32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 277/2014 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej KW nr KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Myślenicach w obrębie 4, gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 927/2 o powierzchni 0,2076 ha cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 571/14 autor opracowania: Myślenice, 3 grudnia 2014 r.
strona 2/20 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 277/2014 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 927/2, obręb 4 Myślenice, gmina Myślenice, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 927/2 o powierzchni 0,2076 ha; nieogrodzona i niezagospodarowana; dostęp do drogi publicznej służebnością; w planie miejscowym w północnej części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN1), w pozostałej części teren zieleni nieurządzonej (ZR) oraz teren lasów (ZL); południową część stanowi wysoka skarpa z drzewostanem leśnym o składzie mieszanym Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel: Krystyna Juszkiewicz córka Józefa i Barbary (Pesel 81073107786) oraz Rafał Juszkiewicz syn Aleksandra i Marii (Pesel 79120507539) na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 3 grudnia 2014 r. Wartość rynkowa nieruchomości (WR): 180.000 zł (słownie złotych: sto osiemdziesiąt tysięcy) Opracował: Data sporządzenia operatu: 3 grudnia 2014 r.
strona 3/20 Spis treści I. Część ogólna... 4 1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 2. Stan prawny... 4 3. Zleceniodawca... 5 4. Cel wyceny... 5 5. Daty wyceny... 6 6. Podstawa formalno - prawna... 6 7. Źródła informacji... 6 8. Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości... 8 1. Lokalizacja... 8 2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 8 3. Działka gruntu... 10 III. Wycena wartości nieruchomości... 11 1. Analiza rynku... 11 2. Arkusz wyceny nieruchomości.... 16 3. Wycena służebności gruntowych.. 17 IV. Wynik końcowy... 19 V. Klauzule i zastrzeżenia... 20 VI. Załączniki... 20
strona 4/20 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Myślenice przy ulicy Górnej, obręb ewidencyjny nr 4, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składa się wyłącznie z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 927/2 o powierzchni 0,2076 ha. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 927/2 ze wszystkimi elementami zagospodarowania. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/00040722/0 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Myślenice, obręb ewidencyjny nr 4, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej numer 927/2 o powierzchni 0,2076 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Rafał Juszkiewicz (PESEL 79120507539) syn Aleksandra i Marii oraz Krystyna Juszkiewicz córka Józefa i Barbary (PESEL 81073107786) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Będzinie z dnia 28 lutego 2005 r. sygn. akt I Ns 81/058 oraz umowy sprzedaży i umowy ustanowienia hipoteki z dnia 2 listopada 2007 r. Rep. 3018/2007, sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Myślenicach przed notariuszem Bożeną Garczyńską. W dziale I Sp. wpisy o treści: - Służebność przejazdu, przechodu i przegonu po działce nr 927/1 (KW 59470) pasem o szerokości 3,5 (trzy i pół) metra, biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy, na rzecz każdoczesnych właścicieli działki 927/2. - Służebność przejazdu, przechodu i przegonu na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 927/2 po dz. nr 928/3 (KW 42475) pasem biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy na odcinku 40 (czterdziestu) metrów całą szerokością tej działki w sposób przedstawiony
strona 5/20 na wyrysie z mapy z dnia 2 sierpnia 1999 r. zlec. 67/99 oraz po dz. nr 927/1 (KW 59470) pasem o szer. 3,5 (trzy i pół) metra biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy w sposób przedstawiony na w/w mapie. Dział III zawiera wpis o treści: Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA w Warszawie. Dział IV zawiera wpis hipoteki o treści: - Hipoteka umowna zwykła w kwocie 86.000 zł (słownie: osiemdziesiąt sześć tysięcy) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty kredytu z terminem zapłaty do dnia 01.09.2037 r. na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA oddział 1 w Wieliczce. - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 43.000 zł (słownie: czterdzieści trzy tysięcy) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty kosztów i odsetek z terminem zapłaty do dnia 01.09.2037 r. na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA oddział 1 w Wieliczce. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym nr 4, w jednostce ewidencyjnej Myślenice miasto [120903_4], jednostka rejestrowa nr G1099. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 2 września 2014 r. I.4. Cel wyceny. Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
strona 6/20 I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 3 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 3 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 7 października 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 7 października 2014 I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Plan zagospodarowania przestrzennego obszaru w mieście Myślenice pn. Zarabie wraz z sołectwem Chełm. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Myślenice nr 4. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.
strona 7/20 I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.
