OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 276/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 152, 209/4, 209/5 OBRĘB CZARNA GÓRNA (KW nr KS2E/ /0) POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI CZARNA GÓRNA, GMINA CZARNA, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 276/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DZIAŁKI EW. NR zł (SŁOWNIE: JEDEN TYSIĄC zł) WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DZIAŁKI EW. NR 209/ zł (SŁOWNIE: STO CZTERDZIEŚCI SIEDEM TYSIĄCY zł) WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DZIAŁKI EW. NR 209/ zł (SŁOWNIE: STO TRZYDZIEŚCI TRZY TYSIĘCE zł) SANOK, dnia 14 października 2013 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw Księga wieczysta nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda, sygn. akt KM 276/13 PRAWO WŁASNOŚCI własność osób fizycznych KS2E/ /0 Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow (m 2 ) PsV 999 LsVI 831 KS2E/ Czarna Czarna Górna 5 209/ RIVb 1484 PsIV 485 PsV 4476 B-PsIV / PsIV 1894 Nr działki 209/4 209/5 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna, tereny preferowane do zabudowy oraz strefa rozwoju osadnictwa MPZP: brak, Studium: zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna, tereny preferowane do zabudowy 152 MPZP: brak, Studium: strefa rolnicza ekstensywna oraz strefa inwersji Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 152 gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu i powierzchni 0,1830 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, teren znacznie nachylony. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzą także obszary zakrzewione i zadrzewione. Dojazd drogą gruntową. Przewaga klasy V, użytku PS niekorzystny rozkład. Działka odłogowana, porośnięta trawą, częściowo zadrzewiona i zakrzewiona brak sortymentu drewna cennego. Lokalizacja pośrednia. Działka ewidencyjna nr 209/4 gruntowa położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalny, całoroczny o powierzchni użytkowej 51,07m 2. Obiekt oddany do użytku w 2006 roku, częściowo osadzony na palach składa się z jednej kondygnacji oraz użytkowego poddasza. Na pierwszej kondygnacji znajdują się: salon, kuchnia oraz łazienka. Na poddaszu ulokowano: przedpokój wraz z trzema pokojami. Ogrzewanie z własnego źródła ciepła piec na drewno i węgiel. Działka ewidencyjna o powierzchni 6981m 2 znacznie nachylona w kierunku południowym, częściowo zagospodarowana. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nie w pełni ogrodzony. W dniu oględzin potwierdzono, iż dojazd odbywa się od strony południowej przez działkę nr 209/5. Niemniej jednak do nieruchomości od strony północnej prowadzi droga gruntowa o uregulowanym stanie prawnym (działki nr 781, 212). Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 28

3 Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 209/5 gruntowa o powierzchni 1894m 2 położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalnym w trakcie realizacji o docelowej powierzchni użytkowej 138,15m 2. Obiekt powstaje według indywidualnego projektu, dwukondygnacyjny. Na parterze planowana jest świetlica, kuchnia, spiżarnia, salon, łazienka oraz pokój. Na drugiej kondygnacji znajdą się: hall, łazienka oraz cztery sypialnie. Na dzień oględzin budowę ukończono na poziomie około 35%. Przylegająca do wąskiej drogi asfaltowej (średni stan techniczny) biegnącej przez miejscowość część działki niemal płaska, pozostała leży w terenie nachylonym. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość zagospodarowania. Na działce znajdują się również dwa niewielkie drewniane budynki gospodarcze w złym stanie technicznym, część gruntu wyłożona żwirem, utwardzona. Wartość rynkowa prawa własności do działki ew. nr 152 Wartość rynkowa prawa własności do działki ew. nr 209/4 Wartość rynkowa prawa własności do działki ew. nr 209/ zł JEDEN TYSIĄC zł zł STO CZTERDZIEŚCI SIEDEM TYSIĄCY zł zł STO TRZYDZIEŚCI TRZY TYSIĘCE zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 11 października 2013 roku 14 października 2013 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 28

4 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 28

5 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5 położone w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/ /0 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Ustrzykach Dolnych. Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow (m 2 ) PsV 999 LsVI 831 KS2E/ Czarna Czarna Górna 5 209/ RIVb 1484 PsIV 485 PsV 4476 B-PsIV / PsIV Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5, położone w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5 położone w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku mgr Mariusza Najdy, sygn. akt KM 276/13. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 28

