O P E R A T S Z A C U N K O W Y

ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, 61-062 Poznań, www.anwo.poznan.pl tel./fax 61 65 33 122 kom. 501-127-919 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto w Poznaniu, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9A, 62-020 Swarzędz. LW.55.17 O P E R A T S Z A C U N K O W Y Dotyczący: Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej handlowym oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę 105/12, zlokalizowanej w Swarzędzu na os. Czwartaków 24D. Księga wieczysta nr: PO2P/00121994/9 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) Własność: Własność - Miasto i Gmina Swarzędz Użytkownik wieczysty i właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Zdzisław Don oraz Hanna Anna Grocz-Don Postępowanie egzekucyjne: KM 7239/16 Wartość nieruchomości: WR N = 310 872 PLN Słownie: trzysta dziesięć tysięcy osiemset siedemdziesiąt dwa złote w tym wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu wyniesie: WR g = 25 710 zł Data: Słownie: dwadzieścia pięć tysięcy siedemset dziesięć złotych 14.04.2017r. Opracował: 1

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO z dnia 14 kwietnia 2017 r. 1 Określenie nieruchomości Lokalizacja Swarzędz os. Czwartaków 24D Gmina Swarzędz Działki nr 105/12 Pow. działek 94 m 2 Powierzchnia użytkowa 77,80 m 2 Księga wieczysta PO1P/00121994/9 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla celów postępowania egzekucyjnego 3 Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości Własność - Miasto i Gmina Swarzędz Użytkownik wieczysty i właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Zdzisław Don oraz Hanna Anna Grocz- Don. 4 Rodzaj nieruchomości Nieruchomość zabudowana położona w części pośredniej Swarzędza na os. Czwartaków 24. Nieruchomość stanowi działka nr 105/12 oddana w użytkowanie wieczyste do dnia 30.11.2086 roku zabudowana budynkiem pawilonu handlowego w zabudowie zwartej budynek parterowy. 5 Określona wartość nieruchomości zabudowanej wynosi: WR N = 310 872 PLN Słownie: trzysta dziesięć tysięcy osiemset siedemdziesiąt dwa złote w tym wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu wyniesie: WR g = 25 710 zł Słownie: dwadzieścia pięć tysięcy siedemset dziesięć złotych 6 Data określenia wartości 14 kwietnia 2017 r. 7 Data sporządzenia operatu 14 kwietnia 2017 r. Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy majątkowego nr 5260 9 Podpis rzeczoznawcy 2

ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA... 4 1.1. Przedmiot opracowania... 4 1.2. Zakres opracowania... 4 2. CEL OPRACOWANIA... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA... 4 3.1.Formalna... 4 3.2.Merytoryczna... 4 3.3. Prawna.... 5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 6 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI... 6 5.1. Status formalno prawny... 6 5.2. Oznaczenie nieruchomości.... 8 5.4. Opis nieruchomości... 8 6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI... 13 7. PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGIA... 14 7.2. Wybór podejścia oraz sposób wyceny... 15 7.3 Założenia ogólne... 17 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 19 8.1. Analiza nieruchomości gruntowych... 19 8.2 Analiza rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych... 19 9. OKREŚLENIE WATOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI... 24 9.1 Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej... 24 9.2 Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej... 28 9.2. Określenie wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych 32 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI... 33 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA.... 34 12. ZAŁĄCZNIKI... 35 3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA 1.1. Przedmiot opracowania Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość zabudowana pawilonem w zabudowie zwartej o powierzchni użytkowej 77,80 m 2 położona na działce nr 105/12 o powierzchni 94 m 2. Nieruchomość położna w Swarzędzu na os. Czwartaków 24D, powiat poznański w województwie wielkopolskim. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr PO2P/00121994/9 w Sądzie Rejonowym w Poznaniu. 1.2. Zakres opracowania Zakres opracowania obejmuje wycenę prawa własności pawilonu handlowego o powierzchni użytkowej 77,80 m 2 oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 105/12 o powierzchni 94 m 2. Nieruchomość położona w Swarzędzu na os. Czwartaków 24D. 2. CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności pawilonu handlowego stanowiącego odrębną własność oraz użytkowania wieczystego działki gruntu dla celów postępowania egzekucyjnego KM 7239/16. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA 3.1.Formalna Zlecenie z dnia 3.02.2017 r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu Poznań Nowe Miasto i Wilda, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Swarzędzu, Sygn. akt KM 7239/16. Operat szacunkowy sporządził mgr Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy uprawnienia państwowe nr 5260, nadane przez M. I. 3.2.Merytoryczna Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 15.03.2017 r. wraz z wykonaniem dokumentacji fotograficznej i spisaniem notatki służbowej. Dane dostarczone przez Zleceniodawcę i zebrane przez rzeczoznawcę majątkowego mapa ewidencyjna, system igeomap. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO2P/00121994/9. 4