strona 8/20 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Myślenicach obręb 4, przy ulicy Górnej, w rekreacyjno - wypoczynkowej dzielnicy miasta Zarabie, na północnym stoku Góry Chełm. Dzielnica ta jest atrakcyjna ze względu na malownicze położenie i infrastrukturę turystyczną zlokalizowaną na tym obszarze. Odległość od centrum miasta ok. 2 km. W niewielkiej odległości od działki znajduje się stacja narciarska na Górze Chełm, zespół obiektów rekreacyjno - sportowych (hala widowiskowo sportowa, profesjonalna strzelnica sportowa, boiska piłkarskie, w tym jedno ze sztuczną nawierzchnią, korty tenisowe, basen kąpielowy) oraz urządzenia i obiekty rekreacji (park miejski, place zabaw, plaża trawiasta, kąpieliska na rzece Rabie odległej od nieruchomości ok. 500 m). Dostępność komunikacyjna przeciętna, dojazd do nieruchomości służebnością gruntową opisaną pod nr 2 w dziale I Sp. księgi wieczystej (droga o nawierzchni gruntowo żwirowej), ok. 75 m od drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej (ulica Górna). Uwaga: służebność wpisana w dziale I Sp. księgi wieczystej pod nr 1 nie jest wykonywana i nie może być wykonywana z uwagi na istniejące zagospodarowanie terenu. Dojazd dość trudny, ulica dojazdowa stosunkowa wąska, bez chodników dla pieszych, fragmentami bardzo stroma. Sąsiedztwo bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz otwarte tereny zieleni nieurządzonej, w niewielkiej odległości tereny leśne. Dostęp do infrastruktury społecznej przeciętny. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru w mieście Myślenice pn. Zarabie wraz z sołectwem Chełm (uchwała Nr 408/XLV/2014 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia 23 kwietnia 2014 r., Dz. U. W. M. z 2014 r., poz. 2846), nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolami: 24MN1 północna część działki o powierzchni ok. 510 m 2, tj. w terenie z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się możliwość lokalizacji:
strona 9/20 1) usług o charakterze komercyjnym i o charakterze publicznym; 2) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 3) dróg, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów pieszych; 4) zieleni urządzonej wraz z obiektami małej architektury. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego jest: 1) dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego; 2) utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej dla mieszkańców (sąsiadów); 3) zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego określonego w ust. 2 pkt. 2 nie stanowiła więcej niż 30% wielkości określonej wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej. ZR przeważająca centralna część działki, tj. w terenie zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym, pełniącym ważną rolę połączeń w systemie węzłów i korytarzy ekologicznych. Tereny zieleni nieurządzonej obejmują obszary zieleni naturalnej, stanowiące bezpośrednie sąsiedztwo lasów, zadrzewień, otuliny biologicznej cieków i obszary użytkowane rolniczo - łąki, pastwiska oraz tereny odłogowane i nieużytki. W terenach tego przeznaczenia obowiązuje zakaz realizacji nowej zabudowy. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zieleni nieurządzonej, ustala się możliwość lokalizacji: 1) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej; 2) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz parkingów, ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych; 3) obiektów małej architektury; 4) zalesień i zadrzewień. ZL południowa część działki o powierzchni ok. 530 m 2, tj. w terenie lasów, z podstawowym przeznaczeniem pod lasy. W celu ochrony tych terenów wprowadza się zakaz zabudowy za wyjątkiem obiektów i urządzeń służących bezpośrednio działalności leśnej. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach lasów ustala się możliwość realizacji:
strona 10/20 1) nie wyznaczonych na rysunku planu ścieżek rowerowych i ciągów pieszych po istniejących traktach leśnych; 2) ogólnodostępnych urządzeń turystyki, sportu i rekreacji tj. szlaków turystycznych, ścieżek zdrowia, tras biegowych w tym do narciarstwa biegowego, tras do jazdy konnej, ścieżek dydaktycznych i przyrodniczych; 3) obiektów małej architektury. II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 0,2076 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako grunt orny (klasy IVa 0,1464 ha) oraz grunt leśny (klasy IV 0,0612 ha). Sąsiedztwo bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (od strony północnej) oraz otwarte tereny zieleni nieurządzonej (od strony południowej), w niewielkiej odległości tereny leśne. Kształt działki lekko nieregularny, zbliżony nieco do wydłużonego prostokąta o szerokości ok. zmiennej 16-18 m i długości ok. 130 m. Teren w części północnej płaski nieznacznie nachylony w kierunku południowym, południową część działki stanowi wysoka skarpa z drzewostanem leśnym o składzie mieszanym (drzewostan o niewielkiej wartości użytkowej, bez istotnych walorów gospodarczych, posiadający charakter izolacyjny). Działka nie jest zagospodarowana (odłogowana od wielu lat, porośnięta niską roślinnością łąkową), brak obiektów małej architektury ogrodowej i innych elementów zagospodarowania. Ogrodzenie tylko w granicy północnej z działką nr 927/1 na odcinku ok. 14 m, z siatki metalowej na słupkach. Przez teren działki w jej północnej części (przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową) przechodzi sieć kanalizacji sanitarnej (Ø150) oraz sieć wodociągowa (Ø100) z ujęcia lokalnego (studni na działce nr 923/1) powodując istotne ograniczenia w możliwości zabudowy. Sieci wodociągowa komunalna, elektryczna i gazowa znajdują się w odległości do 50 m od granic działki.
