ul. M. Rataja 76, GARWOLIN, kom , OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 ul. M. Rataja 76, GARWOLIN, kom , OPERAT SZACUNKOWY Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dz. nr 2056/5 położona w Garwolinie przy ul. Legionów 48 Miasto Garwolin Szacowanie wykonał: mgr inż. Mirosław PIETRASIK uprawniony do szacowania nieruchomości, upr. nr maj 2013r. 1

2 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona na terenie Garwolina przy ul. Al. Legionów 48. W rejestrze gruntów nieruchomość oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr 2056/5 z obrębu 0001 Miasto Garwolin i powierzchni 7540m 2. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Garwolinie, KW SI1G/ / Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego, w celu sprzedaży. 3. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Umowa z dn. 22 kwietnia 2013r. zawarta pomiędzy Przedsiębiorstwem Komunikacji Samochodowej w Garwolinie Spółka Akcyjna a firmą GRAMIR Szacowanie Nieruchomości Podstawy prawne i uwarunkowania Podstawami prawnymi sporządzenia niniejszej wyceny są przepisy prawa właściwe ze względu na przedmiot, zakres i cel wyceny: a) z których wynika wymagany sposób określenia wartości i zakres wyceny; b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego; c) definiujące rodzaj i treść praw odnoszących się do wycenianej nieruchomości; d) określające szczególne wymagania co do metody i zakresu wyceny. Podstawy prawne wykonania operatu stanowią w szczególności: Ustawa z dn r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 poz. 651 z 2010r.) z późniejszymi zmianami; Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz z dnia 22 września 2004 r.) z późniejszymi zmianami; Podstawy uzupełniające: Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. nr 16 poz z późniejszymi zmianami) 3.3. Podstawy metodologiczne Przy sporządzaniu operatu szacunkowego wykorzystano podstawy metodologiczne przedstawione w wybranej literaturze fachowej dotyczącej: a). wyceny nieruchomości i praw majątkowych; b). badań rynku. 2

3 Podstawy metodologiczne wyceny oparto w szczególności na następujących publikacjach: Powszechne Krajowe Standardy Wyceny KSWP1 I KSWP3 uchwalone przez Radę Krajową w dniu r. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny PKZW Nota interpretacyjna NI 1 uchwalone przez Radę Krajową w dniu r. Leksykon rzeczoznawcy majątkowego. Praca zbiorowa. PFSRM, Warszawa Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych dla celów niniejszego operatu stanowiły: Księga wieczysta KW SI1G/ /8. Dane z Urzędu Miasta Garwolin na temat Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Garwolin. Wizja lokalna nieruchomości w dniu r. Dane uzyskane z aktów notarialnych odnośnie sprzedaży nieruchomości porównawczych, zgromadzonych w Wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Garwolinie oraz ich oględzin w terenie. Informacje oraz dokumentacja otrzymane od Zamawiającego (mapa, decyzja podziału działek). Informacje uzyskane droga samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku. Wyliczenia własne 4. OKRESLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia operatu 2 maj 2013r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny 2 maj 2013r. Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 29 kwiecień 2013r. Data dokonania oględzin nieruchomości 29 kwiecień 2013r. 5. ZAŁOŻENIA METODOLOGICZNE 5.1. Wprowadzenie Wyboru podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości dokonano zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpień 1997r. oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów z dn. 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do opracowania metodologii oszacowania wzięte zostały pod uwagę następujące elementy: a) Cel i zakres wyceny, w tym przypadku określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego, w celu sprzedaży w drodze przetargu; b) Rodzaj, położenie i funkcję nieruchomości; 3

4 c) Dostępne dane o transakcjach rynkowych, mających za przedmiot nieruchomości o cechach porównywalnych do cech nieruchomości będącej przedmiotem wyceny; d) Stan prawny, obejmujący w szczególności prawa odnoszące się do przedmiotu wyceny Sposób określenia wartości nieruchomości Sposoby określenia wartości nieruchomości stanowiące podejścia do ich wyceny określa art. 152 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie w ust. 2 zapisane jest, że wyceny dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść wymienionych wcześniej. Na potrzeby ustalania ceny gruntu nieruchomości zabudowanej tj. działki gruntowej, określa się wartość przedmiotu prawa własności przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości., w 29 mówi się: 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Art. 153, u.o.g.n., w ust. 1 stanowi, że Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem transakcji na rynku. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmianę poziomu cen w związku z upływem czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 4

