OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki Właściciele Adres właścicieli Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość brutto ZA1Z/ /5 nieruchomość zabudowana Zamość ul. Ładna 4 47/11 arkusz ewidencyjny 5 Ewa Sirko, Wojciech Sirko ul. Ładna Zamość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł. (słownie: osiemset dwadzieścia dwa tysiące złotych) Wykonał: Zamość, 19 grudzień 2013 r.

2 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 47/11 położona jest w Zamościu przy ul. Ładnej 4. Nieruchomość zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym z poddaszem użytkowym o pow. użytkowej 205,60m² z garażem jednostanowiskowym i altanką murowaną o powierzchni 10,89m². Dom jednorodzinny wolnostojący z historycznym wyrazem architektonicznym (dworkowy) wg zaadoptowanego projektu W-0440 bez podpiwniczenia. Budynek wzniesiony w połowie lat 90-tych w technologii tradycyjnej. Fundamenty lane żelbetowe, ściany z betonu komórkowego o grubości ok. 38cm, ocieplone styropianem. Elewacja wykonana z tynku szlachetnego, zdobiona boniami elewacyjnymi. Strop nad parterem TERIVA, strop górny lekki na konstrukcji drewnianej. Dach budynku łamany, z lukarnami, o konstrukcji drewnianej, pokrycie blacho dachówka Szwedzka głęboko-tłoczona. Ogrzewanie podłogowe parteru, plus miejscowo grzejniki. Na poddaszu ogrzewanie tradycyjne na grzejnikach PURMO. Instalacja grzewcza zasilana z pieca grzewczego BUDERUS z podgrzewaniem wody, zasilanego gazem ziemnym. Instalacja wodociągowo-kanalizacyjna z sieci miejskiej, energia elektryczna, przyłącze TP. Zagospodarowanie estetyczne, dobrane kolorystycznie elementy wykończeniowe. Wykonane stałe zabudowy mebli kuchennych oraz szaf w sypialniach. Stan wykończeń zewnętrznych podobnie jak wewnętrznych bardzo dobry. Na nieruchomości znajduje się także kilkadziesiąt drzewek i krzewów ozdobnych oraz miejscowo owocowych. Ponadto przy wejściu na posesję fontanna. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Miasta XLV/499/06 z r. Nieruchomość położona jest w terenie opisanym 13.87MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Cel wyceny Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym 47/11 położonej przy ul. Ładnej 4 w Zamościu zł. (słownie: osiemset dwadzieścia dwa tysiące złotych). Data sporządzenia 19 grudzień 2013 r. Opracował

3 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanej i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz zabudową towarzyszącą z rynku lokalnego obejmującego Zamość oraz tereny sąsiadujące w pow. zamojskim, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 13 listopada 2013 r. - sygn. akt, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 13 listopada 2013 r. - sygn. akt, 4. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 13 listopada 2013 r. - sygn. akt, 5. Odpis zwykły z księgi wieczystej Nr ZA1Z/ /5, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Wypis z rejestru gruntów, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:1000, 9. Mapa zasadnicza w skali 1:500, 10. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 32 szt.

4 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym z garażem oraz małą altanką, oznaczona jako działka nr ew. 47/11 arkusz 5, położona przy ul. Ładnej w Zamościu, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /5 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości położonej przy ul. Ładnej w Zamościu, woj. lubelskim dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/ /5, oznaczonej jako działka nr 47/11 arkusz 5, tj. prawa własności do: nieruchomości gruntowej - działki nr 47/11, budynku mieszkalnego z garażem, altanki, pozostałych elementów zagospodarowania i urządzeń trwale związanych z gruntem. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia r. sygn. akt. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3.

5 str. 5 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 19 grudzień 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 grudzień 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 19 grudzień 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 30 listopad 2013 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. w ewidencji gruntów nr ew. 47/11, stanowiącej własność Ewy i Wojciecha Sirko prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta ZA1Z/ /5. Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /5

6 Położenie str. 6 miejscowość: Zamość gmina: Zamość M. sposób korzystania: B tereny mieszkaniowe nr działki: 47/11 powierzchnia: 0,1186ha Właściciel Ewa Bożena Sirko c. Zbigniewa i Wandy, Wojciech Adam Sirko s. Romana i Marii - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Obciążenia -w dziale III: Rubryka Treść wpisu 1. Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika I Rewiru Sądu Rejonowego w Zamościu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości 2. Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchor w sprawie sygn. akt. Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: SMURFIT KAPPA POLSKA Spółka z o.o. 2. siedziba: Warszawa 2) 1. Nazwa: SMURFIT KAPPA POLSKA Spółka z o.o. 2. siedziba: Warszawa 3) 1. Bank Polska Kasa Opieki S.A. 2.siedziba: Warszawa -w dziale IV: HIPOTEKA - hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 zł. - hipoteka celem zabezpieczenia kredytu na warunkach określonych w umowie nr 98/13 z dnia termin zapłaty: wierzyciel: Bank Polska Kasa Opieki SA Grupa PEKAO SA Oddział w Zamościu - hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 zł.

