OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 580/12 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) OBRĘB BÓBRKA, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI BÓBRKA, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ MIESZKALNEJ NR 2, POŁOŻONEJ W BÓBRCE NR 63, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE (KW nr KS1E/ /8) OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 580/12 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI (BÓBRKA 63a, UHERCE MINERALNE), MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA (BÓBRKA 63a, UHERCE MINERALNE), STANISŁAWA IWANICZKO (MYCZKOWCE 12a, UHERCE MINERALNE), WIESŁAW IWANICZKO (MYCZKOWCE 12a, UHERCE MINERALNE), SANOK, dnia 15 marca 2016 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw, dz.ewid. nr 422, 439, 500 Rodzaj praw, dz.ewid. nr 474/3 Rodzaj praw, lokal mieszkalny nr 2 nieruchomość gruntowa oraz nieruchomość lokalowa mieszkalna określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej oraz do nieruchomości lokalowej mieszkalnej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 580/12 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY prawo własności: WŁAŚCICIELE WYODRĘBNIONYCH LOKALI W CZĘŚCIACH UŁAMKOWYCH prawo własności w udziale 1/1: MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /8 Solina Bóbrka 8 Numer działki Pow. (ha) 422 0, , ,4537 KS1E/ /1 Solina Bóbrka 8 474/3 0,2528 Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) RIVa 0,2762 RIVb 0,0780 Lzr-PsIV 0,0039 RIVb 0,6386 RV 1,5948 Lzr-PsV 0,0184 RV 0,4353 Br-PsIV 0,1818 PsV 0,0710 Nr działki 422, 439, /3 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: symbol V rolnicza przestrzeń produkcyjna (strefa ochrony krajobrazowej): z ograniczonym prawem zabudowy MPZP: brak; Studium: symbol VI obszary istn. zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy (z usługami, rzemiosłem, itp. dopuszczalnymi w danej strefie ochrony) Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 422 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 422 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3542ha umiejscowiona jest na wzniesieniu w otoczeniu gruntów odłogowanych, wykorzystywanych rolniczo, a także lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren nieznacznie nachylony na stronę wschodnią. Dojazd drogą gruntową wyznaczającą zachodnią granicę działki. Przeważająca klasa bonitacyjna IV. Grunt porośnięty koszonymi trawami. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Opracował: Strona 2 z 31

3 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 439 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 439 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2,2373ha umiejscowiona jest na wzniesieniu w otoczeniu gruntów odłogowanych, wykorzystywanych rolniczo, a także lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu, jednak dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nachylony na stronę południową. Występują korzystne warunki krajobrazowe, widok na Zalew Myczkowiecki. Dojazd drogami gruntowymi wyznaczającymi południową i wschodnią granicę działki. Przeważająca klasa bonitacyjna V. Grunt porośnięty koszonymi trawami. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka ewidencyjna nr 500 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 500 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,4537ha umiejscowiona jest w otoczeniu gruntów odłogowanych i wykorzystywanych rolniczo. Bliskie sąsiedztwo tworzą również lasy oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Działka posiada kształt zbliżony do rombu, jednak dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie nachylony na stronę północno zachodnią. Występują korzystne warunki krajobrazowe, widok na Zalew Myczkowiecki. Dojazd drogą gruntową. Klasa bonitacyjna V. Grunt porośnięty koszonymi trawami. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka ewidencyjna nr 474/3 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 474/3 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2528m 2 umiejscowiona jest w bezpośrednim sąsiedztwie niskiej zabudowy mieszkaniowej oraz obiektów o charakterze handlowo usługowym centrum miejscowości. W odległości około 0,8km w linii prostej znajduje się Zalew Myczkowiecki. Dojazd od strony północnej możliwy z wąskiej, publicznej drogi o nawierzchni asfaltowej, poprzez działkę nr 474/1. Droga wojewódzka nr 895 przebiega od strony południowej w odległości około 50m w linii prostej, dostęp możliwy jedynie w ruchu pieszym poprzez działkę nr 485 i dalej kładkę na niewielkim cieku wodnym wyznaczającym granicę działki. Teren niemal płaski. Kształt działki nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Lokalizacja dobra. zadbana, ogrodzona występują obiekty małej architektury oraz roślinność ozdobna. Na gruncie posadowiono między innymi murowany jednoklatkowy obiekt dwumieszkaniowy o czterech kondygnacjach, bryle sześcianu, dach o konstrukcji drewnianej kryty blachą. Obiekt znajduje się w dobrym stanie technicznym, zużycie zawiera się w przedziale 15 30, poszczególne elementy wykazują zużycie techniczne wynikające głównie z użytkowania zgodnego z przeznaczeniem. Szacowany lokal mieszkalny nr 2 położony jest na trzeciej i czwartej kondygnacji budynku mieszkalnego nr 63, mieszkanie dobrze nasłonecznione, z jasną kuchnią. W skład lokalu wchodzą następujące izby: trzecia kondygnacja kuchnia, łazienka, korytarz oraz dwa pokoje; czwarta kondygnacja pomieszczenie gospodarcze, korytarz, łazienka oraz trzy pokoje. Łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 105,00m 2. Dostępne instalacje: elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa, centralnego ogrzewania, gaz z butli. lokalowa utrzymana w bardzo dobrym stanie, składa się także z udziału 1050/1727 w prawie własności do działki ewidencyjnej nr 474/3 oraz części wspólnych budynku. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 422 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 439 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 500 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr zł DWADZIEŚCIA TRZY TYSIĄCE zł zł STO DWADZIEŚCIA JEDEN TYSIĘCY TRZYSTA zł zł TRZYDZIEŚCI TYSIĘCY zł zł TRZYSTA DWANAŚCIE TYSIĘCY SZEŚĆSET zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 05 lutego 2016 roku 15 marca 2016 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 3 z 31

