IX KM 281/11 O P I N I A O P E R A T S Z A C U N K O W Y określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej przy ul. Jałowcowej 12 w Balicach, gm. Zabierzów, składającej się z działki ew. nr 174/1 o pow. 3000 m2, zabudowanej domem jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej wraz z pozostałym zagospodarowaniem terenu. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach prowadzi KW nr KR2K/00017699/5. WŁAŚCICIEL: Zbigniew Zasadni s. Władysława i Marii AUTOR: Kraków, 28 listopada 2011 r.
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym RODZAJ NIERUCHOMOŚCI jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej ADRES Ul. Jałowcowa 12 w Balicach JEDN. EWID. // OBRĘB 120616_2 Zabierzów// 0002 Balice RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA KR2K/00017699/5 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM Właściciel: PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Zbigniew Zasadni s. Władysława i Marii NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW przeprowadzone dn. 28 listopada 2011r.) Dział III Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wniosku Santander Consumer Bank S.A. Dział IV Hipoteka umowna kaucyjna: 164338,54zł kredyt wraz z odsetkami i innymi kosztami na rzecz Santander Consumer Bank S.A. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: działki ewidencyjnej nr 174/1 o pow. 3000 m2, budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej, dwóch budynków gospodarczych w zabudowie wolnostojącej w słabym stanie technicznym, pozostałego zagospodarowania terenu. Działka w częściowo ogrodzona, teren mocno porośnięty niepielęgnowaną roślinnością trawiastą oraz kilkoma drzewami liściastymi i iglastymi. Teren działki opada w kierunku południowym stosunkowo duże nachylenie. W części centralnej działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej szerzej opisany powyżej. Poniżej budynku mieszkalnego wzniesiony budynek gospodarczy (garaż wraz z pomieszczeniem towarzyszącym). Obiekt wzniesiony z pustaka żużlowego, kryty stropodachem wyłożonym onduliną. Wewnątrz stan surowy. Stolarka okienna i drzwiowa drewniane w słabym stanie technicznym. Powierzchnia zabudowy: 25,92 m2. Powyżej budynku mieszkalnego wzniesiono drugi budynek gospodarczy w technologii tradycyjnej murowanej z pustaka żużlowego. Obiekt dwukondygnacyjny, kryty dachem dwuspadowym o pokryciu z blachy fałdowej. Budynek w słabym stanie technicznym. Powierzchnia zabudowy: 16,80 m2 Budynek mieszkalny to dom jednorodzinny, w zabudowie wolnostojącej, wzniesiony najprawdopodobniej z początkiem lat 80tych ubiegłego stulecia. Obiekt dwukondygnacyjny, składający się z kondygnacji niskiego parteru oraz piętra. Budynek kryty stropodachem jednospadowym o nachyleniu w kierunku północnym Architektura prosta i typowa, charakterystyczna dla lat 70/80 ubiegłego stulecia. Obiekt o bryle sześciany założony na rzucie kwadratu. W dniu oględzin budynek nie został udostępniony przez dłużnika. Dokonano oględzin zewnętrznych budynku oraz pomieszczeń wnętrza widocznych z zewnątrz budynku. Powierzchnia przyjęta do obliczeń 128,40 m 2 (zgodnie z informacją wydaną przez Wójta Gminy Zabierzów, znak: WFK.RP.3140.4.7.2011.AW) Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej CEL budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położonej w Balicach, gm. Zabierzów przy ul. WYCENY Jałowcowej 12 wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb egzekucji komorniczej Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości: 758 087,00 zł Słownie: siedemset pięćdziesiąt osiem tysięcy osiemdziesiąt siedem złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN) 28 listopada 2011 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości 6 października 2011 r. AUTOR: DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 28 listopada 2011 r. Strona 2 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa składająca się z jedynej działki ewidencyjnej nr 174/1 o pow. 3000m2, zabudowanej domem jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej oraz dwoma budynkami gospodarczymi, położonej przy ul. Jałowcowej 12 w Balicach, gm. Zabierzów. