OPINIA w formie OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 1 OPINIA w formie OPERATU SZACUNKOWEGO Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości (prawa) Położenie nieruchomości Nr lokalu 13 Nr budynku 33 Właściciel prawa Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość ZA1Z/ /0 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Zamość, ul. Szwedzka Małgorzata Karchut-Urbaniak ul. Szwedzka 33/ Zamość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł sto dwanaście tysięcy pięćset złotych Wykonał: Zamość, 18 kwiecień 2013 r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Przedmiotem wyceny jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 13 o powierzchni użytkowej 35,90m 2 zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym czterokondygnacyjnym położonym na działce nr ew. 45/142 o pow m² w Zamościu przy ul. Szwedzkiej nr 33. Grunt wraz z budynkiem jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej im. Waleriana Łukasińskiego w Zamościu. Budynek z 35 lokalami, całkowicie podpiwniczony z urządzonymi piwnicami lokatorskimi. Budynek kilkudziesięcioletni (ok. 20 letni) wykonany w technologi wielkiej płyty. Wyposażony w instalację wodnokanalizacyjną, elektryczną, centralnego ogrzewania, gazową, telefoniczną oraz telewizji kablowej. Budynek stabilny, brak widocznych pęknięć elementów konstrukcyjnych. Klatki schodowe w stanie dobrym. Stan techniczno-użytkowy w dobrym stanie. Lokal mieszkalny nr 13 położony jest na pierwszym piętrze budynku. Składa się z przedpokoju, jednego pokoju, kuchni i łazienki z WC. Mieszkanie nasłonecznione o dobrej funkcjonalności. Wejście z klatki schodowej na wprost. Drzwi wejściowe płytowe starego typu z wygłuszeniem. Przez drzwi wejściowe wchodzi się do przedpokoju (3,37m²), który znajduje się praktycznie w centrum lokalu. Z przedpokoju urządzone są wejścia do pozostałych pomieszczeń. Na wprost znajduje się kuchnia (10,19m²), po prawej stronie pokój (18,45m²), a po lewej stronie od wejścia łazienka z WC (3,89m²). Stan techniczny pomieszczeń lokalu i wyposażenia jest dobry (przeciętny). W lokalu centralne ogrzewanie starego typu grzejniki żeberkowe, rury stalowe. Ogrzewanie podłączone do sieci, ciepła woda z sieci, instalacja wod-kan. Instalacja elektryczna starego typu. Gaz ziemny, telewizja kablowa oraz domofon. Teren wokół budynku zagospodarowany, urządzone wewnętrzne ścieżki komunikacyjne oraz parkingi. Miejsce jest stosunkowo spokojne z łatwym dostępem do usług i handlu. Uciążliwość otoczenia jest niewielka, natomiast dojazd o i dostęp (dostępność komunikacyjna) do nieruchomości dobra. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamość zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Zamościa teren, na którym znajduje się nieruchomość oznaczona nr ew. 45/142, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - MW. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzony został Uchwałą Rady Miejskiej w Zamościu Nr XLV/499/06 z dnia 26 czerwca 2006 r. W świetle powyższego funkcja nieruchomości jest zgodna z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Nieruchomość wielolokalowa faktycznie wykorzystywana jest zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast lokal nr 13 jako przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wykorzystywany jest przez właściciela prawa. Brak informacji o ubezpieczeniu przedmiotowego lokalu. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 11 na potrzeby prowadzonego przez Komornika Sądowego postępowania egzekucyjnego zł sto dwanaście tysięcy pięćset złotych Data sporządzenia 18 kwiecień 2013 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 3 Zawartość opracowania WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania ograniczonego prawa rzeczowego z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/12, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/12 o powołaniu biegłego, 3. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/12, 4. Zawiadomienie z dnia 26 lutego 2013 r. - sygn. akt KM 1493/12, 5. Odpis zwykły księgi wieczystej ZA1Z/ /0, 6. Wyciąg z uchwały Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia r. wraz z załącznikiem, 7. Wypis z rejestru gruntów, 8. Mapa ewidencyjna, 9. Dokumentacja fotograficzna; zdjęcia szt. 8.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 13 o powierzchni użytkowej 35,90m 2 (łącznie z piwnicą 39,19m 2 ) zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym czterokondygnacyjnym położonym na działce nr ew. 45/142 o pow m² w Zamościu przy ul. Szwedzkiej nr 33, woj. lubelskie, dla którego urządzono księgę wieczystą ZA1Z/ /0. Grunt wraz z budynkiem jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej im. Waleriana Łukasińskiego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 o powierzchni użytkowej 35,90m 2 zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym czterokondygnacyjnym położonym na działce nr ew. 45/142 o pow m² w Zamościu przy ul. Szwedzkiej nr 33, woj. lubelskie, dla którego urządzono księgę wieczystą ZA1Z/ /0. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.),

