O P I N I A o wartości nieruchomości.

Transkrypt

1 O P I N I A o wartości nieruchomości. Adres nieruchomości: Adamów, powiat Zamość. Księga wieczysta numer ZA1Z /7. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1259/08 z dnia r. Data opracowania : r. 1

2 Opinia zawiera: strona I Wyciąg z opinii 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Źródła danych o nieruchomości. 4 VI Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. 5 VII Opis stanu nieruchomości 5 VIII Wskazanie przeznaczenia nieruchomości. 10 IX Analiza rynku nieruchomości. 10 X Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 13 metody i techniki XI Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku 14 wyceny wraz z uzasadnieniem. XII Klauzule i ustalenia dodatkowe. 16 2

3 I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie nieruchomości: Adamów, powiat Zamość. 1.2.Właścicielem nieruchomości jest: Konrad Kiluk. 1.3.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z / Obręb 1 Adamów. Działki numer 567/2, 568 i 573/1 o powierzchni 1,24 ha. 1.5.Celem oszacowania nieruchomości jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1259/08 z dnia r. 1.6.Wartość nieruchomości na dzień r wynosi zł. (w tym wartość rynkowa gruntu wynosi zł.) Nazwa Powierzchnia Wartość rynkowa Tabela nr 1. Wartość odtworzeniowa Nieruchomość (w tym) x grunt 1,24 ha budynek produkcyjny 665 m budynek magazynowy 238 m utwardzenie 2155 m osadnik 1 kpl ogrodzenie 185 m

4 II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny Przedmiotem oszacowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami usługowymi. Położona jest w Adamowie powiat Zamość. W ewidencji gruntów działki oznaczone są numerami 567/2, 568 i 573/1. Obręb 1 Adamów. Powierzchnia gruntu wynosi 1,24 ha. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą numer ZA1Z /7. Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa własności nieruchomości i wartość odtworzeniowa budynków i budowli. III. Określenie celu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny Celem oszacowania nieruchomości jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1259/08 z dnia r. i w takim celu opinia może być wyłącznie wykorzystywana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.). IV. Podstawa prawna wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny 4.1. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami. 4.2.Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz.U. z nr 10 poz. 52 ze zmianami). 4.3.Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r nr 115 poz. 741 (wraz z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami) Przy oszacowaniu nieruchomości wykorzystano standardy zawodowe: -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1- wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3- operat szacunkowy, oraz Noty Interpretacyjne włączone do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Not Interpretacyjnych, zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 12 i 13 grudnia 2007 r V. Źródła danych o nieruchomości. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny - księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, - ewidencja gruntów, oględziny nieruchomości. 4

5 VI. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. ( 56 ust.1 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny -data sporządzenia wyceny: r. -data określenia wartości: r. -data określenia stanu nieruchomości : r. -oględzin nieruchomości dokonano w dniu 06 i r. w obecności właściciela. -ceny transakcyjne ustalono na podstawie aktów notarialnych udostępnionych w Starostwie Powiatowym w Zamościu i Urzędzie Miejskim w Zamościu. VII. Opis stanu nieruchomości. ( 56 ust.1 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny 7.1. Stan zagospodarowania nieruchomości. Grunt o powierzchni 1,24 ha zabudowany budynkami komercyjnymi. Nieruchomość położona jest w odległości około 240 m od drogi utwardzonej asfaltem prowadzącej z Adamowa do Bliżowa. Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną płytkami betonowymi. Lokalizacja nieruchomości wiejska w pobliżu siedziby gminy. Uzbrojenie techniczne nieruchomości w energię elektryczną i wodociąg. Ogrodzenie z przęseł drewnianych na słupkach i cokole murowanym oraz siatki metalowej. Granice nieruchomości i usytuowanie budynków przedstawia załączona mapa ewidencyjna i zasadnicza Wypis z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Zamościu -załącznik nr Stan prawny nieruchomości. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Wyciąg z księgi wieczystej numer ZA1Z /7. Dział I-położenie- Adamów. Działki nr 567/2, 568, 573/1. Grunt rolny zabudowany. Obszar 1,24 ha. Dział II- właściciel- Konrad Kiluk syn Józefa i Lucyny. Dział III- zawiera następujący wpis: -ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Dział IV - zawiera następujące wpisy: -hipoteka umowna zwykła zł. na rzecz Nordea Bank Polska Spółka Akcyjna Oddział w Lublinie, -hipoteka umowna kaucyjna zł. na rzecz Nordea Bank Polska Spółka Akcyjna Oddział w Lublinie, 5

