OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 126/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 297/16 OBRĘB MCHAWA (KW nr KS1E/ /1) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI MCHAWA, GMINA BALIGRÓD, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 126/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI 4500 zł (SŁOWNIE: CZTERY TYSIĘCE PIĘĆSET zł) SANOK, dnia 01 października 2013 Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa niezabudowana określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda, sygn. akt KM 126/13 prawo własności Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) KS1E/ /1 Baligród Mchawa 9 297/16 0,3008 RIVb 0,2747 PsV 0,0261 Nr działki Przeznaczenie 297/16 MPZP: brak, Studium: obszary zorganizowanej działalności turystyczno - usługowej Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski. Działka o nieregularnym kształcie i powierzchni 0,3008ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, teren znacznie nachylony. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzą także obszary zakrzewione i zadrzewione. W dniu oględzin nieruchomości brak dojazdu. Działka odłogowana, porośnięta trawą, częściowo zadrzewiona i zakrzewiona brak sortymentu drewna cennego. Grunt o przeważającej klasie IVb, użytku R. Lokalizacja peryferyjna. Wartość rynkowa prawa własności 4500 zł CZERY TYSIĄCE PIĘĆSET zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 28 września października 2013 Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 19

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 19

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 297/16 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /1 przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Pl. Konstytucji 3-go Maja 9. Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) KS1E/ /1 Baligród Mchawa 9 297/16 0,3008 Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) RIVb 0,2747 PsV 0, Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/16 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/16 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku mgr Mariusza Najdy, sygn. akt KM 126/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda z dnia 05 września 2013 dotyczące sygn. akt KM 126/13. Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 19

5 Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną projektu operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2009 r., nr 26, poz. 156 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U r., nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 06 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r., nr 19, poz. 147); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., nr 38, poz. 454); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia projektu operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. Z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 19

6 Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków; księga wieczysta nr KS1E/ /1; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzone Uchwałą Nr XXXIII/223/2002 Rady Gminy w Baligrodzie z dnia 07 października 2002 ; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy wycenianej nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych, gromadzonych we własnym zakresie oraz publikacji tematycznych w prasie i wydawnictwach specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zlecającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla projektu operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 01 października 2013 ; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 28 września 2013 rok; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 28 września 2013 rok; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 28 września 2013 rok. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, VI Wydział Ksiąg Wieczystych wyceniana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 297/16 z obrębu Mchawa jednostki ewidencyjnej Baligród stanowi własność Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Usługowego POLBES Sp. z o.o. z siedzibą w Gliwicach. Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 19

7 Nr księgi wieczystej Rodzaj praw Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział III KW Obciążenia KS1E/ /1 PRAWO WŁASNOŚCI - PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-USŁUGOWE "POLBES" SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z/S W GLIWICACH DZIAŁKA NR 297/16 (POWIERZCHNIA 0,3008HA) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI MCHAWA, GMINA BALIGRÓD, POWIAT LESKI, WOJ. PODKARPACKIE BRAK WPISÓW WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 54/13 - ATS S.A. Z SIEDZIBĄ W TORUNIU PRZYŁĄCZENIE SIĘ NOWEGO WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI (W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 126/13) - BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ,00 ZŁ (CZTERYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ TYSIĘCY ZŁOTYCH) - ZWROT KWOTY POŻYCZKI WRAZ Z ODSETKAMI, A TAKŻE ROSZCZEŃ O ZAPŁATĘ PROWIZJI I OPŁAT ORAZ INNYCH ŚWIADCZEŃ UBOCZNYCH, JAK RÓWNIEŻ ROSZCZEŃ O ZAPŁATĘ PRZYZNANYCH KOSZTÓW POSTEPOWANIA. UMOWA POŻYCZKI NR U/ /0010/2011/1908 Z DNIA R. BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SPÓŁKA AKCYJNA - ODDZIAŁ OPERACYJNY W GLIWICACH Z/S W WARSZAWIE. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 46060,69 ZŁ (CZTERDZIEŚCI SZEŚĆ TYSIĘCY SZEŚĆDZIESIĄT 69/100 ZŁOTYCH) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA OKRES 06/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI, KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA WYNIKAJĄCE Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA OKRES 06/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. Dział IV KW Hipoteka HIPOTEKA PRZYMUSOWA 23237,40 ZŁ (DWADZIEŚCIA TRZY TYSIĄCE DWIEŚCIE TRZYDZIEŚCI SIEDEM 40/100 ZŁOTYCH) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 07/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 07/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 11956,30 ZŁ (JEDENAŚCIE TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET PIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ 30/100 ZŁOTYCH) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 09/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 09/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 195,60 ZŁ (STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ 60/100 ZŁOTYCH) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 11/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 11/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 21244,30 ZŁ (DWADZIEŚCIA JEDEN TYSIĘCY DWIEŚCIE CZTERDZIEŚCI CZTERY ZŁOTE 30/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 10/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 10/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 19

