OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki 180 ZA1Z/ /6 Nieruchomość zabudowana Feliksówka Gmina Adamów Właściciel Adam Komisarczuk, Joanna Marta Komisarczuk wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Adres Feliksówka Adamów Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość 001 W R = zł. Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Nieruchomość gruntowa nr ew 180 zabudowana jest od drogi gminnej budynkiem mieszkalnym murowanym o powierzchni użytkowej 167,48m² oraz murowanym budynkiem gospodarczym (stodołą). Nieruchomość położona w obrębie Feliksówka, ok. 12km od miasta Zamościa, stanowi podłużną wąską działkę w kształcie zbliżonym do prostokąta. Od strony drogi usytuowany jest budynek mieszkalny i wykonane ogrodzenie posesji; częściowo od drogi płot sztachetowy na słupkach stalowych, a dalej siatka na słupkach stalowych. Ogrodzenie obejmuje część działki sąsiedniej nr ew W dalszej części (za zabudowaniami) nieruchomość stanowi działkę rolną stanowiącą grunt orny. Graniczy tam z terenem rolnym niezabudowanym. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym o pow. użytkowej 167,48m². Konstrukcja budynku murowana, ściany pojedyncze z pustaka 30 cm + 10 cm styropian. Strop połówka pustaka plus bednarka zalewana, styropian 4 cm. Ocieplenie dolnej posadzki styropian 2 x 5 cm. Budynek kryty blacho-dachówką, orynnowanie z blachy ocynkowanej, brak rur spustowych. W budynku en. el., woda gminna, gaz ziemny, telefon i internet, kanalizacja sanitarna podłączona do własnego szamba o poj l. Z tyłu budynku znajduje się duży budynek garażowy /stara stodoła/. Od strony budynku mieszkalnego 3 kwatery (przybudówki), z których dwie stanowią drewutnie, a w środkowa wejście do stodoły przez wysoką drewnianą bramę. Duże pomieszczenie stodoły z posadzką betonową pow. 135m². Ściany z pustaka żużlowego pomiędzy słupami, na których oparta jest cała konstrukcja budynku. Słupy z cegły mieszanej: czerwona i biała. Budynek kryty eternitem falistym na dachu dwuspadowym. W budynku energia elektryczna. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Adamów dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia planu miejscowego. Plan zagospodarowania przestrzennego gminy Adamów zatwierdzony został uchwałą Rady Gminy Adamów Nr X/73/2003 z dnia 14 listopada 2003 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego nr 199 z dnia 16 grudnia 2003 r., poz i przewiduje dla tej nieruchomości: - przeznaczenie pod uprawy rolne, - w pasie o szerokości 90m od drogi gminnej zabudowa zagrodowa. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Planu zagospodarowania przestrzennego gminy Adamów. Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, a grunt częściowo rolnych. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. W R = zł. Data sporządzenia 10 styczeń 2013 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz zabudową towarzyszącą z rynku lokalnego obejmującego pow. zamojski, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi grunty orne z rynku lokalnego obejmującego miejscowości Feliksówka i Suchowola oraz sąsiednie w gm. Adamów, 3. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 247/09, 4. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 247/09, 5. Obwieszczenie z dnia r. - sygn. akt KM 247/09, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/ /6, 8. Wypis z rejestru gruntów, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 180 ark. 1 położona w miejscowości Feliksówka, gm. Adamów, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 180 ark. 1 położonej w miejscowości Feliksówka, gm. Adamów, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 23 października 2012 r. sygn. akt KM 247/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne:

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 5 w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu 8 i 15 grudnia 2012 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne - umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 10 styczeń 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 styczeń 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 10 styczeń 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 8 i 15 grudzień 2012 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 180 ark. 1 położonej w miejscowości Feliksówka, gm. Adamów, woj. lubelskie, stanowiącej współwłasność na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Adama i Joanny Marty Komisarczuk prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/ /6. Na podstawie wglądu do przedmiotowej księgi wieczystej ustalono: Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /6 Położenie miejscowość: Feliksówka gmina: Adamów

