OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 82/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ MIESZKALNEJ nr 5, POŁOŻONEJ W BALIGRODZIE PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 45, GMINA BALIGRÓD, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE (KW nr KS1E/ /6) OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 82/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO zł (SŁOWNIE: STO SZEŚĆDZIESIĄT JEDEN TYSIĘCY zł) SANOK, dnia 30 lipca 2013 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz z późniejszymi zmianami) oraz 56 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. nr 207, poz. 2109) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw Księga wieczysta Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka nieruchomość lokalowa mieszkalna określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej mieszkalnej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda, sygn. akt KM 82/13 prawo własności KS1E/ /6 (nieruchomość lokalowa) WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 82/13 - POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. WARSZAWA HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA NA SUMĘ ,00 (STO CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET SZEŚĆDZIESIĄT ZŁ), HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU KREDYT MIESZKANIOWY WŁASNY KĄT HIPOTECZNY NR Z DNIA R., TERMIN ZAPŁATY , POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA - ODDZIAŁ 1 W LESKU, SIEDZIBA WARSZAWA HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA NA SUMĘ 70980,00 (SIEDEMDZIESIĄT TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT ZŁ), ODSETKI WYNIKAJĄCE Z UMOWY KREDYTU KREDYT MIESZKANIOWY WŁASNY KĄT HIPOTECZNY NR Z DNIA R., TERMIN ZAPŁATY , POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA - ODDZIAŁ 1 W LESKU, SIEDZIBA WARSZAWA Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /3 Baligród Baligród 4 Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Bi Bi 2078 Nr działki 599, 600 Przeznaczenie MPZP: brak, Studium: strefa potencjalnego rozwoju osadnictwa, obszar potencjalnego rozwoju mieszkalnictwa Opis nieruchomości Szacowany lokal mieszkalny nr 5 położony jest w budynku wielomieszkaniowym przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45 w miejscowości Baligród. Zgodnie z rejestrem lokali oraz zapisami księgi wieczystej dot. przedmiotowej nieruchomości powierzchnia użytkowa wynosi 61,23m 2 (3 pokoje, przedpokój, kuchnia, łazienka, WC). Lokal usytuowany jest na drugim piętrze w budynku trzykondygnacyjnym, podpiwniczonym z poddaszem użytkowym, którego stan techniczny jest dobry. Mieszkanie skrajne o nasłonecznieniu dwustronnym. Ogólny stan lokalu i standard techniczny jest dobry. Pomieszczeniem przynależnym do lokalu jest piwnica o powierzchni 17,51m 2. Udział w gruncie i częściach wspólnych dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej mieszkalnej wynosi 612/ Wartość rynkowa prawa własności zł STO SZEŚĆDZIESIĄT JEDEN TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 27 lipca 2013 roku 30 lipca 2013 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 18

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 18

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa mieszkalna nr 5 położona w miejscowości Baligród przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /6 przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Adres nieruchomości Ulica Nr domu Nr lokalu Miejscowość Gmina Powiat Pow. (m 2 ) Kazimierza Wielkiego 45 5 Baligród Baligród leski 61,23 Nieruchomość lokalowa, do której przynależy piwnica o powierzchni 17,51m 2 składa się także z udziału 612/10000 w prawie własności do działek ewidencyjnych nr 599 o powierzchni 1916m 2 oraz nr 600 o powierzchni 2078m 2 z obrębu Baligród jednostki ewidencyjnej Baligród oraz części wspólnych. Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /3 Baligród Baligród 4 Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Bi Bi Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 5 położonej w miejscowości Baligród przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 5 położonej w miejscowości Baligród przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku mgr Mariusza Najdy, sygn. akt KM 82/13. Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 18

5 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda z dnia 03 lipca 2013 roku dotyczące sygn. akt KM 82/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną projektu operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2009 r., nr 26, poz. 156 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U r., nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r., nr 19, poz. 147); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., nr 38, poz. 454); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia projektu operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 18

