OPERAT SZACUNKOWY. Lokalu mieszkalnego znajdującego się w Sieradzu przy ul. 11 Listopada 18A m 14. AJ Km 2066/14.

Transkrypt

1 W YCENA Sc. SZACOWANIE I POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI SIERADZ ul. Aleja Pokoju 15 d tel. (0-43) fax. (0-43) ANDRZEJ DESPUT BEATA FIDYKA wycena@wycena-sieradz.pl OPERAT SZACUNKOWY Lokalu mieszkalnego znajdującego się w Sieradzu przy ul. 11 Listopada 18A m 14. AJ Km 2066/14. Wykonawca : Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Andrzej Desput. Biegły sądowy Sądu Okręgowego w zakresie szacowania nieruchomości.

2 2 Sieradz r. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Krótki opis nieruchomości Adres nieruchomości Powierzchnia użytkowa lokalu - Lokal mieszkalny - Sieradz, ul. 11 Listopada 18A m 14-64,8 m² Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny położony na IV piętrze w bloku 5 kondygnacyjnym, 3 pokoje + kuchnia + łazienka + WC+ przedpokój, z balkonem. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, oraz sporządzenie opisu dla potrzeb postępowania komorniczego. 3. Wartość nieruchomości zł Data określenia wartości r. Data sporządzenia operatu r.

3 3... Pieczęć i podpis rzeczoznawcy. SPIS TREŚCI Wyciąg z operatu szacunkowego. 1. Przedmiot i zakres wyceny. 2. Cel wyceny. 3. Podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości. 4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. 5. Podstawy prawne wyceny. 6. Opis stanu nieruchomości. 7. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. 9. Rodzaj określanej wartości, wybór podejścia i metody szacowania. 10. Obliczenie wartości nieruchomości. 11. Wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. 12. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 1. Zdjęcia lokalu. 2. Informacja SSM OM/1/1101/314/2015.

4 4 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny, zlokalizowany w Sieradzu przy ul. 11 Listopada 18A m 14 o powierzchni użytkowej 64,8 m². 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, oraz sporządzenie opisu dla potrzeb postępowania komorniczego. 3. Podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości. 1). Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Sieradzu. Zlecenie z dnia r., AJ Km 2066/14. 2). Autor opracowania. Mgr inż. Andrzej Desput posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa (Świadectwo Nr 1980 wydane w dniu r.). Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z art. 175 ustawy z dnia r. o gospodarce nieruchomościami : PZU S.A. - Polisa Seria TPO Nr Biegły Sądowy Sądu Okręgowego w zakresie wyceny nieruchomości. 3). Źródła informacji o nieruchomościach i rynku lokalnym. - Informacja o zadłużeniu w SSM. - Wizja lokalna przeprowadzona w dn r. - Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Sieradzu. - Badanie lokalnego rynku nieruchomości. - Własny bank danych. 4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. - Data sporządzenia wyceny r. - Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. - Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. - Data dokonania wizji nieruchomości r. 5. Podstawa prawna wyceny. - Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U z 2004 r. nr 261 poz z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dn. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). - Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. ( tekst jednolity). - Kodeks Postępowania Cywilnego. - Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji ( Dz. U. nr 1333, poz. 882 z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie biegłych sądowych z dnia r. ( Dz. U. nr 15 poz. 133 z 2005 r.) - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PFSRM.

5 5 6. Opis stanu nieruchomości. 1). Stan prawny. Stan prawny uregulowany. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje: - Justynie Milczarek w 5/8 części prawa z całości na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego z dnia r. oraz Postanowienia Sądu Rejonowego w Sieradzu I Wydział Cywilny sygn. akt Ns 1059/09 z dn r. - Milenie Milczarek w 1/8 części - Michałowi Milczarek w 1/8 części, - Mateuszowi Milczarek w 1/8 części prawa z całości na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w Sieradzu I Wydział Cywilny sygn. akt Ns 1059/09 z dn r. 2). Opis nieruchomości. Wyceniany lokal nr 14 znajduje się na IV piętrze bloku, zlokalizowanego w centralnej części miasta osiedle Kasztanowe. Jest to typowy budynek z cegły oddany do użytku w latach 90 tych, ocieplony. Blok ten posiada 2 klatki o 6 - ciu kondygnacjach, dach dwuspadowy kryty blachą. Lokalizacja budynku nieuciążliwa. Lokal posiada powierzchnię użytkową 64,8 m² oraz piwnicę. Mieszkanie wyposażone jest w instalację elektryczną, wodno kanalizacyjną, centralnego ogrzewania ciepłej wody, lokal posiada wodomierze, oraz gniazda telewizji kablowej. Opisu pomieszczeń.: Pokój nr 1 z balkonem. Podłoga klepka parkietowa, ściany malowane, okno PCV. Na balkonie wylewka betonowa. Pokój nr 2. Podłoga klepka parkietowa, ściany malowane, okno PCV. Pokój nr 3. Podłoga klepka parkietowa, ściany malowane, okno PCV. Kuchnia przejściowa do pokoju nr 1: Podłoga - glazura, ściany malowane, okno drewniane, zlewozmywak i kuchnia gazowa. Przedpokój. Podłoga - glazura, ściany malowane, drzwi wejściowe standardowe drewniane. Łazienka. Podłoga glazura, ściany glazura, wanna, umywalka. WC. Podłoga glazura, ściany glazura, sedes. Ogólny stan techniczny lokalu średni. W lokalu zameldowane są 4 pełnoletnie osoby.- właściciele. Wymiar opłat dla użytkownika w/w lokalu w miesiącu lutym wynosi 687,18 zł/m-c.