6 7.4. Stan techniczno użytkowy budynków Budynek produkcyjny. Parterowy w części z poddaszem użytkowym. Fundamenty betonowe. Konstrukcja na słupach betonowych. Ściany murowane, otynkowane. Dach dwuspadowy z płyt opartych na podciągach i belkach stalowych pokryty papą. Widok budynku produkcyjnego Widok wnętrza budynku produkcyjnego 6

7 Posadzki cementowe. Okna i drzwi drewniane. Wyposażenie w instalację wodno - kanalizacyjną, centralnego ogrzewania z kotłowni umieszczonej w sąsiednim Budynku i elektryczną. Ścieki odprowadzane są do własnego osadnika. Stopień zużycia technicznego zawiera tabela nr 2. Tabela nr 2. Element budynku Stopień zużycia Stopień zużycia udział elementu w dla elementów elementu w Lp. koszcie budowy budynku w całości budynku w 1 Fundamenty, ściany nadziemia i działowe, 45, ,65 2 Strop 18, ,36 3 Konstrukcja dachu i pokrycie 20, ,00 4. Inne 16, ,62 Razem 31,63 Stopień zużycia technicznego budynku wynosi 32 %. Powierzchnia użytkowa budynku produkcyjnego wynosi 665 m Budynek magazynowy. Budynek parterowy wzniesiony w technologii tradycyjnej. Fundamenty betonowe, Ściany murowane z kamienia i cegły ceramicznej, otynkowane. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty balchodachówką. Widok budynku magazynowego. 7

8 Widok wnętrza budynku magazynowego. Widok kotłowni 8

9 Stopień zużycia technicznego zawiera tabela nr 3. Tabela nr 3. Element budynku Stopień zużycia Stopień zużycia udział elementu w dla elementów elementu w Lp. koszcie budowy budynku w całości budynku w 1 Fundamenty, ściany nadziemia i działowe, 45, ,50 2 Konstrukcja dachu i pokrycie 36, ,42 3 Inne 16, ,14 Razem 34,06 Stopień zużycia technicznego budynku wynosi 34 %. Powierzchnia użytkowa wynosi 238 m Plac utwardzony kostka betonową. Powierzchnia utwardzenia wynosi 2155 m Ogrodzenie. Ogrodzenie z przęseł drewnianych osadzonych na słupkach i cokole murowanym na długości 100 m. Ogrodzenie z siatki metalowej na długości 85 m Nieruchomość wykorzystywana jest do celów komercyjnych. Posiada ubezpieczenie w WARCIE Stan otoczenia nieruchomości. Adamów jest gminą typowo wiejską o obszarze 110,55 km 2 co stanowi 5,9 % obszaru powiatu zamojskiego. Użytki rolne stanowią 56 % obszaru gminy, użytki leśne 41 %. Gęstość zaludnienie wynosi 47 osób na km 2. W pobliżu wycenianej nieruchomości znajdują się siedziba urzędu gminy, usługi i budownictwo mieszkaniowe. Współrzędne nieruchomości wynoszą N E VIII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania Gminy Adamów uchwalonego uchwałą nr X/73/2003 Rady Gminy Adamów z dnia 14 listopada 2003 r opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego nr 199 z dnia 16 grudnia 2003 r poz działki mają następujące przeznaczenie : -działka nr 573/1 pod uprawy rolne, -działka nr 568 pod pastwiska i łąki, -działka nr 567/2 przeznaczona jest pod usługi publiczne i komercyjne. Kserokopia zaświadczenia z Urzędu Gminy załącznik nr 2. 9

