OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 143/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 565/2, 566/2 (KW nr KS1E/ /6) OBRĘB POLAŃCZYK, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI POLAŃCZYK, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 1104/2, 1104/3 (KW nr KS1E/ /6) OBRĘB MYCZKÓW, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI MYCZKÓW, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 143/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: JACEK ZALESKI (UL. KATOWICKA 8B/1a, WARSZAWA) SANOK, dnia 12 maja 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomości gruntowe określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowych jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 143/13 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: JACEK JAN ZALESKI S. JANA I ELEONORY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb KS1E/ /6 Solina Polańczyk Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) 3 565/ RV / RV 2003 KS1E/ /6 Solina Myczków / Lzr-PsV 753 RV / RV 2283 Nr działki 565/2 (obręb Polańczyk) 566/2 (obręb Polańczyk) Przeznaczenie nieruchomości MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich; symbol 12.KDd tereny komunikacji drogi publiczne klasy dojazdowej MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich 1104/2 (obręb Myczków) 1104/3 (obręb Myczków) MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich; symbol 12.KDd tereny komunikacji drogi publiczne klasy dojazdowej Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 565/2 obręb Polańczyk gruntowa stanowiąca działkę nr 565/2 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 3332m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,6km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości. posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu, istotny spadek przechodzący w nieznaczne nachylenie. Południowo zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa, w odległości około 0,6km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka zakrzewiona i zadrzewiona głównie w północnej i środkowej części, południowy obszar porośnięty koszoną trawą. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Opracował: Strona 2 z 29

3 Działka ewidencyjna nr 566/2 obręb Polańczyk gruntowa stanowiąca działkę nr 566/2 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2003m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,6km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości. posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznaczne pochyły. Dojazd umowną drogą gruntową poprzez działkę przyległą, w odległości około 0,6km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka porośnięta koszoną trawą. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 1104/2 obręb Myczków gruntowa stanowiąca działkę nr 1104/2 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 1497m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,8km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości Polańczyk. posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren nieznaczne pochyły. Dojazd drogą gruntową poprzez działkę przyległą, w odległości około 0,5km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka porośnięta trawą jest zakrzewiona i zadrzewiona. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Działka ewidencyjna nr 1104/3 obręb Myczków gruntowa stanowiąca działkę nr 1104/3 położona jest w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2283m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,8km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości Polańczyk. posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren istotnie pochyły. Północno zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa, w odległości około 0,5km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka porośnięta trawą jest zakrzewiona i zadrzewiona. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 565/2 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 566/2 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 1104/2 Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 1104/ zł DWIEŚCIE SZEŚĆDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY PIĘĆSET zł zł STO SIEDEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł zł STO CZTERDZIEŚCI TRZY TYSIĄCE PIĘĆSET zł zł STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 05 maja 2015 roku 12 maja 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 3 z 29

4 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 4 z 29

5 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 565/2, 566/2 (KW nr KS1E/ /6) położone w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie oraz nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 1104/2, 1104/3 (KW nr KS1E/ /6) położone w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 565/2, 566/2 położone w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie oraz do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 1104/2, 1104/3 położone w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowych nieruchomości gruntowych, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 143/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 15 kwietnia 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 143/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Strona 5 z 29

6 Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypisy z rejestru gruntów; kopie map ewidencyjnych; kopie map zasadniczych; księgi wieczyste nr KS1E/ /6, KS1E/ /6; Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego znak RGPI z dnia 22 kwietnia 2015 roku wydany przez Urząd Gminy Solina; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 12 maja 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 05 maja 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 05 maja 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 05 maja 2015 roku. Opracował: Strona 6 z 29

7 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /6 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 565/2, 566/2 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi własność w udziale 1/1 Jacek Jan Zaleski s. Jana i Eleonory. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /6 Działka ewidencyjna Lp. 1 NR 565/2 Obręb: -, Obszar: - Sposób korzystania: ROLA Przyłączenie: NR KW / /, OBSZAR 0,3332 HA Działka ewidencyjna Lp. 2 NR 566/2 Obręb: -, Obszar: - Sposób korzystania: ROLA Przyłączenie: NR KW / /, OBSZAR 0,2003 HA Położenie Miejscowość: POLAŃCZYK Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 0,5335 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: JACEK JAN ZALESKI S. JANA I ELEONORY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 143/13 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : BANK HANDLOWY W WARSZAWIE S.A., WARSZAWA BRAK WPISÓW Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek, niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 0,5335ha. W procesie wyceny przyjęto łączną miarę 0,5335ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Jacek Jan Zaleski s. Jana i Eleonory (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb KS1E/ /6 Solina Polańczyk Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) 3 565/ RV / RV 2003 Opracował: Strona 7 z 29

