Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH 10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: 89 534-96-92, 89 527-06-84, Filia: 10-544 Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: 89 527-28-65, www.btp.olsztyn.pl Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. O P E R A T S Z A C U N K O W Y Nr rej. 233/2014 praw do zabudowanej kompleksem budynków zakładu produkcyjnego nieruchomości położonej w Mrągowie przy ulicy Lubelskiej 42, składającej się z działek o nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15, o powierzchni 6,6717 ha, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 05.12.2089r., z ruchomościami stanowiącymi przynależność do nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. Właściciel nieruchomości: Skarb Państwa Właściciel budynków oraz użytkownik wieczysty gruntu: EKOMELBUD Spółka Akcyjna z siedzibą w Mrągowie. Operat wykonany wg stanu nieruchomości na d zień 26.09.2014r. oraz poziomu cen z dnia 05.12.2014r. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI Z PRZYNALEŻNOŚCIAMI: W R = 4 839 040 zł Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych. w tym: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: W RN = 4 239 700 zł, Słownie: cztery miliony dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset złotych. WARTOŚĆ RYNKOWA PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI: W RP = 599 340 zł, Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta czterdzieści złotych. Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 5 grudnia 2014r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: Adres: Mrągowo, ul. Lubelska 42 Nr działki: 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14,213/15 Obręb: nr 3 Gmina: Mrągowo miasto Powiat: mrągowski Województwo: warmińsko-mazurskie Łączna powierzchnia działek: 6,6717 ha Rodzaj nieruchomości: Wyceniana nieruchomość składa się z piętnastu działek o łącznej powierzchni gruntu 6,3717 ha, z czego siedem działek jest niezabudowanych.. Działki wchodzące w skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7 są częściowo niezabudowane, a częściowo zabudowane są budynkami byłego zakładu produkcyjnego, zlokalizowanego w południowo-zachodniej części miasta Mrągowo, przy ulicy Lubelskiej. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulica Lubelska. Poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 213/15, pełniącą funkcję drogi wewnętrznej. Teren zakładu produkcyjnego od północy sąsiaduje z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, od południa z zabudową przemysłowoprodukcyjną, od wschodu z ulicą Lubelską oraz w części z terenami przemysłowo-produkcyjnymi, a od zachodu z terenami niezagospodarowanymi. Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie. Teren płaski, bez większych nachyleń, zagospodarowany i użytkowany dla potrzeb byłego zakładu produkcji związanej z przemysłem betoniarskim. Działka nr 213/1 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,2994 ha i jest niezabudowana. Działka nr 213/2, znajduje się w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4432 ha i jest zabudowana budynkiem warsztatowym. Dziaka nr 213/3 znajduje się również w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,6018 ha i zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkiem warsztatowym, z garażami, stolarnią i częścią biurowo-socjalną. Działka nr 213/4 zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4022 i zabudowana jest budynkiem magazynowym. Działka nr 213/5 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem portierni. Działka nr 213/6 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, ma powierzchnię 0,2832 ha i zabudowana jest budynkiem trafostacji, a ponadto na działce zlokalizowane są wiaty blaszane nie związane trwale z gruntem. Na działce nr 213/7 o powierzchni 1,0358 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, posadowiony jest budynek produkcyjny oraz esada betonowa pod suwnice. Działka nr 213/8 zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości, jest niezabudowana i posiada powierzchnię 0,4762 ha. Działka nr 213/9 jest zabudowana budynkiem magazynowym, rampą najazdową i zespołem osadników. Działka ma powierzchnię 0,4165 ha i usytuowana jest na zachód od centralnej części działki. Działka nr 213/10 jest zabudowana budynkiem węzła betoniarskiego, posiada powierzchnię 0,2582 ha i zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości. Na zachód od działki nr 213/10 znajdują się działki 213/11 i 213/12 o powierzchniach 0,3999 ha i 0,4977 ha, i obie działki są niezabudowane. W zachodniej części nieruchomości zlokalizowana jest niezabudowana działka nr 213/13 o powierzchni 0,3903 ha. Pomiędzy działkami 213/9 i 213/13, znajduje się działka nr 213/14 o powierzchni 0,3398 ha i zabudowana jest budynkiem hydroforni i budynkiem wagi samochodowej z drewnianym pomostem wagi. Pomiędzy wyżej wymienionymi działkami, w kierunku północny-wschód południowy-zachód, wydzielona została działka nr 213/15 o powierzchni 0,5905 ha, która spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne działki z drogą publiczną, tj. ulicą Lubelską, przy wschodniej granicy nieruchomości. Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną i ciepłowniczą. Poszczególne działki z uwagi na różne usytuowanie względem ulicy Lubelskiej, znajdują się w różnych odległościach od poszczególnych sieci technicznych. Przynależności do nieruchomości: Szczegółowy opis oraz wycena wartości rynkowej przynależności do nieruchomości znajduje się w oddzielnym opracowaniu, stanowiącym załącznik do niniejszego operatu. Przeznaczenie nieruchomości: Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych i przemysłowoskładowych, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku, teren opisywanej nieruchomości znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1.07-P/U i opisanym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług. Ponadto w północnej części działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4 oraz północno-wschodniej części działki nr 213/15 planowany jest pas zieleni izolacyjnej. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1M/00005218/7, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku 2. Cel wyceny: upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: 05.12.2014r. 05.12.2014r. 26.09.2014r. 26.09.2014r. 4. Sposób wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa praw do nieruchomości z przynależnościami: 5. Wartość rynkowa praw do nieruchomości: Wartość rynkowa przynależności do nieruchomości: 6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: 4 839 040 zł, Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych 4 239 700 zł, Słownie: cztery miliony dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset złotych 599 340 zł, Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta czterdzieści złotych Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 2

