OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/ /1 Nieruchomości zabudowane oraz nieruchomości rolne Kolonia Staw Noakowski Gmina Nielisz Nr działek 39,138,207,650,651,652,653,696,1168/1, 1169/1,1170/1,1171/1,1172,1173,1174,1175 Właściciel Adres Jaworski Tomasz, Jaworska Renata Kolonia Staw Noakowski Nielisz Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość 001 WR = zł., WR651 = zł. WR653 = zł., WR696 = zł., WR39 = zł. WR138 = zł., WR207 = 160 zł., WR1168/1 = 330 zł. WR1169/1 = 40 zł., WR1170/1 = 10 zł., WR1171/1 = 20 zł. WR1172 = 650 zł., WR1173 = 80 zł., WR1174 = 20 zł. WR1175 = 30 zł. Wykonał: Zamość, r.

2 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem obory oraz suszarnią do tytoniu z dobudowaną komórką drewnianą składa się z działek ozn. nr ew. 650 i 652 o powierzchni łącznej 0,38ha i położona w obrębie Kolonia Staw Noakowski w gm. Nielisz. Ponieważ budynek mieszkalny częściowo posadowiony jest na działce nr ew. 650 i częściowo na działce nr ew. 652, całość stanowi jedną nieruchomość, która ujęta jest w księdze wieczystej nr ew. ZA1Z/ /1. W kierunku wschodnim od budynku mieszkalnego, prostopadle do niego położony jest na działce nr ew. 650 murowany budynek obory o pow. 43m². Przy wjeździe od drogi gminnej na działkę nr ew. 652 położona jest murowana suszarnia do tytoniu o pow. 16m² z dobudowaną komórką drewnianą na opał. 2. Działki rolne nr ew. 653 i 651 stanowią przedłużenie odpowiednio działek nr ew. 652 i 650. Podłużne działki gruntu ornego uprawowego dochodzące do rowu melioracyjnego. 3. Działka nr ew. 696 o pow. 0,22ha stanowi grunt rolny orny. Kształt działki jest nieregularny, podłużny. 4. Działki rolne o nr ew. 39 i 138 stanowią grunty orne uprawowe i leżą w tym samym kompleksie gruntów. 5. Działka nr ew. 207 o pow. 0,03ha stanowi łąkę. Położona jest przy drodze polnej, w tym samym kompleksie gruntów co działki nr ew. 39 i Działki nr ew. 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174 i 1175 o łącznej pow. 0,21ha stanowiące łąki położone są ok 1,5km od działki siedliskowej, przy rzece Wieprz na terenach podmokłych w obrębie Staw Noakowski. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Nielisz dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości nie uchwalono obowiązującego planu miejscowego. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nielisz zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nielisz z 1999 r. przewidują dla tych nieruchomości odpowiednio: - zabudowa o niskiej intensywności jednorodzinnej, zagrodowej, - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nielisz. Nieruchomości są wykorzystywane zgodnie z ustaleniami Studium, nie są dzierżawione ani wynajmowane. Cel wyceny Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość nieruchomości WR = zł., WR651 = zł., WR653 = zł., WR696 = zł., WR39 = zł., WR138 = zł., WR207 = 160 zł., WR1168/1 = 330 zł., WR1169/1 = 40 zł., WR1170/1 = 10 zł., WR1171/1 = 20 zł., WR1172 = 650 zł., WR1173 = 80 zł., WR1174 = 20 zł. WR1175 = 30 zł. Data sporządzenia 6 luty 2014 r. Opracował

3 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz zabudową zagrodową z rynku lokalnego obejmującego gminę Nielisz, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego gminę Nielisz, w szczególności Kolonia Staw Noakowski i miejscowości sąsiednie, 3. Załącznik nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi stanowiącymi łąki z rynku lokalnego obejmującego gminę Nielisz, 4. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt, 5. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt, 6. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt, 7. Zawiadomienie z dnia r., 8. Wydruk treści z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /1 ze strony ekw.ms.gov.pl, 9. Wypis z rejestru gruntów 2 karty, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000 szt.4, 12. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 16 szt.

4 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny są nieruchomości gruntowe oznaczone nr ew. 39, 138, 207, 650, 651, 652, 653, 696, 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174, 1175 położone w miejscowościach Kolonia Staw Noakowski i Staw Noakowski, gm. Nielisz, woj. lubelskie, opisane w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /1 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ew. 39, 138, 207, 650, 651, 652, 653, 696, 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174, 1175 położonych w miejscowościach Kolonia Staw Noakowski i Staw Noakowski, gm. Nielisz, woj. lubelskie, opisanych w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /1 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia r. sygn. akt. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).