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach prowadzi KW nr KR2K/00017699/5. Określenie nieruchomości Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewidencyjna 120616_2, Zabierzów Obręb Nr 0002, Balice Nr działki 174/1 Powierzchnia 3000 m 2 Księga wieczysta KR2K/00017699/5 Właściciel Zbigniew Zasadni s. Władysława i Marii Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej szczegółowo opisanej powyżej. 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej wraz z pozostałym zagospodarowaniem terenu wg stanu na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień wyceny dla potrzeb egzekucji komorniczej. 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego. 1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 tekst jednolity/. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). Strona 3 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). Ustawa z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami/. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. z 2001r, Nr 124, poz. 1361 z późniejszymi zmianami/. 1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH Wizja lokalna przeprowadzona na terenie nieruchomości dnia 6 października 2011r. w obecności Komornika, Badanie KW nr KR2K/00017699/5 przeprowadzone dnia 28 grudnia 2011r, Wypis z rejestru gruntów dla dz. nr 174/1 położonej w Balicach, gm. Zabierzów, wydany przez Starostwo Powiatowe w Krakowie Wydział Geodezji Kartografii i Katastru, dn. 3 października 2011r. oraz kopia mapy ewidencyjnej. Informacja o pow. budynku mieszkalnego oraz gospodarczego poł. na dz. ew. nr 174/1 w Balicach, gm. Zielonki, wydana przez Wójta Gminy Zabierzów dnia 16 listopada 2011r. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości na podstawie dostępnych aktów notarialnych w okresie ostatnich dwóch lat, Dokumentacja fotograficzna. Dokumenty udostępnione przez Zamawiającego. Własna baza danych. Informacje z czasopism specjalistycznych i stron internetowych, Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów, 1.5. LITERATURA Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r. 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI BIEGŁEGO Data sporządzenia wyceny: 28 listopada 2011 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 28 listopada 2011 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 6 października 2011 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 6 października 2011 r. Strona 4 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach prowadzi księgę wieczystą KR2K/00017699/5. KR2K/00017699/5 Badanie KW przeprowadzone dn. 28 listopada 2011r. OZNACZENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ Rubryka 0.1 Informacje podstawowe Numer i nazwa pola Treść pola 1. Numer księgi KR2K / 00017699 / 5 2. Oznaczenie wydziału A: nazwa sądu SĄD REJONOWY DLA KRAKOWAKROWODRZY W KRAKOWIE B: siedziba sądu KRAKÓW C: kod wydziału KR2K D: numer wydziału VI E: nazwa wydziału ZAMIEJSCOWY WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH Z SIEDZIBĄ W KRZESZOWICACH Numer i nazwa pola Indeks Treść pola zmiany 3. Typ księgi NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA Rubryka 0.2 Dane o założeniu księgi wieczystej Numer i nazwa pola Indeks Treść pola zmiany 1. Stan w czasie założenia ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ DLA NIERUCHOMOŚCI, DLA KTÓREJ NIE BYŁA PROWADZONA KSIĘGA WIECZYSTA 2. Chwila zapisania księgi 2008050914.14.16.696694 3. Chwila ujawnienia księgi 2008051313.31.38.833735 4. Data założenia dotychczasowej księgi 19830421 wieczystej DZIAŁ IO "OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI" Rubryka 1.1 Wzmianki w dziale IO Rubryka 1.2 Numer nieruchomości Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Numer bieżący nieruchomości 1 1 Rubryka 1.3 Położenie Lp. Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. 1. Numer porządkowy 1 1 2. Województwo 3. Powiat 4. Gmina 1 ZABIERZÓW 5. Miejscowość 1 BALICE 6. Dzielnica Rubryka 1.4 Oznaczenie Strona 5 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Podrubryka 1.4.1 Działka ewidencyjna Lp. Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. 1. Identyfikator działki 2. Numer działki 1 174/1 3. Obręb A: numer obrębu ewidencyjny ewidencyjnego B: nazwa obrębu ewidencyjnego 4. Położenie 1. 1 1 5. Ulica 1. 8 JAŁOWCOWA 12 6. Sposób korzystania 1, 8 ZABUDOWANA BUDYNKIEM 7. Odłączenie Numer księgi / / Obszar 8. Przyłączenie Numer księgi / / Obszar 9. Numer księgi A: numer 1. zaginionej, zniszczonej, dawnej, zbioru księgi zaginionej B: numer 1. dokumentów księgi zniszczonej C: numer 1. księgi dawnej D: 1. oznaczenie zbioru dokumentów Podrubryka 1.4.2 Budynek Podrubryka 1.4.3 Urządzenie Podrubryka 1.4.4 Lokal Rubryka 1.5 Obszar Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Obszar 1 0,3000 HA DZIAŁ ISP "SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ" DZIAŁ II "WŁASNOŚĆ" Rubryka 2.1 Wzmianki w dziale II Rubryka 2.2 Właściciel Podrubryka 2.2.1 Udział Lp. Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. 1. Numer udziału w prawie 2, 3, 1 4, 5 2. Wielkość udziału (licznik/mianownik) 2, 3, 1 / 1 4, 5 3. Rodzaj wspólności Podrubryka 2.2.2 Skarb Państwa Podrubryka 2.2.3 Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) Podrubryka 2.2.4 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Strona 6 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Podrubryka 2.2.5 Osoba fizyczna Lp. Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. 1. Lista wskazań udziałów w 1. 2, 3, 1 prawie 4, 5 2. Imię pierwsze 2, 3, ZBIGNIEW 4, 5 3. Imię drugie 4. Nazwisko / pierwszy człon nazwiska 2, 3, ZASADNI złożonego 4, 5, 6 5. Drugi człon nazwiska złożonego 6. Imię ojca 2, 3, WŁADYSŁAW 4, 5 7. Imię matki 2, 3, MARIA 4, 5 8. PESEL DZIAŁ III "PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA" Rubryka 3.1 Wzmianki w dziale III Rubryka 3.2 Numer wpisu Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Numer wpisu 9 3 Rubryka 3.3 Napis Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Napis Rubryka 3.4 Treść wpisu Podrubryka 3.4.1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Rodzaj wpisu 9 OSTRZEŻENIE 2. Treść wpisu 9 WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI Z WNIOSKU WIERZYCIELA: SANTANDER CONSUMER BANK SPÓŁKA AKCYJNA DO SYGN. AKT IX KM 281/11 3. Przedmiot wykonywania 4. Pierwszeństwo 5. Prawo lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa 6. Lista nieruchomości współobciążonych 1. A: numer księgi wieczystej B: numer wpisu / / 7. Rodzaj zmiany 1. DZIAŁ IV "HIPOTEKA" Rubryka 4.1 Wzmianki w dziale IV Rubryka 4.2 Numer hipoteki (roszczenia) Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Numer hipoteki (roszczenia) 7 1 Rubryka 4.3 Napis Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Napis Rubryka 4.4 Treść wpisu Strona 7 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Podrubryka 4.4.1 Treść hipoteki (roszczenia) Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. Rodzaj hipoteki (roszczenia) 7 HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA 2. Suma 7 164338,54 3. Suma słownie 7 STO SZEŚĆDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE TRZYSTA TRZYDZIEŚCI OSIEM 54/100 4. Waluta sumy 7 ZŁ 5. Odsetki A: rodzaj odsetek B: wysokość odsetek 6. Udział 1. 7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej 1. 8. Oznaczenie 1. A: numer 1. 7 1 wierzytelności i stosunku prawnego wierzytelności B: wierzytelność 1. 7 KREDYT WRAZ Z ODSETKAMI I INNYMI KOSZTAMI C: stosunek 1. prawny 9. Termin zapłaty 10. Pierwszeństwo 1. 11. Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa 12. Księga 1. A: nr księgi wieczystej / / współobciążona B: nr hipoteki (roszczenia) 13. Inne informacje 7 HIPOTEKA USTANOWIONA NA WARUNKACH OKREŚLONYCH W OŚWIADCZENIU BANKU Z DNIA 18.04.2006 R. 14. Numer hipoteki w RZHLZ 15. Rodzaj zmiany 1. Wierzyciel hipoteczny Podrubryka 4.4.2 Skarb Państwa Podrubryka 4.4.3 Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) Podrubryka 4.4.4 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Lp. Numer i nazwa pola Indeks Treść pola Wpisu 1. 