Opinia o wartości nieruchomości gruntowej

Transkrypt

1 WYCENY NIERUCHOMOŚCI EKSPERTYZV I PROJEKTYBUDOWLANE mgr ini. Jolanta Smolińska Warszawa, ul. Głogowska 29 - l8l OPERAT SZACUNKOWY Opinia o wartości nieruchomości gruntowej Dz. ew. nr 445 zabudowana budynkiem mieszkalnym położona w obrębie Stasiopole gm. Dąbrówka ul. Graniczna 11 pow. Wołomin woj. mazowieckie zamawiający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wołominie Sebastian Szymczuk Kancelaria Komornicza w Wołominie Wołomin ul. Gdyńska 61A Komorn ik Sądowy przy S:idz1e Rejonowym w \\'olo1rnn1e Sebastran Szymczuk Wołomin. ul. l.111-i,,k,1 (il A 02-os-2014 VVplyn~ło KM.. '... _,,.,._,H. 1 o. o o Godz. Min. za1... sygn. Km 4308/14 autor operatu : mgr inż. Jolanta Smolińska rzeczoznawca majątkowy uprawnienia państwowe nr 390 Warszawa 30 maja 2014 r. i. Jolanta Smolińska BIEGŁY dflu'w.!v p: 'Y Sądzie Ukr ~gowyr z zakrem oudowni«i s;:acow(lr t:z nieru hnmo Warszawa,ui f::!ogows!<a29 NIP regon konto: PKO BP S.A.II Oddział W-wa 98 I020 I Polisa OC PZU 07RM/094/14- rzeczomawców majątkowych; członek izby budowlanej nr ew. MAZ/B0/3596/02

2 ,

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rodzaj nieruchomości adres Opis nieruchomości Cel wyceny Właściciel nieruchomości Nieruchomość gruntowa Stasiopole gm. Dąbrówka ul. Graniczna 11 pow. Wołomin Dz. ew. m 445 pow. 933 m. zabudowana budynkiem mieszkalnym drewnianym p.z. 66 m2. p.u. ok. 80 m2 Parterowy z poddaszem mieszkalnym, niepodpiwniczony, wykonany w latach 1930 r. Przeniesiony na działkę i ponownie złożony na podmurówce z bloczków betonowych w latach 1990, rozbudowany i wykończony. Garaż wolnostojący drewniany na dwa samochody osobowe Garaż blaszany wolnostojący najeden samochód osobowy (pom. gospodarcze) Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej do ustalenia ceny wywoławczej przez komornika w sprawie ezzekucii należności pieniężnej. osoba fizyczna Data określenia wartości 30 maja 2014 r. Data określenia stanu nieruchomości 27 maia 2014 r. Data soorządzenia ooeratu 30 maia 2014 r. Oszacowana wartość nieruchomości w oparciu o wynik z 334 OOOPLN podejścia porównawczego Autor operatu szacunkowego Mgr inż. Jolanta Smolińska i szacowo ' meru w~,rsu.-..3, ul. G 4 2

4 SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEG PRZEDMIOTI ZAKR.ES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH Podstawy formalne Podstawy prawne Źródła danych 5 4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY, WIZJA NA NIERUCHOMOSCI _ ,, 6. OKRESLENIE STANU NIERUCHOMOSCI Stan prawny nieruchomości, Stan techniczno- użytkowy istan zagospodarowania Przeznaczenie w planie miejscowym. z.p 7 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY SPOSOBWYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ustalenie końcowegowyniku wyceny KLAUZULE I OGRANICZENIA ,., Załączniki : 1. Mapa z lokalizacją nieruchomości 2. Mapa ewidencyjna z usytuowaniem nieruchomości 3. Ortofotomapa 4. Rysunek m.p.z.p. 5. Zdjęcia nieruchomości 3