informacje o transakcjach rynkowych na terenie miasta uzyskane w Urzędzie Miasta Swarzędz, Starostwie Powiatowym w Poznaniu oraz własna baza danych. materiały pomocnicze literatura fachowa: Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Będzin 2012 (copyright 2006), Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011, Cymermann R. Hopfer A.: Systemy zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM wyd: IV, Będzin 2012, Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Cymerman R., Hopfer A., Kotlewski L., Zasady określania wartości nieruchomości metodyczne i prawne, Educaterra, 2016. Cymerman R., Hopfer A. Procedury określania wartości nieruchomości, PFSRM, Będzin 2014. Czaja J., Parzych P., Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w aspekcie międzynarodowych standardów wyceny, Wydawnictwo AGH, Kraków 2015. Dydenko J. (red.) Szacowanie nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wolterst Kluwer, 2015. Konowalczuk J. Wycena nieruchomości do celów kredytowych Wydawnictwo Poltext, 2014. Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex, Będzin 2016. Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2014, wyd. II. Żak M. Wycena Nieruchomości, Ch Beck, Będzin 2013, wyd. Ii. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych. 3.3. Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. art. 159 o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z późniejszymi zmianami (z 2016r. Dz. U. nr 2260), z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny 5

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380) z późniejszymi zmianami. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Operat sporządzono na dzień 14 kwietnia 2017 roku. Operat sporządzono według stanu z dnia 15 marca 2017 roku. Operat sporządzono według poziomu cen z dnia 14 kwietnia 2017 roku. Wizja lokalna przeprowadzona dnia 15 marca 2017 roku. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1. Status formalno prawny Księga wieczysta nr PO2P/00121994/9 prowadzona w Sądzie Rejonowym, Wydział Ksiąg Wieczystych w Poznaniu badanie przeprowadzono dnia 13 kwietnia 2017 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie województwo Wielkopolskie, powiat Poznański, miasto Swarzędz, działka nr 105/12, o obszarze 0,0094 ha. Sposób korzystania teren zabudowany. Przyłączenie księgi /00056483 /. Budynek znajdujący się na działce budynek- pawilon handlowy o pow. 94 m 2. DZIAŁ I SP (spis praw) Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz stanowiący odrębną nieruchomość budynek- pawilon handlowy o pow. 94 m 2. Okres użytkowania do dnia 30.11.2086 r. DZIAŁ II (własność) Właściciel: Miasto i Gmina Swarzędz, nr udziału w prawie 1, wielkość udziału 1/1. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość właściciele: Zdzisław Don syn Teofila i Weroniki, oraz Hanna Anna Grocz-Don córka Bolesława i Mieczysławy. Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22.12.1994 r. DZIAŁ III (ciężary i ograniczenia) Nr 1 - wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Inny wpis. Wszczęto egzekucję z prawa użytkowania 6

wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość w sprawie km 7244/16 na wniosek Wierzyciela Fabryki Mebli Dekort Zygmunt Dmochewicz I Wspólnicy Spółka Jawna W Smolnikach. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński. 3.4.4 - ujawnia się przyłączenie do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie km 6999/16. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński. 3.4.4 - ujawnia się przyłączenie do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie km 7241/16. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński. 3.4.4 - ujawnia się przyłączenie do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie km 6998/16. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński. 3.4.4 - ujawnia się przyłączenie do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie km 7239/16. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński. 3.4.5 - ujawnia się przyłączenie do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie km 8385/16. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński. Fabryka Mebli Dekort Zygmunt Dmochewicz I Wspólnicy Spółka Jawna, Smolniki, 0000305663, 519542334. Fabryka Mebli Dekort Zygmunt Dmochewicz I Wspólnicy Spółka Jawna, Smolniki, 0000305663, 519542334. Fabryka Mebli Dekort Zygmunt Dmochewicz I Wspólnicy Spółka Jawna, Smolniki, 0000305663, 519542334. Fabryka Mebli Dekort Zygmunt Dmochewicz I Wspólnicy Spółka Jawna, Smolniki, 0000305663, 519542334. Fabryka Mebli Dekort Zygmunt Dmochewicz I Wspólnicy Spółka Jawna, Smolniki, 0000305663, 519542334. Genowefa Leśniak, 52090905549. DZIAŁ IV (hipoteki) Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Nr wpisu 2 - Hipoteka umowna łączna na kwotę 920 117,78 zł, (dziewięćset dwadzieścia tysięcy sto siedemnaście 78/100) zł, zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu umowy kredytu o zwrot kwoty kredytu oraz o zapłatę odsetek i przyznanych kosztów postępowania, jak również o zapłatę opłat, prowizji i kosztów wskazanych w umowie, umowa kredytu numer u/0058497874/0001/2014/4000 z dnia 28 lutego 2014 roku z późniejszymi zmianami. Księga współobciążona po2p / 00121993 / 2. Wierzyciel hipoteczny - Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Z Siedzibą W Warszawie Oddział W Swarzędzu, Warszawa, 01077887800000. 7