6 M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena Budynków Poradnik, Wydawnictwo WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. Z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków; wypis z rejestru lokali; kopia mapy ewidencyjnej; księgi wieczyste nr KS1E/ /6 oraz KS1E/ /3; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzone Uchwałą Nr XXXIII/223/2002 Rady Gminy w Baligrodzie z dnia 07 października 2002 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy wycenianej nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych, gromadzonych we własnym zakresie oraz publikacji tematycznych w prasie i wydawnictwach specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zlecającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla projektu operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 30 lipiec 2013 rok; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 27 lipiec 2013 rok; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 27 lipiec 2013 rok; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 27 lipiec 2013 rok. Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 18

7 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych wyceniana nieruchomość lokalowa nr 5 położona jest przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45 w miejscowości Baligród, w gminie Baligród właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Pan Zbigniew Szumański syn Michała i Anny. Nr księgi wieczystej Rodzaj praw Dział I KW Spis praw Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /6 PRAWO WŁASNOŚCI UDZIAŁ ZWIĄZANY Z WŁASNOŚCIĄ LOKALU W WIELKOŚCI 612/10000 (KW NR KS1E/ /3) WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 82/13 - POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. WARSZAWA HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA NA SUMĘ ,00 (STO CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET SZEŚĆDZIESIĄT ZŁ), HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU KREDYT MIESZKANIOWY WŁASNY KĄT HIPOTECZNY NR Z DNIA R., TERMIN ZAPŁATY , POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA - ODDZIAŁ 1 W LESKU, SIEDZIBA WARSZAWA HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA NA SUMĘ 70980,00 (SIEDEMDZIESIĄT TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT ZŁ), ODSETKI WYNIKAJĄCE Z UMOWY KREDYTU KREDYT MIESZKANIOWY WŁASNY KĄT HIPOTECZNY NR Z DNIA R., TERMIN ZAPŁATY , POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA - ODDZIAŁ 1 W LESKU, SIEDZIBA WARSZAWA Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /3 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 599 oraz 600 z obrębu Baligród położone są w miejscowości Baligród, w gminie Baligród. Współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości w ułamku 612/10000 jest Pan Zbigniew Szumański syn Michała i Anny. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 18

8 Nr księgi wieczystej Rodzaj praw Dział I KW Spis praw Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /3 PRAWO WŁASNOŚCI BRAK WPISÓW WSZELKIE CIĘŻARY CIĄŻĄCE NA LOKALACH WYODRĘBNIONYCH Z NIERUCHOMOŚCI CIĄŻĄ NA PRZYNALEŻNYCH DO NICH UDZIAŁACH WE WSPÓŁWŁASNOŚCI ZARZĄD NIERUCHOMOŚĆIĄ WSPÓLNĄ NALEŻY DO WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ WŁAŚCICIELI LOKALI O NAZWIE WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA "KRYWE" W BALIGRODZIE KOMENTARZ DO MIGRACJI W ŁAMIE 4 WIDNIEJE WPIS: WSZELKIE CIĘŻARY CIĄŻĄCE NA LOKALACH WYODRĘBNIONYCH Z NIERUCHOMOŚCI CIĄŻĄ NA PRZYNALEŻNYCH DO NICH UDZIAŁACH WE WSPÓŁWŁASNOŚCI Informacje zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami KW. Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku oraz od Zlecającego wycenę a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość znajduje się w centrum miejscowości Baligród, w odległości około 25 km od Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494ha, którą na 2011 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Gmina Baligród zajmuję powierzchnię 15823ha i obejmuje następujące wsie: Baligród, Lubne, Nowosiółki, Bystre, Jabłonki, Zahoczewie, Kielczawa, Rabe, Stężnica, Żerdenka, Żernica Niżna, Żernica Wyzna, Cisowiec, Kołonice, Roztoki Dolne, Mchawa. Gmina położona jest przy tzw. dużej obwodnicy bieszczadzkiej na terenie Międzynarodowego Rezerwatu Biosfery "Karpaty Wschodnie" wpisanego na listę UNESCO. Na terenie gminy, która w znacznej części pokryta jest lasami (lesistość wynosi 68,4%), znajdują się obszary chronione obejmujące grunty najcenniejsze pod względem przyrodniczym. Obszar gminy jest atrakcyjnym miejscem dla aktywnego wypoczynku: jeździectwa, wędkarstwa, turystyki pieszej, rowerowej a także różnych dyscyplin sportowych. Ze względu na występowanie w tym rejonie wód mineralnych, mieszkańcy wiążą duże nadzieje z perspektywami rozwoju lecznictwa uzdrowiskowego. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym w 2011 roku Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 18