5 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w obrębie Stasiopole gmina Dąbrówka ul. Graniczna, pow. wołomiński, woj. mazowieckie. W zakres wyceny wchodzi oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. 2. CEL WYCENY Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia ceny wywoławczej przez komornika w sprawie egzekucji należności pieniężnej. 3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH 3.1 Podstawy formalne Zlecenie: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wołominie Sebastian Szymczuk Kancelaria Komornicza w Wołominie Wołomin ul. Gdyńska 61A Akta sprawy komornika Wizja na nieruchomości w dniu 27 maja 2014 r. 3.2 Podstawy prawne Ustawa z dnia 21sierpnia1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity Dziennik Ustaw z 23 kwietnia 2014 poz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dz.U. Nr 207 poz z dn r.; zm. Dz. U. Nr 196 z 2005r.poz i dalsze Ustawa z dn. 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji Dz. U. z 1997 r. nr 133 poz. 882 z późniejszymi zmianami Rozporządzenie w sprawie czynności komorników z dnia 9 marca 1968 Dz.U. z 1968r. Nr 10, poz. 5 ze zmianami Ustawa z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece tekst jednolity Dz. U. z 2002r Nr 124 oz z późn. zmianami Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z dn. 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów Dz. U. Nr 102 poz Ustawa z dn. 24 czerwca 1994r. o własności lokali Tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 80 poz Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego, opublikowany w Dz. U. z 1964 r. Nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami 4

6 3.3 Źródła danych 3.3.l Elektroniczny rejestr cen udostępnionych w Starostwie Powiatowym w Wołominie r Ceny ofertowe w agencjach pośrednictwa w celu badania rynku Informacje uzyskane r. w czasie wizji na nieruchomości. 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data oględzin nieruchomości 30 maja 2014 r. 30 maja 2014 r. 27 maja 2014 r. 27 maja 2014 r. 5. WIZJA na nieruchomości Wizja na nieruchomości odbyła się w dniu 27 maja 2014 r. Nieruchomość udostępniona do oględzin, obecny był p. Piotr Jankowski. 6. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1 Stan prawny nieruchomości Nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą nr WAl W/ /4 Wg wpisów na dzień 28 maja 2014 r. sprawdzonych w systemie elektronicznym : Dział I - oznaczenie nieruchomości Stasipole gmina Dąbrówka Dz. ew. nr 445 sposób korzystania : działka gruntu letniskowego Obszar 0,0933 ha Dział I-Sp spis praw związanych z własnością Brak wpisu Dział II-właściciel: Piotr Jankowski Dział III- prawa roszczenia i ograniczenia UJAWNIA SIĘ WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 4308/14, PROWADZONEJ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO - BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO Z DNIA 30 PAŹDZIERNIKA 2013 ROKU, NR 889/G/DWI/2013. Dział IV - hipoteka Hipoteka umowna ,29 zł. 5

7 6.2 Stan techniczno-użytkowy i stan zagospodarowania. Lokalizacja Nieruchomość położona w miejscowości Stasiopole- Kuligów gm. Dąbrówka przy ul. Granicznej 11. Dojazd ulicą Nadbużańską od strony Kuligowa, nawierzchnia asfaltowoszutrowa a następnie ok. 200m ulicą Graniczną -drogą gruntową bez nawierzchni. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa i rekreacyjna, działka położona w kompleksie zabudowy rekreacyjnej w strefie doliny Bugu. Zabudowa po drugiej stronie ulicy Granicznej należy do obrębu Czamów. Część domów z rekreacyjnych została zaadaptowana na cele mieszkalne całoroczne. Odległość od Warszawy ok. 40 km. Zagospodarowanie działki. Działka ogrodzona ze wszystkich stron siatką na słupkach stalowych. Brama i furtka stalowe. Na terenie znajduje się kilka dużych świerków i mniejsze krzewy ozdobne, wokół przy ogrodzeniu obsadzona tujami i innymi krzewami. Zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, garażem drewnianym na dwa samochody, garażem blaszanym najeden samochód (używany jako pom. gospodarcze). Opis budynku mieszkalnego Budynek drewniany parterowy z poddaszem mieszkalnym, nie podpiwniczony. Postawiony na podmurówce z bloczków betonowych. Z tyłu wykonano przybudówkę murowaną. Powierzchnia zabudowy budynku drewnianego Powierzchnia zabudowy dobudówki murowanej Razem powierzchnia zabudowy 66 m2 Powierzchnia użytkowa ok. 80 m2 8m. x 7m. = 56 m2 Sm. x 2m. = 10 m2 Budynek rozbudowano o poddasze użytkowe i przybudówkę parterową ze starego budynku drewnianego, przeniesionego z innego miejsca. Elewacje szalowane deskami. Dach kryty blachą dachówkową, nowy, stan bardzo dobry. Na parterze znajdują się dwa pokoje ( jeden z kominkiem), kuchnia, łazienka ( w przybudówce) z wc i kabiną prysznicową, przedsionek z wejściem na poddasze. Na poddaszu znajdują się cztery pokoje pod skosami dachowymi, łazienka z wc i kabiną prysznicową, przedpokój. Wejście na poddasze po schodach drabiniastych drewnianych. Podłogi w przedsionku i łazience z terakoty, w pokojach na parterze deski malowane olejno ze starego budynku, podłogi na poddaszu z desek sosnowych. Stan posadzek bardzo dobry. Okna PCV w stanie bardzo dobrym, drzwi wejściowe nowe w stanie dobrym. Drzwi wewnętrzne na parterze ze starego budynku, drewniane w stanie bardzo dobrym. Instalacje: - ogrzewanie - kominek i elektryczne piecyki - instalacja wodna z własnej studni na działce, hydrofor. - instalacja kanalizacyjna do własnego szamba (zbiornik z PCV poj. około 2,5 m3.) - instalacja elektryczna - kuchenka gazowa na gaz z butli Ogólny stan techniczny budynku bardzo dobry. 6