Nr wpisu 3 - hipoteka przymusowa na kwotę 208 068,33 zł (dwieście osiem tysięcy sześćdziesiąt osiem 33/100) zł. Nieopłacone składki na ubezpieczenie społeczne za okres od grudnia 2015 roku do czerwca 2016 roku, na ubezpieczenie zdrowotne za okres od grudnia 2015 roku do czerwca 2016 roku, na fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od grudnia 2015 roku do czerwca 2016 roku wraz z należnymi odsetkami za zwłokę naliczonymi na dzień 12 września 2016 roku. Hipoteka niniejsza ma niższy stopień pierwszeństwa niż hipoteka wpisana pod numerem 4. Wierzyciel hipoteczny Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Ii Oddział W Poznaniu, Warszawa, 00001775600474. Nr wpisu 4 - hipoteka umowna łączna na kwotę 579 882,22 (pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt dwa 22/100) zł. Zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu umowy kredytu o zwrot kwoty kredytu oraz o zapłatę odsetek i przyznanych kosztów postępowania, jak również o zapłatę opłat, prowizji i kosztów wskazanych w umowie, umowa kredytu numer u/0058497874/0001/ 2014/4000 z dnia 28 lutego 2014 roku z późniejszymi zmianami. Niniejsza hipoteka ma wyższy stopień pierwszeństwa niż hipoteka wpisana pod numerem 3. Księga współobciążona po2p / 00121993 / 2. Wierzyciel hipoteczny - Bank Gospodarstwa Krajowego, Warszawa, 000017319. 5.2. Oznaczenie nieruchomości. Działki NR 105/12 o powierzchni 94 m 2 Arkusz mapy 3, Lokalizacja: Swarzędz, Os. Czwartaków 24D, Województwo : wielkopolskie Powierzchnia pawilonu handlowego: 77,80 m 2. 5.4. Opis nieruchomości Opis lokalizacji Przedmiotem opracowania jest nieruchomość zabudowana położona w województwie wielkopolskim, w Swarzędzu na os. Czwartaków 24D przy drodze utwardzonej asfaltem. Gmina Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Geograficznie jest to północna część Równiny Wrzesińskiej, wchodzącej w skład Niziny 8

Wielkopolskiej, krainy geograficznej, której charakter określa polodowcowa rzeźba terenu. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km 2 (miasto 8,2 km 2, tereny wiejskie 93,8 km 2 ). W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, a sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem jego aglomeracji. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów i to nie tylko w skali regionu, ale także całego kraju. Poznań jest dla mieszkańców Swarzędza głównym rynkiem pracy oraz miejscem realizacji celów, zwłaszcza związanych z pokryciem potrzeb edukacyjnych, kulturalnych i ochroną zdrowia. Gmina Swarzędz jest zaś dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym. Opis lokalizacji nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w pośredniej części miasta w dalszej odległości od centrum Swarzędza na os. Czwartaków 24D. Czwartaków charakteryzuje się zabudową mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną. Ekspozycyjność nieruchomości dobra - działka znajduje się w pierwszej linii zabudowy od ul. Kwaśniewskiego a architektura zewnętrzna wyróżnia się na tle najbliższego otoczenia. Odległość do centrum miasta ok. 4km, do komunikacji miejskiej 5m. Dobre położenie nieruchomości pod względem komunikacyjnym. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna wielorodzinna. 9

Widok ogólny położenia nieruchomości przedstawia poniża mapa. Źródło www.maps.google.pl Źródło www.maps.google.pl Opis działki Przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę nr 105/12 o powierzchni 94 m 2, położona jest w Swarzędzu na os. Czwartaków 24D, która posiada utwardzoną nawierzchnię z urządzonymi chodnikami dla pieszych. Teren działek płaski o regularnym kształcie prostokąta, zagospodarowany, uzbrojony tworzy zwarty kompleks. Teren wokół działki zagospodarowany utwardzeniami z kostki brukowej 10

stanowiącej chodnik w części frontowej pojedyncze nasadzenia ozdobne. Teren działki w całości zabudowany budynkiem pawilonu w zabudowie zwartej. Wycenie podlega część budynku stanowiącego pawilon o powierzchni użytkowej 77,80 m 2. Działka posiada dostęp do drogi publicznej. Uzbrojenie terenu: woda, kanalizacja, gaz, telefon, prąd. Widok mapy działki 105/12 Źródło www.e-mapa.net Fot. nr 1-2. Widok ogólny nieruchomości 11