4 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 4 z 31

5 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) położone w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski oraz nieruchomość lokalowa nr 2 o funkcji mieszkalnej (KW nr KS1E/ /8) usytuowana w budynku położonym w miejscowości Bóbrka nr 63, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku. Adres nieruchomości lokalowej mieszkalnej Powiat Gmina Miejscowość Nr domu Nr lokalu Pow. użytkowa (m 2 ) leski Solina Bóbrka ,00 lokalowa składa się także z udziału 1050/1727 w prawie własności do działki ewidencyjnej nr 474/3 z obrębu Bóbrka, jednostki ewidencyjnej Solina, o powierzchni 2528m 2 oraz części wspólnych budynku. Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /1 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 422, 439, 500 położone w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności do nieruchomości lokalowej nr 2 o funkcji mieszkalnej usytuowanej w budynku położonym w miejscowości Bóbrka nr 63, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie wraz z określeniem wartości udziału w prawie własności do działki ewidencyjnej nr 474/3 z obrębu Bóbrka, jednostki ewidencyjnej Solina oraz części wspólnych budynku CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz do przedmiotowej nieruchomości lokalowej mieszkalnej, będących podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 580/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 04 listopada 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 580/12. Opracował: Strona 5 z 31

6 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U nr 0 poz. 1892); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena Budynków Poradnik, Wydawnictwo WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypisy z rejestru gruntów; wypis z kartoteki budynków; kopie map ewidencyjnych; księgi wieczyste nr KS1E/ /8, nr KS1E/ /1, nr KS1E/ /8; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Solina zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Solina Nr XIV/267/2000 z dnia 12 grudnia 2000 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne. Opracował: Strona 6 z 31

7 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 15 marca 2016 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 05 lutego 2016 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 05 lutego 2016 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 05 lutego 2016 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /8 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 422, 439, 500 z obrębu Bóbrka, jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi własność w udziale 1/1: Małgorzata Znierzchowska c. Jana i Katarzyny. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /8 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 500 Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): / / Lp. 2 Nr 439 Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): / / Lp. 3 Nr 422 Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): / / Położenie Miejscowość: BÓBRKA Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 3,0452 HA Komentarz do migracji W ŁAMIE 5 UJAWNIONO WIĘCEJ NIŻ JEDEN SPOSÓB KORZYSTANIA: ROLA, GRUNT ZADRZEWIONY BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: MAŁGORZATA ZNIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 580/12 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : POWSZECHA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA Komentarz do migracji Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej: 1 Opracował: Strona 7 z 31

