Przedmiotowa nieruchomość posiada uregulowany stan prawny i zapisana jest w księdze wieczystej prowadzonej w Sądzie Rejonowym w Dąbrowie Górniczej:

Transkrypt

1 Uproszczona wycena nieruchomości przeprowadzona podejściem dochodowym, metodą kapitalizacji prostej dochodu netto wykonana dla potrzeb opinii na temat wartości przedsiębiorstwa: CENTRUM FILTROWENTYLACJI I KLIMATYZACJI "KLIMA" SPÓŁKA Z OGRANICZONA ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ. 1. Przedmioty wyceny. Nieruchomość, gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr 2/102 o powierzchni 1540 m 2 będąca w użytkowaniu wieczystym zabudowaną budynkiem biurowo produkcyjnym oraz wiatą o łącznej powierzchni użytkowej 2 416, m 2, zlokalizowana w Dąbrowie Górniczej przy ul. Perla 10. Współwłasność w 1416/10000 w działce gruntu nr 2/ Stan prawny nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość posiada uregulowany stan prawny i zapisana jest w księdze wieczystej prowadzonej w Sądzie Rejonowym w Dąbrowie Górniczej: KW nr KA1D/ /0 Dział I-O księgi. Działka nr 2/102 o obszarze m 2. LOKAL PRODUKCYJNY NR 1, WYDZIELONY ŚCIANAMI STALOWYMI UMIESZCZONYMI NA SŁUPACH KONSTRUKCYJNYCH Dział I-S. WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ. PRAWO NIEODPŁATNEJ, UMOWNEJ SŁUŻEBNOŚCI DROGI KONIECZNEJ PRZEJAZDU I PRZECHODU NA PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK O NUMERACH: 2/80 O POW. 45 A 07 M.KW I 2/89 O POW. 32 A 86 M.KW. (NR MAPY 52) OBJĘTYCH KSIĘGĄ WIECZYSTĄ KW NR PASAMI BIEGNĄCYMI PO ISTNIEJĄCEJ, UTWARDZONEJ DRODZE, AŻ DO UL. PERLA, TJ. PASEM PRZEZ DZIAŁKI O NUMERACH 2/37 OBJĘTEJ KW I 2/89 DO DZIAŁKI NR 2/78 OBJĘTĄ KW 31914, PASEM PRZEZ DZIAŁKI O NR 2/80 I 2/89 DO DZIAŁKI NR 2/78 ORAZ PASEM PRZEZ DZIAŁKI O NR 2/80 I 2/89 DO DZIAŁKI 2/14 - NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI, UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH I POSIADACZY DZIAŁEK GRUNTU OZNACZONYCH NR 2/78 (NR MAPY 52) O POW. 17 A 96 M.KW. ORAZ 2/14 (NR MAPY 52) O POW. 91 A 87 M.KW OBJĘTEJ KW 14176, NA WARUNKACH OKREŚLONYCH W UMOWIE Z DNIA 23 LIPCA 2003 R. REP. A 3958/2003 (K. 2-7). DZIAŁKA W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM DO DNIA 5 GRUDNIA 2089 R. ORAZ STANOWIĄCY ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ LOKAL PRODUKCYJNY NR 1, PRZEZNACZONY DO WYKONYWANIA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ W BRANŻY METALOWEJ, O POW. UŻYTK ,00 M.KW., WYDZIELONY ŚCIANAMI STALOWYMI UMIESZCZONYMI NA SŁUPACH KONSTRUKCYJNYCH, POSIADAJĄCY WŁASNE WEJŚCIE I WYDZIELONE POMIESZCZENIA TECHNICZNE NA ANTRESOLI, WYPOSAŻONY W NIEZBĘDNE INSTALACJE I URZĄDZENIA. -1-

2 Dział II. Skarb Państwa, jako właściciel gruntu oraz CENTRUM FILTROWENTYLACJI I KLIMATYZACJI "KLIMA" SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ. jako użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków stanowiących odrębną nieruchomość. Dział III. Wolny od wpisów. Dział IV. Hipoteka umowna, kaucyjne na kwotę ,oo zł na rzecz Banku BPH SA, z siedzibą w Krakowie oddział w Sosnowcu. HIPOTEKA KAUCYJNA CELEM ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI Z TYTUŁU UDZIELONEGO NA PODSTAWIE UMOWY KREDYTU O LINIĘ BIEŻĄCĄ NR /00092/2008 Z DNIA 25 KWIETNIA 2008 R. ZMIENIONEJ ANEKSEM NR 7 Z DNIA 12 STYCZNIA 2011 ROKU FIRMIE CENTRUM FILTROWENTYLACJI I KLIMATYZACJI "KLIMA" SP. Z O.O. Z SIEDZIBĄ W BĘDZINIE KREDYTUW KWOCIE ,00 ZŁ WRAZ Z ROSZCZENIEM O ODSETKI I KOSZTY. PRZEPISANO Z URZĘDU PRZY WNIOSKU ZŁOŻONYM W DNIU 22 SIERPNIA 2008 R. W SPRAWIE DZ.KW. 6987/08 DNIA 11 WRZEŚNIA 2008 R. Badania ksiąg dokonano dnia 25 go września 2013r. na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: 3. Opis nieruchomości. Wyceniana nieruchomość znajduje się w strefie pośredniej strefa miasta, w sąsiedztwie zabudowy przemysłowej. Składnik gruntowy wycenianej nieruchomości to działka gruntu w użytkowaniu wieczystym. Lokalizacja korzystna. Kształt nieruchomości regularny zbliżony do prostokąta. Posesja zabudowana niemal w 100 %. Działka uzbrojona dostęp do sieci komunalnych: wodno kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, teletechniczna. -2-