6 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda z dnia 05 września 2013 roku dotyczące sygn. akt KM 412/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną projektu operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2009 r., nr 26, poz. 156 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U r., nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r., nr 19, poz. 147); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., nr 38, poz. 454); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia projektu operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 28

7 M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. Z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków; księga wieczysta nr KS2E/ /0; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czarna zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Czarna Nr XV/136/1 z dnia 24 kwietnia 2001 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy wycenianej nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych, gromadzonych we własnym zakresie oraz publikacji tematycznych w prasie i wydawnictwach specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zlecającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla projektu operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 14 października 2013 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 11 października 2013 rok; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 11 października 2013 rok; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 11 października 2013 rok. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 28

8 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/ prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Ustrzykach Dolnych wyceniana nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna stanowi własność Państwa Magdaleny c. Wacława i Zofii oraz Wojciecha s. Bolesława i Władysławy Rozczyńskich na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nr księgi wieczystej Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia KS2E/ /0 brak wpisów WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA: WOJCIECH ROZCZYŃSKI s. BOLESŁAWA I WŁADYSŁAWY MAGDALENA ROZCZYŃSKA c. WACŁAWA I ZOFII WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 276/13 NA RZECZ BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. WARSZAWA HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA NA SUMĘ 96900,00 ZŁ (DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET 00/100 ZŁ). NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU UMOWY O KREDYT NR Z DNIA R., NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU. TERMIN ZAPŁATY: WIERZYCIE HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA I ODDZIAŁ W USTRZYKACH DOLNYCH Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE. Dział IV KW Hipoteka HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA NA SUMĘ 96900,00 ZŁ (DO KWOTY DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET 00/100). ODSETKI ZMIENNE. ODSETKI KAPITAŁOWE, ODSETKI ZA OPÓŹNIENIE W SPŁACIE KREDYTU, PROWIZJE ORAZ INNE KOSZTY I NALEŻNOŚCI UBOCZNE Z TYTUŁU UMOWY O KREDYT NR Z DNIA R., NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU. TERMIN ZAPŁATY: WIERZYCIE HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA I ODDZIAŁ W USTRZYKACH DOLNYCH Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE. Informacje zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami KW. Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku od Zlecającego wycenę a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość znajduje się w miejscowości Czarna Górna w odległości około 17 km od stolicy powiatu Ustrzyk Dolnych oraz w odległości około 30 km od górnych partii Bieszczadów. Powiat bieszczadzki tworzony przez jest najbardziej wysuniętą na południowy wschód częścią Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 28

9 południa ze Słowacją, zachodu z powiatem leskim i sanockim, od północy natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2011 rok zamieszkiwało osób. Powiat tworzą trzy gminy: Czarna, Lutowiska i Ustrzyki Dolne. Region ten położony jest w obszarze górskim należącym do wielkiego łańcucha Karpat, jego południową część zajmują Bieszczady Zachodnie. Góry tworzą tu kilka podłużnych pasm o znacznych wysokościach, np. Połonina Wetlińska 1255m n.p.m., Połonina Caryńska 1297m n.p.m., Tarnica 1346m n.p.m.. Środkową część zajmują niższe Góry Sanocko Turczańskie z lesistym pasmem Otrytu, Żukowa i Górami Słonnymi. Pobliskie Jezioro Solińskie jest największym w Polsce sztucznym zbiornikiem pod względem pojemności 474mln m 3. Jego powierzchnia to 22km 2 a długość linii brzegowej wynosi 156km. Środowisko tego regionu jest bardzo zróżnicowane pod względem walorów krajobrazowych i przyrodniczych, charakteryzuje się małym stopniem przekształcenia, w wielu miejscach zachowało swój naturalny charakter. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia przestrzennego ludności. Gmina Czarna leży w strefie nadgranicznej, sąsiaduje z Ukrainą a także z gminami: Lutowiska, Solina, Ustrzyki Dolne, Cisna. Różnorodność form ukształtowania terenu, bogactwo fauny i flory stwarzają dogodne warunki do wypoczynku i uprawiania turystyki. Lesistość gminy dochodzi do 62% jej ogólnej powierzchni, która wynosi 18477ha. Gospodarka oparta jest głównie na obsłudze ruchu turystycznego, rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2011 roku zarejestrowanych było 182 podmioty gospodarki, z czego: ok. 9,5% w sektorze przemysłowym, ok. 6% w budowlanym a ok. 30,7% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 2418 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 13 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2 a w powiecie bieszczadzkim 20 osób na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Czarna wynosił 14,3% (powiat bieszczadzki 14,4%). W 2011 roku na terenie gminy znajdowało się 7 turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania (powiat bieszczadzki 31 obiektów), oddano 2 mieszkania do użytkowania (powiat bieszczadzki 27 mieszkań). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2012, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 152 gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu i powierzchni 0,1830 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, teren znacznie nachylony. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzą także obszary zakrzewione i zadrzewione. Dojazd drogą gruntową. Przewaga klasy V, użytku PS niekorzystny rozkład. Działka odłogowana, porośnięta trawą, częściowo zadrzewiona i zakrzewiona brak sortymentu drewna cennego. Lokalizacja pośrednia. Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 28