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 6 Właściciel Obciążenia sposób korzystania: grunt orny, sad, działka zabudowana nr działki: 180 powierzchnia: 2,3400ha Adam Komisarczuk s. Ryszarda i Stanisławy i Joanna Marta Komisarczuk c. Mariana i Teresy wspólność ustawowa majątkowa małżeńska -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Zamościu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości 2) Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: KEMIRA GROWHOW Sp. z o.o. 2. siedziba: Gdynia 1. Nazwa: VB LEASING POLSKA SPÓŁKA AKCYJNA DEPARTAMENT MONITORINGU I WINDYKACJI 2. siedziba: Wrocław 3) 1. Nazwa: BISON NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY 2. siedziba: Warszawa 4) 1. Nazwa: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. DEPARTAMENT MONITORINGU I WINDYKACJI KREDYTÓW DETALICZNYCH W LUBLINIE 2. siedziba: Warszawa 5) 1. Nazwa: PRZEDSIĘBIORSTWO TECHNICZNO-HANDLOWE ROLTEX SP.Z O.O. 2. siedziba: Krasnystaw 6) 1. Nazwa: AMPOL-MEROL SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ 2. siedziba: Wąbrzeźno 7) 1. Nazwa: POCZTA POLSKA CENTRUM LOGISTYKI ODDZIAŁ REGIONALNY W LUBLINIE 2. siedziba: Lublin 8)

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str Nazwa: POCZTA POLSKA CENTRUM LOGISTYKI ODDZIAŁ REGIONALNY W LUBLINIE 2. siedziba: Lublin 9) 1. Nazwa: POCZTA POLSKA CENTRUM LOGISTYKI ODDZIAŁ REGIONALNY W LUBLINIE 2. siedziba: Lublin 10) 1. Nazwa: AGENCJA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH ODDZIAŁ TERENOWY W LUBLINIE 2. siedziba: Warszawa Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 247/09 Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: BISON NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY 2. siedziba: Warszawa 2) 1. Nazwa: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI W RZESZOWIE 2. siedziba: Warszawa 3) 1. Nazwa: AZOT-CHEM SPÓŁKA JAWNA PRZEDSIĘBIORSTWO ROLNO- HADLOWE K. FRAŃCZAK, M. FRAŃCZAK 2. siedziba: Siennica Różana 4) 1. Nazwa: AGENCJA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH ODDZIAŁ TERENOWY W LUBLINIE 2. siedziba: Warszawa 5) 1. Nazwa: GRZEJAR KOZIOŁ SPÓŁKA JAWNA 2. siedziba: Chełm 6) 1. Nazwa: PRZEDSIĘBIORSTWO HANDLOWE OGRÓD ZAMOŚĆ SPÓŁKA Z O.O. 2. siedziba: Zamość 7) 1. Nazwa: AGRO-MAL JAN POKRYWKA I WSPÓLNICY SPÓŁKI JAWNEJ

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str siedziba: Lubaczów 8) 1. Nazwa: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. DEPARTAMENT MONITORINGU I WINDYKACJI KREDYTÓW DETALICZNYCH 2. siedziba: Lublin w dziale IV - HIPOTEKA 1. Hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 CHF na rzecz banku GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SA W WARSZAWIE ODDZIAŁ W ZAMOŚCIU - kredyt - termin spłaty Hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 zł. - wierzyciel: BISON NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY z siedzibą w Warszawie - kredyt - termin spłaty Hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 zł. na rzecz BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SA W WARSZAWIE ODDZIAŁ W ZAMOŚCIU - KREDYT OBROTOWY W RACHUNKU KREDYTOWYM UMOWĄ KREDYTU NR U/ /0002/2004/2807 Z DNIA termin spłaty Hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 zł. na rzecz BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SA ODDZIAŁ W ZAMOŚCIU Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE ODDZIAŁ W ZAMOŚCIU celem zabezpieczenia spłaty kapitału kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami - KREDYT OBROTOWY W RACHUNKU KREDYTOWYM NA PODSTAWIE UMOWY KREDYTU NR U/ /0004/2005/2807 Z DNIA 14 PAŹDZIERNIKA 2005R. - termin spłaty Hipoteka przymusowa zwykła w kw ,00 zł. na rzecz DOMU OBROTU WIERZYTELNOŚCIAMI CASH FLOW S.A. Z siedzibą w Dąbrowie Górniczej - należność objęta tytułem wykonawczym - HIPOTEKA PZYMUSOWA TYTUŁEM CZĘŚCI NALEŻNOŚCI GŁÓWNEJ, WRAZ Z PRZYNALEŻNYMI ODSETKAMI USTAWOWYMI OD DNIA 10 GRUDNIA 2005R. DO DNIA ZAPŁATY