O P R A C O W A N I E Z A W I E R A : I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI.... 4 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY.... 7 1. PRZEDMIOT WYCENY:... 7 2. ZAKRES WYCENY:... 7 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY... 7 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 7 4.1. Podstawa formalna :... 7 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności :... 8 4.3. Inne podstawy wyceny... 9 4.4. Źródła danych merytorycznych :... 9 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO... 9 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.... 10 1. Stan prawny nieruchomości.... 10 1.1. Księga wieczysta... 10 1.2. Ewidencja gruntów i budynków:... 13 2. Przeznaczenie nieruchomości.... 18 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości.... 20 4. Charakterystyka i opis nieruchomości.... 21 IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAW DO NIERUCHOMOŚCI.Błąd! Nie zdefiniowano Część I - Określenie wartości rynkowej praw do części nieruchomości składającej się z działek nr 213/2, 213/4, 213/10, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o małych i średnich powierzchniach budynków,... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. Część II - Określenie wartości rynkowej praw do części nieruchomości składającej się działek nr 213/3, 213/7, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o dużych i bardzo dużych powierzchniach budynków.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. Część III - Określenie wartości rynkowej praw do działki nr 213/5, zabudowanej budynkiem biurowym.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. Część IV - Określenie wartości rynkowej praw do niezabudowanych działek nr 213/1, 213/6, 213/8, 213/11, 213/12, 313/13 oraz działek nr 213/9 i 213/14, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o bardzo małych powierzchniach użytkowych, gdzie nośnikiem wartości jest działka gruntu.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. ZESTAWIENIE WARTOŚCI PRAW DO POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI ŁĄCZNEJBłąd! Nie zdefiniowano zakładki. ZESTAWIENIE WARTOŚCI PTRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano ZESTAWIENIE WARTOŚCI PRAW DO POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI PRZYNALEŻNOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki. V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY.... 29 VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGOBłąd! Nie zdefiniowano zakładki. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 3