8 HIPOTEKA PRZYMUSOWA 23130,60 ZŁ (DWADZIEŚCIA TRZY TYSIĄCE STO TRZYDZIEŚCI ZŁOTYCH 60/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 08/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA MIESIĄC 08/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 1338,30 ZŁ (JEDEN TYSIĄC TRZYSTA TRZYDZIEŚCI OSIEM 30/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 07/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 07/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 786,10 ZŁ (SIEDEMSET OSIEMDZIESIAT SZESĆ 10/100 ZŁOTYCH) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 09/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 09/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. Dział IV KW Hipoteka HIPOTEKA PRZYMUSOWA 778,90 ZŁ (SIEDEMSET SIEDEMDZIESIĄT OSIEM ZŁOTYCH 90/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 10/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 10/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 1440,10 ZŁ (JEDEN TYSIĄC CZTERYSTA CZTERDZIEŚCI ZŁOTYCH 10/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 08/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 08/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 680,30 ZŁ (SZEŚĆSET OSIEMDZIESIĄT ZŁOTYCH 30/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 11/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 11/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. HIPOTEKA PRZYMUSOWA 660,40 ZŁ (SZEŚĆSET SZEŚĆDZIESIĄT ZŁOTYCH 40/100) - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 12/2012. HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ R., KOSZTY EGZEKUCYJNE ORAZ KOSZTY UPOMNIENIA Z TYTUŁU NIEOPŁACONEGO PODATKU DOCHODOWEGO OD OSÓB FIZYCZNYCH ZA MIESIĄC 12/2012. NACZELNIK DRUGIEGO ŚLĄSKEGO URZĘDU SKARBOWEGO BIELSKO BIAŁA. ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA. Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 19

9 Informacje zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami KW. Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku oraz od Zlecającego wycenę a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość znajduje się na obrzeżach miejscowości Mchawa, w odległości około 4,5 km od centrum Baligrodu oraz w odległości około 20km od centrum stolicy Powiatu Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494ha, którą na 2011 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Gmina Baligród zajmuję powierzchnię 15823ha i obejmuje następujące wsie: Baligród, Lubne, Nowosiółki, Bystre, Jabłonki, Zahoczewie, Kielczawa, Rabe, Stężnica, Żerdenka, Żernica Niżna, Żernica Wyzna, Cisowiec, Kołonice, Roztoki Dolne, Mchawa. Gmina położona jest przy tzw. dużej obwodnicy bieszczadzkiej na terenie Międzynarodowego Rezerwatu Biosfery "Karpaty Wschodnie" wpisanego na listę UNESCO. Na terenie gminy, która w znacznej części pokryta jest lasami (lesistość wynosi 68,4%), znajdują się obszary chronione obejmujące grunty najcenniejsze pod względem przyrodniczym. Obszar gminy jest atrakcyjnym miejscem dla aktywnego wypoczynku: jeździectwa, wędkarstwa, turystyki pieszej, rowerowej a także różnych dyscyplin sportowych. Ze względu na występowanie w tym rejonie wód mineralnych, mieszkańcy wiążą duże nadzieje z perspektywami rozwoju lecznictwa uzdrowiskowego. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym w 2011 zarejestrowanych było 301 podmiotów gospodarki, z czego: ok. 9% w sektorze przemysłowym, ok. 15% w budowlanym a blisko 31% w rolniczym. W tym samym gminę zamieszkiwały 3226 osoby, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 20 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Baligród wynosił 16,1% (powiat leski 15,9%). W 2011 oddano na terenie gminy 6 mieszkań do użytkowania (powiat leski 93 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2012, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 19