strona 11/20 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy działki budowlane i budowlano rolne o powierzchniach ponad 1.000 m 2 obszar miasta Myślenice okres badania cen: 2013 r. - 2014 r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Miasto Myślenice znajduje się na pograniczu Beskidów i Pogórza Karpackiego w odległości około 30 km od Krakowa i zajmuje obszar 30,1 km 2. Ludność miasta liczy około 18 tys. W wyniku przeprowadzonej w Polsce reformy administracyjnej w 1999 roku miasto Myślenice stało się stolicą Powiatu Myślenickiego. Fakt ten niewątpliwie wpłynął bardzo korzystnie na podniesienie rangi miasta. Myślenice charakteryzują się rozwiniętą siecią handlową oraz przemysłem maszynowym, drzewnym, metalowym, odzieżowym i spożywczym. Dobrze rozwinięty jest także sektor usług oraz drobnego wytwórstwa, co stanowi bogatą spuściznę oraz dorobek lokalnego rzemiosła. Dogodne położenie geograficzne, dostępność komunikacyjna i dobrze rozwinięta infrastruktura towarzysząca powodują, że Myślenice są miastem atrakcyjnym dla potencjalnych inwestorów. Bardzo dużo potencjalnych i faktycznych kupców to mieszkańcy Krakowa, dla których Myślenice stają się bardzo atrakcyjną miejscowością mieszkaniową, a to ze względu na wysokie walory klimatyczno krajobrazowe, przy jednocześnie niewielkiej stosunkowo odległości i bardzo dobrym połączeniu komunikacyjnym z Krakowem. Popyt na działki budowlane na terenie miasta Myślenice przewyższa podaż. Mała (niewystarczająca) podaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych jest wynikiem ograniczeń przestrzennych i planistycznych (mała ilość wolnych terenów mieszkaniowych) oraz struktury własnościowej (duże rozdrobnienie, wiele działek posiada konfigurację nie nadającą się do zabudowy). W wyniku powyższych w latach 2005 2008 nastąpił znaczny wzrost cen działek budowlanych. Na terenie miasta Myślenice wzrost ten wynosił nawet 25 30 % w skali roku. Kryzys na rynku nieruchomości, który rozpoczął się w roku 2008, doprowadził do spadku cen nieruchomości w odniesieniu do gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane położonych na terenie powiatu myślenickiego wynosi on w ostatnich trzech latach ok. -10% w skali roku. Nie dotyczy to jednak samego miasta
strona 12/20 Myślenice, gdzie mała podaż zahamowała spadek cen, które utrzymują się na w miarę stabilnym poziomie. Twierdzenie powyższe obrazuje analiza regresji dla gruntów niezabudowanych na terenie miasta Myślenice w badanym okresie, która wykonywana przy różnych warunkach brzegowych daje wyniki w okolicach ±3% w skali, tj. mieści się w granicach błędu statystycznego. W związku z powyższym zarejestrowanych cen transakcji podobnych nie korygowano na dzień niniejszej wyceny z uwagi na upływ czasu. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (miasto Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy), sposób korzystania (działki niezabudowane przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (powierzchnia, konfiguracja, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Wykaz transakcji działek podobnych zarejestrowanych na analizowanym rynku zawiera poniższa tabela.