5 Paragraf 4 rozporządzenia Rady Ministrów stanowi: Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie z pkt KSWP 1 wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. Stan prawny nieruchomości Stan prawny nieruchomości jest uregulowany. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa a użytkownikiem wieczystym osoba prawna. Działka gruntu o nr ew. 2056/5 z obrębu 0001 Miasto Garwolin posiada powierzchnię 7540m 2. Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest w SR w Garwolinie księga wieczysta KW SI1G/ /8. Nieruchomość oddana w wieczyste użytkowanie na 99 lat tj. do Działy III i IV w/w KW nie zawierają wpisów Stan techniczno użytkowy nieruchomości Działka gruntu o nr ew. 2056/5 z obrębu 0001 Miasto Garwolin jest niezabudowana i posiada powierzchnię 7 540m 2. Kształt działki jest regularny zbliżony do prostokąta. Teren jest z lekkim spadkiem w kierunku południowym Stan zagospodarowania Działka nr 2056/5 jest działką niezabudowaną. Teren częściowo ogrodzony, z dostępem do wszystkich mediów z sieci miejskich. Bezpośredni dostęp do dróg publicznych do ul. Legionów głównej ulicy miasta, trasie wylotowej w kierunku Lublina oraz ul. Gracjanów o nawierzchni gruntowej nieutwardzonej Stan otoczenia Nieruchomość działka nr 2056/5 leży w południowej części miejscowości Garwolin, w sąsiedztwie ul. Al. Legionów (ulica asfaltowa). Tereny otaczające to tereny budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego i jednorodzinnego oraz usługowe (MU i U), w tym baza PKS. 5

6 Nieruchomość leży po zachodniej stronie Al. Legionów, w sąsiedztwie osiedla mieszkaniowego KOSZARY, ok km od centrum miasta Garwolin siedziby władz Powiatowych i Miejskich. Najbliższe placówki handlowe znajdują się w odległości ok. 200m, szkoła podstawowa i gimnazjum ok. 50m, przystanki komunikacji publicznej są ok. 50 i 200m. Natomiast do i urzędów miejskich dostęp utrudniony odległość do 2km. Sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości: od strony wschodniej bezpośrednio ulica Legionów, dalej Zespół Szkół nr 2 oraz osiedla mieszkaniowe wielorodzinne i jednorodzinne; od strony zachodniej bezpośrednio teren bazy PKS, dalej tereny niezabudowane, dalej ok m zabudowa jednorodzinna i zagrodowa; od strony północnej teren bazy PKS, dalej zabudowa domów wielorodzinnych, dalej ok. 600m ciąg handlowo-usługowy przy ulicy Targowej, dalej ok. 1.5km centrum miasta; od strony południowej bezpośrednio ul. Gracjanów, dalej tereny z luźną zabudową jednorodzinną oraz przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną. 7. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Zgodnie z uchwaloną Uchwałą Rady Miejskiej w Garwolinie nr XXXV/243/2001 z (dz. Urz. woj. maz. Nr 252 z 2001r. poz. 5253) - działka nr 2056/5 leży na terenach strefy mieszkaniowo-usługowej M-U 2, a faktycznie użytkowana jest jako tereny usług publicznych teren bazy PKS. Ponadto nieruchomość leży w strefie B ochrony konserwatorskiej. Nieruchomość użytkowana jest zgodnie z przeznaczeniem. 8. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO 8.1. Wprowadzenie Dla potrzeb sporządzenia operatu przeprowadzono charakterystykę miejscowości w której położona jest nieruchomość, zbadano lokalny rynek nieruchomości i ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych oraz dokonano ich analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji. Zakres analizy i stopień jej szczegółowości wynikał z: a. rodzaju wycenianego obiektu, w tym przypadku nieruchomości opisanej w niniejszej wycenie, celu i zakresu wyceny w tym przypadku określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego, w celu sprzedaży; b. dostępności i liczebności danych rynkowych odnoszących się zwłaszcza do cen transakcyjnych zbycia nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu MU, U i zbliżonym, mających za przedmiot nieruchomości o cechach porównywalnych do cech nieruchomości będącej przedmiotem wyceny; c. metodologii przyjętej do sporządzenia operatu. 6