8 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Informacje dot. oznaczenia przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Obszary poszczególnych działek zostały przyjęte na podstawie aktualnego wypisu z rejestru gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Małgorzata Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1), co różni się z wpisem Działu II księgi wieczystej nr KS1E/ /8 (Małgorzata Znierzchowska, oczywista omyłka pisarska). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /8 Solina Bóbrka 8 Numer działki Pow. (ha) 422 0, , ,4537 Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) RIVa 0,2762 RIVb 0,0780 Lzr-PsIV 0,0039 RIVb 0,6386 RV 1,5948 Lzr-PsV 0,0184 RV 0,4353 Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /1 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 474/3 z obrębu Bóbrka, jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi własność: właściciele wyodrębnionych lokali w częściach ułamkowych. Nr księgi wieczystej KS1E/ /1 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 474/3 Sposób korzystania: ZABUDOWANA Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): / /, 0,2528 HA Obszar całej nieruchomości: 0,2528 HA Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Budynki Lp. 1. Przeznaczenie budynku: BUDYNEK MIESZKALNY, MUROWANY Z PODDASZEM UŻYTKOWYM Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): NIE Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: / / Informacja o wyodrębnionych lokalach (numer lokalu / numer księgi wieczystej): Lp / / Lp / / Części wspólne po wyodrębnieniu lokali: FUNDAMENTY, ŚCIANY KONSTRUKCYJNE I DZIAŁOWE, DACH, STRONY, KOMINY, KLATKA SCHODOWA, INSTALACJE: ELEKTRYCZNA, WODOCIĄGOWA, KANALIZACYJNA, CENTRALNEGO OGRZEWANIA, PIWNICA, KOTŁOWNIA, GARAŻ, POMIESZCZENIA SKŁADOWE, PRALNIA, ZNAJDUJACE SIĘ W PODPIWNICZENIU Lp. 2. Przeznaczenie budynku: BUDYNEK GOSPODARCZY Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): NIE Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: / / Położenie Miejscowość: BÓBRKA Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE BRAK WPISÓW Opracował: Strona 8 z 31

9 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Dział II KW Własność Prawo własności: WŁAŚCICIELE WYODRĘBNIONYCH LOKALI Lp. 1. Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 1050/1727 Wyodrębniony lokal: Numer księgi - / / Numer lokalu - 2 Lp. 2. Numer udziału w prawie: 2 Wielkość udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 677/1727 Wyodrębniony lokal: Numer księgi - / / Numer lokalu 1 Komentarz do migracji WPISANO; MAŁGORZATA ZMIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY - JAKO WŁAŚCICIELKA LOKALU NR 2, BRONISŁAW CWENAR S. JANA I KATARZYNY - JAKO WŁAŚCICIEL LOKLAU NR 1 Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka BRAK WPISÓW Komentarz do migracji WPISANO: "WSZELKIE CIĘŻARY CIĄŻĄCE NA LOKALACH WYDZIELONYCH Z TEJ NIERUCHOMOŚCI CIĄŻĄ NA PRZYNALEŻNYCH DO NICH UDZIAŁACH WE WSPÓŁWŁASNOŚCI" Informacje dot. oznaczenia przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Bronisław Cwenar s. Jana i Katarzyny (charakter własności / władania: własność; udział: 677/1727) oraz Małgorzata Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny (charakter własności / władania: własność; udział: 1050/1727), co różni się z wpisem Działu II księgi wieczystej nr KS1E/ /1 (Małgorzata Zmierzchowska, oczywista omyłka pisarska). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) KS1E/ /1 Solina Bóbrka 8 474/3 0,2528 Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) Br-PsIV 0,1818 PsV 0,0710 Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /8 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość lokalowa mieszkalna nr 2 położona w budynku nr 63 w miejscowości Bóbrka, stanowi własność w udziale 1/1: Małgorzata Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie KS1E/ /8 Lokal Numer budynku: 63 Numer lokalu: 2 Przeznaczenie lokalu: LOKAL MIESZKALNY Opis lokalu (rodzaj izby - liczba): POKÓJ - 5, KUCHNIA - 1, WC Z NATRYSKIEM - 1, PRZEDPOKÓJ - 1, KLATKA SCHODOWA - 1, SPIŻARKA NA TARASIE - 1 Przyłączenie - numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal): / / Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość): TAK Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 105,0000 M2 Opracował: Strona 9 z 31