5 3/Standardy Zawodowe str. 5 Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 6 luty 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 6 luty 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 6 luty 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 25 styczeń 2014 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ew. 39, 138, 207, 650, 651, 652, 653, 696, 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174, 1175 położonych w miejscowościach Kolonia Staw Noakowski i Staw Noakowski, gm. Nielisz, woj. lubelskie, stanowiących własność Tomasza i Renaty Jaworskich prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/ /1. Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /1

6 Położenie str. 6 miejscowość: Kolonia Staw Noakowski gmina: Nielisz sposób korzystania: nr działek: 39, 138, 207, 650, 651, 652, 653, 696, 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174, 1175 Właściciel Obciążenia powierzchnia łączna: 2,17ha Tomasz Jaworski s. Kazimierza i Wandy oraz Renata Jaworska c. Stanisława i Mieczysławy - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy sądzie rejonowym w Zamościu - Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 2329/10 Podrubryka Inna osoba prawna 1. SYGMA BANQUE SOCIETE ANTONYME S.A. ODDZIAŁ W POLSCE z siedzibą w Warszawie 2. SYGMA BANQUE SOCIETE ANONYME (SPÓŁKA AKCYJNA) ODDZIAŁ W POLSCE z siedzibą w Warszawie Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu - Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 2232/12 Podrubryka Inna osoba prawna 1. GETIN NOBLE BANK S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE 2. GETIN NOBLE BANK S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE 3. GETIN NOBLE BANK S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE w dziale IV - HIPOTEKA 1. hipoteka umowna zwykła w kw zł. wierzytelność: kredyt mieszkaniowy udzielony na podstawie umowy nr 8/KM/2006 Termin zapłaty: wierzyciel: BANK SPÓŁDZIELCZY W NIELISZU

7 str. 7 Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działki nr ew. 39, 138, 207, 650, 651, 652, 653, 696, 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174, 1175 położone w miejscowości Kolonia Staw Noakowski i Staw Noakowski, gm. Nielisz, woj. lubelskim stanowią własność małżonków Tomasza Jaworskiego s. Kazimierza i Wandy oraz Renaty Jaworskiej c. Stanisława i Mieczysławy na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: Nr jednostki rejestrowej: Obręb G Kolonia Staw Noakowski Nr działki, arkusz 39, arkusz 1 powierzchnia uż. - opis użytku 0,28ha, w tym: 0,04 ha R IIIb, 0,24ha R IVa 138, arkusz 1 0,26ha, w tym: 0,03 ha R IIIa, 0,17ha R IIIb, 0,06ha R IVa 207, arkusz 1 0,03ha Ł IV 650, arkusz 1 0,29ha R II 651, arkusz 1 0,27ha, w tym: 0,14 ha R II, 0,01ha R IIIa, 0,09ha R IVa 0,03ha Ł 652, arkusz 1 0,09ha, w tym: 0,06 ha S R II, 0,03ha Br R II 653, arkusz 1 0,52ha, w tym: 0,39 ha R II, 0,01ha R IIIa, 0,09ha R IVa, 0,03ha Ł III 696, arkusz 1 0,22ha, w tym: ha R II 0,15ha R IIIa