1. Nazwa 7 SANTANDER CONSUMER BANK S.A. WE WROCŁAWIU 2. Siedziba 3. REGON 4. Stan przejściowy 5. Administrator hipoteki Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. 2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 6 października 2011 r. Strona 8 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: działki ewidencyjnej nr 174/1 o pow. 3000 m2, budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej, dwóch budynków gospodarczych w zabudowie wolnostojącej w słabym stanie technicznym, pozostałego zagospodarowania terenu. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: KRÓTKA CHARAKTERYSTYKA GMINY I SOŁECTWA: Gmina Zabierzów jest jedną z najlepiej rozwijających się gmin podkrakowskich (wraz z Zielonkami i Wielką Wsią). Dzięki swojej lokalizacji w zachodniej części powiatu krakowskiego jak również bardzo dobrego połączenia komunikacyjnego z Krakowem stała się atrakcyjna pod kątem mieszkalnym dla społeczności Krakowa. W okresie kilku ostatnich lat nastąpił gwałtowny wzrost ilości mieszkańców jak również ilości nowo wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dzięki nowym inwestycjom (Szkoła, ośrodek turystyczno rekreacyjny z basenem) gmina przyciąga wciąż nowych mieszkańców. Należy również zwrócić uwagę na sprzyjający klimat przedsiębiorczości. Nowe miejsca pracy generują potrzeby osadnicze. (W Zabierzowie znajdują się między innymi zakłady spożywcze Food Care, centrum księgowo i kadrowe Shell i wiele innych). Przez teren gminy przebiegają ważne trasy komunikacyjne: autostrada Kraków Katowice z odejściem w kierunku Zakopanego, kolejowa trasa Kraków Katowice ze stacjami w Rudawie i Zabierzowie nadającymi się do przeładunku towarowego oraz droga krajowa z Krakowa w kierunku Katowic. Na terenie gminy, w jej południowej części zlokalizowane jest lotnisko międzynarodowe Kraków Balice. Cała gmina jest również atrakcyjna krajobrazowo i turystycznie. LOKALIZACJA: Nieruchomość stanowiąca przedmiot opracowania położona jest w miejscowości Balice. Balice to bodaj najbardziej znana w świecie nazwa wsi w gminie Zabierzów, choć bardziej kojarzona z Krakowem z uwagi na Międzynarodowy Port Lotniczy im. Jana Pawła II Kraków Balice. Pierwotnie było to prywatne lotnisko książąt Radziwiłłów, które w latach 50. XX w. przekształcono w wojskowe, a następnie w latach 60. w części przeznaczono na cele cywilne. Stopniowo powiększane i w 1995 r. rozbudowane o terminal pasażerski stało się drugim co do wielkości po warszawskim Okęciu portem lotniczym w Polsce. Wieś ta może poszczycić się średniowieczną metryką, sięgającą 1229 r. M.in. tutaj swoje dobra miała rodzina Radziwiłłów. Po wojnie znacjonalizowane dobra Radziwiłłów zostały przekazane UJ, a następnie utworzonemu w 1950r. Instytutowi Zootechniki, który w latach 1977 87 przeprowadził kompleksową restaurację całości rezydencjonalnego założenia, urządzając w nim centrum konferencyjno bankietowe. Na ile Strona 9 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 balicki pałac odzyskał więcej niż dawną świetność może świadczyć fakt, że 27 I 2005 r. odbyło się w nim spotkanie prezydentów i innych najwyższych przedstawicieli 30 państw uczestniczących w obchodach 60lecia wyzwolenia niemieckonazistowskiego obozu koncentracyjnego w Oświęcimiu. Pałac otacza rozległy park krajobrazowy o zróżnicowanym, liczącym około 600 gatunków drzewostanie, w części nawiązujący do dawnego założenia typu włoskiego. Szczegółowo przedmiotowa działka nr 174/1 położona jest przy ulicy Jałowcowej 12, która jest przecznicą ulicy Akacjowej. Poniżej przedmiotowa nieruchomość widok z lotu ptaka. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: W bezpośrednim sąsiedztwie działki ewidencyjnej nr 174/1 znajdują się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pochodzącej z różnych okresów. Strona 10 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 W sąsiedztwie nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty mogące negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Należy wspomnieć iż nieruchomość położona jest w sąsiedztwie korytarza powietrznego lotniska Balice odczuwalny hałas związany z podchodzącymi do lądowania samolotami. STAN USŁUG, ZAPLECZA BYTOWEGO I DOSTĘP DO KOMUNIKACJI ZBIOROWEJ: W miejscowości znajdują się drobne placówki handlowe zapewniające realizację podstawowych potrzeb gospodarstwa domowego. Wszelkie niezbędne obiekty użyteczności publicznej dostępne w pobliskim Krakowie lub Zabierzowie miejscowości gminnej. Przez Balicę kursuje autobus Krakowskiego MPK oraz dobrze zorganizowani przewoźnicy prywatni. DOSTĘPNOŚĆ INDYWIDUALNA DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ: Działka ew. nr 174/1 przylega bezpośrednio do drogi publicznej (ul. Jałowcowa). UKSZTAŁTOWANIE TERENU: Działka posiada kształt wielokątny, teren o nachyleniu w kierunku południowym. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów Strona 11 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 techniczno budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Na skutek wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16.12.2008 r., wydanego do sygn. akt II OSK 1151/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ogłoszony dnia 31.3.2008 r. w sprawie do sygn. akt II SA/Kr 693/07 stał się prawomocny. Tym samym stwierdzono nieważność uchwały Nr IV/13/07 Rady Gminy Zabierzów z dnia 19 stycznia 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zabierzów w części obejmującej sołectwa: Balice, Rząska i Szczyglice. Wskutek tego plan miejscowy dla sołectw Balice, Rząska i Szczyglice, uchwalony w roku 2007, definitywnie utracił moc. W nieobowiązującym planie miejscowym przedmiotowa działka ujęta była w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług M1U. Nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina Zabierzów Uchwałą nr L/488/10 Rady Gminy Zabierzów z dnia 16 lipca 2010r. uchwaliła Zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy Zabierzów. Strona 12 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 W obowiązującym Studium przedmiotowa nieruchomość ujęta jest w terenach z przewagą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: Art. 154.2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy WZ. Zapisy w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego nie stanowią przepisu prawa miejscowego. Nie stanowią w związku z tym ograniczenia dla zamierzonego przez inwestorów sposobu zagospodarowania nieruchomości, obowiązują natomiast przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Z art. 4 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.) wynika, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy WZ. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; Strona 13 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych powyżej. Warunki zawarte w decyzji ustalane są na podstawie następujących założeń: obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że najbardziej istotnym czynnikiem, wpływającym na możliwość zagospodarowania działki budowlanej, jest jej sąsiedztwo, ponieważ w przypadku wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, organ właściwy w sprawie wydawania decyzji musi kierować się przedstawioną powyżej procedurą. OZNACZENIE DZIAŁKI WG EWIDENCJI GRUNTÓW Jednostka ewidencyjna 120616_2, Zabierzów Obręb Nr 0002, Balice Jednostka rejestrowa G.197 Nr działki 174/1 Powierzchnia działki 0,30 ha Użytek BRIVa Właściciel Zasadni Zbigniew s. Władysława i Marii Budynki ULICA: Jałowcowa 12 WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Do nieruchomości doprowadzono sieci energetyczną, wodociągową, gazociągową, kanalizacyjną. Stan na dzień: 03.10.2011r. Strona 14 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 STAN ZAGOSPODAROWANIA: Działka w częściowo ogrodzona, teren mocno porośnięty niepielęgnowaną roślinnością trawiastą oraz kilkoma drzewami liściastymi i iglastymi. Teren działki opada w kierunku południowym stosunkowo duże nachylenie. W części centralnej działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej szerzej opisany powyżej. Poniżej budynku mieszkalnego wzniesiony budynek gospodarczy (garaż wraz z pomieszczeniem