OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 356/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 162/3 (KW nr KS1E/ /4) OBRĘB MYCZKOWCE, nr 164/6 (KW nr KS1E/ /4) OBRĘB MYCZKOWCE, nr 210/23 (KW nr KS1E/ /4) OBRĘB MYCZKOWCE, nr 242 (KW nr KS1E/ /4) OBRĘB MYCZKOWCE, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI MYCZKOWCE, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 356/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: BOGUMIŁA SOSZYŃSKA (UL. NOWA 20, NISKO), JERZY SOSZYŃSKI (UL. NOWA 20, NISKO) SANOK, dnia 02 kwietnia 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 356/14 podejście porównawcze prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: BOGUMIŁA SOSZYŃSKA C. JANA I HELENY ORAZ JERZY ADAM SOSZYŃSKI S. MIECZYSŁAWA I EMILII Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) 4 162/3 0,3700 PsV 0,0400 RIVb 0,3300 KS1E/ /4 Solina Myczkowce 6 164/6 0,1600 RIVb 0, /23 0,3000 Lz-PsV 0, ,1700 ŁIV 0,1700 Nr działki 162/3, 164/6 210/ Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: symbol V tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej (strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy); tereny objęte stanowiskami archeologicznymi wg listy konserwatora: rozpoznanych cennych, rozpoznanych MPZP: brak, Studium: symbol III tereny leśne glebo - i wodochronne (strefa ochrony krajobrazowej); tereny zalewowe MPZP: brak, Studium: symbol V tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej (strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy) Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 162/3 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 162/3 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3700ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 1,1km w linii prostej, w odległości około 0,3km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym i pofałdowanym. Przeważająca klasa bonitacyjna IVb. Północną oraz północno wschodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej poprzez wąski most na tej samej rzece. W północno zachodniej części nieruchomości przebiega sieć elektroenergetyczna, widoczny słup techniczny. Działka w części porośnięta jest koszoną trawą, jest również znacznie zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Opracował: Strona 2 z 25

3 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 164/6 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 164/6 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,1600ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 0,9km w linii prostej, w odległości około 0,1km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IVb. Południowo zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej poprzez wąski most na tej samej rzece. W południowej części nieruchomości przebiega sieć elektroenergetyczna. Działka odłogowana, znacznie zakrzewiona i zadrzewiona (brak sortymentu drewna cennego). Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka ewidencyjna nr 210/23 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 210/23 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3000ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna, a także grunty poddane uprawie i odłogowane. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 2,4km w linii prostej. Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal płaskim, miejscami podmokłym teren zalewowy. Klasa bonitacyjna V. Północno zachodnią oraz zachodnią granicę wyznacza rzeka Olszanka, będąca prawym dopływem Sanu. Brak dojazdu do nieruchomości. Działka w całości zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka ewidencyjna nr 242 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 242 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,1700ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 2,1km w linii prostej. Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IV. Dojazd drogą gruntową od strony południowej. Przy wschodniej granicy przepływa ciek wodny. Działka porośnięta trawą, sporadycznie koszona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 162/3 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 164/6 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 210/23 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr zł DZIEWIĘĆ TYSIĘCY STO PIĘĆDZIESIĄT zł 4200 zł CZTERY TYSIĄCE DWIEŚCIE zł 6200 zł SZEŚĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE zł 4600 zł CZTERY TYSIĄCE SZEŚĆSET zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 14 marca 2015 roku 02 kwietnia 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 3 z 25

4 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 4 z 25

5 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 położone w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /4, przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 położone w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 356/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 23 lutego 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 356/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Opracował: Strona 5 z 25

6 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopie map ewidencyjnych; kopie map zasadniczych; księga wieczysta nr KS1E/ /4; Zaświadczenie znak RGPI z dnia 27 marca 2015 roku, wydane przez Urząd Gminy Solina; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 02 kwietnia 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 14 marca 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 14 marca 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 14 marca 2015 roku. Opracował: Strona 6 z 25