7 str. 7 - hipoteka wraz z odsetkami celem zabezpieczenia spłaty kredytu dewizowego obrotowego w rachunku kredytowym w formie linii kredytowej odnowionej w kwocie DEM wraz z należnymi odsetkami, udzielonego na warunkach określonych w umowie nr 98/521 z dnia roku. Ustalono zmienną stopę oprocentowania począwszy od dnia termin zapłaty: wierzyciel: Bank Polska Kasa Opieki SA Grupa PEKAO SA Oddział w Zamościu - hipoteka umowna zwykła w kw ,00 zł. - hipoteka dla zabezpieczenia kredytu - termin zapłaty: - wierzyciel: Wschodni Bank Cukrownictwa w Lublinie Oddział w Zamościu - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,10 zł. - hipoteka z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych za 1998 rok i podatku od towarów i usług za miesiące X i XI wierzyciel: Skarb Państwa Urząd Skarbowy Zamościu - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,04 zł. - hipoteka w celu zabezpieczenia należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych - wierzyciel: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Biłgoraju - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,97 zł. - hipoteka z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych - wierzyciel: Skarb Państwa -Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Biłgoraju - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,32 zł. - należność objęta tytułem wykonawczym - wierzyciel: NOBLE BANK Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,00 zł. - należność objęta tytułem wykonawczym - wierzyciel: NOBLE BANK Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie Według rejestru gruntów prowadzonego przez Miasto Zamość, działka o nr ew. 47/11 o pow. 0,1186 ha położona w Obrębie 0001 Miasto Zamość, jednostka ewidencyjna _1 Miasto Zamość,

8 str. 8 województwo lubelskie, stanowi własność (1/1) Wojciecha Adama Sirko s. Romana i Marii i Ewy Bożeny Sirko c. Zbigniewa i Wandy zam. ul. Królowej Jadwigi 28h, Zamość: Nr jednostki rejestrowej: G.614 Nr działki, arkusz 47/11, arkusz 5 powierzchnia uż. - opis użytku 0,1186 ha, w tym: RIIIa 0,0686ha, B 0,05ha Położenie działki Zamość, Ładna 4 Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni nieruchomości są zgodne z danymi z rejestru gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 47/11 położona jest w Zamościu przy ul. Ładnej. Nieruchomość leży w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w większości, w tej części, nowo powstałego osiedla takich domów. Część działek jest niezabudowanych i nieużytkowanych. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta, graniczy od strony południowej, zachodniej i północnej z działkami w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, a od strony wschodniej z terenami niezabudowanymi stanowiącymi tereny podmokłe budowlane. Dojazd od strony urządzonej ul. Mikołaja Kopernika (Królowej Jadwigi) w odległości ok. 60m ulicą Ładną. Praktycznie druga działka od urządzonej ulicy Mikołaja Kopernika. Ulica Ładna utwardzona żużlem. Nieruchomość zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym z poddaszem użytkowym o pow. użytkowej 205,60m² z garażem jednostanowiskowym i altanką murowaną o powierzchni 10,89m². Dom jednorodzinny wolnostojący z historycznym wyrazem architektonicznym (dworkowy) wg zaadoptowanego projektu W-0440 bez podpiwniczenia. Budynek wzniesiony w połowie lat 90-tych w technologii tradycyjnej. Fundamenty lane żelbetowe, ściany z betonu komórkowego o grubości ok. 38cm, ocieplone styropianem. Elewacja wykonana z tynku szlachetnego, zdobiona boniami elewacyjnymi. Strop nad parterem TERIVA, strop górny lekki na konstrukcji drewnianej. Dach budynku łamany, z lukarnami, o konstrukcji drewnianej, pokrycie blacho dachówka Szwedzka głęboko-tłoczona. Schody wewnętrzne budynku prowadzące na poddasze, lane żelbetowe, wykończone w części marmurem. Na parterze części mieszkalnej budynku podłogi wykończone estetyczną terakotą wysokiej jakości, na poddaszu panelami PCV. Ogrzewanie podłogowe parteru, plus miejscowo grzejniki. Na poddaszu ogrzewanie tradycyjne na grzejnikach PURMO. Instalacja grzewcza zasilana z pieca grzewczego BUDERUS 24 (32) kw z podgrzewaniem wody, zasilanego gazem ziemnym. Instalacja wodociągowo-kanalizacyjna z sieci miejskiej, energia elektryczna, przyłącze TP. Ściany i sufity wewnątrz budynku tynkowane, wykończone na gładko, malowane farbami emulsyjnymi. Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne drewniane fabryczne nowego typu w białym kolorze. Stolarka okienna dobrej jakości, nietypowa PCV termoplast w białym kolorze. Stan bardzo dobry. Łazienki wykończone