9 zarejestrowanych było 301 podmiotów gospodarki, z czego: ok. 9% w sektorze przemysłowym, ok. 15% w budowlanym a blisko 31% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwały 3226 osoby, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 20 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Baligród wynosił 16,1% (powiat leski 15,9%). W 2011 roku oddano na terenie gminy 6 mieszkań do użytkowania (powiat leski 93 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2012, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Szacowany lokal mieszkalny nr 5 położony jest w budynku wielomieszkaniowym przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45 w miejscowości Baligród. Zgodnie z rejestrem lokali oraz zapisami księgi wieczystej dot. przedmiotowej nieruchomości powierzchnia użytkowa wynosi 61,23m 2 (3 pokoje, przedpokój, kuchnia, łazienka, WC). Lokal usytuowany jest na drugim piętrze w budynku trzykondygnacyjnym, podpiwniczonym z poddaszem użytkowym, którego stan techniczny jest dobry. Mieszkanie skrajne o nasłonecznieniu dwustronnym. Ogólny stan lokalu i standard techniczny dobry. Ogólne informacje: ścianki działowe: cegła; tynki wewnętrzne i okładziny ścian: tynki cementowo wapienne kat. III, masy szpachlowe, farby, tynk mozaikowy w przedpokoju; podłogi i posadzki: w pokojach panele, w pozostałych pomieszczeniach terakota; stolarka drzwiowa i okienna: okna PCV; drzwi płytowe częściowo przeszklone; instalacje: wodno kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, elektryczna, wentylacyjna. Pomieszczeniem przynależnym do lokalu jest piwnica o powierzchni 17,51m 2. Udział w gruncie i częściach wspólnych dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej mieszkalnej wynosi 612/ Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Powierzchnia użytkowa lokalu Położenie lokalu w budynku Stan techniczny i standard lokalu Stan techniczny budynku Otoczenie pośrednia korzystna b. dobre dobry dobry korzystne Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 18

10 Przeznaczenie nieruchomości Plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu przestał obowiązywać z dniem 01 stycznia 2003 roku. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXIII/223/2002 Rady Gminy w Baligrodzie z dnia 07 października 2002 roku przedmiotowa nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 599 oraz nr 600 z obrębu Baligród jednostki ewidencyjnej Baligród znajduje się w strefie potencjalnego rozwoju osadnictwa, obszar potencjalnego rozwoju mieszkalnictwa. Nr działki 599, 600 Przeznaczenie MPZP: brak, Studium: strefa potencjalnego rozwoju osadnictwa, obszar potencjalnego rozwoju mieszkalnictwa 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. W zabudowie mieszkaniowej gminy Baligród w zależności od przestrzennego usytuowania mieszkań, występują budynki jednorodzinne i wielorodzinne, z czego przeważają te pierwsze, tj. przede wszystkim domy wolnostojące. W 2011 roku oddano na terenie gminy 6 mieszkań do użytkowania (powiat leski 93 mieszkania). Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszar powiatów bieszczadzkiego, leskiego, sanockiego i brzozowskiego z terenów wiejskich w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości lokalowych mieszkalnych. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi na terenach wiejskich jest średnio rozwinięty, badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym lokali uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni użytkowej podobnych nieruchomości do wycenianej kształtują się na poziomie od 2000zł/m 2 do blisko 2800zł/m 2 powierzchni użytkowej. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Sanoku, Lesku, Ustrzykach Dolnych i Brzozowie; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 18