8 Nr jednostki rejestrowej: Obręb str. 8 G Staw Noakowski Nr działki, arkusz 1168/1, arkusz 2 powierzchnia uż. - opis użytku 0,06ha, w tym: 0,0050ha Ł IV, 0,0550ha Ł V 1169/1, arkusz 2 0,0070ha Ł IV 1170/1, arkusz 2 0,0010ha Ł III 1171/1, arkusz 2 0,0020ha Ł III 1172, arkusz 2 0,12ha, w tym: 0,01ha Ł IV, 0,11ha Ł V 1173, arkusz 2 0,0140ha Ł IV 1174, arkusz 2 0,0020ha Ł III 1175, arkusz 2 0,0040ha Ł III Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem obory oraz suszarnią do tytoniu z dobudowaną komórką drewnianą składa się z działek ozn. nr ew. 650 i 652 o powierzchni łącznej 0,38ha i położona w obrębie Kolonia Staw Noakowski w gm. Nielisz. Ponieważ budynek mieszkalny częściowo posadowiony jest na działce nr ew. 650 i częściowo na działce nr ew. 652, całość stanowi jedną nieruchomość, która ujęta jest w księdze wieczystej nr ew. ZA1Z/ /1. Budynek mieszkalny parterowy o pow. 85m² wykonany w technologii tradycyjnej, posiada podpiwniczenie w ¼ części oraz poddasze nieużytkowe. Rok budowy Konstrukcja częściowo drewniana, częściowo z elementów betonowych. Z zewnątrz ocieplony supremą i otynkowany. Wewnątrz tynki, częściowo płyta gipsowo-kartonowa. Strop drewniany, częściowo wykończony płytą gipsowo-kartonową, częściowo tynkiem. Dach o konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, pokrycie blacho-dachówka. Drzwi wejściowe metalowe. Część drzwi wewnętrznych drewnianych stolarskich starego typ, a część płytowych nowego typu. Łazienka wykończona glazurą i terakotą oraz panelami, wymienione okno na PCV. Pozostałe okna w budynku drewniane skrzynkowe, dwustronne stolarskie, starego typu. Podłogi w pokojach i w kuchni wykończone panelami PCV. Wewnątrz budynku sześć pomieszczeń: trzy pokoje, kuchnia, spiżarnia i korytarz. Standard wykończeń przeciętny (dobry).

9 str. 9 Instalacja elektryczna, wodna z sieci gminnej, kanalizacja oraz CO. Piec CO firmy SŁAWEX umieszczony w przedsionku (korytarzu) budynku, grzejniki aluminiowe, obieg wymuszony pompą elektryczną. Budynek położony jest równolegle do drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej biegnącej przez miejscowość od drogi wojewódzkiej nr 837 (Zamość-Piski przez Żółkiewkę) w kierunku północnym do miejscowości Ujazdów, Wirkowice, itd. W kierunku wschodnim od budynku mieszkalnego, prostopadle do niego położony jest na działce nr ew. 650 murowany budynek obory o pow. 43m². Budynek parterowy wykonany z pustaka żużlowego i z cegły (sklepienia, facjaty) wykonany w latach 70-tych. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, nietynkowany. Kryty dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej, pokrycie eternit falisty. Strop nieużytkowy, wykonany z desek (bali drewnianych) wspartych na belkach żelbetowych. Brama dwuskrzydłowa i drzwi drewniane, okna małe oborowe. W budynku dwa pomieszczenia; obora i kurnik. Brak posadzek betonowych. Instalacja elektryczna. Stan budynku dobry. Do budynku dostawione dwa drewniane budynki i blaszak nie związane na trwale z gruntem. Przy wjeździe od drogi gminnej na działkę nr ew. 652 położona jest murowana suszarnia do tytoniu o pow. 16m² z dobudowaną komórką drewnianą na opał. Suszarnia wykonana w technologii tradycyjnej w latach 80-tych, z białego pustaka (beton komórkowy), nieotynkowana. Kryta eternitem falistym na dachu dwuspadowym. Drzwi wejściowe drewniane. Wewnątrz komin murowany. Brak instalacji w budynku. Stan techniczny budynku jest dobry. Ogólnie stan budynków jest zadowalający, zaś sumaryczny stan techniczny budynków jako całości dobry, elementy konstrukcyjne budynków nie wskazują na potrzebę natychmiastowych remontów. W pozostałej części działka nr ew. 650 częściowo stanowi sad jabłoni, a częściowo grunt nieuprawowy plac manewrowy, podobnie jak działka nr ew Działki rolne nr ew. 653 i 651 stanowią przedłużenie odpowiednio działek nr ew. 652 i 650. Podłużne działki gruntu ornego uprawowego dochodzące do rowu melioracyjnego. Dojazd z pozostałych stron jest utrudniony. 3. Działka nr ew. 696 o pow. 0,22ha stanowi grunt rolny orny. Kształt działki jest nieregularny, podłużny. Dojazd do działki jest utrudniony, a jej uprawa utrudniona. Teren pagórkowaty. Działka nieuprawiana od kilku lat. 4. Działki rolne o nr ew. 39 i 138 stanowią grunty orne uprawowe i leżą w tym samym kompleksie gruntów. Dojazd do działek jest utrudniony w związku z tym nie są uprawiane. Drogi polne wewnętrzne. 5. Działka nr ew. 207 o pow. 0,03ha stanowi łąkę. Położona jest przy drodze polnej, w tym samym kompleksie gruntów co działki nr ew. 39 i 138. Mała działka łąki położona w zaniżeniu w niewielkiej enklawie łąk. Nieużytkowana od lat. 6. Działki nr ew. 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174 i 1175 o łącznej pow. 0,21ha stanowiące łąki położone są ok 1,5km od działki siedliskowej, przy rzece Wieprz na terenach podmokłych w obrębie Staw Noakowski. Dojazd do działek jest słaby. Działki leżą w tym samym kompleksie łąk i praktycznie przylegają do siebie. Nie są wykorzystywane (koszone), podobnie jak sąsiednie łąki. Posumowanie: W otoczeniu nieruchomości szacowanych brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako korzystny (siedlisko i blisko siedliska) i słaby. Stan techniczny poszczególnych budynków w odniesieniu do zgromadzonych transakcji jest dobry, a walory gruntu, w tym fizyczne przeciętne. Jeżeli chodzi o nieruchomości rolne; przydatność gleboworolnicza jest średnia, a jakość drogi dojazdowej słaba. Położenie w odniesieniu do siedliska także słabe, a oddziaływanie użytków przyległych korzystne oraz niekorzystny kształt działek (niewielkie powierzchnie). Działki stanowiące łąki: przydatność glebowo-rolnicza jest średnia, jakość drogi dojazdowej słaba. Położenie w odniesieniu do siedliska - słabe, oddziaływanie użytków przyległych korzystne oraz niekorzystny kształt działek.