8 Opis garażu drewnianego Garaż o powierzchni zabudowy ok. 30 m2. Pow. użytkowa ok. 25 m2. Konstrukcja drewniana, oszalowana deskami, dach dwuspadowy kryty blachą dachówkową. Dwie pary wrót stalowych uchylnych. Posadzka betonowa. Stan techniczny garażu bardzo dobry. Opis garażu blaszanego Obiekt standardowy z gotowych elementów, powierzchnia ok. 12,5 m2 pomieszczenie gospodarcze. Stan techniczny bardzo dobry. Użytkowany jako 6.3 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Na terenie wsi Stasiopole obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego "PÓŁNOC" Gmina Dąbrówka. Obejmuje wsie: Czarnów, Dręszew, Józefów, Kowalicha, Marianów, Stasiopole, Ślężany - Uchwała nr II/12/2002r rady Gminy Dąbrówka z dnia 4 grudnia 2002r. Wyceniana nieruchomość znajduje się w obszarze Pl.L Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje teren wsi: P1 Stasiopole, Ustala się obszary zabudowy letnisk.owej,oznaczone na rysunku symbolem wsi zgodnie z 1 oraz symbolem..j.: z kolejnymi numerami. 2. Na obszarach, o których jest mowa w ust 1. ustala się jako przeznaczenie podstawowe zabudowę letniskową. 3. Dopuszcza się na obszarach, o których jest mowa w ust 1. i'ęalizację obiektów pensjonatowych lub mieszkaniowo - pensjonatowych. 4. Minimalna powierzchnia dzfałek wynosi 0, 1 ha. 5. Istniejąca zabudowa zagrodowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynków pod warunkiem utrzymania przeznaczenia podstawowego lub dopuszczalnego terenu, wymienionego w ust. 1. i ust Do czasu realizacji komunalnych urządzeń zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków przewiduje się indywidualne ujęcia wody oraz urządzenia do gromadzenia ścieków sanitarnych z zapewnieniem ich usuwania ioczyszczania, stosownie do odrębnych przepisów Wyznacza się obszar Pl. L-6zabudowy letniskowej. 2. Obszar o którym mowa w ust 1. obejmuje działki nr 28312,284, 285, , 286/18, 28819,288/19, 291, 428, 429, 430, 431, 432, 433, 434,435, 436, 437,438, 439,440, 441, 442,443,444,445,446,447, 448,449i450,stanowiąceużytek rolny. 3. Dla obszaru o którym mowa w ust. 1. obowiązują ustalenia określone w 7. a ponadto: 1) przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz dokonywaniu podziałów geodezyjnych należy zachować szerokość linii rozgraniczających dróg pokazaną na rysunku, określoną zgodnie z przepisami szczególnymi; 2) nieprzekraczalne linie zabudowy mieszkaniowej oraz innych obiektów z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, określone zgodnie z przepisami szczególnymi, pokazano na rysunku; 3) możliwy jest podział obszaru na działki budowlane pod warunkiem zapewnienia dojazdu do drogi publicznej. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i rekreacyjna. Wyceniany budynek jest użytkowany jako mieszkalny, co jest zgodne z m.p.z.p. 7