10 Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski. Działka o nieregularnym kształcie i powierzchni 0,3008ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, teren znacznie nachylony. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzą także obszary zakrzewione i zadrzewione. W dniu oględzin nieruchomości brak dojazdu. Działka odłogowana, porośnięta trawą, częściowo zadrzewiona i zakrzewiona brak sortymentu drewna cennego. Grunt o przeważającej klasie IVb, użytku R. Lokalizacja peryferyjna. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Bonitacja, struktura użytków Kształt, rozłóg, powierzchnia peryferyjna brak niekorzystne dobra przeciętny Przeznaczenie nieruchomości Brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXIII/223/2002 Rady Gminy w Baligrodzie z dnia 07 października 2002 ustalono, że działka nr 297/16 z obrębu Mchawa jednostki ewidencyjnej Baligród położona jest na obszarach zorganizowanej działalności turystyczno - usługowej. W dniu oględzin nieruchomości brak dojazdu. Nr działki Przeznaczenie 297/16 MPZP: brak, Studium: obszary zorganizowanej działalności turystyczno - usługowej 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Rozdrobnienie gospodarstw, budowa geologiczna, większa odległość od głównych siedlisk a także koniunktura gospodarcza mają wpływ na ceny gruntów ziemi rolnej w powiecie leskim. W 2011 w obrocie prywatnym najniższe ceny w skali kraju notowane były właśnie w województwie podkarpackim, gdzie Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 19

11 osiągnęły poziom zł/ha (spadek cen o 6,4% r/r). W 2010 relatywnie największy wzrost liczby transakcji odnotowano w województwie świętokrzyskim (wzrost liczby transakcji o 25% r/r) i podkarpackim (o 16% r/r), czyli regionach kraju o największym rozdrobnieniu agrarnym. Jednocześnie pomimo zwiększenia skali obrotu gruntami, w tych regionach Polski w 2010, był on nadal niski i dotyczył jedynie co dwudziestego piątego gospodarstwa. Przedstawione dane zostały zaczerpnięte z opracowania pt. Stan i perspektywy rozwoju rynku użytków rolnych w Polsce w 2012 r., przygotowanego przez M. Orłowską i Ł. Patoła na potrzeby Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Banku BGŻ. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne z uwzględnieniem nieruchomości rolnych wykorzystywanych w produkcji, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych, na terenie powiatu leskiego jest dość dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj minimum kilkadziesiąt transakcji. Ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się na poziomie od kilkunastu groszy do kilku złotych za m 2 i są porównywalne do cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Tereny oznaczone w Studium Gminy jako obszary zorganizowanej działalności turystyczno usługowej, położone z dala od zabudowań i nie dające możliwości realnego i sprawnego zagospodarowania osiągają ceny nieznacznie większe od nieruchomości przeznaczonych typowo pod produkcję rolną. Cena gruntów poddanych stałej uprawie mechanicznej zawiera się w przedziale od około zł/ha do około 20000zł/ha, natomiast średnia cena gruntów odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych jest nieznacznie niższa i wynosi odpowiednio ponad 9000 zł/ha i ponad 8000 zł/ha. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych - wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymaga poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie ich do stanu umożliwiającego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne, z uwzględnieniem gruntów oznaczonych jako obszary zorganizowanej działalności turystyczno usługowej powiat leski od października 2011 do dnia opracowania operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 19

12 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 1 oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami szczegółowymi oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz działając zgodnie art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997, jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji, które miały miejsce w przeciągu ostatnich dwóch lat, dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 19

13 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny porównawcze Sposób wyceny nieruchomości porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w tabeli niniejszego podrozdziału. Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 19

14 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele produkcji rolnej oraz gruntów odłogowanych Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja centralna Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Centralna część obrębu, jednostki ewidencyjnej. Pozytywne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu. 25% pośrednia Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Pośrednia części obrębu, jednostki ewidencyjnej. Neutralne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu. peryferyjna Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Peryferyjna części obrębu, jednostki ewidencyjnej. Negatywne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu. Dojazd dobry Dojazd drogą asfaltową lub gruntową utwardzoną o bardzo dobrym stanie technicznym. Dobry dostęp do głównych dróg publicznych. Możliwość optymalnego wykorzystania narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów. 20% przeciętny Dojazd drogą gruntową nieutwardzoną lub utwardzoną o złym stanie technicznym, drogi wąskie. Przeciętny dostęp do głównych dróg publicznych. Możliwość dobrego wykorzystania narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów. brak Brak dojazdu lub droga umowna bez uregulowanego stanu prawnego. Zadawalający dostęp do głównych dróg publicznych. Występują trudności w wykorzystaniu narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów. Ukształtowanie terenu korzystne Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% pośrednie Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. niekorzystne Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Bonitacja, struktura użytków 25% b. dobra dobra Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa I, II, IIIa i IIIb. Optymalny rozkład użytków. Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa IVa i IVb. Dobry rozkład użytków. zadawalająca Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa V i VI. Niekorzystny rozkład użytków. Kształt, rozłóg, powierzchnia korzystny Regularny przebieg granic, korzystny kształt (np. prostokąt). Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na niższy koszt uprawy. 15% przeciętny Regularny przebieg granic, przeciętny kształt (np. trapez). Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na średni koszt uprawy. niekorzystny Nieregularny przebieg granic, działki wąskie, mocno wydłużone. Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na wyższy koszt uprawy. Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 19