10 str Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Nielisz dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości nie uchwalono obowiązującego planu miejscowego. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nielisz zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nielisz z 1999 r. przewidują dla tych nieruchomości odpowiednio: - zabudowa o niskiej intensywności jednorodzinnej, zagrodowej, - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nielisz. Nieruchomości są wykorzystywane zgodnie z ustaleniami Studium, nie są dzierżawione ani wynajmowane brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualne wartości rynkowe dla przewidywanego zgodnie ze studium aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

11 str. 11 Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianych nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tych nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianych do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Nielisz, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych, w szczególności, odpowiednio zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianych nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Jeżeli chodzi o działki (nieruchomości) niezabudowane stosowanie tej metody sprowadza się do wartości rynkowej. Mając zatem na względzie cel wyceny i

12 str. 12 dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualne wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości jako całości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (odpowiednio 1m2 powierzchni gruntu) znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

13 str. 13 Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ewidencyjnymi 650 i 652; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie zagrodowej oraz budynkami gospodarczymi dla rolnictwa, z uwzględnieniem stanu budynków, 2. obszar rynku gmina Nielisz, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. II. Dla nieruchomości rolnych niezabudowanych (ornych); 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych stanowiących grunty orne, 2. obszar rynku gmina Nielisz, w szczególności Kolonia Staw Noakowski i miejscowości sąsiednie, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. III. Dla nieruchomości rolnych stanowiących łąki; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych stanowiących łąki, 2. obszar rynku gmina Nielisz, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zabudowanymi oraz rolnymi, podobnymi do wycenianych. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości, zarówno dla nieruchomości zabudowanej mającej przeznaczenie wg studium pod podobną zabudowę oraz dla działek niezabudowanych o charakterze rolnym, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i budynkami gospodarczymi dla rolnictwa i przeznaczonych zgodnie ze studium pod taką zabudowę zanotował 6 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana nieruchomość to nieruchomość typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 6 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni budynku mieszkalnego nie są zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.400,00 zł., uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym drewnianym z 1970 r. oraz niewielkimi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa o pow. użytkowej budynku mieszkalnego 50m², o dobrym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym/ standardzie. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 920,63 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana drewnianym budynkiem mieszkalnym o pow. 63m² o korzystnym położeniu szczegółowym oraz słabym stanie technicznym/standardzie budynku. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/standard,

14 str. 14 uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Cechę uzbrojenie pominięto w dalszej analizie ze względu na to iż uznano, że wszystkie nieruchomości poddane analizie mają tą cechę na zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkaniowo-zagrodowej i przeznaczonych zgodnie ze studium pod taką zabudowę: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkaniowo -zagrodowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie wskazują, że popyt na tego typu nieruchomości nie jest duży. Rzadko występują w obrocie. Wiąże się to przede wszystkim z koniecznością przebudowy starej zabudowy w celu swobodnego korzystania z nieruchomości. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości są stabilne, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). II. W badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne) i przeznaczonych zgodnie ze studium pod uprawy rolne zanotował 9 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w wybranych 9 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,05 zł., uzyskała działka gruntu o pow. 1900m² w miejscowości Staw Noakowski w klasie II,IIIa, położona blisko siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,72 zł. uzyskała działka gruntu o pow. 2500m² położona w miejscowości Kolonia Staw Noakowski, w klasie IIIa,IIIb lecz o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska, przy słabej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha lokalizacja została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają podobną lokalizację ze względu na to, że leżą w kompleksach

