Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: , , Filia: Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: , Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. O P E R A T S Z A C U N K O W Y Nr rej. 72/2/2015 praw do zabudowanej kompleksem budynków byłego zakładu produkcyjnego Chłodni Olsztyn Sp. z o.o., nieruchomości położonej w Olsztynie przy ulicy Lubelskiej 33, składającej się z działek o nr 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, o powierzchni 4,3965 ha, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia r., z ruchomościami stanowiącymi przynależność do nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1O/ /2, prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Właściciel nieruchomości: Skarb Państwa Właściciel budynków oraz użytkownik wieczysty gruntu: CHŁODNIA OLSZTYN spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Olsztynie. Operat wykonany wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz poziomu cen z dnia r. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI Z PRZYNALEŻNOŚCIAMI: WR = zł Słownie: siedemnaście milionów trzysta trzydzieści tysięcy siedemset złotych. w tym: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: W RN = zł, Słownie: szesnaście milionów osiemset siedemdziesiąt osiem tysięcy osiemset złotych. WARTOŚĆ RYNKOWA PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI: W RP = zł, Słownie: czterysta pięćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych. Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 9 czerwca 2015r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: Adres: Olsztyn, ul. 33 Nr działek: 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17 Obręb: nr 87 Gmina: Olsztyn Miasto Powiat: miasto Olsztyn Województwo: warmińsko-mazurskie Łączna powierzchnia działek: 4,3965 ha Przedmiot i zakres wyceny: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana kompleksem budynków zakładu produkcyjnego byłej Chłodni Olsztyn. Zakres wyceny obejmuje prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Opis nieruchomości: Nieruchomość opisana w KW nr OL1O/ /2, zlokalizowana jest w północno-wschodniej części miasta Olsztyna, przy ulicy Lubelskiej i jest zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowo-biurowymi byłego zakładu produkcyjnego Chłodni Olsztyn Sp. z o.o.. Nieruchomość znajduje się przy ulicy wylotowej z miasta, w kierunku Mrągowa i Suwałk, w bezpośrednim sąsiedztwie torów kolejowych. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ulica, poprzez działki nr 102 i 12, obręb 87, będące własnością odpowiednio Skarbu Państwa (w częściach ułamkowych) i Gminy Olsztyn. Teren zakładu produkcyjnego sąsiaduje z torami kolejowymi, dalej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, z zabudową przemysłowoprodukcyjną oraz częściowo z ulicą Lubelską. Nieruchomość składa się z jedenastu działek o numerach 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16 i 2/17, o łącznej powierzchni gruntu 4,3965 ha, z czego siedem działek jest niezabudowanych. Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości, stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie i tworzą zorganizowaną całość byłego zakładu produkcyjnego Chłodni Olsztyn Sp. z o.o.. Działka nr 2/7 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,0987 ha, jest niezabudowana i pełni funkcję drogi oraz parkingu. Działka nr 2/8 o powierzchni 0,2205 ha, znajduje się w zachodniej części nieruchomości, jest niezabudowana i spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne działki z drogą publiczną. Dziaka nr 2/9 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4845 ha. Na działce znajdują się urządzenia służące podtrzymaniu ciągłości produkcji chłodni. W północnej części nieruchomości znajdują się niezabudowane działki nr 2/10 i 2/11, o powierzchniach odpowiednio 0,1879 ha i 0,2481 ha. Działka nr 2/12 zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,5810 ha i zabudowana jest budynkiem chłodni. Działka nr 2/13 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,0684 i jest niezabudowana. Na działce nr 2/14 o powierzchni 0,1069 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, zlokalizowany jest budynek administracyjno-biurowy. Działka nr 2/15 o powierzchni 0,0939 ha, jest niezabudowana i znajduje się w centralnej i północnej części nieruchomości. Działka nr 2/16, o powierzchni 0,9131 ha, zabudowana jest budynkiem chłodni oraz budynkami magazynowo-technicznymi i zlokalizowana jest w północno-zachodniej części nieruchomości. Działka nr 2/17 o powierzchni 1,3935 ha, zabudowana jest budynkiem chłodni, budynkiem administracyjnym, budynkiem magazynowym i technicznym. Działka znajduje się w południowo-zachodniej części nieruchomości. Przez teren nieruchomości przebiegają sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, telekomunikacyjna, gazowa, ciepłownicza oraz chłodniczą. Przynależności do nieruchomości: Szczegółowy opis oraz wycena wartości rynkowej przynależności do nieruchomości znajduje się w oddzielnym opracowaniu, stanowiącym załącznik do niniejszego operatu. Przeznaczenie nieruchomości: Dla terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według zapisu w zmianie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna, zatwierdzonej Uchwałą nr XXXVII/660/13 Rady Miasta Olsztyn z dnia 15 maja 2013 roku, działki nr 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, w obrębie 87- Olsztyn, położone są na obszarze usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej. Ponadto obszar jest zakreskowany szrafurą, oznaczającą obszary do przekształceń, w kierunku usług komercyjnych. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1O/ /2, prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości jako elementu składowego 2. Cel wyceny: majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: r r r r., r., r. 4. Sposób wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa praw do nieruchomości z przynależnościami: 5. Wartość rynkowa praw do nieruchomości: Wartość rynkowa przynależności do nieruchomości: 6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: zł, Słownie: siedemnaście milionów trzysta trzydzieści tysięcy siedemset złotych zł, Słownie: szesnaście milionów osiemset siedemdziesiąt osiem tysięcy osiemset złotych zł, Słownie: czterysta pięćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 2