10 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Położenie Miejscowość: BÓBRKA Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Komentarz do migracji W ŁAMIE 3 ISTNIEJE WPIS: LOKAL W BUDYNKU NA DZIAŁCE NR 63, W ŁAMIE 5: NA PIĘTRZE I PODDASZU - BRAK MOŻLIWOŚCI PRZEMIGROWANIA W POLU KONDYGNACJA Lp. 1. Numer prawa: 1 Rodzaj prawa: UDZIAŁ ZWIĄZANY Z WŁASNOŚCIĄ LOKALU Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 1050 / 1727 Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal: / / Prawo własności w udziale 1/1: MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 580/12 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SA - CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI W LUBLINIE, WARSZAWA Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 40000,00 (CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY ZŁOTYCH) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU KREDYTU Inne informacje: PODLEGAJĄCA SPŁACIE NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ W LESKU Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 4 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: 20000,00 (DWADZIEŚCIA TYSIĘCY ZŁOTYCH) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): NALEŻNOŚCI UBOCZNE Inne informacje: PODLEGAJĄCA SPŁACIE NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa) Lp. 1. POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ W LESKU Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 80000,00 (OSIEMDZIESIĄT TYSIĘCY ZŁOTYCH) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWA WYNIKAJĄCA Z UMOWY KREDYTU HIPOTECZNEGO NR Z DNIA R. Inne informacje: KREDYT PŁATNY NA WARUNKACH OKREŚLONYCH I ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ 1 W LESKU, WARSZAWA Opracował: Strona 10 z 31

11 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Dział IV KW Hipoteka Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 3 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: 40000,00 (CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY ZŁOTYCH) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): SPŁATA ODSETEK I INNYCH KOSZTÓW UBOCZNYCH WYNIKAJĄCYCH Z UMOWY KREDYTU HIPOTECZNEGO NR Z DNIA R. Inne informacje: KREDYT PŁATNY NA WARUNKACH OKREŚLONYCH I ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ 1 W LESKU, WARSZAWA Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania ksiąg wieczystych w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działki ewidencyjne nr 422, 439, 500, 474/3 usytuowane są w miejscowości Bóbrka (gmina Solina, powiat leski) w odległości około 14km w stronę południowo wschdnią od stolicy powiatu, tj. Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim, a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2014 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad 80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy. Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 56% jej ogólnej powierzchni. W 2014 roku zarejestrowanych było 703 podmioty gospodarki, z czego: około 3,6% w sektorze przemysłowym, około 6% w budowlanym i blisko 10,8% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5325 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 29 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił 17% (powiat leskim 15,6%). W 2014 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 43 mieszkania (powiat leski 33 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2015, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 422 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 422 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3542ha umiejscowiona jest na wzniesieniu w otoczeniu gruntów odłogowanych, wykorzystywanych rolniczo, a także lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren nieznacznie nachylony Opracował: Strona 11 z 31