10 Ocena cech nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele rolne Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Bonitacja, struktura użytków Kształt, rozłóg, powierzchnia pośrednia przeciętny niekorzystne zadowalająca przeciętny Działka ewidencyjna nr 209/4 gruntowa położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalny, całoroczny o powierzchni użytkowej 51,07m 2. Obiekt oddany do użytku w 2006 roku, częściowo osadzony na palach składa się z jednej kondygnacji oraz użytkowego poddasza. Na pierwszej kondygnacji znajdują się: salon, kuchnia oraz łazienka. Na poddaszu ulokowano: przedpokój wraz z trzema pokojami. Ogrzewanie z własnego źródła ciepła piec na drewno i węgiel. Działka ewidencyjna o powierzchni 6981m 2 znacznie nachylona w kierunku południowym, częściowo zagospodarowana. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nie w pełni ogrodzony. W dniu oględzin potwierdzono, iż dojazd odbywa się od strony południowej przez działkę nr 209/5. Niemniej jednak do nieruchomości od strony północnej prowadzi droga gruntowa o uregulowanym stanie prawnym (działki nr 781, 212). Ocena cech nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele budowlane Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt pośrednia przeciętny niekorzystne niekorzystna przeciętny Działka ewidencyjna nr 209/5 gruntowa o powierzchni 1894m 2 położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalnym w trakcie realizacji o docelowej powierzchni użytkowej 138,15m 2. Obiekt powstaje według indywidualnego projektu, dwukondygnacyjny. Na parterze planowana jest świetlica, kuchnia, spiżarnia, salon, łazienka oraz pokój. Na drugiej kondygnacji znajdą się: hall, łazienka oraz cztery sypialnie. Na dzień oględzin budowę ukończono na poziomie około 35%. Przylegająca do wąskiej drogi asfaltowej (średni stan techniczny) biegnącej przez miejscowość część działki niemal płaska, pozostała leży w terenie nachylonym. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość zagospodarowania. Na działce znajdują się również dwa niewielkie drewniane budynki gospodarcze w złym stanie technicznym, część gruntu wyłożona żwirem, utwardzona. Ocena cech nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele budowlane Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt pośrednia dobry pośrednie przeciętna przeciętny Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 28