3 I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa praw do nieruchomości położonej w Olsztynie przy ulicy Lubelskiej 33, opisanej w KW nr OL1O/ /2, składającej się z działek nr 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, o łącznej powierzchni gruntu 4,3965 ha, oddanych w użytkowanie wieczyste do dnia r., z których część jest zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego CHŁODNI OLSZTYN Sp. z o.o., stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, według stanu nieruchomości z dnia r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia r., z przynależnościami do nieruchomości, wynosi: WR = zł w tym: Słownie: siedemnaście milionów trzysta trzydzieści tysięcy siedemset złotych. wartość rynkowa praw do nieruchomości: WRN = zł, Słownie: szesnaście milionów osiemset siedemdziesiąt osiem tysięcy osiemset złotych, wartość rynkowa przynależności do nieruchomości: WRP = zł, Słownie: czterysta pięćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych, Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny stanowi zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie i tworzy zorganizowaną całość byłego zakładu produkcyjnego Chłodni Olsztyn Sp. z o.o. Nieruchomość składa się z jedenastu działek o łącznej powierzchni gruntu 4,3965 ha, z czego siedem działek jest niezabudowanych. Zabudowę nieruchomości tworzą budynki produkcyjno-magazynowe, administracyjne i techniczne, o łącznej powierzchni budynków 30194,7 m 2. Przez teren nieruchomości przebiegają sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, telekomunikacyjna, gazowa, ciepłownicza oraz chłodnicza. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ulica, poprzez działki nr 102 i 12, obręb 87, będące własnością odpowiednio Skarbu Państwa (w częściach ułamkowych) i Gminy Olsztyn. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 3

4 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego z ruchomościami przynależnymi do nieruchomości. Położenie adres: Nieruchomość położona w mieście Olsztynie, przy ulicy Lubelskiej 33, obręb nr 87, składająca się z działek nr 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17; powiat miasto Olsztyn, woj. warmińsko-mazurskie. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1O/ /2 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia r. oraz własność budynków i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności, objętych KW nr OL1O/ /2, wraz z przynależnymi do nieruchomości maszynami i urządzeniami. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości wraz z ruchomościami przynależnymi do nieruchomości, jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski ul. Przemysłowa 2, Olsztyn. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 4

5 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014r., poz. 518, z późniejszymi zmianami), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z dnia r. z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz. U. Nr 60 z 2003r., poz. 535 z późniejszymi zmianami). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. W ramach tego podejścia wykorzystano podejście dochodowe i kosztowe. Zgodnie z art. 69 p.2 Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art. 319 p. 1 Sędzia komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego zorganizowanych części..., p. 2 tego artykułu mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 5

6 4.3. Inne podstawy wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy Źródła danych merytorycznych : Oględziny nieruchomości, które odbyły się dnia r., r. i r., w czasie których obejrzano nieruchomość, wykonano pomiary kontrolne oraz dokumentację fotograficzną Ewidencja Gruntów prowadzona przez Urząd Miasta w Olsztynie Mapa topograficzna w skali 1: Mapa ewidencyjna Mapa zasadnicza Zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Olsztyna, zatwierdzona uchwałą nr XXXVII/660/13 Rady Miasta Olsztyn z dnia r.; Księga Wieczysta nr OL1O/ /2, prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie Opracowanie określające wartość rynkową ruchomości przynależnych do nieruchomości, stanowiące załącznik do niniejszego operatu. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r Data dokonania oględzin nieruchomości: r r., r. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 6