3 Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony. Obiekt dwuczęściowy i dwufunkcyjny. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi: 2 416,97 m2 Część biurowa. Część produkcyjna. Konstrukcję budynku stanowią: Fundamenty ławy żelbetowe. Konstrukcja tradycyjne, murowana z cegły ceramicznej. Dach stropodach płaski, prefabrykowany kryty papą na lepiku. Hal produkcyjna konstrukcji stalowej szkieletowej kryta papą na lepiku ze przeszkleniami. -3-

4 Elementy wykończenia. Posadzki wyłożone, płytkami ceramicznymi, oraz cementowa. Ściany tynkowane gipsowo i malowane. Stolarka okienna plastykowa. Drzwi wejściowe plastykowe. Drzwi wewnętrzne drewniane płycinowe. Elewacja tynkowana. Pomieszczenia biurowe. Hala produkcyjna parter i piętro. Budynek wyposażony jest w instalacje: Sieci miejskie : - elektryczna 220/380, - wodna i kanalizacja, - teletechniczna, - wentylacji. Ogrzewanie centralne oraz ciepła woda z kotłowni na ekogroszek. Obiekt wyposażony jest w kompletną instalację wentylacji i klimatyzacji Stan techniczny budynku oceniono, jako dobry, zdolność do generowania dochodu z czynszu, jako dobrą. -4-

5 4. Szczegółowa wycena nieruchomości. pomieszczeń biurowych i magazynowych o porównywalnym standardzie i lokalizacji. Ze względu na powyższe, wycenę aktualnej wartości rynkowej nieruchomości przeprowadzono : Podejściem dochodowym, Metodą inwestycyjną, Techniką kapitalizacji prostej dochodu netto. W celu ustalenia wysokości stawki czynszu przeprowadzono analizę notowań stawek czynszowych na rynku lokalnym w ostatnim okresie. Do porównania posłużono się notowaniami Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Opolu, stawkami widniejącymi w bazie Śląska w systemie WALOR, informacjami z Wydziału Lokalowego Urzędu Miejskiego w Opolu oraz badaniami własnymi. Analizowano stawki czynszowe dla lokali biurowych, magazynowych, wiat i placów składowych. Stawki czynszowe dla lokali biurowych o porównywalnym standardzie i lokalizacji kształtują się: od 18,00 zł/m 2 do 25,00 zł/m 2 Stawki czynszowe dla pomieszczeń produkcyjnych magazynowych kształtują się : od 5,00 zł/m 2 do 10,00 zł/m 2 Stawki czynszowe dla pomieszczeń administracyjnych kształtują się : od 10,00 zł/m 2 do 15,00 zł/m 2 Biorąc pod uwagę przeznaczenie obiektu, jego lokalizację, dojazd i dostęp, konstrukcję i technologię wykonania oraz jego stan techniczny, a także analizując wysokość stawek czynszu w obiektach porównywalnych przyjęto, iż możliwe jest, wynegocjowanie stawki czynszu dla wycenianej nieruchomości na poziomie : Lp. POMIESZCZENIA Pow. użytkowa 1. Parter / pomieszczenia socjalne i serwisowe / Parter / hala produkcyjna / Piętro / pomieszczenia biurowe w wysokim standardzie / Piętro / pomieszczenia inne / ( m 2 ) 274,22 956,87 680,96 504,92 Stawka czynszu (zł/m 2 ) 11,00 7,00 22,00 15,00 Miesięczny czynsz dzierżawny 3 016, , , ,80 R A Z E M ,43-5-

