieszkalnym, halą produkcyjną i wiatą. Budynek składa się z dwóch kondygnacji nadziemnych i poddasza nieużytkowego. Powierzchnia użytkowa budynku: 237,63 m 2, w tym powierzchnia hali 75,21 m 2, powierzchnia hali 108,01 m 2, powierzchnia magazynowa 54,21 m 2. Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. Dach płaski kryty papą. Stolarka okienna energooszczędna z profili PCV, zużyta. Bramy stalowe. Posadzki betonowe. Tynki wewnętrzne cementowo wapienne malowane farbami. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna i elektryczna siły, sprężonego powietrza i centralnego ogrzewania. Wiata magazynowa Wiata o konstrukcji stalowej pobudowana w latach 70-tych XX wieku kryta blachą falistą. Wiata przylega do hali murowanej. Powierzchnia użytkowa: 319,33 m 2 Wiata Wiata pobudowana w latach 90-tych XX w technologii szkieletu stalowego, dach kryty blachą falistą. Tylna ściana murowana, posadzka betonowa. Powierzchnia użytkowa 95,63 m 2. 17

18 Budynek magazynowy Budynek pobudowany w latach 90-tych XX w technologii murowej, dach o konstrukcji stalowej kryty blachą falistą. Tynki wewnętrzne cementowo wapienne nie wykonane w 100%. Brama z blachy falistej. Posadzka w budynku betonowa. Powierzchnia użytkowa 15,70 m 2 Budynek magazynowy Budynek pobudowany w latach 70-tych XX wieku na fundamentach żelbetowych w technologii murowej z cegły ceramicznej, dach dwuspadowy kryty dachówką ceramiczną. Tynki zewnętrzne i wewnętrzne cementowo wapienne zużyte. Budynku znajdują się instalacje: elektryczna i wodno kanalizacyjna. Powierzchnia użytkowa budynku 55,49 m 2. Szacowane nieruchomości stanowią jedność gospodarczą, w której jest prowadzona działalność gospodarcza polegająca na produkcji rur i kształtek preiozolowanych dla potrzeb sieci ciepłowniczych i systemów zdalaczynnych. Zestawienie powierzchni gruntu i powierzchni użytkowej wg rodzajów. l.p. Rodzaj powierzchni Powierzchnia 1 Magazynowo-produkcyjna wysokość ponad 10 m 2 394,00 2 Magazynowo-produkcyjna wysokość do 7 m 2 010,90 3 Biurowa 730,00 4 Wiaty magazynowe obudowane i nieobudowane 1 972,96 4 Powierzchnia techniczna 239,00 Razem obiekty kubaturowe 7 346,86 4 Place składowe i magazynowe ,00 5 Grunt ,00 3. METODY WYCENY Postępowanie w wyniku którego określona zostaje wartość nieruchomości regulowane jest przepisami Działu IV Wycena Nieruchomości ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. Nr 115 z 1997 r. z późniejszymi zmianami ) oraz przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 18

19 (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a także Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych - PFSRM ( Warszawa 2008 rok). Zgodnie z w/w przepisami prawa nieruchomości, na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona na podstawie ich wartości rynkowej dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU). Zgodnie z 4 wyżej cytowanego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia r. do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe. Oszacowania dokonano wg aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy zachowaniu następujących kryteriów: - nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, który jest zgodny z przeznaczeniem nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku oraz czas niezbędny do wynegocjowania warunków umowy - strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami - obie strony umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy - obie strony nie działają w sytuacji przymusowej - obie strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. Niniejszą wycenę opracowano przy uwzględnieniu: - analizy informacji (przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, wizji lokalnej na nieruchomości itp.), - celu wyceny nieruchomości, - czynników kształtujących wartość przedmiotowej nieruchomości - położenia nieruchomości - zakresu wyceny - stanu prawnego nieruchomości - stanu zagospodarowania nieruchomości - stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Oszacowania dokonano podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Polega ona na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z 19

20 co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. 4. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA 4.1. Opis lokalnego rynku nieruchomości Analizie poddano transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami produkcyjno usługowymi z terenów peryferyjnych aglomeracji poznańskiej w dobrych lokalizacjach do prowadzenia działalności gospodarczej. Rynkiem zbytu dla szacowanej nieruchomości jest rynek regionalny. Analizie poddano transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku wtórnym. Do porównania przyjęto transakcje sprzedaży nieruchomości o obszarach od m 2 do m 2 o porównywalnej zabudowie pod względem rodzajowym i powierzchniowym. Transakcje sprzedaży, których ceny przyjęto do porównania miały miejsce w okresie od stycznia 2010r do września 2010r. W okresie od stycznia 2010r do dnia sporządzenia niniejszego operatu lokalny rynek nieruchomości w zakresie dobrze zlokalizowanych nieruchomości komercyjnych nie uległ zmianie. Nieruchomości podobne do szacowanej, na terenie rynku regionalnego Wielkopolski, których transakcje użyto do porównania na terenie aglomeracji poznańskiej były sprzedawane w cenach od 160 zł/m 2 do 300 zł/m 2 prawa własności gruntów oraz prawa własności zabudowy w cenach od zł/m 2 do zł/m 2 powierzchni użytkowej Charakterystyka nieruchomości porównawczych A W styczniu 2010r w Mosinie przy ul. Gałczyńskiego sprzedano zabudowaną nieruchomość użytkowaną dla potrzeb magazynowo-biurowych. posiadała obszar m 2. Zabudowę stanowiły hale magazynowe o powierzchni łącznej m 2 i wysokości m, budynek produkcyjno-magazynowy o powierzchni 810 m 2 i wysokości kondygnacji 4,0 m, wiaty magazynowe 600 m 2 oraz dwukondygnacyjny 20