15 str. 15 gruntów rolnych. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne): Tab. 2 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie wskazują, że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). III. Analiza transakcji dokonanych w badanym okresie gruntami stanowiącymi łąki trwałe na określonym wyżej rynku pokazała, iż nieruchomości te stosunkowo rzadko występują w obrocie. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Nielisz zanotowano 8 transakcji nieruchomościami tego rodzaju. Spośród nich wybrano do dalszej analizy 6 transakcji podobnymi gruntami do wycenianych. Z przeprowadzonych transakcji wynika, że ceny jednostkowe za takie grunty są niższe niż ceny gruntów ornych. Ceny jednostkowe w odniesieniu do jednostki 1ha fizycznego gruntu kształtują się w przedziale od 3.500,00 zł. do 7.300,00 zł. za 1 ha (od 0,35zł za 1m² do 0,73zł za 1m²). Z analizy wybranych aktów notarialnych wynika, że przedmiotowych transakcji dokonano w celu powiększenia powierzchni łąki, bądź utworzenia większej powierzchni łąki. Pomimo, iż wybrano tylko 6 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych, spełnione zostały warunki konieczne do zastosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości stanowiących łąki. Zebrane transakcje zestawiono w Załączniku nr 3 na końcu operatu. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, mając na uwadze wiarygodne informacje z biur obrotu nieruchomościami, iż ceny takich nieruchomości w badanym okresie były stałe nie dokonywano ich korekty ze względu na upływ czasu (przyjęto Tr = 0). Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 3 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie

16 str. 16 nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i aspekty cenotwórcze. Przyjęto cechy rynkowe, ich wagi oraz ich gradację: Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki Lp Waga cechy (% wpływ na wartość) Cecha 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki 10% Razem 100% 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomości szacowane w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartości rynkowe poszczególnych rodzajów nieruchomości, zestawiono w tabelach. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załącznikach nr 1, nr 2 i nr 3 na końcu operatu. Tab. 4 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość zabudowaną w zabudowie mieszkaniowo - zagrodowej Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 6 luty 2014 r. 2 Adres 3 Szacowane prawo 4 Powierzchnia działek zabudowanych ozn. nr ew. 652 i Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 6 Lokalizacja 7 8 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 9 Dojazd i dostęp 10 Wartość nieruchomości Kolonia Staw Noakowski Własność 0,38 ha 85m² Dobra Dobry Słabe Korzystny? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane w zabudowie zagrodowej, przeznaczone pod taką zabudowę, najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości ozn. nr ew. 652 i 650 pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3 i 4 Załącznika nr 1, które oznaczono odpowiednio jako A, B i C.

17 str. 17 Tab. 5 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości rolne niezabudowane - orne Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 6 luty 2014 r. 2 Adres 3 Szacowane prawo 4 Powierzchnia działek Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 9 Kształt działki 10 Wartość nieruchomości Kolonia Staw Noakowski Własność Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów - załącznik 651 i Dobra 39, 138 i Średnia 651 i Dobra 39, 138 i Słaba 651, 653 i Dobre 39 i Przeciętne Korzystne Przeciętny? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe rolne stanowiące grunty orne najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych, tj. Lp 5, 6 i 8 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 6 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości stanowiące łąki Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 6 luty 2014 r. 2 Adres 3 Szacowane prawo 4 Powierzchnia działek Staw Noakowski, Kolonia Staw Noakowski Własność Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów - załącznik Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Przeciętna 8 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Przeciętne 9 Kształt działek 10 Wartość nieruchomości Średnia Słabe Niekorzystny?