11 Przeznaczenie nieruchomości Dla przedmiotowych nieruchomości obowiązuje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czarna zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Czarna Nr XV/136/1 z dnia 24 kwietnia 2001 roku. Brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Nr działki 209/4 209/5 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna, tereny preferowane do zabudowy oraz strefa rozwoju osadnictwa MPZP: brak, Studium: zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna, tereny preferowane do zabudowy 152 MPZP: brak, Studium: strefa rolnicza ekstensywna oraz strefa inwersji 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. W zabudowie mieszkaniowej powiatu bieszczadzkiego, w zależności od przestrzennego usytuowania budynków, występują głównie budynki jednorodzinne tj. przede wszystkim domy wolnostojące, kolejno zabudowa rekreacyjno turystyczna. W związku z brakiem na lokalnych rynkach transakcji budynkami typowo drewnianymi, do wyceny obiektów mieszkalnych zostanie zastosowane podejście kosztowe, metoda odtworzeniowa, technika elementów scalonych. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszar powiatu bieszczadzkiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, które to kształtują się na rynku lokalnym pomiędzy ok. 10 a 80 zł/m 2. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne z uwzględnieniem nieruchomości rolnych wykorzystywanych w produkcji, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych, na terenie powiatu bieszczadzkiego jest dość dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj około kilkadziesiąt transakcji. Rozdrobnienie gospodarstw, budowa geologiczna, większa odległość od głównych siedlisk a także koniunktura gospodarcza mają wpływ na ceny gruntów ziemi rolnej. W 2011 roku w obrocie prywatnym najniższe ceny w skali kraju notowane były właśnie w województwie podkarpackim, gdzie osiągnęły poziom zł/ha (spadek cen o 6,4% r/r). W 2010 roku relatywnie największy wzrost liczby transakcji odnotowano w województwie świętokrzyskim (wzrost liczby transakcji o 25% r/r) i podkarpackim (o 16% r/r), czyli regionach kraju o największym rozdrobnieniu agrarnym. Jednocześnie pomimo zwiększenia skali obrotu gruntami, w tych regionach Polski w 2010 roku, był on nadal niski i dotyczył jedynie co dwudziestego piątego gospodarstwa. Przedstawione dane zostały zaczerpnięte z opracowania pt. Stan i perspektywy rozwoju rynku użytków Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 28

12 rolnych w Polsce w 2012 r., przygotowanego przez M. Orłowską i Ł. Patoła na potrzeby Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Banku BGŻ. Aktualne ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się na poziomie od kilkunastu groszy do kilku złotych za m 2 i są porównywalne do cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Cena gruntów poddanych stałej uprawie mechanicznej zawiera się w przedziale od około zł/ha do kilku złotych, natomiast średnia cena gruntów odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych jest nieznacznie niższa i wynosi odpowiednio ponad 9000 zł/ha i ponad 8000 zł/ha. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych - wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymaga poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie ich do stanu umożliwiającego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna posiadać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz rynek nieruchomości rolnych powiat bieszczadzki od października 2011 roku do dnia opracowania operatu SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 1 oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 28

13 założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Wartość rynkowa Postępując zgodnie z przepisami szczegółowymi oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz działając zgodnie art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 28

14 określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami Wartość odtworzeniowa Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono również wartość odtworzeniową nieruchomości. Stosownie do art. 153 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., podejście kosztowe stosuje się do określania wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W związku z faktem, iż na lokalnym rynku nie występuje obrót podobnymi obiektami do przedmiotowych w podobnym stanie technicznym, do ich wyceny wykorzystano podejście kosztowe. Podejście kosztowe stosuje się wówczas, kiedy potencjalny nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nieruchomość więcej niż wynoszą koszty odtworzenia nieruchomości budynkowej, wybudowanej w takiej samej technologii i funkcji z uwzględnieniem lokalizacji i stopnia zużycia technicznego budynku. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 28

15 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja centralna Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Centralna część obrębu, jednostki ewidencyjnej. Pozytywne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu. 25% pośrednia Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Pośrednia części obrębu, jednostki ewidencyjnej. Neutralne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu. peryferyjna Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Peryferyjna części obrębu, jednostki ewidencyjnej. Negatywne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu. Dojazd dobry Dojazd drogą asfaltową lub gruntową utwardzoną o bardzo dobrym stanie technicznym. Dobry dostęp do głównych dróg publicznych. Możliwość optymalnego wykorzystania narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów. 20% przeciętny Dojazd drogą gruntową nieutwardzoną lub utwardzoną o złym stanie technicznym, drogi wąskie. Przeciętny dostęp do głównych dróg publicznych. Możliwość dobrego wykorzystania narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów. brak Brak dojazdu lub droga umowna bez uregulowanego stanu prawnego. Zadawalający dostęp do głównych dróg publicznych. Występują trudności w wykorzystaniu narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów. Ukształtowanie terenu korzystne Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% pośrednie Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. niekorzystne Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Bonitacja, struktura użytków 25% b. dobra dobra Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa I, II, IIIa i IIIb. Optymalny rozkład użytków. Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa IVa i IVb. Dobry rozkład użytków. zadawalająca Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa V i VI. Niekorzystny rozkład użytków. Kształt, rozłóg, powierzchnia korzystny Regularny przebieg granic, korzystny kształt (np. prostokąt). Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na niższy koszt uprawy. 15% przeciętny Regularny przebieg granic, przeciętny kształt (np. trapez). Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na średni koszt uprawy. niekorzystny Nieregularny przebieg granic, działki wąskie, mocno wydłużone. Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na wyższy koszt uprawy. Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 28