Opis budynku Budynek w zabudowie zwartej, parterowy, niepodpiwniczony wykonany w technologii tradycyjnej. Rok budowy 1986. Fundamenty żelbetowe i betonowe. Ściany murowane z elementów drobnowymiarowych na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy masywne z płyt kanałowych wielootworowych żelbetowych. Stropodach ocieplony wełną mineralną i pokryty papą na lepiku. Tynki zewnętrzne szlachetne, wewnętrzne cementowo wapienne. Ściany ocieplone styropianem grubości 10cm. Cokół budynku obłożony płytkami elewacyjnymi. Okna wystawowe PCV i drewniane. Drzwi wejściowe aluminiowe. Posadzki z płytek glazurowych i paneli. Sufit podwieszany z oświetleniem halogenowym, ściany malowane farbą emulsyjną. Instalacje w budynku elektryczna, wodno kanalizacyjna, gazowa, c.o. na gaz i telefoniczna. Warunki utrzymania, gospodarka remontowo zapobiegawcza. Stan techniczny stopień zużycia. Wykończenie budynku w standardzie. Stan techniczny budynku określono jako dobry. Stan techniczny i stopień zużycia wobec stwierdzonego stanu znajduje się w granicach zbliżonych do poziomu zużycia normatywnego dla tego typu konstrukcji i wieku konstrukcji. Gospodarka remontowo zapobiegawcza prowadzona prawidłowo. Parametry techniczne: Powierzchnia użytkowa: 77,80 m 2 Powierzchnia przyjęta na podstawie własnych pomiarów w trakcie oględzin nieruchomości miarą elektroniczną. 12

Fot. nr 3-9. Widok pomieszczeń w budynku 6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującego tereny położone w Swarzędzu w rejonie ulic Augusta Cieszkowskiego, Zygmunta Grudzińskiego, Zamkowej, Św. Marcina oraz Strzeleckiej w tym osiedli: Kościuszkowców, Czwartaków, Dąbrowszczaków i Zygmunta III Wazy, Uchwała Nr XLV/274/2009 Rady Miejskiej w Swarzędzu z dnia 25 sierpnia 2009 r. (Dz.U. Nr 219 13

poz. 3771 z dnia 10.12.2009 r.). Działka nr 105/12 przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej. 7. METODYKA WYCENY 7.1 Podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2016 poz. 2260; z późniejszymi zmianami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany 14

poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008r., w. 08.08.2014r.] Wartość rynkową interpretuje się jako: - najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. - możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Przedmiotem wyceny są nieruchomość zabudowana i gruntowa. 7.2. Wybór podejścia oraz sposób wyceny Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej i gruntowej zastosowano podejście porównawcze natomiast uwzględniając warunki określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: - rodzaj nieruchomości, - położenie nieruchomości, 15

- sposób użytkowania, - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, - stan nieruchomości, - aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt. 3.1. podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku, charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku. Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się: - metodę porównywania parami, - metodę skorygowanej ceny średniej, - metodę analizy statystycznej rynku. Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były 16

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 7.3 Założenia ogólne Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana i gruntowa, do oszacowania wartości, po analizie rynku zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ. Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: WR = Cśr 17

gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 7.4 Założenia ogólne do określenia wartości prawa użytkowania wieczystego W celu określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, dokonano analizy lokalnego rynku rozumianego jako rynek prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Z uwagi na brak wystarczającej liczby takich transakcji, do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki zastosowano 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego: 29 1. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. W przedmiotowej wycenie zostanie zastosowany pkt. 2 analiza rynku na terenie miasta Swarzędz, wykazało bardzo małą ilość transakcji jako prawo użytkowania wieczystego dlatego do wyceny przyjęto prawo własności. Analiza rynku wykazała, iż relacja procentowa prawa użytkowania wieczystego do prawa własności wynosi 18

