1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie, księga wieczysta 1.2 Zakres operatu Nieruchomość gruntowa Jankowy nr 33, gm. Baranów KZ1E/00008288/0 - S.R. w Kępnie 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt. 1.1. Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Gminy w Baranowie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu 30.04.2014 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 16.04.2014 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 16.04.2014 data dokonania oględzin nieruchomości 14.10.2013 i 16.04.2014 Gmina Baranów leży w powiecie kępińskim. od północy z miastem i gminą Kępno; od wschodu z gminami Wieruszów (obecne woj. łódzkie) i Łęka Opatowska; od południa z gminami Trzcinica i Rychtal; od zachodu z gminą Bralin. Rozwój przedsiębiorczości w ostatnich latach spowodował, że gmina nabiera charakteru przemysłowo - rolniczego. Obecnie dominującą i najprężniej działającą na terenie gminy dziedziną gospodarki jest przemysł meblarski. Bardzo dobrze rozwinięta jest także sieć placówek handlowych i usługowych. Do wsi Jankowy podjazd drogą asfaltową. DMC Janusz Okoński 1
2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KZ1E/00008288/0, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Jankowy, gmina Baranów - oznaczenie: działka nr - obszar: 0,9075 ha, sposób korzystania: rola, łąka, pastwisko, zabudowa dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Ryszard Jerczyński W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, brak wpisów: Uwagi Za rejestrem gruntów w skład nieruchomości wchodzi działka nr 120/3 i 120/7 o łącznej powierzchni 0,9155 ha 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy W skład nieruchomości wchodzą dwie działki tworzące całość gospodarczo użytkowa: Działka nr 120/3 o powierzchni 0,0007 ha., skład użytków: B-RIVb Działka nr 120/7 o powierzchni 0,9148 ha., skład użytków: RIVb-0,3763, B-RIVb-0,05, RV- 0,4885 ha. Podjazd droga asfaltową w otoczeniu wzdłuż drogi grunty z zabudową siedliskową. Na gruncie dostęp do podstawowych mediów: energia elektryczna, sieć wodociągowa, lokalne sieć kanalizacyjna. Na gruntach nieruchomości wyróżniono dwa obiekty kubaturowe. Zabudowa kubaturowa Budynek gospodarczy piętrowy, bez piwnic, aktualnie użytkowany jako budynek warsztatowy. Obiekt zbudowany na podstawie Decyzji nr ANB-7351/327/00 z 10.07.2000 r wydanej przez Starostwo w Kępnie. Program użytkowy: dwie hale o powierzchni 176,5 m2 i 122,4 m2 oraz zaplecze administracyjno-sanitarne 56 m2 ściany murowane stropy podwieszone dach konstrukcja stalowa kryta blachą stolarka metalowa okładziny wew. tynk cem-wap w pom. sanitarnych glazura posadzki betonowe w pom. sanitarnych terakota elewacje bloczki spoinowane instalacje elektryczna, wod-kan dane ogólne: Pow. netto: 354,9 m2, wysokość do stopu 3,5 m stan techniczny zadowalający DMC Janusz Okoński 2
Budynek mieszkalny piętrowy, podpiwniczony, zbudowany na podstawie Decyzji nr NB-7351/PIK/144/92 z dnia 1992.06.30. ściany Murowane bloczki bet. warstwowe stropy i schody Monolityczne dach Konstrukcja drewniana kryta blachodachówką stolarka Zewnętrzna pcv, wewnętrzna drewniana okładziny wew. Tynk cem-wap w pom. sanitarnych glazura posadzki W piwnicy betonowa, komunikacja, sanitariaty i kuchnia terakota, w pokojach panele elewacje Tynk cem-wap. instalacje Ee, wod-kan, c.o. zasilane paliwem stałym dane ogólne: Piwnica 71,88 m2 o wysokości 2,1 m2, parter: 66,42 m2 i garaż o pow.18,81 m2, poddasze: 64,42 m2 Łączna pow. netto: 185,59 m2 stan techniczny dobry DMC Janusz Okoński 3
2.3 Przeznaczenie gruntu w palnie zagospodarowania przestrzennego Za Uchwałą nr VII/49/2011 R.G Baranów z 29 czerwca 2011 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: Działka nr 120/3 - tereny zabudowy mieszkaniowej M Działka nr 120/7 od zachodu tereny zabudowy mieszkaniowej M, dalej w kierunku wschodnim tereny rolnicze R DMC Janusz Okoński 4
3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: 3.1.1 Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkalno gospodarcza o pow. gruntu powyżej 0,2 ha Obszar rynku powiat Kępno bez miasta Kępno Okres badania ostatnie 36 m-c, brak zmian cen w badanym okresie w związku z upływem czasu l.p. Data gmina obręb Pow. gruntu ha Pow. gruntu ha uwagi 1 12-08-30 Bralin N.W.Książęca 0,7896 250000 Zakup stanowiącej całość 2 12-09-21 Bralin N.W.Książęca 0,2890 230000 przed podziałem przez jednego nabywcę 3 13-01-02 g.kępno Świba 0,2500 305000 4 13-03-05 Baranów Jankowy 1,8900 90000 5 13-08-13 g.kępno Mikorzyn 0,3100 80000 6 13-08-21 g.kępno Świba 1,0000 120000 7 13-09-19 g.kępno Mikorzyn 2,9800 126500 8 13-10-21 Łęka Opatowska Opatów 0,5593 15000 9 14-01-17 Bralin Czermin 0,3600 20000 Z uwagi na położenie i podobieństwo stanu do bliższej analizy przyjęto transakcje oznaczone kolorem czerwonym. Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań N.W. Książęca: grunt o pow. 1,0786 ha w otoczeniu z zabudowa siedliskowa, podjazd drogą asfaltowa na gruncie dostęp do podstawowych mediów. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny o pow. ogólnej 174 m2 w dobrym stanie technicznym oraz zabudowa gospodarcza 523 m2. Świba grunt o pow. 0,2500 ha o szerokości 25 m, w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, podjazd drogą asfaltowa na gruncie dostęp do podstawowych mediów, teren o wygrodzonych granicach: zabudowę stanowi budynek mieszkalny parterowy o pow. ogólnej 150 m2 w dobrym stanie technicznym. Świba: grunt o pow. 1,0 ha w otoczeniu grunty rolne oraz z zabudowa siedliskowa, podjazd drogą asfaltowa na gruncie dostęp do podstawowych mediów, zabudowę stanowi budynek mieszkalny o pow. ogólnej 98 m2 w zadowalającym stanie technicznym oraz zabudowa gospodarcza o pow. 75 m2 w średnim stanie technicznym. Cechy istotnie wpływające na wartość to: pow. budynku mieszkalnego. zabudowa gospodarcza, zagospodarowanie gruntu, powierzchnia gruntu. DMC Janusz Okoński 5
3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stanu zagospodarowania - stanu prawnego nieruchomości - stanu techniczno-użytkowego - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - zakresu wyceny Wartość nieruchomości, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Za KSWP 1 5.1.2 Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. DMC Janusz Okoński 6
4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1.Określenie zakresu cenowego transakcji l.p. czynnik 1 2 3 1 data 2012-09-21 2013-01-02 13-08-21 2 cena zł. 480000 305000 120000 3 zakres cenowy zł. 360000 4.2 Analiza porównawcza dla nieruchomości bez obciążeń l.p. Cecha Zakres 1 2 3 wyceniany kwotowy cecha waga cecha waga cecha waga 1 p.u. [m2] 122479 185,59 174 18678 150 57356 98 141157 2 stan tech. do 1. 46735 0,90 0,9 0 1-31157 0,75 46735 3 zabud. gosp. 120100 354,90 523-45064 0 95142 75 75036 4 stan tech. do 3 31546 0,80 0,8 0 1-21031 0,5 31546 5 zagospodarowanie 35052 0,80 0,8 0 1-35052 0,6 35052 6 pow. gruntu ha 4087 0,916 1,0786-8481 0,2890 32575 1,0000-4394 7 razem 360000-34867 97833 325133 Wagi cech przyjęto proporcjonalnie na podstawie obliczeń własnych z uwzględnieniem średnich preferencji inwestorów p.u. [m2] przyjęto proporcjonalnie stan tech. do 1. przyjęto proporcjonalnie zabud. gosp. przyjęto proporcjonalnie stan tech. do 3 przyjęto proporcjonalnie zagospodarowanie przyjęto proporcjonalnie pow. gruntu ha przyjęto proporcjonalnie 4.3 Wartość nieruchomości bez obciążeń l.p. czynnik 1 2 3 1 cena zł. 480000 305000 120000 2 poprawka cenowa zł. -34867 97833 325133 3 wartość poprawiona zł. 445133 402833 445133 4 wartość oszacowana średnia z wiersza nr 3 zł. 431033,25 zł. 431 000 zł. Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr KZ1E/00008288/0, przy stanie na dzień oględzin to jest 16 kwietnia 2014 roku, wynosi: 431 000 zł., słownie: czterysta trzydzieści jeden tysięcy 4.4 Analiza wyniku Wskaźnik 1 2 3 Wyceniany Wartość 1 m2 bud. mieszk. 2759 2033 1224 2323 Oszacowana wartość przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości pomiędzy szacowana a poddanymi analizie odpowiada ceną uzyskiwanych na rynku i według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim została oszacowana. 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego. 4. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. DMC Janusz Okoński 7
l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2-4 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 5 6 3.1 Analiza rynku 5 3.2 Podstawa oszacowania wartości 6 4 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 7 Załącznik 1 Kserokopia wypisu z rejestru gruntów DMC Janusz Okoński 8
WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 30 kwiecień 2014 Data sporządzenia Położenie nieruchomości: Jankowy, gm. Baranów Właściciel: Ryszard Jerczyński Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia KW Nr działki Pow. ha. Oszacowana wartość nieruchomości zł. KZ1E/00008288/0 Stan nieruchomości na 16.04.2014 r. 120/3 0,0007 120/7 0,9148 razem 0,9155 431 000 zł. DMC Janusz Okoński 9
DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94 124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. Kms 79/13 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Jankowy, gm. Baranów, objęta księgą wieczystą KZ1E/00008288/0 DATA OSZACOWANIA 16 kwiecień 2014 roku opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 10
Zał. nr 1 DMC Janusz Okoński 11