10 IX. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. ( 56 ust.1 pkt. 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny 9.1.W celu ustalenia bazy porównawczej zbadano 6 transakcji nieruchomościami komercyjnymi oraz dokonano ich przeglądu. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Przedmiotem transakcji było prawo własności gruntu i prawo użytkowania wieczystego gruntu. Obszar badania - powiat Zamość. Okres badania : r. Rynek nieruchomości komercyjnych słabo rozwinięty. Transakcje na rynku występują sporadycznie i są o dużej rozpiętości cenowej. Ceny transakcyjne na dzień wyceny skorygowano na podstawie Komunikatu Prezesa GUS o wzroście wskaźnika cen towarów i usług w I półroczu 2009 r w stosunku do I półrocza 2008 r. opublikowanego w MP nr 47 z 14 lipca 2009 r poz o 3,5 %. Przeciętna cena sprzedaży podobnych nieruchomości do wycenianej wyniosła 280 zł. za 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 139 zł./1 m 2 powierzchni użytkowej budynku (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). Zapotrzebowanie na nieruchomości na rynku lokalnym które mogą być wykorzystane na cele komercyjne jest niskie. Badania ankietowe przeprowadzone wśród nabywców nieruchomości wskazują, że następujące cechy nieruchomości wpływają na ich ceny. -położenie w 28 % -przydatność do celów komercyjnych w 22 % -powierzchnia gruntu i forma władania w 20 % -powierzchnia użytkowa budynków w 16 % -stan techniczny budynków w 8 % -wyposażenie budynków w instalacje techniczne w 6 % Transakcje wykorzystane przy wycenie przedstawia tabela nr 4. Tabela nr 4. L.P Data transakcji Pow. gruntu w m 2 Pow. bud w m 2 Cena sprzedaży nieruchomości w przeliczeniu na 1 m 2 pow. użytk. budynku Rodzaj nieruchomości wiata stalowa, segment 12 garażowy bud. hali produkt. i magazynowy w bud. kotłowni i bud. biurowo-warszt , stacja paliw z zapleczem , budynek magazynowy , budynki magazynowe Skorygowana cena na dzień wyceny

11 Do porównania przyjęto następujące transakcje nieruchomościami podobnymi. Transakcja 1 z r. Grunt o powierzchni 1496 m 2 w użytkowaniu wieczystym położony w Sitańcu Błoniu. Lokalizacja ogólna miejska - peryferyjna. Budynek biurowo-warsztatowy łącznej powierzchni zabudowy 560 m 2. Przydatność do celów komercyjnych niska. Plac utwardzony. Uzbrojenie techniczne w instalację wodnokanalizacyjną, elektryczną i gazową. Budynki są w złym stanie technicznym. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość położona jest w strefie przemysłu i składów. Skorygowana cena sprzedaży nieruchomości w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku wyniosła 272 zł. Transakcja 2 z r. Grunt o powierzchni m 2 (własność) położony w Deszkowicach. Lokalizacja ogólna - wiejska. Budynek magazynowo socjalny, budynek wagi z urządzeniem wagowym. Przydatność do celów komercyjnych dobra. Powierzchnia użytkowa budynków wynosi 1114 m 2. Plac utwardzony płytkami betonowymi na powierzchni 2230 m 2. Uzbrojenie techniczne w instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Budynki są w zadawalającym stanie technicznym. W planie zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość położona jest w strefie przemysłu i składów. Skorygowana cena sprzedaży nieruchomości w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków wyniosła 188 zł. Transakcja 3 z r. Grunt o powierzchni 1,4094 ha w użytkowaniu wieczystym. Lokalizacja ogólna w Zamościu - miejska w strefie peryferyjnej. Budynek o konstrukcji prefabrykowanej. Ściany murowane. Dach o konstrukcji stalowej pokryty blachą. Posadzki cementowe. Budynek wyposażony jest w instalacje wodno-kanalizacyjna z sieci miejskiej, centralnego ogrzewania i elektryczną. Stan techniczny zadawalający. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 558 m 2. Wiata o konstrukcji stalowej z częściowym obmurowanym ścian w średnim stanie technicznym. Posadzki cementowe. Powierzchnia użytkowa wynosi 640 m 2. W planie zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczony jest pod usługi komunikacji. Przydatność do celów komercyjnych niska. Skorygowana cena sprzedaży nieruchomości w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków wyniosła 439 zł. 11