strona 13/20 Data transakcji Nr Rep. Ulica Plan Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw 27-10-2014 8798/14 Malinowa bud. mieszk. mn 430 000 2 337 184,00 30-05-2014 1309/14 Bergela bud. mieszk. mn 220 000 1 308 168,20 06-05-2014 4621/14 Zacisze bud. mieszk. mn 140 000 1 289 108,61 28-04-2014 355/14 Os. Traugutta 24-04-2014 332/14 24-04-2014 319/14 18-04-2014 2111/14 Kazimierza Wielkiego Os. Plebańska Góra Kazimierza Wielkiego bud. mieszk. mn, komunikacja, PRZEMYSŁOWO-USŁUGOWE, zieleń 200 000 2 142 93,37 bud. mieszk. mn 150 000 1 988 75,45 BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne 126 304 2 320 54,44 bud. mieszk. mn 70 000 1 019 68,69 06-03-2014 2309/14 Zdrojowa bud. mieszk. mn, rolne, ZIELEŃ 50 000 1 143 43,74 24-02-2014 475/14 Orzeszkowej BUD. MIESZK. MN, bud.mieszk.- usługowe, komunikacja 200 000 2 150 93,02 11-02-2014 389/14 Średniawskiego BUD. MIESZK. MN, zieleń 81 600 2 040 40,00 24-01-2014 328/14 Os. Plebańska Góra bud. mieszk. mn 355 000 3 024 117,39 24-01-2014 342/14 Plebańska Góra BUD. MIESZK. MN, komunikacja 270 000 2 865 94,24 24-01-2014 342/14 Plebańska Góra bud. mieszk. mn 270 000 2 925 92,31 06-12-2013 2907/14 Mostowa BUD. MIESZK. MN, komunikacja 130 000 1 243 104,59 04-12-2013 9871/13 Kazimierza Wielkiego 28-11-2013 6357/13 Sobieskiego bud. mieszk. mn 70 000 1 013 69,10 BUD. MIESZK. MN, komunikacja, przemysłowo-usługowe 660 000 4 326 152,57 14-09-2013 13727/13 Źródlana BUD. MIESZK. MN, rolne 570 000 2 000 285,00 15-05-2013 921/13 Zdrojowa BUD. MIESZK. MN, komunikacja 270 000 1 546 174,64 18-04-2013 1582/13 3-go Maja bud. zagrodowe 70 000 1 238 56,54 29-03-2013 1532/13 Zdrojowa BUD. MIESZK. MN, komunikacja 120 000 1 881 63,80 02-01-2013 1/13 Sobieskiego bud. mieszk. mn 305 000 2 061 147,99 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe 50 000 1 013 40,00 660 000 4 326 285,00 218 541 1 993 108,94 165 345 817 59,18
strona 14/20 Opis nieruchomości o cenach jednostkowych skrajnych przedstawiono poniżej. Nieruchomość o cenie 1 m 2 minimalnej (C min ) Data transakcji: luty 2014 r. Repertorium A: 389/14 Numery działek: 646/5 Powierzchnia działek: 2.040 m² Cena transakcyjna: 81.600 zł NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Myślenice, ul. Średniawskiego, ok. 950 m od Rynku, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz otwarte tereny zielone. Opis: kupuje gmina (działka znajduje się w terenie projektowanej ulicy lokalnej); plan M1 - tereny przeznaczone dla funkcji mieszkaniowej oraz ZR - teren zieleni; kształt wydłużony długość ok. 110 m szerokość ok. 20 m; działka nie posiada dostępu do drogi publicznej (służebność tylko na części drogi dojazdowej); uzbrojenie - media do 100 m. Nieruchomość o cenie 1 m 2 maksymalnej (C max ) Data transakcji: wrzesień 2013 r. Repertorium A: 13727/14 Numery działek: 1833/2, 1833/3 Powierzchnia działek: 2.000 m² Cena transakcyjna: 570.000 zł NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Myślenice Zarabie, ul. Źródlana, pod lasem, ok. 2500 m od Rynku, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny leśne (rezerwat przyrody Zamczysko ). Opis: nieruchomość o kształcie regularnym prostokątnym o wymiarach ok. 40 x 50 m, teren płaski; działka częściowo ogrodzona, uzbrojenie pełne na działce lub w bezpośrednim zasięgu; plan M1 - teren pod zabudowę jednorodzinną i pensjonatową oraz częściowo R- tereny upraw rolniczych; przez południową część działki (w terenie rolnym, wyłączona z zabudowy) przechodzi napowietrzna sieć energetyczna średniego napięcia oraz gazociąg wysokoprężny.