7 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości Księga wieczysta Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1O/ /2, prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Zapisy w księdze na dzień r., były następujące: KW nr OL1O/ /2 Dział I-O Oznaczenie nieruchomości brak wzmianek Położenie: woj. warmińsko-mazurskie, gmina Olsztyn M., miejscowość Olsztyn, Działka: numer: 2/7 ulica: sposób korzystania: dr - drogi numer: 2/8 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: dr - drogi numer: 2/9 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/10 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/11 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/12 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/13 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: 33 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 7

8 sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/14 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: 33, sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/15 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: dr - drogi numer: 2/16 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe numer: 2/17 obręb: 87 Miasto Olsztyn ulica: sposób korzystania: Ba tereny przemysłowe Obszar całej nieruchomości: 4,3965 ha Komentarz do migracji: W księdze wieczystej wpisano wnioski DzKW /93. W księdze elektronicznej zarejestrowano jedynie wniosek 1849/93, z uwagi na brak możliwości rejestracji wniosków w sposób podany w księdze macierzystej. W dziale I-O podano jako podstawę wpisu umowę sprzedaży z dnia oraz wniosek z dnia r. DzKW 1162/01, k.1-6; wniosek z dnia r. DzKW 4018/02, godz. 9:45, K.201 i 290. W dziale I-O wpisano są budynki: budynek hydroforni, budynek kotłowni, budynek pralni, hala mrożonek, warsztaty, zajezdnia wózków, hala przyjęcia surowca, budynek techniczny, maszynownia, budynek produkcyjny A, wiata segmentowa, magazyn paliw, pomieszczenie magazynowe, wiaty na urządzenia, budynek administracyjny, jeden budynek gospodarczy, komin stalowy, wiata przyjęcia surowca, wiata opakowań, chłodnia A, studnia głębinowa, zbiornik wody, wiata na rowery, wiata na palety, bocznica kolejowa, śmietnik, chłodnia C z zamrażalnią, hala produkcyjna C, pakownia, budynek laboratorium, zajezdnia wózków, budynek techniczny C, kartonownia, portiernia C, magazyn opakowań, budowle chłodni B - komory chłodnicze nr 4 i 5 oraz blok zamrażarek o łącznej kub m3. Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wzmianek, Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 8

9 Uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: Każdoczesnemu właścicielowi użytkownikowi wieczystemu, działki nr 2/2 objętej niniejszą księgą wieczystą przysługuje prawo przejścia i przejazdu przez działkę nr 2/1. Księga powiązana: / /. Uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: Służebność drogi koniecznej na warunkach określonych w punkcie I postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie, Wydział X Cywilny o ustanowieniu drogi koniecznej z dnia r., sygn. Akt I Ns 936/02. Księga powiązana: OL1O/ /8. Działki gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia i budynki stanowiące odrębną nieruchomość. Dział II Własność brak wzmianek Właściciel: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość: CHŁODNIA OLSZTYN Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Olsztynie. Komentarz do migracji: w dziale II jako podstawę wpisu podano wniosek z dnia r. Dz. KW 7187/93. Dział III Ciężary i ograniczenia brak wzmianek, Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość: Ograniczone prawo rzeczowe: Służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu. Przedmiot wykonania: działka nr 2/2. Nieruchomość współobciążona: OL1O/ /1. Nieruchomość władnąca: 2/1. Ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością: Nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu. Przedmiot wykonania: działka nr 2/7. Nieruchomość władnąca: OL1O/ /1. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 9

10 1.2. Ewidencja gruntów i budynków: Wypis z rejestru gruntów: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: warmińsko-mazurskie Miasto Olsztyn Olsztyn miasto 87-Olsztyn 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17 Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter własności/władania Udział 1 SKARB PAŃSTWA własność 1/1 2 CHŁODNIA OLSZTYN SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ 33, Olsztyn użytkowanie wieczyste 1/1 Nr dz. 2/7 2/8 2/9 2/10 2/11 2/12 2/13 2/14 2/15 2/16 2/17 Adres działki/ położenie Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Olsztyn Opis użytku Działki Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] Pow. działki [ha] dr 0,0987 0,0987 dr 0,2205 0,2205 Ba 0,4845 0,4845 Ba 0,1879 0,1879 Ba 0,2481 0,2481 Ba 0,5810 0,5810 Ba 0,0684 0,0684 Ba 0,1069 0,1069 dr 0,0939 0,0939 Ba 0,9131 0,9131 Ba 1,3935 1,3935 Razem powierzchnia działek [ha]: 4,3965 KW dok. własności OL1O/ /2 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 10