9 str. 9 estetyczną glazurą i terakotą wysokiej jakości. Wyposażenie łazienek w wysokim standardzie (m.inn. duża wanna wielofunkcyjna oraz kabina prysznicowa). Parter budynku składa się z przedsionka, hallu, łazienki (WC), kuchni z jadalnią, pokoju dziennego oraz dużego gabinetu. Oprócz tego na parterze znajduje się klatka schodowa (w hallu) oraz obok kuchni kotłownia i równolegle garaż. W pokoju dziennym (salonie) znajduje się kominek wykończony estetycznie marmurem. Na poddaszu z klatki schodowej wyjście na hall, z którego funkcjonują wejścia do czterech sypialni, a na wprost ze schodów do obszernej łazienki. Z sypialni położonych od strony północnej wyjścia na duży taras zlokalizowany nad kotłownią i garażem, zadaszony nad kotłownią. Wykończony dobrej jakości terakotą, wykonana balustrada z metaloplastyki zamontowana na zadaszonych słupkach murowanych z cegły klinkierowej. Od strony południowo-wschodniej budynku mieszkalnego znajduje się duży taras dostępny z salonu. Taras wykończony estetyczną terakotą, wykonamy murek ze słupkami ozdobnymi. Obok znajduje się altanka murowana o powierzchni 10,89m², kryta taką samą blachą jak budynek mieszkalny. Elewacja nawiązuje do budynku mieszkalnego. Teren przed budynkiem (wjazd, wejście) oraz przy wyjściach z budynku, podjeździe do garażu i opaska wokół budynku, utwardzone kostką brukową. Od strony ulicy oraz strony północnej wykonane estetyczne ogrodzenie przęsłami z metaloplastyki osadzonymi na słupkach murowanych otynkowanych wraz z podmurówką pod przęsłami. W pozostałym zakresie siatka na słupkach stalowych. Ponadto wykonane oświetlenie ogrodu, tarasu oraz działki praktycznie wokół budynku lampami stojącymi ogrodowymi wspartymi na podmurówkach z cegły klinkierowej. Zagospodarowanie estetyczne, dobrane kolorystycznie elementy wykończeniowe. Wykonane stałe zabudowy mebli kuchennych oraz szaf w sypialniach. Stan wykończeń zewnętrznych podobnie jak wewnętrznych bardzo dobry. Na nieruchomości znajduje się także kilkadziesiąt drzewek i krzewów ozdobnych oraz miejscowo owocowych. Ponadto przy wejściu na posesję fontanna. Ogólnie stan wykończeń wewnętrznych budynku oraz sumaryczny stan techniczny budynku jako całości bardzo dobry, elementy konstrukcyjne budynku nie wskazują na potrzebę remontów. Oceniając zużycie w sposób organoleptyczny, jego wysokość wynosi ok. 15%, co dla budynku tego typu jest korzystne, wskazuje na mocną jego konstrukcję oraz terminowo wykonywane główne konserwacje. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Dodatkowe walory gruntu (w tym fizyczne) jakie posiada nieruchomość są dobre (przeciętne). Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) stanowiącej działkę nr ew. 47/11 w odniesieniu do terenu miasta Zamościa, które determinuje zachowania na lokalnym rynku nieruchomości, oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako korzystny, jedynie częściowo ulicą nieurządzoną. Dostęp do komunikacji miejskiej w Zamościu (MZK) oraz obiektów handlowo-usługowych dobry. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Miasta XLV/499/06 z r. Nieruchomość położona jest w terenie opisanym 13.87MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna).