7 Celem dokonanej analizy rynku było określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególności: a. stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny; b. uwzględnienia tego rynku, w tym stosunków w zakresie podaży i popytu oraz kształtowania się cen transakcyjnych na tym tle; c. wybór danych przyjętych w procesie szacowania; Biorąc pod uwagę cechy wycenianego prawa analizą objęto transakcje dotyczące obrotu podobnymi nieruchomościami. Badaniami objęto obszar niezbędny do wyszukania transakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu MU, U i zbliżonym ale o podobnym charakterze i użytkowaniu Charakterystyka miejscowości i okolicy Miasto Garwolin Miasto Garwolin położone jest w południowej części województwa mazowieckiego, ok. 60 km na południe od Warszawy. Powierzchnia miasta wynosi ok. 22 km 2, zaś liczba mieszkańców ok tys. Rozwój miasta Garwolina związany jest z jego położeniem bezpośrednio przy ciągu komunikacyjnym Warszawa Lublin Medyka. Po zachodniej stronie miasta (jako obwodnica miasta) przebiega droga krajowa nr 17. Wybudowana w 2007 r. obwodnica zwiększyła zainteresowanie inwestorów terenami pod składowanie i produkcję. Wzdłuż obwodnicy zaczęły powstawać hurtownie i składy różnych branż. Zainteresowanie inwestorów terenami (o różnym przeznaczeniu) w Garwolinie podyktowane jest stosunkowo jeszcze niskimi cenami gruntów niezabudowanych, w stosunku do większych okolicznych aglomeracji (Warszawa, Lublin, Siedlce), niskimi kosztami robocizny na terenie miasta i powiatu oraz dogodnym położeniem i możliwościami komunikacyjnymi we wszystkich kierunkach. Działania władz miasta zmierzają do przekształcenia Garwolina i okolicznych miejscowości w centrum aktywności gospodarczej. Gmina i Miasto kładą duży nacisk na rozbudowę infrastruktury, prowadzą aktywną politykę inwestycyjną, tworząc tzw. strefy działalności gospodarczej. Miasto Garwolin jest atrakcyjnym obszarem dla inwestorów. Ma własną dobrze rozwiniętą infrastrukturę techniczną - oczyszczalnię ścieków. Posiada wiele ciekawie zlokalizowanych terenów pod budownictwo mieszkaniowe i produkcyjno składowe. Miejscowości Garwolin to doskonały teren do zamieszkania i prowadzenia działalności gospodarczej. Dynamicznie rozwija się przedsiębiorczość, handel i budownictwo oraz usługi. Dbałość o rozbudowę infrastruktury i aktywność mieszkańców zapewniają miastu szybki rozwój. 7

8 Usytuowanie miasta i gminy sprawia, że posiadają one dobry układ komunikacyjny. Dostęp do drogi krajowej nr 17 umożliwia sprawne dotarcie do Warszawy oraz w kierunku południowym do Lublina i granicy państwa z Ukrainą Ulica Al. Legionów Ulica Al. Legionów stanowi jedną z głównych ulic miasta Garwolin. Jest to ulica jedno jezdniowa, dwukierunkowa, bez wydzielonych pasów, o nawierzchni asfaltowej z chodnikami w dobrym stanie. Ulica ma charakter głównego ciągu komunikacyjnego wylotowa arteria w kierunku Lublina, o dużym natężeniu ruchu. W otoczeniu działki nr 2056/5 znajdują się tereny o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym oraz składowo-produkcyjnym Stan rynku nieruchomości Rynek nieruchomości w Mieście Garwolin skupia się na kilku segmentach rynkowych tj. nieruchomości niezabudowanych w tym nieruchomości rolnych i leśnych, nieruchomości rolnych z dopuszczoną zabudową zagrodową, nieruchomości pod budownictwo usługowe i mieszkaniowo-usługowe oraz nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-składowym, a także nieruchomości zabudowanych o różnym przeznaczeniu. Rzadkością są transakcje dotyczące obrotu nieruchomościami będącymi we władaniu jako prawo użytkowania wieczystego. Uwzględniając powyższy fakt dokonano analizy relacji cen rynkowych zachodzących na rynku regionalnym (tj. woj. Mazowieckie - Warszawa, Mińsk Mazowiecki, Garwolin, Otwock) pomiędzy transakcjami zbycia nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i transakcjami zbycia nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Szczegółowa analiza tych transakcji pozwoliła ustalić, że ceny rynkowe nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego kształtują się w przedziale w stosunku do cen nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Do dalszych analiz przyjęto dla m. Garwolin wartość 0.8. Z uwagi na przedmiot wyceny skupiono się w na analizie cen transakcyjnych nieruchomości o funkcjach U, MU oraz zbliżonych do tej funkcji i bez planu. W pierwszym etapie objęto monitoringiem okres od kwietnia 2011 do kwietnia 2013r. Jednak ze względu na niewystarczającą ilość transakcji przydatnych w procesie wyceny działki nr 897/8 okres badania rynku poszerzono również o rok Ze względu na charakter i lokalizację wycenianej nieruchomości skupiono się na analizie transakcji dotyczących głównie nieruchomości przeznaczonych po usługi Ze względu na małą ilość tego typu transakcji, które nie mogły być wystarczające w procesie wyceny, analizą objęto również transakcje dotyczące gruntów o funkcji mieszkaniowo-usługowej jako najbardziej zbliżonej do funkcji nieruchomości wycenianej. Grunty o funkcji mieszkaniowo-usługowej mogą być bowiem wykorzystane zarówno pod zabudowę mieszkaniową jak i usługową i tak jest 8