7 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /4 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 z obrębu Myczkowce jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi własność w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Bogumiła Soszyńska c. Jana i Heleny oraz Jerzy Adam Soszyński s. Mieczysława i Emilii. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność KS1E/ /4 Działki ewidencyjne Lp. 1 NR 162/3 Obręb: MYCZKOWCE Obszar: - Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Przyłączenie: NR KW / / Lp. 2 NR 164/6 Obręb: MYCZKOWCE Obszar: - Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Przyłączenie: NR KW / / Lp. 3 NR 242 Obręb: MYCZKOWCE Obszar: - Sposób korzystania: Ł ŁĄKI TRWAŁE Przyłączenie: NR KW / / Lp. 4 NR 210/23 Obręb: MYCZKOWCE Obszar: - Sposób korzystania: LZ GRUNTY ZADRZEWIONE I ZAKRZEWIONE Przyłączenie: NR KW / / Położenie Miejscowość: MYCZKOWCE Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 1,0000 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: BOGUMIŁA SOSZYŃSKA C. JANA I HELENY ORAZ JERZY ADAM SOSZYŃSKI S. MIECZYSŁAWA I EMILII Opracował: Strona 7 z 25

8 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: PRAWO OSOBISTE Treść wpisu: PRAWO PIERWOKUPU W PRZYPADKU ZBYCIA PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI PRZED UPŁYWEM 5 LAT OD DATY ZAWARCIA NINIEJSZEJ UMOWY Skarb Państwa (Nazwa): AGENCJA WŁASNOŚCI ROLNEJ SKARBU PAŃSTWA Lp. 2. Numer wpisu: 2 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 640/09 Skarb Państwa (Nazwa, siedziba, REGON): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, NISKO, Rola instytucji: ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : CENTRUM HANDLOWE "POLAM" J. KACZEWSKI, W. GOCLAN SPÓLKA JAWNA, MIŁOCIN Lp. 3. Numer wpisu: 3 Rodzaj wpisu: OSTRZEŻENIE Treść wpisu: SPRAWY KOMORNICZE KM 640/09 ORAZ KM 640/09 DOTYCZĄCE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI A PROWADZONE PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU ZOSTAŁY UMORZONE Lp. 4. Numer wpisu: 4 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ ZASTĘPCĘ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU - KOMORNIKA SĄDOWEGO TOMASZA KLUCZNIKA W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 356/14 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : CENTRUM HANDLOWE POLAM J. KARCZEWSKI W. GOCLAN SPÓŁKA JAWNA, ZACZERNIE Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 16766,10 (SZESNAŚCIE TYSIĘCY SIEDEMSET SZEŚĆDZIESIĄT SZEŚĆ 10/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): Z TYTUŁU ZADŁUŻENIA WOBEC SKARBU PAŃSTWA W PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA M-CE STYCZEŃ, LUTY, MARZEC, KWIECIEŃ, MAJ, CZERWIEC, LIPIEC, SIERPIEŃ, LISTOPAD I GRUDZIEŃ 1997 R. Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa, siedziba, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, STALOWA WOLA, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 9119,90 (DZIEWIĘĆ TYSIĘCY STO DZIEWIĘTNAŚCIE 90/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): Z TYTUŁU ZADŁUŻENIA WOBEC SKARBU PAŃSTWA W PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA M-CE STYCZEŃ, LUTY, MARZEC, KWIECIEŃ, MAJ, CZERWIEC, LIPIEC, SIERPIEŃ, WRZESIEŃ, PAŹDZIERNIK, LISTOPAD I GRUDZIEŃ 1998 R. Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa, siedziba, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, STALOWA WOLA, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Opracował: Strona 8 z 25

9 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Dział IV KW Hipoteka Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 3 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 59943,20 (PIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET CZTERDZIEŚCI TRZY 20/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): Z TYTUŁU ZADŁUŻEŃ WOBEC SKARBU PAŃSTWA W PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG VAT, PODATKU DOCHODOWYM OD OSÓB FIZYCZNYCH, ZRYCZAŁTOWANYM PODATKU DOCHODOWYM ORAZ GRZYWNY KARNEJ SKARBOWEJ Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa, siedziba, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, STALOWA WOLA, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 4 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 7782,00 (SIEDEM TYSIĘCY SIEDEMSET OSIEMDZIESIĄT DWA) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): NALEŻOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONYCH SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE ROLNIKÓW ZA OKRES OD I KWARTAŁU 2009 R. DO I KWARTAŁU 2011 R Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R. WYNIKAJĄCE Z TYTUŁU NIOPŁACNYCH SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE ROLNIKÓW ZA OKRES OD I KWARTAŁU 2009 R. DO I KWARTAŁU 2011 R Wierzyciel hipoteczny Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji): KASA ROLNICZEGO UBEZPIECZENIA SPOŁECZNEGO - PLACÓWKA TERENOWA W SANOKU, WARSZAWA, , OSOBA PRAWNA, KTÓREJ POWIERZONO WYKONYWANIE PRAW SKARBU PAŃSTWA Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek, niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 1,0000ha. W procesie wyceny przyjęto łączną miarę 1,0000ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest małżeństwo: Jerzy Adam Soszyński s. Mieczysława i Emilii oraz Bogumiła Soszyńska c. Jana i Heleny (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jednostka ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) 4 162/3 0,3700 PsV 0,0400 RIVb 0,3300 KS1E/ /4 Solina Myczkowce 6 164/6 0,1600 RIVb 0, /23 0,3000 Lz-PsV 0, ,1700 ŁIV 0,1700 Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Strona 9 z 25