10 W świetle powyższych ustaleń, funkcja str. 10 nieruchomości jest zgodna z założeniami Planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Zamościa. Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. Nie jest wynajmowana, brak informacji nt. ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku /Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm./ zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości ozn. nr ewidencyjnym 47/11 położonej przy ul. Ładnej w Zamościu dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Ponieważ budynek mieszkalny oraz altanka są częścią składową nieruchomości gruntowej w związku z tym nie uzasadnioną byłaby odrębna wycena gruntu i odrębna budynków. Dlatego też, mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny całej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Uzasadnia to również fakt, iż powierzchnia gruntu jest stosunkowo niewielka i jedynie zabezpiecza w pełni funkcjonowanie budynku. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w Zamościu oraz terenach sąsiadujących, a dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z garażem i ewentualną zabudową towarzyszącą, w szczególności o gabarytach i stanie najbardziej zbliżonym do nieruchomości

11 str. 11 wycenianej. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i dochodach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 13 listopada 2013 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości jako całości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

12 str. 12 Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. wag cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono: 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z garażami na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku Zamość oraz tereny sąsiadujące w pow. zamojskim, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny.

13 str. 13 Z analizy aktów notarialnych wynika, że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Ponieważ analiza pokazała dużą niejednorodność rynku, dokonano jego szczegółowej analizy w kierunku wyselekcjonowania nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Spowodowało jednocześnie wyrównanie badanego rynku. Na tak przyjętym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności, przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod taką zabudowę zanotowano 10 transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej wyżej nieruchomości, które zostały wyselekcjonowane ze zbioru nieruchomości z uwagi na to, że nosiły cechy nieruchomości wycenianej. Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wahają się od 2.941,18 zł. do 5.476,19 zł. Cena minimalna dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. użytkowej 170m², położonym w dobrej lokalizacji, z dobrym wyposarzeniem w media, z budynkiem mieszkalnym w słabym stanie technicznym. Powierzchnia działki jest dość duża, a dojazd przeciętny. Cenę maksymalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana w bardzo dobrym położeniu szczegółowym, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. użytkowej 105m² w bardzo dobrym stanie technicznym i standardzie oraz z korzystnym dojazdem. Rynek tego typu nieruchomości jest dość niejednorodny i niespójny. Dlatego został nieco poszerzony o podobne nieruchomości położone poza Zamościem, których cechy charakterystyczne bądź powierzchnia są zbliżone do parametrów nieruchomości wycenianej. Wyselekcjonowany rynek nieruchomości pozwala na zastosowanie jednolitej jednostki porównawczej, jaką jest 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jako najbardziej cenotwórczego parametru dla tego zbioru. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja szczegółowa, stan techniczny budynku mieszkalnego i standard wykończenia, uzbrojenie w media oraz dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne pod tą cechą kryją się zarówno walory gruntu pod względem dalszej zabudowy jak i zabudowy dodatkowej np. garażowej lub innej, już obecnej. Bez znaczenia nie pozostają również walory gruntu ze względu na dojazd i dostęp do nieruchomości. Do dalszej analizy nie uwzględniono cechy uzbrojenie ze względu na to, że wszystkie zestawione nieruchomości mają tą cechę na tym samym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu opinii. Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 1 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności, przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod taką zabudowę.

14 str. 14 Tabela nr 1. Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności Lp Waga cechy Cecha (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja szczegółowa 40% 2 Stan techniczny budynku/ standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tabela nr 2. Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności Lp. Cecha Strefy, klasy Korzystna, w centrum miejscowości i głównych dróg oraz dostęp do centrów handlowych i usług (komunikacji) 1. Lokalizacja szczegółowa Dobra, w strefie peryferyjnej oraz przy głównych drogach (także dostęp do środków komunikacji) Słaba, w strefie peryferyjnej z dala od głównych dróg, szczególnie na terenach wiejskich (rolniczych) Bardzo dobry, do użytku bez ponoszenia nakładów, na bieżąco przeprowadzone remonty bieżące i konserwacje 2 Stan techniczny budynku/ Dobry, wymaga drobnych remontów lub prac konserwacyjno- standard modernizacyjnych Słaby, budynek wymagający prac odtworzeniowych lub zabezpieczających konieczny remont Ponadprzeciętne, działka znacznej wielkości powyżej 1500m² z możliwością dalszej zabudowy 3 Dodatkowe walory gruntu, w tym Przeciętne (od 1000 do 1500m²), z możliwością zabudowy fizyczne dodatkowego budynku Słabe, mała powierzchnia gruntu (poniżej 1000m²) - układ wykluczający dalszą zabudowę Korzystny, w odległości do 200m lub bezpośrednio z głównej. ulicy lub drogi o nawierzchni bitumicznej Przeciętny, w odległości od 200 do 500m lub bezpośredni 4 Dojazd i dostęp dostęp z drogi (ulicy) osiedlowej lub gminnej (wiejskiej) o nawierzchni utwardzonej Niekorzystny, pośredni, z utrudnionym dostępem do drogi/ulicy o nawierzchni bitumicznej dostęp drogą. gruntową powyżej 500m lub z utrudnieniami