8 Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /6 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 1104/2, 1104/3 z obrębu Myczków jednostki ewidencyjnej Solina, stanowi własność w udziale 1/1 Jacek Jan Zaleski s. Jana i Eleonory. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /6 Działka ewidencyjna Lp. 1 NR 1104/2 Obręb: MYCZKÓW Obszar: - Sposób korzystania: LZ GRUNTY ZADRZEWIONE I ZAKRZEWIONE Działka ewidencyjna Lp. 2 NR 1104/3 Obręb: MYCZKÓW Obszar: - Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Położenie Miejscowość: MYCZKÓW Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 0,3780 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: JACEK JAN ZALESKI S. JANA I ELEONORY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 143/13 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : BANK HANDLOWY W WARSZAWIE SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 39493,70 (TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY CZTERYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT TRZY 70/100) ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ULTIMO NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY, WARSZAWA, Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek, niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 0,3780ha. W procesie wyceny przyjęto łączną miarę 0,3780ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów. Wypisy z rejestru gruntów wskazują, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Jacek Jan Zaleski s. Jana i Eleonory (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Opracował: Strona 8 z 29

9 Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /6 Solina Myczków / Lzr-PsV 753 RV / RV 2283 Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania ksiąg wieczystych w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działki ewidencyjne nr 565/2, 566/2 usytuowane są w miejscowości Polańczyk (gmina Solina, powiat leski) w odległości około 18km w stronę południowo - wschodnią od Leska oraz działki ewidencyjne nr 1104/2, 1104/3 usytuowane są w miejscowości Myczków (gmina Solina, powiat leski) w odległości około 16km w stronę południowo - wschodnią od Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad 80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy. Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 55,7% jej ogólnej powierzchni. W 2013 roku zarejestrowanych było 684 podmiotów gospodarki, z czego: około 3,9% w sektorze przemysłowym, około 6,6% w budowlanym i blisko 9,8% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5313 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 29 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił 17,2% (powiat leskim 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 32 mieszkania (powiat leski 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Polańczyk to miejscowość o charakterze wczasowo uzdrowiskowym, położona w gminie Solina, przy drodze wojewódzkiej nr 894. Od 30 grudnia 1999 Polańczyk jest siedzibą władz Gminy. Wieś ta istniała już w 1580 roku pod nazwą Polieszczańskie. Obecna nazwa przyjęła się pod koniec XVII wieku, kiedy właścicielami wsi byli Polańscy. Po powstaniu Zalewu Solińskiego w latach Polańczyk zmienił swoje oblicze, na półwyspie otoczonym wodami jeziora zbudowano domy wczasowe i sanatoria. Od 1974 roku, na podstawie ustawy o uzdrowiskach, Polańczyk był uznany za miejscowość posiadającą warunki do prowadzenia lecznictwa uzdrowiskowego, dzięki czemu mogły być prowadzone tu zakłady lecznictwa. W 1999 roku miejscowość została uznana za uzdrowisko. Opracował: Strona 9 z 29

10 W lokalnych odwiertach występują wody wodorowęglanowo chlorkowo sodowo bromkowe i jodkowe (nieeksploatowane). Znajduje się tutaj wiele miejsc noclegowych i przystani żeglarskich. Miejscowość posiada dobrą bazę gastronomiczną. Wśród zabytków wymienić można m.in.: murowaną cerkiew pw. św. Paraskewi (obecnie kościół) z ikoną Matki Boskiej z Łopienki, cmentarz z murowaną kaplicą dworską z 1909 roku fundacji rodziny Cieślińskich oraz kamienną kapliczkę z XIX wieku. Sąsiednia miejscowość Myczków istniała w XV wieku jako własność Kmitów. Do 1939 roku we wsi znajdował się dwór, którego właścicielem był kpt. Czesław Wawrosz bohater walk z lat We wsi znajdują się dwa kościoły położone obok siebie, przedzielone wspólną dzwonnicą parawanową. Pierwszy z budynków, funkcjonujący dawniej jako cerkiew greckokatolicka, a obecnie kościół rzymskokatolicki, to kościół parafialny pw. Matki Boskiej Nieustającej Pomocy z 1899 roku wzniesiony z fundacji Jana Nepomucena Zatorskiego, właściciela tutejszego majątku. Drugi kościół to obiekt wybudowany w 1901 roku, również przez Jana Zatorskiego jako fundatora, przeznaczony od początku dla ludności rzymskokatolickiej. Kościół ten jest pw. Najświętszego Serca Pana Jezusa Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 565/2 obręb Polańczyk gruntowa stanowiąca działkę nr 565/2 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 3332m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,6km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości. posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu, istotny spadek przechodzący w nieznaczne nachylenie. Południowo zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa, w odległości około 0,6km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka zakrzewiona i zadrzewiona głównie w północnej i środkowej części, południowy obszar porośnięty koszoną trawą. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Uzdrowisko Polańczyk Gminy Solina, obszar przeznaczony dla zabudowy stanowi powierzchnię 3312m 2. Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 3312m 2 (tereny dla zabudowy) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający dobre zadowalająca dobry Część przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 20m 2, oznaczona jest w w/w MPZP jako tereny dróg publicznych. Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 20m 2 (tereny drogi) Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre Opracował: Strona 10 z 29