11 Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości rynek nieruchomości lokalowych mieszkalnych powiat sanocki, leski, bieszczadzki, brzozowski (tereny wiejskie) od lipca 2011 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 1 oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami szczegółowymi oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz działając zgodnie art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji, które miały miejsce w przeciągu ostatnich dwóch lat, dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 18

12 Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny porównawcze Sposób wyceny nieruchomości porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w tabeli niniejszego podrozdziału. Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 18

13 Określenie wag cech rynkowych dot. lokali mieszkalnych Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja centralna Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% pośrednia Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. peryferyjna Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Powierzchnia użytkowa lokalu Położenie lokalu w budynku 20% 15% korzystna Powierzchnia od 50m 2 do 70m 2. przeciętna Powierzchnia od 40m 2 do 50m 2 oraz od 70m 2 do 80m 2. niekorzystna Powierzchnia powyżej 80m 2 oraz poniżej 40m 2. b. dobre I - II piętro. dobre Kondygnacje budynku za wyjątkiem: parteru, I i II piętra oraz poddasza a także piętra ostatniego w budynkach minimum czterokondygnacyjnych. zadowalające Parter, poddasze oraz ostatnie piętro w budynkach minimum czterokondygnacyjnych. Standard i stan techniczny lokalu 15% b. dobry dobry zadowalający Lokal w bardzo dobrym stanie technicznym, nie wymagający napraw. Wysoki standard wykończenia. Lokal dobrze utrzymany, nie wymagający poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe. Dobry standard wykończenia. Lokal w stanie zadawalającym, wymagający poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji a także lokal w stanie surowym. Stan techniczny budynku b. dobry Elementy budynku (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) są dobrze utrzymane, konserwowane nie wykazują zużycia i uszkodzeń; cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym. 10% dobry Elementy budynku (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) nie wykazują istotnego zużycia; mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. zadowalający Elementy budynku (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) wykazują istotne zużycie; występują znaczne uszkodzenia, ubytki; celowy jest gruntowny remont lub adaptacja. Otoczenie korzystne Bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych, obiektów sportowo - rekreacyjnych, brak ruchliwych ulic, otoczenie poprawnie zagospodarowane dające duże poczucie wygody, estetyki i bezpieczeństwa. 10% przeciętne Nieznaczna odległość terenów zielonych, ruchliwe ulice w przeciętnej odległości, dobry dostęp do obiektów sportowo - rekreacyjnych, otoczenie poprawnie zagospodarowane dające poczucie wygody i bezpieczeństwa. niekorzystne Znaczna odległość terenów zielonych, utrudniony dostęp do obiektów sportowo rekreacyjnych, bezpośrednie sąsiedztwo ruchliwej ulicy, otoczenie dające niskie poczucie wygody i bezpieczeństwa. Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 18

14 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych itp. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model regresji oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Na przedstawionym wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła stanowi średnią cenę transakcyjną w badanym okresie. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen lokali mieszkalnych Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości lokalowe mieszkalne) dokonane w latach , na terenie powiatu bieszczadzkiego, leskiego, sanockiego i brzozowskiego za wyjątkiem miasta Sanoka (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). 4000, , , , Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny nieruchomości lokalowych mieszkalnych wykazywały minimalną tendencję wzrostową na poziomie 4,39% w skali roku (tj. 0,37% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 18