98,26% - na postawie Biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego. 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 8.1 Analiza rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych Dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przeprowadzano analizę rynku nieruchomości na terenie powiatu poznańskiego. Analiza dotyczyła segmentu nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami usługowymi oraz z uwagi na niewielką ilość transakcji i charakter przedmiotowej nieruchomości, rynek badań rozszerzono o nieruchomości lokalowe usługowe. Okres badań to rok 2015-2017. Informacje o rynku nieruchomości zebrano w Urzędzie Miasta Swarzędz, Starostwie Powiatowym w Poznaniu, kancelariach notarialnych i w biurach nieruchomości. W I połowie 2016 r. polska gospodarka delikatnie spowolniła w porównaniu do końcówki 2015 r. Na podstawie szacunku PKB za I kwartał i danych o wyższej częstotliwości z kolejnych miesięcy szacuje się, że w I półroczu wzrost PKB wyniósł 3,0% r/r wobec 3,9% w okresie od lipca do grudnia 2015 r. Niższy wzrost gospodarczy w omawianym okresie nie powinien być uznany za zaskoczenie. Jego główną przyczyną jest silne spowolnienie w inwestycjach, napędzane głównie przez wyraźny spadek inwestycji publicznych na początku roku. Problem ten dotyka szczególnie jednostek samorządu terytorialnego oraz spółek kolejowych w przypadku tych pierwszych spadek inwestycji wyniósł w samym tylko I kwartale prawie 30% (w ujęciu rocznym). Dostępne dane na temat napływów środków unijnych oraz przetargów organizowanych przez jednostki publiczne wskazują jednoznacznie, że start inwestycji finansowanych z nowego budżetu UE następuje powoli i wkład inwestycji publicznych do wzrostu będzie w tym roku ujemny. Przy towarzyszącym temu spowolnieniu inwestycji prywatnych (efekt wzrostu niepewności z przyczyn wewnętrznych i zewnętrznych) oznacza to, że to nie popyt inwestycyjny będzie napędzać polską gospodarkę w tym roku. W takich warunkach głównym silnikiem wzrostu stała się konsumpcja prywatna, której niezmiennie sprzyja cała paleta czynników: wysoki wzrost płac realnych (najszybszy od wybuchu kryzysu finansowego), pierwsze wypłaty świadczeń społecznych w ramach programu "Rodzina 500 plus", rekordowo dobry sentyment polskich gospodarstw domowych, spadek stopy bezrobocia do rekordowo niskich poziomów i ekspansywna polityka pieniężna i fiskalna. W obecnych warunkach konsumpcja będzie przyspieszać również w II połowie roku i w 2017 r. 19

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości w I połowie 2016 r. w Polsce przekroczył 2,1 mld EUR. Na tak dobry wynik złożyła się przede wszystkim jedna transakcja (44% całkowitego wolumenu) zakupu udziałów w Echo Prime Properties przez Redefine. Była to największa pojedyncza transakcja na polskim rynku inwestycyjnym. Zainteresowaniem inwestorów cieszą się niezmiennie wszystkie sektory rynku. Największy udział (ok. 48%) w całkowitym wolumenie inwestycyjnym odnotował sektor handlowy (ok. 987 mln euro). Za nim uplasował się sektor biurowy, który z wynikiem na poziomie ok. 806 mln euro zyskał 40% udziału w rynku. Najmniej transakcji dotyczyło obiektów magazynowych, łączna wartość transakcji odnotowana w tym sektorze wyniosła ok. 273 mln euro, co daje 12% udział w wolumenie. Ze względu na ograniczoną ilość dostępnych najlepszych projektów na sprzedaż, inwestorzy przekierowują swoją uwagę na mniej atrakcyjne projekty lub obiekty zlokalizowane w mniejszych miastach Polski. Prawie 60% transakcji w całkowitym wolumenie dotyczyło sektora biurowego na rynkach regionalnych. Stopy kapitalizacji utrzymują tendencję zniżkową w praktycznie wszystkich sektorach. Stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Warszawie są obecnie szacowane na poziomie 5,50%, podczas gdy w miastach regionalnych są wyceniane na poziomie 6,25%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów handlowych typu prime kształtują się na poziome 5,0 5,5% dla Warszawy, a dla mniejszych ośrodków miejskim mogą sięgać 8,0-8,5%. Stopy zwrotu dla obiektów magazynowych (BTS) kształtują się na poziomie 6,5 %. Przewiduje się, że w 2016 r. wolumen transakcji będzie zbliżony do osiągniętego w 2015 roku. Jednocześnie, powinniśmy spodziewać się nieco wyższego udziału sektora nieruchomości biurowych w całkowitym wolumenie transakcji, z uwagi na planowane zakończenia powstających inwestycji zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. Analizując rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami usługowymi oraz nieruchomościami lokalowymi usługowymi na terenie powiatu poznańskiego, zauważono stabilny charakter transakcji zawieranych na rynku. Wskaźnik ten dla nieruchomości na badanym wynosi około 20 transakcji w skali roku. Poprzez powyższy wskaźnik można stwierdzić, że rynek w/w budynków i lokali usługowych na badanym terenie charakteryzuje się małą elastycznością cenową popytu i podaży. Nieruchomości położone blisko centrum miasta oraz na zorganizowanych osiedlach są najczęściej notowane w obrocie rynkowym. Analiza rynku wykazała, że największa jest popyt na nieruchomości o powierzchni użytkowej do 80 m 2. Stąd odnotowano niewielką liczbę transakcji budynkami i lokalami usługowymi o powierzchni użytkowej 20

dużej powyżej 80 m 2, które na analizowanym rynku cieszą się małym zainteresowaniem. W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami i lokalami usługowymi najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 2 649,77 zł/m 2 4 397,06 zł /m 2 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami i lokalami usługowymi miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, funkcjonalność, stan techniczny budynku, standard wykończenia. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje małe zainteresowanie budynkami i lokalami usługowymi, ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody skorygowanej ceny średniej. Biorąc pod uwagę zebrany materiał porównawczy oraz fakt równowagi dla badanego segmentu rynku nieruchomości trendu nie przyjęto. Z grupy badanych transakcji wybrano budynki i lokale usługowe najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami, w których jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa budynków usługowych, stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia funkcjonalne, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek budynków usługowych stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 21