16 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja centralna Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% pośrednia Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. peryferyjna Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd b. dobry Dojazd drogą asfaltową w bardzo dobrym stanie technicznym, optymalny dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd. 20% dobry Dojazd drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym, korzystny dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd. przeciętny Dojazd uciążliwy, wąskie drogi asfaltowe o złym stanie technicznym lub drogi gruntowe, utrudniony dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Problematyczna lokalizacja nieruchomości na mapie, możliwy skomplikowany dojazd lub jego brak. Służebności. Ukształtowanie terenu 15% korzystne pośrednie Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania, brak nasadzeń. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i pojedyncze nasadzenia. niekorzystne Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania, grunt zakrzewiony lub zadrzewiony. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia korzystna Powierzchnia optymalna w stosunku do planowanej zabudowy, dająca możliwość bardzo dobrego zagospodarowania terenu części niezabudowanej. 20% przeciętna Powierzchnia przeciętna w stosunku do planowanej zabudowy, dająca możliwość dobrego zagospodarowania terenu części niezabudowanej. niekorzystna Powierzchnia zbyt duża lub zbyt mała w stosunku do planowanej zabudowy, uniemożliwiająca lub utrudniająca zagospodarowanie terenu części niezabudowanej. Kształt korzystny Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania (np. kwadrat). 15% przeciętny Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania (np. trapez). niekorzystny Nieregularny przebieg granic, działki wąskie, mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 28

17 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen Nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne) dokonane w latach , na terenie powiatu bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne wykazywały minimalną tendencję wzrostową na poziomie 1,31% w skali roku (tj. 0,11% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Opracował: Maciej Lorenc Strona 17 z 28

18 80,00 60,00 40,00 20,00 0, Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję wzrostową na poziomie 13,20% w skali roku (tj. 1,10% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Działka ewidencyjna nr 152 Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej. Lp. Gmina Obręb Data transakcji Powierzchnia ogółem (ha) Cena transakcyjna (zł) Cena / ha (zł) Cena / ha zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 Gm. Ustrzyki D. Ustjanowa Dolna , Gm Ustrzyki D. Krościenko , Gm Ustrzyki D. Stańkowa , Gm. Ustrzyki D. Bandrów Narodowy , Gm. Ustrzyki D. Bandrów Narodowy , Gm. Ustrzyki D. Jureczkowa , Opracował: Maciej Lorenc Strona 18 z 28

19 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A gruntowa położona w miejscowości Ustjanowa Dolna, gmina wiejska Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,4413 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt o nieforemnym kształcie dający możliwość zagospodarowania, brak dojazdu. Działka położona w terenie o istotnym nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra. Położenie pośrednie względem terenów siedliskowych. Działka odłogowana, w całości porośnięta trawą oraz pojedynczymi drzewami. sprzedana 14 września 2012 roku za cenę 2500zł. B - gruntowa położona w miejscowości Bandrów Narodowy, gmina wiejska Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,8200 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, dojazd drogą gruntową. Działka położona w terenie o istotnym nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra. Położenie pośrednie względem terenów siedliskowych. Działka odłogowana, w całości porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzakami. sprzedana 23 października 2012 roku za cenę 6880zł. C - gruntowa położona w miejscowości Jureczkowa, gmina wiejska Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,3328 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione. Grunt o kształcie nieforemnym, dojazd drogą asfaltową. Działka położona w terenie o średnim nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra. Położenie pośrednie względem terenów siedliskowych. Działka odłogowana, w całości porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzakami. sprzedana 16 sierpnia 2012 roku za cenę 1500zł. Opracował: Maciej Lorenc Strona 19 z 28