6 6 Zadłużenie z powodu niezapłaconego czynszu do Sieradzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Sieradzu wynosi na dzień r ,07 zł (wraz z odsetkami na dzień r. 7. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren ten przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. 1). Określenie rynku lokalnego: rodzaj rynku lokale mieszkalne, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, obszar rynku miasto Sieradz, bloki wielorodzinne, budynki powyżej 20 lat. obszar badania cen 2014 r. na obszarze badanego rynku występują porównywalne warunki ekonomiczne oraz relacje podaży i popytu na lokale mieszkalne. ceny za nieruchomości porównywalne utrzymywały się w badanym okresie na niezmienionym poziomie. 2). Baza danych nieruchomości porównawczych: Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m² lokalu mieszkalnego. Lp. Lokalizacja ( ulica) Data sprzedaży Pow. użytkowa lokalu (m²), Uzyskana cena (zł) Cena 1 m² zł/m² Boh. Września 11 Listopada r r. 56,0 52, Jagiellońska r. 64, Polna r. 53, Piastowska r. 52, Dąbrowszczaków r. 63, Jagiellońska r. 63, Braterstwa Broni r. 52, Armii Krajowej r. 52, Daszyńskiego r. 63, Piastowska r. 52, ). Ustalenie cech rynkowych i ich wag. Na podstawie preferencji kupujących i badania rynku w biurach nieruchomości, ustalono następujące podstawowe cechy rynkowe oraz ich wagi w %. Pow. użytkowa Lokalizacja Kondygnacja Stan pomieszczeń - 35 % - 25 % - 20 % - 20 % Największe ceny osiągają mieszkania do 40 m² położone na I piętrze, z ustawnymi pokojami.

7 7 Opis lokalu o minimalnej cenie transakcji za 1 m² : Lokal o pow. 63,6 m² położony na IV piętrze, ul. Jagiellońska, w złym stanie technicznym. Opis lokalu o maksymalnej cenie transakcji za 1 m²: Lokal o pow. 52,9 m² położony na III piętrze, ul. 11 Listopada, z ustawnymi pokojami w dobrym stanie technicznym. 9. Rodzaj określanej wartości, wybór podejścia metody szacowania. Oszacowania nieruchomości dokonano zgodnie z Rozporządzeniem MS z dnia r. w sprawie czynności komorników i Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami. Przyjęta wartość rynkowa nieruchomości określona została podejściem porównawczym. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. 2. Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dokonując wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości uwzględniono cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W trybie postępowania komorniczego mamy do czynienia z wartością nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej. Wartość rynkowa dla sprzedaży wymuszonej oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży. Wartość rynkową lokalu mieszkalnego określa się uwzględniając w szczególności rodzaj i położenie nieruchomości, sposób użytkowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Dokonując wyceny zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przedmiotem transakcji sprzedaży. Nieruchomości te charakteryzują się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym. Do określenia wartości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Wartość ta mieści się pomiędzy ceną minimalną (Cmin) a ceną. 10. Obliczenie wartości nieruchomości. Na podstawie bazy danych nieruchomości porównawczych określono: C min = zł/m² C max = zł/m² C śr. = zł/m² Zakres sumy współczynników korygujących: Górny C max : C śr. = 1,12 Dolny C min : C śr. = 0,84 Określenie pojęć: 1. Pow. użytkowa najbardziej poszukiwana do 40 m² średnio poszukiwana m² najmniej poszukiwana powyżej 60 m².

8 8 2. Lokalizacja najlepsza nowe bloki osiedla Centrum, Jaworowe dobra ul. Broniewskiego, Jana Pawła II, Klonowe, najgorsza stara część miasta, osiedla Polna Północ, ul. Mickiewicza najlepsza I piętro przeciętna II i III piętro najgorsza parter i IV piętro dobry okna PCV, panele, glazura średni okna PCV, parkiet zły okna drewniane, lentex, do remontu 3. Kondygnacja - 4. Stan pomieszczeń - Określenie wartości współczynnika korygującego Ui : Lp. Cecha rynkowa Pow. użytkowa Lokalizacja Kondygnacja Stan pomieszczeń Razem Waga cechy % Zakres współczynników korygujących Górny Dolny 0,40 0,29 0,28 0,21 0,22 0,17 0,22 0,17 1,12 0, Wartość współczynników Ocena cechy 64,8 m² ul. 11 Listopada IV piętro średni Wartość Ui 0,29 0,21 0,17 0,19 0,86 Wartość lokalu mieszkalnego wynosi: W = P x C śr. x n Ui i =1 W = 64,8 m² x zł/ m² x 0,86= zł Przyjęto wartość lokalu mieszkalnego zł 11. Wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Określa się wartość rynkową lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego w Sieradzu przy ul. 11 Listopada 18A m 14, dla stanu na dzień r. na kwotę: zł. słownie: sto dziewiętnaście tysięcy osiemset złotych. W wycenie uwzględniono mały popyt na mieszkania położone na IV piętrze, na osiedlu Kasztanowym o dużej powierzchni użytkowej. Cena 1 m² nie odbiega od cen z nieruchomości porównawczych. 12. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 1. Wycena została sporządzona w dniu r. i uwzględnia popyt oraz poziom cen rynkowych w obrocie tego typu nieruchomościami. 2. Wizję lokalną przeprowadzono w dniu r. opisu dokonano w obecności komornika Sądowego.

9 9 3. Niniejsza wycena może służyć tylko do realizacji celu, dla którego została sporządzona. 4. Zastrzega się prawa autorskie operatu. 5. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji lokalnej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 6. Wyciąg z operatu przekazano do właściwego urzędu. 7. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, Powszechnymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez PFSRM, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

10 10 MATERIAŁ FOTOGRAFICZNY