9 faktycznie. Grunty o funkcji MU położone w dobrych lokalizacjach, przy głównych ciągach komunikacyjnych, o sąsiedztwie usługowo-handlowym są głównie przeznaczane pod budownictwo handlowo-usługowe z ewentualnym zamieszkaniem na wyższych kondygnacjach. W badanym okresie czasu odnotowano kilkadziesiąt transakcji sprzedaży prawa własności gruntu o przeznaczeniu usługowym i zbliżonym, których rozkład cen za 1m 2 przedstawiono na rysunku nr 1. Rys. nr 1 Ustalenie trendu Analiza transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej na rynku lokalnym m. Garwolin, różniących się jedynie datą zawarcia transakcji nie wykazała na przestrzeni lat wyraźnego trendu czasowego wzrostu lub spadku cen. Występujące różnice cen nie są na tyle znaczące, aby można było stwierdzić wyraźny trend spadkowy czy też wzrostowy. W tej sytuacji nie wprowadzono korekcji cen z uwagi na upływ czasu, uznając zebrane dane za aktualne dla potrzeb niniejszej wyceny. Na rynku lokalnym tj. miasta Garwolin, stwierdzono występowanie dużej ilości, przeszło 50, transakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych o różnym charakterze. Głównie był to obrót gruntami o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym. Występowały również transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu usługowoprodukcyjnym ale w ograniczonej ilości. Większość transakcji dotyczyła gruntów położonych w strefie przejściowej miasta (od 500 do 2km) lub na jego obrzeżach. Podyktowane jest to ograniczoną - minimalną podażą gruntów położonych w centrum miasta lub jego bliskim sąsiedztwie. Ceny nieruchomości typowo usługowo produkcyjnych kształtowały się na poziomie zł/m 2 i dotyczyły gruntów zlokalizowanych w Garwolińskiej Strefie Aktywności Gospodarczej. Natomiast ceny gruntów o funkcji MU kształtowały się w zależności od lokalizacji tj. 9

10 w centrum i bliskim centrum od 140 do 230 zł/m 2 ; w strefie przejściowej od 90 do 190 zł/m 2 ; oraz w strefie powyżej 2km od 30 do 100 zł/m 2. Najwyższe ceny uzyskiwały grunty atrakcyjnie zlokalizowane przy głównych ciągach komunikacyjnych Al. Legionów, ul. Kościuszki, ul. Mazowieckiej oraz Staszica i związanej z tym bardzo dobrej ekspozycji i dostępie do placówek użyteczności publicznej oraz handlowo-usługowych. Natomiast najniższe ceny uzyskiwały działki będące w dużym oddaleniu np. okolice ul. Sławińskiej, Andersa oraz ul. Źródlanej i na Budzeniu. Na rynku lokalnym największym zainteresowaniem cieszą się tereny wolne od zabudowy, objęte aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego lub Studium. Przy wyborze danej oferty zakupu gruntów o przeznaczeniu usługowym lub bardzo zbliżonym klienci kierują się wieloma czynnikami. Za najbardziej istotne należy uznać atrakcyjność lokalizacji, możliwości dobrego dostępu do dużych zespołów mieszkaniowych i urzędów publicznych, sąsiedztwo i stan zagospodarowania otoczenia oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną. Im większa ilość mediów możliwa do podłączenia tym cena jednostkowa działki wyższa. Z punktu widzenia ceny liczy się również kształt sprzedawanej powierzchni. Zaobserwowano, iż działki o regularnych kształtach miały wyższą cenę jednostkową niż działki o zachwianej proporcji boków (długie a wąskie) lub nieregularne. Odnośnie powierzchni działek to najwyższe ceny uzyskiwały działki do 0.8ha i powyżej 3ha. Kolejnymi, ale też ważnymi czynnikami wpływającymi na cenę, a także na decyzje o ewentualnym zakupie działki są - bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwości ekspozycji oraz ewentualne utrudnienia oraz ograniczenia a co za tym idzie możliwości użytkowe nabywanych nieruchomości. Najwyższe ceny uzyskują grunty położone przy głównych ciągach komunikacyjnych i handlowousługowych. Najlepiej gdy są to ulice/drogi o nawierzchni asfaltowej, w pełni oświetlone i z chodnikami. 10

11 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Załącznik nr 1 11