strona 15/20 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a przeznaczonych pod zabudowę, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: mniejsza powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 30% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo usługową; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 16/20 III.2. Arkusz wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 40,00 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 285,00 u min 0,3672 cena średnia 108,94 u max 2,6162 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1102 0,7849 1 5 3 0,3000 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,0734 0,5232 1 5 2 0,1367 Uzbrojenie 0,20 0,0734 0,5232 1 5 3 0,2000 Przeznaczenie 0,15 0,0551 0,3924 1 5 1 0,0551 Inne 0,15 0,0551 0,3924 1 5 2 0,1025 1,00 0,3672 2,6162 0,7943 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 108,94 * 0,7943 = 86,53 W G = 2076 * 86,53 180 000
strona 17/20 III.3. Wycena służebności gruntowych. Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru: W S = C x K x P w którym: W S - wartość prawa służebności drogowej C wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej, oszacowano w oparciu o bazę transakcji porównawczych jak w pkt III.1 operatu K współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności wartość tego współczynnika wynosi od 0 do 1) P powierzchnia nieruchomości obciążonej, oszacowana graficznie z mapy zasadniczej oraz z treści służebności ujawnionej w dziale I Sp. księgi wieczystej
strona 18/20 Oszacowanie wartości jednostkowej gruntu nieruchomości obciążonej (działek nr 927/1 i 928/3) zawiera poniższa tabela. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 40,00 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 285,00 u min 0,3672 cena średnia 108,94 u max 2,6162 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1102 0,7849 1 5 3 0,3000 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,0734 0,5232 1 5 3 0,2000 Uzbrojenie 0,20 0,0734 0,5232 1 5 5 0,5232 Przeznaczenie 0,15 0,0551 0,3924 1 5 4 0,2712 Inne 0,15 0,0551 0,3924 1 5 3 0,1500 1,00 0,3672 2,6162 1,4444 Szacowana wartość jednostkowa nieruchomości obciążonej: V j = 108,94 * 1,4444 = 157,35 Wartość służebności gruntowej po działce nr 927/1 (KW 59470) pasem o szerokości 3,5 m biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy, na rzecz działki 927/2 wynosi: W S = (87,5 m x 3,5 m) x 157,35 zł/m 2 x 0,10 = 4.818,84 zł 4.800 zł Wartość służebności gruntowej po działce nr 928/3 (KW 42475) pasem biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy na odcinku 40 (czterdziestu) metrów całą szerokością tej działki, na rzecz działki 927/2 wynosi: W S = (40,0 m x 3,0 m) x 157,35 zł/m 2 x 0,50 = 9.441,00 zł 9.400 zł Wartość służebności gruntowej po działce nr 927/1 pasem o szer. 3,5 (trzy i pół) metra biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy w sposób przedstawiony na wyrysie z mapy z dnia 2 sierpnia 1999 r. zlec. 67/99, na rzecz działki 927/2 wynosi: W S = (34,5 m x 3,5 m) x 157,35 zł/m 2 x 0,70 = 13.300,01 zł 13.300 zł
strona 19/20 V. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 927/2, położonej w obrębie 4 w Myślenicach przy ul. Górnej, gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych: 180.000 zł słownie złotych: sto osiemdziesiąt tysięcy Oszacowana powyżej kwota uwzględnia wartość ograniczonych praw rzeczowych związanych z przedmiotową nieruchomością, tj.: 1. prawo służebności przejazdu i przechodu po działce nr 927/1 (KW 59470) pasem o szerokości 3,5 m biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy, na rzecz działki 927/2: 4.800 zł (słownie złotych: cztery tysiąc osiemset) 2. prawo służebności przejazdu i przechodu po działce nr 928/3 (KW 42475) pasem biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy na odcinku 40 (czterdziestu) metrów całą szerokością tej działki, na rzecz działki 927/2: 9.400 zł (słownie złotych: dziewięć tysięcy czterysta) 3. prawo służebności przejazdu i przechodu po działce nr 927/1 pasem o szer. 3,5 (trzy i pół) metra biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy w sposób przedstawiony na wyrysie z mapy z dnia 2 sierpnia 1999 r. zlec. 67/99, na rzecz działki 927/2 wynosi: 13.300 zł (słownie złotych: trzynaście tysięcy trzysta) Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 3 grudnia 2014 r.
strona 20/20 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego 2. Wydruk treści księgi wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 6. Dokumentacja fotograficzna