12 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) na stronę wschodnią. Dojazd drogą gruntową wyznaczającą zachodnią granicę działki. Przeważająca klasa bonitacyjna IV. Grunt porośnięty koszonymi trawami. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie dobra dobry dobra dobre b. dobry brak Działka ewidencyjna nr 439 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 439 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2,2373ha umiejscowiona jest na wzniesieniu w otoczeniu gruntów odłogowanych, wykorzystywanych rolniczo, a także lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu, jednak dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nachylony na stronę południową. Występują korzystne warunki krajobrazowe, widok na Zalew Myczkowiecki. Dojazd drogami gruntowymi wyznaczającymi południową i wschodnią granicę działki. Przeważająca klasa bonitacyjna V. Grunt porośnięty koszonymi trawami. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie dobra dobry zadowalająca dobre b. dobry brak Działka ewidencyjna nr 500 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 500 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,4537ha umiejscowiona jest w otoczeniu gruntów odłogowanych i wykorzystywanych rolniczo. Bliskie sąsiedztwo tworzą również lasy oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Działka posiada kształt zbliżony do rombu, jednak dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie nachylony na stronę północno zachodnią. Występują korzystne warunki krajobrazowe, widok na Zalew Myczkowiecki. Dojazd drogą gruntową. Klasa bonitacyjna V. Grunt porośnięty koszonymi trawami. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry zadowalająca dobre b. dobry brak Działka ewidencyjna nr 474/3 obręb Bóbrka gruntowa stanowiąca działkę nr 474/3 położona jest w miejscowości Bóbrka, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2528m 2 umiejscowiona jest w bezpośrednim sąsiedztwie niskiej zabudowy mieszkaniowej oraz obiektów o charakterze handlowo usługowym centrum miejscowości. W odległości około 0,8km w linii prostej znajduje się Zalew Myczkowiecki. Dojazd od strony północnej możliwy z wąskiej, publicznej Opracował: Strona 12 z 31

13 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) drogi o nawierzchni asfaltowej, poprzez działkę nr 474/1. Droga wojewódzka nr 895 przebiega od strony południowej w odległości około 50m w linii prostej, dostęp możliwy jedynie w ruchu pieszym poprzez działkę nr 485 i dalej kładkę na niewielkim cieku wodnym wyznaczającym granicę działki. Teren niemal płaski. Kształt działki nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający b. dobre dobra dobry zadbana, ogrodzona występują obiekty małej architektury oraz roślinność ozdobna. Na gruncie posadowiono między innymi murowany jednoklatkowy obiekt dwumieszkaniowy o czterech kondygnacjach, bryle sześcianu, dach o konstrukcji drewnianej kryty blachą. Obiekt znajduje się w dobrym stanie technicznym, zużycie zawiera się w przedziale 15 30, poszczególne elementy wykazują zużycie techniczne wynikające głównie z użytkowania zgodnego z przeznaczeniem. Szacowany lokal mieszkalny nr 2 położony jest na trzeciej i czwartej kondygnacji budynku mieszkalnego nr 63, mieszkanie dobrze nasłonecznione, z jasną kuchnią. W skład lokalu wchodzą następujące izby: trzecia kondygnacja kuchnia, łazienka, korytarz oraz dwa pokoje; czwarta kondygnacja pomieszczenie gospodarcze, korytarz, łazienka oraz trzy pokoje. Łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 105,00m 2. Dostępne instalacje: elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa, centralnego ogrzewania, gaz z butli. lokalowa utrzymana w bardzo dobrym stanie, składa się także z udziału 1050/1727 w prawie własności do działki ewidencyjnej nr 474/3 oraz części wspólnych budynku. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Powierzchnia użytkowa lokalu Położenie lokalu w budynku Stan techniczny i standard lokalu Stan techniczny budynku Otoczenie dobra zadowalająca dobre b. dobry dobry b. dobre Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 422, 439, 500, 474/3 z obrębu Bóbrka, jednostki ewidencyjnej Solina, objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Solina zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Solina Nr XIV/267/2000 z dnia 12 grudnia 2000 roku. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Nr działki 422, 439, /3 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: symbol V rolnicza przestrzeń produkcyjna (strefa ochrony krajobrazowej): z ograniczonym prawem zabudowy MPZP: brak; Studium: symbol VI obszary istn. zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy (z usługami, rzemiosłem, itp. dopuszczalnymi w danej strefie ochrony) Dla działki nr 474/3 została wydana decyzja Nr 117/11 z dnia 02 listopada 2011 roku Wójta Gminy Solina o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków rekreacji indywidualnej. Opracował: Strona 13 z 31