10 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Lokalizacja nieruchomości Działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 usytuowane są w miejscowości Myczkowce (gmina Solina, powiat leski) w odległości około 10km w stronę południowo wschodnią od stolicy powiatu, tj. miejscowości Lesko. W średniej odległości około 1,5km w linii prostej znajduje się Jezioro Myczkowskie będące sztucznym zbiornikiem wodnym o powierzchni około 2 km², głębokości od 5 do 15 m i pojemności 11 mln m³. Wokół jeziora znajdują się tereny o walorach turystycznych i uzdrowiskowych. Zbiornik powstał jako część Zespołu Elektrowni Wodnych Solina Myczkowce i pełni rolę zbiornika wyrównawczego. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim, a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad 80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy. Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 55,7% jej ogólnej powierzchni. W 2013 roku zarejestrowanych było 684 podmiotów gospodarki, z czego: około 3,9% w sektorze przemysłowym, około 6,6% w budowlanym i blisko 9,8% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5313 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 29 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił 17,2% (powiat leskim 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 32 mieszkania (powiat leski 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 162/3 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 162/3 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3700ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 1,1km w linii prostej, w odległości około 0,3km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym i pofałdowanym. Przeważająca klasa bonitacyjna IVb. Północną oraz północno wschodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej poprzez wąski most na tej samej rzece. W północno zachodniej części nieruchomości przebiega sieć elektroenergetyczna, widoczny słup techniczny. Działka w części porośnięta jest koszoną trawą, jest również znacznie zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Opracował: Strona 10 z 25

11 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra dobre dobry duże Działka ewidencyjna nr 164/6 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 164/6 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,1600ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 0,9km w linii prostej, w odległości około 0,1km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IVb. Południowo zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej poprzez wąski most na tej samej rzece. W południowej części nieruchomości przebiega sieć elektroenergetyczna. Działka odłogowana, znacznie zakrzewiona i zadrzewiona (brak sortymentu drewna cennego). Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra b. dobre b. dobry duże Działka ewidencyjna nr 210/23 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 210/23 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3000ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna, a także grunty poddane uprawie i odłogowane. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 2,4km w linii prostej. Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal płaskim, miejscami podmokłym teren zalewowy. Klasa bonitacyjna V. Północno zachodnią oraz zachodnią granicę wyznacza rzeka Olszanka, będąca prawym dopływem Sanu. Brak dojazdu do nieruchomości. Działka w całości zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra zadowalający zadowalająca zadowalające zadowalający duże Działka ewidencyjna nr 242 obręb Myczkowce gruntowa stanowiąca działkę nr 242 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,1700ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych Opracował: Strona 11 z 25

12 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 2,1km w linii prostej. Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IV. Dojazd drogą gruntową od strony południowej. Przy wschodniej granicy przepływa ciek wodny. Działka porośnięta trawą, sporadycznie koszona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra b. dobre zadowalający brak Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 z obrębu Myczkowce jednostki ewidencyjnej Solina objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Solina zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Solina Nr XIV/267/2000 z dnia 12 grudnia 2000 roku. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Nr działki 162/3, 164/6 210/ Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: symbol V tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej (strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy); tereny objęte stanowiskami archeologicznymi wg listy konserwatora: rozpoznanych cennych, rozpoznanych MPZP: brak, Studium: symbol III tereny leśne glebo - i wodochronne (strefa ochrony krajobrazowej); tereny zalewowe MPZP: brak, Studium: symbol V tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej (strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy) 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników, które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 Warszawa 2012, przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również Opracował: Strona 12 z 25