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży własnościowych spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 18 kwiecień 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 18 kwiecień 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 18 kwiecień 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 23 marzec 2013 r.

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 6 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 o powierzchni użytkowej 35,90m 2 (łącznie z piwnicą 39,19m 2 ) zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym czterokondygnacyjnym położonym na działce nr ew. 45/142 o pow m² w Zamościu przy ul. Szwedzkiej nr 33 urządzono księgę wieczystą ZA1Z/ /0. Budynek w którym znajduje się przedmiotowy lokal położony jest na działce nr ew. 45/142 położonej w obrębie 0001 Miasto Zamość, jednostka rejestrowa G.8224, dla której prowadzona jest księga wieczysta ZA1Z/100145/5 (w załączeniu wypis z rejestru gruntów). Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /0 Typ księgi Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Zamość gmina: Zamość ulica: Szwedzka Nr budynku: 33 Nr lokalu: 13 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: 1 pokój, 1 kuchnia, 1 przedpokój, 1 łazienka z WC, piwnica Nr 13 (1 pomieszczenie) Rubryka Obszar: 1. Obszar 39,1900 m² Dział I-SP Spis praw związanych z własnością 3. Nazwa spółdzielni mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Waleriana Łukasińskiego w Zamościu Małgorzata Maria Karchut-Urbaniak PESEL: w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu - Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sprawie KM 1493/12 Podrubryka Inna osoba prawna 1. Nazwa Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. 2. Siedziba Lublin

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 7 -w dziale IV: 1. hipoteka umowna zwykła w kw zł. kredyt mieszkaniowy termin zapłaty wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie 2. hipoteka umowna kaucyjna w kw zł. spłata odsetek i innych należności ubocznych termin zapłaty wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie 3. hipoteka umowna łączna zwykła w kw ,25 zł. celem zabezpieczenia spłaty należności głównej wynikającej z umowy kredytu konsolidacyjnego nr z dnia 24 sierpnia 2010 r. termin zapłaty wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie 4. hipoteka umowna łączna kaucyjna w kw zł. celem zabezpieczenia spłaty odsetek o nieustalonej wysokości wynikających z umowy kredytu konsolidacyjnego nr z dnia 24 sierpnia 2010 r. termin zapłaty wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie Według ewidencji gruntów prowadzonej przez miasto Zamość, działka o nr ew. 45/142 ark. 31, pow. 1,8283ha położona w Obrębie 0001 Miasto Zamość stanowi własność w udziale / Spółdzielni Mieszkaniowej im. Waleriana Łukasińskiego w Zamościu, ul. Wiejska 17, Zamość Nr jednostki rejestrowej: G.8224 Położenie działki Zamość Szwedzka 33 i inne Opis użytku Tereny mieszkaniowe (B) Pow. działki ha Nr działki 45/142 Księga wieczysta ZA1Z/ /5 Rejon statystyczny Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów.