I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa praw do nieruchomości położonej w Mrągowie przy ulicy Lubelskiej 42, opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, składającej się z działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15, o łącznej powierzchni gruntu 6,6717 ha, oddanych w użytkowanie wieczyste do dnia 05.12.2089r., z których część jest zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, według stanu nieruchomości z dnia 26.09.2014r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia 05.12.2014r., z przynależnościami do nieruchomości, wynosi: W R = 4 839 040 zł Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych. w tym: wartości rynkowe poszczególnych działek: W R_213/1 = 89 800 zł, Słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset złotych, W R_213/2 = 154 300 zł, Słownie: sto pięćdziesiąt cztery tysiące trzysta złotych, W R_213/3 = 514 500 zł, Słownie: pięćset czternaście tysięcy pięćset złotych, W R_213/4 = 256 200 zł, Słownie: dwieście pięćdziesiąt sześć tysięcy dwieście złotych, W R_213/5 = 984 000 zł, Słownie: dziewięćset osiemdziesiąt cztery tysiące złotych, W R_213/6 = 93 500 zł, Słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące pięćset złotych, W R_213/7 = 1 128 900 zł, Słownie: jeden milion sto dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset złotych, W R_213/8 = 161 900 zł, Słownie: sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych, W R_213/9 = 137 400 zł, Słownie: sto trzydzieści siedem tysięcy czterysta złotych, W R_213/10 = 212 500 zł, Słownie: dwieście dwanaście tysięcy pięćset złotych, W R_213/11 = 136 000 zł, Słownie: sto trzydzieści sześć tysięcy złotych, W R_213/12 = 149 300 zł, Słownie: sto czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta złotych, W R_213/13 = 109 300 zł, Słownie: sto dziewięć tysięcy trzysta złotych, W R_213/14 = 112 100 zł, Słownie: sto dwanaście tysięcy sto złotych, wartości rynkowe przynależności do poszczególnych działek: W RP_213/2 = 1 100 zł, Słownie: jeden tysiąc sto złotych, W RP_213/3 = 17 190 zł, Słownie: siedemnaście tysięcy sto dziewięćdziesiąt złotych, W RP_213/7 = 215 150 zł, Słownie: dwieście piętnaście tysięcy sto pięćdziesiąt złotych, W RP_213/10 = 6 500 zł, Słownie: sześć tysięcy pięćset złotych, W RP_213/11 = 351 200 zł, Słownie: trzysta pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych, W RP_213/12 = 8 200 zł, Słownie: osiem tysięcy dwieście złotych, Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 4

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zabudowana jest kompleksem budynków produkcyjnych, magazynowych, warsztatowych i biurowych, które tworzyły zorganizowany zakład produkcyjny, o łącznej powierzchni budynków 6011,7 m 2, wykorzystywanych do produkcji elementów betonowych. Wyceniana nieruchomość składa się z piętnastu działek, które mogą być przedmiotem oddzielnej sprzedaży. Z tego względu określono wartości poszczególnych działek, a wartość nieruchomości stanowi suma wartości tych działek. Poszczególne działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, którą stanowi działka nr 213/15. Z uwagi na fakt, że nieruchomości porównawcze, które posłużyły do określenia wartości rynkowej poszczególnych działek, posiadały dostęp do drogi publicznej, nie określano oddzielnie wartości rynkowej działki nr 213/15. Wartość tej działki została uwzględniona w wartości poszczególnych działek, stąd poszczególne działki należy sprzedać z udziałem w działce nr 213/15. Z uwagi na różny stan zabudowy poszczególnych działek (część działek jest niezabudowana, część zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowymi, a jedna działka zabudowana jest budynkiem biurowym), określenia ich wartości dokonano w czterech częściach: część I: część nieruchomości składająca się z działek nr 213/2, 213/4, 213/10, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o małych i średnich powierzchniach budynków. część II: część nieruchomości składająca się z działek nr 213/3, 213/7, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o dużych i bardzo dużych powierzchniach budynków, część III: część nieruchomości składająca się z działki nr 213/5, zabudowanej budynkiem biurowym. część IV: część nieruchomości składająca się z niezabudowanych działek nr 213/1, 213/6, 213/8, 213/11, 213/12, 313/13 oraz działek nr 213/9 i 213/14, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o bardzo małych powierzchniach użytkowych, gdzie nośnikiem wartości jest działka gruntu. Określona wartość zdefiniowana jest wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny jako wartość rynkowa przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 5

a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość praw do poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona podczas przetargu zorganizowanego przez Syndyka ) będzie ostateczną ceną za poszczególne działki, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 6