6 Roczny potencjalny dochód brutto określa się w wysokości : D brutto1 = ( 12 x ,43 zł ) = ,00 zł. Roczny efektywny dochód brutto określa się w wysokości : Pustostany i zaległości czynszowe ustalono na poziomie: 1 miesiąca na rok = 91,67 % D brutto2 = ,00 zł x 0,9167 = ,91 zł Ustalenie dochodu netto. Koszty roczne właściciela nieruchomości to : 1.Podatek od nieruchomości. Grunt : m 2 x 0,81 zł/m 2 = 1 215,00 zł Budynki : 2 416,97 m 2 x 22,00 zł/m 2 = ,34 zł Budowle: brak = 0,00 zł 2. Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu. Przyjęto cenę jednostkowa 85,00 zł/m 2 i stawkę oczną 3,0 % m 2 x 85,00 zł/m 2 x 3,0% = 3 927,00 zł 3. Remonty bieżące: konserwacja, zarządzanie, ochrona oraz ubezpieczenie majątku Przyjęto w wysokości około 15,00 % rocznego efektywnego dochodu brutto tj. RAZEM wydatki operacyjne : ,13 zł = ,79 zł Roczny dochód netto z nieruchomości określa się w wysokości : D Netto = D brutto2 Koszty = ,91 zł ,13 zł = ,78 zł. Określenie współczynnika kapitalizacji dochodu. Stopa kapitalizacji związana jest bezpośrednio z ryzykiem właścicieli w eksploatacji nieruchomości i stabilnością uzyskiwania przychodów. Ryzyko wynika z potencjalnych zagrożeń takich jak : - stały bądź przejściowy brak klientów do wynajmu lokali, - niewypłacalność najemców, - pogorszenie substancji budowlanej i konieczność remontów, - zdarzenia losowe (pożar, włamanie, dewastacja, awarie). -6-

7 Generalnie jednak nieruchomości, a szczególnie lokale użytkowe stanowią stosunkowo stabilną lokatę kapitału co przejawia się w fakcie, że średnia stopa kapitalizacji w obszarze Wspólnoty Europejskiej waha się w granicach 9-11 %. Wartość ta w warunkach polskich jest wyższa (10-13 %) lecz systematycznie maleje. Współczynnik kapitalizacji oszacowano wyliczając stopę kapitalizacji R metodą sumowania różnego rodzaju ryzyka wg wzoru : gdzie: R = R a + R rn + R rk Ra bazowa stopa zwrotu, przyjmowana na poziomie rentowności długoterminowych lokat bankowych. Przyjęto na średnim poziomie 3,00 % Rrn narzut z tytułu inwestowania w rynek nieruchomości uwzględniający : - brak płynności wpływów (do 1%), - atrakcyjność inwestowania w nieruchomość względem innych lokat (1,0%-5,0%). Dla przedmiotowej nieruchomości Rrn przyjęto na poziomie = 0,50% + 3,00% = 3,50 % Rrk narzut z tytułu indywidualnych cech konkretnej nieruchomości, którego wielkość zależy od rodzaju nieruchomości: - dla nieruchomości trzeciorzędnych (6,5%-9,0%), - dla nieruchomości drugorzędnych (3,0%-6,0%), - dla nieruchomości pierwszorzędnych (0,5%-3,0%). Dla przedmiotowej nieruchomości Rrk przyjęto na poziomie 5,5 % Mając na uwadze powyższe stopę kapitalizacji określono na : R = 3,0 % + 3,5 % + 5,5 % = 12,00 % Współczynnik kapitalizacji - W = 1 / R = 1/0,12 Ustalenie wartości rynkowej całej nieruchomości. Wartość nieruchomości wynosi : W = D netto x Wk D netto = Roczny dochód netto z nieruchomości Wk = Współczynnik kapitalizacji dochodu W = ,78 zł x 1/0.12 = , ,oo zł. -7-

8 Zgodnie z zasadami podejścia dochodowego, techniki kapitalizacji prostej powyższa wartość odnosi się do całej nieruchomości zabudowanej. Dla potrzeb księgowych wydzielono wartość składnika gruntowego nieruchomości. W tym celu analizie poddano transakcje na terenie miasta Opole dotyczące kupna sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu przeznaczonego pod działalność usługową i produkcyjną na rynku wtórnym. W okresie ostatnich dwóch lat stwierdzono kilkanaście transakcji porównywalnych. Ceny jednostkowe w transakcjach wybranych do porównania wahały się: od 50,00 zł/m 2 do 120,00 zł/m 2 biorą pod uwagę cechy indywidualne przedmiotowego gruntu takie jak: lokalizacja, uzbrojenie, kształt i możliwość zagospodarowania posesji, warunki geotechniczne, sąsiedztwo, dostęp i dojazd, ustalono wartość jednostkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu na: Wj = 100,00 zł/m 2 Wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu ustalono na: Wg = Pow. x Wj = m 2 x 85,00 zł/m 2 = ,00 zł Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 2/102 o powierzchni 1540 m 2 zabudowaną budynkiem biurowo produkcyjnym oraz wiatą o łącznej powierzchni użytkowej m 2, zlokalizowaną w Dąbrowie Górniczej przy ul. Perla 10 ustalono na: ,oo zł. W tym: Prawo użytkowania wieczystego gruntu: ,00 zł Prawo własności naniesień budowlanych ,00 zł -8-