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przedmiotem wyceny jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 13 o powierzchni użytkowej 35,90m 2 (łącznie z piwnicą 39,19m 2 ) zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym czterokondygnacyjnym położonym na działce nr ew. 45/142 o pow m² w Zamościu przy ul. Szwedzkiej nr 33. Grunt wraz z budynkiem jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej im. Waleriana Łukasińskiego w Zamościu. Budynek z 35 lokalami, całkowicie podpiwniczony z urządzonymi piwnicami lokatorskimi. Budynek kilkudziesięcioletni (ok. 20 letni) wykonany w technologi wielkiej płyty. Wyposażony w instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, centralnego ogrzewania, gazową, telefoniczną oraz telewizji kablowej. Budynek stabilny, brak widocznych pęknięć elementów konstrukcyjnych. Klatki schodowe w stanie dobrym. Stan techniczno-użytkowy w dobrym stanie prawidłowo wykonane bieżące konserwacje. Nieruchomość położona ok. 2km od centrum miasta. Dojazd od ul. Szwedzkiej ulicą o nawierzchni asfaltowej. Lokalizacja jest dobra, swobodny dostęp do różnego rodzaju obiektów handlowo-usługowych, placówek ochrony zdrowia, szkół, przedszkoli oraz podstawowych jednostek administracji. Dostęp do miejskiej komunikacji w odległości ok. 200m. Dostępność komunikacyjna do nieruchomości jest dobra. Nieruchomość położona na większym osiedlu budownictwa wielorodzinnego. Lokal mieszkalny nr 13 położony jest na pierwszym piętrze budynku. Okna na stronę zachodnią, brak balkonu. Lokal składa się z przedpokoju, jednego pokoju, kuchni i łazienki z WC. Mieszkanie nasłonecznione o dobrej funkcjonalności. Wejście z klatki schodowej na wprost. Drzwi wejściowe płytowe starego typu z wygłuszeniem. Przez drzwi wejściowe wchodzi się do przedpokoju (3,37m²), który znajduje się praktycznie w centrum lokalu, w związku z tym nie posiada okien. W przedpokoju ściany wykończono tapetą, na podłodze parkiet z klepki z płyty wiórowej. Sufit wykończono kasetonami styropianowymi. Stan wykończeń w pomieszczeniu jest przeciętny. Z przedpokoju urządzone są wejścia do pozostałych pomieszczeń. Drzwi wejściowe do tych pomieszczeń płytowe starego typu na ościeżnicach metalowych. Na wprost znajduje się kuchnia (10,19m²) z oknem drewnianym standardowym starego typu z wewnętrzną żaluzją. Podłoga wykonana częściowo z parkietu z klepki z płyty wiórowej, a częściowo z terakoty - pas technologiczny wzdłuż mebli. Częściowo glazura na ścianie pod meblami wiszącymi, pozostałe powierzchnie tynk malowany farbami emulsyjnymi. W pokoju (18,45m²) sufit wykończony kasetonami styropianowymi. Podłoga wykonana z parkietu z klepki z płyty wiórowej. Ściany gładkie malowane farbą emulsyjną. Okno drewniane standardowe starego typu z wewnętrzną żaluzją. Pokój zlokalizowany jest po prawej stronie od wejścia. Po lewej stronie od wejścia łazienka z WC (3,89m²). Podłoga wykończona terakotą, ściany tynkiem gładkim malowanym farbą emulsyjną. W łazience wanna zabudowana, muszla sedesowa i umywalka stan dobry. Pomieszczenie bez okna. Stan techniczny pomieszczeń lokalu i wyposażenia jest dobry (przeciętny). W lokalu centralne ogrzewanie starego typu grzejniki żeberkowe, rury stalowe. Ogrzewanie podłączone do sieci, ciepła woda z sieci, instalacja wod-kan. Instalacja elektryczna starego typu. Gaz ziemny, telewizja kablowa oraz domofon. Jednocześnie wskazać należy, iż poszczególne elementy wykończeniowe lokalu nie wskazują, aby w ostatnich latach dokonywano prac remontowo modernizacyjnych dla poprawy standardu lokalu.