II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego z ruchomościami przynależnymi do nieruchomości. Położenie adres: Nieruchomość położona w mieście Mrągowie, przy ulicy Lubelskiej 42, obręb nr 3, składająca się z działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15; powiat mrągowski, woj. warmińskomazurskie. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1M/00005218/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 05.12.2089r. oraz własność budynków i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności, objętych KW nr OL1M/00005218/7, wraz z przynależnymi do nieruchomości maszynami i urządzeniami. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości wraz z ruchomościami przynależnymi do nieruchomości, jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 05.04.2013r. Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski ul. Przemysłowa 2, 10-418 Olsztyn. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 7

4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014r., poz. 518), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r. z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz. U. Nr 60 z 2003r., poz. 535 z późniejszymi zmianami). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. W ramach tego podejścia wykorzystano podejście dochodowe i kosztowe. Zgodnie z art. 69 p.2 Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art. 319 p. 1 Sędzia komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego zorganizowanych części... p. 2 tego artykułu mówi że : Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 8

4.3. Inne podstawy wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. 4.4. Źródła danych merytorycznych : 4.4.1. Oględziny nieruchomości, które odbyły się dnia 16.09.2014r., 23.09.2014r. i 26.09.2014r., w czasie których obejrzano nieruchomości, wykonano pomiary kontrolne oraz dokumentację fotograficzną. 4.4.2. Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Mrągowie. 4.4.3. Mapa topograficzna w skali 1:25000. 4.4.4. Mapa ewidencyjna w skali 1:2000. 4.4.5. Mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500. 4.4.6. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych i przemysłowo-składowych, zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku. 4.4.7. Księga Wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. 4.4.8. Opracowanie określające wartość rynkową przynależności do nieruchomości, stanowiące załącznik do niniejszego operatu. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: 05.12.2014r. 5.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 05.12.2014r. 5.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 26.09.2014r. 5.4. Data dokonania oględzin nieruchomości: 16.09.2014r. 23.09.2014r., 26.09.2014r. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 9

III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości. 1.1. Księga wieczysta Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. Zapisy w księgach na dzień 03.09.2014r., godz. 12:30, były następujące: KW nr OL1M/00005218/7 Dział I-O Oznaczenie nieruchomości brak wzmianek Położenie: woj. warmińsko-mazurskie, powiat mrągowski, Działka: gmina Mrągowo M., miejscowość Mrągowo, numer: 202/8 sposób korzystania: działka gruntu numer: 202/9 sposób korzystania: działka gruntu numer: 202/4 sposób korzystania: działka gruntu numer: 202/6 sposób korzystania: działka gruntu numer: 209 sposób korzystania: działka gruntu numer: 208/4 obręb: 0003 Miasto Mrągowo sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 208/5 obręb: 0003 Miasto Mrągowo sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 10

numer: 110/7 ulica: Lubelska sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe przyłączenie: OL1M/00006870/2; 1,3875 ha Obszar całej nieruchomości: 6,6717 ha Budynki: przeznaczenie : budynek administracyjny przeznaczenie : magazyn przeznaczenie : magazyn przeznaczenie : magazyn przeznaczenie : hala produkcyjna przeznaczenie : hala produkcyjna przeznaczenie : portiernia przeznaczenie : kotłownia z częścią socjalną przeznaczenie : zbrojarnia przeznaczenie : agregatornia przeznaczenie : garaże Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 11

przeznaczenie : stacja wodociągowa przeznaczenie : stacja trafo przeznaczenie : magazyn z budynkiem przeznaczenie : myjnia samochodowa ulica: Lubelska liczba kondygnacji: 1,0 przeznaczenie : inny budynek niemieszkalny ulica: Lubelska liczba kondygnacji: 1,0 przeznaczenie : inny budynek niemieszkalny ulica: Lubelska liczba kondygnacji: 1,0 przeznaczenie : inny budynek niemieszkalny Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wzmianek, Działki gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 2089-12-05. Dział II Własność brak wzmianek Właściciel: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności: EKOMELBUD S.A. z siedzibą w Mrągowie Dział III Ciężary i ograniczenia brak wzmianek, brak wpisów Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 12