12 Charakterystyka rynku w ramach wybranych cech rynkowych przedstawiona jest w tabeli nr 5. Tabela nr 5. Lp Cecha rynkowa Ocena Opis wiejska w miejscowości o statusie wsi 1 Lokalizacja 2 Stan techniczny budynków wiejska lepsza w pobliżu siedziby gminy miejska peryferyjna w strefie podmiejskiej miasta z przeciętnym dojazdem, z dużym zapotrzebowaniem na usługi dobry stopień zużycia technicznego 0-15 % zadawalający stopień zużycia technicznego % średni stopień zużycia technicznego % 3 4 Przydatność do celów komercyjnych Wyposażenie budynku w urządzenia techniczne. bardzo dobra na nieruchomości można prowadzić działalność gospodarczą w kilku profilach dobra na nieruchomości można prowadzić działalność gospodarczą w ograniczony zakresie niska na nieruchomości można prowadzić działalność gospodarczą w jednej dziedzinie pełne wodno-kanalizacyjna z sieci miejskiej, centralnego ogrzewania, en. elektrycznej i gazowa. nie pełne brak co najmniej 1 urządzenia 9.2.Zestawienie cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych przedstawia tabela numer 6. Tabela nr Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -położenie wiejska w pobliżu miejska wiejska miejska siedziby gminy peryferyjna peryferyjna -przydatność do celów bardzo dobra niska dobra niska komercyjnych -powierzchnia gruntu w ha i 1,24 własność 0,1496 (u.w.) 1,34 własność 1,4094 (u.w.) forma władania -powierzchnia użytkowa budynków w m 2 -stan techniczny budynków zadawalający średni zadawalający zadawalający -wyposażenie budynków w instalacje techniczne. wod-kan, c.o. en. elektr. wod-kan, gaz en. elektr. wod-kan i en. elektr. wod-kan, c.o. i en.elektr. 12

13 9.3. Do określenia wartości rynkowej gruntu. Do określenia wartości rynkowej gruntu przyjęto transakcje gruntami niezabudowanymi które wystąpiły w gminie Adamów. W planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były w części po budownictwo zagrodowe, jednorodzinne w pozostałości pod uprawy rolne. Działka wykazana w poniżej tabeli w poz. 4 przeznaczona była pod przemysł. Transakcje takimi gruntami przedstawia tabela nr 7. Tabela nr 7 L.P. Data transakcji Pow. gruntu w m 2 Cena sprzedaży 1 m 2 gruntu Skorygowana cena na dzień wyceny ,04 5, ,98 2, ,85 9, ,00 7, ,46 2, ,34 1,35 Przeciętna cena sprzedaży 1 m 2 gruntu wyniosła 5 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 3 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). X. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. ( 56 ust.1 pkt. 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny 10.1.Do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości ( 5 pkt.3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami). 13

14 10.2 Do określenia wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniową określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Do określenia wartości odtworzeniowej wykorzystano następujący wzór: W o = W bo x 0,81 x (1- S z /100) + K dn gdzie : W o - wartość odtworzeniowa, W bo - wartość obiektu w nowym stanie. S z - stopień zużycia technicznego w %. 0,81 -współczynnik korekcyjny. K dn - koszty dokumentacji 4 % od W bo. Wartość odtworzeniowa jest wartością netto. Koszt budowy przyjęto z Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych - wydanie BISTYP-CONSULTING Warszawa ul. Hoża 27a/3- poziom cen I kwartał 2009 r. XI. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ( 56 ust.1 pkt. 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 108 zł. Cena maksymalna 453 zł. C = C max - C min = 345 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: -położenie w 28 % z C 96 -przydatność do celów komercyjnych w 22 % z C 76 -powierzchnia gruntu i forma władania w 20 % z C 69 -powierzchnia użytkowa budynków w 16 % z C 55 -stan techniczny budynków w 8 % z C 28 -wyposażenie budynków w instalacje 6 % z C 21 techniczne w Porównanie z transakcją numer 1 (tab. nr 4 poz. 3 ) Tabela numer 8 Cechy rynkowe -położenie Waga cechy w % Zakres kwotowy Wartość cechy nieruchomości wycenianej wiejska lepsza Wartość cechy nieruchomości podobnej miejska Poprawki w zł peryferyjna -przydatność do celów komercyjnych bardzo dobra niska 76 -powierzchnia gruntu i forma władania ,24 0, powierzchnia użytkowa budynków stan techniczny budynków 8 28 zadawalający średni 28 -wyposażenie budynków w instalacje wod-kan, c.o. wod-kan, gaz 6 21 techniczne en. elektr. en. elektr. 0 Razem