15 str. 15 Ze względu na to, że na lokalnym rynku nieruchomości jest mało transakcji i nie jest możliwe wyznaczenie w sposób analityczny trendu czasowego, odstąpiono od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Wzięto pod uwagę wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości od końca 2011 roku mają tendencję stałą, do dalszych obliczeń przyjęto trend czasowy Tr = 0. 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanej i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej nieruchomości, zestawiono w Tabeli nr 3: Tabela nr 3. Zestawienie cech nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny Zestawienie cech Lp charakteryzujących Parametry cech nieruchomości wycenianej nieruchomość 1 Data przeprowadzania szacunku 19 grudzień 2013 r. 2 Adres Zamość, ul. Ładna 4 3 Szacowane prawo 4 Powierzchnia działki 1186 m² 5 Powierzchnia domu 205,60m² 6 Lokalizacja szczegółowa 7 8 Stan techniczny budynku/ Własność Dobra Bardzo dobry standard Dodatkowe walory gruntu, w tym Przeciętne fizyczne 9 Dojazd i dostęp 10 Wartość nieruchomości Korzystny? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi z zabudową towarzyszącą (odrębny niewielki budynek), najbardziej podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny pod względem cech rynkowych, tj. Lp 2, 6 i 9 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w Załączniku nr 1.

16 str. 16 Tabela nr 4. Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości Lokalizacja 1 szczegółowa Stan techniczny 2 budynku/ standard kwoty poprawki cenowa XiA 40% 1 014,00 30% 760,50 380,25 20% 507,00 507,00 XiB XiC 507,00 507,00 Dodatkowe walory 3 gruntu, w tym -253,50 fizyczne 4 Dojazd i dostęp 10% 253,50 253,50 253,50 5 Suma poprawek 100% 2 535,01 887,25 507,00 760,50 6 Cena jedn. 1 m² wg aktu w odniesieniu do 1 m² pow. użytkowej budynku mieszkalnego 3 038, , ,09 7 Cena w odniesieniu do 1 m² pow. użytkowej budynku mieszkalnego poprawiona 3 925, , ,59 Oszacowana wartość w odn. do 1m² pow. użytk. budynku mieszkalnego 4 000, Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie 0001 Miasto Zamość, ozn. nr ew. 47/11 obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 4. Dla obliczonej w Tabeli nr 4 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: WR = Cj x Puż = 4.000,10 [zł/m²] x 205,60 [m²] = ,56 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym z garażem oraz małą altanką ozn. nr ew. 47/11, położonej w obrębie 0001 Miasto Zamość, przy ul. Ładnej 4, wynosi: zł. słownie: osiemset dwadzieścia dwa tysiące złotych

17 str. 17 Określona w niniejszej opinii wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. nr ew. 47/11 położonej w obrębie 0001 Miasto Zamość przy ul. Ładnej 4, stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 4.000,10 zł/m² mieści się w przedziale cen uzyskiwanych na lokalnym rynku nieruchomości, tj. pomiędzy ceną minimalną 2.941,18 zł/m ², a ceną maksymalną 5.476,19 zł/m². Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 13 listopada 2013 r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej oraz specjalistycznej ekspertyzy technicznej naniesień. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do aktualności tej wartości w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz zabudową towarzyszącą z rynku lokalnego obejmującego Zamość oraz tereny sąsiadujące w pow. zamojskim, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 13 listopada 2013 r. - sygn. akt, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 13 listopada 2013 r. - sygn. akt, 4. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 13 listopada 2013 r. - sygn. akt, 5. Odpis zwykły z księgi wieczystej Nr ZA1Z/ /5, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Wypis z rejestru gruntów, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:1000, 9. Mapa zasadnicza w skali 1:500, 10. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 32 szt. Zamość, 19 grudzień 2013 r.