14 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników, które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 Warszawa 2012, przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników, szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne na terenie powiatu leskiego jest dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj minimum kilkadziesiąt transakcji. Ceny podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie od zł/ha do nawet ponad zł/ha. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie do stanu umożliwiającego zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. W zabudowie powiatu leskiego w zależności od przestrzennego usytuowania budynków, występują głównie budynki jednorodzinne i wielorodzinne, z czego przeważają te pierwsze, tj. przede wszystkim domy wolnostojące, kolejno zabudowa bliźniacza oraz szeregowa. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo o podobnym przeznaczeniu do nieruchomości wycenianej. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od około 30 zł do około 60 zł. Opracował: Strona 14 z 31

15 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej w gminie Solina jest słabo rozwinięty, liczba transakcji kupna / sprzedaży w ciągu roku dochodzi maksymalnie do kilkunastu. Ceny podobnych lokali mieszkalnych na terenie powiatu leskiego kształtują się na poziomie od 2500 zł/m 2 do 3500 zł/m 2. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo; rynek nieruchomości lokalowych mieszkalnych powiat leski od lutego 2014 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość Opracował: Strona 15 z 31

16 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 16 z 31

17 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Cecha rynkowa Waga cechy [%] Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. 25% dobra Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. zadowalająca Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych. Dojazd Bonitacja 15% 20% b. dobry Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową. dobry zadowalający Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym. Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród. b. dobra Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) I, II, III, IIIa, IIIb. dobra zadowalająca Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) IV, IVa, IVb. Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) V, VI. Nieużytki lub nieoznaczone użytki Ls, Lz. Ukształtowanie terenu b. dobre Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% dobre zadowalające Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe. Występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe. Występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy. 10% dobry Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy. zadowalający Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy. Utrudnienia w uprawie 15% brak małe Brak utrudnień w uprawie. Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. duże Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. Opracował: Strona 17 z 31

18 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej w złym stanie technicznym lub brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Strona 18 z 31

19 gruntowa, działki nr 422, 439, 500 (KW nr KS1E/ /8) Określenie wag cech rynkowych dot. lokali mieszkalnych Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Powierzchnia użytkowa lokalu Położenie lokalu w budynku 20% 15% b. dobra Powierzchnia od 50m 2 do 70m 2. dobra Powierzchnia od 40m 2 do 50m 2 oraz od 70m 2 do 80m 2. zadowalająca Powierzchnia powyżej 80m 2 oraz poniżej 40m 2. b. dobre I - II piętro. dobre Kondygnacje budynku za wyjątkiem: parteru, I i II piętra oraz poddasza a także piętra ostatniego w budynkach minimum cztero kondygnacyjnych. zadowalające Parter, poddasze oraz ostatnie piętro w budynkach minimum cztero kondygnacyjnych. Standard i stan techniczny lokalu 15% b. dobry dobry zadowalający Lokal w bardzo dobrym stanie technicznym, nie wymagający napraw. Bardzo dobry standard wykończenia. Lokal dobrze utrzymany, nie wymagający poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe. Dobry standard wykończenia. Lokal w stanie zadawalającym, wymagający poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji a także lokal w stanie surowym. Stan techniczny budynku b. dobry Elementy budynku (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) są dobrze utrzymane, konserwowane nie wykazują zużycia i uszkodzeń; cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym. 10% dobry Elementy budynku (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) nie wykazują istotnego zużycia; mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. zadowalający Elementy budynku (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) wykazują istotne zużycie; występują znaczne uszkodzenia, ubytki; celowy jest gruntowny remont lub adaptacja. Otoczenie b. dobre Bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych, obiektów sportowo - rekreacyjnych, brak ruchliwych ulic, otoczenie poprawnie zagospodarowane dające duże poczucie wygody, estetyki i bezpieczeństwa. 10% dobre Nieznaczna odległość terenów zielonych, ruchliwe ulice w przeciętnej odległości, dobry dostęp do obiektów sportowo - rekreacyjnych, otoczenie poprawnie zagospodarowane dające poczucie wygody i bezpieczeństwa. zadowalające Znaczna odległość terenów zielonych, utrudniony dostęp do obiektów sportowo rekreacyjnych, bezpośrednie sąsiedztwo ruchliwej ulicy, otoczenie dające niskie poczucie wygody i bezpieczeństwa. Opracował: Strona 19 z 31