OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki 63/2 ZA1Z/ /4 Nieruchomość zabudowana Łapiguz Gmina Zamość Właściciel Wojciech Lipski, Małgorzata Katarzyna Lipska wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Adres Łapiguz Zamość Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość 001 Określona wartość W R63/2 = zł. Wykonał:

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 2 Zamość, r. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Nieruchomość gruntowa nr ew 63/2 położona w obrębie Łapiguz, gm. Zamość zabudowana jest od drogi gminnej budynkiem mieszkalnym murowanym, parterowym z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej 151,82m². Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o nawierzchni z kostki brukowej biegnącej przez miejscowość. Nieruchomość przylega do tej drogi swym zachodnim, krótszym bokiem. Od strony drogi usytuowany jest budynek mieszkalny i wykonane ogrodzenie posesji, kute metalowe na słupkach i podmurówce z cegły klinkierowej od ulicy, a dalej w części siedliskowej siatka na słupkach stalowych (dołem deska betonowa). Ogrodzenie obejmuje działkę sąsiednią nr ew. 62/10 zabudowaną garażem i wykonane jest na długości tej działki, ok. 75m. W dalszej części (za zabudowaniami, ogrodzeniem) nieruchomość nr ew. 63/2 stanowi działkę rolną, tj. grunt orny. Graniczy tam z terenem rolnym niezabudowanym. W części zabudowanej, od strony północnej i południowej graniczy z działkami zabudowanymi siedliskowymi. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym o pow. użytkowej 151,82m² wykonany został w technologii murowanej tradycyjnej na fundamencie betonowym, z pustaka suporeks grubość ścian nośnych 1 i 1/2 pustaka. Stropy na budynku teriva, wykonana elewacja oraz dołem płytka elewacyjna. Budynek kryty blacho-dachówką, orynnowanie z blachy ocynkowanej, rury spustowe PCV. W budynku en. el., woda z własnej studni, kanalizacja podłączona do własnego szamba i gaz ziemny. Kanalizacja gminna w drodze. Ogrzewanie centralne gazowe, instalacja nowego typu, grzejniki w większości PURMO, pozostałe podobne nowego typu. Budynek w dobrym stanie technicznym, standard dobry. Wokół budynku wykonana opaska odwadniająca z kostki brukowej. Ponadto od strony wschodniej szeroki podjazd samochodowy, a od strony południowej, także z kostki, chodnik od wejścia do budynku do furtki w ogrodzeniu przy drodze gminnej. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie uchwalono obowiązującego planu miejscowego. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Zamość Nr IV/23/2007 z dnia 31 stycznia 2007 r. przewidują dla tej nieruchomości: - w pasie o szerokości 90m od drogi gminnej zabudowa zagrodowa (MR), - w pozostałej części - uprawy polowe (RP). W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, a grunt orny oddany jest w dzierżawę. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. W R63/2 = zł. Data sporządzenia 25 kwiecień 2013 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z rynku lokalnego obejmującego gm. Zamość, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi grunty orne z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, położone w podobnej lokalizacji, 3. Postanowienie Komornika Sądowego o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 463/12, 4. Postanowienie o powołaniu biegłego sądowego do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 463/12, 5. Obwieszczenie z dnia r. - sygn. akt KM 463/12, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/ /4, 8. Wypis z rejestru gruntów szt. 2, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 22 szt.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 63/2 ark. 1 położona w miejscowości Łapiguz, gm. Zamość, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 63/2 ark. 1 położonej w miejscowości Łapiguz, gm. Zamość, woj. lubelskie, opisanej w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchora - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 20 lutego 2013 r. sygn. akt KM 463/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 5 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu 13 kwietnia 2013 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne - umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 25 kwiecień 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 25 kwiecień 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 25 kwiecień 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 13 kwiecień 2013 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 63/2 ark. 1 położonej w miejscowości Łapiguz, gm. Zamość, woj. lubelskie, stanowiącej współwłasność na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Wojciecha i Małgorzaty Katarzyny Lipskich prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/ /4. Na podstawie wglądu do przedmiotowej księgi wieczystej ustalono:

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 6 Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /4 Położenie miejscowość: Łapiguz gmina: Zamość sposób korzystania: grunty rolne zabudowane nr działki: 63/1 i 63/2 obręb ewidencyjny: 0013 obszar: 0,9294ha Właściciel Obciążenia Wojciech Lipski s. Ryszarda i Stanisławy i Małgorzata Katarzyna Lipska c. Andrzeja i Ireny wspólność ustawowa majątkowa małżeńska -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 1870/11 2) Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: Karpacka Spółka Gazownictwa Sp. z o. o. Oddział Gazowniczy w Sandomierzu 2. siedziba: Tarnów 1. Nazwa: Brodnickie Zakłady Żelatyny Sp. z o.o. 2. siedziba: Brodnica Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 463/12 Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Centrum Restrukturyzacji i Windykacji Biuro w Lublinie 2. siedziba: Lublin 2)

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str Nazwa: JELUX Sp. z o.o. Sp. K 2. siedziba: Mikołów 3) 1. Nazwa: JELUX Sp. z o.o. Sp. K 2. siedziba: Mikołów 4) 1. Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski 2. siedziba: Lublin Podrubryka Osoba fizyczna 1) Barbara Szcząchor w dziale IV - HIPOTEKA 1. Hipoteka umowna zwykła w kw ,00 zł. na rzecz banku POWSZECHNA KASA OSZCZEDNOŚCI BANK PAŃSTWOWY ODDZIAŁ W ZAMOŚCIU - kredyt - hipoteka wraz z odsetkami w wysokości 18% w stosunku rocznym - termin spłaty Hipoteka umowna łączna zwykła w kw ,00 zł. - wierzyciel: POWSZECHNA KASA OSZCZEDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 01 W ZAMOŚCIU z siedzibą w Warszawie - celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikającej z umowy z dnia 5 kwietnia 2007 r. Nr /83/ termin spłaty Hipoteka umowna łączna w kw ,00 zł. - wierzyciel: POWSZECHNA KASA OSZCZEDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 01 W ZAMOŚCIU z siedzibą w Warszawie - celem zabezpieczenia spłaty odsetek i innych należności ubocznych wynikających z umowy z dnia 5 kwietnia 2007 r. Nr /83/ termin spłaty Hipoteka umowna kaucyjna w kw ,00 zł. - wierzyciel: POWSZECHNA KASA OSZCZEDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 01 W ZAMOŚCIU z siedzibą w Warszawie celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności, odsetek i innych należności ubocznych wynikających z umowy z dnia 5 lutego 2009 r. Nr termin spłaty Hipoteka umowna łączna zwykła w kw ,00 zł. - wierzyciel: POWSZECHNA KASA OSZCZEDNOŚCI BANK POLSKI

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 8 SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W ZAMOŚCIU z siedzibą w Warszawie zabezpiecza wierzytelność kapitałową na podstawie umowy kredytu Nr z dnia 23 lutego 2010 r. - termin spłaty Hipoteka umowna łączna kaucyjna w kw ,00 zł. - wierzyciel: POWSZECHNA KASA OSZCZEDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W ZAMOŚCIU z siedzibą w Warszawie zabezpiecza wierzytelność odsetkową na podstawie umowy kredytu Nr z dnia 23 lutego 2010 r. - termin spłaty Hipoteka przymusowa w kw ,15 zł. na rzecz ZAKŁADU UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W BIŁGORAJU Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE - WIERZYTELNOŚĆ: zaległe składki na ubezpieczenie społeczne Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działka nr ew. 63/2 położona w miejscowości Łapiguz, gm. Zamość, woj. lubelskie w obrębie 13 Łapiguz, stanowi własność małżonków Wojciecha i Małgorzaty Katarzyny Lipskich: Nr jednostki rejestrowej: G.64 Nr działki, arkusz powierzchnia uż. - opis użytku 63/2, arkusz 1 0,92ha, w tym: 0,79 ha R II, 0,13 ha Br R II Położenie działki KW/akt Łapiguz AN 388/99 Z Według aktualnych danych z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, właścicielem działki nr ew. 63/1 jest obecnie Gmina Zamość (wypis w załączeniu). Przeniesienie własności nastąpiło w związku z poszerzeniem drogi gminnej na podstawie decyzji RŚG /06. Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej nie są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. Według informacji uzyskanych w Starostwie Powiatowym w Zamościu dla nieruchomości ozn. nr ew. 63/2 nie jest prowadzona kartoteka budynków. Przedmiotem niniejszej wyceny jest zatem wyłącznie nieruchomość zabudowana położona w miejscowości Łapiguz, ozn. nr ew. 63/ Stan techniczno-użytkowy