20 Działki ewidencyjne nr 209/4 oraz 209/5 Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej. Lp. Gmina Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 Gm. Ustrzyki D. Brzegi Dolne ,00 11,87 2 Gm. Czarna Rabe ,89 14,90 3 Gm. Ustrzyki D. Równia ,77 14,17 4 Gm. Ustrzyki D. Wojtkówka ,13 22,72 5 Gm. Czarna Czarna Górna ,87 12,48 6 Gm. Ustrzyki D. Brelików ,44 16,35 7 Gm. Ustrzyki D. Łodyna ,65 12,88 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A gruntowa o powierzchni 800m 2 położona jest w obrębie Brzegi Dolne w gminie Ustrzyki Dolne. Lokalizacja pośrednia. Dojazd możliwy drogą gruntową utwardzoną, w odległości około 100m przebiega droga asfaltowa. Regularny przebieg granic, kształt działki zbliżony do prostokąta, ukształtowanie terenu korzystne. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzy rzadka zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane. sprzedana 30 kwietnia 2012 roku za cenę 8000 zł. B gruntowa o powierzchni 900m 2 położona jest w obrębie Brelików w gminie Ustrzyki Dolne. Lokalizacja pośrednia. Dojazd możliwy drogą gruntową, w odległości około 50m przebiega droga asfaltowa. Regularny przebieg granic, kształt działki zbliżony do kwadratu, ukształtowanie terenu korzystne. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzy rzadka zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane. sprzedana 22 października 2012 roku za cenę zł. C gruntowa o powierzchni 400m 2 położona jest w obrębie Łodyna w gminie Ustrzyki Dolne. Lokalizacja pośrednia. Dojazd możliwy wąską drogą asfaltową. Kształt działki zbliżony do wąskiego prostokąta, ukształtowanie terenu korzystne. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzy rzadka zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane. sprzedana 14 marca 2012 roku za cenę 4261 zł. Opracował: Maciej Lorenc Strona 20 z 28

21 Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości Działka ewidencyjna nr 152 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych. Lp. Cechy rynkowe Nieruchomości wyceniane A B C 1. Lokalizacja pośrednia pośrednia pośrednia pośrednia 2. Dojazd przeciętny brak przeciętny dobry 3. Ukształtowanie terenu niekorzystne niekorzystne niekorzystne pośrednie 4. Bonitacja, struktura użytków zadowalająca dobra dobra dobra 5. Kształt, rozłóg, powierzchnia przeciętny przeciętny korzystny przeciętny Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = zł/ha Cmin = 4576 zł/ha C = 5666 zł/ha Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 25% 1416, Dojazd 20% 1133,20 566, ,60 Ukształtowanie terenu 15% 849, ,95 Bonitacja, struktura użytków 25% 1416,50-708,25-708,25-708,25 Kształt, rozłóg, powierzchnia 15% 849, ,95 0 Suma 100% 5666,00-141, , ,80 Cena zł/ha 5746, , ,00 Wartość po poprawkach 5604, , ,20 Średnia wartość 1ha 5282,78 Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 152 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WR = 5282,78 zł/ha x 0,1830 ha = 966,75 zł 1000 zł Opracował: Maciej Lorenc Strona 21 z 28

22 Działka ewidencyjna nr 209/4 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja pośrednia pośrednia pośrednia pośrednia 2 Dojazd przeciętny dobry dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu niekorzystne korzystne korzystne korzystne 4 Powierzchnia niekorzystna przeciętna korzystna niekorzystna 5 Kształt przeciętny korzystny korzystny niekorzystny Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = 22,72 zł/m 2 Cmin = 11,87 zł/m 2 C = 10,85 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 3, Dojazd 20% 2,17-1,08-1,08-1,08 Ukształtowanie terenu 15% 1,63-1,63-1,63-1,63 Powierzchnia 20% 2,17-1,08-2,17 0 Kształt 15% 1,63-0,81-0,81 0,81 Suma 100% 10,85-4,60-5,69-1,90 Cena zł/m 2 11,87 16,35 12,88 Wartość po poprawkach 7,27 10,66 10,98 Średnia wartość 1m 2 9,64 Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej (z wykluczeniem części składowych) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 209/4 położoną w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, wynosi: 9,64 zł/m 2 x 6981 m 2 = 67296,84 zł Opracował: Maciej Lorenc Strona 22 z 28