9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY Na podstawie informacji z rejestru cen i aktów notarialnych udostępnionych w Starostwie Powiatowym w Wołominie zanotowano transakcje sprzedaży domów mieszkalnych okresie w gminie Dąbrówka. W okresie ostatniego roku sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje na spadek cen nieruchomości i zmniejszony obrót. W badanym okresie zanotowano zaledwie kilka transakcji sprzedaży domów mieszkalnych w tym rejonie. Stasiopole ma charakter miejscowości rekreacyjnej z racji położenia nad rozlewiskami Bugu. Największy wpływ na cenę nieruchomości zabudowanych ma lokalizacja i stan techniczny budynku (lokalu). Działka nr ew. 445 zabudowana budynkiem mieszkalnym całorocznym, ma bardzo dobry kształt kwadratowy. Do porównań przyjęto podobne małe domy mieszkalne. Nieruchomości zabudowane starymi budynkami mieszkalnymi pojawiają się w sprzedaży bardzo rzadko, ponadto różnią się.znacznie zabudową i powierzchnią działki. Minimalna powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę rekreacyjną idopuszczone budynki mieszkalne jednorodzinne wynosi 1OOO m2 co wynika z zapisów planu zagospodarowania. Przeważają transakcje sprzedaży nowych budynków mieszkalnych murowanych o powierzchniach powyżej 150 m2. Przeciętne ceny sprzedaży takich nieruchomości zawierały się w przedziale 350 OOO zł OOO zł. Budynki typowo rekreacljne są bardzo zróżnicowane, przeważają parterowe drewniane o powierzchniach m. i cenach OOO zł. w zależności od wielkości działki i lokalizacji. Z uwagi na bardzo dobry stan techniczny obiektów na działce, nowe elementy wykończeniowe, do porównań przyjęto nieruchomości zabudowane nowymi budynkami mieszkalnymi. 8. SPOSÓB WYCENY 8.1 Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości gruntowej Wycenę dla komornika przeprowadzono zgodnie z zapisem art. 948 kpc. Art Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. oraz rozporządzenia w sprawie czynności komorników : 8

10 132. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art , a ponadto przez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej W razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. O stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organ prowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia" Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania" Biegły powinien wskazać i uzasadnić podstawę przyjętej sumy oszacowania". Zgodnie z 32 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21września2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość lokalu jako przedmiotu odrębnej własności określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi ( zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami) jej przewidywana, możliwa do osiągnięcia na rynku wartość, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków : strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W wycenie określono wartość nieruchomości w następującej procedurze : obliczono wartość rynkową nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych z obrotu wtórnego podobnych nieruchomości. 8.2 Metoda wyceny nieruchomości gruntowej Zgodnie z uwarunkowaniami wyceny określono wartość rynkową prawa własności do nieruchomości. Nieruchomość jako odrębną własność wyceniono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Do porównań - zgodnie ze standardami - przyjęto nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej pod względem : cech fizycznych, stanu prawnego, przeznaczenia w planie rruejscowym. Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie porównań parami kolejno do znanych obiektów i znanych ich wartości wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. 9