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Nieruchomość gruntowa nr ew 63/2 zabudowana jest od drogi gminnej budynkiem mieszkalnym murowanym, parterowym z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej 151,82m². Nieruchomość położona w obrębie Łapiguz, ok. 4km od miasta Zamościa, stanowi podłużną wąską działkę w kształcie podłużnego prostokąta. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o nawierzchni z kostki brukowej biegnącej przez miejscowość. Nieruchomość przylega do tej drogi swym zachodnim, krótszym bokiem. Od strony drogi usytuowany jest budynek mieszkalny i wykonane ogrodzenie posesji, kute metalowe na słupkach i podmurówce z cegły klinkierowej od ulicy, a dalej w części siedliskowej siatka na słupkach stalowych (dołem deska betonowa). Ogrodzenie obejmuje działkę sąsiednią nr ew. 62/10 zabudowaną garażem i wykonane jest na długości tej działki, ok. 75m. Wzdłuż ogrodzenia od strony południowej są posadzone tuje tworzące wysoki szpaler z domieszką niższych iglaków tego typu. Przy ogrodzeniu od drogi gminnej posadzone niższe iglaki. Ponadto wykonane rabaty z drzewkami i krzewami ozdobnymi na folii, wysypane korą od strony drogi oraz wokół domu i wzdłuż ogrodzenia. W dalszej części (za zabudowaniami, ogrodzeniem) nieruchomość nr ew. 63/2 stanowi działkę rolną, tj. grunt orny. Graniczy tam z terenem rolnym niezabudowanym. W części zabudowanej, od strony północnej i południowej graniczy z działkami zabudowanymi siedliskowymi. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym o pow. użytkowej 151,82m² wykonany został w technologii murowanej tradycyjnej na fundamencie betonowym, z pustaka suporeks grubość ścian nośnych 1 i 1/2 pustaka. Stropy na budynku teriva, wykonana elewacja oraz dołem płytka elewacyjna. Taras wyłożony kamieniem. Budynek kryty blacho-dachówką, orynnowanie z blachy ocynkowanej, rury spustowe PCV. W budynku en. el., woda z własnej studni, kanalizacja podłączona do własnego szamba i gaz ziemny. Kanalizacja gminna w drodze. Ogrzewanie centralne gazowe, instalacja nowego typu, grzejniki w większości PURMO, pozostałe podobne nowego typu. Wejście do budynku od strony wschodniej przez niewielki przedsionek. Drzwi wejściowe drewniane. Z pomieszczenia dwoje drzwi, tj. jedne do hydroforni, kotłowni i pomieszczenia gospodarczego, a drugie do wnętrza domu. Posadzkę wykończono terakotą. Ściany i sufit wykończono gładzią. Z przedpokoju wejście (3 schodki do góry) do półotwartej części parterowej budynku z dużym salonem, kuchnią, toaletą i pokojem (gabinetem). W salonie podłoga wykonana z paneli, ściany częściowo z tapety, a częściowo wykończone tynkiem gładkim, podobnie jak sufit. Pokój zakończony od strony zachodniej trzema oknami; zachodnie, południowo-zachodnie i północno-zachodnie. Okna PCV w kolorze dąb. Obok okna północno-zachodniego, na ścianie północnej wyjście na duży kryty taras podparty dwoma filarami. Kuchnia wykończona standardowo glazurą i terakotą. W pozostałym zakresie ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim. Okna PCV w białym kolorze. Obok kuchni toaleta wykończona standardowo glazurą i terakotą. W pokoju obok salonu (gabinet) podłogę wykonano również z paneli podłogowych, ściany częściowo z tapety, częściowo tynkiem gładkim podobnie jak sufit. Wyjście na poddasze zrealizowane schodami lanymi żelbetowymi, wykończonymi drewnem jesionowym łącznie z ozdobną barierką. Schody z jednym spocznikiem (półpiętro), gdzie znajduje się pokój (sypialnia). Pokój wykończony podobnie jak pozostałe; panele podłogowe, ściany częściowo tapeta częściowo tynk, sufit tynk gładki malowany białą farbą emulsyjną. Na poddaszu znajdują się trzy pokoje, łazienka i oddzielne WC, do których wejścia zrealizowane są z małego przedpokoju stanowiącego przedłużenie klatki schodowej. Drzwi do pomieszczeń białe płytowe nowego typu. Sypialnie wykończone standardowo; panele podłogowe, gładzie i częściowo tapeta. Z pokoju od strony północnej wyjście na niewykończony