towarzyszącym). Obiekt wzniesiony z pustaka żużlowego, kryty stropodachem wyłożonym onduliną. Wewnątrz stan surowy. Stolarka okienna i drzwiowa drewniane w słabym stanie technicznym. Powierzchnia zabudowy: 25,92 m2. Powyżej budynku mieszkalnego wzniesiono drugi budynek gospodarczy w technologii tradycyjnej murowanej z pustaka żużlowego. Obiekt dwukondygnacyjny, kryty dachem dwuspadowym o pokryciu z blachy fałdowej. Budynek w słabym stanie technicznym. Powierzchnia zabudowy: 16,80 m2 Poniżej szkic sytuacyjny istniejącego zagospodarowania: Zgodnie z informacją uzyskaną od Wójta Gminy Zabierzów w piśmie z dnia 16.11.2011r., znak: WFK.RP.3140.4.7.2011.AW: powierzchnia budynku mieszkalnego wynosi: 128,40m2 powierzchnia budynków innych niż mieszkalne wynosi: 36m2 Strona 15 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO PODSTAWOWE DANE TECHNOLOGICZNE: Ilość kondygnacji: 2 (niski parter + piętro) Powierzchnia zabudowy: 108 m2 Powierzchnia przyjęta do obliczeń 128,40 m 2 (zgodnie z informacją wydaną przez Wójta Gminy Zabierzów, znak: WFK.RP.3140.4.7.2011.AW) CHARAKTERYSTYKA: Przedmiotowy budynek mieszkalny to dom jednorodzinny, w zabudowie wolnostojącej, wzniesiony najprawdopodobniej z początkiem lat 80tych ubiegłego stulecia. Obiekt dwukondygnacyjny, składający się z kondygnacji niskiego parteru oraz piętra. Budynek kryty stropodachem jednospadowym o nachyleniu w kierunku północnym Architektura prosta i typowa, charakterystyczna dla lat 70/80 ubiegłego stulecia. Obiekt o bryle sześciany założony na rzucie kwadratu. Dokonano oględzin zewnętrznych budynku oraz pomieszczeń wnętrza widocznych z zewnątrz budynku. Na podstawie oględzin widocznych pomieszczeń wnętrza określono stan techniczny budynku jako zadowalający a standard wykończenia jako podstawowy. Na podłogach pomieszczeń terakota, ściany malowane emulsyjnie. Stolarka okienna drewniana starego typu, stolarka drzwiowa płycinowa z przeszkleniami. Okna niskiego parteru zabezpieczone stalowymi kratami zewnętrznymi. Budynek wymaga nakładów remontowomodernizacyjnych zwłaszcza w zakresie termomodernizacji. Rozwiązania konstrukcyjne wg stanu technicznoużytkowego na dzień oględzin: RODZAJ CECHY OPIS Rodzaj budynku ze względu na Budynek mieszkalny jednorodzinny podstawową funkcję użytkową wykonany w zabudowie wolnostojącej Fundamenty betonowe Ściany zewnętrzne i technologia tradycyjna + elewacja tradycyjna wewnętrzne Ściany działowe murowane Kanały wentylacyjne i murowane spalinowe Stropy żelbetowe Schody żelbetowe Dach Stropodach Posadzka terakota, wykładziny Tynki Tradycyjne cementowowapienne Strona 16 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Wykończenie ścian wewnętrznych Stolarka Instalacje Farba emulsyjna Okienna zespolona drewniana starego typu (do wymiany; Drzwiowa płycinowa z przeszkleniami Wodna, kanalizacyjna, energetyczna, gazowa, ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Nie przedłożono żadnych dokumentów dotyczących wzniesienia oraz użytkowania budynku. W wycenie założono iż przedmiotowy budynek został wzniesiony oraz użytkowany jest w pełnej zgodności z przepisami obowiązującego prawa. SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA Budynek mieszkalny jednorodzinny, dwukondygnacyjny; przeznaczony na cele mieszkalne. STAN TECHNICZNY I STOPIEŃ ZUŻYCIA: Zużycie funkcjonalne Obiekt pełni funkcję mieszkalną. Architektura odbiega od preferowanych obecnie standardów. Zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie 30%. o Zużycie środowiskowe W otoczeniu nie znajdują się żadne obiekty negatywnie wpływające na stan środowiska naturalnego. Zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie zerowym. o Zużycie techniczne Zużycie techniczne określono w oparciu o przeprowadzoną wizje lokalną w trakcie, której oceniono stan poszczególnych elementów budynku. Średni stopień zużycia oceniono na poziomie 35%. Strona 17 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 18 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Strona 19 z 20
BALICE, GM. ZABIERZÓW DZ. 174/1 IX KM 281/11 Strona 20 z 20