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 9 Ostatecznie stan techniczny oraz standard lokalu oceniono jako przeciętny (dobry). Natomiast funkcjonalność pomieszczeń lokalu jest dobra (korzystna). Teren wokół budynku zagospodarowany, urządzone wewnętrzne ścieżki komunikacyjne oraz parkingi. Lokalizację szczegółową należy ocenić jako dobra, miejsce jest stosunkowo spokojne z łatwym dostępem do usług i handlu. Uciążliwość otoczenia jest niewielka, natomiast dojazd o i dostęp (dostępność komunikacyjna) do nieruchomości oceniono jako dobra. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamość zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Zamościa teren, na którym znajduje się nieruchomość oznaczona nr ew. 45/142, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - MW. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzony został Uchwałą Rady Miejskiej w Zamościu Nr XLV/499/06 z dnia 26 czerwca 2006 r. W świetle powyższego funkcja nieruchomości jest zgodna z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Nieruchomość wielolokalowa faktycznie wykorzystywana jest zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast lokal nr 13 jako przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wykorzystywany jest przez właściciela prawa. Brak informacji o ubezpieczeniu przedmiotowego lokalu. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego dla aktualnego zgodnie z przeznaczeniem sposobu użytkowania.

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13, położonego w Zamościu przy ul. Szwedzkiej 33 dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami, mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne przy uwzględnieniu ustaleń wynikających z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Zamość. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianego prawa oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tego prawa. Do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce na osiedlu Wojska Polskiego w Zamościu, a dotyczyły własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego o charakterystyce najbardziej zbliżonej do wycenianego. Jednostką porównawczą dla wycenianej nieruchomości jest 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu jako najbardziej cenotwórczy parametr wpływający na wysokość aktualnej wartości rynkowej. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 23 stycznia 2013 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 11 c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych i nieruchomości budynkowych (odrębny od gruntu przedmiot własności). Jeżeli chodzi o własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego zastosowanie tej metody nie jest możliwe. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniane własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Ostateczną wartość wycenianego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wyceniane własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury:

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 12 Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniane własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wyeksponowaniem jego cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech własnościowych spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych, w których cechy wycenianego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego porównuje się kolejno z cechami każdego z wybranych własnościowych spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianym własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego, a wybranymi spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu mieszkalnego. Określenie wartości własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości wycenianego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: 1. rodzaj rynku - rynek własnościowych spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych i lokali własnościowych o pow. do 50m², w stosunkowo młodym wieku, 2. obszar rynku Osiedle Wojska Polskiego w Zamościu, 3. okres badania cen od kwietnia 2012 r. do dnia wyceny. Rynek lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu oraz prawa własności nie pokazuje żadnych różnic cenowych uzależnionych od przedmiotu prawa przysługującego do lokalu, które było przedmiotem transakcji. Dokonano więc łącznie analizy i oceny takich lokali (praw), jednakże wyłącznie transakcje takimi lokalami o powierzchni nie przekraczającej 50m² i dodatkowo położonymi w budynkach nie starszych niż 40 lat. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji własnością lokalu lub własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego podobnym do wycenianego położonym w analizowanym obszarze rynku. W celu określenia wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. W wyniku powyższego, wyselekcjonowano transakcje, których przedmiotem była własność lokalu lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego najbardziej podobne do wycenianego.