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 10 taras. Tuż przy schodach znajduje się WC, a obok duża łazienka. W łazience i WC glazura i terakota, wyposażenie standardowe. Ogólnie budynek jest w dobrym stanie technicznym, standard dobry. Wokół budynku wykonana opaska odwadniająca z kostki brukowej. Ponadto od strony wschodniej szeroki podjazd samochodowy z kostki brukowej połączony z dojazdem wykonanym na sąsiedniej działce nr ew. 62/10, a od strony południowej, także z kostki, chodnik od wejścia do budynku do furtki w ogrodzeniu przy drodze gminnej. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie uchwalono obowiązującego planu miejscowego. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Zamość Nr IV/23/2007 z dnia 31 stycznia 2007 r. przewidują dla tej nieruchomości: - w pasie o szerokości 90m od drogi gminnej zabudowa zagrodowa (MR), - w pozostałej części - uprawy polowe (RP). W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, a grunt orny oddany jest w dzierżawę. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku /Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm./ zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla przewidywanego zgodnie z planem i aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości.

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości (części użytkowych). Dla części użytkowych nieruchomości (zabudowana i rolna) do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Zamość, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych części użytkowych nieruchomości, w szczególności, odpowiednio zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianych części składowych nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 20 lutego 2013 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 12 c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Jeżeli chodzi o działki (nieruchomości) niezabudowane stosowanie tej metody sprowadza się do wartości rynkowej. Mając jednak na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do wycenianych części użytkowych nieruchomości ozn. nr ew. 63/2 odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualne wartości rynkowe przedmiotowych części użytkowych nieruchomości, a suma tych wartości stanowi wartość całej nieruchomości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (odpowiednio 1m 2 powierzchni gruntu) znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym.

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 13 Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym, z uwzględnieniem stanu budynków i powierzchni działki, 2. obszar rynku gm. Zamość, 3. okres badania cen od kwietnia 2011 r. do daty wyceny. II. Dla niezabudowanej części nieruchomości o charakterze rolnym; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości niezabudowanych rolnych, 2. obszar rynku Łapiguz i zbliżone miejscowości w gm. Zamość, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zabudowanymi oraz rolnymi, podobnymi do wycenianych części nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych części nieruchomości, zarówno dla części nieruchomości zabudowanej mającej przeznaczenie wg studium pod podobną zabudowę oraz dla części niezabudowanej o charakterze rolnym, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod taką zabudowę zanotował 8 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana części nieruchomości jest

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 14 typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 8 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 3.057,22 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. użytkowej budynku mieszkalnego 124,6m² o dobrym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym/standardzie budynku. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 2.922,26 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. 141m² o dobrym położeniu szczegółowym oraz dobrym stanie technicznym/standardzie budynku. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/standard, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Cechę uzbrojenie pominięto w dalszej analizie ze względu na to, iż uznano że wszystkie nieruchomości poddane analizie mają tą cechę na zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt na tego typu nieruchomości jest niewielki. Rzadko występują w obrocie, stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Ze względu na to nie jest możliwe wyznaczenie w sposób analityczny trendu czasowego. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości w podobnie położonych miejscowościach od 2011 r. się ustabilizowały, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 2 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 15 Lp. Cecha Strefy, klasy 1. Lokalizacja szczegółowa Stan techniczny budynku/ standard Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne. Dojazd i dostęp. Korzystna, blisko centrum i głównych ulic oraz centrum handlowych i usług (komunikacji) Dobra, w strefie peryferyjnej oraz przy głównych ulicach (dostęp do środków komunikacji) Słaba, w strefie peryferyjnej z dala od głównych dróg, lub na terenach rolnych Bardzo dobry, do użytku bez nakładów, na bieżąco przeprowadzone remonty bieżące i konserwacje Dobry, wymaga drobnych remontów lub prac konserwacyjnomodernizacyjnych Słaby, budynek w słabym stanie technicznym konieczny remont kapitalny Ponadprzeciętne, działka znacznej wielkości, powyżej 0,12ha, z możliwością zabudowy dodatkowego budynku lub garażu Przeciętne, działka o powierzchni od 0,08 do 0,12ha z możliwością zabudowy niewielkiego budynku Brak, mała powierzchnia gruntu (do 0,08ha) lub układ wykluczający zabudowę Korzystny, bezpośrednio z drogi głównej o nawierzchni utwardzonej (bitumicznej lub podobnej) Przeciętny, bezpośredni z drogi osiedlowej lub gminnej (wiejskiej) o nawierzchni utwardzonej po wyżej 200m od głównej drogi/ulicy Niekorzystny, pośredni, z utrudnionym dostępem do drogi o nawierzchni bitumicznej dostęp drogą gruntową powyżej 500m II. Na przyjętym rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne i przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod uprawy rolne zanotowano 7 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,53 zł., uzyskała działka gruntu o pow m² w dominującej klasie II, IIIa z dobrym dojazdem lecz położona niekorzystnie w stosunku do siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,75 zł. uzyskała działka gruntu o pow. 5300m² w klasie IIIa,II o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska i słabej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja szczegółowa, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha lokalizacja została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższą cechę na tym samym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu.