Dział IV Hipoteki Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 3 600 000,00 zł odsetki: zmienne wierzytelność: kredyt termin zapłaty: 2012-12-12 rodzaj zmiany: zmieniono hipoteki w kwotach 700.00 zł i 2.181.634 zł na hipotekę 3.600.000 zł; dokonano zmiany ternu spłaty hipoteki z dnia 2009-12-15 na dzień 2010-12-14; dokonano zmiany terminu spłaty hipoteki z dnia 14.12.2010 r. na dzień 13.12.2011 r.; dokonano zmiany terminu spłaty hipoteki z dnia 13.12.2011 r. na dzień 12.12.2012 r. wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. Oddział w Kętrzynie z siedzibą w Warszawie; Hipoteka umowna w kwocie 514 700,00 zł należność główna, odsetki i koszty uboczne, aneks nr 16 do umowy nr 64/99 o kredyt w rachunku bieżącym z dnia 31.12.1999 r. wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. Oddział w Kętrzynie z siedzibą w Warszawie; Hipoteka umowna zwykła w kwocie 135 300,00 zł termin zapłaty: 2012-12-12 inne informacje: hipoteka z oprocentowaniem według zmiennej stopy procentowej, które wynosi 11,44% w stosunku rocznym z przeznaczeniem na dofinansowanie działalności bieżącej wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. w Warszawie Oddział w Kętrzynie; 1.2. Ewidencja gruntów i budynków: Wypis z rejestru gruntów: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: 03 Lp. warmińsko-mazurskie mrągowski Mrągowo miasto Podmiot ewidencyjny Charakter własności/władania Udział 1 SKARB PAŃSTWA własność 1/1 2 EKOMELBUD SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Mrągowie Lubelska 42, Mrągowo użytkowanie wieczyste 1/1 Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 13

Nr dz. Adres działki/ położenie Opis użytku Działki Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] Pow. działki [ha] 213/1 Lubelska Bp 0,2994 0,2994 KW dok. własności 213/2 Lubelska Ba 0,4432 0,4432 213/3 Lubelska Ba 0,6018 0,6018 213/4 Lubelska Ba 0,4022 0,4022 213/5 Lubelska Ba 0,2370 0,2370 213/6 Lubelska Ba 0,2832 0,2832 213/7 Lubelska Ba 1,0358 1,0358 213/8 Lubelska Bp 0,4762 0,4762 OL1M/00005218/7 213/9 Lubelska Ba 0,4165 0,4165 213/10 Lubelska Ba 0,2582 0,2582 213/11 Lubelska Bp 0,3999 0,3999 213/12 Lubelska Bp 0,4977 0,4977 213/13 Lubelska Bp 0,3903 0,3903 213/14 Lubelska Ba 0,3398 0,3398 213/15 Lubelska Bp 0,5905 0,5905 Razem powierzchnia działek [ha]: 6,6717 Dane z rejestru budynków: Lp. 1 Charakter Podmiot ewidencyjny własności/władania Udział EKOMELBUD SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Mrągowie Lubelska 42, Mrągowo własność 1/1 Nr ewid. Działka Adres Funkcja Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 202/4;4 213/2 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 280.00 0 Rok zakończenia budowy: 1985; Materiał: mur Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja transportu i 202/4;2 213/3 Mrągowo, Lubelska łączności Rok zakończenia budowy: 1976; Materiał: mur Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 226.00 0 Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 14