11 Dane z rejestru budynków: Budynek: 2;16 Działka :2/9 Pow. zabudowy: 8 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: inne Budynek: 2/4;1 Działka :2/12 Pow. zabudowy: 2531 Rok zak. budowy: 1975 Rodzaj budynku: magazynowe Budynek: 2;1 Działka :2/14 Pow. zabudowy: 357 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: biurowe Liczba kondygnacji nadziemn: 3 Budynek: 2;2 Działka :2/14 Pow. zabudowy: 23 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: biurowe Budynek: 2;17 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 117 Rok zak. budowy: 1953 Rodzaj budynku: przemysłowe Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 11

12 Budynek: 2;18 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 179 Rok zak. budowy: 1953 Rodzaj budynku: biurowe Liczba kondygnacji nadziemn: 5 Budynek: 2;19 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 996 Rok zak. budowy: 1953 Rodzaj budynku: przemysłowe Budynek: 2;20 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 355 Rok zak. budowy: 1978 Rodzaj budynku: magazynowe Budynek: 2;21 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 72 Rok zak. budowy: 1980 Rodzaj budynku: transportu i łączności Budynek: 2;22 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 338 Rok zak. budowy: 1953 Rodzaj budynku: przemysłowe Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 12

13 Budynek: 2;42 Działka :2/16 Pow. zabudowy: 3419 Rok zak. budowy: 1953 Rodzaj budynku: magazynowe Liczba kondygnacji nadziemn: 3 Budynek: 2;10 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 70 Rok zak. budowy: 1975 Rodzaj budynku: magazynowe Budynek: 2;11 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 179 Rok zak. budowy: 1974 Rodzaj budynku: inne Budynek: 2;12 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 382 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: przemysłowe Budynek: 2;13 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 73 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: transportu i łączności Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 13

14 Budynek: 2;14 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 7 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: inne Budynek: 2;15 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 4 Rok zak. budowy: 1954 Rodzaj budynku: inne Budynek: 2;3 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 32 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: inne Budynek: 2;4 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 208 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: magazynowe Budynek: 2;44 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 3449 Rodzaj budynku: magazynowe Liczba kondygnacji nadziemn: 2 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 14

15 Budynek: 2;5 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 1435 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: przemysłowe Budynek: 2;6 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 176 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: magazynowe Budynek: 2;7 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 373 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: przemysłowe Liczba kondygnacji nadziemn: 2 Budynek: 2;8 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 189 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: inne Budynek: 2;9 Działka: 2/17 Pow. zabudowy: 172 Rok zak. budowy: 1991 Rodzaj budynku: transportu i łączności Liczba kondygnacji nadziemn: 2 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 15

16 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 16

17 2. Przeznaczenie nieruchomości. Dla terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według zapisu w zmianie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna, zatwierdzonej Uchwałą nr XXXVII/660/13 Rady Miasta Olsztyn z dnia 15 maja 2013 roku, działki nr 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, w obrębie 87- Olsztyn, położone są na obszarze usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej. Ponadto obszar jest zakreskowany szrafurą, oznaczającą obszary do przekształceń, w kierunku usług komercyjnych. Nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie również znajdują się na obszarze usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej, z możliwością przekształceń w kierunku usług komercyjnych. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 17

18 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Nieruchomość opisana w KW nr OL1O/ /2, zlokalizowana jest w północnowschodniej części miasta Olsztyna, przy ulicy Lubelskiej i jest zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowo-biurowymi byłego zakładu produkcyjnego Chłodni Olsztyn Sp. z o.o. Nieruchomość znajduje się przy ulicy wylotowej z miasta, w kierunku wschodnim (Mrągowo, Suwałki) oraz w pobliżu głównego węzła komunikacji kolejowej miasta dworca głównego, w bezpośrednim sąsiedztwie torów kolejowych (bocznica na terenie nieruchomości została rozebrana). Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ulica, poprzez działki nr 102 i 12, obręb 87, będące własnością odpowiednio Skarbu Państwa (w częściach ułamkowych) i Gminy Olsztyn. Teren zakładu produkcyjnego od północy bezpośrednio sąsiaduje z torami kolejowymi, dalej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, bezpośrednio od zachodu również z torami kolejowymi, dalej z zabudową przemysłowo-produkcyjną, z pozostałych stron z zabudową przemysłowo-produkcyjną, dodatkowo częściowo od południa z ulicą Lubelską. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 18