11 Działka ewidencyjna nr 566/2 obręb Polańczyk gruntowa stanowiąca działkę nr 566/2 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2003m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,6km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości. posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznaczne pochyły. Dojazd umowną drogą gruntową poprzez działkę przyległą, w odległości około 0,6km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka porośnięta koszoną trawą. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający dobre dobra dobry Działka ewidencyjna nr 1104/2 obręb Myczków gruntowa stanowiąca działkę nr 1104/2 położona jest w miejscowości Polańczyk, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 1497m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,8km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości Polańczyk. posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren nieznaczne pochyły. Dojazd drogą gruntową poprzez działkę przyległą, w odległości około 0,5km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka porośnięta trawą jest zakrzewiona i zadrzewiona. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający dobre dobra b. dobry Działka ewidencyjna nr 1104/3 obręb Myczków gruntowa stanowiąca działkę nr 1104/3 położona jest w miejscowości Myczków, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 2283m 2 umiejscowiona jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Najbliższe otoczenie tworzą grunty niezabudowane. W odległości około 0,8km rozpoczyna się ulica Zdrojowa biegnąca przez uzdrowiskową część miejscowości Polańczyk. posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren istotnie pochyły. Północno zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa, w odległości około 0,5km znajduje się droga wojewódzka nr 894. Działka porośnięta trawą jest zakrzewiona i zadrzewiona. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,2km w linii prostej. posiada wysokie walory krajobrazowe. Lokalizacja bardzo dobra obszar atrakcyjny i modny pod względem turystycznym. Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Uzdrowisko Polańczyk Gminy Solina, obszar przeznaczony dla zabudowy stanowi powierzchnię 2205m 2. Opracował: Strona 11 z 29

12 Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 2205m 2 (tereny dla zabudowy) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający zadowalające dobra b. dobry Część przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 78m 2, oznaczona jest w w/w MPZP jako tereny dróg publicznych. Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 78m 2 (tereny drogi) Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 565/2, 566/2 z obrębu Polańczyk jednostki ewidencyjnej Solina oraz działki ewidencyjne nr 1104/2, 1104/3 z obrębu Myczków jednostki ewidencyjnej Solina, objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Uzdrowisko Polańczyk Gminy Solina zatwierdzonym Uchwałą Nr XXI/189/08 Rady Gminy Solina z dnia 29 lipca 2008 roku. Nr działki 565/2 (obręb Polańczyk) 566/2 (obręb Polańczyk) 1104/2 (obręb Myczków) 1104/3 (obręb Myczków) Przeznaczenie nieruchomości MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich; symbol 12.KDd tereny komunikacji drogi publiczne klasy dojazdowej MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich MPZP: symbol 20.MN/ML/MP tereny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich; symbol 12.KDd tereny komunikacji drogi publiczne klasy dojazdowej 2.2. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Opracował: Strona 12 z 29

13 Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Wartość rynkowa nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi publiczne Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami): 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz i Nr 199, poz oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. 3. W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 3 stosuje się odpowiednio. 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. 6. Przepisy ust. 1 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, Opracował: Strona 13 z 29

14 z późn. zm.2)), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem; 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857); 4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy; 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Wartość rynkowa nieruchomości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Opracował: Strona 14 z 29