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str Hipoteka przymusowa kaucyjna w kw. 1550,46 zł. na rzecz ZAKŁADU UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W BIŁGORAJU Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE - NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU NIEOPŁACONYCH SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE, UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE ORAZ FUNDUSZ PRACY I FUNDUSZ GWARANTOWANYCH ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH 6. Hipoteka przymusowa kaucyjna w kw. 2463,46 zł. na rzecz ZAKŁADU UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W BIŁGORAJU Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE - NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU NIEOPŁACONYCH SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE, UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE ORAZ FUNDUSZ PRACY I FUNDUSZ GWARANTOWANYCH ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH 7. Hipoteka przymusowa kaucyjna w kw. 1599,80 zł. na rzecz ZAKŁADU UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W BIŁGORAJU Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE - NALEŻNOŚĆ Z TYTUŁU NIEOPŁACONYCH SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE, ZDROWOTNE, FUNDUSZ PRACY 8. Hipoteka przymusowa zwykła w kw ,92 zł. na rzecz AGROLOK SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W GOLUBIU-DOBRZYNIU - WIERZYTELNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ PRZYMUSOWĄ ZWYKŁĄ STANOWI KWOTĘ ,75 ZŁOTYCH Z USTAWOWYMI ODSETKAMI OD DNIA R. DO DNIA ZAPŁATY Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działka nr ew. 180 położona w miejscowości Feliksówka, gm. Adamów, woj. lubelskie w obrębie 6 Feliksówka, stanowi własność małżonków Adama i Joanny Marty Komisarczuk: Nr jednostki rejestrowej: G.44 Nr działki, arkusz 180, arkusz 1 powierzchnia uż. - opis 2,34ha, w tym: użytku 0,74 ha R IIIa, 1,15 ha R IIIb, 0,17 ha R IVa, 0,22 ha S R IIIb, 0,02 ha S R IVa, 0,04 ha Br R IIIb Położenie działki Feliksówka