19 4. Charakterystyka i opis nieruchomości. Nieruchomość składa się z jedenastu działek o numerach 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16 i 2/17, o łącznej powierzchni gruntu 4,3965 ha, z czego siedem działek jest niezabudowanych. Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości, stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie i tworzą zorganizowaną całość byłego zakładu produkcyjnego Chłodni Olsztyn Sp. z o.o. 2/10 2/11 2/12 2/9 2/16 2/15 2/14 2/13 2/7 2/17 2/8 Działka nr 2/7 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,0987 ha, jest niezabudowana i pełni funkcję drogi oraz parkingu. Działka nr 2/8, o powierzchni 0,2205 ha, znajduje się w zachodniej części nieruchomości, jest niezabudowana i spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne działki z drogą publiczną. Dziaka nr 2/9 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4845 ha. Na działce znajdują się urządzenia służące podtrzymaniu ciągłości produkcji chłodni. W północnej części nieruchomości znajdują się niezabudowane działki Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 19

20 nr 2/10 i 2/11, o powierzchniach odpowiednio 0,1879 ha i 0,2481 ha. Działka nr 2/12 zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,5810 ha i zabudowana jest budynkiem chłodni. Działka nr 2/13 znajduje się w południowowschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,0684 i jest niezabudowana. Na działce nr 2/14 o powierzchni 0,1069 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, zlokalizowany jest budynek administracyjno-biurowy. Działka nr 2/15 o powierzchni 0,0939 ha, jest niezabudowana i znajduje się w centralnej i północnej części nieruchomości. Działka nr 2/16, o powierzchni 0,9131 ha, zabudowana jest budynkiem chłodni oraz budynkami magazynowo-technicznymi i zlokalizowana jest w północno-zachodniej części nieruchomości. Działka nr 2/17 o powierzchni 1,3935 ha, zabudowana jest budynkiem chłodni, budynkiem administracyjnym, budynkiem magazynowym i technicznym. Działka znajduje się w południowozachodniej części nieruchomości. Przez teren nieruchomości przebiegają sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, telekomunikacyjna, gazowa, ciepłownicza oraz chłodnicza. Na nieruchomości znajdują się ruchomości będące przynależnościami do nieruchomości, których szczegółowy opis i określenie wartości rynkowej znajdują się w oddzielnym opracowaniu, stanowiącym załącznik do niniejszego operatu. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 20

21 Działka nr 2/7 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,0987 ha i jest niezabudowana. 2/7 Działkę stanowi jezdnia asfaltowa wykorzystywana jako droga dojazdowa oraz parking. Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do prostokąta. Teren działki płaski. Wg treści mapy zasadniczej, przez działkę przebiega sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa. Opisywana działka w całości stanowi użytek dr (droga), łącząc bezpośrednio działki nr 2/12 i 2/13 z drogą publiczną oraz stanowi dojazd dla innych nieruchomości (służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu). Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 21

22 Działka nr 2/11 znajduje się w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,2481 ha i stanowi ją użytek Ba tereny przemysłowe. Na działce znajduje się kolejowa rampa załadowczo-rozładowcza, obecnie służąca jako łącznik pomiędzy dwoma częściami nieruchomości i dwoma chłodniami. Działka nr 2/10 posiada dostęp do drogi publicznej przez działki nr 2/8, 2/9 i 2/10 lub przez działki nr 2/8 i 2/15, ale dostęp przez działkę nr 2/15 jest fizycznie niemożliwy, z uwagi na znajdującą się w jej północnej części działki betonową rampę. 2/11 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 22

23 Działka sąsiaduje od północy z torowiskiem kolejowym (na granicy płot z siatki stalowej w ramach z stalowych kształtowników na słupkach stalowych osadzonych na cokole betonowym). We wcześniejszym okresie na działce znajdowało się torowisko, które obecnie jest rozebrane. Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do prostokąta. Teren działki jest płaski. Wg treści mapy zasadniczej, przez działkę przebiega sieć energetyczna, wodociągowa i kanalizacyjna. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 23