15 Porównanie z transakcją numer 2 (tab. nr 4 poz.5 ) Tabela numer 9 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy Wartość cechy nieruchomości wycenianej Wartość cechy nieruchomości podobnej Poprawki w zł -położenie wiejska lepsza wiejska 32 -przydatność do celów komercyjnych bardzo dobra dobra 25 -powierzchnia gruntu i forma władania ,24 1,34-6 -powierzchnia użytkowa budynków stan techniczny budynków 8 28 zadawalający zadawalający 0 -wyposażenie budynków w instalacje wod-kan, c.o. wod-kan i 6 21 techniczne en. elektr. en. elektr. 5 Razem 38 Porównanie z transakcją numer 3(tab. nr 4 poz.6 ) Tabela numer 10 Cechy rynkowe -położenie Waga cechy w % Zakres kwotowy Wartość cechy nieruchomości wycenianej wiejska lepsza Wartość cechy nieruchomości podobnej miejska Poprawki w zł peryferyjna -przydatność do celów komercyjnych bardzo dobra niska 76 -powierzchnia gruntu i forma władania ,24 1,4094 (u.w.) 2 -powierzchnia użytkowa budynków stan techniczny budynków 8 28 zadawalający zadawalający 0 -wyposażenie budynków w instalacje wod-kan, c.o. wod-kan, c.o. i 6 21 techniczne en. elektr. en.elektr. 0 Razem 21 W r = 903 [( )/3] = zł. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi zł. (w tym wartość rynkowa gruntu wynosi m 2 x 5 zł. = zł.) Określenie wartości odtworzeniowej Do określenie wartości odtworzeniowej budynku produkcyjnego przyjęto obiekt nr BCOI o nazwie Wiata na sprzęt. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 827 zł. W bx = 665 x 827 x 0,81 x (1-32/100) = zł. Wartość odtworzeniowa budynku produkcyjnego wynosi zł Do określenie wartości odtworzeniowej budynku magazynowego przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI o nazwie Wiata na sprzęt. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 827 zł. W bx = 238 x 827 x 0,81 x (1-34/100) = zł. Wartość odtworzeniowa budynku magazynowego wynosi zł Określenie wartości odtworzeniowej utwardzenia placu przyjęto koszt na podstawie kalkulacji własnej. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 60 zł. W bx = 2155 x 60 x 0,81 x (1-65/100) = zł. Wartość odtworzeniowa utwardzenia placu wynosi zł

16 Określenie wartości odtworzeniowej osadnika przyjęto obiekt nr BCOI o nazwie Osadnik wtórny Koszt robót budowlanych na 1 m 3 objętości wynosi 470 zł. W bx = 25 x 470 x 0,81 x (1-70/100) = zł. Wartość odtworzeniowa osadnika wynosi zł Określenie wartości odtworzeniowej ogrodzenia murowanego przyjęto obiekt nr BCI o nazwie Ogrodzenie z wypełnieniem panelowym Koszt robót budowlanych na 1 mb wynosi 258 zł. W bx = 100 x 258 x 0,81 x (1-20/100) = zł. Wartość odtworzeniowa ogrodzenia wynosi zł Określenie wartości odtworzeniowej ogrodzenia siatki przyjęto obiekt nr BCI o nazwie Ogrodzenie z siatki Koszt robót budowlanych na 1 mb wynosi 145 zł. W bx = 85 x 145 x 0,81 x (1-70/100) = zł. Wartość odtworzeniowa ogrodzenia wynosi zł Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne. Wartość tą można uznać za przeciętną cenę możliwą do uzyskania w obrocie na rynku. XII. Klauzule i ustalenia dodatkowe Określone wartości nieruchomości rynkowa i odtworzeniowa nie uwzględniają kosztów kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat Opis techniczny budynków nie jest ich opinią techniczną Za ukryte wady prawne i techniczne nieruchomości biegły nie ponosi odpowiedzialności Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jej autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji Wykaz literatury wykorzystanej przy wycenie. - Wycena budynków - poradnik - wydanie WACETOB 1993 r.str.50- ogólne kryteria i klasyfikacji stanu technicznego budynku. - Wycena nieruchomości - zasady i procedury-ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer- wydanie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w 2005 r. - Ile jest warta nieruchomość - E. Mączyńska, M.Prystupa, K. Rygielwydawnictwo Poltext Warszawa 2009 r. Załączniki 5. 16