11 Do określenia wartości rynkowej dochodzi się w drodze ustalenia wagi cech różniących porównywane nieruchomości i skorygowanie ceny o wartości kwotowe tych wag. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej wykorzystano transakcje zawarte w okresie ostatnich dwóch lat na rynku obejmującym obszar gminy Dąbrówka. W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje o niepełnych informacjach dotyczących obiektów transakcji. Na podstawie informacji uzyskanych z aktów notarialnych przeprowadzono niżej opisaną analizę: wygenerowano elementy rynku lokalnego; określono główne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości ( położenie, dojazd, dostępność, uzbrojenie, zagospodarowanie, elementy sąsiedztwa, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. określono szacowany obiekt ( opis wraz z charakterystyką) wybrano kilka nieruchomości uznanych za porównywalne zestawiono nieruchomości parami wybrano główne cechy porównawcze ( z odrzuceniem cech, które są analogiczne) określono różnice w poszczególnych parach ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Działka ew. nr 445 o pow. 0,0933 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym Tabela nieruchomości porównawczych gmina Dąbrówka lp lokalizacja opis nieruchomości data cena sprzedaży [zł.] 1. Czarnów Pow. dz. 946 nr'. dz. 648/3 Budynek mieszkalny jednorodzinny dwukond. pow. zab. 88 m2 p.u 56 m ooo Rok budowy Wszebory Pow. dz m'. dz. 131/7 Budynek mieszkalny jednorodzinny pow. zab 66 m2 p.u. 82,20 m Rok budowy Józefów Pow. dz. 866 ml. dz. 312/9 Budynek mieszkalny jednorodzinny jednokondygnacyjny z poddaszem ooo pow. zab 99 m2 p.u. 102,21 m2 Garaż 19,67 m2 Rok budowy Czarnów Pow. dz m'. dz. 724/1 Budynek mieszkalny jednorodzinny jednokondygnacyjny z poddaszem kryty ooo błachodachówką pow. zab 71 m2 p.u. 102,73 m2 Rok budowy 2012 ' ' -- 10

12 Na podstawie transakcji i analizy rynku małych domów jednorodzinnych o podobnej powierzchni i standardzie, ustalono ceny minimalną i maksymalną nieruchomości gruntowych zabudowanych na lokalnym rynku: cena maksymalna: CMAX = 335 OOOzł. cena minimalna: CMIN = 260 OOOzł. przedział cenowy: AC = CMAX-CMIN = 75 OOOzł. Ustalenie cech rynkowych nieruchomości oraz ich wpływu (wagi) na ceny Na wartość rynkową nieruchomości gruntowej ma wpływ wiele czynników, które można określić na podstawie analizy rynku lokalnego. Rzeczoznawca po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku ustalił następujące cechy rynkowe dla potrzeb obliczenia wartości nieruchomości gruntowej: Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis Przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji Bardzo dobra miejskiej, obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświatowych. Blisko centrum miejscowości 1 Lokalizacja Dobra W niewielkiej odległości od głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, dobry dojazd do nieruchomości Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków Średnia komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich; peryferie miasta lub wieś Dobre Zadbana okolica, poczucie bezpieczeństwa, w sąsiedztwie podobna zabudowa mieszkaniowa 2 Sąsiedztwo i otoczenie Sąsiedztwo zadowalające, nieliczne budynki mieszkalne i tereny Zadowalające niezagospodarowane Dostateczne Tereny niezabudowane i nie zagospodarowane bardzo dobry budynek wolnostojący o ciekawej architekturze z garażem 3 Standard zabudowy średni budynek wolnostojący o przeciętnej architekturze niski budynek typowy, prosta architektura, bez garażu. mała powierzchnia gruntu poniżej 900 m2 4 wielkość działki średnia powierzchnia 900-1OOOm2 duża powierzchnia powyżej 1000 m2; Bardzo dobry budynki w stanie bardzo dobrym, nowy całkowicie wykończony Budynek- stan Średni budynek utrzymany jest dobrze, celowe są remonty bieżące 5 polegające na drobnych naprawach, częściowo do wykończenia techniczny budynek do generalnego remontu lub wykończenia stanu zły surowego budynku. 11

13 W poniższej tabeli podano cechy rynkowe, ich wpływ na ceny (wagi) oraz zakres kwotowy. Ustalenie cech rynkowych, ich wag i zakresu kwotowego L.p. Cecha rynkowa Waga Zakres cechy[%] kwotowy [zł] 1. Lokalizacja 15% Sąsiedztwo i otoczenie 20% 15 ooo 3. standard zabudowy 25% wielkość działki 15% stan techniczny bud~ 25% Razem 100% Charakterystykę nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań w aspekcie wytypowanych wyżej cech rynkowych podano w tabeli L.p. Cecha rynkowa Ocena Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt wyceniany Lokalizacja średnia średnia średnia dobra średnia 2. Sąsiedztwo dobre zadowalaj zadowalaj dobre dobre 3. standard Bardzo średni średni bardzo dobry Bardzo dobry zabudowy dobry 4. wielkość działki Srednia średnia średnia mała duża 5. stan techniczny Bardzo średni bardzo bardzo dobry Bardzo dobry budynku dobry dobry 12