23 Wartość kosztorysową przedmiotowego budynku gospodarczego w stanie nowym z wykorzystaniem scalonych normatyw zawiera poniższa tabela. Ceny ustalono w oparciu o aktualne Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli Wydawnictwa WACETOB Sp. z o.o. Obiekt nr 132. Lp. Rodzaj scalonego elementu Jednostka obmiarowa Ilość jednostek obmiarowych Cena jednostki (zł) Wskaźnik regionalny Wartość kosztorysowa scalonego elementu (zł) a c d e f g h 1 Roboty ziemne i fundamenty 100m 2 powierzchni zabudowy 0, ,17 0, ,992 2 Ściany nadziemia i ścianki działowe 100m 3 objętości murów 0, ,12 0, ,92 3 Dach konstrukcja, pokrycie, obróbka 100m 2 powierzchni zabudowy 0, ,33 0, ,01 4 Ślusarka i stolarka 5 Podłoża i podłogi 100m 2 powierzchni ogólnej 100m 2 powierzchni ogólnej 0, ,52 0, ,891 0, ,43 0, ,137 6 Elewacje i różne roboty zewnętrzne 100m 2 powierzchni elewacji 0, ,44 0, ,497 7 Tynki wewnętrzne, okładziny, malowanie 1000m 3 kubatury budynku 0, ,21 0, ,76 8 Instalacje elektryczne 1000m 3 kubatury budynku 0, ,53 0, ,86 RAZEM 84177,07 Wyliczony koszt budowy budynku mieszkalnego w stanie nowym skorygowano tak, aby odpowiadał on uwarunkowaniom lokalnego rynku. Zgodnie z informacją zamieszczoną w wykorzystanym do wyceny katalogu scalonych normatyw, takiej korekcji dokonuje się w oparciu o mnożnik przeliczeniowy, który dla województwa podkarpackiego kształtuje się pomiędzy 0,6731 a 0,7513. W nawiązaniu do lokalizacji i charakteru miejscowości przyjęto wartość 0,75. Po przeliczeniu otrzymano skorygowaną wartość kosztorysową robót budowlanych odpowiadający kosztom budowy na lokalnym rynku, wynoszącą 84177,07 zł. Wartość ta nie zawiera kosztów dodatkowych, tj. kosztu opracowania dokumentacji, nadzoru oraz zabezpieczenia placu budowy, etc.. Na potrzeby niniejszej wyceny, w związku z małym stopniem złożoności budowy przyjęto procentowy wskaźnik kosztów dodatkowych na poziomie 5%. Obliczone koszty dodatkowe wynoszą 4208,85 zł. Kosztorysowa wartość obiektu po uwzględnieniu kosztów dodatkowych wynosi 88385,92 zł. Stopień zużycia budynku gospodarczego określono na poziomie 10%. Wartość odtworzeniowa budynku skorygowana o stopień zużycia wynosi 79547,33 zł. Opracował: Maciej Lorenc Strona 23 z 28

24 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej drewnianym budynkiem mieszkalnym, stanowiącą działkę ewidencyjną nr 209/4 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi: WR = 67296,84 zł ,33 zł = ,17 zł zł Działka ewidencyjna nr 209/5 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja pośrednia pośrednia pośrednia pośrednia 2 Dojazd dobry dobry dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu pośrednie korzystne korzystne korzystne 4 Powierzchnia przeciętna przeciętna korzystna niekorzystna 5 Kształt przeciętny korzystny korzystny niekorzystny Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = 22,72 zł/m 2 Cmin = 11,87 zł/m 2 C = 10,85 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 3, Dojazd 20% 2, Ukształtowanie terenu 15% 1,63-1,08-1,08-1,08 Powierzchnia 20% 2,17 0-2,17 1,08 Kształt 15% 1,63-1,63-1,63 0 Suma 100% 10,85-2,71-4,88 0,00 Cena zł/m 2 11,87 16,35 12,88 Wartość po poprawkach 9,16 11,47 12,88 Średnia wartość 1m 2 11,17 Opracował: Maciej Lorenc Strona 24 z 28