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 13 W badanym okresie rynek transakcji lokalami i własnościowymi spółdzielczymi prawami do lokalu mieszkalnego na terenach przeznaczonych wg ustaleń planistycznych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne po uzyskaniu odpowiedniego poziomu zachowywał tendencję stałą. W okresie analizowanych 12 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar Osiedla Wojska Polskiego zanotowano 11 transakcji kupna-sprzedaży podobnych lokali do wycenianego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13. Ceny transakcyjne prawa własności lokali i własnościowych spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej kształtują się w przedziale od 2.748,41 zł. do 3.675,63 zł. za 1m 2. Cena maksymalna dotyczy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego o powierzchni 43,53 m 2 zlokalizowanego w budynku o bardzo dobrej lokalizacji o bardzo dobrym stanie technicznym lokalu i standardzie. Cenę minimalną uzyskało własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni 47,30m 2 w dobrej lokalizacji o słabym stanie technicznym (standardzie). Z analizy rynku takich nieruchomości wynika, że na cenę jednostkową 1m 2 powierzchni użytkowej nie ma wpływu powierzchnia lokalu mieszkalnego w badanym zakresie powierzchni (dla małych lokali). Do ostatecznej analizy przyjęto 11 transakcji lokalami o zbliżonej lokalizacji szczegółowej dla których ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ: 1. Lokalizacja szczegółowa, 2. Stan techniczny (standard), 3. Dostępność komunikacyjna, 4. Stan techniczny budynku, 5. Funkcjonalność pomieszczeń. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w tabeli: Tabela 1. Wykaz transakcji własnościowymi spółdzielczymi prawami do lokalu mieszkalnego i własnością lokali mieszkalnych Osiedle Wojska Polskiego Lp Adres Powierzchnia [m²] Cena [zł] Cena 1m 2 Data transakcji Lokalizacja szczegółowa Stan techniczny (standard) Dostępność komunikacyjna Stan techniczny budynku Funkcjonalność pomieszczeń Brzozowa IV Poniatowskiego II Szwedzka II Dąbrowskiego II Poniatowskiego III Sikorskiego parter Szwedzka I Wybickiego III Batalionów Chłopskich I Batalionów Chłopskich I Dąbrowskiego parter 47, , , dobra słaby dobra dobry średniokorzystna 47, , , dobra dobry dobra dobry średniokorzystna 35, , , b. dobra słaby dobra dobry korzystna 50, , , słaba słaby dobra dobry korzystna 45, , , dobra b. dobry słaba dobry korzystna 33, , , b. dobra dobry dobra b. dobry korzystna 45, , , dobra b. dobry b. dobra dobry średniokorzystna 27, , , dobra dobry b. dobra dobry korzystna 33, , , dobra dobry dobra b. dobry korzystna 43, , , b. dobra b. dobry b. dobra dobry korzystna 48, , , słaba słaby dobra dobry korzystna W zbiorze tym określono: Cena minimalna Cmin = 2.748,41 zł/m 2 Cena maksymalna Cmax =3.675,63 zł/m 2 C = C max C min = 927,22 zł/m 2

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 14 Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Zamościu. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić wagi cech rynkowych dla lokali mieszkalnych i własnościowych spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych: Tabela 2. Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości stanowiących własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego i własność lokali mieszkalnych Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Stan techniczny lokalu (standard) 35% 2 Lokalizacja szczegółowa 25% 3 Dostępność komunikacyjna 20% 4 Stan techniczny budynku 10% 5 Funkcjonalność pomieszczeń 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie wskazują na brak wzrostu cen tego typu praw do nieruchomości. Mając na względzie powyższe odstąpiono od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Przyjęto tym samym, że trend czasowy = 0. Potwierdza to również zestawienie transakcji w Tabeli 1. Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tabela 3. Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości stanowiących własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego Lp. Cecha Strefy, klasy 1. Stan techniczny lokalu (standard) 2. Lokalizacja szczegółowa 3 Dostępność komunikacyjna 4 Stan techniczny budynku B. dobry wykończone mieszkanie w wysokim standardzie wykończenia Dobry lokal w zadowalającym stanie, bez konieczności gruntownego remontu lub ulepszeń Słaby lokal wymagający gruntownego remontu B. dobra w centrum, przy głównych ulicach Dobra przy uliczkach wewnętrznych (w tym: ślepych i jednokierunkowych) Słaba w strefie peryferyjnej, przy bocznych ślepych uliczkach B. dobra urządzone dojazdy, podjazdy, utwardzenia i parkingi, a także możliwość skorzystania z dostępnych publicznych środków komunikacji Dobra utrudniony dostęp do samej nieruchomości transportem mechanicznym przy zapewnieniu możliwości skorzystania z dostępnych publicznych środków komunikacji lub sytuacja odwrotna Słaba brak dojazdu do budynku, w którym położony jest lokal lub znaczna odległość od środka komunikacji B. dobry budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym systematycznie prowadzone są prace remontowe i konserwatorskie