Nr ewid. Działka Adres Funkcja Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 202/4;3 213/3 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 1132.00 0 Rok zakończenia budowy: 1980; Materiał: mur Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja 202/4;1 213/4 Mrągowo, Lubelska zbiorniki, silosy i budynki magazynowe Rok zakończenia budowy: 1976; Materiał: mur Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 531.00 0 Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. Mrągowo, 208/3;1 213/5 biurowe 2.0 / 0.0 342.00 0 Lubelska 42 Rok zakończenia budowy: 1966; Materiał: mur Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja inne 208/3;2 213/5 Mrągowo, Lubelska niemieszkalne Rok zakończenia budowy: 1966; Materiał: mur Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 19.00 0 Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja inne 208/3;6 213/6 Mrągowo, Lubelska niemieszkalne Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 51.00 0 Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 208/3;3 213/7 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 2182.00 0 Rok zakończenia budowy: 1975; Materiał: mur Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 208/3;5 213/7 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 509.00 0 Rok zakończenia budowy: 1975; Materiał: mur Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 15

Nr ewid. Działka Adres Funkcja inne 110/7;3 213/9 Mrągowo, Lubelska niemieszkalne Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 29.00 0 Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 208/3;4 213/10 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 413.00 0 Rok zakończenia budowy: 1976; Materiał: mur Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Nr ewid. Działka Adres Funkcja inne 110/7;1 213/14 Mrągowo, Lubelska niemieszkalne Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur Nr ewid. Działka Adres Funkcja inne 110/7;2 213/14 Mrągowo, Lubelska niemieszkalne Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 68.00 0 Kondygnacja n / p Powierzchnia zabud. 1.0 / 0.0 10.00 0 Liczba lokali odr. ogółem Liczba lokali odr. ogółem Pow. użytk. lokali pom. przynal. Pow. użytk. lokali pom. przynal. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 16

Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 17

2. Przeznaczenie nieruchomości. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych i przemysłowo-składowych, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku, teren opisywanej nieruchomości znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1.07-P/U i opisanym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług. Ponadto w północnej części działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4 oraz północno-wschodniej części działki nr 213/15 planowany jest pas zieleni izolacyjnej. Ustalenia szczegółowe dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem 1.06-P/U, 1.07-P/U, 1.08-P/U, 1.09-P/U, 1.10-P/U, 1.11-P/U, 1.12-P/U, 1.13-P/U, 1.14-P/U, 1.15- P/U, 1.16-P/U, wydzielonych liniami rozgraniczającymi są następujące: 1) Przeznaczenie terenu tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług. Dopuszcza się wystąpienie na działce tylko 1 funkcji. Dopuszcza się realizację funkcji mieszkaniowej w budynkach usługowych, jako towarzyszące prowadzonej działalności gospodarczej; 2) Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenów: a) linia zabudowy: nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu oraz z przepisami odrębnymi, b) powierzchnia zabudowy: maksymalnie 60% powierzchni działki budowlanej, c) wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 2,0, d) powierzchnia biologicznie czynna minimalnie 30% powierzchni działki budowlanej, e) forma zabudowy zabudowa wolnostojąca, f) maksymalna szerokość elewacji frontowej: nie ustala się, g) minimalna szerokość elewacji frontowej: 10,00 m, h) wysokość zabudowy: - maksymalnie 15,00 m, - na terenach dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych związanych z procesami technologicznymi o wysokości nie większej niż 30,00 m, Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 18