15 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych itp. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model regresji oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Na przedstawionym wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła stanowi średnią cenę transakcyjną w badanym okresie. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). 5 y = -0,0001x + 5, Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne wykazywały minimalną tendencję spadkową na poziomie -2,21% w skali (tj. -0,18% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 19

16 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej. Lp. Gmina Obręb Data transakcji Powierzchnia ogółem (ha) Cena transakcyjna (zł) Cena / ha (zł) Cena / ha zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 Baligród - A Roztoki Dolne , Baligród - B Cisowiec , Solina Bereżnica Wyżna , Baligród Cisowiec , Solina Rybne , Baligród Baligród , Baligród - C Mchawa , Baligród Roztoki Dolne , Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Roztoki Dolne, gmina Baligród, powiat leski. Działka o powierzchni 0,5300ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt kształtem zbliżony do prostokąta, dojazd stanowi droga gruntowa. Działka położona w terenie o istotnym nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra, położenie pośrednie względem terenów siedliskowych. Odłogowana, w całości porośnięta trawą. Nieruchomość sprzedana 29 grudnia 2011 za cenę 12000zł. Nieruchomość B Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Cisowiec, gmina Baligród, powiat leski. Działki o łącznej powierzchni 0,4400ha umiejscowione są wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt kształtem zbliżony do trapezu leży około 200m od nieruchomości wycenianej. Dojazd stanowi wąska droga asfaltowa przedzielająca nieruchomość. Działki położone w terenie o istotnym nachyleniu, bonitacja i struktura użytków zadowalająca, położenie pośrednie względem terenów siedliskowych. Częściowo odłogowana, częściowo wykorzystywana rolniczo. Nieruchomość sprzedana 21 listopada 2012 za cenę 9000zł. Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 19

17 Nieruchomość C Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski. Działka o powierzchni 0,6676ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt kształtem zbliżony do prostokąta, dojazd drogą asfaltową. Działka położona w terenie o istotnym nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra, położenie pośrednie w stosunku do terenów siedliskowych. Wykorzystywana do produkcji rolnej. Nieruchomość sprzedana 02 listopada 2012 za cenę 11000zł Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = zł/ha Cmin = zł/ha C = zł/ha Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1. Lokalizacja peryferyjna pośrednia pośrednia pośrednia 2. Dojazd brak przeciętny przeciętny dobry 3. Ukształtowanie terenu niekorzystne niekorzystne niekorzystne niekorzystne 4. Bonitacja, struktura użytków dobra dobra zadowalająca dobra 5. Kształt, rozłóg, powierzchnia przeciętny korzystny przeciętny korzystny Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 25% 4125, , , ,87 Dojazd 20% 3300, , , ,60 Ukształtowanie terenu 15% 2475, Bonitacja, struktura użytków 25% 4125, ,87 0 Kształt, rozłóg, powierzchnia 15% 2475, , ,72 Suma 100% , , ,19 Cena zł/ha 21786, , ,00 Wartość po poprawkach 16835, ,7 9549,81 Średnia wartość 1ha 14928,21 Opracował: Maciej Lorenc Strona 17 z 19

18 Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/16 z obrębu Mchawa jednostki ewidencyjnej Baligród o powierzchni 0,3008 ha wynosi: WR = 14928,21 zł/ha x 0,3008 ha = 4490,41 zł 4500 zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/16 z obrębu Mchawa jednostki ewidencyjnej Baligród o powierzchni 0,3008 ha wynosi: 4500 zł Wartość rynkowa prawa własności 4500 zł CZERY TYSIĄCE PIĘĆSET zł Tak określona wartość rynkowa praw do nieruchomości gruntowej niezabudowanej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. Opracował: Maciej Lorenc Strona 18 z 19

19 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /1 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Maciej Lorenc Strona 19 z 19