Meody oceny sanu echnicznego budynków w aspekcie ich prakycznego zasosowania Dr inż. Wojciech Drozd Poliechnika Krakowska 1. Wprowadzenie Budynki mieszkalne są podsawowym składnikiem mająku każdego człowieka. Na właścicielu lub zarządcy obieku budowlanego ciąży obowiązek użykowania go zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz urzymania go w należyym sanie echnicznym i eseycznym. Wiąże się o z wykonywaniem okresowych konroli sanu echnicznego obieku i urządzeń z nim związanych. W celu podjęcia decyzji co do konieczności przeprowadzenia prac remonowych niezbędne jes wykonanie odpowiedniej eksperyzy budynku w kórej precyzuje się fakyczny san echniczny obieku przyczyny ewenualnych uszkodzeń oraz przedsawia się zalecenia doyczące sposobu ich usunięcia i bezpiecznej eksploaacji. Określenie sanu echnicznego budynku jes również konieczne do celów sporządzania operau szacunkowego wykonywanego przez rzeczoznawcę mająkowego w celu określenia warości danej nieruchomości. Niniejsze opracowanie zawiera informacje o sposobach usalania zużycia echnicznego obieków budowlanych. Wykorzysano je do zbadania sanu echnicznego przykładowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego co było bardzo isonym aspekem z punku widzenia jego planowanej rozbudowy.. Meody oceny sanu echnicznego obieków budowlanych o co ineresuje inwesora planującego remon modernizację rozbudowę lub przebudowę obieku budowlanego o określenie jak bardzo obiek jes wyeksploaowany pod względem echnicznym. Dokonuje się ego na podsawie eksperyzy budowlanej poprzedzonej wizją lokalną. Każda eksperyza powinna zawierać wnioski wskazujące procenowy sopień zużycia obieku..1. Meoda wizualna Najczęściej prakykowana jes meoda oceny wizualnej na podsawie zewnęrznych oględzin elemenów w powiązaniu z wiekiem rwałości i eksploaacji budynku. Jes o meoda bardzo szybka ale daje wyniki PRzeglĄd budowlany 4/017 powszechnie akcepowane mimo że opiera się na szacunkach arbiralnych. Oględziny w razie porzeby można uzupełnić wykonaniem odkrywek w miejscach reprezenaywnych lub świadczących o zaisnieniu uszkodzeń a w razie konieczności odwołać się do badań w laboraorium na pobranych próbkach z budynku. Inwenaryzacja uszkodzeń akich części budynku jak: elewacje dachy piwnice oraz klaki schodowe i koryarze połączona z wywiadem przeprowadzonym z zarządcą obieku w sposób wysarczający pozwala na określenie jego warości. Rejesracja uszkodzeń ujawniających się w mieszkaniach zgłaszanych przez mieszkańców oraz wykaz podejmowanych przez zarządców inerwencji naprawczych mogą sanowić wysarczające informacje na ema sanu elemenów niedosępnych. Oprócz oceny wizualnej sopień zużycia (średni sopień ważony) budynku określa się posługując się nasępującym wzorem: gdzie: Sz średnioważony sopień zużycia echnicznego obieku wyrażony w procenach U ei procenowy udział warości i-ego elemenu w koszcie całego budynku przyjmuje się go z maeriałów źródłowych lub wyznacza go rzeczoznawca po sporządzeniu wyceny poszczególnych elemenów budynku w sanie nowym Sze i sopień zużycia i-ego elemenu scalonego wyznaczony przez rzeczoznawcę wyrażony w procenach n liczba elemenów scalonych i kolejny elemen. Przez zasosowanie powyższego wzoru można uwzględnić w szacowaniu udział sopnia zniszczenia poszczególnych elemenów w ważonym sopniu zniszczenia budynku. Obliczenia e dają jedynie przybliżoną warość sopnia zużycia ze względu na określenie składowych zawarych we wzorze kóre przebiega według uznania rzeczoznawcy. Charaker warości ważonych 43