i) poziom posadzki parteru maksymalnie 0,50 m mierzone od poziomu terenu przed wejściem do, j) geometria i pokrycie dachu dopuszcza się dachy dowolne; k) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, jednak powstałe po podziale działki budowlane: - nie mogą być mniejsze niż 1500,0 m 2, - muszą mieć zapewniony dojazd do drogi publicznej, - maksymalna szerokość frontu: nie ustala się, - minimalna szerokość frontu: 30,00 m; 3) Szczegółowe warunki zagospodarowania terenów: a) dopuszcza się realizację wbudowanych w budynki usługowe mieszkań, których powierzchnia użytkowa nie stanowi więcej niż 25% powierzchni całkowitej, ale nie więcej niż 150,0 m2, b) w granicach terenów 1.06-P/U, 1.07-P/U, 1.10-P/U, 1.11-P/U, 1.12-P/U, 1.13- P/U, 1.14-P/U, 1.15-P/U, 1.16-P/U przebiega linia elektroenergetyczna SN 15kV, obowiązują ustalenia 14.2 uchwały, c) w granicach terenów 1.06-P/U, 1.08-P/U, 1.09-P/U, 1.10-P/U, 1.12-P/U przebiega projektowana linia elektroenergetyczna WN 110kV, obowiązują ustalenia 14.3 uchwały, d) na terenie 1.07-P/U od terenu przeznaczonego pod funkcję mieszkaniową i usługową 1.02-MN/U należy wprowadzić pas zielni izolującej, oznaczony graficznie na rysunku planu. 14.2. W granicach opracowania planu znajdują się oznaczone na rysunku planu napowietrzne linie elektroenergetyczne średniego napięcia. Do czasu jej przebudowy (skablowania lub likwidacji) wzdłuż linii elektroenergetycznych obowiązuje strefa ograniczeń zagospodarowania w pasach o szerokościach po 5m na każdą stronę od osi linii średniego napięcia. W strefie ograniczeń zagospodarowania wysokość zagospodarowania (obiektów) i usytuowanie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci elektroenergetycznej. 14.3. Przez teren opracowania przebiega projektowana skablowana linia elektroenergetyczna 110 kv, oznaczona graficznie na rysunku planu. Wzdłuż linii elektroenergetycznej obowiązuje strefa ograniczeń zagospodarowania dla lokalizacji zagospodarowania szerokości 6,00 m ( po 3,00 m na każdą ze stron od osi kabla), gdzie obowiązuje zakaz zabudowy a wszelkie działania w tej strefie należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci elektroenergetycznej. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 19

3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Część działek wchodzących w skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, jest niezabudowana, a część zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego, zlokalizowanego w południowo-zachodniej części miasta Mrągowo, przy ulicy Lubelskiej. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulica Lubelska. Poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 213/15, pełniącą funkcję drogi wewnętrznej. Teren zakładu produkcyjnego od północy sąsiaduje z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, od południa z zabudową przemysłowo-produkcyjną, od wschodu z ulicą Lubelską oraz w części z terenami przemysłowo-produkcyjnymi, a od zachodu z terenami niezagospodarowanymi. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 20

4. Charakterystyka i opis nieruchomości. Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości o łącznym obszarze 6,6717 ha, stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie. Teren płaski, bez większych nachyleń, zagospodarowany i użytkowany dla potrzeb byłego zakładu produkcji związanej z przemysłem betoniarskim. W skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, o łącznej powierzchni 6,6717 ha, wchodzi piętnaście działek, z czego siedem działek jest niezabudowanych. 7 Działka nr 213/1 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,2994 ha i jest niezabudowana. Działka nr 213/2, znajduje się w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4432 ha i jest zabudowana budynkiem warsztatowym. Dziaka nr 213/3 znajduje się również w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,6018 ha i zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkiem Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 21

warsztatowym, z garażami, stolarnią i częścią biurowo-socjalną. Działka nr 213/4 zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4022 i zabudowana jest budynkiem magazynowym. Działka nr 213/5 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem portierni. Działka nr 213/6 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, ma powierzchnię 0,2832 ha i zabudowana jest budynkiem trafostacji, a ponadto na działce zlokalizowane są wiaty blaszane nie związane trwale z gruntem. Na działce nr 213/7 o powierzchni 1,0358 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, posadowiony jest budynek produkcyjny oraz esada betonowa pod suwnice. Działka nr 213/8 zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości, jest niezabudowana i posiada powierzchnię 0,4762 ha. Działka nr 213/9 jest zabudowana budynkiem magazynowym, rampą najazdową i zespołem osadników. Działka ma powierzchnię 0,4165 ha i usytuowana jest na zachód od centralnej części działki. Działka nr 213/10 jest zabudowana budynkiem węzła betoniarskiego, posiada powierzchnię 0,2582 ha i zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości. Na zachód od działki nr 213/10 znajdują się działki 213/11 i 213/12 o powierzchniach 0,3999 ha i 0,4977 ha, i obie działki są niezabudowane. W zachodniej części nieruchomości zlokalizowana jest niezabudowana działka nr 213/13 o powierzchni 0,3903 ha. Pomiędzy działkami 213/9 i 213/13, znajduje się działka nr 213/14 o powierzchni 0,3398 ha i zabudowana jest budynkiem hydroforni i budynkiem wagi samochodowej z drewnianym pomostem wagi. Pomiędzy wyżej wymienionymi działkami, w kierunku północny-wschód południowy-zachód, wydzielona została działka nr 213/15 o powierzchni 0,5905 ha, która spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne działki z drogą publiczną, tj. ulicą Lubelską, przy wschodniej granicy nieruchomości. Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną i ciepłowniczą. Poszczególne działki z uwagi na różne usytuowanie względem ulicy Lubelskiej, znajdują się w różnych odległościach od poszczególnych sieci technicznych. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 22

