OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI. ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie.

Transkrypt

1 DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P , NIP , Konto BGŻ o/sieradz Sieradz, ul. Kochanowskiego 4, tel. kom janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. KM 750/12 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Położona we wsi Grębanin, gm. Baranów objęta księgą wieczystą KZ1E/ /7 DATA OSZACOWANIA 28 styczeń 2013 roku opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 1

2 WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 6 luty 2013 Data sporządzenia Właściciel: Wojciech Gąszczak i Małgorzata Gąszczak Położenie nieruchomości: Grębanin, gm. Baranów Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia Nr Uwagi KW Pow. ha. Wartość nieruchomości zł. działki KZ1E/ / ,2223 zabudowana Stan nieruchomości na dzień: 28 styczeń 2013 r. DMC Janusz Okoński 2

3 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie, księga wieczysta Nieruchomość gruntowa Grębanin 13, gm. Baranów KZ1E/ /7 - S.R. w Kępnie 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z w sprawie czynności komorników. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenia 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Gminy w Baranowie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu data, na którą określono wartość przedmiotu operatu data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu data dokonania oględzin nieruchomości Gmina Baranów leży w powiecie kępińskim. Gmina graniczy: od północy z miastem i gminą Kępno; od wschodu z gminami Wieruszów (obecne woj. łódzkie) i Łęka Opatowska; od południa z gminami Trzcinica i Rychtal; od zachodu z gminą Bralin. Rozwój przedsiębiorczości w ostatnich latach spowodował, że gmina nabiera charakteru przemysłowo - rolniczego. Obecnie dominującą i najprężniej działającą na terenie gminy dziedziną gospodarki jest przemysł meblarski. Bardzo dobrze rozwinięta jest także sieć placówek handlowych i usługowych. Znajdują się tu m.in.: motel - 60 miejsc noclegowych, restauracje, stacja paliw z barem szybkiej obsługi (czynna 24 h), szkoła ponadpodstawowaz krytą pływalnią (Zespół Szkół Rolniczych w Słupi p. Kępnem), dom handlowy "Korbank" sprzedający maszyny i części rolnicze, itp. Wieś Grębanin położona ok. 5 km na południe od Kępna. DMC Janusz Okoński 3

4 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KZ1E/ /7, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Grębanin, gm. Baranów - oznaczenie: działka nr 413, - obszar: 0,2223 ha - sposób korzystania: B - tereny zabudowane - budynek nr 15A, 3 kondygnacje, przeznaczenie budynek mieszkalny dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Wojciech Gąszczak i Małgorzata Gąszczak - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: ,00 zł. (umowna zwykła) na rzecz KREDYT BANK SA W WARSZAWIE ,00 zł. (umowna kaucyjna) na rzecz KREDYT BANK SA W WARSZAWIE Uwaga: Istnieje zgodność danych pomiędzy księga wieczystą a rejestrem gruntów 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy W skład nieruchomości wchodzi działka gruntu o znaczona nr 413 o powierzchni 2223 m2 o wygrodzonych granicach w kształcie zbliżonym do prostokąta, podjazd drogą asfaltową w sąsiedztwie zabudowa mieszkalna jednorodzinna, na gruncie podstawowe przyłącza Ee, wodociągowe, podjazdy i podejścia utwardzone. Skład użytków:rv-0,18 ha i BRV-0,04 ha. DMC Janusz Okoński 4

5 Zabudowa kubaturowa Budynek mieszkalny parterowy z małą piwniczka o wysokości 1,5 o powierzchni 10 m2 z poddaszem mieszkalnym. ściany Murowane stropy i schody Kleina, schody drewniane dach Konstrukcja drewniana kryta blachą stolarka Okienna od frontu pcv pozostałą drewniana, drzwiowa drewniana okładziny wew. Tynk cem- wap. w łazience glazura posadzki Panele elewacje Tynk cem-wap instalacje Ee, wod-kan, c.o. zasilane z pieca na paliwo stałe dane ogólne: p.o. 106 m2 w tym p.o. parteru: 68 m2, poddasza: 38 m2 stan techniczny zadowalający Elewacja zachodnia południowa Elewacja zachodnia Elewacja południowa Elewacja wschodnia pokój kotytarz łazienka kuchnia pokój Budynek garażowy wykonany z płyt ogrodzeniowych o p..z 24 m2 stan dobry Budynek gospodraczy parterowy z poddaszem nieużytkowym p.z 71 m2 ściny murowane, posadzki betonowe, tynki kompletne stan techniczny średni DMC Janusz Okoński 5