24 Działka nr 2/12 znajduje się w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,5810 ha i stanowi ją użytek Ba tereny przemysłowe. Na działce posadowiony jest budynek chłodni, oznaczony literą B, z rampami załadowczo-rozładowczymi. Działka nr 2/12 posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 2/7. 2/12 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 24

25 Działka sąsiaduje od północy z torowiskiem kolejowym. We wcześniejszym okresie na działce znajdowało się torowisko, które obecnie jest rozebrane. Działka posiada kształt nieregularny. Teren działki jest płaski. Południową część działki stanowi plac manewrowy o nawierzchni betonowej i asfaltowej. Wg treści mapy zasadniczej, przez działkę przebiega sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i ciepłownicza. Sieć gazowa znajduje się w sąsiedztwie południowowschodniej granicy działki. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 25

26 Budynek chłodni B, jest to budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, o konstrukcji stalowej, z dachem dwuspadowym, krytym blachą, o powierzchni użytkowej 2649,4 m 2 (określona na podstawie danych udostępnionych przez Zleceniodawcę), wybudowany wg ewidencji budynków w 1975 roku. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 26

27 Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i wykończenie: Fundamenty budynku: żelbetowa płyta fundamentowa, miejscowo podniesiona, z powodu zamarzniętego gruntu pod budynkiem (brak instalacji podgrzewania gruntu pod budynkiem), Ściany: z paneli styropianowych obudowanych blachą, Strop: podwieszany z płyt styropianowych i blachy falistej, Dach: dwuspadowy o konstrukcji stalowej, kryty blachą trapezową, Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 27

28 Stolarka drzwiowa: zewnętrzne doki przeładunkowe oraz wewnętrzne wrota do komór chłodniczych, Posadzki: betonowe. Instalacje techniczne: chłodnicza, elektryczna. Ustalenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji oraz przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku określono jako średni. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 28

29 Działka nr 2/13 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,0684 ha, stanowi ją użytek Ba tereny przemysłowe i jest niezabudowana. Działka nr 2/13 posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 2/7. 2/13 Działka posiada kształt regularny. Teren działki jest płaski, o nawierzchni betonowej i asfaltowej. Wg treści mapy zasadniczej, przez działkę przebiega sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i ciepłownicza. Działka częściowo ogrodzona lekkimi przęsłami stalowymi na słupkach stalowych. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 29

30 Lp. ZESTAWIENIE POWIERZCHNI DZIAŁEK I BUDYNKÓW POSADOWIONYCH NA TERENIE NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W KW NR OL 1O/ /2 Działka Pow. gruntu [ha] Budynek Pow. uż. [m 2 ] 1 2/7 0, /8 0, /9 0, /10 0, /11 0, /12 0,5810 Budynek chłodni B 2 649,4 7 2/13 0, /14 0,1069 Budynek administracyjno-biurowy 1243,0 9 2/15 0, Budynek chłodni A ,0 11 Budynek produkcyjny przy chłodni A 347,5 12 Budynek maszynowni z rozdzielnią prądu 1 324,8 13 Budynek techniczny A przy maszynowni 262,7 2/16 0,9131 Budynek warsztatowy byłej stolarni przy 14 93,5 maszynowni 15 Wiata segmentowa przy chłodni A 74,3 16 Wiata magazynowa 349,3 17 Budynek chłodni C 3 272,0 18 Budynek kartonowni 458,1 19 Budynek hali produkcyjnej C z pakownią 1 570,4 20 Budynek magazynu opakowań 207,1 Budynek biurowo-techniczny (laboratorium z ,7 zajezdnią wózków akumulatorowych) 2/17 1, Budynek portierni 26,5 23 Budynek myjni samochodowej, stacji transformatorowej, z wiatą na palety 638,9 24 Budynek hydroforni 168,5 25 Budynek gospodarczy z garażami 448,3 26 Budynek magazynowy 67,7 RAZEM: 4, ,7 Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 30

31 2/11 2/12 2/10 2/9 2/16 2/15 2/14 2/13 2/7 2/8 2/17 Klauzule publikacji i wykorzystania 1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. 2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. Olsztyn, ul. 33, KW nr OL1O/ /2, Str. nr 31