Opis działki o aktualnym numerze 213/16 Działka nr 213/5 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem portierni. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 23

Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta. Działka posiada duże przewyższenie pomiędzy wschodnią i zachodnią częścią, ze spadkiem w kierunku zachodnim. W północnej i północno-wschodniej części działki znajdują się skarpy. Działka uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną. Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest poprzez bezpośrednie sąsiedztwo (od strony wschodniej), z ulicą Lubelską. Bryła główna biurowego (nr inw. 549), jednopiętrowa, całkowicie podpiwniczona; bryła boczna (zachodnia) parterowa, całkowicie podpiwniczona, z wejściem do pomieszczeń piwnicznych z poziomu terenu. Budynek o konstrukcji uprzemysłowionej, o powierzchni użytkowej 736,6 m 2, wybudowany wg ewidencji budynków w 1966 roku. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 24

Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 25

Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 26

Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 27

Opis techniczny poszczególnych elementów i wykończenie: Fundamenty : żelbetowe, Ściany konstrukcyjne: z cegły wapienno-piaskowej i bloczków z betonu komórkowego, wewnątrz pomieszczeń otynkowane tynkiem cementowo-wapiennym i pomalowane farbami emulsyjnymi i olejnymi. Część ścian przybrudzona. W jednym pomieszczeniu ściany i sufit wyłożone dziurkowanymi płytkami pilśniowymi malowanymi farbą emulsyjną. W piwnicy ściany miejscowo zawilgocone z ubytkami tynku i farby. Stropy: z płyt żelbetowych, Schody: żelbetowe monolityczne, Stropodach: o konstrukcji żelbetowej, z płyt korytkowych, płaski, kryty papą, Stolarka okienna: PCV, Stolarka drzwiowa: drzwi wejściowe stalowe, szklone; drzwi wewnętrzne płycinowe szklone i pełne, Posadzki: betonowe, wykończone wykładziną dywanową, terakotą, lastryko, Elewacja: tynk gładki, malowany. Instalacje techniczne: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (zasilana z pieca na paliwo stałe, w piwnicy ), telefoniczna. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 28

Część pomieszczeń biurowych w została odświeżona w 2010 roku. Od kwietnia 2013 roku budynek nie jest użytkowany. Ustalenie stanu technicznego biurowego Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji oraz przeprowadzone remonty, stan techniczny określono jako średni. VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. 1. Klauzule publikacji i wykorzystania 1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. 2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1) Niniejszy operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 2) Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 3) Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Urzędzie Miasta w Mrągowie, oraz w Starostwie Powiatowym w Mrągowie i ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 4) Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości ich jak: podatki (w tym VAT) oraz opłaty, jakie związane są ze sprzedażą nieruchomości. 5) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6) Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom. 7) Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego zabudowy stanowiącej część składową szacowanej nieruchomości, nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych. Autor operatu nie ponosi żadnej odpowiedzialności z tytułu ewentualnych niezgodności wzniesienia zabudowy stanowiącej część składową szacowanej nieruchomości z przepisami ustawy prawo budowlane, pozwoleniem na budowę, odpowiednimi rozporządzeniami, normami branżowymi oraz zasadami sztuki budowlanej. Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 29