15 Lp. Powiat Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. użytkowa (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 p. u. (zł) Zaktualizowana cena transakcyjna 1m 2 p. u. (zł) Nieruchomość lokalowa mieszkalna nr 5, ul. Kazimierza Wielkiego 45, miejscowość Baligród 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej. 1 brzozowski Brzozów 2 brzozowski Brzozów Grabownica Starz. Grabownica Starz , , , , , ,75 3 bieszczadzki Lutowiska Lutowiska , , ,01 4 brzozowski Dydnia Dydnia , , ,60 5 bieszczadzki Czarna Czarna Dolna , , ,13 6 brzozowski Brzozów Humniska , , ,25 7 sanocki Zagórz Zasław , ,76 8 sanocki Zagórz Tarnawa Dolna , , ,86 9 leski Baligród Jabłonki , , ,44 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A lokal mieszkalny umiejscowiony w powiecie bieszczadzkim w gminie Lutowiska w miejscowości Lutowiska. Lokalizacja peryferyjna. Położenie lokalu bardzo dobre w budynku mieszkalnym wielorodzinnym murowanym oddanym do użytku w latach 70-tych XX wieku. Budynek trzykondygnacyjny z poddaszem wykorzystywanym na cele mieszkalne, dach spadzisty kryty blachą (usytuowany w pobliżu innych identycznych budynków). Powierzchnia użytkowa 40,49m 2 3 izby. Stan techniczny lokalu dobry, stan techniczny budynku dobry. Nieruchomość sprzedana 21 września 2012 roku za cenę zł. Nieruchomość B lokal mieszkalny umiejscowiony w powiecie brzozowskim w gminie Dydnia w miejscowości Dydnia. Lokalizacja pośrednia. Położenie lokalu bardzo dobre w budynku mieszkalnym wielorodzinnym murowanym oddanym do użytku w latach 60-tych XX wieku. Budynek trzykondygnacyjny, dach spadzisty kryty blachą, poddasze wykorzystane na cele mieszkalne. Powierzchnia użytkowa 53,18m 2 4 izby. Stan techniczny lokalu dobry, stan techniczny budynku dobry. Nieruchomość sprzedana 11 sierpnia 2011 roku za cenę zł. Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 18

16 Nieruchomość C lokal mieszkalny położony w powiecie leskim w gminie Baligród w miejscowości Jabłonki. Lokalizacja peryferyjna. Położenie lokalu bardzo dobre w budynku mieszkalnym wielorodzinnym murowanym oddanym do użytku w latach 50-tych XX wieku. Budynek dwukondygnacyjny, dach spadzisty kryty blachą. Powierzchnia użytkowa 45,11m 2 3 izby. Stan techniczny lokalu dobry, stan techniczny budynku zadowalający. Nieruchomość sprzedana 30 grudnia 2011 roku za cenę zł Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 2955,40 zł/m 2 C min = 2364,44 zł/m 2 C = 590,96 zł/m 2 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja pośrednia peryferyjna pośrednia peryferyjna 2 Powierzchnia użytkowa lokalu korzystna przeciętna korzystna przeciętna 3 Położenie lokalu w budynku b. dobre b. dobre b. dobre b. dobre 4 Standard i stan techniczny lokalu dobry dobry dobry dobry 5 Stan techniczny budynku dobry dobry dobry zadowalający 6 Otoczenie korzystne korzystne korzystne przeciętne Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 177,29 88, ,64 Powierzchnia użytkowa lokalu 20% 118,19 59, ,09 Położenie lokalu w budynku 15% 88, Standard i stan techniczny lokalu 15% 88, Stan techniczny budynku 10% 59, ,55 Otoczenie 10% 59, ,55 Suma 100% 590,96 147, ,83 Cena zł/m , , ,44 Wartość po poprawkach 2452, , ,27 Średnia wartość 1m ,87 Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 18

17 Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 5 o powierzchni użytkowej 61,23m 2, położonej w budynku przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45 w miejscowości Baligród wynosi: W R = 2626,87 zł/m 2 x 61,23 m 2 = ,25 zł zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 5 położonej w miejscowości Baligród przy ulicy Kazimierza Wielkiego 45 wynosi: zł Wartość rynkowa prawa własności zł STO SZEŚĆDZIESIĄT JEDEN TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa praw do nieruchomości gruntowej niezabudowanej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. Opracował: Maciej Lorenc Strona 17 z 18

18 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków. 3. Wypis z rejestru lokali. 4. Kopia mapy ewidencyjnej. 5. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /6 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 6. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /3 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Maciej Lorenc Strona 18 z 18