44 niweluje pewne duże odchyłki zn. jeśli rzeczoznawca nie doceni lub przeceni sopień zużycia poszczególnych elemenów o wynik nie będzie zbynio zaburzony. Niedokładność wzrośnie jeśli wysąpi niewłaściwa wycena sopnia zużycia elemenów o znacznym udziale w koszcie całości obieku. Jeżeli jednak popełni się błąd w szacowaniu zużycia anich jak i droższych elemenów konsrukcji wzór już niczego nie poprawi i całość zosanie policzona z dużym błędem. Waro więc szczególnie wnikliwie usalić sopień zużycia elemenów drogich czyli o wysokim udziale w koszach budynku. Meoda a wymaga więc odpowiedniej wiedzy i doświadczenia od osoby dokonującej oceny a ponado jes dość czasochłonna... Meody czasowe Do najpopularniejszych i najczęściej sosowanych meod czasowych można zaliczyć: meodę liniową (proporcjonalności): % sosowaną najczęściej dla budynków źle urzymanych (brak remonów lub remony sporadyczne) meodę nieliniową (meoda Ungera i Eyelweina): ( + ) % uściśloną dla budynków normalnie urzymanych (regularnie remonowanych) meodę paraboliczną (meoda Rossa): % dla budynków sarannie urzymanych (remonowanych częściej niż normalnie) gdzie: Sz sopień zużycia echnicznego wiek budynku obieku w laach przewidywany okres rwałości obieku w laach. We wzorach ych wysępują dwa paramery i. O ile wiek budynku j. liczba la eksploaacji może być nawe precyzyjne określona o yle przewidywany okres rwałości ego budynku nie jes znany gdyż zależy od eksploaacji jakości maeriałów wpływu środowiska posępów korozji i desrukcji fizycznej chemicznej biologicznej błędów projekowych i wykonawczych drgań podłoża ip. Paramer jes więc usalony empirycznie dla pewnej klasy podobnych budynków odniesienia wzorcowych zrealizowanych w laach poprzednich. Okres rwałości wyznaczony na obiekach ulegających akualnie zużyciu a wznoszonych w laach ubiegłych może wymagać poprawki dla budynków wznoszonych obecnie gdyż można oczekiwać że rozwój wiedzy i echniki budowlanej dosarcza obieków rwalszych j. w większym niż obieky dawne. emu pozyywnemu rendowi owarzyszy jednak negaywny kórym są agresywniejsze oddziaływania środowisk na rwalsze obieky. Wynikowa realna rwałość powinna być szacowana z uwzględnieniem czynników akualnie oddziaływujących na budynki. Syuację mogą komplikować akże faky przeprowadzania remonów i modernizacji kóre zmieniają proces zużywania budynku i kóre mogę być badającemu nieznane. W przypadku ich dużego zakresu może zajść porzeba oszacowania budynku z uwzględnieniem koszów remonu lub kapialnego remonu a więc zasosowanie rozszerzonej meodyki oceny. Poza wymienionymi powyżej isnieją również inne meody obliczania zużycia echnicznego budynku. Meody e są mniej rozpowszechnione a sosowane głównie w Niemczech (Graffa Gerardego Hagi schellesnigga) kóre jednak poza bardziej skomplikowaną formą zapisu nie wprowadzają żadnych dodakowych paramerów. Wszyskie e meody opierają się na znajomości dwóch podsawowych paramerów: wieku budynku oraz jego rwałości i służą jedynie do szacunkowego określenia zużycia. 3. Przykładowa ocena sanu echnicznego budynku mieszkalnego jednorodzinnego 3.1. Ogólne informacje o budynku Analizowany budynek mieszkalny powsał w laach pięćdziesiąych XX wieku w echnologii radycyjnej zabudowie wolno sojącej jednorodzinnej. Jes częściowo podpiwniczony parerowy z częściowo użykowym poddaszem. Jego powierzchnia zabudowy wynosi11706 m powierzchnia całkowia 0 46 m powierzchnia użykowa 15133 m kubaura 789 m 3. Budynek ma insalację elekryczną gazową i wodno-kanalizacyjną. Zaplanowano jego rozbudowę z uwzględnieniem rzeczywisego sanu echnicznego. 3.. Oględziny konsrukcji i elemenów wykończeniowych budynku Omawiany budynek jednorodzinny jes bardzo zaniedbany. Od ponad roku ze względu na swój san echniczny nie jes już zamieszkany. Przeprowadzone oględziny pozwoliły na szczegółowe opisanie sanu echnicznego jego podsawowych elemenów oraz określenie przybliżonej procenowej wielkości ich zużycia. Zesawienie ych danych przedsawiono w abeli 1. 3.3. Usalenie średnioważonego zużycia echnicznego budynku Pierwszym sposobem jakim posłużono się w celu określenia sopnia zużycia przedsawionego budynku jes meoda średniej ważonej. Polega ona na indywidualnej PRzeglĄd budowlany 4/017