3) na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen budynków i lokali usługowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja 30 2 Standard wykończenia 20 3 Funkcjonalność 20 4 Stan techniczny budynku 15 5 Powierzchnia użytkowa 15 Razem 100 8.2. Analiza nieruchomości gruntowych Dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeprowadzano analizę rynku nieruchomości na terenie miasta i gminy Swarzędz. Analiza dotyczyła segmentu nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod teren aktywizacji gospodarczej. Okres badań to lata 2015-2017 r. Informacje o rynku nieruchomości zebrano w Urzędzie Miasta i Gminy w Swarzędzu, w Starostwie Powiatowym w Poznaniu i poznańskich kancelariach notarialnych. Rynek gruntów inwestycyjnych związanych z usługami ściśle związany jest z rynkiem najmu obiektów handlowo usługowych jak i sytuacją gospodarczą kraju. W tym segmencie rynku najmu stawki najmu dla obiektów usługowych uległy najmniejszym wahaniom. Ten segment rynku okazał się być najbardziej odpornym na wahania na rynku nieruchomości. Jednak to dotyczy najmu, natomiast w przypadku gruntów inwestycyjnych zauważalna jest stagnacja rynku. Potencjalni inwestorzy a zarazem kupcy oczekują jakiś pozytywnych reakcji ze strony gospodarki, świadczących o oznakach wyjścia z kryzysu. Stąd rynek gruntów inwestycyjnych pod AG i usługi jest znacznie ograniczony. Stąd dla potrzeb wyceny analizą objęto całą aglomerację poznańską, biorąc pod uwagę miejscowości o podobnym potencjale gospodarczym, położeniu w układzie drogowym jak i w obrębie miejscowości. Charakter mieszkaniowy gminy Swarzędz również przyczynił się do średniej liczby odnotowanych transakcji na rynku lokalnym w badanym okresie czasu 2015-2017. 22

W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości gruntowych najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 220,54zł/m 2 345,35zł/m 2 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia działki, potencjał inwestycyjny, uzbrojenie czy też dogodność dojazdu. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje małe zainteresowanie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody skorygowanej ceny średniej. Biorąc pod uwagę zebrany materiał porównawczy oraz fakt równowagi dla badanego segmentu rynku nieruchomości trendu nie przyjęto. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe przeznaczone pod usługi, najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej nr I w której jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa budynku lub powierzchnia gruntu, stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: - na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, - przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, - na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. 23

Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Zrezygnowano z analizy transakcji, o której mowa w punkcie 1) i 2) z uwagi na dużą różnorodność transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) 1 Lokalizacja 30 2 Powierzchnia gruntu 20 3 Uzbrojenie 20 4 Potencjał inwestycyjny 20 5 Dojazd 10 9. OKREŚLENIE WATOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 9.1 Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości wyznaczono 5 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: 24

Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja 3 strefy bardzo dobra: bardzo atrakcyjny dla zabudowy usługowej rejon lokalizacji, o bardzo dobrych walorach komunikacyjnych, bardzo dobre położenie komunikacyjne bliskość dużych skupisk osiedli mieszkaniowej, dobra: atrakcyjny dla zabudowy usługowej rejon lokalizacji, o dobrych walorach komunikacyjnych, bliskość osiedli mieszkaniowych, dostateczna: rejon lokalizacji o przeciętnych walorach komunikacyjnych, często w rejonie lokalizacji występują tereny niezagospodarowane, dość duża odległość od skupisk mieszkaniowych. Standard wykończenia 3 strefy powyżej standardu - nowoczesne aranżacje wnętrz, najnowsze materiały i rozwiązania architektoniczne, standard - budynek wykończony i wyposażony standardowo, poniżej standardu budynek do bieżącego remontu. Stan techniczny budynku 3 strefy dobry: obiekt kilkuletni lub po modernizacji, użyte materiały budowlane o wysokiej jakości, nowoczesne technologie budowlane, budynek wybudowany w technologii murowanej o dużej żywotności i trwałości, zadawalający: obiekt kilkuletni, dobra jakość materiałów budowlanych, przeciętny stopień zużycia technicznego lub budynek nowy wybudowany w technologii stalowej mający niższą żywotność i trwałość, 25