14 Oszacowanie wartości nieruchomości W poniższej tabeli przeprowadzono analizę porównawczą nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przxjętymi do porównań. L.p. Cecha rynkowa Waga Zakres Poprawki [zł] cechy[%] kwotowy [zł] Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt Lokalizacja 15% o o o 2. Sąsiedztwo 20% 15 ooo o o nieruchomości 3. standard 25% o o zabudowy 4. Wielkość 15% o o działki 5. stan techniczny 25% o o o budynków suma 100% 75 ooo o Cena nieruchomości porównawczej 260 ooo ooo 335 ooo [zł] Skorygowana cena nieruchomości ooo [zł] W wyniku przeprowadzonej analizy porównawczej, wartość rynkową nieruchomości gruntowej oszacowanojako średnią arytmetyczną z cen skorygowanych: W = OOO : 4 = zł. Zastosowano dodatkowy współczynnik korygujący 1,1 z uwagi na bardzo dobre zagospodarowanie działki i garaż zł. x 1,1 = zł. Przyjęto wartość : 334 OOOzł. słownie : trzysta trzydzieści cztery rys. zł. l :i 13

15 10. USTALENIE KOŃCOWEGO WYNIKU WYCENY Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wg poziomu cen z daty wyceny wynosi : 334 OOOzł. Wartość ta odzwierciedla możliwą do uzyskania cenę, za jaką przedmiotowa nieruchomość może być sprzedana w obecnym stanie technicznym. Wartość ta jest oparta na aktualnych cenach rynkowych oraz aktualnych tendencjach rynku na budynki mieszkalne na terenie gminy Dąbrówka. Wartość ta uwzględnia bardzo dobry stan techniczny i bardzo dobry standard budynku (nowe wykończenie łazienek, dach, poddasze, nowy garaż) w porównaniu z przyjętymi do porównań a jednocześnie daleko położona nieruchomość z dojazdem drogą polną od gminnej drogi asfaltowej. Teren bardzo dobrze zagospodarowany, własne uzbrojenie iogrodzenie. 11. Klauzule - Warunki i ograniczenia! Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa! Operat podlega ochronie praw autorskich, nie wolno go publikować, powielać w części i w całości bez zgody autora! Operat może być wykorzystany tylko w celu określonym w poz. 2! Operat zachowuje aktualność przez 12 miesięcy, lub do czasu wystąpienia istotnych zmian cen na rynku lub zmian na nieruchomości (technicznych lub prawnych). Warszawa 30 maja 2014 r. mgr ini. Jolant Smolińska BIEGŁY SĄDOWY przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z sakresc budownictwu ogolnego i st»cnwania «i=ruchomosci Warszawa,ul Głogowska 29 14

16 o t:: ro ~ (]) c (]) Eo.,... c.... >-; O N s~ ~ g (]) C) :> ::>...,, ro o (.) ro c ~ (]) o E Cl. ::J o~ ~ o (/) o~ I.- (])... ro -oo... Cf) ---. (]) c N (.) '+= ro I.- O> I.- (/) o >. ~..... o ro ~ o Cl. :i!/ jt I ~-~~ - ---jj-- j, łf,_, -~-',,... ~..., , \ ~

17 ~ ' '.i Starostwo Powiatowe w Wołominie Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Wydrukowano z systemu igeomap na podstawie danych PODGIK Wołomin Gmina Dabrówka 12,05, :58

18 o.. Starostwo Powiatowe w Wołominie Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej 286/1 288/1 287/ , ,_--- '".~ -"" \ \ '\ \ \ iii] GJ 445 ' G-. cl Cla vtj-.~ drt.llłlm~ &.b - ąava:z. p(agwwj l _.~ ",.., -, '1 ' l I../ r L l 429 \ I\ Wydrukowano z systemu igeomap na podstawie danych PODGIK Wołomin Gmina Dabrówka :42

19 czljpg(3307x2339) Strona :29:13

20

21

22