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 10 KW Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. Według informacji uzyskanych w Starostwie Powiatowym w Zamościu dla nieruchomości nie jest prowadzona kartoteka budynków. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Nieruchomość gruntowa nr ew 180 zabudowana jest od drogi gminnej budynkiem mieszkalnym murowanym o powierzchni użytkowej 167,48m² oraz murowanym budynkiem gospodarczym (stodołą). Nieruchomość położona w obrębie Feliksówka, ok. 12km od miasta Zamościa, stanowi podłużną wąską działkę w kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o nawierzchni bitumicznej biegnącej przez miejscowość. Nieruchomość przylega do tej drogi swym wschodnim, krótszym bokiem. Od strony drogi usytuowany jest budynek mieszkalny i wykonane ogrodzenie posesji; częściowo od drogi płot sztachetowy na słupkach stalowych, a dalej siatka na słupkach stalowych. Ogrodzenie obejmuje część działki sąsiedniej nr ew W dalszej części (za zabudowaniami) nieruchomość stanowi działkę rolną stanowiącą grunt orny. Graniczy tam z terenem rolnym niezabudowanym. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym o pow. użytkowej 167,48m² wykonany został w technologii murowanej. Wejście do budynku od strony wschodniej /droga gminna/ przez niewielki ganek. Pomieszczenie powstałe po zamurowaniu wnęki, częściowo wykończone, posadzka betonowa, okno PCV. Z pomieszczenia troje drzwi metalowych: wejściowe, do garażu i do wnętrza domu. Strop z połówki pustaka zalewany betonem zbrojony belkami. Garaż podwójny, ściany wykończone tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. Posadzka betonowa, okna drewniane. W garażu wydzielone niewielkie pomieszczenie na kotłownię węglową. Od od drogi gminnej /wschód/ dwie bramy garażowe uchylne. Pomieszczenie wysokie - poziom kondygnacji. Z ganku wejście do przedpokoju budynku mieszkalnego. Posadzkę wykończono terakotą /ogrzewanie podłogowe/. Ściany i sufit wykończono gładzią. Z przedpokoju wejście do kuchni, w której podłogę wykończono panelami. Pod meblami wiszącymi ściany wykończone małą glazurą. W pozostałym zakresie ściany i sufit wykończono gładzią. Okno wschodnie PCV. Z kuchni wejście do jadalni połączonej z salonem. Podłogę wykonano również z paneli podłogowych, a ściany i sufit wykończono gładzią. Z salonu wyjście na taras od strony południowej (nie urządzony). Z salonu także wyjście na korytarz połączony z przedpokojem jw. W korytarzu zabudowa szaf wnękowych. Podłoga wykończona terakotą, ściany i sufit gładzią. Z pomieszczenia wejścia do poszczególnych pomieszczeń oraz na klatkę schodową. Pod klatką schodową mała piwnica. Piwnica częściowo wykończona /tynk/. Drzwi do pomieszczeń płytowe nowego typu. Obok niewielkie pomieszczenie wykończone glazurą i terakotą. Następny pokój wykończony standardowo: panele podłogowe + gładź. Obok, od strony północnej kotłownia, w której znajduje się zasobnik na wodę i piec gazowy. Pomieszczenie wykończone standardowo; podłoga wykonana z terakoty, a ściany i sufit wykończone tynkiem gładkim cementowowapiennym. Schody na poddasze lane żelbetowe wykończone w drewnie /jesion/, barierka także

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 11 drewniana ozdobna z jesionu. Na spoczniku drzwi zachodnie oraz mały balkon /bez balustrady/ ze schodami na ogród (strona południowa). Wejście na poddasze użytkowe na obszerny korytarz, w którym podłogę wykończono terakotą, a ściany i sufit gładzią. Z korytarza wejścia do poszczególnych pomieszczeń, drzwi płytowe nowego typu fabryczne. Po lewej stronie toaleta z umywalką, bidetem i WC. Pomieszczenie wykończono glazurą i terakotą, skos dachu od strony południowej. Obok łazienki znajduje się pokój, w którym podłogę wykonano z paneli podłogowych, ściany wykończono gładzią na płycie gipsowo-kartonowej, okno dachowe. Kolejnym pomieszczeniem jest pokój z oknem północnym w lukarnie, w którym podłogę wykończono panelami podłogowymi, a pozostałe elementy gładzią. Od strony wjazdu na działkę na poddaszu znajduje się duży pokój wypoczynkowo-sypialny z wysokim stropem, w szczycie 4,77m. Okno wschodnie w lukarnie. Podłoga wykończona panelami, ściany obłożono płytą G-K i wykończono gładzią. Obok tego pokoju znajduje się pralnia z suszarnią z oknem dachowym, w której podłogę wykonano z terakoty. Ściany jak wyżej, płyta G-K + gładź /jedna ścianka tynk gładki cementowowapienny/. W kolejnym pomieszczeniu /sypialnia/ podłogę wykończono panelami, ściany gładzią na płycie G-K. Pomieszczenie ze skosami z dwóch stron: od wschodniej i południowej. Okno wschodnie w lukarnie. W kolejnym pokoju od strony południowej wykończenia analogiczne jak wyżej. Okno południowe w lukarnie. Obok tego pokoju łazienka z oknem dachowym od strony zachodniej. Łazienka nie wykończona. Nad poddaszem jest niewielkie poddasze nieużytkowe, do którego wejście zrealizowane jest przez schody strychowe rozkładane z korytarza. Poddasze ocieplone wełną 25 cm wykończone - obite deską. Konstrukcja budynku murowana, ściany pojedyncze z pustaka 30 cm + 10 cm styropian. Strop połówka pustaka plus bednarka zalewana, styropian 4 cm. Ocieplenie dolnej posadzki styropian 2 x 5 cm. Budynek kryty blacho-dachówką, orynnowanie z blachy ocynkowanej, brak rur spustowych. W budynku en. el., woda gminna, gaz ziemny, telefon i internet, kanalizacja sanitarna podłączona do własnego szamba o poj l. Ogólnie budynek jest w dobrym stanie technicznym, standard dobry. Z tyłu budynku znajduje się duży budynek garażowy /stara stodoła/. Od strony budynku mieszkalnego 3 kwatery (przybudówki), z których dwie stanowią drewutnie, a w środkowa wejście do stodoły przez wysoką drewnianą bramę. Duże pomieszczenie stodoły z posadzką betonową pow. 135m². Ściany z pustaka żużlowego pomiędzy słupami, na których oparta jest cała konstrukcja budynku. Słupy z cegły mieszanej: czerwona i biała. Budynek kryty eternitem falistym na dachu dwuspadowym. W budynku energia elektryczna wykonane oświetlenie wewnątrz. Stan budynku dobry. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Adamów dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia planu miejscowego. Plan zagospodarowania przestrzennego gminy Adamów zatwierdzony został uchwałą Rady Gminy Adamów Nr X/73/2003 z dnia 14 listopada 2003 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego nr 199 z dnia 16 grudnia 2003 r., poz i przewiduje dla tej nieruchomości: - przeznaczenie pod uprawy rolne, - w pasie o szerokości 90m od drogi gminnej zabudowa zagrodowa. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Planu zagospodarowania przestrzennego gminy Adamów.