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 15 Lp. Cecha Strefy, klasy 5 Funkcjonalność pomieszczeń Dobry budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej lub wielkopłytowej o dobrym stanie technicznym, bez konieczności remontu Korzystna pomieszczenia proporcjonalne, układ funkcjonalny dobry, łazienka i WC dobrze zlokalizowane Średniokorzystna - pomieszczenia nieproporcjonalne, łazienka i WC słabo zlokalizowane 8 Określenie wartości własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomość szacowaną w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową nieruchomości zestawiono w tabeli: Tabela 4. Zestawienie cech charakteryzujących wyceniane własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 18 kwiecień 2013 r. 2 Adres Zamość, ul. Szwedzka 33 3 Szacowane prawo Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego 4 5 Powierzchnia lokalu mieszkalnego Stan techniczny lokalu (standard) 35,90m 2 Dobry 6 Lokalizacja szczegółowa Dobra 7 Dostępność komunikacyjna Dobra 9 Stan techniczny budynku Dobry 10 Funkcjonalność pomieszczeń Korzystna 11 Wartość prawa? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości stanowiące własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, najbardziej podobne do wycenianego pod względem cech rynkowych tj. Lp 3, 7 i 9 z Tabeli 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Ich charakterystykę zamieszczono w Tabeli 1. Wybór transakcji porównawczych jw. wynika także z położenia tych lokali w obrębie bądź w przypadku poz. nr 3 w tym samym budynku, na tej samej klatce, gdzie znajduje się wyceniane własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Tabela 5. Obliczenie ceny jednostkowej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 metoda porównywania parami

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 16 Lp Zestawienie cech nieruchomości Udział % w całości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C Stan techniczny lokalu (standard) Lokalizacja szczegółowa Dostępność komunikacyjna Stan techniczny budynku Funkcjonalność pomieszczeń 35% 324,53 162,26-162,26 25% 231,81-115,90 20% 185,44-92,72 10% 92,72-92,72 10% 92,72 92,72 6 Suma poprawek 100% 927,22 46,36-162,26-92,72 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 3 064, , ,56 8 Cena poprawiona 3 110, , ,84 Oszacowana wartość 1m² własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego 3 134, Obliczenie aktualnej wartości własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego Aktualną wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 położonego na pierwszym piętrze budynku nr 33 przy ul. Szwedzkiej w Zamościu obliczono na podstawie ceny jednostkowej ustalonej w Tabeli 5. Dla obliczonej w Tabeli 5 ceny jednostkowej 1m 2 własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego obliczono wartość ze wzoru: W 33/13 = C j x P uż = 3.134,09 [zł/m 2 ] x 35,90 [m 2 ] = ,83 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W 33/13 = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Wartość rynkowa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 w budynku położonym w Zamościu przy ul. Szwedzkiej 33 wynosi: zł. słownie: sto dwanaście tysięcy pięćset złotych Określona w niniejszym operacie szacunkowym wartość własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 13 w budynku położonym w Zamościu przy ul. Szwedzkiej 33 stanowi jego aktualną wartość rynkową, tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Cena jednostkowa 1m² mieści się w przedziale cen uzyskanych na rynku lokalnym, tj. pomiędzy ceną maksymalną a minimalną jakie zanotowano na ustalonym rynku lokalnym. Wartość powyższą określono

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1493/12 str. 17 zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dnia 23 stycznia 2013 r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia specjalistycznych badań konstrukcji (opinii technicznej). 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania ograniczonego prawa rzeczowego z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/12, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/12 o powołaniu biegłego, 3. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt KM 1493/12, 4. Zawiadomienie z dnia 26 lutego 2013 r. - sygn. akt KM 1493/12, 5. Odpis zwykły księgi wieczystej ZA1Z/ /0, 6. Wyciąg z uchwały Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia r. wraz z załącznikiem, 7. Wypis z rejestru gruntów, 8. Mapa ewidencyjna, 9. Dokumentacja fotograficzna; zdjęcia szt. 8. Zamość, 18 kwietnia 2013 r.