13 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników, szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne na terenie powiatu leskiego i bieszczadzkiego jest dość dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj minimum kilkadziesiąt transakcji. Ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się przeciętnie na poziomie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za ha i są porównywalne do cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie do stanu umożliwiającego zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Nieruchomości położone w okolicach zbiorników wodnych, rzadziej występują w obrocie. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne powiat leski od marca 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Opracował: Strona 13 z 25

14 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej (w tym: lokalizacja w pobliżu zbiorników wodnych) zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Opracował: Strona 14 z 25

15 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 15 z 25

16 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Cecha rynkowa Waga cechy [%] Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. 25% dobra Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. zadowalająca Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych. Dojazd Bonitacja 15% 20% b. dobry Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową. dobry zadowalający Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym. Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród. b. dobra Klasa bonitacyjna I, II, III, IIIa, IIIb. dobra Klasa bonitacyjna IV, IVa, IVb. Ukształtowanie terenu zadowalająca b. dobre Klasa bonitacyjna V, VI. Nieużytki. Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% dobre zadowalające Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe. Występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe. Występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy. 10% dobry Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy. zadowalający Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy. Utrudnienia w uprawie 15% brak małe Brak utrudnień w uprawie. Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. duże Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. Opracował: Strona 16 z 25

17 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku cen przyjęto transakcje (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne) dokonane w latach na terenie powiatów: bieszczadzkiego, leskiego, sanockiego. Na przedstawionym wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną wyrażoną w zł w przeliczeniu na 1ha powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła wyznacza trend. Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne wykazywały tendencję wzrostową na poziomie 6,10% w skali roku (tj. 0,51% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Opracował: Strona 17 z 25

18 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele rolne Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Powierzchnia nieruchomości (ha) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1ha (zł) Cena zaktualizowana na datę wyceny / ha (zł) 1 A Solina Górzanka , , ,89 2 Solina Berezka , , ,44 3 Solina Terka , , ,94 4 B Solina Terka , , ,68 5 C Ustrzyki Dolne Łobozew Dolny , , ,21 6 Solina Bereźnica Wyżna , , ,33 7 Ustrzyki Dolne Łobozew Dolny , , ,71 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,3900ha umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, zakrzewionych i zadrzewionych, a także działek poddanych uprawie. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o nieforemnym kształcie, jednak dającym możliwość dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IV. Dojazd drogą gruntową. Położenie dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka gruntu odłogowana, porośnięta wysoką trawą, nieznacznie zakrzewiona. Przeznaczenie nieruchomości: rolnicza przestrzeń produkcyjna (strefa ochrony krajobrazowej) z ograniczonym prawem zabudowy. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie dobra dobry dobra b. dobre dobry małe B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,1594ha umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, zakrzewionych i zadrzewionych, a także działek poddanych uprawie. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, dającym możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie o zróżnicowanym ukształtowaniu, miejscami znacznie nachylonym. Klasa bonitacyjna VI. Dojazd drogą gruntową. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka gruntu odłogowana, porośnięta wysoką trawą, nieznacznie zakrzewiona. Przeznaczenie Opracował: Strona 18 z 25

19 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, nieruchomości: rolnicza przestrzeń produkcyjna (strefa ochrony krajobrazowej) z ograniczonym prawem zabudowy. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry zadowalająca zadowalające b. dobry małe C - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,3686ha umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, zakrzewionych i zadrzewionych, a także działek poddanych uprawie. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o nieforemnym kształcie, uniemożliwiającym dobre zagospodarowanie, położony jest w terenie o zróżnicowanym ukształtowaniu, miejscami znacznie nachylonym. Klasa bonitacyjna IVa. Dojazd drogą gruntową. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka gruntu odłogowana, porośnięta wysoką trawą, częściowo zakrzewiona i zadrzewiona. Przeznaczenie nieruchomości: obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra zadowalające zadowalający małe Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 162/3 obręb Myczkowce Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra dobra b. dobra b. dobra 2 Dojazd dobry dobry dobry dobry 3 Bonitacja dobra dobra zadowalająca dobra 4 Ukształtowanie terenu dobre b. dobre zadowalające zadowalające 5 Kształt dobry dobry b. dobry zadowalający 6 Utrudnienia w uprawie duże małe małe małe Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 28098,21 zł/ha C min = 11734,44 zł/ha C = 16363,77 zł/ha Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Strona 19 z 25