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 12 Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, a grunt częściowo rolnych. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku /Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm./ zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla przewidywanego zgodnie z planem i aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości (części użytkowych). Dla części użytkowych nieruchomości do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce odpowiednio w pow. zamojskim oraz nieruchomości niezabudowanych w Feliksówce i miejscowościach sąsiednich, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych części użytkowych nieruchomości, w szczególności, odpowiednio zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianych części nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego.

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 13 Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 23 października 2012 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Jeżeli chodzi o działki (nieruchomości) niezabudowane stosowanie tej metody sprowadza się do wartości rynkowej. Mając jednak na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do wycenianych części nieruchomości odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualne wartości rynkowe przedmiotowych części nieruchomości, a suma tych wartości stanowi wartość całej nieruchomości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 14 nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (odpowiednio 1m 2 powierzchni zabudowy czy też 1m 2 powierzchni gruntu) znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla siedliskowej części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i zabudową towarzyszącą; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym i zabudową towarzyszącą, z uwzględnieniem stanu budynków, 2. obszar rynku pow. zamojski, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. II. Dla niezabudowanej części nieruchomości o charakterze rolnym; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości niezabudowanych rolnych, 2. obszar rynku Feliksówka i miejscowości sąsiednie, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zabudowanymi oraz rolnymi, podobnymi do wycenianych części nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych części nieruchomości, zarówno dla części nieruchomości zabudowanej mającej przeznaczenie wg planu pod podobną zabudowę oraz dla części niezabudowanej o charakterze rolnym, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i zabudową towarzyszącą przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod taką zabudowę zanotował 7 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana części nieruchomości jest typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego nie są zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 4096,00 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. użytkowej budynku mieszkalnego 173,34m², o korzystnym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym/standardzie. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 2338,78 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. 245m² o korzystnym położeniu szczegółowym oraz dobrym stanie technicznym/standardzie budynku. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/standard, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Cechę uzbrojenie pominięto w dalszej analizie ze względu na to, iż uznano że wszystkie nieruchomości poddane analizie mają tą cechę na zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 16 cech rynkowych nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zabudową towarzyszącą: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zabudową towarzyszącą Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt na tego typu nieruchomości jest spory. Rzadko jednak występują w obrocie, stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości w mniejszych miejscowościach od 2010 r. się ustabilizowały, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). II. Na przyjętym rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne i przeznaczonych zgodnie z planem pod uprawy rolne zanotowano 9 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 9 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,35 zł., uzyskała działka gruntu o pow m² w dominującej klasie IIIa,IIIb z dobrym dojazdem lecz położona niekorzystnie w stosunku do siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,92 zł. uzyskała działka gruntu o pow m² w klasie IIIb, IIIa, o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska i słabej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja szczegółowa, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha przydatność glebowo-rolnicza gruntu została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższą cechę na tym samym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne: Tab. 2 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość)