średni: obiekt kilkudziesięcioletni, umiarkowana jakość materiałów budowlanych, stopień zużycia technicznego poniżej przeciętnego do remontu. Powierzchnia użytkowa 3 strefy mała - zakres powierzchniowy do 40 m 2 średnia - zakres powierzchniowy od 41-80 m 2 duża - zakres powierzchniowy powyżej 80 m 2 Funkcjonalność 3 strefy lepsza lokal przestronny ustawny, z zapleczem socjalno-sanitarnym i magazynowym, średnia - lokal z małymi pomieszczeniami, z zapleczem sanitarnym i magazynowym. Nieruchomości przyjęte do porównań: Powiat Gmina Obręb Ulica Data transakcji Nr rep. PU Cena 1 m 2 pu Poznański Suchy Las Suchy Las Nektarowa 12.02.2015 560/2015 489 3905,9 Poznański Swarzędz Swarzędz Raczyńskiego 16.11.2015 7189/15 67,7 3692,8 Poznański Swarzędz Swarzędz Zamkowa 06.11.2015 1062/15 92,97 3764,7 Poznański Kostrzyn Kostrzyn Rynek 17.09.2015 2063/15 83,65 3374,5 Poznański Suchy Las Suchy Las Miła 28.11.2016 12724/16 83 3614,5 Poznański Luboń Luboń Pomorska 29.06.2015 7233/15 63,14 4054,5 Poznański Swarzędz Zalasewo Radosna 20.10.2015 8008/15 51,4 4124,5 Poznański Swarzędz Zalasewo Zamoyskiego 07.07.2015 2980/15 43,4 4282,6 Poznański Suchy Las Suchy Las Stefańskiego 11.08.2015 7834/15 52,99 4397,1 Poznański Swarzędz Swarzędz Czwartaków 17.06.2016 1296/16 86,8 2649,8 Poznański Swarzędz Swarzędz Graniczna 06.09.2016 3212/16 30 4000 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 2 649,77 zł/m 2 4 397,06 zł/m 2 Charakterystyka nieruchomości zabudowanej o cenie minimalnej i maksymalnej: - nieruchomość o cenie minimalnej cena 2 649,77 zł /m 2, Swarzędz Czwartaków lokalizacja dobra, powierzchnia użytkowa duża, funkcjonalność średnia, standard wykończenia poniżej standardu, stan techniczny budynku zadowalający. - nieruchomość o cenie maksymalnej - cena 4 397,06 zł /m 2, Suchy Las Stefańskiego lokalizacja bardzo dobra, powierzchnia użytkowa średnia, 26

funkcjonalność lepsza, standard wykończenia podwyższony, stan techniczny budynku dobry. Charakterystyka wycenianej nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy 1 Lokalizacja bardzo dobra 2 Funkcjonalność lepsza 3 Standard wykończenia standard 4 Stan techniczny budynku zadawalający 5 Powierzchnia użytkowa średnia C min W N C max Ceny: Cena średnia = 3 805,52 zł Cena minimalna = 2 649,77 zł Cena maksymalna = 4 397,06 zł Liczba próbek = 11 Odchylenie standardowe = 485,96 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących; Cmin C 0,70 max 1,16 C C śr śr Zakres współczynników korygujących L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników Korygujących 1 Lokalizacja 30 0,21-0,35 2 Standard wykończenie 3 Funkcjonalność 20 4 5 Stan techniczny Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech dostateczna dobra bardzo dobra 0,21 0,28 0,35 20 0,14-0,23 poniżej standard powyżej 0,14 0,19 0,23 0,14-0,23 gorsza średnia lepsza 0,14 0,19 0,23 średni Zadowalając dobry 15 0,10-0,17 y 0,10 0,14 0,17 15 0,10-0,17 Duża średnia Mała 0,10 0,14 0,17 Powierzchnia użytkowa Razem 100 0,70 1,16 0,70 1,16 27

Wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości zabudowanej określa się w/g zależności: W r1m2 = C śr x U i gdzie : W r 1m2 wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości C śr cena średnia 1 m 2 powierzchni użytkowej z próbki reprezentatywnej U i - oszacowany współczynnik korygujący L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja 30 0,21-0,35 bardzo dobra 0,35 2 Funkcjonalność 20 0,14-0,23 lepsza 0,23 3 Standard wykończenia 20 0,14-0,23 standard 0,19 4 Stan techniczny 15 0,10-0,17 zadawalający 0,14 budynku 5 Powierzchnia użytkowa 15 0,10-0,17 średnia 0,14 Razem 100 0,70-1,16 1,05 Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: W r1m2 = 3 805,52 zł x 1,05 = 3 995,79 zł/m 2 W r1m2 = 3 995,79 zł/m 2 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej o powierzchni użytkowej 77,80 m 2 wyniesie: WR N = 77,80 m 2 x 3 995,79 zł/m 2 = 310 872,46 zł Po zaokrągleniu do pełnych złotych: WR N = 310 872 PLN Słownie: trzysta dziesięć tysięcy osiemset siedemdziesiąt dwa złote 9.2 Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 5 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: 28

Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja - 3 strefy bardzo dobra - bardzo atrakcyjny dla budownictwa rejon lokalizacji, o dobrych walorach komunikacyjnych, w rejonie lokalizacji występuje podobna i jednorodna zabudowa, sąsiedztwo atrakcyjnych terenów, bardzo dobre położenie w pobliżu centrum miasta, urzędów, szkół oraz infrastruktury rekreacyjnej, strefa centrum miasta, dobra - atrakcyjny dla budownictwa rejon lokalizacji o dobrych walorach komunikacyjnych, w rejonie lokalizacji występuje mieszana zabudowa z przewagą zabudowy przemysłowej najczęściej zabudowa usługowa i puste działki gruntu, bliskość centrum miasta, strefa pośrednia miasta, dostateczna średnio atrakcyjny dla budownictwa rejon lokalizacji o średnich walorach komunikacyjnych, w rejonie lokalizacji występują liczne tereny niezagospodarowane i puste działki gruntu, strefa peryferyjna miasta. Uzbrojenie- 3 strefy pełne- wszystkie media dostępne na działce lub w zasięgu, częściowe- media podstawowe dostępne lub w zasięgu, brak- brak możliwości doprowadzenia lub utrudnienia w doporowadzeniu. Potencjał inwestycyjny 3 strefy korzystny - działka gruntu o bardzo korzystnym kształcie, posiadająca wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje, średnio korzystny - działka gruntu o korzystnym kształcie, posiadająca korzystne możliwości inwestycyjne, 29

niekorzystny działka z licznymi kolizjami ( rurociąg, gazociąg, ciepłociąg, słupy energetyczne) lub działka wąska, długa z ograniczeniem w zabudowie. Powierzchnia gruntu działki 3 strefy mała lepsza-zakres powierzchniowy od 1-500m 2, średnia dobra zakres powierzchniowy od 501-1000m 2, duża gorsza- zakres powierzchniowy powyżej 1000m 2. Dojazd 3 strefy dobry dobry dostęp do dróg - teren przy drodze utwardzonej asfaltem, średni- teren przy drodze utwardzonej asfaltem lub szutrowej. Nieruchomości przyjęte do skorygowania ceny średniej Miasto Obręb Data transakcji Nr rep. Pow. działek Cena 1 m 2 Swarzędz Zalasewo 07.01.2016 25/2016 736 292,12 Swarzędz Swarzędz 18.11.2015 3067/2015 331 232,63 Swarzędz Zalasewo 29.04.2016 2781/2016 935 262,03 Swarzędz Gruszczyn 16.08.2016 644/2016 1160 172,41 Swarzędz Gruszczyn 19.07.2016 10699/2016 1705 212,32 Swarzędz Gruszczyn 10.05.2016 1668/2016 1079 212,68 Swarzędz Gruszczyn 08.07.2016 4308/2016 1290 173,64 Swarzędz Swarzędz 15.06.2016 4180/2016 1062 228,27 Swarzędz Swarzędz 15.06.2016 4173/2016 704 305,17 Swarzędz Gruszczyn 27.10.2016 1715/2016 1015 295,57 Swarzędz Gruszczyn 06.12.2016 4724/2016 2093 215 Swarzędz Zalasewo 30.11.2016 7461/2016 17962 205 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 172,41 zł/m 2 305,17 zł/m 2 C min < W G < C max. gdzie: C min = 172,41 zł/m 2 C max = 305,17 zł /m 2 Charakterystyka nieruchomości gruntowej o cenie minimalnej i maksymalnej: - Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 172,41 zł/m 2, Swarzędz ul. Wierzbowa lokalizacja dobra, powierzchnia gruntu duża, uzbrojenie pełne, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd drogą utwardzoną. 30

- Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej - cena 305,17 zł/m 2, Swarzędz ul. Płóciennicza lokalizacja dobra, powierzchnia gruntu średnia, uzbrojenie pełne, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd drogą utwardzoną. Charakterystyka wycenianej nieruchomości: Cechy rynkowe Lokalizacja Uzbrojenie Powierzchnia gruntu Potencjał inwestycyjny Dojazd C min W N C max Cena średnia = 233,90 zł Cena minimalna = 172,41 zł Cena maksymalna = 305,17 zł Waga cechy bardzo dobra pełne mała niekorzystny dobry Liczba próbek = 12 Odchylenie standardowe = 45,34 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących Cmin C 0,74 max 1,30 C C śr śr 31