6 2.3 Przeznaczenie gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego Wieś Grębanin nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, Za uchwała Rady Gminy w Baranowie nr VII/49/2011 R.G Baranów z 29 czerwca 2011 w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy, grunty nieruchomości grunty nieruchomości to tereny zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkalna jednorodzinną Obszar rynku Gmina Bralin i sąsiadująca gmina Kępno Okres badania ostatnie 22 m-c, brak zmian cen w badanym okresie w związku z upływem czasu l.p. Data gmina obręb Pow. gruntu ha Pow. gruntu ha g.kępno Ostrowiec-Myjomice 0, g.kępno Olszowa 0, Bralin Chojęcin 0, g.kępno Kierzno 0, Bralin Bralin 20, g.kępno Osiny 0, g.kępno Olszowa 0, Bralin Bralin 0, g.kępno Mechnice 0, g.kępno Krążkowy 2, g.kępno Świba 10, Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań Olszowa grunt o pow. 0,1142 ha o szerokości 7,5 m, w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, na gruncie dostęp do podstawowych mediów: zabudowę stanowi budynek mieszkalny piętrowy podpiwniczony kryty stropodachem do wykończenia p.o. 96 m2, stan zaawansowania robót 50% Bralin grunt o pow. 0,0612 ha o szerokości 28 m, w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, na gruncie dostęp do podstawowych mediów: zabudowę stanowi budynek mieszkalny parterowy o pow. ogólnej 50 m2 wymagający robót modernizacyjnych (zużycie 35%) oraz budynek gospodarczy p.z. 50 m2 Mechnice grunt o pow. 0,186 ha o szerokości 32 m, w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, na gruncie dostęp do podstawowych mediów: zabudowę stanowi budynek mieszkalny parterowy o pow. ogólnej 103 m2 w zadowalającym stanie technicznym (zużycie 20%) oraz budynek gospodarczy p.z. 71 m2 DMC Janusz Okoński 6

7 3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury - stanu zagospodarowania technicznej, - stanu prawnego nieruchomości - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - stanu techniczno-użytkowego - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - zakresu wyceny Wartość nieruchomości, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Za KSWP Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. DMC Janusz Okoński 7

8 4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1.Określenie zakresu cenowego transakcji l.p. czynnik data cena uzyskana zł zakres cenowy zł Analiza porównawcza l.p. Cecha Zakres wyceniany kwotowy cecha waga cecha waga cecha waga 1 p.o. [m2] , stan tech. do ,80 0, , ,8 0 3 lokalizacja ,9 0,9 0 0, ,9 0 4 pow. gruntu ,220 0, , , razem Wagi cech przyjęto proporcjonalnie na podstawie obliczeń własnych z uwzględnieniem średnich preferencji inwestorów p.o. [m2] stan tech. do 1. lokalizacja Pow. gruntu przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie wyróżniono 1 dobra lokalizacja, 0,9 zadowalająca, 0,8- pogorszona przyjęto proporcjonalnie 4.3 Wartość nieruchomości l.p. czynnik cena zł poprawka cenowa zł wartość poprawiona zł wartość oszacowana średnia z wiersza nr 3 zł ,70 zł zł. 4.4 Analiza wyniku 4.5 Wnioski Wskaźnik W Wartość 1 m2 p.o Wartość 1 m2 gruntu Według mojej opinii przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości pomiędzy szacowaną a poddanymi analizie oszacowana wartość odpowiada ceną uzyskiwanym na rynku. Według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim prawo do lokalu zostało oszacowane. Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KZ1E/ /7 przy stanie na dzień oględzin to jest 28 stycznia 2013 roku, wynosi: zł., słownie: dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego. 4. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. DMC Janusz Okoński 8

9 Zał. nr 1 DMC Janusz Okoński 9