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 17 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt nie jest duży. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu, stąd Tr = 0. 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Części nieruchomości szacowane w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartości rynkowe poszczególnych rodzajów nieruchomości, zestawiono w tabelach. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załącznikach na końcu operatu. Tab. 3 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości zabudowaną budynkiem mieszkalnym i zabudową towarzyszącą Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości wycenianej Parametry cech części nieruchomości wycenianej o charakterze zabudowanym 1 Data przeprowadzania szacunku 10 styczeń 2013 r. 2 Adres Feliksówka 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu 0,14 ha 5 Powierzchnia użytkowa 167,48 m² 6 Lokalizacja Dobra 7 8 Stan techniczny budynku/standard Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Dobry Przeciętne 9 Dojazd i dostęp Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i podobną zabudową towarzyszącą z przyjętego

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str. 18 rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3 i 5 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 4 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości o charakterze rolnym Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości wycenianej Parametry cech części nieruchomości wycenianej o charakterze rolnym 1 Data przeprowadzania szacunku 10 styczeń 2013 r. 2 Adres Feliksówka 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 21900m² 5 Lokalizacja Dobra Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Korzystne Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe stanowiące grunty orne, najbardziej podobne do wycenianej do wycenianej części nieruchomości pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 4 i 7 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 5 Obliczenie ceny jednostkowej dla części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i zabudową towarzyszącą - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 40% 702,89 351,44 Stan techniczny 2 budynku/ standard Dodatkowe walory 3 gruntu, w tym fizyczne 30% 527,17-527,17 20% 351,44 351,44 175,72 351,44 4 Dojazd i dostęp 10% 175,72 175,72 87,86 175,72 5 Suma poprawek 100% 1 757,22 878,61-263,59 527,17 6 Cena jedn. wg aktu 2 807, , ,00 7 Cena poprawiona 3 685, , ,17 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 3 630,28 Tab. 6 Obliczenie ceny jednostkowej dla części nieruchomości o charakterze rolnym

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Lp cech kwoty poprawki nieruchomości Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 30% 0,13 0, Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 0,09 0,09 20% 0,09 0,09 20% 0,09-0,05 5 Kształt działki 10% 0,04 0,02 0,02 6 Suma poprawek 100% 0,43 0,08 0,06 0,09 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 1,13 1,16 1,14 8 Cena poprawiona 1,21 1,22 1,23 Oszacowana wartość 1m² gruntu 1, Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz zabudową towarzyszącą ozn. nr ew. 180, położonej w obrębie Feliksówka, gm. Adamów obliczono na podstawie ceny jednostkowej ustalonej w Tabeli nr 5 i Tabeli nr 6, ze wzoru: W R180 = (C j1 x P uż ) + (C j2 x P gr ) = ,29 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R180 = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Określona w niniejszej opinii, w pkt 8.2, wartość rynkowa nieruchomości gruntowej stanowi jej aktualną wartość rynkową tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 247/09 str Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz zabudową towarzyszącą z rynku lokalnego obejmującego pow. zamojski, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi grunty orne z rynku lokalnego obejmującego miejscowości Feliksówka i Suchowola oraz sąsiednie w gm. Adamów, 3. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 247/09, 4. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 247/09, 5. Obwieszczenie z dnia r. - sygn. akt KM 247/09, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/ /6, 8. Wypis z rejestru gruntów, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt. Zamość, 10 styczeń 2013 r.