18 str. 18 Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości stanowiące łąki najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 4, 5 i 6 Załącznika nr 3 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 7 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości ozn. nr ew. 652 i 650, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i zabudową zagrodową - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości kwoty poprawki cenowa XiA XiB XiC Lokalizacja Stan techniczny budynku/ standard Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 40% 191,75 30% 143,81 71,91 95,87-95,87 4 Dojazd i dostęp 10% 47,94 5 Suma poprawek 100% 479, ,87 71,91-47,94-47,94 47,94-23,96 0,00-71,90 Cena jedn. wg aktu 1 066, , ,00 Cena poprawiona 1 042, , ,10 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 1 088,70 Tab. 8 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości rolnych ozn. nr ew. 651 i 653 stanowiących grunty orne - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości kwoty poprawki cenowa XiA XiB XiC Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 30% 0,10 0,05 10% 0,03 0,02 100% 0,33 0,20 0,10 0,03 5 Kształt działki 6 Suma poprawek 7 Cena jedn. wg aktu 0,78 0,92 0,91 8 Cena poprawiona 0,98 1,02 0,98 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 0,99 Tab. 9 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości rolnej ozn. nr ew. 696 stanowiącej grunt orny - metoda porównywania parami Lp. 1 2 Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości kwoty poprawki cenowa XiA XiB XiC Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do dz. 30% 0,10-0,05-0,05-0,03-0,03

19 3 4 Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych str. 19 0,03 10% 0,03 0,02 100% 0,33 0,09 0,02-0,01 5 Kształt działki 6 Suma poprawek 7 Cena jedn. wg aktu 0,78 0,92 0,91 8 Cena poprawiona 0,87 0,94 0,90 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 0,90 Tab. 10 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości rolnych ozn. nr ew. 39 i 138 stanowiących grunty orne - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości kwoty poprawki cenowa XiA XiB XiC Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 30% 0,10-0,05-0,05-0,03-0,03 10% 0,03 0,02 100% 0,33 0,05-0,01-0,05 0,03 0,03 5 Kształt działki 6 Suma poprawek 7 Cena jedn. wg aktu 0,78 0,92 0,91 8 Cena poprawiona 0,83 0,91 0,86 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 0,87 Tab. 11 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości ozn. nr ew. 207, 1168/1, 1169/1, 1170/1, 1171/1, 1172, 1173, 1174, 1175 stanowiących łąki - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości kwoty poprawki cenowa XiA XiB XiC Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki 6 Suma poprawek % 0,11-0,06 0,08 0,04 0,08-0,04 0,08 10% 0,04 100% 0,38 0,04-0,04 0,04 0,00-0,10 Cena jedn. wg aktu 0,50 0,54 0,65 Cena poprawiona 0,54 0,54 0,55 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 0,54

20 str Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz zabudową gospodarczą stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Kolonia Staw Noakowski, gm. Nielisz, ozn. nr ew. 652 i 650 obliczono na podstawie ceny jednostkowej ustalonej w Tabeli nr 7, ze wzoru: WR652/650 = Cj x Puż = ,50 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR652/650 = zł. Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej ozn. nr ew. 651 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Kolonia Staw Noakowski, gm. Nielisz obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 8. Dla obliczonej w Tabeli nr 8 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: WR651 = Cj x Pgr = 2.673,00 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR651 = zł. Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej ozn. nr ew. 653 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Kolonia Staw Noakowski, gm. Nielisz obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 8. Dla obliczonej w Tabeli nr 8 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: WR653 = Cj x Pgr = 5.148,00 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR653 = zł. Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej ozn. nr ew. 696 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Kolonia Staw Noakowski, gm. Nielisz obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 9. Dla obliczonej w Tabeli nr 9 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru:

21 str. 21 WR696 = Cj x Pgr = 1.980,00 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR696 = zł. Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej ozn. nr ew. 39 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Kolonia Staw Noakowski, gm. Nielisz obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 10. Dla obliczonej w Tabeli nr 10 ceny jednostkowej 1m ² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: WR39 = Cj x Pgr = 2.436,00 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR39 = zł. Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej ozn. nr ew. 138 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Kolonia Staw Noakowski, gm. Nielisz obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 10. Dla obliczonej w Tabeli nr 10 ceny jednostkowej 1m ² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: WR138 = Cj x Pgr = 2.262,00 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR138 = zł. Aktualną wartość rynkową pozostałych nieruchomości gruntowych rolnych stanowiących łąki, położonych w obrębie Kolonia Staw Noakowski i Staw Noakowski, gm. Nielisz obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 11. Dla obliczonej w Tabeli nr 11 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru WR = Cj x Pgr. Przy czym określone wartości, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR207 = 160 zł. WR1168/1 = 330 zł. WR1169/1 = 40 zł. WR1170/1 = 10 zł.