20 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 25% 4090, ,47 0,00 0,00 Dojazd 15% 2454,57 0,00 0,00 0,00 Bonitacja 20% 3272,74 0, ,37 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 2454, , , ,29 Kształt 10% 1636,38 0,00-818,19 818,19 Utrudnienia w uprawie 15% 2454, , , ,29 Suma 100% 16363,77-409,11 818,18 818,19 Cena zł/ha 26470, , ,21 Wartość po poprawkach 26061, , ,40 Średnia wartość 1ha 24093,35 Na przedmiotowej działce obecny jest drzewostan. Brak przeprowadzanych zabiegów pielęgnacyjnych, co wpłynęło na niską jego jakość. Do określenia wartości drzewostanu posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lesko. Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w tabeli. Sortyment Gatunek Klasa wieku Miąższość m 3 Cena netto [zł] loco las (bez zrywki) Suma [zł] S4 Brz ,00 154,00 S4 Ol ,00 86,00 Razem 3-240,00 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 162/3 z obrębu Myczkowce, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi: WN = 24093,35 zł/ha x 0,3700ha + 240,00 zł = 9154,54 zł 9150 zł Działka ewidencyjna nr 164/6 obręb Myczkowce Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra dobra b. dobra b. dobra 2 Dojazd dobry dobry dobry dobry 3 Bonitacja dobra dobra zadowalająca dobra 4 Ukształtowanie terenu b. dobre b. dobre zadowalające zadowalające 5 Kształt b. dobry dobry b. dobry zadowalający 6 Utrudnienia w uprawie duże małe małe małe Opracował: Strona 20 z 25

21 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 28098,21 zł/ha C min = 11734,44 zł/ha C = 16363,77 zł/ha Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 25% 4090, ,47 0,00 0,00 Dojazd 15% 2454,57 0,00 0,00 0,00 Bonitacja 20% 3272,74 0, ,37 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 2454,57 0, , ,57 Kształt 10% 1636,38 818,19 0, ,38 Utrudnienia w uprawie 15% 2454, , , ,29 Suma 100% 16363, , , ,66 Cena zł/ha 26470, , ,21 Wartość po poprawkach 28107, , ,87 Średnia wartość 1ha 26138,82 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 164/6 z obrębu Myczkowce, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi: WN = 26138,82 zł/ha x 0,1600ha = 4182,21 zł 4200 zł Działka ewidencyjna nr 210/23 obręb Myczkowce Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra dobra b. dobra b. dobra 2 Dojazd zadowalający dobry dobry dobry 3 Bonitacja zadowalająca dobra zadowalająca dobra 4 Ukształtowanie terenu zadowalające b. dobre zadowalające zadowalające 5 Kształt zadowalający dobry b. dobry zadowalający 6 Utrudnienia w uprawie duże małe małe małe Opracował: Strona 21 z 25

22 gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/ /4), obręb Myczkowce, Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 28098,21 zł/ha C min = 11734,44 zł/ha C = 16363,77 zł/ha Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 25% 4090, ,47 0,00 0,00 Dojazd 15% 2454, , , ,29 Bonitacja 20% 3272, ,37 0, ,37 Ukształtowanie terenu 15% 2454, ,57 0,00 0,00 Kształt 10% 1636,38-818, ,38 0,00 Utrudnienia w uprawie 15% 2454, , , ,29 Suma 100% 16363, , , ,95 Cena zł/ha 26470, , ,21 Wartość po poprawkach 21152, , ,26 Średnia wartość 1ha 19184,21 Na przedmiotowej działce obecny jest drzewostan. Brak przeprowadzanych zabiegów pielęgnacyjnych, co wpłynęło na niską jego jakość. Do określenia wartości drzewostanu posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lesko. Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w tabeli. Sortyment Gatunek Klasa wieku Miąższość m 3 Cena netto [zł] loco las (bez zrywki) Suma [zł] S4 Ol ,00 172,00 S4 poz. liść. mk ,00 256,00 Razem 6-428,00 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 210/23 z obrębu Myczkowce, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi: WN = 19184,21 zł/ha x 0,3000ha + 428,00 = 6183,26 zł 6200 zł Opracował: Strona 22 z 25