abela 1. San echniczny elemenów budynku oględziny Lp. Elemen budynku Opis sanu echnicznego poszczególnych elemenów Zużycie % 1 Fundameny Ceglane. Cegła w przeważającej części zwierzała miejscami całkowicie brak zaprawy spowodowany jej wypłukaniem wodą grunową. Brak izolacji przeciwwilgociowej. 65 Ściany piwnic Ceglane nieoynkowane zawilgocone cegła zwierzała. 3 Ściany nośne Zarówno zewnęrzne jak i wewnęrzne noszą znamiona znacznej korozji biologicznej (wykwiy zapleśnienia wysolenia odpadający ynk wypłukana zaprawa wapienna). Przy oworach okiennych 70 i drzwiowych zarysowania i pęknięcia. 4 Sropy W łukach sropu Kleina nad piwnicą zarysowania i pęknięcia. Srop nad parerem drewniany w złym sanie drewno zbuwiałe uszkodzone części sropu liczne zarysowania ugięcia. 90 5 Więźba dachowa Krokwie i pławie noszą znamiona korozji biologicznej (zapleśnienia zagrzybienia zawilgocenia). 70 6 Pokrycie dachu Z dachówki ceramicznej z licznymi ubykami san zużycia znaczny. 90 7 Rynny Skorodowane miejscowy ich brak znaczne zużycie. 85 8 Rury spusowe Pozosała jedna rura spusowa skorodowana pozosałych brak. 95 9 Obróbki blacharskie Liczne ubyki znaczne zużycie. 70 10 Kominy Z cegły pełnej nieoynkowane zawilgocenie cegieł wskuek ubyków w obróbkach blacharskich. Liczne spękania i zarysowania. 11 Schody Do piwnicy w sanie dosaecznym drewniane na poddasze w sanie złym brak sopni. 50 1 Solarka okienna Drewniana bardzo zniszczona nieszczelna. PCV w sanie dobrym wymieniona kilka la emu. 35 13 Solarka drzwiowa Drzwi drewniane zewnęrzne przeszklone w sanie złym nieszczelne. W przedsionku brak drzwi. Pozosałe wymagają malowania. 14 ynki zewnęrzne W sanie złym spękane odparzone liczne ubyki. 50 15 ynki wewnęrzne Spękane odpadają znaczna korozja biologiczna. 40 16 Posadzki Z okładzin lasriko miejscowe ubyki ogólnie san zadowalający. W pokojach parkie drewniany zbuwiały zawilgocony klepki odchodzą san zły. 35 17 Powłoki malarskie Sare brudne odchodzące grzyb wykwiy zapleśnienia wysolenia san zły. 90 18 Insalacja Łączniki skorodowane brak widocznych przecieków przedziurawienie pływaka powodujące sały wodociągowa przepływ wody korozja płuczki powodująca przecieki do muszli. 19 Insalacja Przecieki na złączach oberwana wewnęrzna rurka w syfonie połączonym z pionem kanalizacyjnym kanalizacyjna san zły. 30 0 Insalacja gazowa Widoczne miejsca ulaniania się gazu na skuek większych nieszczelności kurków nieszczelne przyleganie rury do ściany kominowej odprowadzającej spaliny do komina san zły. 50 1 Insalacja Sare bezpieczniki ze spękanymi główkami oznaki przerw w obwodzie uszkodzone gniazdka i wyłączniki mogące spowodować porażenie bądź nawe pożar san zły. elekryczna Insalacja odgromowa Brak. Źródło: opracowanie własne ocenie sopnia zużycia poszczególnych elemenów budynku nadaniu im odpowiednich wag i w efekcie usaleniu ważonego sopnia zużycia całego budynku (abela ). Procenowy sopień zużycia elemenów budynku usalono w czasie jego oględzin naomias srukurę rodzajowo-koszową podaną w kolumnie przyjęo na podsawie wskaźników publikowanych w Biuleynie cen obieków budowlanych Sekocenbudu (obiek 1154-dom jednorodzinny wolno sojący częściowo podpiwniczony). Średnioważony sopień zużycia budynku: wynosi: 5813%. 3.4. Określenie sopnia zużycia echnicznego budynku meodą liniową Kolejnym sposobem jakim posłużono się w celu PRzeglĄd budowlany 4/017 określenia sopnia zużycia analizowanego budynku jes meoda liniowa. Jes ona prosa do wykonania gdyż zakłada że zużycie echniczne obieku jes wpros proporcjonalne do jego wieku. Meoda a sosowana jes przy złej gospodarce remonowej. Sopień zużycia wynosi według wzoru: % la wiek budynku 110 la rwałość budynku. % 55% 110 3.5. Określenie sopnia zużycia echnicznego budynku meodą nieliniową Wzór dla meody nieliniowej do obliczenia zużycia echnicznego budynku o prawidłowej gospodarce remonowej przedsawia się nasępująco:
abela. Średnioważone zużycie echniczne budynku Lp. ( + ) % Elemen budynku la wiek budynku 110 la rwałość budynku. ( + 110) % 415% 110 Procenowy udział elemenu U si Procenowy sopień zużycia elemenu Sze i Procen zużycia budynku U si Sze i 1 Roboy ziemne 17 - - Fundameny 39 65 54 3 Ściany podziemia 69 414 4 Sropy i schody podziemia 09 70 063 5 Ściany nadziemia 175 70 15 6 Sropy i schody nadziemia 78 90 70 7 Ścianki działowe 5 150 8 Dach-konsrukcja 6 70 434 9 Dach-pokrycie 99 90 891 10 Solarka okienna 54 35 189 11 Solarka drzwiowa 1 054 1 Elewacje 97 50 485 13 ynki wewnęrzne 78 40 31 14 Roboy malarskie 1 90 108 15 Podłogi i posadzki 64 35 4 16 Insalacja wodociągowa 10 0 17 Insalacja kanalizacyjna 0 30 0 18 Insalacja gazowa 07 50 035 19 Insalacja elekryczna 8 168 0 Insalacja co 35 - - Źródło: opracowanie własne SUMA 00-5813 3.6. Określenie sopnia zużycia echnicznego budynku meodą paraboliczną Dla meody parabolicznej wzór do obliczenia zużycia echnicznego budynku o wzorowej gospodarce remonowej przedsawia się nasępująco: % la wiek budynku 110 la rwałość budynku. % 975% 110 3.7. Porównanie wyników Po przeprowadzeniu powyższych obliczeń orzymano czery różne wyniki (rys. 1). Rys. 1. Procenowy sopień zużycia budynku (źródło: opracowanie własne) Sopień zużycia uzyskany przy założeniu wzorowej gospodarki remonowej nie jes miarodajny gdyż wiemy że budynek nie był remonowany w niekórych elemenach nawe wcale. Ze względu na indywidualne podejście do różnorodnych elemenów składowych obieku najbardziej prawdopodobny jes sopień zużycia wyznaczony meodą średniej ważonej. Wynik uzyskany ą meodą jes zbliżony do wyniku orzymanego meodą Rossa dla złej gospodarki remonowej wskazującego na znaczny sopień zużycia budynku oraz konieczność przeprowadzenia kompleksowej modernizacji bądź rozbiórkę jeśli remon okaże się nie opłacalny. 46 PRzeglĄd budowlany 4/017
4. Podsumowanie Przedsawione sposoby oceny sanu echnicznego obieków budowlanych z ich prakycznym zasosowaniem skłaniają do wniosku że sposób określania zużycia budynków zależeć powinien od celu dla kórego aką analizę się przeprowadza rodzaju obieku oraz sanu w jakim obiek się znajduje. W przypadku zadań kóre wykonują rzeczoznawcy mająkowi określenie zużycia obieku wymagane jes zawsze przy szacowaniu warości odworzeniowej nieruchomości. W przypadku określania warości rynkowej nieruchomości sopień zużycia obieku wpływa na ę warość bardzo znacząco. Isnieją oczywise przesłanki skłaniające do współpracy rzeczoznawców mająkowych z rzeczoznawcami budowlanymi. San echniczny obieków budowlanych określa się również przeprowadzając wymagane prawem okresowe konrole obieków. Usawa Prawo budowlane konkreyzuje czynności jakie winien wykonywać właściciel lub zarządca nieruchomości w czasie jej użykowania. Przedsawiona powyżej ocena sanu echnicznego obieku w związku z planowaną jego rozbudową o kolejna syuacja w kórej konieczne jes określenie zużycia obieku. Przeprowadzona ocena wykazała wiele uszkodzeń spowodowanych licznymi zaniedbaniami. Pozyskana wiedza uświadamia konieczność realizowania odpowiedzialnej gospodarki remonowej. BIBLIOGRAFIA [1] Banaszak J. Halicka A. Kompleksowa ocena echniczna budynku zabykowego na przykładzie plebanii w Wojsławicach Budownicwo i Archiekura nr 9 (011) [] Baranowski W. Cyran M. Wycena i zużycie nieruchomości zabudowanych Poradnik Doradcy Mająkowego Warszawa 00 [3] Dębowski J. Problemayka określania zużycia echnicznego budynków wielkopłyowych Czasopismo echniczne PK Kraków A/007 [4] Maj. Eksploaacja obieków budowlanych. Podręcznik Wydawnicwo Arkady Warszawa 000 PRzeglĄd budowlany 4/017 47