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 16 Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne: Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza gruntu 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt nie jest duży. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu, stąd Tr = 0. Tab. 4 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp. Cecha Strefy, klasy Przydatność glebowo-rolnicza gruntu Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Dobra, grunty rolne w przeważającej klasie I i II Przeciętna, grunty rolne w przeważającej klasie IIIa i IIIb Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową lub z siedliska Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami Korzystne /przylega do siedliska/ Przeciętne /od 500 do 2500 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 2500 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie prostokąta /łatwiejsza uprawa mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub podobny

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 17 Lp. Cecha Strefy, klasy Niekorzystny, wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Części nieruchomości szacowanej w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartości rynkowe poszczególnych rodzajów nieruchomości, zestawiono w tabelach. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załącznikach na końcu operatu. Tab. 5 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości zabudowaną budynkiem mieszkalnym Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości wycenianej Parametry cech części nieruchomości wycenianej o charakterze zabudowanym 1 Data przeprowadzania szacunku 25 kwiecień 2013 r. 2 Adres Łapiguz 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu 1300m² 5 Powierzchnia użytkowa 151,82 m² 6 Lokalizacja Dobra 7 8 Stan techniczny budynku/standard Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Dobry Ponadprzeciętne 9 Dojazd i dostęp Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z przyjętego rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianej części nieruchomości pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 3 i 7 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 6 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomość o charakterze rolnym Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości wycenianej Parametry cech części nieruchomości wycenianej o charakterze rolnym 1 Data przeprowadzania szacunku 25 kwiecień 2013 r. 2 Adres Łapiguz

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str. 18 Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości wycenianej Parametry cech części nieruchomości wycenianej o charakterze rolnym 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 7900m² Przydatność glebowo-rolnicza gruntu Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Dobra Korzystne Korzystne 9 Kształt działki Niekorzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe stanowiące grunty orne, najbardziej podobne do wycenianej części nieruchomości pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 4 i 7 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 7 Obliczenie ceny jednostkowej dla części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 40% 233,98 116,99 Stan techniczny 2 budynku/ standard Dodatkowe walory 3 gruntu, w tym fizyczne 30% 175,49-87,74 20% 116,99 116,99 116,99 4 Dojazd i dostęp 10% 58,50 58,50 29,25 5 Suma poprawek 100% 584,96 233,98 175,49-58,49 6 Cena jedn. wg aktu 3 195, , ,00 7 Cena poprawiona 3 429, , ,51 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 3 405,48 Tab. 8 Obliczenie ceny jednostkowej dla części nieruchomości o charakterze rolnym - metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Lp cech kwoty poprawki cenowa X i A X i B X i C nieruchomości Przydatność glebowo-rolnicza gruntu Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska 30% 0,23 0,23 20% 0,16 0,16 0,16 20% 0,16 0,08

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 0,16 0,08 0,08 5 Kształt działki 10% 0,08-0,08 6 Suma poprawek 100% 0,78 0,23 0,23 0,24 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 1,13 1,16 1,14 8 Cena poprawiona 1,36 1,39 1,38 Oszacowana wartość 1m² gruntu 1, Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym ozn. nr ew. 63/2, położonej w obrębie 13 Łapiguz, gm. Zamość obliczono na podstawie cen jednostkowych ustalonych w Tabeli nr 7 i Tabeli nr 8, ze wzoru: W R63/2 = (C j1 x P uż ) + (C j2 x P gr ) = ,97 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R63/2 = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Określona w niniejszej opinii, w pkt 8.2, wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi jej aktualną wartość rynkową tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej.

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 463/12 str Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z rynku lokalnego obejmującego gm. Zamość, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi grunty orne z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, położone w podobnej lokalizacji, 3. Postanowienie Komornika Sądowego o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 463/12, 4. Postanowienie o powołaniu biegłego sądowego do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 463/12, 5. Obwieszczenie z dnia r. - sygn. akt KM 463/12, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/ /4, 8. Wypis z rejestru gruntów szt. 2, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 22 szt. Zamość, 25 kwiecień 2013 r.