15 Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gminy Solina w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo, zwłaszcza mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi jest dość dobrze rozwinięty. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości o podobnym przeznaczeniu kształtują się przeciętnie na poziomie od około 40 złotych do około 120 złotych. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie Zalewu Solińskiego i atrakcji turystycznych oraz nieruchomości posiadające wysokie walory krajobrazowe. Na potrzeby wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gminy Solina w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Transakcje tego typu występują niezwykle rzadko, są one zróżnicowane ceny jednego m 2 powierzchni gruntu kształtują się przeciętnie na poziomie od około 10 złotych do około 30 złotych. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane; rynek nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane gmina Solina od maja 2013 roku do dnia opracowania operatu Opracował: Strona 15 z 29

16 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Wagi cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000 m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500 m 2 oraz 2000m 2 a 3000 m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Strona 16 z 29

17 Wagi cech rynkowych dot. gruntów posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane Analiza cen transakcyjnych w połączeniu z atrybutami nieruchomości będących w obrocie nie pozwalają na szczególne wyróżnienie poszczególnych cech jako bardziej znaczących. Wagi te zostały przyjęte w takiej samej wysokości. Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Lokalizacja centralna. Bardzo dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. 50% dobra Lokalizacja pośrednia. Dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. zadowalająca Lokalizacja peryferyjna. Zadowalające położenie względem istniejącego układu drogowego. Warunki geotechniczne b. dobre Warunki geotechniczne wpływają w bardzo dobrym stopniu na możliwość przeprowadzenia inwestycji drogowej. Dopuszczenie realizacji nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko. 50% dobre Warunki geotechniczne wpływają w dobrym stopniu na możliwość przeprowadzenia inwestycji drogowej. Ograniczona możliwość realizacji nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko. zadowalające Warunki geotechniczne wpływają w zadowalającym stopniu na możliwość przeprowadzenia inwestycji drogowej. Brak możliwość realizacji nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Opracował: Strona 17 z 29

18 Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję spadkową na poziomie -3,35% w skali roku (tj. -0,28% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane Transakcje dot. nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane występują na lokalnym rynku niezwykle rzadko. W tym przypadku wskazanie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego obliczenia byłaby obarczona znacznym błędem statystycznym. Z uwagi na powyższe, nie dokonano korekty cen jednostkowych gruntu ze względu na upływ czasu OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Solina Bukowiec ,53 126,24 2 Solina Rajskie ,33 99,28 3 B Solina Solina ,08 79,37 4 C Solina Wołkowyja ,52 74,84 5 Solina Wołkowyja ,52 57,85 6 Solina Bukowiec ,78 52,34 7 Solina Wołkowyja ,97 41,50 Opracował: Strona 18 z 29

19 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa o powierzchni 1115m 2 umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd drogą gruntową. Odległość od rzeki Solinka wynosi około 0,1km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary potencjalnego rozwoju osadnictwa (z usługami i rzemiosłem dopuszczalnymi w danej strefie ochrony). Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający b. dobre dobra b. dobry B nieruchomość gruntowa o powierzchni 3033m 2 umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane. Działka posiada nieforemny kształt. Teren istotnie pochyły. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Odległość od zapory Zalewu Solińskiego wynosi około 0,6km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary potencjalnego rozwoju osadnictwa (z usługami i rzemiosłem dopuszczalnymi w danej strefie ochrony). Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry zadowalające zadowalająca zadowalający C nieruchomość gruntowa o powierzchni 3081m 2 umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich. Sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd poprzez działki przyległe. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,3km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary potencjalnego rozwoju osadnictwa (z usługami i rzemiosłem dopuszczalnymi w danej strefie ochrony). Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający b. dobre zadowalająca b. dobry Opracował: Strona 19 z 29

20 Nieruchomości gruntowe niezabudowane posiadające przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Solina Polańczyk ,00 25,00 2 B Solina Polańczyk ,41 19,41 3 C Solina Polańczyk ,30 18,30 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa o powierzchni 113m 2 stanowi nieutwardzoną drogę gruntową. W odległości około 0,1km znajduje się wąska droga asfaltowa, około 0,1km dalej przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,5km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich, a także grunty niezabudowane. W granicy działki przebiega linia elektroenergetyczna. Teren nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: tereny komunikacji drogi publiczne. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre B nieruchomość gruntowa o powierzchni 572m 2 stanowi nieutwardzoną drogę gruntową. W odległości około 1,4km przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,3km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz rekreacji indywidualnej, a także grunty niezabudowane. Teren nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: tereny komunikacji drogi publiczne. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre C nieruchomość gruntowa o powierzchni 467m 2 stanowi nieutwardzoną drogę gruntową. W bezpośrednim sąsiedztwie przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,3km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich, a także grunty niezabudowane. Teren Opracował: Strona 20 z 29